Office Market Report Germany 2003 t 2003 epor fice Market R Of

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1 Office Market Report Germany 2003

2 02 Impressum // Imprint Herausgeber und Copyright: Müller International Immobilien GmbH Bearbeitung: Müller Consult GmbH Übersetzung: Clive Winter, Siegburg Realisierung: Rottmann Kommunikation, Düsseldorf Architekturfotografie: Thomas Götz, Düsseldorf Stand: Januar 2003 Auflage: Der Office Market Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der Müller International Immobilien GmbH möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Publisher and copyright: Müller International Immobilien GmbH Prepared by: Müller Consult GmbH Translation: Clive Winter, Siegburg Realisation: Rottmann Kommunikation, Düsseldorf Architectural photography: Thomas Götz, Düsseldorf Status: January 2003 Circulation: 10,000 All rights reserved. This Office Market Report is protected in its entirety by copyright. No part of this publication may be reproduced, translated, transmitted, or stored in a retrieval system in any form or by any means, without the prior permission in writing of Müller International Immobilien GmbH.

3 Contents // Inhalt 03 Inhalt // Contents Überblick Flächenumsatz erwartungsgemäß erneut rückläufig 4 Büromarkt-Kennzahlen 11 Berlin Große Abschlüsse stützen den Markt 12 Kennzahlen Berlin 17 Düsseldorf Rückläufige Nachfrage im Bundestrend 18 Kennzahlen Düsseldorf 23 Essen Vermietungsleistung kaum verändert 24 Kennzahlen Essen 28 Frankfurt Deutlicher Rückgang der Vermietungsleistung 29 Kennzahlen Frankfurt 35 Hamburg Vermietungsleistung noch deutlich über langjährigem Durchschnitt 36 Kennzahlen Hamburg 41 Köln Erstaunlicherweise Anstieg der Vermietungsleistung 42 Kennzahlen Köln 47 Leipzig Vermietungsleistung nur leicht rückläufig 48 Kennzahlen Leipzig 53 München Vermietungsleistung drastisch gesunken 54 Kennzahlen München 59 Stuttgart Flächenumsatz stark rückläufig 60 Kennzahlen Stuttgart 65 Glossar 66 Overview Renewed turnover drop as expected 4 Office market indicators 11 Berlin Large lettings support market 12 Key indicators Berlin 17 Düsseldorf Decline in demand follows national trend 18 Key indicators Düsseldorf 23 Essen Little change in space-let volume 24 Key indicators Essen 28 Frankfurt Marked decline in space let 29 Key indicators Frankfurt 35 Hamburg Take-up well over long-term average 36 Key indicators Hamburg 41 Cologne Surprising rise in space-let volume 42 Key indicators Cologne 47 Leipzig Only slight decline in take-up 48 Key indicators Leipzig 53 Munich Drastic drop in take-up 54 Key indicators Munich 59 Stuttgart Sharp decline in space-let volume 60 Key indicators Stuttgart 65 Glossary 66

4 04 Überblick // Overview Überblick // Overview Flächenumsatz erwartungsgemäß erneut rückläufig An den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart wurden im Jahr 2002 insgesamt 2,49 Mio. m 2 Büroflächen vermietet. Dies entspricht einem Rückgang der Vermietungsleistung gegenüber 2001 um knapp 23 %. Bemerkenswert ist, dass im ersten Halbjahr 2002 im Vergleich zu den ersten sechs Monaten 2001 noch 33 % weniger Büroflächen vermietet wurden, wogegen der Rückgang im zweiten Halbjahr 2002 nur noch um 10 % unter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres lag. Die gesamtwirtschaftlichen Probleme der letzten Jahre spiegeln sich damit erwartungsgemäß auch auf den deutschen Büromärkten wider. Obwohl der Flächenumsatz immer noch über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt, ist er der geringste der letzten fünf Jahre. Auch die Absorptionsquoten liegen erheblich niedriger als in den Vorjahren. Der mit Abstand überwiegende Teil der Vermietungsleistung resultiert aus Rationalisierungs- und Konsolidierungsprozessen der Unternehmen und hat nicht zu einer zusätzlichen Renewed turnover drop as expected In 2002, a total of 2.49 million m 2 of office space was let in the nine most important German office centres, Berlin, Cologne, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Leipzig, Munich and Stuttgart. This corresponds to a fall in take-up of close on 23 % compared with the year before. It is notable that in the first half of 2002, the decline was 33 %, while in the second half, it was only 10 % under the prior-year period. So, as expected, the German office markets are being hit by the general economic downturn. Aggregate take-up was the lowest in the past five years, although it was still up on the ten-year average. Absorption rates were also far lower than in recent years. By far the greatest proportion of the space let has been the result of corporate rationalisation and consolidation processes, with little in the way of real new demand. This is also why vacant space has risen strongly in locations like Düsseldorf and Frankfurt despite their acceptable take-up levels.

5 Overview // Überblick 05 Nachfrage geführt. Hieraus erklären sich auch die stark gestiegenen Leerstände an Standorten wie Düsseldorf und Frankfurt trotz akzeptabler Flächenumsätze. The most marked declines in the space-let volume were posted by Munich, with 485,000 m 2 (-42 %), Stuttgart with 111,000 m 2 (-38 %) and Frankfurt with 536,000 m 2 (-29 %). The sharp fall in Munich was due above all to the perceptible drop in the letting of _Vermietungsleistung 2001 und 2002 // Volume of space let in 2001 and 2002 m 2 in 2001, total m 2 m 2 in 2002, total m 2 Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003

6 06 Überblick // Overview Die stärksten Rückgänge verzeichneten München mit m 2 ( 42 %), Stuttgart mit m 2 ( 38 %) und Frankfurt mit m 2 vermieteten Büroflächen ( 29 %). Verantwortlich für die hohen Verluste in München ist vor allem der spürbar zurückgegangene Anteil der Großvermietungen über m 2 allein in dieser Größenklasse wurden 2002 über m 2 weniger vermietet als noch ein Jahr zuvor. Hier zeigen sich die strukturellen Probleme vieler Großunternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologien. In Frankfurt dagegen waren in erster Linie die wirtschaftlichen Probleme der Leitbranche Banken für die Umsatzrückgänge verantwortlich: Fast drei Viertel der Verluste erklären sich aus den deutlich geringeren Anmietungen dieser Branchengruppe. Trotzdem liegt Frankfurt mit seinem Flächenumsatz wieder an der Spitze der deutschen Bürostandorte. In Stuttgart hat die fehlende Nachfrage aus den Informations- und Kommunikationstechnologien den gesunkenen Flächenumsatz stark beeinflusst. Im bundesweiten Vergleich durchschnittliche oder moderate Verluste verzeichneten Düsseldorf mit m 2 vermieteten Büroflächen ( 18 %), Hamburg mit m 2 ( 13 %), Essen mit m 2 ( 11 %) und Leipzig mit m 2 ( 9 %). Der Rückgang in Düsseldorf muss jedoch relativiert werden, da das Niveau des Rekordjahres 2001 überproportional hoch war und das Ergebnis des vergangenen Jahres immer noch gut 33 % über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Vergleichsweise stabil war der Hamburger Büromarkt trotz der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation. Der Anteil der Großvermietungen über m 2 stieg spürbar an. Zusammen mit umfangreichen Anmietungen der Versicherungsbranche premises over 5,000 m 2 ; in this size category, take-up was more than 200,000 m 2 down on the previous year. This reflects the structural problems faced by many large companies in the information and communications technologies sector. In Frankfurt, on the other hand, it was above all the business problems encountered by the key banking sector which were responsible for the fall in space-let volume: almost three-quarters of the decline can be explained by the significantly lower level of new leases concluded by this sector. Nevertheless, Frankfurt's take-up put it back at the top of the German office location charts. In Stuttgart, the lack of demand from information and communications firms had a strong influence on the lower level of space turnover. On a nationwide comparison, the following cities registered average or moderate losses: Düsseldorf, with 293,000 m 2 (-18 %), Hamburg with 335,000 m 2 (-13 %), Essen with 64,000 m 2 (-11 %) and Leipzig with 97,000 m 2 (-9 %). The fall in Düsseldorf, though, has to be seen in proportion, since the prior year there had brought a record-breaking result, and the 2002 figure is still more than 33 % above the ten-year average. The Hamburg office market was comparatively stable, despite the difficult overall economic situation. It registered a higher proportion of large-unit lettings (of over 5,000 m 2 ), and this, combined with extensive demand from the insurance sector, largely offset the fall in other business sectors, especially in information and communications technologies. Comparatively low take-up drops were once again posted by Essen and Leipzig, but this is hardly surprising, since smaller markets generally exhibit greater stability, with fewer major fluctuations. _ Gesamtvermietungsleistung ausgewählter Bürostandorte 1993 bis 2002 // Total space-let volume of selected office centres from 1993 to 2002 Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart in m Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003

7 Overview // Überblick 07 kompensierten weitgehend sie die rückläufigen Flächenumsätze anderer Branchen, insbesondere bei den Informations- und Kommunikationstechnologien. Vergleichsweise geringe Verluste des Flächenumsatzes waren wieder in Essen und Leipzig zu beobachten, was nicht überrascht, da kleinere Märkte eine größere Stabilität besitzen und geringere Schwankungen aufweisen. Mit m 2 (2001: m 2 ) steigerte Köln als einziger Standort seinen Flächenumsatz nennenswert um fast 17 % gegenüber dem Vorjahr. Ein überproportionaler Anteil der Großvermietungen über m 2 sowie das breite und damit weniger anfällige Branchenspektrum in Köln waren die ausschlaggebenden Gründe für dieses positive Ergebnis. Nahezu unverändert blieb der Flächenumsatz in Berlin, wo m 2 Büroflächen im Jahr 2002 umgesetzt wurden (2001: m 2 ). Auch dieses Resultat kann vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Probleme sowie der spezifischen Berliner Schwierigkeiten als Erfolg eingestuft werden und ist ein Indiz dafür, dass der Berliner Markt sich stabil auf dem in den letzten Jahren erreichten Niveau bewegt. Deutschlandweit waren vor allem drei Branchen für das rückläufige Ergebnis verantwortlich: Auf Platz eins die weiterhin konsolidierenden Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologien, die über m 2 weniger anmieteten als noch ein Jahr zuvor. An zweiter Stelle folgen die mit schrumpfenden Gewinnen kämpfenden Banken, die insgesamt fast m 2 weniger Flächen abnahmen, und auf dem dritten Platz die Medienunternehmen und Werbeagenturen mit einem Rückgang von fast Cologne was the only big German location to increase its take-up significantly in It achieved a space-let total of 162,000 m 2 (2001: 139,000 m 2 ), almost 17 % more than in This positive development was due mainly to the greater proportion of premises let in the size category over 5,000 m 2 and also to the city's broad business sector spectrum, which makes it less susceptible to ups and downs. In Berlin, space turnover remained virtually unchanged, with 404,000 m 2 in 2002 compared with 401,000 m 2 in Against the background of the general economic climate and the city's own specific problems, the result must be regarded as a success and an indication that the Berlin market is remaining stable at the level reached in the past few years. Nationwide, it was above all three business sectors which were responsible for the lower performance in office space let. First place among those sectors still caught up in the consolidation phase was taken by information and communications technologies, where the space-let volume was over 320,000 m 2 less than the year before. In second place came banks, which are battling with lower profits; they acquired almost 240,000 m 2 less office space than in Then, in third place, came the media and advertising agencies, with a fall of almost 140,000 m 2. These three sectors alone, with a combined shortfall of around 700,000 m 2, accounted for some 93 % percent of the lower take-up. _ Leerstand 2001 und 2002 // Vacant space in 2001 and 2002 m 2 in 2001, total m 2 m 2 in 2002, total m 2 Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003

8 08 Überblick // Overview m 2. Allein diese drei Gruppen machen zusammen mit rund m 2 etwa 93 Prozent des Umsatzrückgangs aus. Gesamtangebot weiter ausgeweitet Das Gesamtangebot an verfügbaren Büroflächen hat sich in den neun Standorten um 21 % von 6,85 Mio. m 2 Ende 2001 auf aktuell 8,3 Mio. m 2 erhöht. Dahinter stehen allerdings unterschiedliche Entwicklungen der beiden Angebotskomponenten Leerstand und verfügbare Flächen im Bau: Der Leerstand hat sich stark erhöht, und zwar von 3,9 Mio. m 2 auf 5,9 Mio. m 2 eine Zunahme von rund 51 % innerhalb eines Jahres. Verantwortlich hierfür ist das durch die gestiegene Bautätigkeit im Laufe des letzten Jahres zusätzlich auf den Markt gekommene Flächenangebot bei gleichzeitig stark rückläufigen Absorptionsraten. Außerdem kam ein erhebliches Volumen an freigezogenen Flächen im Zuge von Rationalisierungsmaßnahmen vieler Unternehmen auf den Markt. Allerdings verfügen nur etwa 40 % aller Leerstände über eine moderne und damit nachgefragte Ausstattungsqualität. Hinzuzurechnen sind darüber hinaus mehrere Hunderttausend m 2 Büroflächen, die zur Untervermietung stehen, vor allem in München und Frankfurt. Mit Ausnahme von Leipzig ( 2 %) ist der Leerstand an allen Standorten angestiegen. Überproportional hohe Zuwächse verzeichnen München mit +178 % (Leerstand Ende 2002: m 2 ) und Frankfurt mit +152 % (Leerstand Ende 2002: m 2 ). Deutlich stieg der Leerstand auch in Köln mit insgesamt m 2 (+78 %), Düsseldorf mit m 2 (+77 %) und Essen mit m 2 (+52 %). Der Zuwachs in Hamburg mit +19 % (Leerstand: m 2 ) und Berlin mit +25 % Further expansion of total supply The aggregate available supply of office premises in the nine locations together increased by 21 %, from 6.85 million m 2 at the end of 2001 to 8.3 million m 2. But the contributions made to this by the two components vacant space and available space under construction varied considerably. The volume of vacant space rose strongly in the course of the year, by 51 %, from 3.9 million m 2 to 5.9 million m 2. This was due to more premises coming onto the market - as the result of the previously higher construction activity at a time when absorption rates are in sharp decline. In addition, a quite considerable volume of space released by companies in the wake of rationalisation measures hit the market. However, only about 40 % of all unoccupied premises have modern specifications of the kind in demand. Another factor that has to be taken into account here is that several hundred thousand m 2 of office space is scheduled for subletting, above all in Munich and Frankfurt. With the exception of Leipzig (-2 %), vacant space increased in all nine locations. There were disproportionately high rises in Munich, up by 178 % (vacant space at the end of 2002: 906,000 m 2 ) and Frankfurt with 152 % (vacant space at the end of 2002: 1,016,000 m 2 ). Vacant space also expanded considerably in Cologne, to a total of 283,000 m 2 (+78 %), Düsseldorf with 642,000 m 2 (+77 %) and Essen with 138,000 m 2 (+52 %). The growth in Hamburg, at 19 % (vacant space: 709,000 m 2 ) and Berlin, with an increase of 25 % (vacant space: 1,326,000 m 2 ) was more modest. In Stuttgart, the volume of vacant space hardly changed at all. _ Leerstandsraten 2001 und 2002 // Vacancy rates in 2001 and 2002 in 2001 in 2002 Berlin Düsseldorf (nur Stadtgebiet) Essen Frankfurt (nur Stadtgebiet) Hamburg Köln Leipzig München (nur Stadtgebiet) Stuttgart 22,9 23,9 6,2 7,5 5,7 8,9 2,9 4,2 2,9 7,7 5,0 5,8 2,4 4,4 23,9 22,9 1,4 3,9 1,1 1,1 Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0

9 Overview // Überblick 09 (Leerstand: m 2 ) fällt dagegen relativ bescheiden aus; in Stuttgart hat sich der Leerstand kaum verändert. Im Gegensatz zu den Leerstandsflächen hat sich das Volumen der Flächen im Bau um gut 8 % rückläufig entwickelt, und zwar von 4,78 Mio. m 2 (Ende 2001) auf aktuell 4,38 Mio. m 2. Die davon noch für den Vermietungsmarkt verfügbaren Flächen sind sogar um knapp 20 % gesunken: Ende 2001 waren 2,93 Mio. m 2 der im Bau befindlichen Flächen noch nicht vermarktet, ein Jahr später standen 2,38 Mio. m 2 und damit 54 % aller im Bau befindlichen Flächen dem Markt zur Verfügung. Mietpreise aufgrund veränderter Marktsituation unter Druck Der geringere Flächenumsatz bei einem gleichzeitig deutlich gestiegenen Angebot hat die Mieten im Jahr 2002 unter Druck gesetzt. An fast allen Standorten sind die Spitzenmieten gesunken; den stärksten Rückgang verzeichnete Frankfurt mit fast 22 % von 53,70 /m 2 Ende 2001 auf aktuell 42 /m 2. Hier spiegelt sich die Sonderstellung Frankfurts wider, da im Vergleich zu allen anderen Standorten sowohl bei Mietpreisanstiegen als auch bei -rückgängen hier eine erheblich größere Dynamik herrscht. Relativ starke Einbußen bei den Höchstmieten verzeichnen darüber hinaus Berlin (26 = 15,3 %) und Hamburg mit 22 ( 10,2 %). Keine Veränderung bei den Spitzenmieten gab es in Essen (30,60 ) und Stuttgart (19,40 ). In München ist der Höchstmietpreis moderat von 30,70 Ende 2001 auf aktuell 30 gesunken ( 2,3 %). Gleiches gilt für Köln, wo der Rückgang von 21,50 Ende 2001 There was a contrary development in premises under construction. Here, the volume dropped by over 8 %, from 4.78 million m 2 (end of 2001) to 4.38 million m 2. The space still available to the rental market within this total fell by all of almost 20 %. At the end of 2001, some 2.93 million m 2 of space under construction had not yet been let, one year later the figure was 2.38 million m 2. So 54 % of all the premises currently being built will come onto the market. New market situation puts pressure on rents The lower space-let turnover combined with the marked growth in supply put pressure on rents in In almost all locations, top rents sank. The strongest fall, of almost 22 %, was posted by Frankfurt - from /m 2 at the end of 2001 to 42 /m 2 at present. This is typical of Frankfurt, though; rental prices here fluctuate far more dynamically than in other locations. Other relatively strong drops in top rents came in Berlin (now 26 = %) and Hamburg (now 22 = %).Top rents remained unchanged in Essen (30.60 ) and Stuttgart (19.40 ). In Munich top rents eased only moderately, from at the end of 2001 to 30 (-2.3 %) at present.the same applies to Cologne, where the fall from at the end of 2001 to 21 at present represents a decline of just 2.3 %, and to Düsseldorf, where top rents were down from 23 to 22 (-4.3 %). In many locations, it was not just top rents but also average rents that were affected in some office market zones. On the other hand, however, there were also isolated cases in individual districts of average rents moving upwards. _ Höchstmieten 2001 und 2002 // Top rents in 2001 and 2002 /m 2 /Monat 2001 // /m 2 month in 2001 /m 2 /Monat 2002 // /m 2 month in 2002 Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart 10,00 20,00 30,00 40,00 50,00 22,97 _ Durchschnitt // Average Durchschnitt // Average _ 25,26 30,70 26,00 23,00 22,00 13,60 13,60 53,70 42,00 24,50 22,00 21,50 21,00 10,20 10,70 30,70 30,00 19,40 19,40 Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003

10 10 Überblick // Overview auf 21 ebenfalls eine Veränderung von 2,3 % bedeutet, und Düsseldorf, wo sich die Spitzenmiete von 23 auf 22 reduzierte ( 4,3 %). Neben den Spitzenmieten sind an vielen Standorten auch die Durchschnittsmieten in bestimmten Büromarktzonen gesunken, denen allerdings vereinzelt auch gestiegene Durchschnittsmieten in einzelnen Lagen gegenüberstehen. ATIS REAL Müller geht davon aus, dass an vielen Standorten die Spitzenmieten weiter sinken und immer mehr Incentives vergeben werden. Die Mietpreisentwicklungen werden an den einzelnen Standorten und vor allem innerhalb der Büromarktzonen sehr differenziert ausfallen. Mietpreiseinbrüche zeichnen sich trotz des gestiegenen Angebotes aus heutiger Sicht aber nicht ab. Büromärkte 2003: Noch keine Erholung in Sicht Die absehbaren Perspektiven für die Büromärkte deuten im Jahr 2003 noch nicht auf eine Erholung hin. Für 2003 geht ATIS REAL Müller allerdings von einer abgeflachten Abwärtsbewegung aus. Die Perspektiven für 2003 lassen sich wie folgt zusammenfassen: nur noch leicht rückläufiger Flächenumsatz gegenüber 2002 teilweise noch sinkende Mietpreise und gleichzeitige Zunahme von Incentives deutlich niedrigere Absorptionsraten als in den Vorjahren moderat steigendes Büroflächenangebot im Jahr ATIS REAL Müller assumes that in many locations, top rents will decline even further and that greater use will be made of incentives. However, the way rents will develop will vary quite considerably within individual office centres and especially within office market zones. Despite the increased supply of space, no general collapse in rental price levels looks likely. Office markets 2003: Recovery not in sight yet At present, there are no signs that 2003 will bring any recovery in the office premises markets. However, ATIS REAL Müller expects the downward movement to flatten out somewhat. The prospects for 2003 can be summarised as follows: Only slight fall in take-up compared with Some further drops in rents and an increase in incentives. Significantly lower absorption rates than in previous years. Moderate increase in office space supply in In our view, the decisive issue is what will happen in 2004 will that already bring an upturn? This will depend above all on two factors: how quickly the global and the German economy improves and to what extent this will generate the change in mood needed on the business front. Our analysis of the office markets shows that there are chances that 2004 will see a start being made towards reducing the supply of space and stepping up the volume of space let. Die entscheidende Frage ist aus Sicht von ATIS REAL Müller, ob es bereits 2004 mit den Büromärkten wieder aufwärts gehen wird. Diese Entwicklung hängt vor allem von zwei Faktoren ab: dem welt- und gesamtwirtschaftlichen Erholungsprozess und dem notwendigen Stimmungsumschwung in der Wirtschaft. Die Analyse der Büromärkte zeigt, dass durchaus Chancen dafür bestehen, dass bereits im Laufe des Jahres 2004 ein Abbau des Flächenangebotes und eine Steigerung des Flächenumsatzes einsetzen kann.

11 Overview // Überblick 11 _ Büromarkt-Kennzahlen // Office market indicators Mietpreis Nachfrage Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot rent demand vacant space space under construction space on offer /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchst- ver- gesamt Neubau modern normal un- fertig gesamt verfüg- verfüg- Verfügbar- geplant preis* mietet saniert bar bar keitsfaktor top rent* let total new modern normal unrefur- finished total avail- avail- availability planspace bished able able factor ned ab from =( ) =(9+10) 12 13=(4+12) Berlin 26, , Düsseldorf 22, , Essen 13, , Frankfurt 42, , Hamburg 22, , Köln 21, , Leipzig 10, , München 30, , Stuttgart 19, , Total , Total , Differenz , Prozentuale Veränderung 22,8 51,1 9,6 237,0 57,2-0,4 18,7 8,3 18,8 21,2 56,9 10,6 * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5 %. // The top rent given applies to a market segment of 3 5 % in each case. Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003

12 12 Berlin // Berlin Berlin // Berlin Große Abschlüsse stützen den Markt Mit m 2 liegt der gesamte Flächenumsatz auf dem Niveau des Vorjahres. Damit zeigt sich der Berliner Markt erstaunlich stabil; gerade auch im Vergleich zu anderen wichtigen Büromärkten wie Frankfurt, München oder Düsseldorf, die unter stärkeren Umsatzeinbrüchen zu leiden hatten. Bemerkenswert ist, dass rund m 2 des Flächenumsatzes auf Projekte entfielen trotz des großen Flächenangebotes, das im Laufe des Jahres 2002 weiter angestiegen ist. Ein Grund für diese Entwicklung war der überproportional hohe Anteil großflächiger Abschlüsse, die in der Regel am besten in Projekten zu realisieren sind. Large lettings support market With a total of 404,000 m 2, Berlin s office-space take-up in 2002 was on a level with the previous year. That indicates this market is proving remarkably stable, particularly in comparison with other important office centres, such as Frankfurt, Munich and Düsseldorf, which suffered much sharper declines. It is notable that some 112,000 m 2 of the space let was in projects at the planning stage - despite the substantial supply of space, which expanded even more during One reason for the pre-letting level was the very high proportion of leases concluded for large units, which are generally easiest to find in projects. _ Entwicklung Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten in Berlin // Development of the space-let volume, vacant space and top rents in Berlin Entwicklung der Vermietungsleistung in m 2 // Development of the space-let volume in m 2 Entwicklung des Leerstandes in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m , ,10 25,60 23,00 23,00 24, m m 2 27,60 30,70 30, , Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003

13 Berlin // Berlin 13 Der Flächenumsatz konzentrierte sich 2002 wie schon in den Vorjahren zu 77 % auf die Citylagen. Dabei dominierten die Citybürostandorte im Ostteil der Stadt mit einem Anteil von drei Vierteln. Spitzenreiter war im Jahr 2002 mit knapp m 2 die Büromarktzone Regierungsviertel, wobei dieses Ergebnis vor allem durch die Großansiedlung der Deutschen Bahn AG getragen wird. Den zweiten Platz belegte Berlin Mitte mit rund m 2, wo etwa die Dienstleistungsgewerkschaft Ver.di Büroräume belegt hat. Aber auch auf die Zonen Hackescher Markt ( m 2 ) Kreuzberg/Friedrichshain ( m 2 ), Potsdamer-/ Leipziger Platz ( m 2 ) sowie Topcity Ost ( m 2 ) entfielen große Anteile des Flächenumsatzes. As in previous years, space turnover focused on City Centre areas, which accounted for 77 % of the total, with the lion s share - three-quarters of this generated by the City Centre locations in the eastern part of Berlin. The list of top zones in 2002 was headed by the government district, with close on 54,000 m 2,a result due chiefly to a large unit acquired by German Rail. In second place came Berlin-Mitte, with around 51,000 m 2, including a large lease concluded by the services trade union Ver.di. Other substantial proportions were achieved by the office market zones Hackescher Markt (36,500 m 2 ) Kreuzberg/Friedrichshain (36,000 m 2 ), Potsdamer-/ Leipziger Platz (32,500 m 2 ) and prime City Centre East (32,000 m 2 ). _ Bedeutende Vermietungen in Berlin // Major lettings in Berlin in m 2 Oberfinanzdirektion Berlin/ _ Finanzamt Marzahn/Hellersdorf (4.1) Ver.di Vereinigte Dienst _ leistungsgewerkschaft (2.4) _ BKK des Landes Berlin (2.5) Deutsche Post Retail Services Abt. McPaper (2.7) _ Deutsche Bahn AG (2.1) _ _ SAP AG (2.2) Deutsche Bahn AG (1.3) _ Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003

14 14 Berlin // Berlin Entgegen dem bundesweiten Trend ist der Anteil der großflächigen Abschlüsse in Berlin deutlich gestiegen und trägt stark zur vergleichsweise guten Nachfrage bei. Der Anteil der Vermietungen ab m 2 hat von 23 % im Jahr 2001 auf aktuell 42 % spürbar zugenommen. Ein so hoher Großflächenumsatz wurde bisher in Berlin noch nicht erzielt. Es bleibt abzuwarten, ob sich damit für Berlin ein neuer Trend abzeichnet oder ob was angesichts der vorliegenden Gesuche wahrscheinlicher ist dieses Ergebnis eine Ausnahme bleibt. Die kleineren Größenklassen, vor allem die Kategorie bis m 2, haben entsprechend abgenommen. In contrast to the nationwide trend, the proportion of large-scale lettings in Berlin rose considerably and made a strong contribution to the relatively good level of demand. The proportion of units of over 10,000 m 2 increased noticeably, from 23 % in 2001 to 42 %. This is the first time that Berlin has achieved such a high turnover in this category. It remains to be seen whether this indicates a new trend or an exception. Present inquiries make the latter appear more likely. The smaller size categories, especially that between 2,001 and 5,000 m 2, performed correspondingly less well. _Vermietungen nach Flächengrößen in Berlin // Lettings according to size categories in Berlin Anzahl der Vermietungen in % // Number of lettings in % Flächenumfang der Vermietungen in % // Size of lettings in % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 26,0 3,2 41,3 10,8 15,7 9,0 8,3 10,0 4,3 11,0 2,4 13,7 2,0 42,3 Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Durch die großflächige Nachfrage der Deutschen Bahn AG führt der Wirtschaftszweig Transport und Verkehr die Branchenstruktur mit einem Anteil von 24 % an, gefolgt von den Lobbyisten mit 17 %, die in den vergangenen Jahren immer mehr Bedeutung in Berlin erhielten. Die Beratungsgesellschaften konnten ihren hohen Anteil von 13 % im Jahr 2001 leicht auf 15 % ausbauen. Dagegen haben, wie nahezu an allen Standorten, die Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologien sowie Medien und Werbung erheblich weniger zum Flächenumsatz beigetragen als im Vorjahr; ihr Beitrag reduzierte sich von 30 % im Vorjahr auf aktuell nur noch 13 %. Die übrigen Branchen haben das Ergebnis kaum beeinflusst. Thanks to the big German Rail lease, the business sector charts were headed by transport and traffic with 24 % of take-up, followed by lobbyists, who have become increasingly important here in the past few years, with 17 %. Consultancies stepped up their already high 13 % in 2001 to 15 %. On the other hand, as in almost all German locations, firms in information and communications and in media and advertising contributed far less to space turnover than in previous year. Their combined share fell from 30 % to 13 %. The other business sectors hardly influenced the results at all.

15 Berlin // Berlin 15 _Vermietungen nach Branchen in Berlin // Lettings according to sectors in Berlin in % 3,3 _ Öffentliche Verwaltung 3,5 _ Gesundheitswesen Verwaltungen von 3,8 _ Industrie-/Bauunternehmen 3,8 _ Medien und Werbung 4,6 _ Versicherungen Informations- und 8,9 _ Kommunikationstechnologien Banken, Finanzdienstleister _ 2,8 Handel _ 1,8 Freie Berufe _ 1,2 Sonstige _ 0,5 Transport und Verkehr _ 23,7 10,1 _ Sonstige Dienstleistungen Lobbyisten _ 17,3 Beratungsgesellschaften _ 14,7 Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003 Angebot deutlich erhöht Das verfügbare Flächenangebot (Leerstand + noch verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar Seite 66) hat sich innerhalb des letzten Jahres von 1,5 Mio. m 2 auf 1,75 Mio. m 2 erhöht. Diese deutliche Steigerung liegt an der Zunahme des Leerstandes um etwa m 2, da 2002 auch in Berlin im Zuge der Konsolidierungsmaßnahmen vieler Unternehmen der Flächentausch den Markt dominierte. Die Flächenabsorption hat sich, wie in den meisten deutschen Städten, erheblich reduziert. Insgesamt beläuft sich der Leerstand auf rund 1,33 Mio. m 2. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 7,5 %. Die Verteilung des Leerstandes zeigt, dass drei Büromarktzonen besonders betroffen sind: die Topcity Ost mit m 2, Kreuzberg/Friedrichshain mit m 2 und Lichtenberg/Marzahn mit m 2. Der starke Anstieg des Leerstandes in der Topcity Ost um m 2 gegenüber dem Vorjahr ist vor allem darauf zurückzuführen, dass mehrere Objekte in dieser Büromarktzone fertig gestellt wurden. Die Bautätigkeit hat gegenüber dem Vorjahr von m 2 auf m 2 leicht zugenommen. Durch den höheren Anteil an Vorvermietungen und Eigennutzungen stehen hiervon dem Markt jedoch weniger Quadratmeter zur Verfügung: Lag der Anteil 2001 noch bei m 2, so ist er aktuell auf m 2 gesunken. Supply up considerably The available supply of space (vacant space + still available premises under construction, cf. Glossary, P. 66) expanded in the course of the year from 1.5 million m 2 to 1.75 million m 2. This marked rise is due above all to an increase of around 260,000 m 2 in vacant space: as elsewhere, business streamlining took its toll and space absorption was much lower.vacant space now totals around 1.33 million m 2, corresponding to a vacancy ratio of 7.5 %. It chiefly affects three market zones: prime City Centre East, with 135,000 m 2, Kreuzberg/Friedrichshain, with 131,500 m 2, and Lichtenberg/Marzahn, with 121,000 m 2. In prime City Centre East, the 66,000 m 2 upturn in vacant space is due above all to the completion of several new properties. Construction activity expanded from 584,000 m 2 in 2001 to 628,000 m 2. However, the higher proportion of prelettings and owner-occupation means that less space is actually available to the market. The figure fell from 458,000 m 2 in 2001 to 423,000 m 2. Space in projects at the concrete planning stage again dropped considerably, from 1.16 million to 0.7 million m 2, i.e. a decline of close on 40 %. This indicates that the mood in the market developed more negatively than the market itself. One reason for the fall in planned premises was the renewed growth of vacant space,

16 16 Berlin // Berlin Die konkreten Projektplanungen haben sich seit dem Jahreswechsel 2001/2002 noch einmal deutlich von 1,16 Mio. m 2 auf 0,7 Mio. m 2 reduziert also um knapp 40 %. Die Stimmung am Markt hat sich also negativer entwickelt als der Markt selbst. Verantwortlich für diesen Rückgang waren zum einen der erneute Anstieg des Leerstandes und zum anderen die politischen Rahmenbedingungen und Turbulenzen der Hauptstadt. Erfreulicherweise wird aktuell in den Nebenlagen, also den Problemzonen bei der Nachfrage, weder gebaut noch geplant. Dies ist ein wichtiges Indiz dafür, dass der Berliner Büromarkt, der immer noch unter dem Bauboom der Nachwendezeit zu leiden hat, sich weiter normalisiert. Mietpreisniveau gesunken Dass der Berliner Markt für Büroflächen angesichts des erneut gestiegenen Angebotes bei konstanter Nachfrage unter Druck geraten ist, zeigt sich vor allem am Mietpreisniveau. Es ist sowohl in der Spitze als auch im Durchschnitt leicht bis deutlich gesunken. In Büromarktzonen, die einen hohen Anstieg an verfügbaren Flächen verzeichneten wie etwa Berlin Mitte, haben die Mietpreise stärker nachgegeben. Der aktuelle Höchstmietpreis liegt bei 26 /m 2 und damit um 15 % niedriger als Ende Flächenumsatz auf erreichtem Niveau nachhaltig Im Vergleich zu fast allen anderen Standorten konnte Berlin auch im schwierigen Jahr 2002 das Umsatzergebnis des Vorjahres halten. Mehr Büroflächen wurden nur im Rekordjahr 2000 umgesetzt ein Beleg dafür, dass die erreichte Größenordnung einen stabilen Sockel bildet, der auch in problematischen gesamtwirtschaftlichen Situationen erzielt wird. Bei sich verbessernden Rahmenbedingungen, sowohl in der Stadt selbst als auch in der Gesamtwirtschaft, besteht damit mittelfristig die Chance, die Flächenumsätze spürbar zu steigern. Dass diese absehbare Aufwärtsentwicklung aber bereits 2003 in größerem Umfang zum Tragen kommt, ist eher unwahrscheinlich. Vor diesem Hintergrund geht ATIS REAL Müller davon aus, dass im laufenden Jahr ein vergleichbares Ergebnis erzielt wird wie another was the turbulent political situation in the German capital. It is gratifying to note that there are currently no projects in the pipeline, or any building activity, in the subcentres, which are problem zones where demand is concerned. This is an important sign that the Berlin office market, which is still suffering from the post-reunification construction boom, is getting back to normal. Rent levels down The Berlin office rental market has come under pressure as a result of the renewed increase in supply against the background of only constant demand.this is indicated above all by the way rents developed. Both top and average rents declined, in varying degrees. In office market zones with a higher level of available space, such as Berlin-Mitte, the fall in rents was more marked. The top rent at present is 26 /m 2, which is 15 % lower than at the end of Take-up sustainable at current level In 2002, in contrast to almost all the other German office centres, and despite the difficult situation, Berlin was able to hold its prior-year take-up. In fact, only in the record-breaking year of 2000 was the space-let volume here higher. This is evidence that the level now achieved represents a stable basis which can be maintained even in a problematic economic climate. This increases the medium-term chance that - as conditions improve, both in the city itself and in the economy as a whole turnover can be stepped up perceptibly. It seems unlikely, though, that there will be any significant rise as early as this year. ATIS REAL Müller expects that the result in 2003 will be on a par with that achieved in 2002.

17 Berlin // Berlin 17 _ Kennzahlen Berlin // Key indicators Berlin Mietpreise Nachfrage Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot rents demand vacant space space under construction space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchst- Durch- ver- gesamt Neubau modern normal un- fertig gesamt verfüg- verfüg- Verfügbar- projekpreis* schnitt mietet saniert bar bar keitsfaktor tiert top rent* average let total new modern normal unrefur- finished total avail- avail- availability prospace bished able able factor jected ab from =( ) =(9+10) 12 13=(4+12) Topcity 1.1 Topcity West 21,50 16, , Topcity Ost 24,00 20, , Potsdamer-/Leipziger Platz 26,00 22, , City 2.1 Regierungsviertel 19,00 16, , Hackescher Markt 18,00 14, , Checkpoint Charlie/Spittelmarkt 19,00 14, , Mitte 17,00 14, , Charlottenburg 16,50 13, , Tiergarten 16,50 12, , Wilmersdorf/Schöneberg 16,00 12, , Cityrand 3.1 Kreuzberg/Friedrichshain 13,50 10, , Tegel/Reinickendorf 11,50 8, , Wedding/Prenzlauer Berg 12,70 9, , Tempelhof/Neukölln/Steglitz 11,50 9, ,6 0 4 Nebenlagen 4.1 Lichtenberg/Marzahn 10,00 7, , Spandau 10,50 8, , Übriges Stadtgebiet 10,50 8, ,4 0 Total , * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5 %. // The top rent given applies to a market segment of 3 5 % in each case. Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003

18 18 Düsseldorf // Düsseldorf Düsseldorf // Düsseldorf Rückläufige Nachfrage im Bundestrend Mit einem Flächenumsatz von m 2 liegt das Jahresergebnis deutlich unter dem Vorjahreswert von m 2 vermieteten Büroflächen. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass im Jahr 2001 das beste Ergebnis registriert wurde, das der Düsseldorfer Markt bis dahin erzielt hatte. Der Büroflächenumsatz des Jahres 2002 liegt aber immer noch deutlich über dem langjährigen Durchschnitt. Der Rückgang von gut 18 % gegenüber dem Vorjahr liegt unter dem durchschnittlichen Wert der großen Bürometropolen in Deutschland. Damit hat sich der Düsseldorfer Markt für Büroflächen relativ betrachtet im vergangenen Jahr besser geschlagen als etwa Frankfurt oder München. Decline in demand follows national trend With an office-space take-up of 293,000 m 2, Düsseldorf turned in a result well below the 358,000 m 2 achieved in However, it must be remembered that 2001 was Düsseldorf s best year ever. And the space-let volume in 2002 is still considerably above the long-term average. The drop of over 18 % on 2001 is below the average for the other main office centres in Germany. So in relative terms, the Düsseldorf office rental market performed better than Frankfurt or Munich, for example. _ Entwicklung Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten in Düsseldorf // Development of the space-let volume, vacant space and top rents in Düsseldorf Entwicklung der Vermietungsleistung in m 2 // Development of the space-let volume in m 2 Entwicklung des Leerstandes in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m m ,10 24,50 20,50 19,40 20,50 20,50 21,50 22,00 23,00 22, Müller International Immobilien GmbH, NL Düsseldorf, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/

19 Düsseldorf // Düsseldorf 19 Die höchsten Anteile am Vermietungsumsatz verzeichneten die Büromarktzonen Düsseldorf Nord/ Flughafen mit gut m 2 (16,4 %), die City Ost mit über m 2 (15,8 %), Düsseldorf West/linksrheinisch mit m 2 (10,4 %) sowie das Bankenviertel mit m 2. Der Flächenumsatz im Bankenviertel kam allerdings überwiegend durch die Großanmietung von Ernst & Young zustande. Weitere Büromarktzonen mit guten Vermietungsleistungen waren außerdem die Innenstadt ( m 2 ) sowie die Bürozentren Medienhafen ( m 2 ), Kennedydamm ( m 2 ) und Seestern ( m 2 ). The highest proportions of take-up were registered by the office market zones Düsseldorf-North/Airport, with over 48,000 m 2 (16.4 %), City Centre East with over 46,000 m 2 (15.8 %), Düsseldorf-West/Left-bank with 30,500 m 2 (10.4 %) and the bank district with 43,800 m 2. The figure for the bank district, though, was due mainly to a large lease concluded by Ernst & Young. Other office market zones with good take-up levels were the Inner City (22,000 m 2 ) and the office centres of Medienhafen (18,800 m 2 ), Kennedydamm (13,700 m 2 ) and Seestern (13,000 m 2 ). _ Bedeutende Vermietungen in Düsseldorf // Major lettings in Düsseldorf in m _ Siemens Fujitsu AG (4.1) _ Medtronic Deutschland GmbH (2.3) _ Vallourec Mannesmann AG (4.1) Cohausz & Florack Patent- und Rechtsanwälte (1.2) _ Booz Allen Hamilton GmbH (2.2) _ Maritz GmbH (1.2) _ _ Sparda Bank NRW (3.2) Metro Facility _ Management GmbH (4.1) Ernst & Young (1.1) _ Commerzleasing _ und Immobilien AG (4.2) _ Lurgi Lentjes AG (4.1) Freshfield Bruckhaus Deringer (4.4) _ Müller International Immobilien GmbH, NL Düsseldorf, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003

20 20 Düsseldorf // Düsseldorf Den größten Anteil am Flächenumsatz hatten die Großvermietungen über m 2 mit gut 39 % (2001: 26,6 %). Sie trugen damit erheblich zum (relativ betrachtet) akzeptablen Ergebnis bei. Deutlich rückläufig haben sich die Vermietungen zwischen m 2 und m 2 entwickelt: Ihr Anteil sank von 19,7 % 2001 auf 10,4 % im vergangenen Jahr. Dafür nahmen die Vermietungen zwischen und m 2 von 15,3 % (2001) auf aktuell 18,5 % zu. The largest share of space let came in the size category of 10,000 m 2 and above, with over 39 % (2001: 26.6 %). This made a significant contribution to the (relatively) acceptable result. There was a marked downturn in lettings of between 5,001 m 2 and 10,000 m 2. Their proportion fell from 19.7 % in 2001 to 10.4 %. On the other hand, the size category between 2,001 und 5,000 m 2 raised its share, from 15.3 % (2001) to 18.5 %. _Vermietungen nach Flächengrößen in Düsseldorf // Lettings according to size categories in Düsseldorf Anzahl der Vermietungen in % // Number of lettings in % Flächenumfang der Vermietungen in % // Size of lettings in % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 28,1 2,8 32,5 8,3 16,5 9,2 9,8 11,4 7,6 18,5 2,2 10,4 3,2 39,4 Müller International Immobilien GmbH, NL Düsseldorf, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Bei der Branchenstruktur gab es im Jahr 2002 erhebliche Verschiebungen zum Vorjahr; grundsätzlich blieb aber das relativ breite Branchenspektrum erhalten, das die Stärke des Düsseldorfer Büromarktes ausmacht. Auf die Leitbranche der letzten Jahre, die Informations- und Kommunikationstechnologien, entfielen nur noch knapp 9 % des gesamten Flächenumsatzes (2001: 24 %). Erfreulicherweise haben jedoch andere Branchen ihre Anteile erheblich gesteigert: An erster Stelle stehen die Beratungsgesellschaften, deren Anteil nicht nur relativ anstieg (von 16 % 2001 auf aktuell fast 27 %), sondern die auch absolut betrachtet mehr Flächen angemietet haben. Außerdem legten die Handelsunternehmen von 6 % (2001) auf über 17 % zu und waren damit im vergangenen Jahr die zweitwichtigste Branche. Spürbar rückläufig entwickelte sich dagegen der Flächenumsatz der Verwaltungen von Industrieunternehmen von 10 % auf nur noch 1,7 %. The business sector structure of demand exhibited considerable shifts compared with Generally, though, demand was generated by a comparatively broad spectrum of businesses, and that is a major strength of the Düsseldorf office market. The lead sector of the past years, information and communications technologies, only accounted for just under 9 % of total take-up (2001: 24 %), but gratifyingly, other sectors stepped up their proportions quite substantially. In first place came consultancies, which not only increased their share of the total (from 16 % in 2001 to almost 27 %), but also rented more space in absolute terms. A rise was also posted by commerce/trading, from 6 % (2001) to over 17 %, putting this sector in second place. On the other hand, there was a marked drop in the relative volume of space taken up by the headquarters of industrial companies; this fell from 10 % to just 1.7 %.

21 Düsseldorf // Düsseldorf 21 _Vermietungen nach Branchen in Düsseldorf // Lettings according to sectors in Düsseldorf in % 2,6 _ Freie Berufe 5,2 _ Lobbyisten 6,0 _ Gesundheitswesen Verwaltungen von Industrie-/Bauunternehmen _ 1,7 Medien und Werbung _ 0,9 Transport und Verkehr _ 0,9 6,9 _ Versicherungen Informations- und 8,6 _ Kommunikationstechnologien Beratungsgesellschaften _ 26,6 11,2 _ Banken, Finanzdienstleister 12,1 _ Sonstige Dienstleistungen Handel _ 17,3 Müller International Immobilien GmbH, NL Düsseldorf, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003 Spürbare Zunahme des Leerstandes Wie an fast allen Standorten hat sich das Büroflächenangebot im Wirtschaftsraum Düsseldorf erheblich erhöht. Dafür ist ausschließlich die Zunahme des Leerstandes verantwortlich, der um 77 % von m 2 (Ende 2001) auf m 2 Ende 2002 kletterte. Besonders betroffen waren die Stadtrandlagen und die peripheren Standorte außerhalb des Stadtgebietes. Dieses auf den ersten Blick dramatische Ergebnis relativiert sich beim Vergleich mit anderen Standorten wie Frankfurt (+152 %), München (+178 %) oder Köln (+78 %). Die Zunahme des Leerstandes resultiert in erster Linie aus umfangreichen Neubauflächen, die 2002 auf den Markt kamen und noch nicht vermietet sind. Die Leerstandsrate im Stadtgebiet lag damit Ende 2002 bei 8,9 %, dem Spitzenwert unter den großen deutschen Bürostandorten (mit Ausnahme von Leipzig). Die Flächen im Bau sind dagegen zurückgegangen: Ende 2002 waren es noch rund m 2, rund 30 % weniger als im Vorjahr ( m 2 ). Erfreulich ist, dass hiervon nur noch m 2 (45 %) verfügbar sind; der Rest ist bereits vermietet oder wird von Eigennutzern belegt. Ein Jahr zuvor waren noch über m 2 aller im Bau befindlichen Büroflächen nicht vermietet. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + noch verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar Seite 66) ist also gegenüber 2001 um m 2 (+29 %) gestiegen. Dieser Wert liegt nur leicht über dem Durchschnitt aller Bürostandorte (+22 %). Perceptible increase in vacant space As in almost all Germany locations, the supply of office premises in Düsseldorf expanded considerably. This was due entirely to the higher volume of vacant space, which rose by 77 % from 363,000 m 2 (end of 2001) to 642,000 m 2.Particularly affected were the fringe areas of the city and peripheral locations outside the municipal borders. At first sight, this development might seem dramatic but in fact it has to be seen in comparison with other locations, such as Frankfurt (+152 %), Munich (+178 %) and Cologne (+78 %). The increase in vacant space resulted primarily from the fact that an extensive quantity of newly-built premises came onto the market in 2002 and have not yet been let. The vacancy rate in the municipal area at the end of 2002 was 8.9 %, higher than in any other German office centre apart from Leipzig. Space under construction has dropped. At the end of 2002, it was around 328,000 m 2, some 30 % less than in the previous year (470,000 m 2 ). It is gratifying to note that only 149,000 m 2 (45 %) of this is actually available; the rest is either pre-let or due for owner-occupation. The year before, over 250,000 m 2 of all office space under construction was not yet let. The total available supply of space (vacant space + still available premises under construction; cf. Glossary, P. 66) is thus 177,000 m 2 (29 %) up on This figure is only just slightly over the average of all office locations (+22 %).

22 22 Düsseldorf // Düsseldorf Erwartungsgemäß hat sich das Volumen der projektierten Büroflächen verringert und lag Ende 2002 nur noch bei m 2. An diesem Rückgang um 33 % im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich, dass die Entwickler den Markt genau beobachten und neue Büroflächen erheblich umsichtiger planen. Zusätzliche Vorhaben, unter anderem auch für Eigennutzer, werden bedarfsbezogen geplant. Die Realisierung vieler Objekte wird also von der weiteren Marktentwicklung sowie umfangreichen Vorvermietungen abhängig gemacht. Leicht gesunkenes Mietpreisniveau Die deutliche Zunahme des Leerstandes hat sich bislang nur leicht auf die Mietpreisniveaus ausgewirkt. Die Spitzenmiete liegt mit 22 /m 2 etwa um vier Prozent niedriger als im Vorjahr (23 /m 2 ). Leichte Schwankungen bei den Höchst- und Durchschnittsmieten in einzelnen Büromarktzonen spiegeln veränderte lokale Angebots- und Nachfragestrukturen wider. Für 2003 ist allerdings nicht auszuschließen, dass die Mietpreise insgesamt weiter unter Druck geraten. Um dieser Entwicklung zu begegnen, gehen wir von einer Zunahme der Incentives aus. Stabiler Flächenumsatz 2003 möglich Nach den bereits vorliegenden Gesuchen sowie den erkennbaren Rahmenbedingungen ist im Jahr 2003 ein ähnlicher Flächenumsatz wie im Vorjahr möglich, allerdings nur, wenn mehrere Großgesuche realisiert werden. Gerade dieses Marktsegment wird aber stark von internationalen Entwicklungen und Konzernentscheidungen bestimmt, weshalb die weitere weltwirtschaftliche Entwicklung das Geschehen auf dem Düsseldorfer Büromarkt in diesem Jahr erheblich beeinflussen wird. ATIS REAL Müller geht davon aus, dass selbst bei einer befriedigenden Nachfrage die Absorptionsquote weiter sinken wird und schließt damit einen schnellen Abbau des Flächenangebotes aus. Insgesamt deuten aber das breite Branchenspektrum sowie die Nachfrage hochwertiger Dienstleistungen, insbesondere der Beratungsgesellschaften, darauf hin, dass der Standort Düsseldorf mittelfristig über gute Perspektiven verfügt. As expected, the volume of office premises at the planning stage declined. At the end of 2002 it was just 381,000 m 2, representing a fall of 33 % on the previous year. This indicates that developers are studying the market very closely and are now much more cautious about initiating new premises. Additional space, including premises for owner-occupiers, is being planned in line with requirements. In many cases, the actual implementation of projects is being made dependent on how the market develops and on an extensive level of preletting. Rents down slightly So far, the marked increase in vacant space has only impacted moderately on rental price levels. The top rent, at 22 /m 2, is around four percent lower than the year before (23 /m 2 ). Slight fluctuations in both top and average rents in individual market zones reflect changing local structures of supply and demand. This year, however, the possibility of rents coming under more general pressure cannot be excluded. We anticipate that increased use will be made of incentives as a way of countering this development. Stable take-up possible in 2003 On the basis of existing inquiries and the identifiable framework conditions, we assume that the space-let volume generated this year will be similar to that in However, this will depend on whether some of the inquiries regarding sizeable units actually result in concluded leases. But since this market segment in particular is strongly influenced by international developments and wider-ranging business decisions, a substantial influence on the Düsseldorf office rental market this year will be exerted by the way the global economy evolves. ATIS REAL Müller assumes that even if demand is satisfactory, the absorption rate will continue to fall, so we do not see any chance that the supply of space will be quickly reduced. Overall, Düsseldorf s broad business sector spectrum and the level of demand from upmarket services companies, especially consultancies, suggest that in the medium term the prospects for this location are good.

23 Düsseldorf // Düsseldorf 23 _ Kennzahlen Düsseldorf // Key indicators Düsseldorf Mietpreise Nachfrage Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot rents demand vacant space space under construction space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchst- Durch- ver- gesamt Neubau modern normal un- fertig gesamt verfüg- verfüg- Verfügbar- projekpreis* schnitt mietet saniert bar bar keitsfaktor tiert top rent* average let total new modern normal unrefur- finished total avail- avail- availability prospace bished able able factor jected ab from =( ) =(9+10) 12 13=(4+12) City 1.1 Bankenviertel 22,00 19, , Innenstadt 20,50 13, ,0 0 2 Bürozentren 2.1 Grafenberger Allee 13,00 11, , Medienhafen 21,70 17, , Kennedydamm 17,90 15, , Seestern 16,50 14, , Cityrand 3.1 Friedrichstadt 13,80 10, , City Ost 13,80 11, , Derendorf 13,80 12, , Nebenlagen 4.1 Düsseldorf Nord/Flughafen 14,10 12, , Mörsenbroich/Zooviertel 14,50 11, , Düsseldorf Süd 12,70 10, , Düsseldorf West/linkrsrheinisch 17,40 11, , Summe Düsseldorf , Peripherie Ratingen West 13,50 11, , Ratingen Ost 12,80 9, , Neuss 11,20 8, Neuss Hammfelddamm 12,40 10, Neuss Grimlinghausen 11,50 9, , Hilden 12,00 8, , Erkrath 10,40 8, Meerbusch 11,90 10, , Sonstige 9,50 7, ,2 0 Summe Peripherie , Total , * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5 %. // The top rent given applies to a market segment of 3 5 % in each case. Müller International Immobilien GmbH, NL Düsseldorf, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003

24 24 Essen // Essen Essen // Essen Vermietungsleistung kaum verändert Das erste Halbjahr 2002 brachte für den Essener Büromarkt noch ein Umsatzplus. Maßgeblich trug dazu die Anmietung des Finanzamtes mit m 2 bei. Das zweite Halbjahr blieb hinter den Erwartungen einer stabilen Nachfrage leicht zurück. Mit m 2 wurden im vergangenen Jahr 11 % weniger Büroflächen vermietet als Die Flächenabnahme durch Eigennutzer ist von rund m auf etwa m 2 deutlich gesunken. Auch der Anteil der Vorvermietungen hat sich von 30 % im Jahr 2001 auf 8 % rückläufig entwickelt; m 2 wurden in Projekten vermietet. Die ohnehin niedrige Absorptionsrate ist weiter zurückgegangen. Angesichts Little change in space-let volume In the Essen office rental market, the first half of 2002 brought an upturn in volume. One key factor was a lease on 18,000 m 2 of space concluded by the local Inland Revenue. In the second half, demand was below the expectations. For the year as a whole, the take-up was 64,000 m 2, some 11 % less than in Space taken up by owner-occupiers fell significantly, from around 41,000 m 2 in 2001 to 23,000 m 2.The proportion of pre-lettings also declined, from 30 % the year before to 8 %; project pre-letting totalled 5,000 m 2. The city s anyway low absorption rate shrank further. However, taking the difficult general economic conditions _ Entwicklung Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten in Essen // Development of the space-let volume, vacant space and top rents in Essen Entwicklung der Vermietungsleistung in m 2 // Development of the space-let volume in m 2 Entwicklung des Leerstandes in m 2 // Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 // Development of top rents in /m m m m m m m ,60 13,80 13,30 12,80 12,80 12,80 12,80 13,60 13,60 13, Müller International Immobilien GmbH, NL Essen, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2002/2003

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