Büromarkt Köln Oktober 2015

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1 KölnTriangle in Deutz Greif & Contzen 2015 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2015

2 Flächenumsatz steigt, Leerstand fällt stark In den ersten drei Quartalen 2015 wurden in Köln rund Quadratmeter Bürofläche vermietet. Bis zum Ende des Jahres wird eine Vermietungsleistung von vermutlich über Quadratmetern erwartet eine Steigerung gegenüber 2014 um acht Prozent oder mehr. Sollte die Zurich Versicherung noch in diesem Jahr den Mietvertrag über etwa Quadratmetern in der MesseCity in Deutz unterzeichnen, ist sogar ein Umsatz um Quadratmeter möglich. Die Summe der leerstehenden Flächen ging im dritten Quartal auf Quadratmeter zurück. Dies entspricht einer Leerstandsquote von circa 6 Prozent. Ende 2015 wird der Leerstand voraussichtlich nur noch Quadratmeter, das heißt 5,7 Prozent des Bestands, betragen. Büromarkt Köln Kennziffern Entwicklung und Prognose 2011 bis 2015 Jahr SVP- Beschäftigte in Tsd.* Arbeitslosenquote* Umsatz in Tsd. m² Bestand in Mio. m² Leerstand in Tsd. m² Leerstandsquote in % Spitzenmiete in /m² Durchschnittsmiete in /m² denz Fertigstellungen in Tsd. m² Ent ,6 9,7 9,3 9,6 9, ,5 7,6 7,6 7,7 7, ,7 7,6 7,4 6,6 5,7 21,00 21,00 21,25 21,25 21,25 11,23 11,37 11,88 11,90 11, wick- lung Ten- Greif & Contzen Research, Köln ; Anm.:* zum 30. Juni; 2015: Schätzung 2

3 Bedeutende Vermietungen Die größte Flächenabnahme mit circa Quadratmetern erfolgte durch die Neubaumaßnahme des Personalamts der Bundeswehr in Longerich. Die Bundesagentur für Arbeit hat sich in Ehrenfeld für zwei Standorte mit rund Quadratmetern sowie Quadratmetern Bürofläche entschieden. Im Bankenviertel mietete das Amt für Informationsverarbeitung der Stadt Köln etwa Quadratmeter an. Die Deutsche Post entschied sich zur Anmietung von Quadratmetern Büroflächen im rechtsrheinischen Köln. Für das Neubauprojekt Gürzenich Quartier unterzeichnete die Kanzlei DLA Piper einen Mietvertrag über rund Quadratmeter. Büroflächenumsatz (m²) Entwicklung und Prognose* 2006 bis * Greif & Contzen Research, ; *Prognose mit möglicher Sonderabnahme der Zurich Versicherung Auswahl bedeutender Flächenumsätze bis zum 30. September 2015 Nutzer (Bürolage) Bürofläche (m²) Personalamt der Bundeswehr (Köln-Nord) Jobcenter Mitte, Bundesagentur für Arbeit (Ehrenfeld) Amt für Informationsverarbeitung (Bankenviertel) Deutsche Post (rechtsrheinisch) Jobcenter Süd, Bundesagentur für Arbeit (Ehrenfeld) DLA Piper UK LLP (Innenstadt Nord) avocis AG / Tricentis GmbH (Ringe) Greif & Contzen Research, 3

4 Flächennachfrage breit diversifiziert Der für Köln typische Branchenmix spiegelt sich in den Vermietungsleistungen der ersten drei Quartale 2015 erneut wider. Insbesondere aufgrund der Mietverträge der Bundesagentur für Arbeit, der Flächenabnahme der Bundeswehr sowie diverse Anmietungen der Verwaltung der Stadt Köln war das Segment Behörden und Verbände mit rund 27 Prozent am größten. Mit deutlichem Abstand folgen die Kategorien Beratung und Dienstleistung mit 13 und 12 Prozent. Büroflächenumsatz 2015 nach Branchen Bildung Gesundheit Industrie, Finanzen Versicherung 3% 2% Produktion 1% 1% Bau 4% 2% Behörden, Verbände Transport 27% 5% Immobilien 5% Beratung 13% Handel Medien Software, IT Dienstleistung 6% 10% 10% 12% Greif & Contzen Research, Köln Wann steigt das Mietniveau? Es gibt mehrere Anzeichen, dass die Spitzenmiete über das bisherige Niveau von 21,25 Euro pro Quadratmeter steigen könnte. Einzelne Mietverträge wurden in diesem Jahr bereits oberhalb von 23,00 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen. Noch ist der Anteil am Flächenumsatz nach den Richtlinien der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. zu gering, um eine Erhöhung der Kennziffer zu rechtfertigen. Sollten bis zum Jahresende jedoch weitere hochpreisige Mietverträge unterzeichnet werden, wird eine Anpassung erfolgen. 4

5 MediaPark Greif & Contzen 2015 Insgesamt führt die anhaltend starke Nachfragesituation in Kombination mit der Flächenverknappung dazu, dass Eigentümer vermehrt versuchen, höhere Preise durchzusetzen. Nach Steigerungen in den vergangenen Jahren befindet sich die Durchschnittsmiete weiterhin bei 11,90 Euro pro Quadratmeter, die gewichtete Durchschnittsmiete bei 12,75 Euro pro Quadratmeter. Die aktuelle Situation auf dem Büroimmobilienmarkt lässt einen weiteren Anstieg der Durchschnittsmiete erwarten. Spitzen- und Durchschnittsmieten ( /m²) Entwicklung 2006 bis Greif & Contzen Research, Köln 5

6 Im Vergleich der Top-Bürostandorte ist das Mietpreisniveau in Köln vergleichsweise moderat und stabil. In Berlin, München und Stuttgart hingegen stieg die Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahr um bis zu 2,5 Prozent. Spitzenmieten 2015 an den deutschen Top-Bürostandorten ( /m²) Frankfurt 38,00 München 34,50 Düsseldorf 26,00 Hamburg 24,50 Berlin 23,00 Köln 21,25 Stuttgart 20, Quelle: gif e.v.; Greif & Contzen Research; diverse Marktberichte, Neben den gemäßigten Mieten lassen wichtige Standortfaktoren wie die Verfügbarkeit gut ausgebildeter Arbeitskräfte, Kompetenzcluster in verschiedenen Branchen, die Lebensqualität, das Kulturangebot und die Einbindung in das deutsche und internationale Verkehrsnetz die Domstadt für Unternehmen sehr attraktiv erscheinen. Holzmarkt 1 Greif & Contzen

7 Neue Prognosen des Landes Nordrhein-Westfalen und der Stadt Köln haben die langfristigen Erwartungen für die Bevölkerungsentwicklung angesichts der starken Zuwanderung deutlich nach oben korrigiert. Immer wieder ziehen neue Firmen in das Stadtgebiet oder führen hier ihre zentralen Funktionen zusammen. Neben der Zurich Versicherung hatte sich dafür zuletzt auch schon das Chemieunternehmen Akzo Nobel entschieden. Leerstandsabbau reduziert Flächenangebot weiterhin deutlich Seit dem Jahr 2010 sinkt der Büroflächenleerstand auf dem Kölner Markt stetig. Im dritten Quartal 2015 standen rund Quadratmeter Bürofläche leer, dies entspricht einem Anteil von rund 6 Prozent. In den meisten innerstädtischen Teilmärkten ging der Leerstand zurück, insbesondere entlang der Kölner Ringe. Eine sehr starke Reduktion verzeichnete zudem die Bürolage Ossendorf. Bis zum Ende des Jahres wird ein weiteres Absinken der Leerstandsquote auf nur noch 5,7 Prozent erwartet. Büroflächenleerstandsquote Entwicklung und Prognose 2006 bis ,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 8,3% 8,0% 8,1% 8,0% 7,7% 7,6% 7,6% 7,4% 6,6% 5,7% Greif & Contzen Research, Köln Gerade bei großen Flächengesuchen ist die Auswahl geeigneter Bestandsgebäude inzwischen gering. In mehreren Fällen wurden Standortsuchen aufgrund der Angebotsknappheit teilweise deutlich verzögert und konnten somit bisher noch nicht erfolgreich abgeschlossen werden. In einzelnen Fällen haben sich Nutzer aufgrund dessen gar entschlossen, die bestehenden Mietverträge zu prolongieren. 7

8 Fertigstellungen: niedrigster Stand seit 2001 Die Bautätigkeiten am Objekt Holzmarkt 1, am Büroensemble Klostergärten und für den Eigennutzer TÜV Rheinland wurden im Laufe dieses Jahres ebenso wie Teile des Gerling Quartiers abgeschlossen. Insgesamt werden 2015 voraussichtlich nur rund Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, davon sind rund 70 Prozent für Eigennutzer vorgesehen oder bereits vermietet. An den Neubauten für das naturwissenschaftlich-medizinische Institut der Sporthochschule und für das Erzbischöfliche Berufskolleg wird entgegen früherer Ankündigungen noch bis in das Jahr 2016 gearbeitet. Damit fällt das Neubauvolumen 2015 unter die aus dem Jahr 2007 stammende Marke von rund Quadratmetern Bürofläche. Ein noch niedrigerer Stand wurde mit nur Quadratmetern zuletzt in 2001 registriert. Neubaufertigstellungen (m²) Entwicklung und Prognose 2007 bis Greif & Contzen Research, Köln Angesichts des aktuellen Baufortschritts und der Planungsstände wird 2016 eine deutlich höhere Bauleistung von bis zu Quadratmetern erwartet. Davon sind derzeit noch rund 30 Prozent vakant. Interessenten für neuwertige Büroräume in gefragten Lagen können weiterhin nur wenige Objektangebote unterbreitet werden. In die Jahre gekommene und sanierungsbedürftige Bürogebäude werden in der derzeitigen Marktphase immer wieder mit dem Ziel einer Neuausrichtung erworben. Konzeptionell setzen sich aufgrund der Rentabilität allerdings oftmals unterschiedliche Formen von Wohnnutzungen (z.b. Eigentumswohnungen, Mietwohnungen oder Wohnheime) durch. Daher bleiben Gelegenheiten zur Modernisierung des Büroflächenbestands immer wieder ungenutzt. 8

9 Laufende bedeutende Bautätigkeit 2015 Objekt / Lage (m²) Mietfläche Fertigstellung Neue Direktion Köln (Rheinufer Nord) rd Coeur Cologne (Innenstadt Nord) rd Gürzenich Quartier (Innenstadt Nord) rd Leitradlofts (Ehrenfeld) rd *2016 Bundeswehr Personalamt (Köln Nord) rd FH für öffentliche Verwaltung (Köln Ost) rd Erzbischöfliches Berufskolleg Köln (Köln West) rd KUBIKON Ehrenfeld (Ehrenfeld) rd Nawi Med (Aachener Straße West) rd Bank für Sozialwirtschaft (Rheinufer Nord) rd GHU 88 (Rheinufer Süd) rd Greif & Contzen Research, Köln ; * Leitradlofts: 1. Bauabschnitt 2016 mit rd m², 2. Bauabschnitt 2017 mit rd m² Bis zum Ende dieses Jahres wird voraussichtlich das Büroensemble KUBIKON Ehrenfeld fertiggestellt. Am Breslauer Platz hat der Bau des Coeur Cologne begonnen. Das Objekt befindet sich gegenüber dem Hauptbahnhof und bietet eine Bürofläche von rund Quadratmetern. Grüner Weg, KUBIKON Ehrenfeld Greif & Contzen

10 Rechtsrheinische Bürolagen gewinnen weiter an Bedeutung Aus historischer Perspektive spielte für die rechtsrheinischen Stadtteile Mülheim, Deutz und Kalk der industrielle Sektor insbesondere in den Bereichen Fahrzeugbau, Chemie und Transportwesen lange eine prägende wirtschaftliche und städtebauliche Rolle. Im Zuge des Produktionsrückgangs und des einsetzenden Strukturwandels ergaben sich für viele Areale neue Nutzungsoptionen. Schritt für Schritt gelang es, neue Bürolagen zu etablieren, die angesichts der linksrheinisch eingeschränkten Entwicklungspotenziale eine immer wichtigere Rolle für den Kölner Büroflächenmarkt spielen. Ein Prozess, der weiter anhält, wie sich anhand dreier Beispiele darstellen lässt: MesseCity HH Vision/STRABAG-ECE 1. Bürolage Deutz: MesseCity im Fokus des Großnutzers Zurich Der zur Innenstadt zählende Stadtteil Deutz zeichnet sich durch seine hervorragende Anbindung an das europäische Straßen-, Schienen- und Luftverkehrsnetz sowie den öffentlichen Personennahverkehr aus. Die Möglichkeit, Objekte mit großen Flächen und repräsentativer Wirkung entwickeln zu können, hat schon diverse Großunternehmen wie Atradius, GÖRG Rechtsanwälte, LANXESS, RTL und Talanx sowie diverse Behörden und angezogen. Auf dem Areal zwischen dem Deutzer Bahnhof und den Hallen der Koelnmesse entsteht das Großprojekt MesseCity mit rund Quadratmetern, welche überwiegend der Büronutzung gewidmet sein werden. Im August 2015 erklärte die Zurich Versicherung, ihre bisherigen Standorte in 10

11 Köln und Bonn in der MesseCity vereinigen zu wollen. Der Abschluss des Mietvertrages über rund Quadratmeter Bürofläche wäre eine wichtige Initialzündung für das Projekt. Die Realisierung des Vorhabens wird die Attraktivität des Standorts weiter fördern. Auf lange Sicht bietet zudem die mögliche Umnutzung des Deutzer Hafens die besondere Chance, den Kölner Markt durch neue innerstädtische Bürogebäude am Rheinufer zusätzlich zu bereichern. 2. Kalk etabliert sich als neuer Büroteilmarkt Auf dem ehemaligen Areal der Chemischen Fabrik Kalk und der angrenzenden Bahnflächen hat sich in den vergangenen Jahren ein deutlicher Nutzungswandel vollzogen. Schrittweise entstanden das Einkaufszentrum Köln Arcaden, das Wissenschaftsmuseum Odysseum sowie Wohnanlagen und einzelne großflächige Fachmärkte. Die Entwicklungsfläche Deutzer Feld konnte inzwischen nahezu vollständig vermarktet werden. Mit dem Polizeipräsidium hat sich bereits ein großer Büronutzer niedergelassen. Auch das Objekt KölnCubus wurde fertiggestellt und u.a. an Media Broadcast sowie Seven Principles vermietet. Zudem befinden sich derzeit die Fachhochschule für öffentliche Verwaltung NRW sowie die Neubauten der Kreer Gruppe und das ADAC Haus Köln Deutzer Feld im Bau. In den Geschossen oberhalb des neuen Kundencenters des ADAC für das rechtsrheinische Köln entstehen rund Quadratmeter moderne Bürofläche. Neue Niederlassung des ADAC, Deutzer Feld ADAC 11

12 Die GAG Immobilien AG wird ihre Zentrale ebenfalls im Deutzer Feld ansiedeln. Des Weiteren warten die Büroneubauprojekte KölnCubus Süd und Equilo auf erste Vorvermietungen. Größere Bürogebäude befinden sich in Kalk außerdem entlang der Dillenburger Straße. Hier sind unter anderem im Kalk-Karree diverse Ämter der Stadt Köln untergebracht. Zudem bieten einerseits die noch vorhandenen Freiflächen, andererseits die teilweise alte gewerbliche Bausubstanz weiteres Entwicklungs- bzw. Umstrukturierungspotenzial. Der in der jüngeren Vergangenheit festzustellende Bedeutungsgewinn des Bürostandortes Kalk rechtfertigt inzwischen die Betrachtung als eigenen Teilmarkt. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre wurden hier rund Quadratmeter Bürofläche per annum vermietet. Das derzeitige Flächenangebot liegt bei rund Quadratmetern und ergibt sich vorwiegend aus den avisierten Projektentwicklungen mit Mietpreisen zwischen 12,00 und 14,00 Euro pro Quadratmeter. KölnCubus Greif & Contzen Künftige Projekte in Mülheim Das historische Fabrikgelände von Felten & Guilleaume (Carlswerk) und das Umfeld entlang der Mülheimer Schanzenstraße haben sich als gefragter Standort für die Medien- und Kreativwirtschaft in Köln etabliert. Im dritten Quartal 2015 mietete die TV-Produktionsfirma RedSeven Entertainment dort rund Quadratmeter Bürofläche an. Im zweiten Quartal hatte bereits REWE Digital, ein innovatives Unternehmen der REWE Gruppe im Bereich Online-Handel, im Carlswerk rund Quadratmeter zusätzlich angemietet. Auf dem Areal bestehen weitere Flächenreserven 12

13 sowohl für Neubauten als auch für Umnutzungen von alten Industriehallen. Darüber hinaus wurden die nahe gelegenen Grundstücke des früheren Güterbahnhofs Mülheim als neues großflächiges Planungsgebiet auch für Büronutzungen ausgewiesen. Schanzenstraße 41 Greif & Contzen 2015 Im Südwesten Mülheims werden unter dem Oberbegriff Mülheim Süd zudem weitere Planungen erarbeitet. Entlang Auenweg und Deutz-Mülheimer-Straße sollen neben einer großen Anzahl Wohnungen auch Gewerbeflächen erstellt werden. Insgesamt verfügt der Teilmarkt Mülheim perspektivisch über beachtliche Potenziale, den Büroflächenbestand langfristig deutlich zu erhöhen. Dynamische Bürolagen Sehr dynamisch zeigte sich dieses Jahr das Bankenviertel, wo bereits rund Quadratmeter Bürofläche vermietet wurden. Auch der Teilmarkt Ehrenfeld wies mit rund Quadratmetern eine starke Umsatzleistung auf, die erheblich oberhalb des Durchschnitts der letzten fünf Jahre liegt (rund Quadratmeter). In Ehrenfeld wurden unter anderem die beiden großen Vertragsabschlüsse der Bundesagentur für Arbeit platziert. Deutlich mehr Fläche als im Mittel der früheren Jahre wurde zudem in der Innenstadt Nord umgesetzt. Insbesondere fand dort die Vermietung an DLA Piper statt. 13

14 Teilmarktübersicht Bürolage Flächenangebot 1 (m²) Leerstand (m²) Ø Jahresumsatz² (m²) Mittlere Mietspanne³ ( /m²) Innenstadt Bankenviertel MediaPark Rheinauhafen Kölner Ringe Deutz Innenstadt Nord Innenstadt Süd Rheinufer Nord Rheinufer Süd Zwischensumme linksrheinisch Innere Kanalstraße Ehrenfeld Braunsfeld Ossendorf Köln Nord Köln West Köln Süd Zwischensumme rechtsrheinisch Gremberghoven Mülheim Kalk Köln Ost Zwischensumme Summe Das Flächenangebot umfasst Leerstand, Flächen im Bau und einen Teil des Flächenangebots in Projekten. 2 Angegeben wird der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. 3 Es handelt sich um Nominalmieten. In Einzelfällen werden auch Mieten vereinbart, die deutlich niedriger oder höher liegen. 14

15 Weiteres Beschäftigungswachstum erwartet Zwischen 2006 und 2014 stieg die Zahl der Beschäftigten in Köln kontinuierlich, insgesamt um rund 18 Prozent. Besonders in den letzten vier Jahren war ein signifikanter Anstieg zu beobachten. Ende Dezember 2014 wurden bereits rund sozialversicherungspflichtig Beschäftigte gezählt. Die Konjunkturberichte der IHK Köln konstatierten im Frühjahr und im Sommer 2015 eine optimistische Stimmung und sich leicht verbessernde Personaleinstellungspläne unter den lokalen Unternehmen. Insofern darf davon ausgegangen werden, dass sich die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten positiv entwickelt hat und zum 30. Juni schätzungsweise auf bis zu Personen gestiegen ist Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Köln Entwicklung und Schätzung 2006 bis Quelle: Landesdatenbank NRW, Schätzung G&C Research, Stand jeweils zum Erstes Halbjahr: Gute Konjunktur stützt den lokalen Mittelstand Die IHK-Konjunkturumfrage unter kleinen und mittelständischen Unternehmen in Köln stellte zum Frühsommer ein optimistisches Geschäftsklima fest. Sowohl die wirtschaftliche Lage als auch die Erwartungen wurden zum zweiten Mal in Folge im Vergleich zum Vorjahreszeitraum besser beurteilt. Besonders zufrieden äußerten sich u.a. Firmen aus den Branchen Unternehmensberatung, Informationswirtschaft, Hotel- und Gaststättengewerbe, Großhandel und der Industrie. Gleichzeitig äußerten auch mehr Unternehmen die Absicht, noch stärker investieren zu wollen. 15

16 Rheinpark-Metropole Greif & Contzen 2015 Wirtschaftswachstum und Ausblick für 2015 Die Rahmenbedingungen auf dem Büroflächenmarkt sind weiterhin positiv. Das Bruttoinlandsprodukt hat im ersten Quartal um 0,3 Prozent und im zweiten Quartal um 0,4 Prozent zugenommen. Der ifo-geschäftsklimaindex ist nach der Eintrübung im Zuge der Griechenlandkrise und trotz der ökonomischen Unsicherheiten in China wieder gestiegen. Auch die kleinen und mittleren Unternehmen der Region bewerteten in der Sommerumfrage der IHK Köln ihre Geschäftslage und -erwartungen positiv. Der starke private Konsum, das geringe Zinsniveau und der niedrige Ölpreis bleiben die wichtigsten Stützen der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Exportierende Unternehmen profitieren von der Schwäche des Euro. Wirtschaftsforschungsinstitute schätzen das Wachstum des deutschen Bruttoinlandsprodukts in 2015 und auch im kommenden Jahr auf 1,8 bis 2,1 Prozent. Somit liegt insgesamt ein günstiges Umfeld für die Büroflächennachfrage und für Standortentscheidungen vor, was auch durch die große Anzahl aktueller Gesuche belegt werden kann. 16

17 Bei Fragen wenden Sie sich bitte an: Theodor J. Greif Geschäftsführender Gesellschafter GREIF & CONTZEN Immobilien GmbH Telefon: Florian Schmidt Leiter Unternehmensbereich Büroimmobilien GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH Telefon: Frank Pönisch Geschäftsführer GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Telefon: Dr. Jan Schubert Beratung, Research GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Telefon: Anschrift: Pferdmengesstraße 42, Köln

18 Oktober2015 Bei der beigefügten Marktinformation haben wir uns teilweise auf öffentliche Quellen, Informationen Dritter und eigene Berechnungen gestützt. Diese haben wir mit größter Sorgfalt erstellt und geben diese nach bestem Wissen weiter. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben, Inhalte und Zitate schließen wir jedoch aus. Die von uns zusammengestellten und übermittelten Informationen begründen keinerlei Beratungsverhältnis zu dem Empfänger. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, All rights reserved. Diese Unterlagen sind unser geistiges Eigentum und unterliegen unserem Copyright. Sie sind nur für die Adressaten bestimmt. Jede Vervielfältigung, Veränderung oder Weitergabe an Dritte, auch wenn dies nur teilweise geschieht, bedarf unserer ausdrücklichen, vorherigen und schriftlichen Zustimmung. Soweit diesseits kein Copyright besteht, weil dies bei Dritten liegt, verweisen wir auf deren Copyright. 18