Das neue Wohnungseigentumsrecht

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1 Verlag Dashöfer GmbH Magdalenenstraße Hamburg Das neue Wohnungseigentumsrecht in der Praxis AKTUELLE ÄNDERUNGEN ZUM Copyright 2007 Verlag Dashöfer Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen

2 Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen Das neue Wohnungseigentumsrecht in der Praxis Aktuelle Änderungen zum Diplom-Finanzwirt Hermann Kahlen ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht. Hermann Kahlen war zunächst einige Jahre in der Finanzverwaltung tätig und ist danach seit mittlerweile rund 25 Jahren als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht beratend tätig. Vor 20 Jahren gründete er die Kanzlei Kahlen & Koll., Senden und berät in steuerlichen und wirtschaftsrechtlichen Fragen vorwiegend kleinere und mittlere Unternehmen. Hermann Kahlen ist zudem Fachautor zu steuerund wirtschaftsrechtlichen Fragen und gehört zu einem Ausbildungsteam für Steuerberater und deren Mitarbeiter. Sein Hobby ist das Wohnungseigentumsrecht. Die dahingehend bekanntesten Publikationen sind unter anderen "Die Besteuerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen" und der "Praxiskommentar zum Wohnungseigentumsgesetz". ISBN: Dashöfer Holding Ltd., Zypern & Verlag Dashöfer GmbH, Hamburg. Alle Rechte, insbesondere Titelrecht, Lizenzrecht und gewerbliche Schutzrechte sind im alleinigen Eigentum der Dashöfer Holding Ltd. Zypern. Alle Rechte sind vorbehalten, insbesondere das Recht auf Vervielfältigung und Verbreitung sowie Übersetzung. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Druck, Fotokopie, elektronische oder andere Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert werden. Die in diesem Werk enthaltenen Informationen wurden nach bestem Wissen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung erarbeitet, erfolgen aber wegen der einheitlichen Ergebnisse in Forschung, Rechtsprechung und Verwaltung ohne Gewähr. Der Verlag haftet insbesondere nicht für den Inhalt der vorgestellten Internet-Seiten. Die Verantwortung für Inhalt und Funktion der Links liegt bei den jeweiligen Betreibern.

3 Inhalt 1 Einleitung Die wichtigsten Änderungen im Wohneigentumsrecht Einfügung des 5 Abs. 4 Satz 2, Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 7 Abs. 4 Sätze 3 bis Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Neufassung des 10 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 10 Abs. 2 Satz Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Änderung des 10 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 10 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 10 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 10 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung...12

4 2.9 Einfügung des 12 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 16 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 16 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 16 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 16 Abs. 6 Satz Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 16 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 21 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 21 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Änderung des 22 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung...22

5 2.18 Einfügung des 22 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 22 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Neufassung des 23 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Änderung des 24 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 24 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung des 24 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Änderung des 26 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Aufhebung des 26 Abs Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Neufassung des 27 Abs. 1 Nr Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung...32

6 2.27 Neufassung des 27 Abs. 1 Nr Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Neufassung des 27 Abs. 1 Nr Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Neufassung des 27 Abs. 1 Nr Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Neufassung des 27 Abs. 2 Nr Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Neufassung des 27 Abs. 2 Nr Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung eines neuen 27 Abs. 3 Satz 1 Nr Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung eines neuen 27 Abs. 3 Satz 1 Nr Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung eines neuen 27 Abs. 3 Satz 1 Nr Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung eines neuen 27 Abs. 3 Satz 1 Nr Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung...40

7 2.36 Einfügung eines neuen 27 Abs. 3 Satz 1 Nr Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung eines neuen 27 Abs. 3 Satz 1 Nr Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung eines neuen 27 Abs. 3 Satz 1 Nr Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung eines neuen 27 Abs. 3 Satz 2, Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung Einfügung eines neuen 27 Abs. 3 Satz 2, Die bisherige Regelung Die Neuregelung Die Konsequenz der Neuregelung...45 A Anhang (Gegenüberstellung "WEG bis und WEG ab ")

8 1 Einleitung Nachstehend finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Änderungen im Wohnungseigentumsrecht, soweit es um die Verwaltung von Eigentumswohnungen geht. Von einer Darstellung der neuen verfahrensrechtlichen Vorschriften (Geltung der ZPO statt des FGG) wurde abgesehen. Im Anhang finden Sie eine Gegenüberstellung WEG bis und WEG ab

9 2 Die wichtigsten Änderungen im Wohnungseigentumsrecht 2.1 Einfügung des 5 Abs. 4 Satz 2, Die bisherige Regelung Nach bislang geltendem Recht erforderte die Inhaltsänderung eines Wohnungseigentums, beispielsweise die Einräumung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts, die Zustimmung aller dinglich Berechtigten, insbesondere finanzierender Banken Die Neuregelung Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird Die Konsequenz der Neuregelung Die Neuregelung ist insbesondere in den Fällen von Bedeutung, in denen Sondernutzungsrechte für alle begründet werden. Beispielsweise bei der Aufteilung einer bisher von allen genutzten gemeinsamen Fläche in einzelne Parkplätze. Wenn und soweit das finanzierte Objekt ebenfalls mit einem Sondernutzungsrecht (im Beispiel: Parkplatz) bedacht wird, bedarf es zur Einräumung des Sondernutzungsrechts nicht mehr der Zustimmung der finanzierenden Bank. 2

10 2.2 Einfügung des 7 Abs. 4 Sätze 3 bis Die bisherige Regelung Wohnungseigentum wird nur dann im Wohnungsgrundbuch eingetragen, wenn ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Bislang waren diese Dinge von der jeweiligen Baubehörde zu erstellen Die Neuregelung Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen, dass und in welchen Fällen der Aufteilungsplan (Satz 1 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit (Satz 1 Nr. 2) von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen statt von der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden. Werden diese Aufgaben von dem Sachverständigen wahrgenommen, so gelten die Bestimmungen der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß 7 Abs. 4 Nr. 2 und 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. März1974) entsprechend. In diesem Fall bedürfen die Anlagen nicht der Form des 29 der Grundbuchordnung. Die Landesregierungen können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Landesbauverwaltungen übertragen Die Konsequenz der Neuregelung Die Neuregelung entlastet die Baubehörden. Da die entsprechenden Arbeiten nunmehr von (selbständigen) Sachverständigen erledigt werden dürfen, ist auch mit einer Beschleunigung der Verfahren zu rechnen. Eventuell entstehende Mehrkosten dürften in Relation zu dem zu erwartenden Zeitgewinn unbeachtlich sein. 2.3 Neufassung des 10 Abs Die bisherige Regelung Bis zur Entscheidung des BGH vom (ZMR 2005, 547) war es allgemein anerkannt, dass Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften des WEG die Wohnungseigentümer als solche sind. 3

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