SchiedsamtsZeitung 72. Jahrgang 2001, Heft 08 Online-Archiv Seite Organ des BDS

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1 Die Mietkaution von Schm. Franz Rustige, Eitorf/Sieg Das Wort»Kaution«ist lateinischen Ursprungs und bedeutet»sicherheitsleistung/bürgschaft«. Hierbei handelt es sich um einen Vertrag, durch den sich der Bürge dem Gläubiger eines anderen Schuldners gegenüber verpflichtet, für die Erfüllung der Verbindlichkeit dieses anderen einzustehen. Es gibt im täglichen Leben verschiedene Möglichkeiten einer Sicherheitsleistung/Bürgschaft, auf die nachfolgend eingegangen wird. Vor allem ist dabei aber darauf zu achten, dass eine Sicherheitsleistung/Bürgschaft = Kaution nur dann wirksam werden kann, wenn sie schriftlich vorgenommen worden ist. Seit Anfang der 70er Jahre gewinnt die Gestellung einer Kaution im Mietrecht immer größere Bedeutung. Denn sie dient der Sicherung des Vermieters für den Fall, dass die Mietpartei ihren mietvertraglichen Verpflichtungen (z. B. Mietzahlung, Zahlung der vereinbarten Nebenkosten sowie auch Schadenersatzzahlungen) nicht nachkommt, ohne sofort den Rechtsweg beschreiten zu müssen. Nach der einschlägigen Literatur und Rechtsprechung darf die Mietkaution 3 Kaltmieten (Monatsmiete ohne Nebenkostenvorauszahlungen) nicht übersteigen. Die Mietkaution kann als Barkaution, Bankbürgschaft oder Übergabe eines Sparbuches der Mietpartei an den Vermieter mit Sperrvermerk geleistet werden. Am häufigsten trifft man im Mietrecht die Barkaution an. Dabei kann die Mietpartei vom Vermieter die Zahlung der Mietkaution in drei Raten verlangen, wobei die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Die Fälligkeit der dann noch verbleibenden zwei Raten kann zwischen der Mietpartei und dem Vermieter frei vereinbart werden. Jedoch sollten die Zahlungen der noch ausstehenden Raten zur Vermeidung unnötiger Streitigkeiten unbedingt schriftlich vereinbart werden. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 1/6

2 Anlage und Verzinsung der Mietkaution Nach der herrschenden Rechtsprechung ist der Vermieter verpflichtet, ein Sparbuch (Kautionskonto) bei einer Bank oder Sparkasse zur Sicherheit für di Mietpartei zu eröffnen. Die Mietkaution muss zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz, getrennt vom übrigen Sparvermögen des Vermieters, angelegt werden. Die Zinsen, die auf dem Mietkautionskonto anfallen, werden jährlich der gezahlten Barkaution zugeschlagen und erhöhen somit jährlich den Kautionsbetrag. Bei Beendigung des Mietverhältnisses müssen sie bei der Abrechnung über das Mietkautionskonto mit zurückgezahlt werden. Hat der Vermieter die Mietkaution höher verzinslich angelegt, als sie von der Rechtsprechung gefordert wird, dann stehen bei der Abrechnung des Mietkautionskontos die tatsächlich angefallenen Zinsbeträge nur der Mietpartei zu. Für den Vermieter gibt es keine rechtliche Grundlage, dass er die Differenz zwischen dem üblichen Zinssatz und dem höheren Zinssatz für sich beanspruchen darf. Nun sind Zinsen einkommensteuerrechtlich Einkünfte aus Kapitalerträgen, die versteuert werden müssen. Grundsätzlich sind die Banken und Sparkassen verpflichtet, von den anfallenden Zinsen einen Betrag in Höhe von 30 % als Zuschlag an das Finanzamt abzuführen, sofern kein Freistellungsauftrag erteilt worden ist. Wie bereits darauf hingewiesen, stehen die Zinsen aus dem Mietkautionskonto der Mietpartei zu. Obwohl die Zinsen aus dem Mietkautionskonto nicht jährlich ausgezahlt werden, sondern dem eingezahlten Bargeldbetrag zugeschlagen werden, muss die Mietpartei die Zinsen versteuern. Von daher ist es also sehr zweckmäßig und sinnvoll, dass die Mietpartei mit genauer Anschrift in dem Sparbuch, auf dem die Mietkaution eingezahlt worden ist, vermerkt ist, um den Zweifel, besonders hinsichtlich der eventuellen Einsichtnahme durch die Finanzverwaltung, auszuschließen. Der Vermieter selbst muss also jährlich der Mietpartei die Höhe der angefallenen Zinsen auf dem Mietkautionskonto mitteilen, die sie ja dann versteuern muss, wenn die Höhe ihres Freistellungsauftrages überschritten wurde. Durch die Anlegung eines Mietkautionskontos soll vermieden werden, dass der Vermieter dieses Geld nicht einfach für sich verwendet. Bei einem Konkurs des Vermieters wäre dann die Mietkaution für die Mietpartei verloren. So ist aber die Mietkaution»konkursfest«angelegt. Nach einer Entscheidung des BGH kann sich der Vermieter möglicherweise strafbar machen, wenn er die Mietkaution nicht ord- Nachdruck und Vervielfältigung Seite 2/6

3 nungsgemäß angelegt hat. Wie bereits erwähnt, ist der Mieter zur Ratenzahlung der Mietkaution berechtigt. Weist der Vermieter nicht die ordnungsgemäße Anlage der ersten Rate nach, ist die Mietpartei nach einem Urteil des AG Braunschweig berechtigt, die Zahlung der noch ausstehenden zwei Raten zurückzuhalten. Hingegen ist in diesem Falle die Mietpartei nicht berechtigt, die monatliche Mietzahlung auszusetzen. Hat dagegen der Vermieter die Mietkaution pflichtwidrig verbraucht, darf die Mietpartei nach einem Urteil des LG Kiel in Höhe der Mietkaution die Monatsmiete einbehalten, um diesen Betrag dann als Mietkaution auf einem Sperrkonto anzulegen. Wie LG Kiel, AG Braunschweig und AG Langenfeld in Rechtsstreiten klargestellt haben, hat die Mietpartei grundsätzlich Anspruch darauf, dass der Vermieter ihr nachweist, wie er die Mietkaution, getrennt von seinem eigen Vermögen, angelegt hat. Trotzdem birgt die Barkaution einige Risiken für die Mietpartei, über die auch die Schiedsamtsperson unterrichtet sein muss. Selbst wenn die Barkaution von dem Vermieter ordnungsgemäß auf einem Sparbuch mit dem Vermerk»Mietkaution der Mietpartei...«angelegt worden ist, kann der Vermieter Abhebungen vornehmen, da das Sparbuch auf seinen Namen angelegt wurde. Sicher ist die Mietkaution auf einem Sparbuch, über das Mieter und Vermieter nur gemeinsam verfügen können. Aber auch bei dieser Anlage der Mietkaution kommt es häufig zu Spannungen zwischen Mieter und Vermieter, wenn dieser Forderungen an die Mietpartei hat, die diese nicht akzeptieren will. Wenn beide Parteien sich dann nicht einigen können, kommt es zum Rechtsstreit. Eine weitere Möglichkeit der Kautionshinterlegung ist die Verpfändung eines Sparbuches der Mietpartei an den Vermieter. Um auch hier die Mietpartei vor Überraschungen zu schützen, ist die Mithilfe des Geldinstituts erforderlich, die nicht ohne weiteres und ohne Wissen der Mietpartei nach einer Kontokündigung des Vermieters die verpfändete Kautionssumme auszahlt. Erst nach einer Rückfrage bei der Mietpartei sollte das Kreditinstitut die Kaution auszahlen. Eine weitere Anlage der Mietkaution ist die Bankbürgschaft. Allerdings ist die Haftung des Bürgen nach der Rechtsprechung des BGH auf die Kautionsobergrenze von drei Monatsmieten beschränkt. Ein darüber hinausgehender Bürgschaftsvertrag ist gemäß 134 BGB nichtig. Bei Wohnraumvermietung kommt es öfters vor, dass die Nachdruck und Vervielfältigung Seite 3/6

4 Eltern für ihre Kinder die Bürgschaft für Mietzahlung übernehmen. Hierbei ist darauf zu achten, dass bei einer Trennung der Kinder nach einer Entscheidung des LG Kassel sich die Bürgschaft auf die vereinbarte Gesamtmiete erstreckt und nicht nur auf den anteiligen Betrag, der im Innenverhältnis auf die Kinder entfällt. Verwendung und Rückzahlung der Mietkaution Wie bereits erwähnt, dient die Mietkaution dem Vermieter als Sicherheit für den Fall, dass die Mietpartei ihren mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Ist die Mietpartei im Zahlungsverzug, braucht der Vermieter die Mietkaution nicht zum Ausgleich der rückständigen Miete zu verwenden. Vielmehr kann der Vermieter die fällige Mietzahlung verlangen, erforderlichenfalls auf dem Rechtswege. Bedient sich der Vermieter dagegen aus der Mietkaution, so ist die Mietpartei nach der Rechtsprechung des BGH verpflichtet, die Mietkaution wieder auf den vereinbarten Kautionsbetrag aufzufüllen. Die Mietparte ihrerseits ist aber nicht berechtigt, ihren Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gegen die Mietforderungen des Vermieters aufzurechnen, wie der BGH entschieden hat. Die Mietpartei kann die Rückzahlung der Mietkaution erst nach der Rückgabe der Mietwohnung an den Vermieter verlangen. Nach einer Entscheidung des LG Berlin wird der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution erst drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Damit hat der Vermieter eine Überlegungsfrist, ob er noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen will. Wenn Ansprüche wegen noch nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bestehen, hat der Vermieter nach einer Entscheidung des LG Berlin eine Rückzahlungsfrist der Mietkaution von sechs Monaten. Der Vermieter hat aber die Mietkaution dann in voller Höhe (einschließlich angefallenen Zinsen) zurückzuzahlen, wenn er feststellt, dass er keine Ansprüche gegen die Mietpartei mehr hat. Anderenfalls kann er die zur Deckung er berechtigten Ansprüche erforderlichen Kosten von der Mietkaution abziehen und muss dann mit der Mietpartei korrekt abrechnen. Nach der Rechtsprechung muss die Mietpartei dem Vermieter eine vertretbare Zeit zur Prüfung etwaiger Forderungsansprüche aus den mietvertraglichen Vereinbarungen zugestehen. Welcher Zeitraum hier aber vertretbar ist, ist bei den einzelnen Gerichten stark umstritten und hat dieserhalb auch schon zu Rechtsstreitigkeiten geführt. Der Vermieter sollte also bemüht sein, zügig festzustellen, ob er noch Ansprüche aus den mietrechtlichen Vereinbarungen hat. Anschließend sollte er dann umge- Nachdruck und Vervielfältigung Seite 4/6

5 hend die Abrechnung über die Mietkaution vornehmen. Auch der BGH hat zu der Frage Stellung genommen, wann die Mietkaution letztlich zurückgezahlt werden muss. Nach Auffassung des BGH hängt die Dauer der Überlegungsfrist, die dem Vermieter zusteht, weitgehend von den Umständen des Einzelfalls ab. Aus diesen Umständen so der BGH könne sich ergeben, dass sogar mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und für die Mietpartei zumutbar seien. Aber eine endgültige Klarheit über den Abrechnungszeitraum der Mietkaution hat es hierbei nicht gegeben. Zu beachten ist bei der Abrechnung über die Mietkaution, dass der Vermieter nicht mit Ansprüchen aufrechnen kann, die bereits bei Beendigung des Mietverhältnisses verjährt waren, wie das AG Bremerhaven rechtskräftig entschieden hat. Abschließend ist festzustellen, dass die Mietkaution sofort zurückgezahlt werden muss, wenn über die Heiz- und Nebenkosten abgerechnet ist und der Vermieter keine Schadenersatzansprüche gegen die Mietpartei hat. Enthält ein Mietvertrag was sicherlich selten vorkommt die Regelung, dass die Mietkaution drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen ist, so ist diese Regelung nach einem Entscheid des LG Berlin dahingehend auszulegen, dass der Vermieter innerhalb dieser Frist feststellen muss, ob er noch Forderungen gegen die Mietpartei hat, die er mit der Mietkaution verrechnen will. Nach Ablauf der Dreimonatsfrist kann der Vermieter die Mietkaution nicht mehr zurückhalten. Sollten dann noch mietvertragliche Ansprüche oder Schadensersatzansprüche gegen die Mietpartei bestehen, muss er seine Forderungen gegen die Mietpartei im Rechtswege geltend machen. Eigentümerwechsel und Mietkaution Verkauft der Vermieter sein Mietwohngrundstück, ist der Erwerber und neue Vermieter der Immobilie zur Rückzahlung der Mietkaution an die Mietpartei nach Beendigung des Mietverhältnisses nur dann verpflichtet, wenn ihm die Mietkaution von dem Voreigentümer tatsächlich ausgehändigt worden ist oder der neue Eigentümer dem bisherigen Eigentümer gegenüber erklärt, dass er die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietkaution übernimmt. Andererseits hat nach einem Urteil des OLG Karlsruhe die Mietpartei einen Anspruch gegen den bisherigen Eigentümer, dass dieser die Mietkaution an den Erwerber des Mietwohngrundstücks auszahlt. Die Mietpartei selbst kann aber von dem bisherigen Eigentümer nicht verlangen, dass dieser die an ihn gezahlte Mietkaution an die Miet- Nachdruck und Vervielfältigung Seite 5/6

6 partei auszahlt. Beim Übergang der Mietkaution vom bisherigen Vermieter an den neuen Vermieter muss darauf geachtet werden, dass mit der Mietkaution auch die bis dahin angefallenen Zinsen mit übergeben werden. Auch in dem Bereich der Mietkaution gibt es viele Streitfragen, die vermögensrechtliche Ansprüche auslösen und damit in den Aufgabenbereich Schiedsperson fallen. Sollte es in diesem Bereiche zu Güteverfahren kommen, dürfte es aufgrund dieser Ausführungen dem/der Schiedsmann/Schiedsfrau möglich sein, den beiden Parteien einen sachgerechten Vergleichsvorschlag zu unterbreiten, der den Rechtsfrieden wieder herstellen kann. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 6/6