Ihr professioneller Ansprechpartner rund um Ihre Immobilie. Lernen Sie uns und die genauen Tätigkeiten eines Verwalters näher kennen.

Transkript

1 Der Hausverwalter Ihr professioneller Ansprechpartner rund um Ihre Immobilie Herzlich willkommen Die wertvolle und unverzichtbare Arbeit eines Hausverwalters ist vielen unbekannt. Zu oft wird der Hausverwalter immer noch mit dem Hausmeister verwechselt. Dabei leistet der Verwalter mit seiner Professionalität, Zuverlässigkeit und Engagement eine wertvolle Dienstleistung zur Werterhaltung und Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Zudem führt er die Eigentümergemeinschaft durch das Dickicht der Paragraphen des Wohnungseigentumsgesetzes sowie der aktuellen Rechtsprechung. Und nachdem nun auch Rechnungen von Handwerkern und Dienstleistern von Wohnungseigentümer steuerlich geltend gemacht werden können, erstellt der Verwalter die notwendigen Belege und Formulare. Lernen Sie uns und die genauen Tätigkeiten eines Verwalters näher kennen. Ihre Thomas Krieg Hausverwaltung Internet: S e i t e 1

2 Der Verwalter ein uralter Beruf Seit rund 2000 Jahren gibt es den Beruf des Verwalters Seneca (römischer Philosoph und reichster Römer) beschwerte sich nämlich in einem seiner Briefe, dass der Verwalter nicht ordnungsgemäß gewirtschaftet habe, was der Verwalter von sich weist und auf die Schwierigkeiten seiner Arbeit, insbesondere auf das Instandhalten der alten Häuser, verweist. Er beschreibt eine Herausforderung, welcher sich der heutige Hausverwalter ebenfalls zu stellen hat. An dieser Stelle also ist der Berufsstand des Verwalters nachgewiesen. Gleichwohl ist der Beruf des Verwalters in der Öffentlichkeit kaum bekannt. Die meisten Menschen verwechseln den Verwalter mit dem Hausmeister. Der Hausmeister aber ist der Angestellte bzw. Arbeiter vor Ort. Der Verwalter jedoch ist jemand, der eine umfangreiche und anspruchsvolle Dienstleistung für einen Eigentümer und dessen Besitz erbringt. Vieles erledigt der Verwalter von seinem Büro aus. Berufliche Entwicklung Verband der Hausverwalter und gesetzliche Regelung Bezüglich dieses Berufsbildes ist seit Seneca nahezu 2000 Jahre lang nichts Wesentliches geschehen. Erst im Februar 1978 wurden in München 16 berufsmäßige Verwalter aktiv, gründeten einen Verband, den Verband der Hausverwalter, und erstellten ein Berufsbild, in dem die Aufgaben eines Verwalters erstmals schriftlich festgelegt wurden. Bis heute ist die Berufsbezeichnung Hausverwalter nicht rechtlich geschützt und an keine berufliche Ausbildung oder Qualifikation gebunden. Somit kann grundsätzlich jeder als Hausverwalter tätig werden. Vor diesem Hintergrund ist es umso wichtiger, bei der Auswahl einer Hausverwaltung auf die Fachkompetenz zu achten. Mittlerweile werden von der IHK und Immobilieninstituten Kurse und Fernlehrgänge angeboten. Gute kaufmännische sowie juristische Grundkenntnisse sind jedoch sehr wichtige Voraussetzungen. Ebenso sind Kenntnisse aus der Baubranche ein weitere Vorteil, denn ein nicht allzu geringer Teil der Verwaltertätigkeit bezieht sich auf bauliche Angelegenheiten. Internet: S e i t e 2

3 Wohnen Ein Grundbedürfnis der Menschen Die eigene Wohnung bedeutet Sicherheit Der Philosoph Martin Heidegger hat einmal in einem Vortrag darauf hingewiesen, dass das gotische Wort wunian zufrieden sein, zum Frieden gebracht, in ihm bleiben bedeutet. Das althochdeutsche Wort buan (bauen) bedeutet wohnen (bleiben, sich aufhalten). Das Wort sein kommt aus dem gleichen Wortstamm, so das wohnen bedeutet: als Sterblicher auf der Erde sein. Wohnen bedeutet somit, an einem bestimmten Ort zu Hause, verwurzelt, verbunden zu sein und dort hinzugehören. Die Wohnung als privatester Bereich Mittelpunkt der Lebensfreude Die Wohnung ist für den Menschen der privateste Bereich, der Mittelpunkt seiner Lebensfreude. Die Wohnung verschafft ihm Sicherheit. Denn in die Wohnung kehrt der Mensch zurück, z.b. nach getaner Arbeit, nach einer Dienstreise usw. Wie freut sich der Mensch, wenn er nach einer Krankheit in seine Wohnung zurückkehren kann. Selbst nach einem schönen Urlaub freut er sich, wieder daheim sein zu können. Die Thomas Krieg Hausverwaltung ist somit nicht nur Ihr Verwalter in Sachen Gebäudemanagement, wir sehen uns auch den Menschen verpflichtet, die in den Gebäuden wohnen und leben. Die Wohnung als Eigentum Die Besonderheit der Eigentumsform Nach der Gesetzessprache ist Wohnungseigentum echtes Eigentum. Es kann jederzeit veräußert, vermietet oder vererbt werden. Dennoch handelt es sich hier um eine Mischform, bestehend aus Alleineigentum an der Wohnung (Sondereigentum) und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Gemeinschaftseigentum). Diese Mischform bedeutet, dass Sie zwar Herr der eigenen vier Wände sind, aber nicht Herr im Hause. Vor diesem Hintergrund führen wir Sie durch die Paragraphen des Wohnungseigentumsgesetzes, wobei wir auch die aktuelle Rechtsprechung mit einbeziehen. Internet: S e i t e 3

4 Die Vier Aufgabenbereiche eines Verwalters Fachkompetenz auf allen Ebenen Die Tätigkeit eines Verwalters gliedert sich in vier Aufgabenbereiche. Die nachfolgende Grafik verdeutlicht die umfassenden und intensiven Kernbereiche. juristische Einleitung von Rechtsmaßnahmen Einhaltung und Durchführung gesetzlicher Vorschriften kaufmännische Allgemeine Verwaltung Abschluss Versicherungen Objektbegehungen finanzielle EDV-gestützte Buchführung Zahlungsverkehr Wirtschaftsplan Abrechnung der Betriebskosten Rücklagenbildung technische Ausschreibungen von notwendigen Reparaturen Vergabe, Überwachung und Abnahme von laufenden Reparaturen aller Art Abschluss und Kontrolle von Wartungsverträgen Internet: S e i t e 4

5 Firmenportrait Unsere Erfahrung Ihr Kapital Die Kompetenz Die fachliche Kompetenz erwarb Herr Krieg schon in jungen Jahren, als er eine Ausbildung im Bereich der Gebäudetechnik und Elektroinstallation im Jahre 1987 begann und 1991 erfolgreich beendete. Im Jahre 2007 absolvierte Herr Krieg erfolgreich beim Immobilieninstitut in Nürnberg den staatlich geprüften Fernkurs zum Haus- und Grundstücks-Fachverwalter (IMI). Er erweitert seine Qualifikation ständig durch Besuche von Fachseminaren und Kurse bei der IHK. Ebenso ist der regelmäßige Bezug von Fachlektüre unverzichtbar. Thomas Krieg Der Start Im Zuge der Qualifizierung gründete Herr Krieg im Jahre 2007 die Thomas Krieg Hausverwaltung. Herr Krieg war zu diesem Zeitpunkt schon seit drei Jahren als Ehrenamtlicher Verwalter tätig. Die ersten Jahre Zu Beginn verwaltete Herr Krieg eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 12 Wohneinheiten. Innerhalb kürzester Zeit war das Unternehmen aufgrund der kompetenten Leistungen gefestigt und der Verwaltungsbestand stieg durch weitere Empfehlungen von zufriedenen Kunden. So ist das Unternehmen mittlerweile in Worms und im Umkreis von 40 km um den Firmensitz in Worms herum tätig und betreut kleine bis mittlere Eigentümergemeinschaften. Aktuell Das Unternehmen verfügt derzeit über eine engagierte Mitarbeiterin, welche im Bereich der Büroorganisation tätig ist. Philosophie Seit der Gründung haben wir nun eine kontinuierliche Wachstumsrate. Wir legen großen Wert darauf, nicht zu schnell zu expandieren, damit wir alle Verwaltungsobjekte optimal und zur vollen Zufriedenheit unserer Kunden betreuen können, ohne dass wir durch die Übernahme von neuen Objekten überfordert werden. Zukunft Neben dem weiteren Wachstum erfolgt im Jahre 2010 ein wegweisender Schritt in Richtung innovatives Gebäudemanagement. Über eine Softwarelösung werden zukünftig alle Wartungs-, Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen erfasst, koordiniert und bearbeitet. Unsere Kunden erhalten über das Internet in einem passwortgeschützten Bereich Zugriff auf laufende Wartungs- und Reparaturmaßnahmen und im Dokumentenbereich stehen Formulare, Belege und Daten Ihres Objektes zum Download bereit. Internet: S e i t e 5

6 Zielsetzung Kleine und mittlere Eigentümergemeinschaften Unser Ziel ist es, dass auch kleine und mittlere Wohnungseigentümergemeinschaften von den Leistungen eines professionellen Hausverwalters profitieren können. Oft werden kleine Einheiten von Miteigentümern verwaltet, doch diese können den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung kaum noch gerecht werden. Zu vielfältig sind mittlerweile die Anforderungen. Sicheres und effizientes Arbeiten Branchensoftware und modernste Bürokommunikation Um die Verwaltungskosten niedrig zu halten, besitzen wir für alle Verwaltungsarbeiten die jeweils professionellste Software. Unsere komplette Buchhaltung führen wir mit Win- CASA von der Firma Software24.com durch. Dadurch wird zum einem eine sichere Arbeit gewährleistet, andererseits stehen uns bei gesetzlichen Änderungen sofort die passenden Aktualisierungen zur Verfügung. So halten wir unseren Buchhaltung sowie alle Anforderungen zur Abrechnung auf dem neuesten Stand. Ebenso arbeiten wir in den meisten Fällen mit Lastschriftverfahren, was den Zeitaufwand bei der Buchungskontrolle der Hausgeldzahlung minimiert. Onlinebanking Zu Ihrer und unserer Sicherheit arbeiten wir mit der Onlinebanking-Software StarMoney Business. Sämtliche Transaktionen werden über diese Software durchgeführt. Bundesdatenschutzgesetz Bei der Speicherung, Übermittelung und Verwendung kundenbezogener Daten arbeiten wir im Sinne des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG). Alle Kundendaten sind passwortgesichert, für Fremde nicht zugänglich und werden an Dritte nicht weitergegeben. Datensicherheit Alle Kundendaten werden in einem mehrstufigen System gesichert und abgespeichert. Wir arbeiten ausschließlich mit Original-Software und führen täglich Backups durch. Dadurch wird dem Super-GAU eines Datenverlustes entgegen gewirkt. Internet: S e i t e 6

7 Innovatives Gebäudemanagement Instandhaltung Ihres Objektes mit System Seit 2010 basiert die Gesamte Planung, Überwachung, Bearbeitung und Durchführung von Reparaturen und Instandhaltung auf einer Komplettlösung von der Firma net-haus für Haus- und Grundstücksverwaltungen, welche speziell für den Bereich Gebäudemanagement entwickelt wurde. Auszug des Leitungsumfangs: Erstellung von Wartungs- und Kontrollplänen Datenbank mit gesetzlich vorgeschriebenen Wartungs- und Kontrollterminen zu allen wichtigen Bauteilen und Anlagen Erstellung von Arbeitsplänen und Aufträgen Ermittlung von Wartungs und Kontrollaufgaben in Abhängigkeit von Bauart, Ausstattung und Baujahr der Gebäude und Anlagen Terminüberwachung Reklamationsmanagement Überwachung Gewährleistung Mitarbeiterplanung Inventarverwaltung Adress- und Dokumentenverwaltung Abruf von Arbeitsplänen über Mobilfunktelefonen Schadenserfassungsformular über unsere Homepage Onlinezugang für unsere Kunden U.v.m. Transparenz durch Kundenzugang Über unsere Internetseite erhalten unsere Kunden in einem passwortgeschützten Bereich jederzeit Zugang zu den wichtigsten Informationen über anstehende Wartungsund Instandhaltungsmaßnahmen. Ebenso stehen in der Dokumentenverwaltung objektbezogene Unterlagen wie z.b. Energieausweis, Versicherungsunterlagen usw. zum Download bereit. Meldungen von Mängel über den Mängelticker Für unsere Kunden steht der besondere Service des Mängelticker bereit. Auf unserer Internetseite im Kundenbereich gibt es die Möglichkeit Störungen, Defekte oder Mängel rund um die Uhr an uns über den Mängelticker zu melden. Durch diese Meldung wird sogleich der Prozess zur Mängelbeseitigung angestoßen. Es erfolgt nach einer Prüfung eine entsprechende Auftragsvergabe sowie eine Auftragsverfolgung. Dokumentation der Instandhaltungsmaßnahmen und Mängel Alle uns gemeldeten und via Mängelticker erfassten Mängel werden langfristig dokumentiert. Dadurch können wir jederzeit auf Ereignisse in der Vergangenheit zurückgreifen. Reparaturkosten können so transparent dargestellt werden. Internet: S e i t e 7

8 Ausgaben senken - Einnahmen erhöhen Keine Kontoführungsgebühren und gute Verzinsung Unsere Hausbank ist die Deutsche Kreditbank AG in Berlin (DKB). Für unsere Kunden erfolgt dort die Kontoführung der Hausgeld- und Rücklagenkonten kostenlos. Die Guthabenverzinsung für das Hausgeldkonto beträgt 0,5%* p.a. Die Rücklagenkonten werden zurzeit mit 1,0%* p.a. verzinst (variabel). Kontoinhaber ist immer die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft mit Angabe des Beiratsvorsitzenden. Dadurch hält der Verwalter das Vermögen der WEG gesondert (Pflicht nach 27 WEG). Über die DKB sind wir auch in der Lage, WEG-Finanzierungen (Zuschuss- Variante) anzubieten. Die Deutsche Kreditbank ist ein hundertprozentiges Tochterunternehmen der BayernLB. Sie ist Mitglied des Einlagensicherungsfonds des Bundesverbandes Öffentlicher Banken Deutschlands. Durch ihn sind die Einlagen über die gesetzliche Anforderung hinaus nach Maßgabe der Fondsatzung abgesichert. Ebenso hat die BayernLB eine Patronatserklärung abgegeben, wonach sie in der Höhe ihrer Anteilsquote dafür Sorge tragen wird, dass die DKB ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllen kann. *Stand Durchleuchten Ihrer Verträge Wir überprüfen in den ersten Schritten alle Unterlagen. Hier lassen sich in vielen Fällen durch Optimierung die Ausgaben senken. Ebenso prüfen wir Ihre Versicherungen, um Unter- oder Überversicherung zu vermeiden. Dadurch, dass wir mehrere Häuser bei großen Versicherungsunternehmen versichert haben, konnten wir bessere Bedingungen für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen aushandeln. Bei niedrigeren Kosten konnte sogar der Versicherungsschutz erhöht werden. Auch durch den Wechsel von Strom- und Gaslieferanten konnte eine deutliche Senkung der Kostenquote erreicht werden. Einsparen von Energie heute so wichtig wie nie Die Zeiten von niedrigen Öl- und Gaspreisen sind wohl vorbei. Der Anteil der Heizkosten in der Jahresabrechnung ist ständig am Steigen und eine Erholung der Preise ist nicht in Sicht. Das muss aber nicht sein! Oft genügen schon geringe finanzielle Mittel, um den Energieverbrauch einer Immobilie deutlich zu senken. Wir arbeiten mit der Energie-Agentur Wolfram Faecke aus Bürstadt zusammen und bieten so die Möglichkeit an, ein Konzept zur energetischen Ertüchtigung Ihres Objektes auszuarbeiten. Selbstverständlich unter Berücksichtigung einer Förderung durch die KfW-Bank. Internet: Info@Hausverwaltung-Krieg.de S e i t e 8

9 Steuern sparen durch 35a (EStG) Zur Eindämmung der Schwarzarbeit gewährt der Gesetzgeber den Steuerzahlern einen Steuervorteil, wenn diese sogenannte Haushaltsnahen Dienstleistungen ( 35a EStG) in Anspruch genommen haben. Begünstigt sind z.b. die Lohnkosten eines Hausmeisterdienstes, einer Fensterreinigungsfirma sowie Handwerker, die Renovierungs-, Modernisierungs- oder Instandhaltungsarbeiten durchführen. Ebenso sind Lohnkosten für Kontrollaufwendungen von Schornsteinfeger und Blitzschutzanlage begünstigt. Bei handwerklichen Arbeiten muss es sich jedoch um eine Reparatur/Instandsetzung/Instandhaltung handeln, nicht um eine Neubaumaßnahme. Im Rahmen des Konjunkturpaketes II der Bundesregierung wurden die steuerlich abzugsfähigen Lohnkosten für das 2009 erhöht. Die nachfolgende Grafik soll Ihnen einen kleinen Überblick verschaffen. Anwendung für Wohnungseigentümer Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte 35 a Abstatz 1 Satz 1 Nr. 2 Haushaltsnahe Dienstleistungen durch Firmen 35 a Abstatz 2 Satz 1 20% der Kosten bis 2.550, höchstens % der Kosten bis , höchstens Handwerkerleistungen 35 a Abstatz 2 Satz 2 20% der Kosten bis 6.000, höchstens im Jahr Es gibt einige Voraussetzungen für die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen. So müssen z.b. die Aufwendungen in einer aussagekräftigen Rechnung (Aufschlüsselung von Material- und Lohnkosten) aufgeführt sein und die Zahlung hat auf das Konto des Erbringers der Leistung zu erfolgen. Wir achten schon bei der Auftragsvergabe darauf, dass bei Beauftragung von Firmen alle Voraussetzungen gegeben sind. Sie erhalten mit der Jahresabrechnung eine Bescheinigung über die angefallenen Lohnkosten in detaillierter Ausführung. Diesen Beleg legen Sie einfach Ihrer Steuererklärung bei. Die Rechnungen sowie die Belege des Kreditinstituts (Kontoauszug) sind dem Finanzamt erst auf Nachfrage vorzulegen. Steuern sparen wir helfen Ihnen dabei. Internet: Info@Hausverwaltung-Krieg.de S e i t e 9

10 Ihre Sicherheit unser Anspruch Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung Bei allen Bemühungen, die Verwaltungskosten niedrig zu halten, bleibt Ihre Sicherheit nicht auf der Strecke. Selbstverständlich verfügen wir über eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung, eine sogenannte Verwalterhaftpflicht. Dadurch ist unsere Arbeit bis pro Schadensfall abgesichert. Die Fachkompetenz Grundlage unseres Handelns Nach erfolgreich abgeschlossenem Fachlehrgang zum Haus- und Grundstücks- Fachverwalter IMI am Immobilieninstitut in Nürnberg setzt sich unserer Fachkompetenz somit zusammen aus: schulischer Bildung Erfahrung abgeschlossene Ausbildung zum Elektroinstallateur stetiger Weiterbildung. Erreichbarkeit der Verwaltung Was tun im Notfall In der Regel sind wir immer erreichbar über Telefon, Fax, oder Mobilfunk. Viele Wege führen zu uns. In dringenden Fällen sind wir auch am Wochenende für Sie erreichbar. Sollten Sie uns einmal nicht telefonisch erreichen, weil unser Büro nicht besetzt ist oder wir uns gerade im Kundengespräch befinden, sprechen Sie bitte auf unseren Anrufbeantworter. Wir rufen umgehend zurück. Auf unserem Anrufbeantworter ist auch unsere Mobilfunknummer hinterlassen, über die Sie uns im Notfall direkt erreichen können. Ebenso erstellen wir für unsere Objekte einen Notfallplan mit ausgewählten Handwerkern. So können im Notfall (z.b. Sturmschaden) auch Eigentümer die ausgewählten Handwerksfirmen direkt beauftragen, bis zur einer festgelegten Summe. Internet: S e i t e 10

11 Die Jahresabrechnung Übersichtlich und klar gegliedert Die Erstellung der Jahresabrechnung erfolgt durch professionelle Abrechnungssoftware und umfasst mindestens folgende Belege: Jahresabrechnung aller Wirtschaftskosten Gesamtwirtschaftsplan für das neue Jahr Einzelwirtschaftsplan mit Hausgeldberechnung sowie Abrechnungsspitze Entwicklung der Hausgeld- und Rücklagenkonten Rücklagenabrechnung inkl. Angabe Ihres Anteils an der Rücklage Zinsbescheinigung für die Einkommensteuerveranlagung Aufwendungen nach 35a EStG (Haushaltsnahe Dienstleistungen) Liste aller Miteigentumsanteile Zahlungsübersichten sowie alle nötigen Belege für das Finanzamt / Steuerberater eigens angeforderte Belege. Gerne stellen wir Ihnen eine Musterabrechnung zur Verfügung. So können Sie sich selbst ein Bild machen, wie übersichtlich und verständlich unsere Abrechnungsunterlagen gestaltet sind. Die Eigentümerversammlung Wir machen einen Event daraus Unsere Eigentümerversammlungen werden mit Hilfe von Notebook und Beamer durchgeführt. So werden Zahlen und Fakten am anschaulichsten aufgezeigt und erklärt. Jede Versammlung wird von uns sorgsam vorbereitet. Es besteht jederzeit die Möglichkeit, Buchungsvorgänge auf der Leinwand anschaulich zu erläutern oder Ihnen einen Überblick über die finanzielle Situation Ihres Objektes zu geben. Wir führen bei jeder Versammlung den kompletten elektronischen Datenbestand mit. Gerade bei der Festlegung des Wirtschaftsplanes kann so jeder Eigentümer sofort sehen, wie sich das monatliche Hausgeld verändert. Mehr Transparenz ist kaum möglich. Auch sind wir mindestens 30 Minuten vor Beginn der Versammlung am Versammlungsort und stehen jedem Eigentümer in einem persönlichen Gespräch jederzeit vor der Versammlung zur Verfügung. Internet: Info@Hausverwaltung-Krieg.de S e i t e 11

12 Unser Netzwerk Vertrauen in andere Eine der wichtigsten Aufgabe eines Verwaltungsunternehmens ist die Zurverfügungstellung professioneller Dienstleistungen. Wir vertrauen deshalb auf unser Netzwerk von Firmen, Rechtsanwälte, Versicherungen, Baufachleute usw. Wir können im Bedarfsfall auf unser Netzwerk zurückgreifen und stellen so eine erstklassige Betreuung unserer Kunden sicher. Mit unserem Netzwerk sind wir stark Unsere Partner qualifiziert und zuverlässig. Energie-Agentur Wolfram Faecke Spessartstraße 37, Bürstadt Firma Bernd Hellwig, Heizung und Sanitär Tafelgasse 16, Worms Firma Patric Kohlmann, Dachdeckermeister Gartenstraße 11, Eich Rechtsanwälte Brauer & Kollegen Alzeyer Straße 31, Worms Firma Michael Döppel, Bauunternehmung Alzeyer Straße 313J, Worms Meschert Elektrotechnik GbR Im Pennweg 7, Worms Unabhängigkeit Auch wenn wir mit unseren Partnern eng zusammen arbeiten, sind wir dennoch unabhängig. Vor Auftragsvergabe werden immer mehrere Angebote eingeholt und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorgelegt. Über Art, Umfang und ausführendes Unternehmen entscheidet immer die Gemeinschaft. Internet: S e i t e 12

13 Unser Leitungskatalog Nachfolgend möchten wir Sie noch im Detail über unsere Leistungen informieren Präambel Der Verwalter ist stets Sachverwalter für fremdes Vermögen. Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümer und Verwalter. Dieses Vertrauensverhältnis setzt erfahrungsgemäß neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordnete Vermögensverhältnisse voraus, wie auch spezielle Kenntnisse der an den Grundsätzen ordnungsgemäßer wohnungswirtschaftlicher Verwaltung orientierten kaufmännischen und technischen Geschäftsführung, der Finanzverwaltung und der geltenden einschlägigen Rechtsvorschriften. Das Verwaltungshonorar ist ein Entgelt für die qualifizierte Dienstleistung. Deshalb wird die Höhe bestimmt durch den Umfang und Qualität der vom Verwalter und seinen Mitarbeitern zu erbringenden Leistungen. Unsere Verwaltungsgrundsätze 1. Für jede(n) Eigentümer/Eigentümergemeinschaft ist ein eigenes Treuhandkonto, lautend auf den eigenen Namen, eingerichtet, dass vom Verwalter geführt wird. Wir unterhalten unsere Konten bei der Deutschen Kreditbank AG in Berlin. 2. Der Verwalter verfügt über eine spezielle Vermögensschadenshaftpflichtversicherung im ausreichenden Umfang. Sie wird während der Dauer der Verwaltung aufrecht erhalten. 3. Die Fachkenntnisse sind durch die Absolvierung eines staatlich geprüften Fernlehrganges zum/zur Haus- und Grundstücks-Fachverwalter/-in belegt und werden durch Besuch von Fachseminaren auf dem Laufenden gehalten. In diesem Leistungskatalog wird zwischen Verwalter-Grundleistungen und besonderen Verwalterleistungen unterschieden, die extra ausgewiesen sind: Allgemeine Betreuung Mitwirkung an der Aufstellung und Änderung von Haus- und Nutzungsordnungen für gemeinschaftliche Einrichtungen und Anlagen (z.b. Waschküche, Fahrstuhl usw.) Überwachung der Einhaltung der jeweiligen gültigen Haus- und Nutzungsordnungen, sowie deren Durchsetzung, ggf. durch Beauftragung von Dritten (z.b. Hausmeister oder Bewachungspersonal) auf Kosten des Eigentümers. Führung der erforderlichen Korrespondenz. Internet: S e i t e 13

14 Vorbereitung des Abschlusses von Verträgen und Überwachung ihrer ordnungsgemäßen Durchführung Beratung über Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit des Abschlusses von Verträgen Einholung von Angeboten, bei Personal ggf. Insertion, auf Kosten des Eigentümers Stichprobenweise Überwachung der ordnungsgemäßen Durchführung der Verträge Besondere Verwalterleistungen: Beiziehung von Sonderfachleuten für die Vorbereitung und Überwachung der ordnungsgemäßen Durchführung von Verträgen, soweit hierzu Kenntnisse erforderlich sind, die über die eines erfahrenen Verwalters in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft hinausgehen. Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen Geordnete Aufbewahrung sämtlicher Verwaltungsunterlagen, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind, z.b. Ausfertigungen gerichtlicher Verwaltungsakten, Bestandspläne, Schließpläne, Generalschlüssel, Betriebsanleitungen, usw. Geordnete Aufbewahrung sonstiger Verwaltungsunterlagen wie Verträge mit Dritten, Abrechnungen, Buchhaltungsunterlagen mit Konten, Buchungsbelegen und Bankauszügen, solange sie unmittelbare Auswirkungen haben, insbesondere bis zur vollständigen Abwicklung der jeweiligen Verträge. Im Übrigen, Aufbewahrung der Verwaltungsunterlagen in entsprechender Anwendung der steuerlichen Vorschriften. Nach Ablauf der gesetzlichen Aufbewahrungspflichten ist der Verwalter berechtigt, die diesbezüglichen Verwaltungsunterlagen zu vernichten, soweit sie der Eigentümer nicht selbst verwahren möchte. Besondere Verwalterleistungen Erstellung oder Wiederherstellung fehlender Verwaltungsunterlagen, die zur Durchführung einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich und bei Übernahme der Verwaltung nicht vorhanden sind. Internet: S e i t e 14

15 Abschluss aller zur Verwaltung erforderlichen und zweckmäßigen Verträge Abschluss eines Anstellungsvertrages mit einem Hausmeister und sonstigem Dienstpersonal (z.b. Reinigungskräfte) einschließlich der Erstellung objektbezogener Dienstanweisungen, ggf. Vertrag mit einem Hausmeister Service Unternehmen. Abschluss folgender Versicherungsverträge: Brandversicherung, Leitungswasser und Sturmversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Gewässerschadenhaftpflichtversicherung (bei bestehendem Öltank). Abschluss von Wartungsverträgen je nach Bedarf, z.b. für Heizungsanlage, Lüftungsanlage, Aufzuganlage und Gemeinschaftsantenne. Abschluss von Verträgen über die Anschaffung von Gebrauchsgegenständen, die der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung dienen, z.b. Gartengeräte, Hausmeisterwerkzeug. Abschluss von Energiebelieferungsverträgen, z.b. über die Lieferung von Strom, Wasser, Gas, oder über den Einkauf von Heizöl. Abschluss von Werkverträgen zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung, insbesondere mit Bauhandwerkern, Ingenieuren und Architekten. Abschluss von Verträgen mit Kreditinstituten über die Führung eines Bankkontos (Mietenkonto) und ggf. Anlage von Geldern. Abschluss von Verträgen mit einer Heizungsabrechnungsfirma über die Erstellung einer Heizkostenabrechnung. Abschluss sonstiger zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlicher oder zweckmäßiger Verträge. Der Verwalter ist berechtigt, alle von ihm abgeschlossenen Verträge bei Bedarf zu kündigen. Teilnahme am rechtsgeschäftlichen Verkehr als Vertreter des Eigentümers Abgabe von Willenserklärungen und Vornahme von Rechtshandlungen, die mit der Verwaltung zusammenhängen, insbesondere o zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses erforderlich sind. o die Abgabe sachdienlicher Erklärungen gegenüber dem jeweiligen Versicherer bei Eintritt eines Versicherungsfalles. Durchführung von Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Internet: Info@Hausverwaltung-Krieg.de S e i t e 15

16 Gerichtliche Vertretung des Eigentümers Beratung des Eigentümers über Notwendigkeit oder Zweckmäßigkeit der Einleitung gerichtlicher Verfahren. Beauftragung eines Rechtsanwaltes mit der Vertretung des Eigentümer in Grundstücksund Mietsachen. Führung des Schriftverkehrs mit dem beauftragten Rechtsanwalt, insbesondere dessen Information bei Maßnahmen auf Zahlung rückständiger Mieten und gerichtlichen Klagen. Besondere Verwalterleistungen Vertretung des Eigentümers in mündlichen, gerichtlichen Verhandlungen. Vertretung in öffentlich-rechtlichen Verfahren, z.b. im Zusammenhang mit Baugenehmigungsverfahren und Grundstücksangelegenheiten. Information des Eigentümers über gerichtliche Verfahren. Einrichtung und Unterhaltung einer nach kaufmännischen Grundsätzen geführten Buchhaltung Datenerfassung und Datenpflege Führung der erforderlichen personenbezogenen und sachbezogenen Konten zur Überwachung der Zahlungsverpflichtungen der Mieter. Geordnete Aufbewahrung der Belege nach gesetzlicher Vorschrift. Kaufmännische Prüfung der eingehenden Rechnungen für das verwaltete Objekt. Bewirken der Zahlungen, soweit möglich, durch Überweisung und unter Nutzung etwa gewährter Skonti. Abrechnung einer etwa vorhandenen Hausmeisterkasse, sowie über Waschmünzenverkäufe. Abrechnung über Benutzungsgebühren für Gemeinschaftseinrichtungen. Abrechnung aller sonstigen Zahlungen aus Vermietungen. Aufstellung eines Wirtschaftsplans für das laufende Geschäftsjahr. Internet: S e i t e 16

17 Rechnungslegung und Jahresabrechnung Erstellung der Jahresabrechnung in Form einer Gesamtabrechnung und einer Aufstellung des Abrechnungsergebnisses. Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten mit dem Mieter. Kontenverwaltung Eröffnung und Führung eines Girokontos und ggf. eines Festgeldkontos bei einem Kreditinstitut; beide Konten werden als sog. "offene Fremdkonten" geführt, d.h. der Inhaber des Kontos ist der Eigentümer/Auftraggeber. Beide Konten werden getrennt vom Vermögen des Verwalters und vom Vermögen Dritter geführt. Überweisung einer vom Eigentümer vorgegebenen Instandhaltungsrückstellung zum Ende des Wirtschaftsjahres. Durchführung der für die ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung notwendigen Maßnahmen Überwachung des baulichen Zustandes des Gebäudes. Beratung des Eigentümers über die Notwendigkeit der Vornahme von Instandhaltungsund Instandsetzungsarbeiten. Einholung von (möglichst mehreren) Kostenvoranschlägen, je nach Größe der entsprechenden Maßnahme. Überwachung der vergebenen Arbeiten auf ordnungsgemäße Ausführung. Vornahme der technischen Rechnungsprüfung. Abnahme der Arbeiten entsprechend der Auftragsvergabe. Rüge evtl. festgestellter Mängel. Durchführung baulicher Änderungen (Umbauten, Ausbauten, Modernisierung) nach Absprache mit dem Eigentümer. Organisation und Überwachung der Personen, die mit der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten beauftragt sind. Besondere Verwalterleistungen Tätigkeiten gem. vorgenannten Ziffern bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, deren Durchführung die Zuziehung eines Sonderfachmanns erfordert (B) oder deren Auftragssumme einen Betrag von Euro übersteigt. Internet: S e i t e 17

18 Unserer Leistungen Kurz Zusammengefasst Jährliche Eigentümerversammlung Innovatives Gebäudemanagement Führen der gesetzlich vorgeschriebenen Beschlusssammlung Wirtschaftsplan Abrechnung mit Ausweisung aller Kosten Neuberechnungen des Hausgeldes Formblatt mit Ausweisung aller relevanten Beträge für das Finanzamt Berechnung der nötigen Rücklagenbildung Rücklagenbildung mit zur Zeit 1,0%* p.a. Zinsen (Vierteljährliche Zinsgutschrift) Keine Kontoführungsgebühren, Hausgeldkonto wird mit 0,5%* p.a. verzinst Konto wird auf den Namen der WEG eröffnet mit Nennung des Beiratsvorsitzenden WEG-Finanzierungen (KfW-Zuschuss Variante) EDV-Gestützte Buchhaltung Kostenloser Lastschrifteneinzug via DTAUS Durchleuchtung aller Verträge Überprüfung von Einsparpotential Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung von bis zu u.v.m. * Konnten wir auch Sie überzeugen? Wir würden uns freuen, wenn wir in Zukunft für Sie und Ihre Immobilie die verantwortungsvolle Tätigkeit des Verwalters übernehmen dürften. Rufen Sie doch gleich an und vereinbaren Sie einen Termin! Wir freuen uns auf Ihren Anruf. Ihre Thomas Krieg Hausverwaltung Internet: S e i t e 18