017 Geschäftsbericht Geschäftsbericht G eal Holding A Allr

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1 2017 Geschäftsbericht

2 Performance der Aktie im Überblick Unternehmensergebnis in CHF Mio Gesamtperformance: Kursveränderung plus Ausschüttung an Aktionäre in Prozent des Kurses am 1. Januar Unternehmensergebnis inkl. Neubewertungseffekt Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt Marktwerte und Leerstandsquote in CHF Mio. Abgewickeltes Projektvolumen und EBIT Generalunternehmung in CHF Mio % % % % Anlageliegenschaften Leerstandsquote in Prozent Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung EBIT Generalunternehmung

3 Immobilien im Überblick 2017* 2016* Veränderung bzw. bzw. in Prozent Renditeliegenschaften Wohnliegenschaften Anzahl Geschäftsliegenschaften Anzahl Marktwert am Stichtag CHF Mio Ertrag aus Vermietung CHF Mio Leerstandsquote 2 % Liegenschaftenaufwand CHF Mio Liegenschaftenaufwand in Prozent des Mietertrags Bruttorendite 3 % Nettorendite 4 % Anlageliegenschaften im Bau Liegenschaften Anzahl Marktwert am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen CHF Mio Entwicklungsliegenschaften Buchwert Entwicklungsreserven am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen Entwicklungsreserven CHF Mio Buchwert angefangene Bauten am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen angefangene Bauten CHF Mio Buchwert fertiggestellte Liegenschaften am Stichtag CHF Mio * Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das Geschäftsjahr, Bestandswerte die Stichtage bzw Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 in Prozent des Soll-Mietertrags, kumuliert per Stichtag 3 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwerts am 1. Januar 4 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwerts am 1. Januar Allreal-Geschäftsbericht 2017

4 Kennzahlen im Überblick 2017* 2016* Veränderung bzw bzw in Prozent 1 Gruppe Gesamtleistung 2 CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) inkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis inkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis exkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit CHF Mio Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt % Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt % Eigenkapitalanteil am Stichtag % Net Gearing 3 am Stichtag % Durchschnittszinssatz auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag % Durchschnittliche Dauer der Zinsbindung auf Finanzverbindlichkeiten Monate am Stichtag Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung CHF Mio Erfolg aus Generalunternehmung 4 CHF Mio Operative Marge Generalunternehmung 5 % Personalbestand am Stichtag Anzahl Vollzeitstellen Allreal Holding AG Jahresgewinn CHF Mio Aktienkapital CHF Mio Aktie Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt CHF Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern am Stichtag CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern am Stichtag CHF Ausschüttung je Aktie 6 CHF Börsenkurs am Stichtag CHF Ausschüttungsrendite 7 % Bewertung am Stichtag Börsenkapitalisierung 8 CHF Mio Enterprise Value (EV) 9 CHF Mio * Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das Geschäftsjahr, Bestandswerte die Stichtage bzw Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften und Liegenschaftenverwaltung plus abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung 3 Verbindlichkeiten aus Finanzierung abzüglich liquide Mittel in Prozent des Eigenkapitals 4 Ertrag aus Realisation Generalunternehmung, Verkauf Entwicklung, aktivierten Eigenleistungen und diversen Erträgen abzüglich direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung und Verkauf Entwicklung 5 EBIT exklusive Neubewertung und Wiedereinbringung von Wertkorrekturen auf Projekten in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit (Saldogrösse aus betrieblichem Ertrag, direktem betrieblichem Aufwand und aktivierten Eigenleistungen) 6 Antrag des Verwaltungsrats auf CHF 6.25 pro Aktie für das Geschäftsjahr 2017 in Form einer Nennwertreduktion 7 Die Rendite entspricht der Ausschüttung je Aktie in Prozent des Börsenkurses am Stichtag 8 Börsenkurs der Aktie am Stichtag, multipliziert mit der Anzahl ausstehender Aktien 9 Börsenkapitalisierung plus Nettofinanzschulden Allreal-Geschäftsbericht 2017

5 Inhaltsverzeichnis Lagebericht Vorwort 2 Marktumfeld 5 Geschäftsfeld Immobilien 6 Geschäftsfeld Generalunternehmung 10 Ausblick 15 Geschäftsmodell und Strategie 16 Organe 18 Corporate Governance 22 Vergütungsbericht Vergütungsbericht 37 Bericht der Revisionsstelle über die Prüfung des Vergütungsberichts 43 Finanzbericht Konzernrechnung der Allreal-Gruppe 58 Bericht der Revisionsstelle zur Prüfung der Konzernrechnung 122 Bericht des Liegenschaftenschätzers 127 Jahresrechnung der Allreal Holding AG Jahresrechnung der Allreal Holding AG 134 Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung 142 Kennzahlen EPRA 145 Nachhaltigkeit 148 Ergänzende Informationen Informationen für Investoren und Analysten 154 Glossar immobilienspezifischer Fachbegriffe 166 Organisation und Termine 168 Allreal-Geschäftsbericht

6 Überzeugendes Ergebnis im Geschäftsjahr 2017 Stabiles operatives Unternehmensergebnis Portfolioausbau durch Eigenprojekte und Zukäufe Generalunternehmung mit guter Profitabilität in anspruchsvollem Umfeld Antrag auf erhöhte Ausschüttung von CHF 6.25 pro Aktie Mit CHF Millionen erzielte Allreal in der Berichtsperiode ein sehr gutes Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt. Dank höherer Mieteinnahmen, der gesteigerten Profitabilität der Generalunternehmung und tieferer Finanzierungskosten lag das operative Resultat trotz markant tieferer Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften leicht über dem Vergleichswert des Vorjahrs. Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt lag im Geschäftsjahr 2017 bei CHF Millionen und damit 25.6 Prozent unter dem von ausserordentlich hohen Aufwertungsgewinnen sowie vom Verkauf von Entwicklungsliegenschaften geprägten Vorjahreswert. Die vom Geschäftsfeld Immobilien erwirtschafteten Erträge und das vom Geschäftsfeld Generalunternehmung abgewickelte Projektvolumen resultierten in einer Gesamtleistung von CHF Millionen. Per Stichtag belief sich der Personalbestand auf 274 Mitarbeitende beziehungsweise 259 Vollzeitstellen. Antrag auf deutliche Erhöhung der Ausschüttung Die am 25. April 2017 erfolgte Auflösung des langjährigen Aktionärsbindungsvertrags führte zu einer markanten Erhöhung des Anteils frei handelbarer Aktien und damit zu einer deutlichen Zunahme des Handelsvolumens. Per 31. Dezember 2017 schloss die Allreal-Aktie bei CHF Gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahrs entspricht dies einer Wertsteigerung um 8.9 Prozent. Aus dem Kursgewinn und der im April 2017 erfolgten Ausschüttung von CHF 5.75 pro Aktie ergibt sich für das Geschäftsjahr 2017 eine über dem Durchschnittswert des Immobiliensektors liegende Gesamtperformance von 12.7 Prozent. Aufgrund des guten Ergebnisses in der Berichtsperiode und des sich abzeichnenden stabilen Geschäftsverlaufs in den kommenden Jahren wird der Verwaltungsrat der am 20. April 2018 stattfindenden Generalversammlung die Ausschüttung von CHF 6.25 pro Aktie in Form einer Nennwertreduktion beantragen. Gemessen am Schlusskurs per 31. Dezember 2017 ergibt sich daraus eine Barrendite von 3.8 Prozent. Für private Anleger ist die Auszahlung steuerfrei. Geschäftsfeld Immobilien mit höheren Mieterträgen und historisch tiefer Leerstandsquote Der im zweiten Halbjahr 2017 erfolgte Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften und die Reduktion der leerstandsbedingten Ertragsausfälle resultierten in der Berichtsperiode in einer Zunahme der Mieterträge um 3.4 Prozent auf CHF Millionen. Im Geschäftsjahr 2017 verringerte sich die kumulierte Leerstandsquote um 2.5 Prozentpunkte auf sehr tiefe 2.6 Prozent. Der Liegenschaftenaufwand belief sich auf CHF 24.6 Millionen, entsprechend einer gegenüber dem Vorjahreswert leicht Allreal-Geschäftsbericht

7 Anteil der Geschäftsfelder am operativen Betriebsergebnis tieferen Aufwandquote von 13.7 Prozent. Die mit der Vermietung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften erzielte Nettorendite lag bei hohen 4.3 Prozent. Unter Berücksichtigung von vier Zugängen und einem Abgang durch Umklassierung umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften per 31. Dezember 2017 insgesamt 63 Einheiten. Dabei handelt es sich um 20 Wohn- und 43 Geschäftsliegenschaften. Die durch den externen Liegenschaftenschätzer per Ende 2017 vorgenommene Bewertung aller Anlageliegenschaften ergab eine in der Summe positive Wertveränderung um CHF 21.8 Millionen. Immobilien 87.6% Generalunternehmung 12.4% Per 31. Dezember 2017 erhöhte sich der Marktwert des gesamten Portfolios damit auf CHF 3.96 Milliarden. Geschäftsfeld Generalunternehmung überzeugt mit gesteigerter Profitabilität Mit CHF 66.7 Millionen lag der in der Berichtsperiode erzielte Erfolg aus Generalunternehmung erwartungsgemäss unter dem von ausserordentlich hohen Gewinnen aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften geprägten Vergleichswert des Vorjahrs. Nettorendite Anlageliegenschaften in Prozent Die im Hinblick auf die Verbesserung der Profitabilität bereits in den Vorjahren eingeleitete Anpassung sowohl des Projektvolumens als auch des Personalbestands resultierte im Geschäftsjahr 2017 in einem gegenüber dem Vorjahr um 6.6 Prozent tieferen Betriebsaufwand von CHF 51.2 Millionen Damit betrug das von der Generalunternehmung in der Berichtsperiode erzielte Betriebsergebnis (EBIT) erfreuliche CHF 20.8 Millionen Bei mehreren von der Sparte Projektentwicklung bearbeiteten Projekten für Dritte und das eigene Portfolio erfolgte in der Berichtsperiode die Übergabe an die Sparte Realisation. Mit dem Gesamtleistungswettbewerb für den Neubau der Hochschule für Wirtschaft in Basel gewann die Projektentwicklung im Geschäftsjahr 2017 einen bedeutenden Auftrag. In dem von hohem Druck auf Preise und Margen geprägten Marktumfeld gewinnt die Projektentwicklung auch in der Akquisition von Aufträgen für die Realisation zunehmend an Bedeutung. Die von der Sparte bearbeiteten Projekte entsprechen einem potenziellen Bauvolumen von mehreren hundert Millionen. In der Berichtsperiode belief sich das mit der Realisation von Eigen- und Drittprojekten abgewickelte Projektvolumen auf CHF Millionen. Der gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahrs tiefere Wert gründet in der konsequenten Ausrichtung auf die Akquisition und Realisation von Projekten mit kalkulierbaren Risiken und vorhandenen Gewinnmöglichkeiten. Der Anteil der Drittprojekte an dem in der Berichtsperiode abgewickelten Projektvolumen lag noch bei 81.7 Prozent, wohingegen sich jener der Eigenprojekte erwartungsgemäss auf 18.3 Prozent erhöhte. Allreal-Geschäftsbericht

8 Durchschnittliche Zinskosten in Prozent am 31. Dezember Der per 31. Dezember 2017 gesicherte Arbeitsvorrat von rund CHF 710 Millionen gewährt eine Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während rund eineinhalb Jahren Solide Finanzierung Insbesondere aufgrund des Erwerbs von vier Geschäftsliegenschaften im vierten Quartal 2017 erfuhren die Finanzverbindlichkeiten eine Zunahme um 19.5 Prozent auf CHF 1.9 Milliarden. Durch die Emission einer 0.875%-Obligationenanleihe über CHF 160 Millionen mit einer Laufzeit bis 2027 und einer 0.75%-Obligationenanleihe über CHF 150 Millionen bis 2026 waren per Bilanzstichtag rund 50 Prozent der Finanzverbindlichkeiten wie angestrebt über den Kapitalmarkt refinanziert. Der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital lag am Stichtag bei 1.53 Prozent, die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung bei 49 Monaten. Kurzfristig verfügbare Kreditlimiten von CHF 544 Millionen garantieren ein unverändert hohes Mass an finanzieller Handlungsfreiheit. Der operative Steueraufwand belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 24.9 Millionen, entsprechend einer im Mehrjahresvergleich leicht unterdurchschnittlichen Steuerquote von 18.0 Prozent. Eigenkapitalquote in Prozent am 31. Dezember In der Berichtsperiode stieg das Konzerneigenkapital um CHF 63.9 Millionen auf CHF 2.15 Milliarden, entsprechend einem Eigenkapital (NAV) pro Aktie von CHF Per 31. Dezember 2017 lag die Eigenkapitalquote bei 49.3 Prozent, das Net Gearing bei 87.2 Prozent und der Zinsdeckungsfaktor bei 6.0. Gute Voraussetzungen für eine weiterhin erfolgreiche Geschäftstätigkeit Die Zunahme der Mieterträge und die gute Auftragslage der Generalunternehmung werden für einen fortgesetzt stabilen Geschäftsverlauf sorgen. Für das Geschäftsjahr 2018 rechnet das Unternehmen deshalb mit einem operativen Unternehmensergebnis, das leicht über jenem der Berichtsperiode liegen dürfte Minimum 35% 2017 Das Vertrauen und die Unterstützung der Aktionäre sowie das Engagement der Mitarbeitenden sind und bleiben unverzichtbare Bausteine für den Erfolg des Unternehmens. Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken für den geleisteten Beitrag zum überzeugenden Ergebnis. Bruno Bettoni Präsident des Verwaltungsrats Roger Herzog Vorsitzender der Gruppenleitung Allreal-Geschäftsbericht

9 Marktumfeld Immobilien Transaktionsmarkt Im aktuellen Zinsumfeld besteht sowohl für Renditeliegenschaften als auch für zu bebauende Grundstücke und Projektentwicklungen eine unverändert starke Nachfrage. Durch hohe Immobilienpreise und marktbedingt mehrheitlich seitlich tendierende Mieten geraten die zu erzielenden Renditen bei Handänderungen weiter unter Druck. Trotz fehlender Anlagemöglichkeiten beurteilen private und vor allem institutionelle Investoren die mit dem Erwerb von Liegenschaften verbundenen Risiken insbesondere durch steigende Zinsen und eine Zunahme der Leerstände deshalb zunehmend vorsichtig. Mietmarkt Wohnen Aufgrund der unvermindert lebhaften Bautätigkeit im Wohnungsbau akzentuiert sich der Angebotsüberhang bei den Mietwohnungen. Die Folge davon sind tendenziell leicht sinkende Mieten für neu auf den Markt kommende Angebote. Von dieser Entwicklung ausgenommen bleiben die wirtschaftlichen Zentren, wo insbesondere für preisgünstigen Wohnraum eine unvermindert hohe Nachfrage besteht. Mietmarkt Büro Vor allem in den Grossräumen Genf und Zürich ist die Situation bei den Büroflächen sowohl von einer eher schwachen Nachfrage als auch von tendenziell leicht sinkenden Mieten geprägt. Zahlreiche Mieter nutzen die für sie günstigen Marktbedingungen, um ihre Immobilienstrategie zu überprüfen und allenfalls zu optimieren. Dadurch ergeben sich für Eigentümer von Grundstücken und Immobilien immer wieder Opportunitäten. Wohneigentum Für Wohneigentum im unteren und mittleren Preissegment besteht eine auf hohem Niveau stabile Nachfrage. Wegen des Überangebots und der strengen Finanzierungsvorschriften bleiben Angebote im Hochpreissegment schwer absetzbar. Grundstücke, die sich für die Entwicklung und die Realisation von preisgünstigen Eigentumswohnungen eignen, sind aufgrund der hohen Landpreise ausgesprochen schwierig zu finden. Der damit einhergehende Nachfrageüberhang beim tief- bis mittelpreisigen Wohneigentum an gut erschlossenen Lagen resultiert in allgemein leicht steigenden Preisen. Generalunternehmung Trotz des sich abzeichnenden Überangebots sowohl bei den Geschäfts- als auch bei den Wohnbauten ist die Bautätigkeit im Hochbau zurzeit auf hohem Niveau noch recht stabil. Der zu erwartende Rückgang wird jedoch zwangsläufig zu einer weiteren Verschärfung des Wettbewerbs im gesamten Bauhaupt- und Baunebengewerbe führen. Die aktuell schon sehr tiefen Preise und Margen bleiben damit unter Druck. Für Anbieter von General- und Totalunternehmerleistungen, die ihre Akquisitionstätigkeit nur auf die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten und den damit zu erzielenden Umsatz ausrichten, dürfte sich die profitable Realisation von Projekten in der geforderten Qualität immer anspruchsvoller gestalten. Allreal-Geschäftsbericht

10 Geschäftsfeld Immobilien Renditeliegenschaften in CHF Mio Die Mieterträge stiegen in der Berichtsperiode um 3.4 Prozent auf CHF Millionen. Die Zunahme des Ertrags aus Vermietung gründet einerseits auf der erfolgreichen Vermietungstätigkeit und dem damit verbundenen Rückgang der leerstandsbedingten Ertragsausfälle. Andererseits trug der im zweiten Halbjahr 2017 durch Fertigstellung des Geschäftshauses am Schiffbauplatz in Zürich-West und den durch Zukauf von vier Geschäftsliegenschaften erfolgte Portfolioausbau zum Anstieg bei. Da es sich bei den Zugängen zum Portfolio ausschliesslich um Geschäftsliegenschaften handelt, verringerte sich der Anteil der Wohnliegenschaften am Total der Mieterträge im Geschäftsjahr 2017 auf 18.7 Prozent. Demgegenüber erhöhte sich der Anteil der Geschäftsliegenschaften auf CHF Millionen beziehungsweise auf 81.3 Prozent (2016: CHF 32.7 Mio. / CHF Mio.) Per Stichtag belief sich der gerundete Anteil von Büro und Dienstleistung auf 56.6 Prozent, jener von Wohnen auf 21.3 Prozent, jener von Gewerbe und Lager auf 7.4 Prozent, jener von Parking auf 6.6 Prozent und jener von Verkauf auf 5.4 Prozent. Die restlichen 2.7 Prozent entfielen auf übrige Nutzungen. Per 31. Dezember 2017 verfügten die befristeten Verträge für Geschäftsliegenschaften über eine durchschnittliche Laufzeit von 6.8 Jahren. Der Anteil der 2018 zu erneuernden Mietverträge belief sich auf geringe 3.0 Prozent. Von dem in der Berichtsperiode mit der Vermietung von Geschäftsliegenschaften erzielten Mietertrag entfielen 55.8 Prozent auf die zehn grössten und 42.8 Prozent auf die fünf grössten Mieter (2016: 59.4% / 45.0%). Regionale Verteilung Wohn- und Geschäftsliegenschaften in Prozent des Marktwerts per 31. Dezember 2017 Stadt Zürich 50.1% Kanton Zürich 37.1% Übrige Regionen 12.8% Im Geschäftsjahr 2017 sank die bereits im Vorjahr markant reduzierte kumulierte Leerstandsquote um nochmals 2.5 Prozentpunkte auf sehr tiefe 2.6 Prozent (2016: 5.1%). Zum fortgesetzten Abbau der Leerstände wesentlich beigetragen haben mehrere grössere, bereits im Vorjahr abgeschlossene Mietverträge, die in der Berichtsperiode ertragswirksam wurden. Dabei handelt es sich insbesondere um die Geschäftsliegenschaften Boulevard Lilienthal 2 8 in Opfikon ZH, Bellerivestrasse 30 in Zürich Riesbach und Herostrasse 12 in Zürich Altstetten. Als wichtige Faktoren für eine erfolgreiche Vermietung bestätigte sich erneut die enge Zusammenarbeit mit der eigenen Generalunternehmung, sowohl bei der Kalkulation als auch bei der Realisation der von den Mietern gewünschten Um- und Ausbauten. Allreal-Geschäftsbericht

11 Ertrag aus Renditeliegenschaften in CHF Mio Im Geschäftsjahr 2017 wurden Mietverträge über insgesamt rund Quadratmeter neu abgeschlossen oder verlängert. Dazu zählen unter anderem die Liegenschaften Hohlstrasse 600 in Zürich Altstetten, Zollstrasse 58/62 in Zürich City, Dreieckareal in Winterthur und White Plaza in Basel. Ein Grossteil der erwähnten Verträge wurde bereits in der Berichtsperiode ertragswirksam. Die grössten am Stichtag noch unvermieteten Flächen mit einem kumulierten Ertragsausfall von rund CHF 2.7 Millionen und einem Anteil an der gesamten Leerstandsquote von rund 54.9 Prozent betrafen die Erdgeschossflächen Richti Wallisellen ZH sowie die Geschäftsliegenschaften In der Luberzen 29 in Urdorf ZH, Dreieckareal in Winterthur, Baarermatte in Baar ZG und Route François-Perrot in Le Grand Saconnex GE Der Liegenschaftenaufwand lag in der Berichtsperiode bei CHF 24.6 Millionen, was einer am Gesamtmietertrag gemessenen Aufwandquote von 13.7 Prozent entspricht (2016: CHF 24.4 Mio. / 14.1%). Die im Mehrjahresvergleich jeweils auftretenden Schwankungen widerspiegeln die bezüglich Umfang, Komplexität und Zeitbedarf unterschiedlichen Sanierungsvorhaben. Positiv beeinflusst von der hohen Vermietungsquote und vom gegenüber der Vorjahresperiode nur geringfügig höheren Liegenschaftenaufwand lag die Nettorendite bei im Marktvergleich sehr guten 4.3 Prozent. In der Berichtsperiode stieg der am Marktwert gemessene Anteil der von Hammer Retex verwalteten Allreal-Liegenschaften von 48 auf gegen 60 Prozent. Die Bewirtschaftung und die Verwaltung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften durch Hammer Retex garantieren ein ausgeprägtes Mass an Kundennähe, eine hohe Servicequalität, kurze Reaktionszeiten und einen für stabile Mietverhältnisse unverzichtbaren regelmässigen Informationsaustausch zwischen Mieter und Vermieter. Aufteilung Wohn- und Geschäftsliegenschaften nach Nutzungsart in Prozent des Soll-Mietertrags 2017 Büro/Dienstleistung 56.6% Wohnen 21.3% Gewerbe/Lager 7.4% Parking 6.6% Verkauf 5.4% Übrige 2.7% Ausbau des Portfolios durch ein Eigenprojekt und Zukäufe Per 1. Oktober 2017 erfolgte die Umklassierung des termingerecht fertiggestellten Geschäftshauses am Schiffbauplatz in Zürich-West von den Anlageliegenschaften im Bau in das Portfolio der Renditeliegenschaften. Das fünfgeschossige Gebäude aus eigener Entwicklung und Realisation verfügt über eine vermietbare Fläche von rund Quadratmetern für Büro, Gewerbe und Gastronomie. Das Investitionsvolumen der vollständig vermieteten Liegenschaft mit einem Soll-Jahresmietertrag von CHF 4.7 Millionen belief sich auf rund CHF 75 Millionen. Allreal-Geschäftsbericht

12 Kumulierter Leerstand Renditeliegenschaften in Prozent des Soll-Mietertrags Einen weiteren substanziellen Zugang verzeichnete das Portfolio der Renditeliegenschaften durch den per 1. November 2017 erfolgten Erwerb von drei Geschäftsliegenschaften in Adliswil ZH und einer Geschäftsliegenschaft in Nyon VD mit einer Nutzfläche von insgesamt rund Quadratmetern. Das als Verkäufer auftretende Versicherungsunternehmen Generali Schweiz wird die Gebäude weiterhin nutzen und hat dafür langjährige Mietverträge mit Allreal abgeschlossen. Diese wurden ab Erwerbsdatum ertragswirksam. Der Soll-Jahresmietertrag der vier voll vermieteten Liegenschaften beläuft sich auf insgesamt CHF 12.5 Millionen. Aufgrund der mit Generali abgeschlossenen Mietverträge werden sämtliche Liegenschaftenaufwendungen über die gesamte Laufzeit durch den Mieter getragen Zu einem Abgang aus dem Portfolio der Renditeliegenschaften kam es in der Berichtsperiode durch die Umklassierung der nahezu vollständig vermieteten Geschäftsliegenschaft Grindelstrassse 3/5 in Bassersdorf ZH zu den Entwicklungsreserven. Durch die Zusammenlegung mit einem unbebauten 6000 Quadratmeter grossen Nachbargrundstück, das bereits seit 2008 als Entwicklungsreserve bilanziert wird, vergrösserte sich die Grundstücksfläche auf Quadratmeter. Das nach der Umklassierung der Generalunternehmung zugeordnete Grundstück eignet sich sowohl für eine Projektentwicklung als auch für den Verkauf. Unter Berücksichtigung der beschriebenen Veränderungen im Bestand umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften per Stichtag 20 Wohn- und 43 Geschäftsliegenschaften. Mieteranteile Geschäftsliegenschaften in Prozent des Ertrags aus Vermietung 2017 Grösster Mieter 17.1% Zweit- und drittgrösster Mieter 14.3% Viert- und fünftgrösster Mieter 11.5% Sechst- bis zehntgrösster Mieter 12.9% Übrige 44.2% Nach Umklassierung des Geschäftshauses am Schiffbauplatz zu den Renditeliegenschaften verblieb im Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau die Wohnüberbauung Fangletenstrasse in Bülach ZH mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 39 Millionen und einem Marktwert per Stichtag von CHF 25.4 Millionen. Die Fertigstellung der vier Mehrfamilienhäuser in Bülach-Nord mit insgesamt 76 Mietwohnungen und einem Soll-Jahresmietertrag von CHF 2.0 Millionen ist für das zweite Halbjahr 2018 geplant. Die vom externen Liegenschaftenschätzer per 31. Dezember 2017 vorgenommene Bewertung der 64 Anlageliegenschaften resultierte in einer in der Summe positiven Wertveränderung vor Steuern um CHF 21.8 Millionen (2016: CHF 85 Mio.). Allreal-Geschäftsbericht

13 Per Stichtag verzeichneten die 20 Wohnliegenschaften eine positive Wertkorrektur um CHF 11.8 Millionen ( : CHF 59.2 Mio.), die 43 Geschäftsliegenschaften eine solche von CHF 4.6 Millionen ( : CHF 19.1 Mio.) und die Anlageliegenschaft im Bau eine solche von CHF 5.4 Millionen ( : CHF 6.7 Mio.). Wohnliegenschaften Wohnungsmix nach Wohnungsgrössen per 31. Dezember ½ Zimmer 4.7% 2½ Zimmer 20.3% 3½ Zimmer 39.5% 4½ Zimmer 28.1% 5 Zimmer 7.4% Die Veränderungen im Bestand und die positive Wertkorrektur resultierten in der Summe in einem Marktwert des gesamten Portfolios per Stichtag von CHF 3.96 Milliarden ( : 3.57 Mia.). Dabei beläuft sich der Anteil der Renditeliegenschaften auf CHF 3.93 Milliarden beziehungsweise 99.4 Prozent ( : CHF Mio. / 98.6%) und jener der Anlageliegenschaften im Bau auf CHF 25.4 Millionen beziehungsweise 0.6 Prozent ( : CHF 69.5 Mio. / 1.9%). Im Portfolio der Renditeliegenschaften entfielen per 31. Dezember 2017 CHF Millionen beziehungsweise 20.8 Prozent ( : CHF Mio. / 23%) auf die 20 Wohnliegenschaften und CHF Millionen beziehungsweise 79.2 Prozent ( : CHF Mio. / 77%) auf die 43 Geschäftsliegenschaften. Durch den in der Berichtsperiode erfolgten Ausbau des Portfolios ergaben sich geringfügige Veränderungen bei der am Marktwert gemessenen geografischen Verteilung der Renditeliegenschaften. Per Stichtag betrug der Anteil der Stadt Zürich 50.1 Prozent ( : 52.3%), jener des übrigen Kantons Zürich 37.1 Prozent ( : 36.5%), jener der Kantone Genf und Waadt 6.2 Prozent ( : 3.8%), jener der beiden Basel 5.8 Prozent ( : 6.4%) und jener des Kantons Zug 0.8 Prozent ( : 1.0%). Das in der Berichtsperiode vom Geschäftsfeld Immobilien erzielte Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF Millionen entspricht einem Anteil am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt der Gruppe von 87.0 Prozent. Allreal-Geschäftsbericht

14 Geschäftsfeld Generalunternehmung Das Geschäftsfeld Generalunternehmung entwickelt und realisiert Bauprojekte im Auftrag von Dritten, für den Verkauf und für das eigene Portfolio. Der damit von den beiden Sparten Projektentwicklung und Realisation erzielte Erfolg aus Generalunternehmung lag im Geschäftsjahr 2017 bei CHF 66.7 Millionen. Aufgrund des mit CHF 11.8 Millionen markant tieferen Gewinns aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften (2016: CHF 34.6 Mio.) liegt das Ergebnis wie erwartet 20.6 Prozent unter dem vom Verkaufserfolg des Grossprojekts Guggach in Zürich Unterstrass geprägten Vergleichswert des Vorjahrs. Aus der Realisation von Projekten für Dritte resultierte in der Berichtsperiode ein gegenüber der Vergleichsperiode höherer Erfolg aus Realisation Generalunternehmung von CHF 45.0 Millionen. Dies entspricht einer im Vergleich zum Geschäftsjahr 2016 nochmals verbesserten und im Marktvergleich ausserordentlich hohen Bruttomarge von 13.1 Prozent. Durch die im Geschäftsjahr 2017 neu in Angriff genommenen Eigenprojekte verzeichneten die aktivierten Eigenleistungen einen Anstieg auf CHF 7.5 Millionen. Von dem in der Berichtsperiode erzielten Erfolg aus Generalunternehmung entfielen damit CHF 19.4 Millionen beziehungsweise 29.0 Prozent auf Eigenprojekte (2016: CHF 40.7 Mio. / 48.5%) und CHF 47.4 Millionen beziehungsweise 71.0 Prozent auf Projekte für Dritte (2016: CHF 43.3 Mio. / 51.5%). Durch den in den Vorjahren an das tiefere Projektvolumen angepassten Personalbestand und die in der Berichtsperiode damit verbundene Reduktion des Personalaufwands lag der Betriebsaufwand mit CHF 51.2 Millionen 6.6 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahrs; obwohl eine erfolgswirksame Belastung von CHF 1.7 Millionen im Zusammenhang mit dem Rechnungslegungsstandard IAS 19 (Personalvorsorge) angefallen ist. Da der höhere Erfolg aus Realisation und die Zunahme der aktivierten Eigenleistungen die markant tieferen Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften erwartungsgemäss nur teilweise zu kompensieren vermochten, lag das Betriebsergebnis (EBIT) des Geschäftsfelds Generalunternehmung mit CHF 20.8 Millionen trotz des tieferen Betriebsaufwands 39.5 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahrs. Das Unternehmensergebnis des Geschäftsfelds belief sich in der Berichtsperiode auf ansprechende CHF 15.1 Millionen (2016: CHF 21.4 Mio.). Projektentwicklung Die seit 1. Januar 2018 von Stefan Dambacher geleitete Projektentwicklung war in der Berichtsperiode gut ausgelastet. Mit der Entwicklung von Projekten für Dritte und für das eigene Portfolio sowie von für den Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften leistete die Sparte im Geschäftsjahr 2017 erneut einen massgeblichen Beitrag zum Erfolg des Unternehmens. Allreal-Geschäftsbericht

15 In der Berichtsperiode erfolgte die Übergabe einer für eine private Bauherrschaft in Zürich Seebach bis zur Baureife entwickelten Wohnüberbauung an die Realisation. Das aus einem Architekturwettbewerb hervorgegangene Projekt umfasst vier siebengeschossige Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 66 Mietwohnungen sowie auf einem angrenzenden Grundstück einen Ersatzneubau mit elf Mietwohnungen und Büroflächen. Die Bausumme beläuft sich auf rund CHF 39 Millionen. Der Baubeginn des in Etappen zu realisierenden Projekts wird im ersten Halbjahr 2018 erfolgen. Im Hinblick auf den geplanten Ersatz einer im Jahr 1962 erstellten und den heutigen Anforderungen nicht mehr entsprechenden Liegenschaft auf dem Escher-Wyss- Areal in Zürich-West führte die Projektentwicklung einen Studienauftrag mit acht teilnehmenden Architekturbüros durch. Das von der Jury einstimmig empfohlene Projekt von Caruso St John Architects verfügt auf sechs Geschossen über vermietbare Flächen von insgesamt rund 5800 Quadratmetern. Davon entfallen gegen 4900 Quadratmeter auf Büroflächen und rund 900 Quadratmeter auf gewerbliche Nutzungen. Der mit öffentlichem Verkehr ausgezeichnet erschlossene Ersatzneubau an der Hardstrasse grenzt an das in der Berichtsperiode fertiggestellte und ins eigene Portfolio übernommene Geschäftshaus am Schiffbauplatz. Der Start der Abbruch- und Bauarbeiten für das Eigenprojekt, das nach seiner Fertigstellung ins Portfolio der Renditeliegenschaften übernommen wird, ist für das Jahr 2018 geplant. Der Zeitplan ist jedoch abhängig vom Verlauf des Bewilligungsverfahrens. Für die Planung und die Ausführung des Projekts verwendet die Generalunternehmung das Building Information Modeling (BIM). Die Digitalisierung ermöglicht die umfassende Optimierung des Planungs- und Bauprozesses bezüglich Koordination, Terminen, Qualität und Kosten. Das Investitionsvolumen des Ersatzneubaus beläuft sich auf rund CHF 40 Millionen. Aus dem von Immobilien Basel-Stadt durchgeführten Gesamtleistungswettbewerb für einen Neubau der Hochschule für Wirtschaft FHNW ist das von Allreal in Zusammenarbeit mit der E2A Piet Eckert und Wim Eckert Architekten AG entwickelte Projekt als Sieger hervorgegangen. Das auf dem Dreispitz-Areal in Basel zu realisierende Schulgebäude bietet Platz für etwa 1200 Studierende und rund 150 Mitarbeitende. Die Hochschule wird ihren Betrieb im Neubau im Herbstsemester 2020 aufnehmen. Die Bausumme beläuft sich auf rund CHF 69 Millionen. Die Realisation von Neu- und Ersatzbauten sowie die Sanierung bestehender Gebäude auf dem 7870 Quadratmeter grossen Grünhof-Areal in Zürich Aussersihl ermöglichen eine höhere Ausnutzung und damit verbunden eine Aufwertung des eigenen Grundstücks. Das Projekt verfügt über eine rechtskräftige Baubewilligung. Die Realisation erfolgt in zwei Etappen ab dem zweiten Halbjahr Das Investitionsvolumen des Gesamtprojekts beläuft sich auf rund CHF 50 Millionen. Weitere Projektentwicklungen, die im Geschäftsjahr 2017 neu in Angriff genommen oder massgeblich weiterbearbeitet wurden, waren: Dietlimoos-Moos* Wohnen, Gewerbe Adliswil ZH Postareal/Bahnhofstrasse* Büro, Gewerbe Baden AG Neuwisen-Areal Wohnen, Gewerbe Dielsdorf ZH Delta-Areal* Wohnen Solothurn Allreal-Geschäftsbericht

16 Operative Marge Generalunternehmung in Prozent Arealüberbauung Florenstrasse Wohnen Winterthur Forchstrasse* Wohnen Zollikerberg ZH Poststrasse* Wohnen Zürich City Sanierung Wohlfahrtsgebäude Gewerbe, Büro Zürich-West Escher-Wyss Alter Züriweg Wohnen Zufikon AG * Auftrag für Dritte Realisation Das von der Sparte Realisation in der Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen betrug CHF Millionen. Der gegenüber dem Vorjahr 14.9 Prozent tiefere Wert widerspiegelt die konsequente Ausrichtung auf profitable Neu- und Umbauprojekte mit kalkulierbaren Risiken und realistischen Vertragsbedingungen. In der Folge erzielte die Sparte im Geschäftsjahr 2017 mit den für Dritte realisierten Projekten eine Bruttomarge von 13.1 Prozent Der Anteil der Drittprojekte am abgewickelten Projektvolumen belief sich in der Berichtsperiode auf CHF Millionen beziehungsweise 81.7 Prozent (2016: CHF Mio. / 84.0%). Auf Eigenprojekte entfielen CHF 56.6 Millionen beziehungsweise 13.5 Prozent (2016: CHF 51.8 Mio. / 10.5%) und auf Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte CHF 20.2 Millionen beziehungsweise 4.8 Prozent (2016: CHF 27.1 Mio. / 5.5%). Wie angestrebt wird der Anteil der Eigen- und Entwicklungsprojekte in den Folgejahren weiter zunehmen. Mit CHF 297 Millionen lag der Anteil der Neubauprojekte am abgewickelten Projektvolumen bei 70.7 Prozent (2016: CHF Mio. / 71.6%), jener der Renovations- und Umbauprojekte mit CHF 123 Millionen bei 29.3 Prozent (2016: CHF Mio. / 28.4%). Der am Stichtag gesicherte Arbeitsvorrat von CHF Millionen ( : CHF 702 Mio.) ermöglicht die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während rund 18 Monaten. Im Geschäftsjahr 2017 abgeschlossene Projekte Für zwei institutionelle Investoren realisierte Allreal auf dem Tonwerk-Areal in Lausen BL eine Wohnüberbauung. Das Projekt umfasst elf an den Rändern des Grundstücks angeordnete Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 115 Mietwohnungen, 580 Quadratmetern Dienstleistungsfläche, eine grosszügig bemessene Grünfläche im Innenhof und eine zentrale Tiefgarage. Der Baubeginn der im Sommer 2017 termingerecht fertiggestellten Überbauung erfolgte im Sommer Die Bausumme belief sich auf rund CHF 40 Millionen. Im Dorfzentrum von Bülach ZH realisierte Allreal für eine genossenschaftliche Bauherrschaft zwei Neubauten mit insgesamt 47 altersgerechten Mietwohnungen, 18 Pflegezimmern, einem Quartiertreff, einer Kinderkrippe und einem Quartierladen. Das von Allreal gemeinsam mit zwei Genossenschaften auf dem rund 6300 Quadratmeter grossen Grundstück entwickelte Projekt gewann im Jahr 2010 einen von der Stadt Bülach ausgeschriebenen Investorenwettbewerb. Der Baubeginn des Projekts mit einer Bausumme von rund CHF 26 Millionen erfolgte im April 2016, die Übergabe an die Bauherrschaft Ende Allreal-Geschäftsbericht

17 Weitere in der Berichtsperiode fertiggestellte Projekte waren: Neubau Wohnüberbauung Duradero Neubau Wohnüberbauung Ebisquare Neubau Wohnüberbauung Bahnhofstrasse Neubau Gemeindehaus Sanierung Wohnüberbauung Dennlerstrasse Sanierung Wohnüberbauung Eulenweg Sanierung Wohnhaus Glasmalergasse Sanierung Geschäftshaus Bahnhofstrasse 62 Neubau Turnhalle Grütli Sanierung Wohnhaus Tram-/Hugostrasse Sanierung Zollikerstrasse * Neubau Geschäftshaus am Schiffbauplatz* Allschwil BL Ebikon LU Suhr AG Unterengstringen ZH Zürich Albisrieden Zürich Altstetten Zürich Aussersihl Zürich City Zürich Enge Zürich Oerlikon Zürich Seefeld Zürich-West * Eigenprojekt Laufende Projekte Im Auftrag der BVK saniert Allreal an der Kanzleistrasse in Zürich Aussersihl eine in den 80er-Jahren des letzten Jahrhunderts erstellte sechsgeschossige Wohnüberbauung mit 125 Mietwohnungen und Gewerbeflächen. Die Übergabe der Ende 2016 in Angriff genommenen Gesamtsanierung mit einer Bausumme von rund CHF 19 Millionen erfolgt im ersten Halbjahr Für einen institutionellen Auftraggeber realisiert Allreal beim Bahnhof Aarau ein achtgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit 91 Mietwohnungen und rund 7000 Quadratmeter Detailhandels- und Gewerbeflächen. Der an den Bahnhof angrenzende Neubau mit einer Bausumme von rund CHF 55 Millionen wurde im ersten Halbjahr 2016 in Angriff genommen. Die Fertigstellung des logistisch und aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Bahnlinie auch bezüglich Sicherheit ausgesprochen anspruchsvollen Projekts ist für das zweite Halbjahr 2018 geplant. Im Geschäftsjahr 2017 neu in Angriff genommene Projekte Nach termingerecht erfolgtem Abschluss der Vorbereitungs- und Abbrucharbeiten startete Allreal im zweiten Halbjahr 2017 mit den Bauarbeiten auf dem in sechs Baubereiche eingeteilten Bülachguss-Areal in Bülach-Nord. Das Grossprojekt aus eigener Entwicklung umfasst 15 neu zu erstellende Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 343 Miet- und 73 Eigentumswohnungen, den Umbau und die Sanierung eines denkmalgeschützten, ehemals industriell genutzten Gebäudes mit einer Nutzfläche von 5640 Quadratmetern für Büro, Gastronomie und Verkauf sowie einen öffentlich zugänglichen, 4300 Quadratmeter grossen Park. Bei der Bauherrschaft der Mietwohnungen und des Industriebaus handelt es sich um zwei Immobilienfonds der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG. Die fünf Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 73 Eigentumswohnungen und einem Investitionsvolumen von rund CHF 55 Millionen realisiert Allreal auf eigenem Land. Die Fertigstellung des gesamten Projekts ist für das zweite Halbjahr 2019 geplant. Auf einem an das Bülachguss-Areal angrenzenden Grundstück nahm Allreal bereits im Vorjahr die Bauarbeiten für ein Eigenprojekt in Angriff. Es handelt sich um vier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 76 Mietwohnungen und einem Investitionsvolumen von rund CHF 39 Millionen. Die Fertigstellung und die Umklassierung in das Portfolio der Renditeliegenschaften werden im zweiten Halbjahr 2018 erfolgen. Allreal-Geschäftsbericht

18 Weitere in der Berichtsperiode in Angriff genommene Projekte waren: Sanierung Wohnhaus Brückfeldstrasse Renovation Parkhaus TMC-Galleria Neubau Mehrfamilienhaus Meiengartenstrasse Sanierung Wohnüberbauung Loowiesen Neubau Wohnüberbauung Mättivor Neubau Mehrfamilienhäuser Industriestrasse Renovation Bürogebäude Letzipark Mieterausbau Herostrasse Mieterausbau Zollstrasse Bern Glattbrugg ZH Rapperswil-Jona SG Regensdorf ZH Schwyz Wallisellen ZH Zürich Altstetten Zürich Altstetten Zürich City Verkauf von Entwicklungsliegenschaften Von den 13 Wohneinheiten, die bei Jahresbeginn zum Verkauf standen, wurden in der Berichtsperiode deren 12 abgesetzt. Mit den im Geschäftsjahr 2017 erfolgten Eigentumsübertragungen bei den Projekten Lerchenbergstrasse in Erlenbach ZH, Pfruendmatt in Mettmenstetten ZH und Stauffacher in Steinen SZ wurden diese erfolgreich abgeschlossen. Im zweiten Halbjahr 2017 startete der Verkauf beim Projekt Bülachguss in Bülach- Nord. Von den 73 Eigentumswohnungen waren am 31. Dezember 2017 deren 29 bereits verkauft. In der Berichtsperiode erfolgte der Verkauf von Wohneigentum für CHF 86.4 Millionen (2016: CHF Mio.). Der damit erzielte Gewinn belief sich auf CHF 11.8 Millionen (2016: CHF 34.6 Mio.). Per 31. Dezember 2017 standen damit bei den beiden Projekten Guggach in Zürich Unterstrass und Fangletenstrasse in Bülach ZH insgesamt noch 45 Einheiten zum Verkauf, eine davon ausbaubereit ( : 13 /13). Anzahl Wohnungen davon verkauft bis Ende 2017 davon bis Ende 2017 eigentumsübertragen Bezugsbereitschaft Guggach Zürich Unterstrass Q Kirschblütenweg Basel Q Solistrasse Bülach Q Das in der Berichtsperiode vom Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte Unternehmensergebnis von CHF 15.1 Millionen entspricht einem Anteil am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt der Gruppe von 13.0 Prozent. Allreal-Geschäftsbericht

19 Ausblick Für das Geschäftsjahr 2018 geht Allreal von einem robusten Konjunkturverlauf, stabilen Zinsen und einem mit dem Vorjahr vergleichbaren Wirtschaftswachstum aus. Die lebhafte Hochbautätigkeit wird die Zunahme der Leerstände sowohl bei den Wohnliegenschaften ausserhalb der Zentren als auch bei den Geschäftsliegenschaften in ausgewählten Regionen und Gebieten zwangsläufig weiter akzentuieren. Insbesondere institutionelle Investoren neigen deshalb vermehrt dazu, die mit dem Erwerb von Liegenschaften verbundenen Risiken mit der gebotenen Vorsicht zu beurteilen und der Ertragssicherheit wieder mehr Beachtung zu schenken. Die leichte Abkühlung, die sich im Immobilienmarkt abzuzeichnen scheint, dürfte bei den Auftraggebern mittel- bis langfristig zu einer höheren Gewichtung der wirtschaftlichen und baulichen Qualität von Immobilien führen. Dank des ertragsstabilen Immobilienportfolios, der leistungsfähigen und innovativen Projektentwicklung, der auf Profitabilität und eine hohe Ausführungsqualität ausgerichteten Realisation sowie einer soliden Finanzierung verfügt Allreal über beste Voraussetzungen, um sich im kompetitiven Marktumfeld weiterhin erfolgreich zu behaupten und Opportunitäten zu nutzen. Der in der Berichtsperiode erfolgte Ausbau des Portfolios und die historisch tiefe Leerstandsquote werden im Geschäftsjahr 2018 zu einer deutlichen Zunahme der Mieterträge führen. Ein weiterer Ausbau des Liegenschaftenbestands durch mehrere Eigenprojekte in den Folgejahren ist absehbar. Mittel- bis langfristig soll der Anteil der Wohnliegenschaften wieder über 20 Prozent steigen. Durch die Ausrichtung auf die Entwicklung und die Realisation von wirtschaftlich attraktiven und qualitativ überzeugenden Neu- und Umbauprojekten ist die Generalunternehmung im Markt vorteilhaft positioniert. Der geplante Baubeginn bei den Projekten auf dem Escher-Wyss- und dem Grünhof-Areal wird zu einem Anstieg des Anteils der Eigenprojekte am abgewickelten Projektvolumen führen. Die Höhe der Ausschüttung an die Aktionäre bemisst sich neu am gut einschätzbaren operativen Unternehmensergebnis des Geschäftsfelds Immobilien, von dem jeweils bis zu 100 Prozent an die Aktionäre ausbezahlt werden sollen. Ausgehend von der sich in beiden Geschäftsfeldern abzeichnenden Entwicklung erwartet Allreal einen fortgesetzt stabilen Geschäftsverlauf. Für das Geschäftsjahr 2018 rechnet das Unternehmen deshalb mit einem operativen Unternehmensergebnis, das über jenem der Berichtsperiode liegen dürfte. Allreal-Geschäftsbericht

20 Geschäftsmodell und Strategie Allreal kombiniert ein ertragsstabiles Immobilienportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers (Projektentwicklung und Realisation). Mit diesem Geschäftsmodell kann Allreal die ganze Wertschöpfungskette einer Immobilie abdecken: von der Projektentwicklung über die Realisierung bis hin zur langfristig rentablen Immobilienanlage. Von den Synergien, die sich aus der Kombination der beiden Geschäftsfelder Immobilien und General unternehmung ergeben, profitieren sowohl die Auftraggeber als auch das Unternehmen. Da Allreal weder im Bauhaupt- noch im Baunebengewerbe tätig ist und keinerlei derartige Beteiligungen hält, sind Unabhängigkeit und Transparenz bei Auftragsvergaben jederzeit gewährleistet. Diese erfolgen ausschliesslich aufgrund sachlicher und wirtschaftlicher Kriterien. Die wichtigsten operativen und finanziellen Zielwerte sind wie folgt definiert: Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt. 5% p. a. Anteil des Segments Wohnen am Total der Mieterträge. 20% Eigenkapitalanteil. 35% Net Gearing (Verhältnis Nettofinanzschulden zu Eigenkapital), 150% Zinsdeckungsgrad. 2.0 Fremdkapitalanteil bei Anlage- und Entwicklungsliegenschaften, 70% Ausschüttungspolitik # 100% des Unternehmensergebnisses des Geschäftsfelds Immobilien (exkl. Neubewertungseffekt) Geschäftsfeld Immobilien Die aktive Bewirtschaftung und der kontinuierliche Ausbau des Bestands an Wohn- und Geschäftsliegenschaften sichern eine langfristig stabile Wertschöpfung. Einzelne Immobilien oder ganze Immobilienportfolios werden gekauft, ertragsoptimiert und je nach Zielsetzung und Marktlage gehalten oder verkauft. Mit Hammer Retex verfügt Allreal über eine vor allem in der Zentralschweiz und im Raum Zürich gut verankerte Liegenschaftenverwaltung, die einen Teil der Renditeliegenschaften verwaltet sowie Leistungen für Dritte erbringt. Darüber hinaus arbeitet Allreal in der Regel mit lokal und regional tätigen Liegenschaftenverwaltungen zusammen. Zu den weiteren Aktivitäten zählen der Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Realisation für das Geschäftsfeld Generalunternehmung sowie die Beratung von Privatpersonen, Unternehmen und institutionellen Anlegern bei Liegenschaftengeschäften. Die Anlageliegenschaften von Allreal liegen mehrheitlich in den Wirtschafts zentren der Schweiz, insbesondere im Grossraum Zürich. Das Segment Wohnen soll mindestens 20 Prozent des Totals der Mieterträge ausmachen. Allreal verfügt über das drittgrösste Immobilienportfolio der kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften. Allreal-Geschäftsbericht

21 Geschäftsfeld Generalunternehmung Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erbringt Dienstleistungen in der Projektentwicklung und in der Realisation von Liegenschaften. Das Angebot umfasst sämtliche Leistungen, die die Entwicklung und Realisation von Neubauten, Umbauten oder Renovationen mit marktgerechter Rendite und optimaler Wertschöpfung ermöglichen. Dabei werden ökonomisch und ökologisch ausgewogene Projekte auf Basis einer ganzheitlichen Betrachtungsweise entwickelt und realisiert. Diese Dienstleistungen erbringt das Geschäftsfeld Generalunternehmung für Dritte, auf eigene Rechnung (Weiter verkauf) oder auf Rechnung des Geschäftsfelds Immobilien. Mit den Standorten Bern, Cham, St. Gallen und Zürich gehört das Geschäftsfeld Generalunternehmung zu den grössten Anbietern in der Deutschschweiz. Immobilien Generalunternehmung Portfoliomanagement Bewirtschaftung Verkauf/Vertragswesen Erfahrung Wertschöpfung Fachwissen Projektentwicklung Realisation Allreal-Geschäftsbericht

22 Organe Die folgende Tabelle enthält Informationen zu den Mitgliedern des Verwaltungsrats der Gesellschaft, die alle Wohnsitz in der Schweiz haben. Verwaltungsrat Bruno Bettoni (*1949, CH) Präsident, Mitglied seit 2014 Lehre als Hochbauzeichner, Zusatzlehre als Maurer Vorsitzender der Allreal- Gruppenleitung Geschäftsführer der Oerlikon- Bührle Immobilien AG Mitglied der Geschäftsleitung der Oerlikon-Bührle Immobilien AG Verschiedene Funktionen bei der Oerlikon-Bührle Immobilien AG Mitglied des Verwaltungsrats zweier nicht kotierter Gesellschaften Dr. Ralph-Thomas Honegger (*1959, CH) Vizepräsident, Mitglied seit 2012 Dr. rer. pol. Seit 2002 Bereichsleiter Anlagen (CIO) und Mitglied der Konzernleitung der Helvetia Gruppe (bis 2005 Helvetia Patria Gruppe) Verschiedene leitende Funktionen bei Helvetia Patria Versiche rungen und Mitglied der Geschäftsleitung Schweiz Verschiedene leitende Funktionen bei Patria Versicherungen Albert Leiser (*1957, CH) Mitglied seit 2005 Eidg. dipl. Immobilientreuhänder Seit 2004 Direktor der Hauseigentümerverbände Stadt und Kanton Zürich Bereichsleiter Liegenschaften und Hypotheken bei Rentenanstalt / Swiss Life Verschiedene leitende Funktionen bei Renten anstalt / Swiss Life Tätigkeit bei verschiedenen Immobilienunternehmen Mitglied des Verwaltungsrats zweier nicht kotierter Gesellschaften Mitglied beim SVIT Zürich Olivier Steimer (*1955, CH) Mitglied seit 2013 Lic. iur Präsident des Verwaltungsrats der Banque Cantonale Vaudoise CEO Private Banking International der Credit Suisse Group Mitglied der Geschäfts leitung Private Banking der Credit Suisse Group Verschiedene Funktionen bei Credit Suisse Group / Schweizerische Kreditanstalt Mitglied des Verwaltungsrats bei Chubb Limited, Zürich, und der Bank Lombard Odier & Co AG, Genf (ab 1. Januar 2018) Gemeinderat der Stadt Zürich (Präsident 2012 / 2013) Bankrat bei der Schweizerischen Nationalbank SNB (Vizepräsident), Zürich und Bern Funktionen bei zahlreichen weiteren Institutionen Allreal-Geschäftsbericht

23 Peter Spuhler (*1959, CH) Mitglied seit 2013 Seit 2018 Inhaber und Präsident des Verwaltungsrats der Stadler Rail Group Inhaber, Präsident des Verwaltungsrats und Vorsitzender der Geschäftsleitung der Stadler Rail Group Mitglied des Verwaltungsrats der Rieter Holding AG, Winterthur, und der Autoneum Holding AG, Winterthur Mitglied des Verwaltungsrats der Aebi Schmidt Holding AG (Präsident), Frauenfeld, der Gleisag Gleis- und Tiefbau AG (Präsident), Goldach, der Walo Bertschinger AG, Zürich, sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Mitglied bei LITRA (Vizepräsident), Bern, sowie zahlreicher weiterer Institutionen Andrea Sieber (*1976, CH) Mitglied seit 2016 Lic. iur. HSG, LL.M. Seit 2003 Rechtsanwältin und Partnerin in der Anwaltskanzlei Meyerlustenberger Lachenal, Zürich Vorsitzende des Aufsichtsrats der Meyer Burger (Germany) AG, Hohenstein-Ernstthal, Deutschland (ehemals: Roth & Rau AG) Thomas Stenz (*1959, CH) Mitglied seit 2016 Eidg. dipl. Wirtschaftsprüfer / Revisionsexperte Seit 2014 selbständiger Unternehmensberater Partner der Ernst & Young AG (Leiter Wirtschaftsprüfung , Präsident des Verwaltungsrats ) Leitende Funktionen bei der Arthur Andersen AG (Partner ab 1990, Leiter Wirtschafts prüfung ) Mitglied des Verwaltungsrats der Capvis Equity Partners AG, Baar, sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Präsident des Beirats des CEIBS Zurich Institute of Business Education, Horgen Die Mitglieder des Verwaltungsrats der Gesellschaft sind nicht exekutiv bei Allreal tätig und haben mit Ausnahme der offengelegten Mandate insbesondere keine amtlichen oder politischen Funktionen inne. Keines der Verwaltungsratsmitglieder hatte mit Ausnahme von Bruno Bettoni in der Vergangenheit operative Geschäftsleitungsfunktionen innerhalb von Allreal inne. Es bestehen zwei Verwaltungsratsausschüsse (Risk-and-Audit-Ausschuss und Nominierungs- und Entschädigungsausschuss). Die Mitglieder des Verwaltungsrats werden jeweils einzeln für eine Amtszeit von einem Jahr bis zur nächsten ordentlichen Generalversammlung gewählt. Allreal-Geschäftsbericht

24 Gruppenleitung Roger Herzog (*1972, CH) Vorsitzender seit 2015 Betr. oec. HWV Eidg. dipl. Wirtschaftsprüfer Leiter Finanzen und Mitglied der Gruppenleitung 2003 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Leiter Rechnungswesen Manager Wirtschaftsprüfung und -beratung bei PricewaterhouseCoopers Ausbildung zum Betriebsökonomen an der Zürcher HWV Mitarbeiter Devisenhandel und kommerzielle Kredite bei der Schweizerischen Kreditanstalt Kaufmännische Lehre Thomas Wapp (*1972, CH) Leiter Finanzen, Mitglied seit 1. April 2017 Lic. oec. Dipl. IFRS Accountant Eidg. dipl. Wirtschaftsprüfer Leitende Funktionen bei der Züblin Immobilien Holding AG (Finanzchef ab September 2010 ) Wirtschaftsprüfer bei der Ernst & Young AG Studium der Betriebswirtschaft mit Vertiefung Accounting und Finance an der Universität Lausanne Hans Engel (*1955, CH) Leiter Investitionen, Mitglied seit 1999 Eidg. dipl. Immobilientreuhänder Mitglied der Geschäfts leitung der Oerlikon-Bührle Immobilien AG 1981 Eintritt in die Oerlikon-Bührle Immobilien AG als Spezialist für Vertragswesen sowie für den Kauf, den Verkauf und die Entwicklung von Liegenschaften Urkunds-, Konkurs- und Grundbuchbeamter in zwei Notariaten im Kanton Zürich Diverse berufsbezogene Weiterbildungskurse Kaufmännische Lehre Alain Paratte (*1964, CH) Leiter Immobilien, Mitglied seit 2013 Dipl. Arch. ETH / SIA NDS ETH in Gesamtleitung von Bauten 2009 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Leiter Portfoliomanagement Portfoliomanager Immobilien- Anlagestiftung Turidomus bei der Pensimo Management AG Projektentwickler bei der Oerlikon-Bührle Immobilien AG / Allreal Generalunternehmung AG Nachdiplomstudium in Gesamtleitung von Bauten an der ETH Zürich Mitarbeiter Raumplanung bei der Planpartner AG Architekturstudium an der ETH Zürich Allreal-Geschäftsbericht

25 Stefan Dambacher (*1975, CH) Leiter Projektentwicklung, Mitglied seit 1. Januar 2018 Diplom-Ingenieur Architekt Executive MBA HSG MSc in Real Estate Leiter Projektentwicklung bei der Mobimo Management AG Teamleiter Projektentwicklung bei der Karl Steiner AG Projektleiter bei Theo Hotz Architekten Architekturstudium an der Universität der Künste Berlin Die Mitglieder der Gruppenleitung haben mit Ausnahme von VR-Mandaten innerhalb von Allreal keine weiteren solchen Ämter inne und üben keine amtlichen Funktionen oder politischen Ämter aus. Zeichnungsberechtigung Die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung zeichnen kollektiv zu zweien für die Gesellschaft. Revisionsstelle Ernst & Young AG, Zürich Externer Liegenschaftenschätzer Jones Lang LaSalle AG, Zürich Allreal-Geschäftsbericht

26 Corporate Governance Grundlagen und Einleitung Dieser Bericht zur Corporate Governance beschreibt die Grundsätze der Führung und Kontrolle auf oberster Unternehmensstufe der Allreal-Gruppe. Die nachstehenden Angaben zur Corporate Governance entsprechen der Corporate-Governance-Richtlinie (RLCG) der SIX Swiss Exchange vom 13. Dezember 2016 sowie den Kommentaren zur Cor porate-governance-richtlinie. Sie folgen dem Aufbau der RLCG. Die für die Allreal Holding AG massgeblichen Statuten der Gesellschaft sind auf der Website von Allreal abrufbar: statutenprotokolle 1 Konzernstruktur und Aktionariat 1.1 Konzernstruktur Die Allreal-Gruppe ist nur in der Schweiz tätig und besitzt nachfolgend aufgeführte Rechtsstruktur und Beteiligungsverhältnisse. Allreal Holding AG Baar Allreal Home AG Zürich Allreal Office AG Zürich Allreal Toni AG Zürich Allreal Vulkan AG Zürich Allreal West AG Zürich Apalux AG Zürich Allreal Finanz AG Baar Allreal Generalunternehmung AG Zürich Hammer Retex AG Cham Bülachguss AG Bülach Firma Sitz Aktienkapital in CHF Mio. Beteiligungsquote in % Allreal Home AG Zürich Allreal Office AG Zürich Allreal Toni AG Zürich Allreal Vulkan AG Zürich Allreal West AG Zürich Apalux AG Zürich Allreal Finanz AG Baar Allreal Generalunternehmung AG Zürich Hammer Retex AG Cham Bülachguss AG Bülach Bei sämtlichen Beteiligungen handelt es sich um nicht kotierte Gesellschaften, die zu 100 Prozent in den Konsolidierungskreis der Konzernrechnung miteinbezogen werden. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Konsolidierungskreis nicht verändert. Allreal-Geschäftsbericht

27 Die operative Konzernstruktur umfasst zwei Geschäftsfelder: Geschäftsfeld Immobilien Anlagetätigkeit in Wohn- und Geschäftsliegenschaften, darin eingeschlossen Liegenschaften mit besonderem Entwicklungs potenzial und Anlageliegenschaften im Bau. Im Weiteren werden verschiedene Immobiliendienstleistungen (Liegenschaftenverwaltung, Verkauf von Wohneigentum, Beratung bei Liegenschaftengeschäften, Vertragswesen) angeboten. Geschäftsfeld Generalunternehmung Kombination von Projektentwicklung, Generalunternehmertätigkeit (Realisation) und Dienstleistungen im Immobilienbereich. Die Allreal Holding AG mit Sitz in Baar ist an der SIX Swiss Exchange kotiert. Per 31. Dezember 2017 betrug die Börsenkapitalisierung CHF Millionen. Die Namenaktien werden am Hauptsegment gehandelt (Valor , ISIN CH , Kürzel ALLN). 1.2 Bedeutende Aktionäre Im Aktienregister der Allreal Holding AG waren per 31. Dezember folgende Aktionäre mit einer die 3-Prozent-Quote übersteigenden Beteiligung (direkt und/oder indirekt) eingetragen oder haben dies mit einer Offenlegungsmeldung der Gesellschaft mitgeteilt («Bedeutende Aktionäre»): Helvetia Gruppe, St. Gallen % 10.0% PKE-CPE Vorsorgestiftung, Zürich 4.3% 3.3% Mobiliar Gruppe, Bern 2 3.8% 3.8% Gastrosocial Pensionskasse, Aarau 3.4% 3.4% Pensionskasse Rheinmetall, Zürich 3.2% 3.8% Basellandschaftliche Pensionskasse, Liestal 3.1% 3.1% BlackRock Inc., USA-New York. 3% 1 haltend via 100%-Tochtergesellschaften Helvetia Schweizerische Lebensversicherungsgesellschaft AG, Basel, Helvetia Beteiligungen AG, St. Gallen, und Pensionskasse der Helvetia Versicherungen, St. Gallen 2 haltend via 100%-Tochtergesellschaften Schweizerische Mobiliar Versicherungsgesellschaft AG, Bern, Schweizerische Mobiliar Lebensversicherungs-Gesellschaft AG, Nyon, Schweizerische Mobiliar Asset Management AG, Bern, Protekta Rechtsschutz-Versicherung AG, Bern, und Pensionskasse der Mitarbeitenden der Gruppe Mobiliar, Bern Für weitere Einzelheiten zur Zusammensetzung des Aktionariats vgl. Seite 155 des Geschäftsberichts. Bis am 24. April 2017 bestand ein Aktionärsbindungsvertrag. Unter diesem hatten sich die beteiligten Aktionäre verpflichtet, gemeinsam eine bestimmende Mehrheit des Aktienkapitals der Allreal Holding AG zu halten, um die Vorschriften der «Lex Koller» einzuhalten. Die Generalversammlung vom 21. April 2017 hat verschiedene Statutenänderungen (Vinkulierung) vorgenommen, um den vom Gesetzgeber verlangten Nachweis der schweizerischen Beherrschung der Gesellschaft zu erbringen, weshalb der Aktionärsbindungsvertrag aufgelöst wurde. Allreal-Geschäftsbericht

28 In diesem Zusammenhang wurden die Auflösung der bisherigen Aktionärsgruppe und die Einzelmeldungen jener Aktionäre, die eine Beteiligung von über 3 Prozent an der Allreal Holding AG halten, am 26. und 27. April 2017 publiziert. Während des Geschäftsjahrs 2017 erfolgten zudem diverse weitere Offenlegungsmeldungen der Norges Bank (the Central Bank of Norway), N-Oslo, und von BlackRock Inc., USA-New York, die die Beteiligungsgrenze von 3 Prozent an der Allreal Holding AG über- oder unterschritten haben. Angaben zu diesen Aktionären sind auf der Website der SIX Swiss Exchange, Rubrik «Bedeutende Aktionäre» ( abrufbar. 1.3 Kreuzbeteiligungen Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen. 2 Kapitalstruktur 2.1 Kapital Per 31. Dezember hatte die Allreal Holding AG folgende Kapitalstruktur: CHF Mio Ausgegebenes Aktienkapital Genehmigtes Kapital Bedingtes Kapital Genehmigtes und bedingtes Kapital im Besonderen Genehmigtes Kapital Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung vom 15. April 2016 ermächtigt, das Aktienkapital gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts bis 15. April 2018 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 50.0 Millionen durch Ausgabe von maximal Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Bedingtes Kapital Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre ein bedingtes Kapital von maximal CHF Millionen durch Ausgabe von maximal Namen aktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die je weiligen Inhaber von Wandelund/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien in den Vorjahren um CHF 0.2 Millionen auf CHF Millionen reduziert (Stand: 31. Dezember 2017). Allreal-Geschäftsbericht

29 Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Millionen ( Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Ge schäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist per Bilanzstichtag nicht bean sprucht. 2.3 Kapitalveränderungen Das ordentliche und das bedingte Aktienkapital sind am 31. Dezember der letzten drei Jahre in ihrer Höhe unverändert geblieben. Die Generalversammlung vom 15. April 2016 hat das genehmigte Kapital auf maximal CHF 50.0 Millionen festgesetzt, welches aber nicht beansprucht ist. CHF Ordentliches Aktienkapital Genehmigtes Aktienkapital Bedingtes Aktienkapital Aktien und Partizipationsscheine Das Aktienkapital ist eingeteilt in voll einbezahlte Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert. Alle ausstehenden Aktien sind Einheitsaktien, und es bestehen keine Vorzugs- oder Stimmrechtsaktien. Die Namenaktien sind in Form von Wertrechten ausgegeben und als Buch effekten ausgestaltet. Alle Aktien sind dividendenberechtigt. Voraussetzung für die Ausübung der dem Aktionär zustehenden Mitwirkungsrechte ist der Eintrag im Aktienbuch der Gesellschaft. Jede eingetragene Aktie berechtigt an der Generalversammlung zu einer Stimme. Für die Aktien, die die Gesellschaft in ihrem Eigenbestand hält, ruhen die Stimmrechte, und es werden keine Dividenden für diese Aktien ausbezahlt. Die Gesellschaft verfügt über kein Partizipationsscheinkapital. 2.5 Genussscheine Allreal hat keine Genussscheine emittiert. 2.6 Beschränkung der Übertragbarkeit und Nominee-Eintragungen Jeder Aktionär kann sich im Aktienbuch der Gesellschaft eintragen lassen. Der Verwaltungsrat kann die Eintragung ablehnen, sofern die Anzahl der vom Erwerber beziehungsweise von einer gemeinsam handelnden Aktionärs gruppe gehaltenen Namenaktien direkt oder indirekt 5 Prozent des Aktienkapitals überschreitet. Nominee-Eintragungen sind unter Vorbehalt der vorerwähnten 5-Prozent- Klausel ohne Stimmrechtsbeschränkungen möglich. Allreal-Geschäftsbericht

30 2.7 Wandelanleihen und Optionen Per Bilanzstichtag hat die Gesellschaft weder Wandel- oder Optionsanleihen noch Optionspläne auf Allreal-Namenaktien ausgegeben. 3 Verwaltungsrat 3.1 Mitglieder des Verwaltungsrats Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG besteht gemäss Statuten aus einem oder mehreren Mitgliedern, zurzeit deren sieben. Für die aktuelle Zusammensetzung sowie für die Angaben zu den einzelnen Verwaltungsratsmitgliedern vgl. Seite 18 und 19 des Geschäftsberichts. Alle Mitglieder sind nicht exekutiv in der Gesellschaft tätig und hatten mit Ausnahme von Bruno Bettoni in der Vergangenheit keine operativen Geschäftsleitungsfunktionen bei Allreal inne. Die Helvetia Gruppe, die 10.6 Prozent des Aktienkapitals der Allreal Holding AG hält, ist mit Dr. Ralph-Thomas Honegger im Verwaltungsrat der Allreal Holding AG vertreten. Im Weiteren bestehen Versicherungsverträge zwischen der Helvetia Gruppe und einzelnen Allreal-Gesellschaften mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 1.4 Millionen (Gebäude-, Bau- und Personenversicherungen). Olivier Steimer war bis Ende 2017 Präsident des Verwaltungsrats der Banque Cantonale Vaudoise, die seit mehreren Jahren in Geschäftsbeziehung mit Allreal steht. Per Bilanzstichtag bestehen wie im Vorjahr hypothekarisch gesicherte Kredite in Höhe von CHF 50.0 Millionen. Allreal bezieht Beratungsdienstleistungen in rechtlichen Angelegenheiten von mehreren Kanzleien, unter anderem auch von Meyerlustenberger Lachenal Rechtsanwälte, in der Andrea Sieber Partnerin ist. Im Geschäftsjahr 2017 wurden Allreal Honorare in der Höhe von CHF Mio. in Rechnung gestellt. Weitere Geschäftsbeziehungen zwischen Allreal und den Mitgliedern des Verwaltungsrats bestehen nicht. 3.2 Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen In Bezug auf die weiteren Tätigkeiten und Funktionen der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrats ausserhalb von Allreal vgl. Seite 18 und 19 des Ge schäftsberichts. 3.3 Statutarische Regeln in Bezug auf die Anzahl der zulässigen Tätigkeiten Jedes Mitglied des Verwaltungsrats darf ausserhalb von Allreal maximal 15 Mandate gegen Entschädigung innehaben, wovon höchstens 5 Mandate bei Publikumsgesellschaften. 3.4 Wahl und Amtszeit Die Generalversammlung wählt jährlich je einzeln die Mitglieder des Verwaltungsrats, den Präsidenten des Verwaltungsrats und die Mitglieder des Nominierungsund Entschädigungsausschusses. Die Wiederwahl ist zulässig. Die Alterslimite liegt bei 70 Jahren. Allreal-Geschäftsbericht

31 Albert Leiser wurde erstmalig 2005 in den Verwaltungsrat gewählt, Dr. Ralph-Thomas Honegger im Jahr 2012, Olivier Steimer und Peter Spuhler im Jahr 2013, Bruno Bettoni im Jahr 2014, Andrea Sieber und Thomas Stenz im Jahr Interne Organisation Die Generalversammlung hat Bruno Bettoni zum Präsidenten des Verwaltungsrats gewählt. Der Verwaltungsrat konstituiert sich selbst und hat Dr. Ralph-Thomas Honegger zu seinem Vizepräsidenten bestimmt. Die Funktion eines Delegierten des Verwaltungsrats besteht nicht. Der Verwaltungsrat ist beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der Mitglieder anwesend ist. Er fasst seine Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen; der Vorsitzende hat Stichentscheid. Der Verwaltungsrat hat in der Berichtsperiode vier ordentliche Sitzungen abgehalten, wovon deren drei einen halben Tag gedauert haben und die vierte Sitzung in Form einer strategischen Auslegeordnung einen ganzen Tag in Anspruch nahm. An zwei Sitzungen nahmen während der ganzen Sitzungsdauer alle Verwaltungsräte teil, an zweien deren sechs. Somit hat jedes Mitglied des Verwaltungsrats in der Berichtsperiode an mindestens drei Sitzungen teilgenommen. Die Mitglieder der Gruppenleitung nehmen für einzelne Traktanden ebenfalls an diesen Sitzungen teil. Im Weiteren hat der Verwaltungsrat auf dem Zirkularweg und in Telefonkonferenzen mehrere Beschlüsse zu spezifischen Geschäftsvorfällen gefasst. Schwerpunkte der Sitzungen des Verwaltungsrats im Geschäftsjahr 2017 waren: die Überprüfung, punktuelle Anpassung und Genehmigung der Unternehmensstrategie, der Mittelfristplanung und des Jahresbudgets 2018 die Diskussion und Prüfung der Umsetzung der Zwei-Säulen-Strategie mit Nachvollzug der quantitativen Zielvorgaben die Überprüfung und Festsetzung der Dividenden- und Ausschüttungspolitik an die Aktionäre die Beschlussfassung über die Anpassung der strategischen finanziellen Zielwerte die Diskussion und Genehmigung der Finanzabschlüsse pro Quartal inklusive Liquiditätsstatus, Fremdfinanzierungen und pendenter Rechtsfälle, der Abweichungsanalyse zum Budget 2017 sowie der Prognoserechnung für das gesamte Geschäftsjahr 2017 die Behandlung und Genehmigung von Anträgen betreffend Erwerb von Anlageliegenschaften sowie grosser Investitionsvorhaben beider Geschäftsfelder die Beurteilung von Chancen und Risiken grosser Eigenprojekte (Entwicklungsliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau) die Diskussion über den Transaktions- und Mietermarkt und die Leerstandssituation einzelner Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien sowie der entsprechenden Vermietungsmassnahmen die Diskussion über die Ausrichtung der Generalunternehmung und damit einhergehend deren kurz- und mittelfristige Kapazitätsauslastung sowie des Arbeitsvorrats Allreal-Geschäftsbericht

32 die Analyse des Gesamtmarktumfelds mit Konkurrenz vergleich und daraus ableitend strategische Massnahmen, mit deren Umsetzung die Gruppenleitung beauftragt wurde die Besprechung und die Beurteilung des Finanzierungsmanagements (Zinsbindung und Kreditfazilitäten) die Beratungen und die Beschlussfassung in Zusammenhang mit der Emission von zwei Obligationenanleihen die Erläuterung wesentlicher Änderungen in der Rechnungslegung und die damit verbundenen Auswirkungen auf die Konzernrechnung der Allreal- Gruppe die Überwachung und die Einhaltung der Anlage- und Finanzierungsrichtlinien die Genehmigung der halbjährlichen externen finanziellen Berichterstattung inklusive Medienmitteilungen die Genehmigung der Anträge des Risk-and-Audit-Ausschusses und des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses (inklusive Vergütungen) die Beratungen zum Risikomanagement (Risikomatrix und -katalog) und zum internen Kontrollsystem (IKS) die Entwicklung des Aktienkurses und der Aktionärsstruktur in Bezug auf die Einhaltung der Vorschriften der «Lex Koller» und damit einhergehend die Diskussion über die Auswirkungen der Auflösung des Aktionärsbindungsvertrags die Diskussion und Genehmigung der vorzuschlagenden Traktanden zuhanden der Generalversammlung vom 21. April 2017 Der Präsident des Verwaltungsrats übernimmt als Ansprechpartner des Vorsitzenden der Gruppenleitung Sonderaufgaben. Die Wahrnehmung dieser Aufgaben beinhaltet in der Regel eine monatliche Sitzung und häufige telefonische Kontakte. 3.6 Verwaltungsratsausschüsse Um das Fachwissen und die Erfahrungen der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrats gezielt in die Entscheidungsfindung einfliessen oder zur Wahrnehmung seiner Aufsichtspflicht Bericht erstatten zu lassen, hat der Verwaltungsrat, gestützt auf das Organisationsreglement, zwei Ausschüsse gebildet. Die dem Ver waltungsrat gemäss Organisationsreglement und Gesetz zugewiesenen Pflichten und Kompetenzen verbleiben beim Verwaltungsrat als Gesamt gremium, das heisst, die beiden Ausschüsse haben keine Entscheidungsbefugnis. Die Vorsitzenden der Ausschüsse informieren den Gesamtverwaltungsrat über die wesentlichen Erkenntnisse aus den Ausschusssitzungen beziehungsweise präsentieren die sich ergebenden Anträge. Das Organisationsreglement der Allreal Holding AG ist auf der Website von Allreal abrufbar: Allreal-Geschäftsbericht

33 Risk-and-Audit-Ausschuss Der Risk-and-Audit-Ausschuss unterstützt den Verwaltungsrat bei der Be - aufsichtigung des Rechnungswesens und der Finanzberichterstattung, der Revisionsstelle, des externen Liegenschaftenschätzers sowie bei der Kontrolle betreffend die Einhaltung rechtlicher Vor schriften. Die Aufgaben beinhalten die Überprüfung der Ausgestaltung des Rechnungswesens in Bezug auf Angemessenheit, Zuverlässigkeit und Wirksamkeit, die Überprüfung des Jahresabschlusses und der anderen zu publizierenden Finanzinformationen, die Überwachung der Einschätzung der Unter nehmens risiken und die Überprüfung der Praktiken des Risikomanagements beziehungsweise der Wirksamkeit und Effizienz des internen Kontroll systems (IKS) sowie die periodische Überprüfung der Allreal zur Verfügung stehenden Versicherungsdeckung. Dazu obliegt es dem Riskand- Audit- Ausschuss, die Geschäftstätigkeit hinsichtlich Einhaltung von Beschlüssen des Verwaltungsrats, interner Reglemente und Richtlinien, unternehmenspolitischer Grundsätze und der einschlägigen Rechtsvorschriften, insbesondere, wie sie sich aus dem Börsen gesetz ergeben, zu überwachen. Im Weiteren überprüft der Risk-and-Audit-Ausschuss die Leistung, Unabhängig keit und Entschädigung der Revisionsstelle sowie des externen Liegenschaftenschätzers. Hierzu gehören insbesondere die Kontrolle der Vereinbarkeit der Revisionstätigkeit mit allfälligen Beratungsmandaten und die Überprüfung der gesamten Honorierung. Die Prüfberichte und die daraus abgeleiteten Feststellungen und Empfehlungen werden mit der Gruppen leitung und der externen Revision im Detail diskutiert, und es werden daraus Massnahmen abgeleitet, deren Umsetzung durch den Risk-and-Audit-Ausschuss überwacht wird. Die Aufgaben, Pflichten und Kompetenzen des Risk-and-Audit-Ausschusses sind im Organisationsreglement vom 2. Dezember 2014 festgehalten. Der Gesamtverwaltungsrat wird durch den Präsidenten des Risk-and-Audit-Ausschusses anlässlich der nächstfolgenden Verwaltungsratssitzung über die Tätigkeiten des Aus schusses informiert und entscheidet über sich ergeben de Anträge. Der Risk-and-Audit-Ausschuss setzt sich zusammen aus Albert Leiser (Präsident), Olivier Steimer (Mitglied) und Thomas Stenz (Mitglied). Der Leiter Finanzen nimmt in der Regel an den Sitzungen teil. Im Jahr 2017 hat der Risk-and-Audit-Ausschuss zwei Sitzungen abgehalten, die jeweils zwei Stunden gedauert haben. Die Tätigkeitsschwerpunkte beinhalteten die Überprüfung des Jahresabschlusses 2016 und des Halbjahresabschlusses 2017 in Bezug auf die vor erwähnten Aufgaben. Im Weiteren wurde die Zusammenarbeit mit der externen Revision und der operativen Führung ein gehend beurteilt. An einer Sitzung nahmen während der ganzen Dauer alle drei Mitglieder des Ausschusses teil. Bei der zweiten Sitzung haben zwei Mitglieder des Ausschusses teilgenommen. Für einzelne Traktanden waren Vertreter der externen Revision und des externen Liegenschaftenschätzers anwesend. Allreal-Geschäftsbericht

34 Nominierungs- und Entschädigungsausschuss Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss unterstützt den Verwaltungsrat in Bezug auf Selektierung, Entschädigung und Ausbildung der Mitglieder des Verwaltungsrats, der Gruppenleitung und der Geschäftsleitung der Generalunternehmung. Seine Aufgaben beinhalten die Leitung des Selektionsprozesses von Mit gliedern von Verwaltungsrat und Gruppenleitung sowie die entsprechende Antragstellung an den Gesamtverwaltungsrat; bezüglich Gruppenleitung erstreckt sich dies auch auf die Antragstellung über die wesentlichen Bedingungen ihrer Arbeitsverträge. Der Ausschuss erstellt im Auftrag des Gesamtverwaltungsrats den Vergütungsbericht zuhanden der Generalversammlung. Zu seinen weiteren Aufgaben zählen die Nachfolgeplanung auf oberster Führungsebene, die Überwachung der Kaderausbildung sowie die Prüfung und Beantragung der vom Vorsitzenden der Gruppenleitung vorgeschlagenen Gehaltspolitik zuhanden des Gesamtverwaltungsrats. Die Aufgaben, Pflichten und Kompetenzen des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses sind im Organisationsreglement vom 2. Dezember 2014 festgehalten. Der Präsident des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses orientiert den Gesamtverwaltungsrat über die Tätigkeiten des Ausschusses. Dieser entscheidet über sich ergebende Anträge. Der Ausschuss hat keine Entscheidungsbefugnis. Die Generalversammlung hat Dr. Ralph- Thomas Honegger (Präsident), Andrea Sieber (Mitglied) und Peter Spuhler (Mitglied) in den Nominierungs- und Entschädigungs ausschuss gewählt. In der Regel nimmt der Vorsitzende der Gruppenleitung an den Sitzungen teil. Im Jahr 2017 hat der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss zwei Sitzungen abgehalten, an denen auch der Vorsitzende der Gruppenleitung teilgenommen hat. An den beiden jeweils einstündigen Sitzungen haben während der ganzen Dauer alle Mitglieder des Ausschusses teilgenommen. Die Sitzungsinhalte bezogen sich im Wesentlichen auf Personalien der Gruppenleitung, die Lohnpolitik für das Gesamtunternehmen sowie Vergütungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung. Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss hat im Zusammenhang mit der Rekrutierung eines neuen Leiters Projektentwicklung Kandidateninterviews durchgeführt, wofür jedoch keine externen Berater hinzugezogen wurden. Der Ausschuss unterbreitete dem Verwaltungsrat seine Anträge bezüglich dieser Themen. 3.7 Kompetenzregelung Die Grundsätze der obersten Führung und der Kompetenzordnung sind im Organisationsreglement vom 2. Dezember 2014 festgehalten. Während der Verwaltungsrat die Aufgaben eines Aufsichts- und Lenkungsgremiums übernimmt, obliegt das operative Geschäft der Gruppenleitung. Allreal-Geschäftsbericht

35 Dabei stehen dem Verwaltungsrat gemäss Statuten und Organisationsreglement insbesondere folgende Kompetenzen zu: Oberleitung der Allreal-Gruppe und Oberaufsicht über die mit der Geschäftsleitung betrauten Personen (Compliance) Festlegung der Organisation und Ernennung von Geschäftsleitung und Vertretungsberechtigten Ausgestaltung von Rechnungswesen, Finanzkontrolle und Finanzplanung Erstellung von Jahresbericht und Jahresrechnung, Vorbereitung der Generalversammlung und Ausführung ihrer Beschlüsse Festlegen der Geschäftspolitik, insbesondere der Investitions- und Finanzpolitik Entscheid über grössere Geschäfte, insbesondere Investitionen und Devestitionen Alle übrigen Aufgaben sind an die Gruppenleitung delegiert. Insbesondere erarbeitet sie auch zur Genehmigung durch den Verwaltungsrat die Mittel - fristplanung über einen Zeitraum von drei Jahren, das Jahres budget und Abschlüsse sowie Investitions- beziehungsweise Devestitionsanträge. Sie führt das operative Geschäft. Allreal verfügt über eine interne Revision, die periodisch direkt an den Risk-and- Audit-Ausschuss rapportiert. Zur Über prüfung von Liegenschaften abrechnungen, die durch externe Liegenschaften verwaltungen erstellt werden, finden regelmässige Reviews durch Mitarbeitende von Allreal statt. 3.8 Informations- und Kontrollinstrumente gegenüber der Gruppenleitung Als Aufsichts- und Kontrollinstrumente stehen dem Verwaltungsrat ins besondere zur Verfügung: Vergleichsrechnung des Jahresbudgets zur Mittelfristplanung und entsprechende Abweichungsanalyse (jährlich) Berichterstattung über die Funktionsfähigkeit und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems (IKS) für die finanzielle Berichterstattung (jährlich) Berichte über die Einhaltung der Anlage- und Finanzierungsrichtlinien, basierend auf Instrumenten eines vereinfachten Liability-Managements (vierteljährlich) Quartalsabschlüsse mit Darstellung der finanziellen Lage (inklusive Budgetvergleich, Jahresendprognose und entsprechender Abweichungs analyse) sowie Managementberichte (vierteljährlich) Balanced Scorecard betreffend die Allreal-Gruppe und ihre Unter nehmensbereiche (vierteljährlich) Risikomatrix und -beurteilungen auf Gruppenstufe sowie einzelner Grossprojekte (vierteljährlich) detaillierte Berichte der Gruppenleitung über den Geschäftsgang in den einzelnen Geschäftsbereichen mit Nachweis der getätigten Investitionen und Devestitionen (Management Information System / vierteljährlich) Allreal-Geschäftsbericht

36 4 Gruppenleitung 4.1 Mitglieder der Gruppenleitung Die Gruppenleitung wird durch den Verwaltungsrat bestimmt. Sie umfasste am Bilanzstichtag mit dem Vorsitzenden der Gruppenleitung, dem Leiter Finanzen, dem Leiter Investitionen/Devestitionen, dem Leiter Immobilien und dem Leiter Projektentwicklung fünf Personen. Die vertragliche Kündigungsfrist für alle Mitglieder der Gruppenleitung beträgt sechs Monate, mit Ausnahme des Vorsitzenden der Gruppenleitung, dessen Kündigungsfrist zwölf Monate beträgt. Es bestehen keine Vereinbarungen für Abgangsentschädigungen oder Vergütungen vor Stellenantritt. Angaben zu den einzelnen Mitgliedern der Gruppenleitung vgl. Seite 20 und 21 des Geschäftsberichts. 4.2 Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen In Bezug auf die weiteren Tätigkeiten und Funktionen der einzelnen Mit glieder der Gruppenleitung ausserhalb von Allreal vgl. Seite 20 und 21 des Geschäftsberichts. 4.3 Statutarische Regeln in Bezug auf die Anzahl der zulässigen Tätigkeiten Jedes Mitglied der Gruppenleitung darf ausserhalb von Allreal maximal zwei Mandate gegen Entschädigung innehaben, wovon höchstens ein Mandat bei einer Publikumsgesellschaft. 4.4 Managementverträge Allreal hat keine Managementtätigkeiten an Dritte ausgelagert. 5 Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen Über die Vergütungen und die Beteiligungen von Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung sowie Darlehen an dieselben wird auf den Vergütungsbericht (Seiten 37 bis 42) verwiesen, in dem auch Inhalt und Festsetzungsverfahren der Entschädigungen sowie diesbezügliche statutarische Regeln beschrieben sind. 6 Mitwirkungsrechte der Aktionäre 6.1 Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung Die Mitwirkungsrechte an der Generalversammlung kann nur ausüben, wer durch Eintrag im Aktienbuch ausgewiesen ist. Der Verwaltungsrat kann gemäss Artikel 6 Absatz 3 der Statuten eine Eintragung aus zwei Gründen ablehnen. Ein erster Grund kann die Überschreitung der Anzahl der von einem Erwerber beziehungsweise einer gemeinsam handelnden Aktionärsgruppe gehaltenen Namenaktien von 5 Prozent des Aktienkapitals sein. Ein zweiter Grund kann sein, dass die Allreal Holding AG mit der Eintragung den Nachweis der schweizerischen Beherrschung nicht mehr erbringen kann (Lex Koller), und zwar namentlich, wenn die Summe aus Dispo- Aktien und Aktien, die von ausländischen Personen gehalten werden, einen Drittel des Aktienkapitals übersteigen würde. Die Eintragungsbeschränkungen können durch einfachen Mehrheits beschluss der Generalversammlung aufgehoben werden. Es bestehen im Weiteren keine Beschränkungen. Allreal-Geschäftsbericht

37 Der Verwaltungsrat hat im Geschäftsjahr 2017 keine Eintragungen ins Aktienbuch abgelehnt. Jeder Aktionär hat die Möglichkeit, seine Aktien an der Generalversammlung selbst zu vertreten oder sich durch eine schriftlich bevollmächtigte Person, die nicht Aktionär zu sein braucht, vertreten zu lassen. Im Weiteren kann sich jeder Aktionär auch durch den unabhängigen Stimmrechtsvertreter vertreten lassen, der jährlich durch die Generalversammlung gewählt wird. Dieser übt die ihm übertragenen Stimmrechte weisungsgemäss aus, bei fehlenden Instruktionen enthält er sich der Stimme. Die Statuten, die Protokolle der Generalversammlungen und das Organisationsreglement der Allreal Holding AG sind auf der Website von Allreal abrufbar: Statutarische Quoren Es bestehen keine statutarischen Quoren, die über die gesetzlichen Bestim mungen zur Beschlussfassung (Art. 703 und 704 OR) hinausgehen. 6.3 Einberufung der Generalversammlung Für die Einberufung der Generalversammlung gelten die gesetzlichen Bestimmungen (Art. 699 und 700 OR) beziehungsweise die in Artikel 10 und 11 der Statuten festgelegten Regelungen. 6.4 Traktandierung Aktionäre, die einzeln oder gemeinsam mindestens ein Prozent des Aktienkapitals vertreten, können Traktandierungsbegehren und Anträge schriftlich beim Verwaltungsrat bis 20 Tage vor der Generalversammlung einreichen. Die Traktandenliste in deutscher Sprache wird den Aktionären mit der Ein ladung zur General versammlung zugestellt. Auf Beschluss der Generalversammlung können Verhandlungsgegenstände ohne vorherige Ankündigung zur Diskussion zugelassen werden. Eine Beschlussfassung ist jedoch mit Ausnahme der Einberufung einer ausser ordentlichen Generalversammlung oder einer Sonderprüfung erst in der nächsten Generalversammlung möglich. 6.5 Eintragungen im Aktienbuch Die Einladung zur Generalversammlung wird den Aktionären mindestens 20 Tage im Voraus zugestellt. Stimmberechtigt sind die bis zum letzten Versanddatum im Aktienbuch eingetragenen Aktionäre. Stichtag für die 19. ordentliche Generalversammlung vom 20. April 2018 ist der 26. März Allreal-Geschäftsbericht

38 7 Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen 7.1 Angebotspflicht Allreal hat keine statutarische Regelung, wonach eine Opting-out- oder eine Op tingup-klausel besteht. Es gilt somit die börsengesetzliche Regelung, wonach ein Aktionär verpflichtet ist, ein öffentliches Übernahmeangebot zu unterbreiten, wenn er den Schwellenwert von Prozent erreicht hat. 7.2 Kontrollwechselklauseln Für den Fall eines Mehrheitswechsels an der Gesellschaft gibt es für die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung keine begünstigenden vertraglichen Vereinbarungen. 8 Revisionsstelle 8.1 Dauer des Mandats und Amtsdauer des leitenden Revisors Die Generalversammlung vom 21. April 2017 hat die Ernst & Young AG als Revi sionsstelle der Allreal Holding AG und ihrer im Konsolidierungskreis miteinbezogenen Tochtergesellschaften für das Geschäftsjahr 2017 gewählt. Daniel Zaugg, Audit-Partner, übt seit dem Jahr 2013 die Funktion des leitenden Revisors aus. 8.2 Revisionshonorar Für das Jahr 2017 wurden Revisionshonorare in Höhe von CHF 0.33 Millionen vereinbart. Sie beinhalten die Honorarvergütungen für die Prüfung der konsolidierten Jahresrechnung, der statutarischen Einzelabschlüsse aller Tochtergesellschaften sowie die Prüfungsbestätigung für den Vergütungsbericht. Die Höhe des Revisionshonorars für das Jahr 2017 entspricht einem Budgetvorschlag der externen Revision, der für eine dreijährige Dauer von 2016 bis 2018 abgegeben wurde. 8.3 Zusätzliche Honorare Für zusätzliche Beratungsdienstleistungen im Bereich der Rechnungs legung hat die Ernst & Young AG im Jahr 2017 einer Konzerngesellschaft CHF Millionen in Rechnung gestellt. Dies entspricht 9.8 Prozent des Revisions honorars. 8.4 Informationsinstrumente der externen Revision Der Risk-and-Audit-Ausschuss nimmt im Rahmen der auf Seite 29 des Geschäftsberichts beschriebenen Aufgaben den Informationsaustausch mit der externen Revision wahr. Die Revisoren haben in der Berichtsperiode während fünf Wochen Prüfungen für den Halbjahresabschluss, das interne Kontrollsystem (IKS) und den Jahresabschluss vorgenommen. Die Resultate wurden mit den Mitgliedern der Gruppenleitung besprochen. Allreal-Geschäftsbericht

39 Die Revisionsstelle erstellt neben der gesetzlichen Berichterstattung an die Generalversammlung einen umfassenden Bericht an den Verwaltungsrat, der zusammen mit weiteren Ergebnissen und Verbesserungsvorschlägen an der Sitzung des Risk-and-Audit-Ausschusses präsentiert und im Detail besprochen wird. Darin enthalten waren in der Berichtsperiode insbesondere wesentliche Feststellungen zum Rechnungswesen, zum Einfluss von Schätzprozessen, nicht korrigierten Prüfdifferenzen, zum Stand der Feststellungen aus Vorjahren sowie Bemerkungen zum internen Kontrollsystem (IKS). Darüb er hinaus wurden dem Verwaltungsrat die Prüfungsplanung und -durch führung, weitere Feststellungen des Berichtsjahrs sowie rechtliche und regulatorische Entwicklungen offengelegt. Der Vorsitzende des Risk-and-Audit-Ausschusses brachte die wichtigsten Resultate aus diesen Besprechungen dem Gesamtverwaltungsrat zur Kenntnis. 9 Informationspolitik Allreal orientiert zweimal jährlich durch einen Jahres- beziehungsweise Halb jahresbericht über Geschäftsgang und finanzielle Situation. Die finanzielle Berichterstattung erfolgt in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie mit den Vorschriften des Kotierungs - reglements der SIX Swiss Exchange. Konzern- und Jahresrechnung per 31. Dezember entsprechen zudem dem schweizerischen Gesetz. Im Aktienbuch der Gesellschaft eingetragene Aktionäre erhalten den Geschäftsbericht und den Halbjahresbericht zugestellt. Anstelle des Geschäfts berichts in Kurzform können Aktionäre den ausführlichen Geschäfts bericht erhalten oder auf die Zustellung der erwähnten Berichte ganz ver zichten. Die Traktandenliste mit der Einladung zur Generalversammlung wird den eingetragenen Aktionären auf jeden Fall zugeschickt. Analysten- und Medienkonferenzen finden halbjährlich statt. Im Weiteren untersteht Allreal der Pflicht zur Ad-hoc-Publizität ge mäss Artikel 53 des Ko tierungsreglements. Die Ad-hoc-Mitteilungen sind auf der Website von Allreal abrufbar: nc/investoren/ad-hoc-publizitaet/2017/. Ad-hoc-Mitteilungen werden interessierten Personen auf Wunsch per zugesandt. An- beziehungsweise Abmeldung erfolgen über die Website der Gesellschaft: Weitere Informationen über Allreal und die interaktive elektronische Version des Geschäftsberichts sind verfügbar auf Die Adresse der Gesellschaft und die Kontakt adressen sind auf den Seiten 168 bis 170 des Geschäftsberichts aufgeführt. Eine Übersicht über wichtige Termine findet sich nachstehend: Generalversammlung April 2018 Halbjahresabschluss August 2018 Jahresabschluss Februar 2019 Generalversammlung April 2019 Halbjahresabschluss August 2019 Allreal-Geschäftsbericht

40 Diese Seite wurde absichtlich leer gelassen Allreal-Geschäftsbericht

41 Vergütungsbericht Einleitung und Grundsätze Der Vergütungsbericht der Allreal Holding AG enthält Informationen zur Vergütung der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung. Der Vergütungsbericht orientiert sich an folgenden Bestimmungen und Richtlinien: Schweizerisches Obligationenrecht (OR) Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) Richtlinie Corporate Governance (RLCG) der SIX Swiss Exchange Swiss Code of Best Practice for Corporate Governance der Economie suisse Statuten der Allreal Holding AG Die Statuten der Allreal Holding AG sind auf der Website von Allreal abrufbar: Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung ist einfach und transparent aufgebaut und hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert. Es zielt darauf ab, mit einer langfristig orientierten obersten Unternehmensführung einen nachhal tigen Geschäftserfolg zu erzielen. Dies soll mit einer wettbewerbsfähigen und leistungsorientierten Vergütungspolitik unterstützt werden. 1 Zuständigkeit und Festsetzungsverfahren 1.1 Verantwortlichkeit der Generalversammlung Gemäss Statuten beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung mit bindender Wirkung jährlich sowohl die Gesamtvergütung der Mitglieder des Verwaltungsrats als auch die fixe Gesamtvergütung (Grundgehalt und Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge) der Gruppenleitung für das laufende Geschäftsjahr. Ferner genehmigt die Generalversammlung mit bindender Wirkung die va riable Gesamtvergütung der Gruppenleitung und gegebenenfalls des Verwaltungsrats für das zurückliegende Geschäftsjahr. Die Generalversammlung vom 20. April 2018 wird demzufolge über die Gesamtvergütung des Verwaltungsrats und die fixe Gesamtvergütung der Gruppenleitung für das Geschäftsjahr 2018 sowie über die variable Gesamtvergütung der Gruppenleitung für das Geschäftsjahr 2017 abstimmen. Verweigert die Generalversammlung die Genehmigung einzelner Vergütungsbestandteile, kann der Verwaltungsrat einen neuen Antrag stellen oder eine neue Generalversammlung einberufen. 1.2 Verantwortlichkeit des Verwaltungsrats Der Verwaltungsrat legt der Generalversammlung jährlich einen Vergütungsbericht vor, der über die Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung des vergangenen Jahres Auskunft gibt. Allreal-Geschäftsbericht

42 1.3 Verantwortlichkeit des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss trägt die Verantwortung für die Erarbeitung, Implementierung und Überwachung des Vergütungssystems für die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung anhand intern erstellter Sektorenvergleiche. Darüber hinaus überprüft er die Gehaltspolitik aller Mitarbeitenden. Es wurden hierfür keine externen Berater beigezogen. Er bereitet einmal im Jahr alle für die Beschlussfassung durch den Verwaltungsrat notwendigen Grundlagen sowie die Anträge an die Generalversammlung vor. Die Anträge für die Vergütung der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung werden in einer Sitzung des Verwaltungsrats behandelt, bei welcher die Mitglieder der Gruppenleitung nicht anwesend sind und diese somit über kein Teilnahme- oder Mitspracherecht verfügen. Für die Diskussion zu den eigenen Vergütungen hat jedes Mitglied des Verwaltungsrats ein Mitspracherecht und es bestehen keine diesbezüglichen Ausstandsregelungen. Die Generalversammlung vom 21. April 2017 hat Dr. Ralph-Thomas Honegger (Präsident), Andrea Sieber (Mitglied) und Peter Spuhler (Mitglied) in den Nominierungs- und Entschädigungsausschuss gewählt. 2 Vergütungssystem 2.1 Statutarische Regeln Artikel 30 bis 33 der Statuten der Allreal Holding AG regeln die Grundsätze der Vergütung. Danach ist es möglich, dass Verwaltungsrat und Gruppen leitung neben einer fixen Vergütung auch eine erfolgs- und leistungsabhängige Kompensation sowie Beteiligungspapiere oder Wandel- und Options rechte erhalten. Die variablen Vergütungen sind in Abhängigkeit von Leistungszielen auszugestalten. Für Mitglieder der Gruppenleitung, die erst nach der durch die Generalversammlung erfolgten Genehmigung der fixen Gesamtvergütung für das laufende Jahr ernannt werden, besteht ein Zusatzbetrag von maximal 20 Prozent gegenüber der fixen Gesamtvergütung des Vorgängers. Der Zusatzbetrag darf 50 Prozent des genehmigten Gesamtbetrags der Vergütungen der Gruppenleitung jedoch nicht überschreiten. Es bestehen keine besonderen statutarischen Regeln betreffend Darlehen, Kredite und Vorsorgeleistungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung. Der genaue Wortlaut der Statuten ist auf der Website von Allreal abrufbar: Vergütungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats Die Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten ein Fixhonorar, das nach der durch die Generalversammlung erfolgten Genehmigung der Jahresrechnung bar ausbezahlt wird. Allreal-Geschäftsbericht

43 Die Vergütung berücksichtigt die Beanspruchung und die Verantwortlichkeit der einzelnen Mitglieder und ist nicht an Zielvorgaben der Gesellschaft gebunden. Sie wird periodisch mit den Vergütungen an Verwaltungsräte von kotierten Mitbewerbern aus dem Immobiliensektor verglichen und danach im freien Ermessen der Generalversammlung jährlich beantragt. Es bestehen keine weiteren Vergütungen an den Verwaltungsrat. 2.3 Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung Mitglieder der Gruppenleitung erhalten zusätzlich zum fixen Grundgehalt (inklusive Lohnnebenleistungen und Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge) eine sich am Jahresergebnis des Unternehmens (Leistungsbonus) und an der Erreichung individueller Ziele (Funktionsbonus) orientierende variable Vergütung (Zielbonus), die bar ausbezahlt wird. Darüber hinaus erhalten die Mitglieder der Gruppenleitung eine sich am langfristigen Erfolg des Unternehmens orientierende variable Vergütung in Form von Aktienzuteilungen. Fixes Grundgehalt Die Höhe des fixen Grundgehalts in bar ist abhängig vom Aufgaben- und Verantwortungsbereich, von der Erfahrung sowie vom Leistungsausweis. Das Grundgehalt wird beim Eintritt ins Unternehmen beziehungsweise bei Berufung in die Gruppenleitung festgelegt und orientiert sich am Lohnniveau des Schweizer Immobiliensektors. Hierzu werden regelmässig Vergleiche zu den Vergütungshöhen bei kotierten Mitbewerbern gemacht und jährlich durch den Nominierungs- und Entschädigungsausschuss überprüft. Zielbonus Der jährlich durch den Verwaltungsrat festzulegende Zielbonus setzt sich zusammen aus Leistungs- und Funktionsbonus. Leistungsbonus Der Leistungsbonus orientiert sich am budgetierten operativen Unternehmensergebnis (Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt). Bei Erreichung des Budgets wird der Leistungsbonus im Folgejahr nach Genehmigung der Jahresrechnung durch die Generalversammlung ausbezahlt und liegt pro Mitglied der Gruppenleitung bei maximal 25 Prozent des Grundgehalts. Liegt das operative Unternehmensergebnis 10 oder mehr Prozent unter Budget, wird kein Leistungsbonus ausbezahlt. Bei einem operativen Unternehmensergebnis von 10 und mehr Prozent über Budget werden 150 Prozent des vereinbarten Leistungsbonus ausbezahlt. Der Leistungsbonus für ein weniger als 10 Prozent über oder unter Budget liegendes operatives Unternehmensergebnis wird linear errechnet. Mit einem Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF Millionen fiel das Resultat 5.2 Prozent besser aus als budgetiert (2016: +3.2%). Funktionsbonus Der Funktionsbonus ist abhängig von der vom Mitglied der Gruppenleitung in seinem Verantwortungs- und Funktionsbereich erbrachten Leistung und damit von der individuellen Zielerreichung. Der Anteil des Funktionsbonus kann maximal Allreal-Geschäftsbericht

44 40 Prozent des Zielbonus betragen und liegt pro Mitglied der Gruppenleitung bei maximal 15 Prozent des Grundgehalts. Werden die individuellen Ziele nicht erreicht, wird kein Bonus ausbezahlt. Im Geschäftsjahr 2017 betrug die individuelle Zielerreichung im Durchschnitt für die gesamte Gruppenleitung rund 79 Prozent (2016: 72%). Vergütung in Aktien Zusätzlich zum variablen Zielbonus kann den Mitgliedern der Gruppen leitung eine variable Ver gütungskomponente in Form von Aktien ausgerichtet werden. Der Börsenwert der zugeteilten Namenaktien der Allreal Holding AG darf 10 Prozent des für das jeweilige Jahr relevanten fixen Grundgehalts nicht übersteigen. Die effektive Höhe der Vergütungsfestsetzung in Aktien erfolgt jährlich durch den Verwaltungsrat, und zwar diskretionär. Über die Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte sofort verfügen, über die weiteren Aktien nach zwei Jahren, sofern sein Arbeitsverhältnis dann ungekündigt ist. Grundsätzlich soll bei Erreichen des Budgets der Anteil der variablen Vergütung nicht mehr als 40 Prozent des Grundgehalts pro Mitglied der Gruppen leitung ausmachen. 3 Vergütungen im Geschäftsjahr Vergütungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats Die sieben Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten Fixhonorare von total CHF 0.63 Millionen (2016: CHF 0.63 Mio.). Name Funktion 2017 CHF Mio CHF Mio. Bruno Bettoni Präsident Dr. Ralph-Thomas Honegger Vizepräsident Albert Leiser Mitglied Olivier Steimer Mitglied Peter Spuhler Mitglied Andrea Sieber Mitglied Thomas Stenz Mitglied Gesamtvergütung Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung Die Gesamtvergütung an die Mitglieder der Gruppenleitung hat im Vergleich zur Vorjahresperiode um 7.4 Prozent auf CHF 3.35 Millionen zugenommen (2016: CHF 3.12 Mio.). Die Veränderung hängt im Wesentlichen mit der Neuzusammensetzung und der Erweiterung der Gruppenleitung zusammen. Die höchste Gesamtvergütung entfällt mit CHF 1.17 Millionen wie im Vorjahr auf Roger Herzog, Vorsitzender der Gruppenleitung (2016: CHF 1.15 Mio.). Seine Vergütung und jene der übrigen Mitglieder setzen sich wie folgt zusammen: Allreal-Geschäftsbericht

45 CHF Mio. Anteil CHF Mio. Anteil Roger Herzog, Vorsitzender der Gruppenleitung Fixes Grundgehalt % % Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge % % Variabler Bonus als Barzahlung % % Variable Vergütung in Aktien % % Gesamtvergütung % % Übrige Mitglieder der Gruppenleitung Fixes Grundgehalt % % Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge % % Variabler Bonus als Barzahlung % % Variable Vergütung in Aktien % % Gesamtvergütung % % 1 berechnet zum Marktwert per Zuteilungsdatum Von der gesamten an die Mitglieder der Gruppenleitung für das Geschäftsjahr 2017 bestimmten Vergütung in Höhe von CHF 3.35 Millionen entfallen 73 Prozent auf die fixen Vergütungen (Jahresgrundgehalt und Beiträge Vorsorgeeinrichtungen) und 27 Prozent auf den variablen Lohnanteil (Leistungs- und Funktionsboni sowie Aktien) (2016: 74% / 26%). Die variablen Vergütungen werden nach Beschlussfassung der Generalversammlung ausbezahlt. Der Anteil der variablen Komponente an der Gesamtvergütung lag je nach Mitglied der Gruppenleitung zwischen 22 und 32 Prozent. Das Total der variablen Boni für alle Mitglieder der Gruppenleitung in Höhe von CHF 0.73 Millionen (2016: CHF 0.66 Mio.) teilt sich auf in Leistungsboni von CHF 0.50 Millionen und in Funktionsboni von CHF 0.23 Millionen (2016: 0.46 Mio. / 0.20 Mio.) und wurde aufgrund der in Ziffer 2.3 beschriebenen Grundsätze hergeleitet. 4 Vergleich der ausgerichteten Vergütungen mit den an der Generalversammlung vom 21. April 2017 genehmigten Vergütungen 4.1 Fixe Vergütungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats Zeitraum Ausgerichtete Vergütungen CHF Mio. Genehmigte Vergütungen CHF Mio Fixe Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung Zeitraum Ausgerichtete Vergütungen CHF Mio. Genehmigte Vergütungen CHF Mio Allreal-Geschäftsbericht

46 4.3 Variable Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung Zeitraum Ausgerichtete Vergütungen CHF Mio. Genehmigte Vergütungen CHF Mio Weitere Transaktionen mit Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung 5.1 Ehemalige Organmitglieder Sowohl in der Berichtsperiode als auch im Vorjahr wurden weder Darlehen, Kredite oder Sicherheiten an ehemalige Organmitglieder gewährt noch Vergütungen etwelcher Art geleistet. 5.2 Nahestehende Personen Es wurden wie im Vorjahr keine nicht marktüblichen Vergütungen an nahestehende Personen ausgerichtet. 5.3 Darlehen und Kredite Wie im Vorjahr wurden im Geschäftsjahr 2017 den Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung oder ihnen nahestehenden Personen keine Darlehen, Kredite oder Sicherheiten gewährt. Es sind somit keine Forderungen ausstehend. 5.4 Management-Transaktionen Im Geschäftsjahr 2017 wurden folgende Management-Transaktionen mit Aktien der Allreal Holding AG registriert, die auf der Website der SIX Swiss Exchange Regulation abrufbar sind: Datum Funktion Transaktion Anzahl Aktien Transaktionswert CHF Mio Mitglied der Gruppenleitung Verkauf Mitglied des Verwaltungsrats Kauf Mitglied des Verwaltungsrats Verkauf Mitglied des Verwaltungsrats Verkauf Darüber hinaus wurden in der Berichtsperiode total 502 Aktien der Allreal Holding AG an die Mitglieder der Gruppenleitung als Teil ihrer Vergütung aus den Vorjahren zugeteilt. Für Beteiligungen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppen leitung vgl. Seiten 109 und 110 des Geschäftsberichts. Allreal-Geschäftsbericht

47 Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zürich Telefon: Fax: An die Generalversammlung der Allreal Holding AG, Baar Zürich, 13. Februar 2018 Bericht der Revisionsstelle über die Prüfung des Vergütungsberichts Wir haben den Vergütungsbericht der Allreal Holding AG für das am 31. Dezember 2017 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Die Prüfung beschränkte sich dabei auf die Angaben nach Art der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) in den Kapiteln 3 bis 5 auf den Seiten 40 bis 42 des Vergütungsberichts. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Erstellung und sachgerechte Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts in Übereinstimmung mit dem Gesetz und der VegüV verantwortlich. Zudem obliegt ihm die Verantwortung für die Ausgestaltung der Vergütungsgrundsätze und die Festlegung der einzelnen Vergütungen. Verantwortung des Prüfers Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage unserer Prüfung ein Urteil zum Vergütungsbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Schweizer Prüfungsstandards durchgeführt. Nach diesen Standards haben wir die beruflichen Verhaltensanforderungen einzuhalten und die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass hinreichende Sicherheit darüber erlangt wird, ob der Vergütungsbericht dem Gesetz und den Art der VegüV entspricht. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen, um Prüfungsnachweise für die im Vergütungsbericht enthaltenen Angaben zu den Vergütungen, Darlehen und Krediten gemäss Art VegüV zu erlangen. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst die Beurteilung der Risiken wesentlicher beabsichtigter oder unbeabsichtigter falscher Darstellungen im Vergütungsbericht ein. Diese Prüfung umfasst auch die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bewertungsmethoden von Vergütungselementen sowie die Beurteilung der Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht der Vergütungsbericht der Allreal Holding AG für das am 31. Dezember 2017 abgeschlossene Geschäftsjahr dem Gesetz und den Art der VegüV. Ernst & Young AG Daniel Zaugg Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Revisor) Daniel Lanfranconi Zugelassener Revisionsexperte Allreal-Geschäftsbericht

48 Diese Seite wurde absichtlich leer gelassen Allreal-Geschäftsbericht

49 Schiffbauplatz, Zürich-West Kirschblütenweg, Basel Grünhof, Zürich Aussersihl Bülachguss, Bülach Fotografiert von Goran Potkonjak, Uster

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51 Geschäftshaus am Schiffbauplatz Zürich-West, Juni 2017

52 Geschäftshaus am Schiffbauplatz Zürich-West, September 2017

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55 Reiheneinfamilienhäuser Kirschblütenweg Basel, Juni 2017

56 Arealentwicklung Grünhof Zürich Aussersihl, September 2017

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59 Arealüberbauung Bülachguss Bülach, Oktober 2017

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61 Diese Seite wurde absichtlich leer gelassen Allreal-Geschäftsbericht

62 Konzernrechnung der Allreal-Gruppe Konzerngesamtergebnisrechnung CHF Mio. Anmerkung Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung Ertrag aus Realisation Generalunternehmung Ertrag aus Verkauf Entwicklung Diverse Erträge Betrieblicher Ertrag Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften Direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung Direkter Aufwand aus Verkauf Entwicklung Direkter betrieblicher Aufwand Personalaufwand 3.6, Übriger Betriebsaufwand Betriebsaufwand Aktivierte Eigenleistungen Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften Höherbewertung Renditeliegenschaften Tieferbewertung Renditeliegenschaften Höherbewertung Anlageliegenschaften im Bau Tieferbewertung Anlageliegenschaften im Bau Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften EBITDA Abschreibung übrige Sachanlagen Abschreibung immaterielle Vermögenswerte Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Unternehmensergebnis vor Steuern Steueraufwand Unternehmensergebnis Positionen, die nachträglich in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden: Veränderung Finanzinstrumente Latente Steuern aus Bewertung Finanzinstrumente Positionen, die nachträglich nicht in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden: Veränderung Personalvorsorge Latente Steuern aus Veränderung Personalvorsorge Sonstiges Ergebnis Gesamtergebnis Unternehmensergebnis je Aktie in CHF Verwässertes Unternehmensergebnis je Aktie in CHF Allreal-Geschäftsbericht

63 Konzernbilanz CHF Mio. Anmerkungen Renditeliegenschaften Anlageliegenschaften im Bau Übrige Sachanlagen Finanzanlagen Immaterielle Vermögenswerte Latente Steuerguthaben Anlagevermögen Entwicklungsliegenschaften Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Übrige Forderungen Liquide Mittel Umlaufvermögen Aktiven Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien Gewinnreserven Konzerneigenkapital Verbindlichkeiten aus Finanzierung Rückstellungen für latente Steuern Rückstellungen Langfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften Steuerverbindlichkeiten Übrige Verbindlichkeiten Rückstellungen Verbindlichkeiten aus Finanzierung Kurzfristiges Fremdkapital Fremdkapital Passiven Allreal-Geschäftsbericht

64 Konzerneigenkapitalnachweis CHF Mio. Gewinnreserven Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien Hedgingreserven Neubewertungsreserven Übrige Gewinnreserven Total Stand 31. Dezember Unternehmensergebnis Bewertung Finanzinstrumente Veränderung Personalvorsorge Gesamtergebnis Kauf eigene Aktien Verkauf eigene Aktien Auszahlung an Aktionäre Aktienbasierte Vergütungen Umklassierung Stand 31. Dezember Unternehmensergebnis Bewertung Finanzinstrumente Veränderung Personalvorsorge Gesamtergebnis Kauf eigene Aktien Verkauf eigene Aktien Auszahlung an Aktionäre Aktienbasierte Vergütungen Umklassierung Stand 31. Dezember Die Kapitalreserven weisen das von den Aktionären bei Zeichnung von Aktienkapital der Allreal Holding AG über den Nominalwert hinausgehende Entgelt (Agio) nach Abzug der entsprechenden Emissionskosten aus. Weitere Ausführungen zur Bilanzierung von Hedgingreserven und Neubewertungsreserven vgl. 2.2 und 2.9. Allreal-Geschäftsbericht

65 Konzerngeldflussrechnung CHF Mio. Anmerkung Unternehmensergebnis vor Steuern Nettofinanzaufwand 3.8, Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften Abschreibung übrige Sachanlagen Abschreibung immaterielle Vermögenswerte Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften Aktivierte Eigenleistungen auf Entwicklungsliegenschaften Aktienbasierte Vergütungen Erfolgswirksame Veränderung Vorsorgeverpflichtungen Übrige Positionen Abnahme / (Zunahme) Entwicklungsliegenschaften Abnahme / (Zunahme) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Abnahme / (Zunahme) übrige Forderungen Zunahme / (Abnahme) Rückstellungen Zunahme / (Abnahme) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Zunahme / (Abnahme) Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften Zunahme / (Abnahme) übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Bezahlte Finanzkosten Erhaltene Finanzerlöse Bezahlte Steuern Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit Investitionen Renditeliegenschaften Devestitionen Renditeliegenschaften Investitionen Anlageliegenschaften im Bau Devestitionen Anlageliegenschaften im Bau Investitionen übrige Sachanlagen Investitionen immaterielle Vermögenswerte Kauf Gesellschaften (Kaufpreis abzüglich liquide Mittel) Investitionen Finanzanlagen Devestitionen Finanzanlagen Geldfluss aus Investitionstätigkeit Aufnahme Verbindlichkeiten aus Finanzierung Rückzahlung Verbindlichkeiten aus Finanzierung Emission Obligationenanleihen Rückzahlung Obligationenanleihe Kauf eigene Aktien Verkauf eigene Aktien Auszahlung an Aktionäre Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Veränderung liquide Mittel Liquide Mittel am 1. Januar Liquide Mittel am 31. Dezember Allreal-Geschäftsbericht

66 Segmentinformationen Geschäftsjahr 2017 CHF Mio. Immobilien Generalunternehmung Total Segmente Holding/ Eliminationen Total Erfolgsrechnung Betrieblicher Ertrag Erfolg aus konzerninternen Dienstleistungen Direkter betrieblicher Aufwand Betriebsaufwand Aktivierte Eigenleistungen Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften EBITDA Abschreibungen und Wertberichtigungen Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Steueraufwand Unternehmensergebnis EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt Operative Marge in Prozent Ertrag aus Vermietung und Liegenschaftenverwaltung Abgewickeltes Projektvolumen Drittprojekte Abgewickeltes Projektvolumen Eigenprojekte Gesamtumsatz (gemäss interner Berichterstattung) abzüglich Umsatz aus konzerninternen Dienstleistungen Gesamtumsatz gegenüber Dritten (gemäss interner Berichterstattung) zuzüglich Überleitungsposition externe Berichterstattung Diverse Erträge Betrieblicher Ertrag Bilanz per Anlagevermögen Umlaufvermögen Total Aktiven Rückstellungen Übriges Fremdkapital (exkl. Finanzierung und Steuern) Finanzverbindlichkeiten Steuerverbindlichkeiten Total Fremdkapital Total zugeordnetes Eigenkapital Investitionen in Anlagevermögen EBIT exklusive Neubewertung in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit (Saldogrösse aus betrieblichem Ertrag, direktem betrieblichem Aufwand, aktivierten Eigen leistungen und Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften) 2 zur Erläuterung der Überleitungsposition vgl Die Zuordnung des Eigenkapitals auf die einzelnen Segmente entspricht der internen Finanzberichterstattung, die für die Generalunternehmung eine Eigenkapitalquote von 40% festlegt; Finanz- und Steuerverbindlichkeiten werden entsprechend zugeordnet Die Allreal-Gruppe ist nur innerhalb der Schweiz tätig. Eine geografische Segmentierung nach Umsatz und Anlagevermögen entfällt deshalb. Allreal-Geschäftsbericht

67 Segmentinformationen Geschäftsjahr 2016 CHF Mio. Immobilien Generalunternehmung Total Segmente Holding/ Eliminationen Total Erfolgsrechnung Betrieblicher Ertrag Erfolg aus konzerninternen Dienstleistungen Direkter betrieblicher Aufwand Betriebsaufwand Aktivierte Eigenleistungen Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften EBITDA Abschreibungen und Wertberichtigungen Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Steueraufwand Unternehmensergebnis EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt Operative Marge in Prozent Ertrag aus Vermietung und Liegenschaftenverwaltung Abgewickeltes Projektvolumen Drittprojekte Abgewickeltes Projektvolumen Eigenprojekte Gesamtumsatz (gemäss interner Berichterstattung) abzüglich Umsatz aus konzerninternen Dienstleistungen Gesamtumsatz gegenüber Dritten (gemäss interner Berichterstattung) zuzüglich Überleitungsposition externe Berichterstattung Diverse Erträge Betrieblicher Ertrag Bilanz per Anlagevermögen Umlaufvermögen Total Aktiven Rückstellungen Übriges Fremdkapital (exkl. Finanzierung und Steuern) Finanzverbindlichkeiten Steuerverbindlichkeiten Total Fremdkapital Total zugeordnetes Eigenkapital Investitionen in Anlagevermögen EBIT exklusive Neubewertung in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit (Saldogrösse aus betrieblichem Ertrag, direktem betrieblichem Aufwand, aktivierten Eigen leistungen und Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften) 2 zur Erläuterung der Überleitungsposition vgl Die Zuordnung des Eigenkapitals auf die einzelnen Segmente entspricht der internen Finanzberichterstattung, die für die Generalunternehmung eine Eigenkapitalquote von 40% festlegt; Finanz- und Steuerverbindlichkeiten werden entsprechend zugeordnet Die Allreal-Gruppe ist nur innerhalb der Schweiz tätig. Eine geografische Segmentierung nach Umsatz und Anlagevermögen entfällt deshalb. Allreal-Geschäftsbericht

68 Anhang der Konzernrechnung 1 Grundlagen 1.1 Tätigkeit Die Allreal-Gruppe ist eine Immobiliengesellschaft mit ausschliesslicher Tätigkeit in der Schweiz und mit Konzentration im Wirtschaftsraum Zürich. Sie befasst sich mit der Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Port folios von Wohn- und Geschäftsliegenschaften und erbringt Verwaltungstätigkeiten sowohl für die eigenen Renditeliegenschaften als auch für Dritte (Geschäftsfeld Immobilien). Die Tätigkeit als Generalunternehmer umfasst die Projektentwicklung, die Realisation sowie den Kauf und Verkauf von Liegenschaften (Geschäftsfeld Generalunternehmung). Die Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) mit Sitz in Baar ZG ist an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert. Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG hat am 13. Februar 2018 die Konzernrechnung zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung durch die Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 20. April Rechnungslegung Die konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den nach einheitlichen Richt linien erstellten Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften per 31. Dezember Die Konzernrechnung wurde in Übereinstimmung mit den Inter na tional Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und steht im Einklang mit dem Kotierungsreglement sowie Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange und mit dem schweizerischen Ge setz. Es gelten die gleichen Rechnungslegungsgrundsätze wie für die Konzernrechnung Im Zusammenhang mit den Bewertungsunsicherheiten vgl Im Geschäftsjahr 2017 hat sich der Konsolidierungskreis der Allreal-Gruppe nicht verändert. In der Konzernrechnung 2017 hat Allreal die folgenden neuen IFRS-Standards und -Interpretationen erstmals angewendet: Standard/Interpretation Beschreibung Inkraftsetzung Anwendung ab Geschäftsjahr IAS 7 (Amendment) Disclosure Initiative 1. Januar IAS 12 (Amendment) Recognition of Deferred Tax Assets 1. Januar for Unrealised Losses Allreal-Geschäftsbericht

69 Diese IFRS-Änderungen haben keine wesentlichen Auswirkungen auf die Konzernrechnung. Es bestehen neue oder geänderte IFRS-Standards und -Interpretationen, die durch das IASB verabschiedet wurden, aber erst in einer späteren Rech nungsperiode in Kraft treten. Die Neuerungen oder Änderungen sind unter Angabe, ab welchem Geschäftsjahr die Anpassung bei Allreal in Kraft tritt, in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt. Standard/Interpretation Beschreibung Inkraftsetzung Anwendung ab Geschäftsjahr IFRS 2 (Amendment) Classification and Measurement of 1. Januar Share-based Payment Transactions IFRS 9 Financial Instruments: Classification 1. Januar and Measurement IFRS 15 Revenue from Contracts with 1. Januar Customers IAS 40 (Amendment) Investment Property 1. Januar IFRS 16 Leases 1. Januar IFRIC 23 Uncertainty over Income Tax Treatments 1. Januar IFRS 15 Der Standard enthält neue Grundsätze zur Umsatzlegung. Bis anhin erfolgte beim Verkauf von Entwicklungsliegenschaften die Umsatz- und Gewinnerfassung zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung der jeweiligen Entwicklungsliegenschafteneinheit. Ab dem 1. Januar 2018 wird Allreal die Umsatz- und Gewinnerfassung anteilsmässig ab dem Zeitpunkt der Beurkundung einer Entwicklungsliegenschafteneinheit entlang des Baufortschritts mit der POC-Methode vornehmen. Die Erfassung von Gewinnen aus Verkauf Entwicklungsliegenschaften, die am 31. Dezember 2017 zwar beurkundet, aber noch nicht eigentumsübertragen waren, werden in der Konzernrechnung 2018 erfolgsneutral dem Eigenkapital gutgeschrieben. Davon betroffen sind zwölf Einheiten der Überbauung am Kirschblütenweg in Basel und vier Einheiten der Überbauung Guggach im Umfang von CHF 2.1 Mio. (vor latenten Steuern). IFRS 16 Der Standard regelt die Grundsätze für den Ansatz, die Bewertung, den Ausweis und die Anhangangaben bezüglich Leasingverhältnissen. Langfristige Mietverträge von Liegenschaften fallen unter die Definitionen von IFRS 16 und sind mit einem Nutzungsrecht zu bilanzieren. Die detaillierten Auswirkungen von IFRS 16 auf die Konzernrechnung wurden noch nicht analysiert; eine vorzeitige Anwendung ist nicht geplant. Von den übrigen IFRS-Änderungen sind, abgesehen von zusätzlichen Offenlegungspflichten, keine wesentlichen Anpassungen zu erwarten. Allreal-Geschäftsbericht

70 1.3 Konsolidierungsmethode Tochtergesellschaften werden ab dem Erwerbszeitpunkt vollkonsolidiert, und zwar ab jenem Zeitpunkt, zu dem Allreal die Beherrschung erlangt. Die Beherrschung gilt als gegeben, wenn Allreal aufgrund aktuell bestehender Rechte die Möglichkeit hat, diejenigen Aktivitäten der Tochtergesellschaften zu steuern, die einen wesentlichen Einfluss auf deren Rendite haben. Im Weiteren bestehen aufgrund des Engagements Chancen und Risiken auf schwankende Renditen zugunsten Allreal, und die Verfügungsgewalt über die Tochtergesellschaft kann so genutzt werden, dass dadurch die Höhe der Rendite beeinflusst wird. Zum Datum, an dem die Beherrschung endet, werden Tochtergesellschaften dekonsolidiert. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt beim Kaufzeitpunkt nach der Erwerbs methode. Der Kaufpreis für einen Unternehmenserwerb bestimmt sich aus der Summe des Marktwerts der abgegebenen Vermögenswerte, der eingegangenen oder übernommenen Verbindlichkeiten und der von Allreal ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente. Transaktionskosten in Zusammenhang mit einem Unternehmenserwerb werden erfolgswirksam erfasst. Der aus einem Unternehmenserwerb entstehende Goodwill wird als Vermögenswert bilanziert und entspricht dem Summenüberschuss von Kaufpreis, Beitrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem Marktwert des zuvor gehaltenen Eigenkapitalanteils über den Saldo der zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventual verbindlichkeiten. Im Falle eines passiven Unterschiedsbetrags wird der Überschuss nach nochmaliger Beurteilung des Marktwerts des übernommenen Nettovermögens sofort erfolgswirksam erfasst. Alle konzerninternen Saldi, Erträge und Aufwendungen sowie unrealisierten Gewinne und Verluste aus konzerninternen Transaktionen werden vollständig eliminiert. 1.4 Konsolidierungskreis Gesellschaft Sitz Aktienkapital CHF Mio. Beteiligungsquote 2017 Beteiligungsquote 2016 Allreal Holding AG Baar Allreal Finanz AG Baar % 100% Allreal Generalunternehmung AG Zürich % 100% Allreal Home AG Zürich % 100% Allreal Office AG Zürich % 100% Allreal Toni AG Zürich % 100% Allreal Vulkan AG Zürich % 100% Allreal West AG Zürich % 100% Apalux AG Zürich % 100% Hammer Retex AG Cham % 100% Bülachguss AG Bülach % 100% Im Geschäftsjahr 2017 hat sich der Konsolidierungskreis der Allreal-Gruppe nicht verändert. Allreal-Geschäftsbericht

71 1.5 Segmentsberichterstattung Die Allreal-Gruppe wird in die beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung unterteilt, die eigene Segmente darstellen. Diese Darstellung entspricht dem Managementansatz, mit dem die Gruppenleitung als Entscheidungsträgerin die Ergebnisse der beiden Segmente auf Stufe Unternehmensergebnis vierteljährlich überwacht. Zur Überleitung der Segmentsberichterstattung auf die Gesamtergebnisrechnung vgl Das Geschäftsfeld Immobilien umfasst die Gesellschaften Allreal Home AG (Wohnliegenschaften), Allreal Office AG (Geschäftsliegenschaften), Allreal Toni AG (Toni-Areal in Zürich-West), Allreal Vulkan AG (Geschäftsliegenschaften in Zürich Altstetten), Allreal West AG (Wohn- und Geschäftsliegenschaften in Zürich-West), Apalux AG (Geschäfts- und Wohnliegenschaften) und die Liegenschaftenverwaltungstätigkeiten von Hammer Retex. Die Allreal Generalunternehmung AG und die Bülachguss AG entsprechen weitgehend zusammen mit den Generalunternehmertätigkeiten von Hammer Retex dem Geschäftsfeld Generalunternehmung. Die Tätigkeiten der Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) und der Allreal Finanz AG (konzerninterne Finanzierung) sind nicht auf Segmente zugeordnet, da aus deren Geschäftstätigkeit keine betrieblichen Erträge generiert werden. Sie werden in den Segmentsinformationen unter Holding/Elimina tionen aufgeführt. 2 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 2.1 Allgemeines Die Erstellung der Konzernrechnung verlangt Einschätzungen und Annahmen. Sie betreffen die ausgewiesenen Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverpflichtungen zum Zeitpunkt der Bilanzierung sowie Erträge und Aufwendungen während der Berichtsperiode. Die Bilanzierung erfolgt grundsätzlich zu Anschaffungskosten, mit Ausnahme der Anlageliegenschaften, die zu Marktwerten eingestellt sind. Für die wesentlichen Schätzungen und Annahmen vgl. nachfolgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze, insbesondere Wenn zu einem späteren Zeitpunkt derartige Einschätzungen und Annahmen, die zum Zeitpunkt der Bi lanzierung nach bes tem Wissen getroffen wurden, von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen in jenem Berichtsjahr angepasst, in dem sich die Situation geändert hat. Wesentliche Veränderungen werden in der Konzernrechnung offengelegt. Allreal-Geschäftsbericht

72 2.2 Derivative Finanzinstrumente Zur Reduktion des Zinsänderungsrisikos hat Allreal in der Vergangenheit Zinssatzswaps (Swaps) eingesetzt, die mit Beschluss des Verwaltungsrats am 6. Dezember 2016 vorzeitig aufgelöst wurden. Deren verbleibender negativer Wiederbeschaffungswert nach latenten Steuern in der Hedgingreserve wird über die ursprüngliche Restlaufzeit der Swaps über die Erfolgsrechnung amortisiert. 2.3 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften Der Ertrag aus vermieteten Anlageliegenschaften umfasst Nettomieterträge nach Abzug von Leerstandsausfällen und Inkassoverlus ten. Kosten für Baurechtszinsen, Verwaltung, Betrieb, Unterhalt und Reparaturen werden erfolgswirksam gesondert als direkter Aufwand für vermietete Anlage liegenschaften ausgewiesen. Mietzinsfreie Zeiten von Geschäftsflächen werden linear über die Mietvertragslaufzeiten verbucht. 2.4 Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften Die Gewinne und Verluste aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften entsprechen der Differenz zwischen dem erzielten Nettoerlös nach Abzug von Transaktionskosten und dem zuletzt bilanzierten Marktwert der veräusserten Liegenschaften. Der Erfolg wird zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahren erfolgswirksam realisiert. 2.5 Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften Die Neubewertung der Renditeliegenschaften und der Anlageliegenschaften im Bau zeigt die Veränderungen des Marktwerts des Immo bi lien portfolios. Grundlage bildet der Bericht des externen Liegenschaftenschätzers. Die der Neubewertung zugrunde liegende Liegenschaftenbewertung schliesst den Abzug von Transaktionskosten zum Zeitpunkt des Verkaufs aus. Weitere Ausführungen zur Bilanzierung von Anlageliegenschaften vgl Erfolg aus Generalunternehmung Der Erfolg aus Generalunternehmung umfasst den Erfolg aus Realisation Generalunternehmung (Drittprojekte), den Erfolg aus Verkauf Entwicklung (Eigenprojekte), aktivierte Eigenleistungen und diverse Erträge. Der Ertrag aus Realisation Generalunternehmung umfasst das während einer Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen für Dritte (Drittprojekte) und entspricht dem nach Massgabe des Baufortschritts abgegrenzten Total aller Projektkosten, Honorare und Gewinne aus Bautätigkeit nach der Percen tage of Completion Method (POC). Bei verlustbringenden Projekten wird der geschätzte Endverlust sofort erfolgswirksam in den Projektsaldi (Forderungen oder Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen) zurückgestellt. Als Ertrag aus Verkauf Entwicklung werden die realisierten und erhaltenen Verkaufserlöse für Entwicklungsliegenschaften (Eigenprojekte) zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahren, das heisst bei Eigentumsübertragung und Vollzug im Grundbuch einzelner Entwicklungsliegenschafteneinheiten, verbucht. Allreal-Geschäftsbericht

73 Mit der Umsatzerfassung werden auch die anteiligen Projektkosten und -gewinne mitberücksichtigt; vgl. 1.2 für Rechnungslegung ab dem 1. Januar Im direkten Aufwand aus Realisation Generalunternehmung und Verkauf Entwicklung sind sowohl die zeitlich abgegrenzten Projektkosten aller Drittprojekte enthalten, die von Unternehmern hinzugekauft wurden, als auch die kumulierten Anlagekosten inklusive aktivierter Eigenleistungen und anteiliger Gewinne für veräusserte Eigenprojekte. Aktivierte Eigenleistungen ergeben sich sowohl für Anlageliegenschaften im Bau als auch für Entwicklungsliegenschaften und werden erfolgswirksam zu Herstellkosten berücksichtigt, wenn eigene Projektarbeiten angefallen sind. 2.7 Überleitung Segmentsberichterstattung auf die Gesamtergebnisrechnung In der internen Berichterstattung wird das Unternehmensergebnis analog zur Segmentsberichterstattung dargestellt. Betreffend das Geschäftsfeld Generalunternehmung besteht eine Differenz zwischen der Segments berichterstattung und der Gesamtergebnisrechnung, und zwar in Bezug auf die Quantifizierung der Umsätze. Bei der Segmentsberichterstattung wird das abgewickelte Projektvolumen für sämtliche Dritt- und Eigenprojekte als massgebende Umsatzgrösse herangezogen. In der Gesamtergebnisrechnung werden die Umsätze aus Realisation Generalunternehmung und die Umsätze aus dem Verkauf von Entwicklungs liegenschaften gemäss 2.6 erfasst. In der Segmentsberichterstattung werden die für das Geschäftsfeld Immobilien abgewickelten Projektvolumen (konzern interner Umsatz) und für Eigenprojekte die Differenz zwischen abgewickeltem Projektvolumen und realisiertem Verkauf aus Entwicklung dargestellt. 2.8 Finanzaufwand / aktivierte Bauzinsen Die Zinsaufwendungen werden auf Basis der Effektivzinsmethode zeitlich abgegrenzt und erfolgswirksam belastet. Bei in Bau befindlichen Entwicklungsliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau werden die Fremdkapitalzinsen aktiviert. Der zugrunde liegende Fremdkapitalzins entspricht dem durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatz während der Berichtsperiode. 2.9 Anlageliegenschaften Die im Anlagevermögen bilanzierten Anlageliegenschaften teilen sich auf in Renditeliegenschaften (Wohn- und Geschäftsliegenschaften) und Anlage liegenschaften im Bau. Alle Anlageliegenschaften werden in Über einstim mung mit IAS 40 und IFRS 13 zum Fair Value bilanziert. Die Bewertung zum Zeitpunkt der Erst erfassung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive direkt zurechenbarer Transaktionskosten. Nach der Ersterfassung werden die Fair Values unter Verwendung der Discounted- Cashflow-Methode (DCF) regelmässig auf den Bilanzstichtag hin durch den externen Liegenschaftenschätzer ermittelt. Einzelheiten zur Bewertungsmethode Allreal-Geschäftsbericht

74 und zu den wesentlichen Annahmen vgl Zur Wertbestimmung der bestmöglichen Nutzungsart «Highest and Best Use» muss ein Projekt bewilligungsfähig, rechtskonform und finanziell möglich sein. Veränderungen des Fair Value werden unter Berücksichtigung latenter Steuern erfolgswirksam erfasst. Die kumulierte Differenz zwischen Anschaffungskosten und Fair Values aller Anlageliegenschaften mit Einbezug der darauf lastenden latenten Steuern wird im Eigenkapitalnachweis als Teil der Gewinnreserven (Neubewertungsreserven) ausgewiesen. Renditeliegen schaften, deren Buchwert nicht durch fortgesetzte Nutzung, sondern durch ein Veräusserungsgeschäft eingebracht werden soll, werden zu Fair Values separat als zur Veräusserung bestimmte Anlageliegenschaften im Umlaufvermögen ausgewiesen. Voraus setzung dafür ist, dass der Verkauf höchstwahrscheinlich ist und die Anlageliegenschaften in ihrem Zustand unmittelbar zum Abgang bereit sind. Damit ein Verkauf als hoch wahrscheinlich eingestuft werden kann, muss er erwartungsgemäss innerhalb eines Jahres stattfinden. Damit Projekte den Anlageliegenschaften im Bau zugeordnet werden, muss die Realisierung für das Portfolio der Anlageliegenschaften bestimmt sein, was einen diesbezüglich protokollierten Entscheid des Verwaltungsrats voraussetzt. Im Weiteren müssen Aufwendungen und Erträge zuverlässig schätzbar sein, damit eine Schätzung des Fair Value durchgeführt werden kann, und für das Projekt liegen eine Baubewilligung und eine Baufreigabe vor, die von Dritten nicht mehr angefochten werden können Entwicklungsliegenschaften Die im Umlaufvermögen bilanzierten Entwicklungsliegenschaften beinhalten Entwicklungsreserven, angefangene Bauten sowie fertiggestellte Liegenschaften, die noch nicht an Dritte veräussert wurden. Sofern die in 2.9 erwähnten Kriterien für Anlageliegenschaften im Bau nicht erfüllt sind, werden solche Projekte als Entwicklungsliegenschaften in die Bilanz eingestellt. Die Bilanzierung der Entwicklungsliegenschaften erfolgt nach IAS 2, wonach diese Liegenschaften zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellkosten oder einem tie feren realisierbaren Nettoveräusserungswert in die Konzernrechnung ein gestellt werden. Dieser entspricht dem geschätzten Verkaufspreis abzüglich bis zur Veräusserung noch zu erwartender Projekt-, Bau- und Verkaufskosten. Eine allfällige Wertberichtigung wird im direkten Aufwand aus Verkauf Entwicklung berücksichtigt. In den Entwicklungsreserven werden bereits im Eigentum von Allreal befind liche Grundstücke oder Anzahlungen für geplante Landkäufe sowie Drittkos ten (nicht aber Eigenleistungen) aktiviert, wenn mit der Realisierung des Projekts gerechnet wird, die Ausführungsarbeiten aber noch nicht begonnen haben. Als angefangene Bauten werden Projekte in Ausführung bilanziert, deren bauliche Vollendung noch nicht abgeschlossen ist, bei denen die objektspezifische Gesamtabrechnung noch nicht vorliegt und die Eigentumsübertragung an Dritte noch nicht vollständig erfolgt ist. Realisierte und baulich abgeschlossene sowie unmittelbar zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften an Dritte werden als fertiggestellte Liegenschaften ausgewiesen. Allreal-Geschäftsbericht

75 2.11 Übrige Sachanlagen Die Bewertung der übrigen Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungs- beziehungsweise Her stellkosten abzüglich betriebsnotwendiger Abschreibungen, gegebenenfalls vermindert durch zusätzliche Abschreibungen infolge Wertverminderungen. Die geschätzte Nutzungsdauer von Betriebs- und Geschäfts einrichtungen beträgt vier bis fünf Jahre sowie drei Jahre für die IT-Infrastruktur. Die in den übrigen Sachanlagen aktivierten Kunst gegenstände werden nicht abgeschrieben. Die Abschreibungen werden linear vorgenommen Immaterielle Anlagen Der Goodwill aus Akquisitionen entspricht dem Summenüberschuss vom Kaufpreis, dem Beitrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem Marktwert des zuvor bereits gehaltenen Eigenkapital anteils über den Saldo der zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten. Ein Goodwill wird nicht amortisiert, sondern einem jährlichen Impairment-Test unterzogen. Bei den anderen immateriellen Anlagen handelt es sich um Software und IT- Entwicklungen, die zu Anschaffungskosten erfasst sind und ab dem Zeitpunkt der Inanspruchnahme linear über die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei Jahren zulasten der Erfolgsrechnung abgeschrieben werden Finanzanlagen Finanzanlagen beinhalten langfristige Darlehen im Rahmen der üblichen Geschäftstätigkeit und Vorfinanzierung von Mieterausbauten. Die Darlehen werden nach der Amortised Cost Method bilanziert, sind frei verfügbar und nicht verpfändet Kurzfristige Forderungen Forderungen aus Bautätigkeit für Dritte werden nach dem Nettoprinzip bi lanziert, das heisst, erhaltene Anzahlungen der Bauherren und Teilabrechnungen aus der Bautätigkeit werden miteinander verrechnet (Auftragssaldi). Positive Nettopositionen werden unter Forderungen aus Lieferungen und Leis tungen, negative Nettopositionen unter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen, vgl. auch 2.6. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Forderungen werden zum Nominalwert abzüglich notwendiger Wertberichtigungen für nicht einbringbare Forderungen ausgewiesen. Die Wertberichtigungen basieren auf einer Einzelbeurteilung der Forderung unter Berücksichtigung von hinterlegten Sicherheiten und beziehen zudem entsprechende historische Erfahrungswerte mit ein. Alle kurzfristigen Forderungen sind frei verfügbar und nicht verpfändet Liquide Mittel Die flüssigen Mittel beinhalten Kassenbestände, Sichtguthaben bei Banken so wie kurzfristige Festgeldanlagen mit einer maximalen Laufzeit von 90 Tagen. Der Ausweis erfolgt zum Nominalwert. Allreal-Geschäftsbericht

76 2.16 Aktienkapital / Eigene Aktien Das Aktienkapital der Allreal Holding AG wird als Eigenkapital ausgewiesen, da keine Rückzahlungspflicht und keine Dividendengarantie bestehen. Emissionskosten, die bei einer Kapitalerhöhung anfallen und direkt der Ausgabe der neuen Aktien zuordenbar sind, werden mit den Kapitalreserven im Eigenkapital ver rechnet. Das mit Kapitalerhöhungen oder durch Konversion Wandelanleihe einbezahlte Agio wird in den Kapitalreserven bilanziert. Eigene Aktien können durch die Allreal Holding AG oder durch eine ihrer Gruppengesellschaften am Bilanzstichtag gehalten werden. Diese werden zu Anschaffungskosten direkt mit dem Eigenkapital verrechnet und als separate Position im Konzerneigenkapitalnachweis aufgeführt. Gewinne und Verluste aus Transaktionen mit eigenen Aktien werden in den übrigen Gewinnreserven des Eigenkapitals berücksichtigt Obligationenanleihen Obligationenanleihen werden bei der Emission nach Abzug der Transaktions kosten zum erhaltenen Gegenwert bilanziert. Die Differenz zwischen bilanzierten Finanzverbindlichkeiten und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Obligationenanleihen nach der Effektivzins methode erfolgswirksam amortisiert Verbindlichkeiten aus Finanzierung Die Finanzschulden beinhalten neben den Obligationenanleihen grundpfandgesicherte Bankkredite und werden in Übereinstimmung mit IAS 1 als langfris tige Finanz verbindlichkeiten erfasst, sofern die vertraglich vereinbarte Restlaufzeit in den Kreditverträgen grösser als zwölf Monate ist. Alle anderen Finanz verbindlichkeiten werden als kurzfristige Bankschulden bilanziert, auch Amortisationszahlungen, die innerhalb von zwölf Monaten nach Bilanzstichtag fällig werden. Die Bewertung aller Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu den fortgeführten Anschaffungswerten Rückstellungen Rückstellungen werden in dem Masse vorgenommen, als entsprechende Verpflichtungen per Bilanzstichtag bestehen und deren Ereignis in der Vergangenheit liegt. Im Weiteren kann die Höhe zuverlässig geschätzt werden, und die Eintretenswahrscheinlichkeit wird höher eingestuft als die des Nichteintretens. Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine In anspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt. Die Bewertung erfolgt zum bestmöglichen Schätzwert jenes Betrags, der zur Erfüllung der Verpflichtungen zum Bilanzstichtag erforderlich ist. Falls der Effekt wesentlich ist, werden Rückstellungen diskontiert Kurzfristige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Bautätigkeit für Dritte werden nach dem Nettoprinzip bilanziert, das heisst, erhaltene Anzahlungen der Bauherren und Teilabrech nungen aus der Bautätigkeit werden miteinander verrechnet (Auftragssaldi). Negative Nettopositionen werden unter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, positive Nettopositionen unter Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen. Allreal-Geschäftsbericht

77 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Verbindlichkeiten (passive Rechnungsabgrenzungen), die innerhalb eines Jahres fällig werden, werden zum Nominalwert ausgewiesen. Die unverzinslichen Zahlungen (Reservationsgebühren und Anzahlungen) von zukünftigen Eigentümern von Entwicklungsliegenschafteneinheiten werden bis zur Eigentumsübertragung als separate Position des Fremdkapitals ausgewiesen Leasing Leasingverträge werden als finanzielles Leasing bilanziert, wenn im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen des Leasingobjekts auf Allreal übergehen. Die Klassifizierung erfolgt zu Beginn des Leasingverhältnisses. Bei der Ersterfassung wird das Leasingobjekt zum tieferen Wert des Barwerts der Leasingzahlungen oder zum Verkehrswert aktiviert. Die Leasingraten werden in Zins- und Tilgungsbeträge aufgeteilt. Der Leasinggegenstand wird über die geschätzte Nutzungs- oder die kürzere Leasingdauer abgeschrieben. Geldströme für operatives Leasing werden direkt zum Zahlungszeitpunkt erfolgswirksam berücksichtigt Impairment Beim Vorliegen von Anhaltspunkten, dass die Werthaltigkeit von Sachanlagen und immateriellen Anlagen beeinträchtigt ist, wird ein Impairment- Test durchgeführt und der realisierbare Wert geschätzt. Der realisierbare Wert ist der tiefere Betrag zwischen Nutz- und Verkehrswert abzüglich Verkaufskosten. Eine allfällige Differenz zwischen dem Aktivum und dem realisierbaren Wert wird erfolgswirksam abgeschrieben und im Anhang der Konzernrechnung separat ausgewiesen Steuern Die in der Gesamtergebnisrechnung aufgeführte Position des Steueraufwands umfasst laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit, latente Steuern aus Neubewertung und übrige latente Steuern. Die laufenden Steuern aus Geschäftstätigkeit umfassen die geschuldeten Ertragssteuern des Geschäftsjahrs sowie angefallene Grundstückgewinnsteuern aus der Fertigstellung und dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften (Geschäftsfeld Generalunternehmung) und der Veräusserung von Anlage liegenschaften (Geschäftsfeld Immobilien). Die laufenden Ertragssteuern werden nach Berücksichtigung von steuerlich verwendbaren Verlustvorträgen und unter Zugrundelegung der jeweils gül tigen Steuerordnung anhand der von den einzelnen Gruppengesellschaften ausgewiesenen Ergebnisse ermittelt und unter den kurzfristigen Steuerverbindlichkeiten bilanziert. Latente Steuern werden nach der Balance Sheet Liability Method ermittelt und zu den am Bilanzstichtag gültigen beziehungsweise angekündigten Steuersätzen berechnet. Veränderungen der latenten Steuern werden, mit Ausnahme jener im Vorjahr auf den Wieder beschaffungswerten der Cashflow Hedges und der über das Allreal-Geschäftsbericht

78 Eigenkapital verbuchten Veränderungen der Personalvorsorge, erfolgswirksam verbucht. Latente Steuerverbindlichkeiten berücksichtigen die er trags- und grundstückgewinnsteuerlichen Abweichungen zwischen der Bewertung für die Zwecke der Konzernrechnung und der jeweils gültigen steuerlichen Bewertung einzelner Aktiven und Passiven. Dabei wird auf grundsätzlich allen Abweichungen, die zu zeitlichen Verschiebungen in der Besteuerung führen, eine latente Steuer berechnet. Für die Höherbewertung von Anlage liegenschaften (positive Differenz zwischen Anschaffungskosten und Markt wert) kommt ein individueller Steuersatz zur Anwendung, wobei für jede einzelne Anlage liegenschaft eine realistische Haltedauer festgelegt wird. Latente Steuerguthaben aus steuerlichen Verlustvorträgen und Tiefer bewertung von Anlageliegenschaften (negative Differenz zwischen Steuer wert und Marktwert) werden aktiviert, wenn ihre Verwertbarkeit mit zukünftigen steuerbaren Erträgen gesichert erscheint Personalvorsorge Mitarbeitende der Allreal Generalunternehmung AG sind für die BVG-obligatorische und -überobligatorische Personalvorsorge bei der Pensionskasse Allreal versichert, während sich Mitarbeitende der Hammer Retex AG für die berufliche Vorsorge der Sammelstiftung einer Schweizer Versicherung angeschlossen haben. Die Pensionskasse Allreal ist eine rechtlich selbständige Vorsorgeeinrichtung, die nach schweizerischem Recht auf dem Beitragsprimat basiert. Aufgrund von IAS 19 qualifizieren sich diese Vorsorgepläne als leistungsorientierte Pläne. Das Vermögen und die Verpflichtungen dieser Pläne werden halbjährlich durch einen externen Versicherungsmathematiker neu ermittelt. Gemäss IAS 19 (revised) wird das Planvermögen zum Fair Value und werden die Verbindlichkeiten gemäss der Methode der Einmalprämien (Projected Unit Credit Method) bewertet. Der Vorsorgeaufwand besteht aus einer Dienstzeit- und einer Nettozinskom ponente, die erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst werden, sowie einer Neubewertungskomponente, die versicherungsmathematische Gewinne und Verluste enthält und im übrigen Gesamtergebnis als Veränderung Personalvorsorge verbucht wird. Für einen Teil der Mitarbeitenden besteht zudem eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung, die gemäss IAS 19 als Beitragsprimat qualifiziert wird. Die in der Berichtsperiode ausgewie senen Aufwendungen entsprechen den geleisteten Zahlungen des Arbeit gebers Aktienbasierte Vergütungen Den Mitgliedern der Gruppenleitung kann ein Teil der variablen Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG ausgerichtet werden. Über die erste Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte sofort verfügen. Die zweite Hälfte wird ihm in zwei Jahren zur Verfügung zugewiesen, sofern das Arbeitsverhältnis unge- Allreal-Geschäftsbericht

79 kündigt ist. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des mit der Aktienzuteilung resultierenden Betrags wird über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Die Bewertung der Aktien erfolgt zum Verkehrswert im Gewährungszeitpunkt Unternehmensergebnis je Aktie Der Reingewinn je Aktie errechnet sich aus der Division des Unternehmensergebnisses durch den gewichteten Mittelwert der Anzahl ausstehender Aktien während der Berichtsperiode. Der verwässerte Gewinn je Aktie berücksichtigt zusätzliche Aktien, die durch die Ausübung von Options- oder Wandelrechten entstehen können und einen Verwässerungseffekt zur Folge haben Konzerngeldflussrechnung Als Fonds werden flüssige Mittel (Kassenbestände, Post- und Bankguthaben) sowie kurzfristige Festgeldanlagen mit einer maximalen Laufzeit von 90 Tagen verwendet. Der Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit setzt sich zusammen aus dem betrieblichen Geldfluss vor Veränderung des Netto umlaufvermögens (NUV), den Veränderungen des NUV (ohne flüssige Mittel und kurzfris tige Steuerverbindlichkeiten) sowie den bezahlten Finanzkosten, erhaltenen Finanz erlösen und den bezahlten Ertrags- und Grundstück gewinnsteuern. Die Geldflüsse aus Investitionsund Finanzierungstätigkeiten sind gesondert dargestellt Fremdwährungen Die Tätigkeit der Allreal-Gruppe beschränkt sich auf die Schweiz. Es bestehen weder Aktiven noch Verbindlichkeiten in Fremdwährungen. Alle Gruppen gesellschaften erstellen ihre Jahresrechnung in Schweizer Franken, womit aus der Konsolidierung keine Umrechnungsdifferenzen entstehen Bewertungsunsicherheiten Anlageliegenschaften Allreal hält Anlageliegenschaften mit einem Buchwert per 31. Dezember 2017 von CHF Mio. ( : CHF Mio.). Die Anlageliegenschaften sind zum Marktwert bewertet, der auf Basis der Dis coun ted- Cash flow- Methode (DCF) ermittelt wird. Die DCF-Methode basiert auf verschiedenen Schätzungen und Annahmen, wobei das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben hergeleitet wird. Die Marktwerte berücksichtigen keine Transaktionskosten bei Veräus serung. Die per 31. Dezember 2017 zum Fair Value bilanzierten Renditeliegenschaften von CHF Mio. ( : CHF Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau von CHF 25.4 Mio. ( : CHF 69.5 Mio.) qualifizieren sich als Fair Values der Kategorie 3. In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungstechniken oder -prozessen und keine Verschiebungen innerhalb der Fair-Value-Kategorien. Die zukünftigen Mietzinseinnahmen werden auf Basis aktueller Vertragsmie ten und jährlicher Soll-Mieteinnahmen prognostiziert. Im Fall auslaufender Geschäftsmietverträge wird eine aus aktueller Sicht nachhaltige und orts übliche Marktmiete eingesetzt. Bei mieterseitigen Verlängerungsoptionen kommt in der Regel der Allreal-Geschäftsbericht

80 tiefere Mietzins zwischen Markt- und Vertragsmiete zur Anwendung. Im Fall unbefristeter Mietverträge werden bei deut licher Abweichung der Vertragsmieten vom Marktniveau im Exitjahr ebenfalls nachhaltige Marktmieten eingesetzt. Im Weiteren werden objektspezi fische Annahmen zu temporären und strukturellen Leerständen getroffen, die in die Marktwertermittlung einfliessen. Bewirtschaftungs- und Gebäudekosten basieren grundsätzlich auf den jeweiligen Liegenschaftenabrechnungen und beinhalten nicht umlagefähige Betriebs- und Unterhaltskosten sowie zukünftige Instandsetzungskosten anhand der mehrjährigen Jahresbudgets von Allreal. Diese Kosten berücksichtigen sowohl Kosten zur Substanzerhaltung, die das der Bewertung zugrunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichert, als auch wertvermehrende Investitionen, die zukünftige Mehrerträge gene rieren. Die Diskontierung erfolgt für jede Anlageliegenschaft objektspezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment. Die Teuerung wird in den prognostizierten Zahlungsströmen berücksichtigt. Die Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze orientieren sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen zuzüglich eines spezifischen Risikozuschlags. Sollten die tatsächlichen Marktmieten in den Folgejahren tiefer ausfallen, als in den DCF-Bewertungen prognostiziert, kann dies zu einer Anpassung der Fair Values führen. In Kombination mit steigenden Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätzen würde sich ein solcher Abwertungseffekt auf die An lageliegenschaften noch verstärken. Bei den Anlageliegenschaften im Bau werden zukünftige Mietzinseinnahmen ebenfalls aufgrund ortsüblicher Marktmieten oder bereits vertraglich vereinbarter Mieten ermittelt. Auf der Kostenseite werden mithilfe von Investi tionsrechnungen, zeitlichem Verlauf der Bauphasen und Kostenprognosen die Aufwendungen ermittelt. Sofern die tatsächlichen Baukosten und Mietzinseinnahmen in den Folgeperioden von den Schätzungen und Planwerten abweichen, kann eine Anpassung der Fair Values notwendig sein, vgl. auch 4.1. Entwicklungsliegenschaften Allreal hält per 31. Dezember 2017 Entwicklungsliegenschaften mit einem Buchwert von CHF Mio. ( : CHF Mio.). Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellkosten inklusive Eigen leistungen für angefangene Bauten abzüglich Wertberichtigungen für Wertverminderungen. Spätestens am Bilanzstichtag wird für alle Entwicklungsprojekte ein Impairment-Test durchgeführt, indem die aufgelaufenen und die zukünf tigen Kosten dem realisierbaren Wert gegenübergestellt werden. Auf der Kostenseite werden unter anderem aufgrund von Investi tionsrechnungen, des zeitlichen Verlaufs der Projekte und von Kosten prognosen die Aufwendungen ermittelt. Die Erlöse basieren auf Marktein schätzungen, Erfahrungswerten und bisherigen Verkaufserfolgen. Sofern die tatsächlichen Baukosten und Verkaufserlöse in den Folgeperioden von den Schätzungen und Planwerten abweichen, kann eine Anpassung der Buchwerte notwendig sein. Allreal-Geschäftsbericht

81 Steuern Allreal verfügt über wesentliche latente Steuerguthaben von CHF 23.3 Mio. ( : CHF 34.6 Mio.) und -verbindlichkeiten von CHF Mio. ( : CHF Mio.), die hauptsächlich auf Bewertungsunterschiede bei den Anlageliegenschaften anfallen, vgl Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Anlageliegenschaften wurde für jede Liegenschaft eine Resthaltedauer geschätzt. Sollte die effektive Haltedauer der Anlageliegenschaften nicht der angenommenen Haltedauer entsprechen, kann sich bei Veräusserung eine Steuerlast ergeben, die erheblich von den abgegrenzten latenten Steuern abweicht Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung Allreal verfügt über ein umfassendes Managementsystem (PAQ). Dieses beschreibt sämtliche übergeordneten Prozesse und die dazugehörenden Kontrollen und integriert die Aufgaben der Führung, die operativen Prozesse sowie die Unterstützungsprozesse. Das PAQ deckt auch nicht finanzielle Prozesse ab. Daneben besteht ein dokumentiertes internes Kontrollsystem zur Buchführung und zur finanziellen Berichterstattung, um das Risiko einer wesentlichen Falschdarstellung in der Jahresrechnung zu vermeiden beziehungsweise zu vermindern oder aufzudecken. Die Kontrollen zur finanziellen Bericht erstattung richten sich nach dem COSO-Rahmenkonzept. Der Verwaltungsrat beurteilt vierteljährlich die von der Gruppenleitung erstellte Risikobeurteilung auf Unternehmensstufe (Identifikation, Quantifizierung, Kontrolle und Steuerung). Die Risikobeurteilung hat insbesondere die Zuverlässigkeit und Vollständigkeit von finanziellen Informationen (Ordnungsmässigkeit), die Vermögenssicherung, die Einhaltung von Gesetzen, Bestimmungen und Verträgen sowie die Gefahr von Bilanzbetrügereien explizit zu berücksichtigen. Um die Übereinstimmung des Konzernabschlusses der Allreal-Gruppe mit den anzuwendenden Rechnungslegungsregeln und die Ordnungsmässigkeit der Berichterstattung zu gewährleisten, sind wirksame interne Kontroll- und Steuerungssysteme eingerichtet. Bei der Bilanzierung und Bewertung werden zukunftsgerichtete Einschätzungen und Annahmen getroffen. Schätzungen und Annahmen, die ein wesentliches Risiko in Form einer Anpassung der Buchwerte von Vermögen und Schulden innerhalb des nächsten Geschäftsjahrs darstellen, sind unter den einzelnen Positionen im Anhang dargestellt, vgl Allreal-Geschäftsbericht

82 3 Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung 3.1 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften CHF Mio Mietertrag aus Wohnliegenschaften Mietertrag aus Geschäftsliegenschaften Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften Der Mietertrag ermittelt sich wie folgt: Soll-Mietertrag Leerstandsausfall Inkassoverluste und Ertragsausfälle aus mietfreien Zeiten Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2017 gesamthaft 2.6% des Soll-Mietertrags (2016: 5.1%), aufgeteilt auf die Wohnliegenschaften mit 1.6% und die Geschäftsliegenschaften mit 2.8% (2016: 2.4% bzw. 5.7%). Im Übrigen setzt sich der Mietertrag wie folgt zusammen: CHF Mio auf durchgehend gehaltenen Wohnliegenschaften auf durchgehend gehaltenen Geschäftsliegenschaften auf Zukäufen und Eigenentwicklungen auf verkauften Liegenschaften Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften CHF Mio Verwaltungs- und Betriebsaufwand Wohnliegenschaften Verwaltungs- und Betriebsaufwand Geschäftsliegenschaften Unterhalts- und Reparaturaufwand Wohnliegenschaften Unterhalts- und Reparaturaufwand Geschäftsliegenschaften Liegenschaftenaufwand Der Liegenschaftenaufwand betrifft ausschliesslich die Renditeliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien. Allreal-Geschäftsbericht

83 Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand setzt sich wie folgt zusammen: CHF Mio Verwaltungshonorare und -kosten Versicherungen, Gebühren und Abgaben Hauswartung Übriger Aufwand und Nebenkosten (Eigentümerlasten) Verwaltungs- und Betriebsaufwand Der Liegenschaftenaufwand für nicht vermietete Objekte belief sich im Jahr 2017 auf CHF 0.5 Mio. (2016: CHF 0.6 Mio.). 3.3 Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung CHF Mio Ertrag aus Verwaltung und Bewirtschaftung Ertrag aus Verkauf und Vermittlung Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften CHF Mio Verkaufserlös Transaktionskosten aus Verkauf Bilanzwert = Marktwert am des Vorjahrs Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften In der Berichtsperiode wurden keine Renditeliegenschaften verkauft. In der Vorjahresperiode wurden vier Liegenschaften mit einem Verkaufserfolg von CHF 5.6 Mio. veräussert. 3.5 Erfolg aus Generalunternehmung CHF Mio Ertrag aus Realisation Generalunternehmung Direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung Erfolg aus Realisation Generalunternehmung Ertrag aus Verkauf Entwicklung Direkter Aufwand aus Verkauf Entwicklung Erfolg aus Verkauf Entwicklung Aktivierte Eigenleistungen Diverse Erträge Erfolg aus Generalunternehmung Allreal-Geschäftsbericht

84 Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung setzt sich aus Architektur- und Generalunternehmerhonoraren (CHF 27.1 Mio.) und Gewinnen aus Bautätigkeit (CHF 23.5 Mio.) zusammen (2016: CHF 29.3 Mio. / CHF 16.9 Mio.). Demgegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen von CHF 5.6 Mio. für Garantie - auf wendungen, Bauversicherungen und -garantien, Erfüllungsgarantien, Delkredere sowie Drittaufwand aus Offerten (2016: CHF 3.5 Mio.). Im Geschäftsjahr 2017 wurden bei den Projekten Fangleten-/Solistrasse Bülach (CHF 29.7 Mio.), Guggach Zürich (CHF 30.3 Mio.), Pfruendmatt Mettmenstetten (CHF 8.6 Mio.), Lerchenbergstrasse Erlenbach (CHF 15.7 Mio.), Stauffacher Steinen (CHF 1.7 Mio.) und Cholplatz Bülach (CHF 0.4 Mio.) Grundstücke zu Eigentum an Dritte übertragen, woraus Verkaufsgewinne von CHF 11.8 Mio. resultierten (2016: acht Projekte/CHF 34.6 Mio.). In den diversen Erträgen sind Honorare für die Tätigkeit von Projektentwicklungen Dritter von CHF 0.6 Mio. sowie übrige Erfolge aus Kommissionen und Dienstleistungen für Dritte von CHF 0.5 Mio. und Mieterträge von Entwicklungsliegenschaften im Umfang von CHF 1.3 Mio. enthalten. 3.6 Personalaufwand CHF Mio Löhne und Gehälter Sozialleistungen Personalvorsorge Aktienbasierte Vergütungen Übriger Personalaufwand Personalaufwand Im Personalvorsorgeaufwand ist ein Aufwand in Höhe von CHF 4.5 Mio. aus der Anwendung von IAS 19 berücksichtigt (2016: CHF 4.2 Mio.), vgl Der übrige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalierte Spesen von Mitarbeitenden (CHF 1.5 Mio.), Aus- und Weiterbildung (CHF 0.2 Mio.), Kosten für Rekrutierung neuer Mitarbeitender (CHF 0.1 Mio.) sowie weitere direkt zurechenbare Mitarbeiteraufwendungen (CHF 0.5 Mio.). Am Bilanzstichtag betrug der Personalbestand 274 Mitarbeitende, entsprechend 259 Vollzeitstellen ( : 292 Mitarbeitende / 276 Vollzeitstellen). 3.7 Übriger Betriebsaufwand CHF Mio Informatikaufwand Mietaufwand Beratungs- und Rechtsaufwand Verwaltungsaufwand Kapitalsteuern Übriger allgemeiner Betriebsaufwand Übriger Betriebsaufwand Allreal-Geschäftsbericht

85 Der Mietaufwand betrifft Geschäftsräumlichkeiten und Parkplätze in Zürich, Basel, Bern, Cham und St. Gallen. Für den Sitz in Zürich besteht ein Mietvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Januar 2021 und einem jähr lichen Mietzins von CHF 2.7 Mio. Die Mietverträge für die anderen Standorte mit jährlichen Mietzinsen von CHF 0.7 Mio. haben fixe Laufzeiten bis maximal Januar CHF Mio Mietverpflichtungen bis 1 Jahr Mietverpflichtungen 2 3 Jahre Mietverpflichtungen 4 5 Jahre Mietverpflichtungen über 5 Jahre Total Im Verwaltungsaufwand sind Kosten für Unternehmenskommunikation, Telekommunikation, Sachversicherungen und Büromaterial berücksichtigt. Der übrige allgemeine Betriebsaufwand enthält im Wesentlichen Kosten für Betrieb, Unterhalt und Reparaturen von Betriebseinrichtungen sowie Porti und Kosten aus Vorsteuerkürzungen der Mehrwertsteuer. 3.8 Finanzertrag CHF Mio Zinsertrag aus Finanzanlagen Finanzertrag Finanzaufwand CHF Mio Aufwand für Derivate Zinsaufwand für Obligationenanleihen Zinsaufwand für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Aktivierte Bauzinsen Finanzaufwand Der Aufwand für Derivate steht im Zusammenhang mit dem Recycling der Hedgingreserven, wovon der Erfolgsrechnung in der Berichtsperiode CHF 13.3 Mio. als nicht liquiditätswirksamer Aufwand belastet werden. Der Zinsaufwand für Obligationenanleihen enthält bezahlte und abgegrenzte Zinsen per Bilanzstichtag von CHF 8.7 Mio. (2016: CHF 9.4 Mio.) und die Amortisation zwischen Schuldkomponenten und Rückzahlungsbeträgen von CHF 0.3 Mio. (2016: CHF 0.2 Mio.). Allreal-Geschäftsbericht

86 Die aktivierten Bauzinsen von CHF 0.4 Mio. (2016: CHF 0.6 Mio.) teilen sich auf in im Bau befind liche Entwicklungsliegenschaften (CHF 0.0 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 0.4 Mio.) unter Verwendung eines durchschnittlichen Zins satzes von 0.85% (2016: %). Der durchschnittliche Zinssatz auf den ausstehenden Finanzverbindlichkeiten beträgt 1.53%, mit einer durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten von 49 Monaten (2016: 1.67% und 36 Monate) Unternehmensergebnis / Eigenkapital (NAV) je Aktie Anzahl ausstehende Aktien am 1. Januar ( 000 Stück) Veränderung Bestand eigene Aktien ( 000 Stück) Anzahl ausstehende Aktien am 31. Dezember ( 000 Stück) Durchschnittliche Anzahl ausstehende Aktien (in 000 Stück) Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt (CHF Mio.) Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften (CHF Mio.) Latente Steuern auf Neubewertungserfolg (CHF Mio.) Unternehmensergebnis inkl. Neubewertungseffekt (CHF Mio.) Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt (CHF) Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt (CHF) Verwässertes Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt (CHF) exkl. Neubewertungseffekt (CHF) Bedingt durch die aktienbasierten Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung ergibt sich ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmens ergebnis pro Aktie. Für diese Berechnung erhöht sich die Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien von auf Aktien. CHF Mio Ausstehende Aktien (in 000 Stück) am 31. Dezember Konzerneigenkapital am 31. Dezember (CHF Mio.) Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern (CHF) Konzerneigenkapital plus Rückstellung für latente Steuern abzüglich latente Steuerguthaben (CHF Mio.) Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern (CHF) Der Börsenkurs lag am Jahresende bei CHF ( : CHF ). Dies entspricht einem Aufschlag von 21.9% gegenüber dem Eigenkapital je Aktie nach latenten Steuern von CHF ( : Aufschlag 15.5%). Allreal-Geschäftsbericht

87 3.11 Personalvorsorge Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institutionen verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern zusammen. Ihm obliegen die Festlegung und die Umsetzung der Anlagestrategie. Die Planteilnehmer sind gegen die wirtschaftlichen Folgen von Alter, Invalidität und Tod versichert; das BVG schreibt diesbezüglich Mindestleistungen vor. Die Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung werden anteilig von Arbeit geber und Arbeitnehmer geleistet; sie basieren auf dem versicherten Lohn und sind abhängig vom Alter der Planteilnehmer. Den individuellen Sparkonten werden Vorsorgebeiträge und jährliche Zinsen gutgeschrieben. Bei Pen sionierung wird das Sparkonto eines Planteilnehmers entweder ausbezahlt oder basierend auf einem reglementarisch festgelegten Umwandlungssatz in eine Altersrente umgewandelt. Daneben werden auch Leistungen bei einer langfristigen Erwerbsunfähigkeit ausgerichtet. Alle versicherungstechnischen Risiken, bestehend aus demografischen Risiken (Lebenserwartung) und finanziellen Risiken (Rendite des Planvermögens oder Entwicklung von Löhnen und Renten), werden durch die Vorsorgeeinrichtung getragen und durch den Stiftungsrat regelmässig beurteilt. Bei Eintreten einer Unterdeckung gemäss BVG können verschiedene Massnahmen ergriffen werden. Dabei stehen die Erhöhung der laufenden Beiträge, zusätzliche Sanierungsbeiträge durch den Arbeitgeber oder die Veränderung der Umwandlungssätze im Vordergrund. Entwicklung Vorsorgeverpflichtungen und Vorsorgevermögen CHF Mio Barwert der Vorsorgeverpflichtungen Beizulegender Zeitwert des Vorsorgevermögens Netto-Vorsorgeguthaben/-verpflichtung Der Aufwand der leistungsorientierten Versicherungspläne setzt sich wie folgt zusammen: CHF Mio Laufender Dienstzeitaufwand Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand Dienstzeitaufwand Nettozinsertrag Personalvorsorge In der Erfolgsrechnung erfasster Vorsorgeaufwand In der Berichtsperiode gab es keinen nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand. (2016: CHF 1.2 Mio.) Allreal-Geschäftsbericht

88 Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen CHF Mio Barwert der Vorsorgeverpflichtungen am 1. Januar Laufender Dienstzeitaufwand Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand Zinsaufwand Beiträge der Versicherten Ausbezahlte Leistungen Versicherungsprämien Versicherungsmathematische Verluste/(Gewinne) Barwert der Vorsorgeverpflichtungen am 31. Dezember Veränderungen des Vermögens der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten CHF Mio Vermögen der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten am 1. Januar Rendite auf Planvermögen (exkl. Zinsertrag) Zinsertrag Beiträge des Arbeitgebers Beiträge der Versicherten Ausbezahlte Leistungen Versicherungsprämien Vermögen der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten am 31. Dezember Die Planaktiven teilen sich per Bilanzstichtag wie folgt auf die einzelnen Anlagekategorien auf: CHF Mio in % in % Flüssige Mittel Eigenkapitalinstrumente (Aktien) Forderungsinstrumente (Obligationen) Übrige Aktiven Auf aktiven Märkten gehandelte Anlagen Immobilien Auf aktiven Märkten nicht gehandelte Anlagen Vorsorgevermögen Dabei erfolgte die Berechnung auf der Basis folgender Annahmen: Diskontierungszinssatz 0.70% 0.30% Erwartete Lohnentwicklung 0.60% 0.60% Erwartete Rentenentwicklung 0.00% 0.00% Als wesentliche versicherungsmathematische Annahmen wurden der Diskontierungszinssatz und die zukünftige Lohnentwicklung identifiziert. Allreal-Geschäftsbericht

89 Sofern der Diskontierungszinssatz 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als per Bilanzstichtag wäre und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 4.4 Mio. sinken beziehungsweise um CHF 4.6 Mio. steigen ( : CHF 4.9 Mio. / CHF 5.3 Mio). Sofern sich die Lohnentwicklung um 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als die per Bilanzstichtag getroffenen Annahmen verändern würde und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 0.4 Mio. steigen beziehungsweise CHF 0.4 Mio. sinken. Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen: CHF Mio Änderung demografische Annahmen Änderung finanzielle Annahmen Effekt erfahrungsbedingte Anpassungen Rendite auf Planvermögen (exklusive Zinsertrag) Total im übrigen Gesamtergebnis erfasste Neubewertung Innerhalb der nächsten zwölf Monate werden voraussichtlich CHF 4.8 Mio. und für die darauffolgenden neun Jahre voraussichtlich CHF 42.2 Mio. im Rahmen der leistungsorientierten Verpflichtungen ausbezahlt. Die durchschnittliche Laufzeit der leistungsorientierten Verpflichtungen beträgt zum Ende des Berichtszeitraums 16.2 Jahre ( : 16.8 Jahre). Für das Folgejahr werden Planbeiträge von CHF 2.9 Mio. (Arbeitgeber) und CHF 2.6 Mio. (Arbeitnehmer) (2016: CHF 3.0 Mio. bzw. 2.7 Mio.) erwartet. Neben der Pensionskasse besteht für einen Teil der Allreal-Mitar beitenden eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kader ver siche rung. Hier besteht die Verpflichtung von Allreal ausschliesslich in der Erbringung der jährlichen Beitragsleistungen. Diese beliefen sich in der Berichts periode auf CHF 0.9 Mio. (2016: CHF 0.7 Mio.). Der Kaderplan quali fiziert sich nach IAS 19 als Beitragsprimat. Gesamthaft betrugen die verbuchten Personalvorsorgeaufwendungen 2017 CHF 5.4 Mio. (2016: CHF 4.9 Mio.) Aktienbasierte Vergütungen Die Mitglieder der Gruppenleitung erhalten eine zusätzliche Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des im Zusammenhang mit der Aktienzuteilung stehenden Betrags wird über den Leistungszeitraum erfolgs wirksam im Personalaufwand erfasst. Allreal-Geschäftsbericht

90 Gewährungszeitpunkt Anzahl Allreal-Aktien Aktienkurs in CHF Aufwand in CHF Mio. Verfügbarkeit sofort Sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, werden damit in Zukunft 1083 Aktien der Allreal Holding AG an die Anspruchsberechtigten ausgeliefert. Der Gesamtaufwand für aktienbasierte Vergütungen betrug in der Berichtsperiode CHF 0.15 Mio. (2016: 0.14 Mio.). 4 Erläuterungen zur Konzernbilanz 4.1 Anlageliegenschaften Wohnliegenschaften Geschäftsliegenschaften Anlageliegenschaften im Bau Total Anlageliegenschaften CHF Mio Anschaffungskosten Stand 1. Januar Zukäufe Investitionen Aktivierte Bauzinsen Abgänge Umklassierung an Neubewertung Umklassierungen Stand 31. Dezember Neubewertung Stand 1. Januar Höherbewertungen Tieferbewertungen Abgänge Umklassierung von Anschaffungskosten Umklassierungen Stand 31. Dezember Bilanzwert = Marktwert 1. Januar Bilanzwert = Marktwert 31. Dezember davon verpfändet bzw. eingeschränkt verfügbar % % Bei den Zukäufen handelt es sich um die per 1. November 2017 erworbenen Geschäftsliegenschaften an der Soodmattstrasse 2/4/6/8/10 in Adliswil ZH und an der Avenue Perdtemps in Nyon VD. Die wertvermehrenden Investitionen betreffen bei den Geschäftsliegenschaften Bellerivestrasse 30, Zürich (CHF 4.6 Mio.), Schiffbaustrasse 2 (Schiffbauplatz) (CHF 6.5 Mio.), Grüngasse / Badenerstrasse , Zürich (CHF 1.7 Mio.), sowie sechs weitere Liegenschaften (CHF 3.7 Mio.). Allreal-Geschäftsbericht

91 Die Umklassierung von den Anlageliegenschaften im Bau zu den Renditeliegenschaften betrifft das per 1. Oktober 2017 fertiggestellte Geschäftshaus am Schiffbauplatz, Zürich, zu CHF 79.3 Mio. (CHF 56.8 Mio. Anschaffungskosten und CHF 22.5 Mio. Neubewertung). Die Liegenschaft Grindelstrasse 3 / 5 in Bassersdorf ZH wurde mit CHF 15.6 Mio. von den Rendite liegenschaften in die Entwicklungsliegenschaften umklassiert. Durch die Zusammenlegung mit einem unbebauten 6000 Quadratmeter grossen Nachbargrundstück, das seit dem Jahr 2008 als Entwicklungsreserve bilanziert wird, vergrössert sich die für eine Projektentwicklung oder den Verkauf vorgesehene Grundstücksfläche auf rund Quadratmeter. Bezogen auf die einzelnen Regionen und Liegenschaftenarten, verteilen sich Anschaffungskosten und Marktwerte per 31. Dezember wie folgt: Anschaffungskosten Marktwert Marktwertveränderung 1 CHF Mio Stadt Zürich Übriger Kanton Zürich Übrige Regionen Wohnliegenschaften Stadt Zürich Übriger Kanton Zürich Übrige Regionen Geschäftsliegenschaften Stadt Zürich Übriger Kanton Zürich Übrige Regionen Anlageliegenschaften im Bau Aus Neubewertung im Vergleich zum Vorjahr Unter den Anschaffungskosten werden mit dem Erwerb entstandene Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen), die effek tiven Gestehungskosten der Zugänge aus Bautätigkeit sowie wertver mehrende Investitionen und Gesamterneuerungen erfasst. Die Neubewertung der Anlageliegenschaften beruht auf dem per 31. Dezember durchgeführten Bewertungsgutachten des externen Liegenschaftenschätzers nach der Discounted-Cashflow-Methode (vgl. Seiten 127 bis 133 des Geschäfts berichts). Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie den prognostizierten Netto-Cashflows. Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene Illiquidität einer Immobilie. Die Diskontierungszinssätze variieren je nach Makro- und Mikrolage und nach Immobiliensegment. Allreal-Geschäftsbericht

92 Für diesen Bewertungsprozess besichtigt der Liegenschaftenschätzer mindestens alle drei Jahre sowie nach Zukauf oder nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten jede Liegenschaft. Bei der Ermittlung der Zahlungsströme stützt sich der Liegenschaftenschätzer auf von Allreal zur Verfügung gestellte Mieterspiegel (Stichtag 1. Januar des Folgejahrs), alle Geschäftsmietverträge, Detailbudgets und Mittelfristplanungen pro Liegenschaft sowie geplante und ausgeführte Investitionsvorhaben. Davon ausgehend leitet der Liegenschaftenschätzer aus seiner Sicht die vertraglichen und nachhaltig erzielbaren Marktmieten sowie die zukünftigen Liegenschaftenaufwendungen ab. Die Bewertungsresultate werden mit der Gruppenleitung besprochen und durch diese plausibilisiert. Als Liegenschaftenschätzer ist wie im Vorjahr Jones Lang LaSalle AG im Auftragsverhältnis tätig. Es bestehen keine weiteren Geschäftsverbindungen oder Beteiligungen zwischen Allreal und dem Liegenschaftenschätzer. Bei der Bewertung der Renditeliegenschaften per 31. Dezember 2017 kamen bezogen auf die Regionen und Liegenschaftenarten folgende Bandbreiten der Mieten zur Anwendung: Wohnliegenschaften Geschäftsliegenschaften Vertragsmieten Marktmieten Vertragsmieten Marktmieten CHF pro m 2 und Jahr Minimum Maximum Minimum Maximum Minimum Maximum Minimum Maximum Stadt Zürich Übriger Kanton Zürich Übrige Regionen Alle Regionen Eine Erhöhung respektive eine Reduktion der den Bewertungen zugrunde liegenden Marktmieten aller Anlageliegenschaften um 5% hätte eine Wert erhöhung respektive eine Wertreduktion von CHF Mio. zur Folge (2016: CHF Mio.). Im Zusammenhang mit der Wertbestimmung nach dem Konzept des «Highest and Best Use» hat der externe Liegenschaftenschätzer mit dem Escher-Wyss- Areal Zürich eine Renditeliegenschaft identifiziert, die die Vorgaben gemäss IFRS 13 erfüllt. Das Nichtausnützen dieser Wertpotenziale hängt mit bestehenden und nicht sofort kündbaren Mietvertragsverhältnissen zusammen, die sich teils über mehrere Jahre erstrecken. Aufgrund einer Sensitivitätsanalyse bei den Anlageliegenschaften mit einem Marktwert von CHF Mio. am Bilanzstichtag ( : CHF Mio.) würde die isolierte Veränderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze um 50 Basispunkte zu einer Wertveränderung um CHF Mio. beziehungsweise um CHF Mio. führen ( : CHF Mio. / CHF Mio.). Die Bandbreiten für die in der Sensitivitätsanalyse verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze bewegen sich bei den tieferen Zinssätzen zwischen 3.00 und 3.50% (Wohnliegenschaften) und zwischen 3.50 und 4.00% (Geschäftsliegenschaften) sowie bei den höheren Zinssätzen zwischen 3.60 und 4.10% (Wohnliegenschaften) und zwischen 5.20 und 5.70% (Geschäftsliegenschaften). Allreal-Geschäftsbericht

93 4.2 Entwicklungsliegenschaften Entwicklungsreserven Angefangene Bauten Fertiggestellte Liegenschaften Total Entwicklungsliegenschaften CHF Mio Stand 1. Januar Zukäufe Kauf Gesellschaften Aus Bautätigkeit/Entwicklung Gewinn aus Verkauf Entwicklung Wertberichtigung Abgänge Umklassierungen Stand 31. Dezember = Bilanzwert davon verpfändet bzw. eingeschränkt verfügbar Die Umklassierung von den Anlageliegenschaften zu den Entwicklungsliegenschaften betrifft die Liegenschaft an der Grindelstrasse in Bassersdorf ZH (CHF 15.6 Mio). Von den Entwicklungsliegenschaften wurde das Projekt Bülachguss infolge Verkaufs an einen Dritten und Baubeginns zu den Forderungen aus Lieferung und Leistung umgegliedert (CHF 15.4 Mio.). Zudem wurden aufgelaufene Kosten im Zusammenhang mit der Liegenschaft an der Solistrasse in Bülach von CHF 8.6 Mio. von den Entwicklungsreserven zu den angefangenen Bauten umgegliedert. 4.3 Übrige Sachanlagen CHF Mio Anschaffungskosten Stand 1. Januar Zugänge Abgänge Stand 31. Dezember Kumulierte Abschreibungen Stand 1. Januar Zugänge Abgänge Stand 31. Dezember Buchwert 31. Dezember davon verpfändet bzw. eingeschränkt verfügbar Bei den übrigen Sachanlagen handelt es sich um aktivierte Ausbaukosten und Einrichtungen für Geschäfts- und Verkaufsräumlichkeiten am Standort Zürich (CHF 0.1 Mio.), Informa tikausrüstung (CHF 0.1 Mio.) und Kunstgegenstände (CHF 0.9 Mio.). Allreal-Geschäftsbericht

94 4.4 Finanzanlagen CHF Mio Vorfinanzierung Mieterausbauten Guthaben aus Personalvorsorge (IAS 19) Finanzanlagen Für Innenausbauten von Geschäfts- und Gewerbeflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld Immobilien die Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter vollständig zurückbezahlt werden. Die vorfinanzierten Mieterausbauten haben Laufzeiten mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2034 und werden abhängig von den vertraglichen Einzelbestimmungen mit 1.00 bis 5.55% p. a. verzinst. Die grösste Einzelposition für Mieterausbauten auf dem Toni-Areal, Zürich, und an der Zürcherstrasse, Winterthur, entfällt auf den Kanton Zürich als Gegenpartei mit CHF Mio. ( : CHF Mio.). Die in der Berichtsperiode vereinnahmten Zinserträge beliefen sich auf CHF 1.7 Mio. und wurden dem Finanzertrag gutgeschrieben (2016: CHF 1.8 Mio.). Per Bilanzstichtag setzten sich die vorfinanzierten Mieterausbauten wie folgt zusammen: CHF Mio Anschaffungskosten Stand 1. Januar Zugänge Abgänge Stand 31. Dezember Kumulierte Abschreibungen Stand 1. Januar Zugänge Abgänge Stand 31. Dezember Buchwert 31. Dezember Aufgrund der positiven Entwicklung der Pensionskasse besteht am Bilanzstichtag ein Guthaben aus Personalvorsorge (IAS 19) von CHF 9.9 Mio. (Vorjahr: Verbindlichkeit von CHF 12.9 Mio.). 4.5 Kauf Gesellschaften In der Vorjahresperiode erwarb die Allreal General unter nehmung AG 100% des Aktien kapitals der Bülachguss AG, Bülach, zu einem bar bezahlten Kaufpreis von CHF 39.3 Mio. Es fielen keine Transaktionskosten an. Allreal-Geschäftsbericht

95 4.6 Immaterielle Vermögenswerte CHF Mio Anschaffungskosten Stand 1. Januar Zugänge Abgänge Stand 31. Dezember Kumulierte Abschreibungen Stand 1. Januar Zugänge Abgänge Stand 31. Dezember Buchwert 31. Dezember Forderungen aus Lieferungen und Leistungen CHF Mio Debitoren Generalunternehmung Auftragssaldi Generalunternehmung Debitoren Geschäftsfeld Immobilien Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Die Debitoren des Geschäftsfelds Immobilien in Höhe von CHF 5.2 Mio. beinhalten nicht fällige Guthaben gegenüber Liegenschaften verwaltungsgesellschaften. Die effektiven Debitorenausfälle im Geschäftsfeld Generalunternehmung beliefen sich auf CHF 0.0 Mio. (2016: CHF 0.0 Mio.). Für Ertragsausfälle im Geschäftsfeld Immobilien vgl Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember: CHF Mio Nicht fällig Überfällig bis 30 Tage Überfällig 31 bis 60 Tage Überfällig 61 bis 120 Tage Überfällig mehr als 120 Tage Debitoren Generalunternehmung Allreal-Geschäftsbericht

96 Die bilanzierten Werte verstehen sich in Übereinstimmung mit den unter 2.14 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, die sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befinden beziehungsweise noch nicht abgerechnet und bezahlt sind. CHF Mio Angefallene Auftragskosten Verbuchte Honorarerträge Verbuchte Gewinne und Verluste Erbrachte Leistungen abzüglich erhaltene Anzahlungen Total Projektsaldi davon mit Aktivsaldo (bilanziert als Forderungen aus Lieferungen und Leistungen) davon mit Passivsaldo (bilanziert als Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen) Übrige Forderungen CHF Mio Aktive Rechnungsabgrenzungen Forderungen aus WIR-Guthaben Forderungen aus Mehrwertsteuer Forderungen aus Altlastenbeseitigung Diverse andere Forderungen Übrige Forderungen Liquide Mittel Von den flüssigen Mitteln in Höhe von CHF 38.1 Mio. ( : CHF 21.4 Mio.) sind CHF 18.2 Mio. als Kontokorrentguthaben frei verfügbar und CHF 19.9 Mio. nur für bestimmte Drittbauprojekte der Generalunternehmung verwendbar. Per Bilanzstichtag sind alle Gelder zu marktüblichen Kondi tionen bei Schweizer Banken angelegt, die, sofern sie ein Rating haben, mit mindestens «BBB+» beurteilt werden Aktienkapital Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert (zu 100% liberiert). Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktien register zur Teilnahme an der Generalversammlung. Allreal-Geschäftsbericht

97 Der Aktienbestand hat sich wie folgt entwickelt: Anzahl Aktien Ausgegebene Aktien Eigene Aktien Ausstehende Aktien 2016 Bestand am 1. Januar Kauf eigene Aktien Verkauf eigene Aktien Aktienbasierte Vergütungen Bestand am 31. Dezember Bestand am 1. Januar Kauf eigene Aktien Verkauf eigene Aktien Aktienbasierte Vergütungen 502 Bestand am 31. Dezember Am 31. Dezember 2017 hielt Allreal eigene Aktien ( : Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF ( : CHF ). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten Eigenkapital in Abzug gebracht. Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktien kapital gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts bis 15. April 2018 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 50.0 Mio. durch Ausgabe von maximal Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre ein bedingtes Kapital von maximal CHF Mio. durch Ausgabe von maximal Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jewei ligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien in den Vorjahren um CHF 0.2 Mio. auf CHF Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2017). Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. ( Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht. Allreal-Geschäftsbericht

98 Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 20. April 2018 eine Ausschüttung von CHF 6.25 pro Aktie, was einem Gesamt betrag von CHF 99.6 Mio. in Form einer Nennwertreduktion entspricht. Im Jahr 2017 wurden CHF 91.7 Mio. Reserven aus Kapitaleinlagen an die Aktionäre ausgeschüttet (CHF 5.75 pro Aktie). Eigene Aktien sind nicht ausschüttungsberechtigt Verbindlichkeiten aus Finanzierung Fristigkeit der Finanzierung zu Nominalwerten CHF Mio. < 1 Jahr 1 3 Jahre 3 5 Jahre > 5 Jahre Total Per Verbindlichkeiten aus Finanzierung Total in % Per Verbindlichkeiten aus Finanzierung Total in % Die Finanzschulden der Allreal-Gruppe bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten (feste Vorschüsse und Festhypotheken) und sieben Obligationenanleihen. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen werden auf rollender Basis verlängert. Als langfristige Finanzverbindlichkeiten sind neben den Obliga tionenanleihen nur Bankkredite erfasst, die eine vertraglich vereinbarte Restlaufzeit von mehr als zwölf Monaten haben. In den Verbindlichkeiten aus Finanzierung sind folgende Obligationenan leihen mit einem totalen Nominalwert von CHF Mio. und einem Buchwert von CHF Mio. bilanziert: 0.875%-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 0.875%, zahlbar jährlich jeweils am 30. März Laufzeit 10 Jahre Rückzahlung Am 30. März 2027 zum Nennwert Am 31. Dezember 2017 ist die 0.875%-Obligationenanleihe mit CHF Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.0 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.875% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.86% entspricht, abgegrenzt. Allreal-Geschäftsbericht

99 0.75%-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 0.75%, zahlbar jährlich jeweils am 19. Juni Laufzeit 8.5 Jahre Rückzahlung Am 19. Juni 2026 zum Nennwert Am 31. Dezember 2017 ist die 0.75%-Obligationenanleihe mit CHF Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.0 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.75% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.76% entspricht, abgegrenzt %-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 1.375%, zahlbar jährlich jeweils am 31. März Laufzeit 10 Jahre Rückzahlung Am 31. März 2025 zum Nennwert Am 31. Dezember 2017 ist die 1.375%-Obligationenanleihe mit CHF Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.0 Mio. für die Amortisation der Emissions kosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 1.375% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 1.32% entspricht, ab gegrenzt %-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 0.625%, zahlbar jährlich jeweils am 10. Mai Laufzeit 8 Jahre Rückzahlung Am 10. Mai 2024 zum Nennwert Am 31. Dezember 2017 ist die 0.625%-Obligationenanleihe mit CHF Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert, und es wurden in der Berichtsperiode CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.625% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.68% entspricht, abgegrenzt. Allreal-Geschäftsbericht

100 0.75%-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 0.75%, zahlbar jährlich jeweils am 31. März Laufzeit 6 Jahre Rückzahlung Am 31. März 2021 zum Nennwert Am 31. Dezember 2017 ist die 0.75%-Obligationenanleihe mit CHF Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.75% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.67% entspricht, abgegrenzt. 2.00%-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 2.00%, zahlbar jährlich jeweils am 23. September Laufzeit 7 Jahre Rückzahlung Am 23. September 2020 zum Nennwert Am 31. Dezember 2017 ist die 2.00%-Obligationenanleihe mit CHF Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.2 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 2.00% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 2.12% entspricht, abgegrenzt. 1.25%-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 1.25%, zahlbar jährlich jeweils am 2. April Laufzeit 5 Jahre Rückzahlung Am 2. April 2019 zum Nennwert Am 31. Dezember 2017 ist die 1.25%-Obligationenanleihe mit CHF Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 1.25% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 1.32% entspricht, abgegrenzt. Per 31. Dezember 2017 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF Mio. und Festhypotheken von CHF Mio. (zu Nominalwerten), die zu 100% bei Schweizer Gegenparteien aufgenommen wurden. Allreal-Geschäftsbericht

101 Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung (ohne Obligationenanleihen) zu Nominalwerten auf folgende Gegenparteien: Gegenpartei CHF Mio. Betrag Anteil in % Betrag Anteil in % Schweizer Kantonalbanken Schweizer Grossbanken Übrige Schweizer Banken Schweizer Versicherungen Schweizer Pensionskassen Ausländische Banken Total Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2017 beträgt 1.53% (31. Dezember 2016: 1.67%). Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2017 beträgt 49 Monate (31. Dezember 2016: 36 Monate) Rückstellungen Die Rückstellungen für Baugarantien decken bestehende Risiken aus ab geschlossenen Projekten des Geschäftsfelds Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen. Kurzfristige Rückstellungen Baugarantien Übriges Total CHF Mio Stand 1. Januar Zuweisung Beanspruchung Auflösung Stand 31. Dezember Langfristige Rückstellungen Baugarantien Übriges Total CHF Mio Stand 1. Januar Zuweisung Beanspruchung Auflösung Stand 31. Dezember Allreal-Geschäftsbericht

102 Die Auflösung bei den übrigen langfristigen Rückstellungen von CHF 12.9 Mio. betreffen die Veränderung der Netto-Vorsorgeverpflichtung aus Personal vorsorge, vgl Die Rückstellungen wurden auf den Bilanzstichtag hin neu beurteilt und angepasst. Nach Beurteilung der Gesellschaft sind die gebildeten Rückstellungen notwendig, um rechtliche oder faktische Verpflichtungen aus bisherigen Ereignissen abzubilden, bei denen ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist. Beträge und zeitliche Klassierung basieren auf Schätzungen, die dementsprechend mit Unsicherheiten behaftet sind. Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen CHF Mio Kreditoren Generalunternehmung Auftragssaldi Generalunternehmung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Die bilanzierten Werte verstehen sich als Verbindlichkeiten nach Abzug entsprechender Gegenforderungen je Projekt, in Übereinstimmung mit den unter 2.20 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen, vgl. auch Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften CHF Mio Basel Kirschblütenweg Bülach Solistrasse Erlenbach Lerchenbergstrasse Mettmenstetten Pfruendmatt Steinen Stauffacher Zürich Guggach Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten CHF Mio Diverse Verbindlichkeiten Abgrenzung Ferienguthaben Mitarbeitende Passive Rechnungsabgrenzungen Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Auf den Bilanzstichtag werden sämtliche durch die Mitarbeitenden noch nicht bezogenen Ferienguthaben mit den individuellen Lohnansätzen bewertet und als Abgrenzung in der Konzernrechnung berücksichtigt, die sich per auf CHF 1.5 Mio. belaufen ( : CHF 1.6 Mio.). Allreal-Geschäftsbericht

103 In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind im Wesentlichen abgegrenzte Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten, noch nicht abgerechnete Liegenschaften- oder Betriebsaufwendungen sowie noch nicht ausbezahlte Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung erfasst. 5 Ergänzende Erläuterungen 5.1 Steuern Zusammensetzung Steueraufwand Der Steueraufwand für die Jahre 2017 und 2016 in der Erfolgsrechnung setzt sich wie folgt zusammen: CHF Mio. Anmerkung Laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit Latente Steuern aus Neubewertung Übrige latente Steuern Total Steueraufwand Laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit Bei der Berechnung der laufenden Ertragssteuern gelangen die effektiv gültigen Steuersätze zur Anwendung. Diese Position setzt sich aus Ertragssteuern und Grundstückgewinnsteuern zusammen: CHF Mio Ertragssteuern Grundstückgewinnsteuern Laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit Die Aufwendungen für Grundstückgewinnsteuern sind im Geschäftsfeld Generalunternehmung vom Zeitpunkt der Veräusserung von Entwicklungsliegenschaften und im Geschäftsfeld Immobilien von Verkäufen aus dem Portfolio abhängig. Diese Objektsteuern fallen dementsprechend zyklisch an. Allreal-Geschäftsbericht

104 5.1.3 Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten Es bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten am 31. Dezember gegenüber kommunalen und kantonalen Steuerbehörden: CHF Mio Grundstückgewinnsteuern Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten Latente Steuern aus Neubewertung in der Erfolgsrechnung Die latenten Steuern aus Neubewertung setzen sich wie folgt zusammen: CHF Mio Aus Neubewertung laufendes Jahr Total latente Steuern aus Neubewertung Die Aufwertung der Anlageliegenschaften von CHF 21.8 Mio. führte zu einer Belastung an latenten Steuern in der Erfolgsrechnung von CHF 5.9 Mio. per Saldo, wovon CHF 1.3 Mio. auf die Anlageliegenschaften im Bau und CHF 4.6 Mio. auf die Renditeliegenschaften entfallen Übrige latente Steuern in der Erfolgsrechnung CHF Mio Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen Aus aktivierten Steuereffekten aus Verlustvorträgen Aus Bilanzierung Obligationenanleihen Aus Bilanzierung Vorsorgeverpflichtungen Aus Auflösung infolge Liegenschaftenverkäufen Aus Auflösung Hedgingreserven Total übrige latente Steuern In der Berichtsperiode erhöhten sich die zeitlichen Bewertungsdifferenzen zwischen den steuerlich massgebenden Einzelabschlüssen der Gruppen gesellschaften und der Konzernrechnung, so dass der Erfolgsrechnung latente Steuern von CHF 2.3 Mio. belastet wurden. Im Weiteren wurden zum Konzernsteuersatz von 22% bewertete Steuer effekte aus Verlustvorträgen in Höhe von CHF 8.4 Mio. der Erfolgsrechnung belastet. Das Recycling der Hedgingreserve, vgl. 3.9, führt zu latenten Steuern von CHF 2.9 Mio. Allreal-Geschäftsbericht

105 5.1.6 Latente Steuerverpflichtungen und -guthaben Latente Steuerverpflichtungen der im langfristigen Fremdkapital ausgewiesenen Rückstellung für latente Steuern setzen sich wie folgt zusammen: CHF Mio Aus Höherbewertung von Anlageliegenschaften Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen auf Anlageliegenschaften Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen auf sonstigen Bilanzpositionen Aus Bilanzierung Vorsorgeverpflichtungen Aus Bilanzierung Obligationenanleihen Rückstellung für latente Steuern Die latenten Steuerverpflichtungen in Zusammenhang mit der Höher bewertung von Anlageliegenschaften (Differenz Markt-/Anschaffungswert) basieren auf einer durchschnittlichen Haltedauer von mindestens zehn Jahren ab Kaufdatum oder Erstellungsjahr bei neuen Liegenschaften und einem Steuersatz von bis zu 32% (2016: 31%). Für jede Anlageliegenschaft wird eine separate Berechnung der latenten Steuern durchgeführt. Zeitliche Bewertungsdifferenzen auf Anlageliegenschaften (Differenz Anschaffung swert und steuerlicher Buchwert) und sonstigen Bilanzpositionen erfassen die Unterschiede zwischen den Einzelabschlüssen der Allreal- Gruppen gesellschaften und der Konzernrechnung. Dabei handelt es sich vor allem um getätigte Abschreibungen auf Anlage- und Entwicklungsliegenschaften, zusätzliche Wertberichtigungen auf Forderungen sowie die Erfassung zusätzlicher Rückstellungen, die bei der laufenden steuerlichen Bemessung in Abzug gebracht werden. Die Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften im Kanton Zürich sowie auf sonstigen Bilanzpositionen werden mit 20 bis 22% (2016: 21 22%) berechnet. Bei Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften ausserhalb des Kantons Zürich gelangen Steuersätze von 14 bis 24% zur Anwendung (2016: 14 24%). Im Jahr 2017 wurden mit der Amortisation der Obligationenanleihen total CHF 0.2 Mio. an latenten Steuern erfolgswirksam der Erfolgsrechnung gutgeschrieben (2016: CHF 0.1 Mio.). Latente Steuerguthaben bestehen auf folgenden Positionen: CHF Mio Aus Steuerverlustvorträgen Aus Bilanzierung Vorsorgeverpflichtungen Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen auf sonstigen Bilanzpositionen Latente Steuerguthaben Allreal-Geschäftsbericht

106 Per 31. Dezember 2017 bestehen aktive latente Steuern auf Steuerverlustvorträge von CHF 23.0 Mio. ( : CHF 31.0 Mio.) und betreffen Gruppengesellschaften mit Sitz in Zürich, die in den Einzelabschlüssen kumulierte Verluste ausweisen und deren Verrechnung mit Gewinnen in den Folgejahren wahrscheinlich ist (Verfall von erstem Steuerverlustvortrag ab dem Jahr 2018). Es wurde ein Steuersatz von 22% angewendet (2016: 22%). Aus der Erfassung von Vorsorgeverpflichtungen bestehen am Bilanzstichtag latente Steuerverpflichtungen von CHF 2.2 Mio. ( : latentes Steuerguthaben CHF 2.8 Mio.), die sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 5.0 Mio. reduziert haben und mit CHF 5.4 Mio. direkt im sonstigen Ergebnis und mit CHF 0.4 Mio. in der Erfolgsrechnung berücksichtigt sind Überleitungsrechnung Die folgende Aufstellung zeigt die Überleitung zwischen den für die Gruppe massgebenden theoretischen Steuersätzen und den effektiven Steuern. CHF Mio Unternehmensergebnis vor Steuern Referenzsteuersatz % Erwarteter Steueraufwand zum Referenzsteuersatz Anpassung Steuereffekte auf Neubewertungen Gutschrift laufende Steuern Vorjahre Erträge mit tieferem Steuersatz Erträge mit höherem Steuersatz Effektiver Steueraufwand Der angewendete Referenzsteuersatz ist die Gesamtsumme der nationalen, kantonalen und kommunalen Ertragssteuersätze, die im Durchschnitt zur Anwendung kommen. Die Anpassung Steuereffekte auf Neubewertungen beinhaltet die Verän derung der Auf- und Abwertungen von Anlageliegenschaften sowie deren kumulierten Saldo, belastet mit bis zu 32 % latenten Steuern und in Differenz zum Referenzsteuersatz von 10 %. Die Gutschrift von CHF 0.5 Mio. für laufende Steuern der Vorjahre resultiert aus der Neuberechnung des Steuerstatus pro Gruppengesellschaft aufgrund eingereichter Steuererklärungen oder definitiv erhaltener Steuereinschätzungen. Erträge mit tieferem Steuersatz beinhalten den Effekt, dass ein Teil der Gruppengesellschaften seinen Sitz an einem Standort hat, dessen gesamte Steuerbelastung deutlich unter dem Referenzsteuersatz von 22% liegt. Erträge mit einem höheren Steuersatz berücksichtigen den Effekt, dass Liegenschaftengewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, mit totalen Steuersätzen von bis zu 40% belastet sind und deshalb über dem Referenzsteuersatz von 22% liegen. Dabei handelt es sich insbesondere um Gewinne, die bei der Abrechnung von abgeschlossenen Projekten im Geschäftsfeld Generalunter- Allreal-Geschäftsbericht

107 nehmung zur Besteuerung gelangen oder aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien stammen. 5.2 Kaufverpflichtungen, Eventualverbindlichkeiten und Rechtsstreitigkeiten CHF Mio Kaufverpflichtungen Garantien und Bürgschaften Die Kaufverpflichtungen stehen im Zusammenhang mit vertraglichen Vereinbarungen zum Erwerb von Entwicklungsliegenschaften. Die Inan spruch nahme der Verpflichtung hängt von der Erfüllung der mit den Gegenparteien vereinbarten Bedingungen ab. Es bestehen wie im Vorjahr keine Garantien und Bürgschaften zugunsten Dritter. Darüber hinaus hat die Allreal Holding AG im Einzelabschluss Garantien und Bürgschaften in der Höhe von zusätzlich CHF Mio. im Zusammenhang mit Finanzierungen mit Dritten für einzelne Tochter gesellschaften abgegeben (2016: CHF Mio.). Per 31. Dezember 2017 bestehen keine pendenten Rechtsfälle, die geeignet sind, die Vermögens- und Ertragslage der Allreal-Gruppe massgeblich zu beeinflussen, ohne dass dafür entsprechende Rückstellungen bestehen. 5.3 Verpfändete Aktiven zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten CHF Mio Anlageliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Total betroffene Aktiven davon verpfändet bzw. eingeschränkt verfügbar davon effektiv beansprucht (Verbindlichkeiten aus Finanzierung) Finanzinstrumente Finanzierungs- und Kapitalmanagement Im Rahmen der Finanzierungsstrategie hat der Verwaltungsrat mit den letztmals am 1. Oktober 2013 angepassten Anlage- und Finanzierungsrichtlinien Vorgaben erlassen, inwiefern eine Fremdverschuldung durch die Allreal-Gruppe möglich ist. Der konsolidierte Eigenkapitalanteil muss am Bilanzstichtag über 35% liegen, das Net Gearing darf 150% nicht übersteigen, der Zinsdeckungsfaktor den Faktor 2.0 nicht unterschreiten, und die Bilanz positionen Anlage- und Entwicklungsliegenschaften dürfen mit maximal 70% verzinslichem Fremdkapital refinanziert werden. Der Verwaltungsrat überprüft vierteljährlich die Kapitalstruktur und überwacht insbesondere die Einhaltung der Grenzwerte gemäss Anlage- und Finanzierungsrichtlinien. Das Kapitalmanagement umfasst dabei sowohl das Eigenkapital als auch das verzinsliche Fremdkapital (Nettofinanzschulden). Allreal-Geschäftsbericht

108 Die mit Kreditgebern vereinbarten Vertragsklauseln betreffend Mindestkapitalisierung (Financial Covenants) sind deckungsgleich mit jenen der internen Anlage- und Finanzierungsrichtlinien. Sie wurden während der Berichtsperiode ausnahmslos eingehalten und sind per Bilanzstichtag wie folgt: Eigenkapitalquote (Konzerneigenkapital in Prozent der Bilanzsumme) CHF Mio Konzerneigenkapital Bilanzsumme Eigenkapitalquote 49.3% 52.3% Net Gearing (Nettofinanzschulden in Prozent des Konzerneigenkapitals) CHF Mio Verbindlichkeiten aus Finanzierung Liquide Mittel Nettofinanzschulden Konzerneigenkapital Net Gearing 87.2% 75.7% Zinsdeckungsfaktor (EBITDA exklusive Erfolg aus Neubewertung, dividiert durch Nettofinanzaufwand) CHF Mio EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung Nettofinanzaufwand Zinsdeckungsfaktor Refinanzierung Liegenschaften (Verbindlichkeiten aus Finanzierung in Prozent des Buchwerts Anlage- und Entwicklungsliegenschaften) CHF Mio Verbindlichkeiten aus Finanzierung Anlageliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Total Liegenschaften Refinanzierung Liegenschaften 47.0% 42.8% Falls die Financial Covenants nicht eingehalten würden, steht den Kreditgebern vertraglich das Recht zu, die Margen für die Finanzierung zu erhöhen, Amortisationspflichten einzuführen oder vollständige Kreditrückzahlungen zu verlangen. Allreal-Geschäftsbericht

109 5.4.2 Finanzielles Risikomanagement Die Allreal-Gruppe ist verschiedenen Finanzrisiken aus Markt, Zins änderungen, Forderungen, Refinan zierung und Liquidität ausgesetzt. Das Risikomanagement wird in Übereinstimmung mit den vom Verwaltungsrat genehmigten Anlage- und Finanzierungsrichtlinien durchgeführt. Die operative Umsetzung der Richtlinien erfolgt durch den Vorsitzenden der Gruppenleitung oder den Leiter Finanzen, der mindestens einmal pro Monat der Gruppenleitung über die wichtigsten Finanzkennzahlen Bericht erstattet. Der Verwaltungsrat wird schriftlich alle drei Monate durch die Gruppen leitung über die Entwicklung der Finanzrisiken informiert Marktrisiko aus Zinsänderungen Aus der Schwankung des Marktzinssatzes entstehen für Allreal Zinsänderungsrisiken, da ein Teil der Verbindlichkeiten aus Finanzierung in Form von festen Vorschüssen mit hypothekarischer Deckung bestehen, die auf kurzfristiger Basis bis maximal sechs Monate bei Banken ausschliesslich in Schweizer Franken aufgenommen werden. Per Bilanzstichtag betragen diese CHF Mio. und entsprechen 29.0% aller Finanzververbindlichkeiten. Die restlichen Finanzschulden werden über Obligationenanleihen und Festhypotheken refinanziert, so dass während deren Laufzeit kein Zinsänderungsrisiko besteht. Die Zinsfälligkeitsstruktur wird durch Verwaltungsrat und Gruppenleitung mindestens quartalsweise mittels eines vereinfachten Liability-Managements überprüft. Es wird eine gleichmässige Verteilung der Fälligkeitsstruktur der Finanzverbindlichkeiten angestrebt. Für eine Sensitivitätsanalyse wurde die Annahme getroffen, dass alle Bilanzpositionen per 31. Dezember während eines ganzen Jahres in gleichem Umfang bestehen und sich das Zinsniveau zu Beginn der Periode um einen Prozentpunkt verändert. Dies würde dazu führen, dass das Unternehmens ergebnis unverändert bliebe, wenn die Zinsen um 1% sinken. Bei 1% höheren Zinsen sinkt das Unternehmensergebnis um CHF 1.4 Mio. (2016: CHF 0.0 Mio. / CHF 0.7 Mio.) Kreditrisiko Das Kreditrisiko besteht für Allreal darin, dass eine Gegenpartei infolge eines Ausfalls ihre finanziellen Verpflichtungen nicht einhalten kann und es zu Ver lusten für die Gruppe kommt. Zahlungsausstände und Bonität der Kunden sowohl im Geschäftsfeld Generalunternehmung als auch im Geschäftsfeld Immobilien werden laufend überwacht. Es bestehen monatliche Bericht erstattungen mit Kommentierung der grössten Positionen an die Gruppenleitung. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und die übrigen Forderungen setzen sich aus einer Vielzahl von Guthaben gegenüber Gegenparteien im Geschäftsfeld Generalunternehmung sowie gegenüber Mietern und Liegenschaftenverwaltungen im Geschäftsfeld Immobilien zusammen. Forderungen aus Mietverhältnissen sind in der Regel über separate Bankgarantien oder Mieter- Allreal-Geschäftsbericht

110 kautionen abgesichert. Es bestehen keine Forderungsverhältnisse, bei denen ein einzelner Schuldner mehr als 20% der gesamten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausmacht. Für laufende Bauvorhaben werden periodisch Akontozahlungen einverlangt. Allreal verfolgt eine enge Debitorenüberwachung, weshalb die historische Ausfallrate sehr gering ist. Das Kreditrisiko bei den liquiden Mitteln und den derivativen Finanz instrumenten wird als klein erachtet, da als Gegenparteien nur Banken und Versicherungen mit guter Bonität bestehen (Rating langfristig mindestens «BBB+»). Es wird darauf geachtet, mit vielen Banken zusammenzuarbeiten, die vorwiegend in der Schweiz tätig sind. Das maximale Ausfallrisiko bei den liquiden Mitteln ist mit CHF 23.9 Mio. geringer als der Buchwert von CHF 38.1 Mio., da mit einigen kreditgebenden Banken der Verrechnungsverzicht zwischen Guthaben und Verbindlichkeiten vertraglich wegbedungen wurde. Das maximale Ausfallrisiko bei den Debitoren und übrigen Forderungen entspricht dem Buchwert. Aus abgegebenen Garantien und Bürgschaften zugunsten von Banken im Zusammenhang mit Finanzierungen sind keine zusätz lichen Belastungen zu erwarten, die höher sind als die bilanzierten Verbindlichkeiten aus Finanzierung gegen über Banken und Versicherungen von CHF Mio. Das Kreditrisiko bei den Finanzanlagen beträgt per Bilanzstichtag CHF Mio. und entspricht, mit Ausnahme der Guthaben aus Personalvorsorge (IAS 19) von CHF 9.9 Mio., der Bilanzposition Refinanzierungs- und Liquiditätsrisiko Per Bilanzstichtag bestehen von Banken zugesagte und sofort abrufbare Kreditlimiten in Höhe von CHF 544 Mio., die nicht benützt sind. Die in den Kreditver trägen mit Banken vereinbarten und einzuhaltenden Finanzkennzahlen entsprechen denjenigen der Anlage- und Finanzierungsrichtlinien und wurden in der Berichtsperiode jederzeit eingehalten. Es besteht eine dreijährige Mittelfristplanung für die Allreal-Gruppe, die sicherstellt, dass die Grenzwerte durch frühzeitige Verlängerung auslaufender Kredite auf rollender Basis eingehalten werden. Aufgrund der Financial Covenants besteht für Allreal die Möglichkeit, rund CHF 1.35 Mia. an neuen Verbindlichkeiten aus Finanzierung aufzunehmen, bevor neue Eigenmittel zugeführt werden müssen. Die nachstehende Aufstellung zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse von bestehenden Verbindlichkeiten. Es werden jeweils die frühestmöglichen Rückzahlungen gemäss vertraglichen Vereinbarungen als Enddatum ein gesetzt. Allreal-Geschäftsbericht

111 Zins- und Nominalbetragszahlungen aus Verbindlichkeiten CHF Mio. Buchwert < 1 Jahr 1 3 Jahre > 3 Jahre Per Verbindlichkeiten aus Finanzierung (inkl. Zinsen) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (ohne Auftragssaldi) Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Total Per Verbindlichkeiten aus Finanzierung (inkl. Zinsen) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (ohne Auftragssaldi) Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Total Marktbewertung von Finanzaktiven und -passiven Finanzanlagen und Verbindlichkeiten aus Finanzierung werden unter Anwendung der Amortised Cost Method zu fortgeführten Anschaffungswerten bilanziert. Mit Ausnahme der nachstehend dargestellten Verbindlichkeiten aus Finanzierung ist davon auszugehen, dass die Buchwerte der Finanzaktiven und der übrigen Finanzpassiven den Fair Values entsprechen. CHF Mio. Fair Value Kategorie Nominalbetrag Buchwert Fair Value Buchwert Fair Value 0.875%-Obligationenanleihe %-Obligationenanleihe %-Obligationenanleihe %-Obligationenanleihe %-Obligationenanleihe %-Obligationenanleihe %-Obligationenanleihe Festhypotheken Die Fair Values der Anleihen entsprechen dem Börsenkurs per Bilanzstichtag. Bei den Festhypotheken werden die Fair Values mithilfe der per 31. Dezember aktuellen CHF-Zinssätze für die jeweiligen Restlaufzeiten (mindestens 0.0%) unter Einbezug einer Kreditmarge von 0.7% (2016: 0.7%) ermittelt. Allreal-Geschäftsbericht

112 Aus der nachfolgenden Tabelle sind die Buch- und Marktwerte (Fair Values) aller bilanzierten Finanzinstrumente ersichtlich. CHF Mio Buchwert Marktwert Buchwert Marktwert Finanzaktiven Aktiven zu amortisierten Kosten Liquide Mittel Total Kredite und Forderungen Finanzpassiven Verbindlichkeiten aus Finanzierung zu amortisierten Kosten Übrige Passiven zu amortisierten Kosten Transaktionen mit nahestehenden Personen Als nahestehende Personen gelten der Verwaltungsrat, die Gruppenleitung und die Pensionskasse Allreal. Zudem galten die Parteien des Aktionärsbindungsvertrags bis zu dessen Auflösung am 24. April 2017 ebenfalls als nahestehende Personen. Die sieben Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten Fixhonorare von total CHF 0.63 Mio. (2016: CHF 0.63 Mio.), die nach Genehmigung der Jahresrechnung durch die Generalversammlung ausbezahlt werden. Weitere Vergütungen an diese Personen bestehen nicht. Name Funktion Bruno Bettoni Präsident Dr. Ralph-Thomas Honegger Vizepräsident Albert Leiser Mitglied Olivier Steimer Mitglied Peter Spuhler Mitglied Andrea Sieber Mitglied Thomas Stenz Mitglied Die Vergütungen an den Verwaltungsrat werden durch die Allreal Holding AG direkt ausgerichtet. Die Mitglieder der Gruppenleitung sind bei der zu 100% der Allreal Holding AG gehörenden Tochtergesellschaft Allreal General unternehmung AG angestellt, die die Vergütungen an diese Personen aus bezahlt. Alle Beträge sind brutto ausgewiesen vor Sozialversicherungs beiträgen zulasten der Vergütungsempfänger. Der Arbeitgeberanteil an den Sozial versicherungsbeiträgen ist nicht berücksichtigt. In der Berichtsperiode wurde für die Gruppenleitung eine Gesamtvergütung von CHF 3.35 Mio. (2016: CHF 3.12 Mio.) in der Konzernrechnung berücksichtigt, davon CHF 1.17 Mio. (2016: CHF 1.15 Mio.) als höchste Gesamtvergütung für Roger Herzog. Die variablen Boni in Form einer Barzahlung werden nach Genehmigung der Jahresrechnung und des Vergütungsberichts durch die Generalversammlung ausbezahlt. Allreal-Geschäftsbericht

113 CHF Mio Roger Herzog, Vorsitzender der Gruppenleitung Fixes Grundgehalt Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge Variabler Bonus als Barzahlung Variable Vergütung in Aktien Gesamtvergütung Übrige Mitglieder der Gruppenleitung Fixe Grundgehälter Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge Variable Boni als Barzahlung Variable Vergütung in Aktien Gesamtvergütung berechnet zum Marktwert per Zuteilungsdatum Zusammenfassend wurden an den Verwaltungsrat und an die Gruppen leitung insgesamt folgende Vergütungen in der Konzernrechnung berücksichtigt: CHF Mio Kurzfristige Leistungen Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses Abgangsentschädigungen Leistungen aus Aktien und Optionsplänen Andere langfristige Leistungen Total Weder in der Berichtsperiode noch im Vorjahr wurden Darlehen, Kredite oder Sicherheiten an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung oder an ihnen nahestehende Personen sowie ehemalige Organmitglieder gewährt. Folgende Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung halten per Bilanzstichtag direkt oder indirekt eine Beteiligung an der Allreal Holding AG: Name Funktion Anzahl Aktien Wert in CHF Mio. Anzahl Aktien Wert in CHF Mio Bruno Bettoni Präsident des Verwaltungsrats Dr. Ralph-Thomas Vizepräsident des Honegger Verwaltungsrats Peter Spuhler Mitglied des Verwaltungsrats Olivier Steimer Mitglied des Verwaltungsrats Thomas Stenz Mitglied des Verwaltungsrats Roger Herzog Vorsitzender der Gruppenleitung Hans Engel Mitglied der Gruppenleitung Alain Paratte Mitglied der Gruppenleitung Nigel Woolfson Mitglied der Gruppenleitung bis Allreal-Geschäftsbericht

114 Die Beteiligung der Helvetia Gruppe, St. Gallen, bei der Dr. Ralph-Thomas Honegger die Funktion des Bereichsleiters Anlagen (CIO) ausübt und Mitglied der Geschäftsleitung ist, ist in der Tabelle nicht enthalten. Die auf Verwaltungsrat und Gruppenleitung entfallenden Aktien entsprechen einer Beteiligungsquote von 1.78% am Aktienkapital der Gesellschaft ( : 1.81%). Die Generalunternehmung hat im Berichtsjahr für mehrere Parteien des Aktionärsbindungsvertrags bis zur Auflösung am 24. April 2017 Bauprojekte für total CHF 6.5 Mio. (2016: CHF 18.7 Mio.) zu marktüblichen Konditionen aus geführt, was 1.8% des Ertrags aus Realisation Generalunternehmung entspricht (2016: 4.5%). Die Helvetia Gruppe, die 10.6% des Aktienkapitals der Allreal Holding AG hält, ist mit Dr. Ralph-Thomas Honegger im Verwaltungsrat der Allreal Holding AG vertreten. Es bestehen Versicherungs verträge (Gebäude-, Bau- und Personenversicherungen) zwischen der Helvetia Gruppe und einzelnen Allreal-Gesellschaften mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 1.4 Mio. (2016: CHF 1.2 Mio.). Seit mehreren Jahren steht Allreal in Geschäftsbeziehung mit der Banque Cantonale Vaudoise, bei der Olivier Steimer, Mitglied des Verwaltungsrats der Allreal Holding AG, die Funktion des Präsidenten des Verwaltungsrats bis am 31. Dezember 2017 ausübte. Per Bilanzstichtag bestehen hypothekarisch ge sicherte Kredite in Höhe von CHF 50.0 Mio. (Zinssatz 0.6% mit Laufzeiten bis Februar 2018). Allreal bezieht Beratungsdienstleistungen in rechtlichen Angelegenheiten von mehreren Kanzleien, unter anderem auch von Meyerlustenberger Lachenal Rechtsanwälte, in der Andrea Sieber Partnerin ist. Im Geschäftsjahr 2017 wurden Allreal Honorare in der Höhe von CHF Mio. in Rechnung gestellt (2016: CHF Mio.). Die Pensionskasse Allreal hält Allreal-Namenaktien im Wert von CHF 1.9 Mio. (2016: CHF 1.7 Mio.). Es bestehen keine Forderungen oder Verbindlichkeiten zwischen der Pensionskasse Allreal und den Allreal-Gesellschaften zum Bilanzstichtag. Die Arbeitgeberbeiträge von Allreal betrugen in der Berichtsperiode CHF 2.4 Mio. (2016: CHF 2.5 Mio.). Per Bilanzstichtag bestehen unter Berücksichtigung der vorerwähnten Sachverhalte gegenüber allen nahestehenden Personen keine wesentlichen offenen Forderungen oder Verbindlichkeiten, und im Jahr 2017 haben keine weiteren Transaktionen mit nahestehenden Personen stattgefunden. Allreal-Geschäftsbericht

115 5.6 Gruppeninterne Beziehungen Die Transaktionen zwischen den einzelnen Gruppengesellschaften erfolgen zu «At arm s length»-bedingungen. Dies gilt insbesondere auch für bauliche Leistungen der Generalunternehmung an das Geschäftsfeld Immobilien. Ferner erbringt die Generalunternehmung Managementleistungen zuguns ten der übrigen Unternehmensbereiche. Hierfür erhielt sie 2017 vom Geschäftsfeld Immobilien CHF 5.0 Mio. (2016: CHF 5.0 Mio.) sowie von der Allreal Holding AG CHF 0.6 Mio. (2016: CHF 0.6 Mio.), die in der Konzernrechnung wieder eliminiert wurden. 5.7 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Zwischen dem 31. Dezember 2017 und dem 13. Februar 2018 (Datum der Genehmigung der Konzernrechnung durch den Verwaltungsrat) sind keine weiteren Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten. Allreal-Geschäftsbericht

116 Informationen zum Liegenschaftenportfolio Wohnliegenschaften per 31. Dezember 2017 Ort Adresse Eigentumsverhältnis 1 Erwerbsjahr Baujahr Renovationen 2 Grundstücksfläche in m 2 Altlastenverdachtsflächenkataster Minergie Stadt Zürich Zürich Hardturmstrasse 5 StWE nein ja Zürich Heerenwiesen ME nein nein Zürich Josefstrasse 137 AE nein nein Zürich Neunbrunnenstrasse AE ja ja Zürich Schiffbaustrasse 7 AE nein ja Zürich Zollikerstrasse AE TR nein nein Total Stadt Zürich Übriger Kanton Zürich Adliswil Moosstrasse 1 13 / AE nein ja Grütstrasse Bülach Hohfuristrasse 7 11 / AE GR nein nein Unterweg / Im Stumpen 2 Fällanden Unterdorfstrasse 2/4 / AE nein nein Unterdorfwäg 2 22 Glattbrugg Hohenstieglen- AE TR nein nein strasse 1 23, 2 16 Kloten Schaffhauserstrasse 117/119 AE nein nein Oberglatt Chlirietstrasse 6/8/10 AE /2007 TR nein nein Schlieren Limmataustrasse 2 8 / AE nein nein Limmatstrasse 9 11 / Engstringermatte Schlieren Schulstrasse / StWE nein nein Flöhrebenstrasse 6 Volketswil Sunnebüelstrasse 1 17 / AE /2003 GR nein nein Ifangstrasse / Neufund 1/3 Wallisellen Escherweg 2 6 / Favreweg 1 5 / Richtiarkade / Richtiring (Richti-Areal) AE nein ja Total Übriger Kanton Zürich Übrige Regionen Allschwil Kurzelängeweg a AE TR nein nein Basel Achilles-Bischoff-Strasse 2 10 AE GR nein nein Basel Grosspeterstrasse 45 / AE nein nein St.-Jakobs-Strasse 108 Gland Chemin du Molard 10 / Allée Leotherius 2 / Allée Louis Cristin 1 AE nein ja Total Übrige Regionen Total Wohnliegenschaften AE = Alleineigentum; ME = Miteigentum; StWE = Stockwerkeigentum 2 GR = Gesamtrenovation; TR = Teilrenovation 3 kumulierte Leerstandsquote in Prozent des Soll-Mietertrags gemäss Bewertung per (nominelle Zinssätze) 5 60% Miteigentum Allreal 6 Stockwerkeigentum zu 100% im Eigentum von Allreal Allreal-Geschäftsbericht

117 Wohnfläche in m / 2 - Zimmer- Wohnungen / 2 - Zimmer- Wohnungen / 2 - Zimmer- Wohnungen / 2 - Zimmer- Wohnungen 5- Zimmer- Wohnungen Total Wohnungen Übrige Nutzung in m 2 Soll- Mietertrag in CHF Mio. für 2017 Leerstand in % 3 Diskontierungsbzw. Kapitalisierungssatz in % / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / Allreal-Geschäftsbericht

118 Geschäftsliegenschaften per 31. Dezember 2017 Ort Adresse Eigentumsverhältnis 1 Erwerbsjahr Baujahr Renovationen 2 Grundstücksfläche in m 2 Zürich Bändliweg 21 AE Zürich Bellerivestrasse 30 AE GR Zürich Bellerivestrasse 36 AE /2010 TR Zürich Binzmühlestrasse / Therese Giehse-Strasse 1 AE Zürich Birmensdorferstrasse 108 / Weststrasse 75 AE /2008 GR Zürich Brandschenkestrasse 38/40 AE TR Zürich Förrlibuckstrasse 109 (Toni-Areal) AE / Zürich Grüngasse / Badenerstrasse AE /2007 TR Zürich Hardstrasse 319 (Escher-Wyss-Areal) 5 AE / Zürich Herostrasse 12 AE Zürich Hohlstrasse 600 AE /2012 GR Zürich Kalchbühlstrasse 22/24 AE /2015 GR Zürich Kreuzstrasse 5 BR Zürich Renggerstrasse 3 AE TR Zürich Schiffbaustrasse 2 (Schiffbauplatz) 6 AE Zürich Vulkanstrasse 106 AE Zürich Weststrasse 74 AE Zürich Zollikerstrasse 183 AE TR Zürich Zollstrasse / Josefstrasse / Klingenstrasse 4 AE 1993/ TR Total Stadt Zürich AE = Alleineigentum; BR = Baurecht zu 100% im Eigentum von Allreal 2 GR = Gesamtrenovation; TR = Teilrenovation 3 kumulierte Leerstandsquote in Prozent des Soll-Mietertrags gemäss Bewertung per (nominelle Zinssätze) 5 Bewertung per gemäss IFRS 13 6 Mieterträge ab Allreal-Geschäftsbericht

119 Altlastenverdachtsflächenkataster Minergie Nutzfläche in m 2 Anteil Büro in % Anteil Verkauf in % Anteil Wohnen in % Übrige Nutzungen in % Soll-Mietertrag in CHF Mio. für 2017 Leerstand in % 3 Diskontierungsbzw. Kapitalisierungssatz in % 4 nein nein / 4.00 nein nein / 3.60 nein nein / 3.60 nein nein / 3.80 nein nein / 3.80 nein nein / 3.80 nein ja / 3.80 ja nein / 3.58 ja nein / nein ja / 4.00 nein nein / 3.90 nein nein / 4.20 nein nein / 3.50 nein nein / 4.00 ja ja / 3.70 nein ja / 4.00 nein nein / 3.60 nein nein / 3.90 nein nein / Allreal-Geschäftsbericht

120 Geschäftsliegenschaften per 31. Dezember 2017 Ort Adresse Eigentumsverhältnis 1 Erwerbsjahr Baujahr Renovationen 2 Grundstücksfläche in m 2 Übriger Kanton Zürich Adliswil Soodmattenstrasse 2/4/6/8/ AE / TR Dübendorf Sonnentalstrasse 8 AE TR Glattbrugg Thurgauerstrasse 111 AE TR Kloten Schaffhauserstrasse 115/121 AE Opfikon Boulevard Lilienthal 2 8 AE Opfikon Lindbergh-Allee 1 5 AE Schlieren Bernstrasse 55 AE Schlieren Zürcherstrasse 104 AE GR Urdorf In der Luberzen 29 AE Wallisellen Bürogebäude Allianz 6 AE Wallisellen Bürogebäude UPC 7 AE Winterthur Schützenstrasse 2 / Zürcherstrasse AE /53/ /2017 TR Total Übriger Kanton Zürich Übrige Regionen Baar Baarermatte AE Basel Missionsstrasse 60 62a AE GR Basel Missionsstrasse 64 64a AE GR Basel Steinenvorstadt 36 AE /2013 TR 718 Basel Viaduktstrasse / Binningerstrasse 35 AE Le Grand- Route François-Peyrot AE Saconnex Nyon Avenue Perdtemps 23 9 AE Petit-Lancy Chemin des Olliquettes 4 / Chemin du Gué 99 AE Total Übrige Regionen Total Geschäftsliegenschaften AE = Alleineigentum 2 GR = Gesamtrenovation; TR = Teilrenovation 3 kumulierte Leerstandsquote in Prozent des Soll-Mietertrags gemäss Bewertung per (nominelle Zinssätze) 5 Bürogebäude Lightcube und Miteigentumsanteile am Parkhaus TMC Galleria 6 Bürogebäude Allianz mit Verkaufsflächen im Konrad- und im Escherhof 7 Bürogebäude UPC mit Verkaufsflächen und Randparzellen 8 drei Liegenschaften 9 Mieterträge ab Allreal-Geschäftsbericht

121 Altlastenverdachtsflächenkataster Minergie Nutzfläche in m 2 Anteil Büro in % Anteil Verkauf in % Anteil Wohnen in % Übrige Nutzungen in % Soll-Mietertrag in CHF Mio. für 2017 Leerstand in % 3 Diskontierungsbzw. Kapitalisierungssatz in % 4 nein nein / 3.50 nein nein / 4.40 nein nein / 4.90 nein nein / 4.40 nein ja / 4.30 nein ja / 4.32 nein nein / 4.30 nein nein / 4.70 ja nein / 5.20 nein ja / 4.20 nein ja / 4.20 nein nein / nein nein / 4.00 nein nein / 4.10 nein nein / 4.10 nein nein / 4.00 nein nein / 3.90 nein nein / 4.20 nein nein / 3.70 ja ja / Allreal-Geschäftsbericht

122 Liegenschaften im Baurecht Ort Adresse Vertragsdauer Zürich Kreuzstrasse Oktober 2086 Bei dieser Renditeliegenschaft ist Allreal Baurechtsnehmerin, wobei kein Baurechtszins geschuldet ist. Grösste Mieter Geschäftsliegenschaften Vom Gesamtmietertrag aus Geschäftsliegenschaften entfallen auf: Kanton Zürich 17% 18% Allianz Suisse Versicherungs-Gesellschaft AG 8% 8% MAN Diesel & Turbo Schweiz AG 7% 7% IBM Schweiz AG 6% 6% UPC Schweiz GmbH 6% 6% Total 44% 45% Bezogen auf den Gesamtmietertrag aller Renditeliegenschaften (Wohn- und Geschäftsliegenschaften) im Jahr 2017, beträgt der Anteil der fünf grössten Mieter rund 34.8% (Kanton Zürich 13.9%, Allianz Suisse Versicherungs-Gesellschaft AG 6.3%, MAN Diesel & Turbo Schweiz AG 5.3%, IBM Schweiz AG 4.8% und UPC Schweiz GmbH 4.6%). Fälligkeitsprofil der Mietverträge Geschäftsliegenschaften in Prozent der ausstehenden Mieterträge in CHF Mio. (gerundet) ff. unbefristet Vertragsende bestehender Mietverträge Die gewichtete Restlaufzeit der befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften beträgt 6.8 Jahre ( : 7.1 Jahre). Allreal-Geschäftsbericht

123 Zukünftige Erträge aus befristeten Mietverträgen Aufgrund befristeter Mietverträge bei den Renditeliegenschaften resultieren folgende nominale Mieterträge, die in Zukunft anfallen: CHF Mio Wohnliegenschaften Mieteinnahmen bis 1 Jahr Mieteinnahmen ab 2 5 Jahren Mieteinnahmen nach 5 Jahren Total zukünftige Mieterträge aus befristeten Verträgen Geschäftsliegenschaften Mieteinnahmen bis 1 Jahr Mieteinnahmen ab 2 5 Jahren Mieteinnahmen nach 5 Jahren Total zukünftige Mieterträge aus befristeten Verträgen Total zukünftige Mieterträge aus befristeten Verträgen Renditeliegenschaften % aller Mietverträge für Geschäftsflächen sind indexiert, das heisst, die Mieten werden aufgrund des Landesindex für Konsumentenpreise (LIK) der Teuerungsentwicklung angepasst (2016: 84.6%). 94.8% der Mietverträge für Wohnflächen sind unbefristet (2016: 95.4%). Bei den befristeten Mietverträgen der Wohnliegenschaften beträgt die gewichtete Restlaufzeit 4.1 Jahre ( : 4.7 Jahre). Die Preise für Woh nungsmieten orientieren sich unter anderem an der Entwicklung des Referenz zinssatzes für Hypothekarforderungen, der vierteljährlich durch die Schweizerische Nationalbank erhoben wird und letztmals am 2. Juni 2017 auf 1.50% gesenkt wurde. Per 31. Dezember 2017 sind 73.4% sämtlicher Miet verträge mit Index klauseln versehen, was einem Soll-Mietertrag von CHF Mio. entspricht (2016: 69.2%, CHF Mio.). Anlageliegenschaften im Bau per 31. Dezember 2017 Ort Liegenschaft Erwerb/ Projektstart Grundstücksfläche in m 2 Altlastenverdachtsflächenkataster Minergie Marktwert CHF Mio. 1 Geschätztes Investitionsvolumen CHF Mio. 2 Soll- Mieterträge Fertigstellung p. a. CHF Mio. Erwartete Fertigstellung Bülach Fangletenstrasse ja ja Total Anlageliegenschaften im Bau gemäss Bewertung per Gebäude- und Landkosten Allreal-Geschäftsbericht

124 Fangletenstrasse, Bülach ZH Neubau von vier Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 76 Mietwohnungen im Minergie-Eco-Standard auf dem Quadratmeter grossen Grundstück an der Fangletenstrasse in Bülach-Nord. Die vermietbare Fläche beläuft sich auf 7387 Quadratmeter. Das Projekt wird durch die General unter nehmung ausgeführt und nach Fertigstellung im Jahr 2018 im Bestand der Renditeliegenschaften bilanziert. Für die Marktwertermittlung per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze von 4.40 und 3.90% angewendet. Die Anlageliegenschaft im Bau befindet sich zu 100% im Allein eigentum von Allreal. Die per 31. Dezember 2017 zum Fair Value bilanzierten Renditeliegenschaften (CHF Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 25.4 Mio.) quali fizieren als Fair Values der Kategorie 3. In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungstechniken oder -prozessen. Entwicklungsliegenschaften per 31. Dezember 2017 Ort Liegenschaft Erwerb/ Projektstart Grundstücksfläche in m 2 Altlastenverdachtsflächenkataster Buchwert CHF Mio. Geschätztes Investitionsvolumen CHF Mio. 1 Projektstand Erwartete Fertigstellung Entwicklungsreserven Bassersdorf Grindelstrasse nein in Planung offen Dielsdorf Neuwisen nein in Planung offen Rümlang Bäuler ja in Planung offen Winterthur Florenstrasse nein in Planung offen Zufikon Alter Züriweg nein in Planung offen Total Entwicklungsreserven Angefangene Bauten Basel Kirschblütenweg nein in Ausführung 2018 Bülach Solistrasse ja in Ausführung 2018 Total angefangene Bauten Fertiggestellte Liegenschaften Zürich Guggach Total fertiggestellte Liegenschaften 8.3 Total Entwicklungsliegenschaften Grundstücks- und Baukosten 2 Buchwert beinhaltet Anschaffungskosten für das zu 100% im Eigentum von Allreal befindliche Grundstück und aufgelaufene Projektkosten Dritter 3 Buchwert beinhaltet Anschaffungskosten für geleistete Anzahlungen für Grundstücke und aufgelaufene Projektkosten Dritter (Eigentumsübertragung für Grundstücke ausstehend) 4 Fertigstellung Allreal-Geschäftsbericht

125 Kirschblütenweg, Basel Neubau von zwölf Reiheneinfamilienhäusern und 24 Einstellhallenplätzen im Minergie-Standard. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von 1967 Quadratmetern. Es wird durch die Allreal Generalunternehmung AG ausgeführt und im Jahr 2018 fertiggestellt. Per 31. Dezember 2017 waren alle Wohneinheiten verkauft, davon 0 eigentumsübertragen. Solistrasse, Bülach ZH Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 73 Eigentumswohnungen und 78 Tiefgaragenplätzen im Minergie-Eco-Standard. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von 8150 Quadratmetern. Es wird durch die Allreal General - unternehmung AG ausgeführt und im Jahr 2019 fertiggestellt. Per 31. Dezember 2017 waren noch keine Wohneinheiten verkauft oder eingentumsübertragen. Guggach, Zürich Neubau von vier Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 197 Eigentums wohnungen und 219 Tiefgaragenplätzen im Minergie-Standard. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von Quadratmetern. Das Projekt wurde durch die Allreal Generalunternehmung AG ausgeführt und im Jahr 2016 fertiggestellt. Per 31. Dezember 2017 waren von 197 Wohneinheiten deren 196 verkauft, davon 192 eigentumsübertragen. Eine Wohnung stand noch zum Verkauf. Allreal-Geschäftsbericht

126 Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zürich Telefon: Fax: An die Generalversammlung der Allreal Holding AG, Baar Zürich, 13. Februar 2018 Bericht der Revisionsstelle zur Prüfung der Konzernrechnung Prüfungsurteil Wir haben die Konzernrechnung der Allreal Holding AG und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2017, der Konzerngesamtergebnisrechnung, dem Konzerneigenkapitalnachweis, der Konzerngeldflussrechnung und den Segmentinformationen für das dann endende Jahr sowie dem Anhang der Konzernrechnung, einschliesslich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden geprüft. Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung (Seiten 58 bis 121) ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2017 sowie dessen Ertragslage und Cashflows für das dann endende Jahr in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange sowie dem schweizerischen Gesetz. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz, den International Standards on Auditing (ISA) sowie den Schweizer Prüfungsstandards (PS) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Konzernrechnung" unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Konzern unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands sowie dem Code of Ethics for Professional Accountants des International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA Code), und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemässen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung der Konzernrechnung des aktuellen Zeitraums waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung der Konzernrechnung als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Für jeden nachfolgend aufgeführten Sachverhalt ist die Beschreibung, wie der Sachverhalt in der Prüfung behandelt wurde, vor diesem Hintergrund verfasst. Den im Berichtsabschnitt Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Allreal-Geschäftsbericht

127 Konzernrechnung beschriebenen Verantwortlichkeiten sind wir nachgekommen, auch in Bezug auf diese Sachverhalte. Dementsprechend umfasste unsere Prüfung die Durchführung von Prüfungshandlungen, die als Reaktion auf unsere Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Darstellungen in der Konzernrechnung geplant wurden. Das Ergebnis unserer Prüfungshandlungen, einschliesslich der Prüfungshandlungen, welche durchgeführt wurden, um die unten aufgeführten Sachverhalte zu berücksichtigen, bildet die Grundlage für unser Prüfungsurteil zur Konzernrechnung. Marktbewertung der Renditeliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau Risiko Die Marktbewertung der Renditeliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau war wichtig für unsere Prüfung, da dieser Prozess wesentliche Annahmen beinhaltet und die so bewerteten Aktiven mit CHF Mio. resp. CHF 25.4 Mio. bedeutend für die Bilanz der Gruppe waren. Wie im Anhang zur Konzernrechnung unter Erläuterungen zur Konzernbilanz 4.1 Anlageliegenschaften und unter den Wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen 2.9 Anlageliegenschaften dargelegt, wurden die Marktwerte durch einen externen Immobilienexperten anhand der Discounted Cash Flow- Methode ermittelt. Diese Marktwertschätzungen basierten auf Annahmen insbesondere in Bezug auf Mieterträge, Diskontsätze, Leerstände und Unterhaltsaufwendungen sowie im Falle der Anlageliegenschaften Entwicklungsrisiken. Unser Prüfvorgehen Neben anderen Prüfungshandlungen beurteilten wir die Objektivität, die Unabhängigkeit und die Kompetenz des externen Immobilienexperten sowie das angewandte Bewertungsmodell. Weiter überprüften wir stichprobenweise die Korrektheit von liegenschaftsspezifischen Daten (u.a. Mieterträge, Unterhaltsaufwendungen), welche in die Bewertung einflossen. Wir beurteilten zudem die zugrundeliegenden wesentlichen Annahmen des externen Immobilienexperten, unter anderem indem wir diese mit dem Management und dem externen Experten besprachen. Umsatz- und Kostenrealisation (anteilige Gewinnaufnahme) bei Projekten der Generalunternehmung mit Dritten Risiko Die korrekte Gewinnaufnahme durch das Management bei Projekten der Generalunternehmung mit Dritten war wichtig für unsere Prüfung, da dieser Prozess wesentliche Annahmen beinhaltet und der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung (Drittprojekte) mit MCHF 45.0 bedeutend für die Gruppe war. Wie im Anhang zur Konzernrechnung unter Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung 3.5 Erfolg aus Generalunternehmung und unter den Wesentlichen Bilanzierungsund Bewertungsgrundsätzen 2.6 Erfolg aus Generalunternehmung offengelegt, basieren die Projekteinschätzungen bzw. die Gewinnaufnahmen auf den Annahmen bezüglich laufenden Kosten und den vertraglich vereinbarten Projekterlösen, genehmigten Nachträgen und Nachtragsforderungen ( claims ). Die Projekteinschätzungen (Arbeitsfortschritt und Ergebnisprognose) steuern den Zeitpunkt und Umfang der Gewinnaufnahmen. Allreal-Geschäftsbericht

128 Unser Prüfvorgehen Wir beurteilten die Ausgestaltung des für die Umsatz- und Kostenrealisation relevanten internen Prozesses. Neben anderen Prüfungshandlungen führten wir zudem für ausgewählte Projekte Befragungen von verschiedenen involvierten Parteien (u.a. Projektleiter, Controlling und Management) durch und verglichen projektspezifische Prognosen der noch zu erwartenden Kosten bis Projektfertigstellung, unter Berücksichtigung von Nachträgen und Nachtragsforderungen, mit den ursprünglich geplanten Projektkosten. Des Weiteren testeten wir die Projekt- und Periodenzugehörigkeit der aufgelaufenen Kosten mittels stichprobenweiser Einsicht in Drittrechnungen. Wir beurteilten den Projektfortschritt anhand von internen Projektunterlagen und beurteilten die anteilige Gewinnaufnahme beziehungsweise die Umsatzlegung anhand des Generalunternehmungsvertrags zwischen der Gesellschaft und der Drittpartei. Ermittlung latenter Steuerverpflichtungen auf Bewertungsdifferenzen der Renditeliegenschaften Risiko Wir erachteten die latenten Steuern auf Bewertungsdifferenzen der Renditeliegenschaften als besonders wichtigen Prüfungssachverhalt weil die Ermittlung der latenten Steuerverpflichtungen erhebliche Schätzungen des Managements (u.a. hinsichtlich der voraussichtlichen Haltedauer der Liegenschaften) aufweist und die latenten Steuerverpflichtungen auf Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften mit MCHF bedeutend für die Bilanz der Gruppe waren. Wie die latenten Steuern ermittelt werden, wurde im Anhang zur Konzernrechnung unter Ergänzende Erläuterungen Latente Steuerverpflichtungen und -guthaben und unter den Wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen 2.23 Steuern offengelegt. Unser Prüfvorgehen Wir beurteilten die Ausgestaltung des für die Ermittlung der latenten Steuerverpflichtungen auf Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften relevanten internen Prozesses. Zudem plausibilisierten wir die Annahmen der Geschäftsleitung hinsichtlich der Schätzungen der Haltedauer und verglichen stichprobenweise die verwendeten Steuersätze für die Zwecke der Gewinnsteuern (Bund, Kanton und Gemeinde) und Grundstückgewinnsteuern mit den aktuell gültigen Steuersätzen. Ferner wurden die Berechnungen der Wertdifferenzen und die Klassifizierung der Wertzuwachsgewinne und wiedereingebrachten Abschreibungen stichprobenweise nachvollzogen. Übrige Informationen im Geschäftsbericht Der Verwaltungsrat ist für die übrigen Informationen im Geschäftsbericht verantwortlich. Die übrigen Informationen umfassen alle im Geschäftsbericht dargestellten Informationen, mit Ausnahme der Konzernrechnung, der Jahresrechnung, dem Vergütungsbericht und unserer dazugehörigen Berichte. Allreal-Geschäftsbericht

129 Die übrigen Informationen im Geschäftsbericht sind nicht Gegenstand unseres Prüfungsurteils zur Konzernrechnung und wir machen keine Prüfungsaussage zu diesen Informationen. Im Rahmen unserer Prüfung der Konzernrechnung ist es unsere Aufgabe, die übrigen Informationen zu lesen und zu beurteilen, ob wesentliche Unstimmigkeiten zur Konzernrechnung oder zu unseren Erkenntnissen aus der Prüfung bestehen oder ob die übrigen Informationen anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf der Basis unserer Arbeiten zu dem Schluss gelangen, dass eine wesentliche falsche Darstellung der übrigen Informationen vorliegt, haben wir darüber zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang keine Bemerkungen anzubringen. Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrates für die Konzernrechnung Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung einer Konzernrechnung, die in Übereinstimmung mit den IFRS, dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt, und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Konzernrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen beabsichtigten oder unbeabsichtigten falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung der Konzernrechnung ist der Verwaltungsrat dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäftstätigkeit sofern zutreffend anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Verwaltungsrat beabsichtigt, entweder den Konzern zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu. Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Konzernrechnung Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Konzernrechnung als Ganzes frei von wesentlichen beabsichtigten oder unbeabsichtigten falschen Darstellungen ist, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den ISA sowie den PS durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Konzernrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Eine weitergehende Beschreibung unserer Verantwortlichkeiten für die Prüfung der Konzernrechnung befindet sich auf der Website von EXPERTsuisse unter: Diese Beschreibung ist Bestandteil unseres Berichtes. Allreal-Geschäftsbericht

130 Bericht zu sonstigen gesetzlichen und anderen rechtlichen Anforderungen In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Konzernrechnung existiert. Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen. Ernst & Young AG Daniel Zaugg Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Revisor) Daniel Lanfranconi Zugelassener Revisionsexperte Allreal-Geschäftsbericht

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138 Jahresrechnung der Allreal Holding AG Erfolgsrechnung CHF Mio. Anhang Ertrag aus Beteiligungen Finanzertrag Betrieblicher Ertrag Personalaufwand Übriger betrieblicher Aufwand Betriebsaufwand Betriebliches Ergebnis Abschreibungen und Wertberichtigungen Betriebsergebnis (EBIT) Finanzaufwand Gewinn vor Steuern Direkte Steuern Jahresgewinn Bilanz per 31. Dezember Flüssige Mittel Übrige kurzfristige Forderungen gegenüber Beteiligungen Übrige kurzfristige Forderungen gegenüber Dritten Umlaufvermögen Finanzanlagen gegenüber Beteiligungen Beteiligungen Anlagevermögen Aktiven Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten Passive Rechnungsabgrenzungen Kurzfristiges Fremdkapital Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten Langfristiges Fremdkapital Fremdkapital Aktienkapital Gesetzliche Kapitalreserven Reserven aus Kapitaleinlagen Übrige Kapitalreserven Gesetzliche Gewinnreserven Allgemeine gesetzliche Gewinnreserven Freiwillige Gewinnreserven Gewinnvortrag Jahresgewinn Bilanzgewinn Eigene Aktien Eigenkapital Passiven Allreal-Geschäftsbericht

139 Anhang 1 Grundlagen und Angaben über die in der Jahresrechnung angewandten Grundsätze Die Allreal Holding AG mit Sitz in Baar ZG wurde am 17. Mai 1999 gegründet. Als Holdinggesellschaft übt sie keine operative Tätigkeit aus. Ihre Aufgabe beschränkt sich auf die Führung und Finanzierung der Allreal-Gruppe. Die Jahresrechnung der Allreal Holding AG ist in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Rechnungslegungsrecht (32. Titel des Obligationenrechts) erstellt. Sie ergänzt die nach internationalen Rechnungslegungsgrund sätzen (IFRS) erstellte Konzernrechnung (Seiten 58 bis 121). Während die Konzernrechnung über die wirtschaftliche Situation der Gruppe als eines Ganzen orientiert, beziehen sich die Informationen in der Jahresrechnung der Allreal Holding AG allein auf die Konzernmuttergesellschaft. Eigene Aktien werden im Erwerbszeitpunkt zu Anschaffungskosten als Abzugsposition im Eigenkapital bilanziert. Bei Veräusserung wird der Gewinn oder der Verlust erfolgswirksam als Finanzertrag oder als Finanzaufwand erfasst. 2 Ertrag aus Beteiligungen CHF Mio Allreal Generalunternehmung AG Allreal Home AG Allreal Vulkan AG Allreal West AG Allreal Finanz AG Hammer Retex AG Apalux AG Ertrag aus Beteiligungen Dividenden der Tochtergesellschaften werden bei Auszahlung bei der Allreal Holding AG erfolgswirksam erfasst. 3 Finanzertrag CHF Mio Zinsertrag von Beteiligungen Entschädigungen von Beteiligungen für ausgestellte Garantien Emissionsagio 0.875%-Obligationenanleihe Erfolg im Zusammenhang mit eigenen Aktien Finanzertrag Allreal-Geschäftsbericht

140 4 Übriger betrieblicher Aufwand Der übrige betriebliche Aufwand betrifft die für eine Holdinggesellschaft üblichen Verwaltungsaufwendungen (Rechtsberatung, Revisionshonorare, Versicherungen, Gebühren und Kapitalsteuern). Die an die Allreal Generalunternehmung AG bezahlten Management Fees betragen wie im Vorjahr CHF 0.6 Mio. 5 Finanzaufwand CHF Mio Zinsaufwand 0.875%-Obligationenanleihe Zinsaufwand 0.75%-Obligationenanleihe Zinsaufwand 1.375%-Obligationenanleihe Zinsaufwand 0.625%-Obligationenanleihe Zinsaufwand 0.75%-Obligationenanleihe Zinsaufwand 2.00%-Obligationenanleihe Zinsaufwand 1.25%-Obligationenanleihe Zinsaufwand 2.50%-Obligationenanleihe Emissionsaufwand 0.875%- & 0.75%-Obligationenanleihe /2027 Finanzaufwand Beteiligungen Gesellschaft Sitz Aktienkapital CHF Mio. Beteiligung¹ Beteiligung¹ Allreal Finanz AG Baar % 100% Allreal Generalunternehmung AG Zürich % 100% Allreal Home AG Zürich % 100% Allreal Office AG Zürich % 100% Allreal Toni AG Zürich % 100% Allreal Vulkan AG Zürich % 100% Allreal West AG Zürich % 100% Apalux AG Zürich % 100% Hammer Retex AG Cham % 100% Bülachguss AG² Bülach % 100% ¹ Kapital- und Stimmenanteil ² indirekte Beteiligung %-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 0.875% p. a., zahlbar jährlich jeweils am 30. März Laufzeit 10 Jahre Rückzahlung Am 30. März 2027 zum Nennwert Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen ist insbesondere die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mindestens 85% des ursprüng- Allreal-Geschäftsbericht

141 lichen Anleihebetrags von Allreal zurückgekauft worden sind. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2017 nicht erfüllt %-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 0.75% p. a., zahlbar jährlich jeweils am 19. Juni Laufzeit 8.5 Jahre Rückzahlung Am 19. Juni 2026 zum Nennwert Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen ist insbesondere die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mindestens 85% des ursprünglichen Anleihebetrags von Allreal zurückgekauft worden sind. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2017 nicht erfüllt %-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 1.375% p. a., zahlbar jährlich jeweils am 31. März Laufzeit 10 Jahre Rückzahlung Am 31. März 2025 zum Nennwert Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen ist insbesondere die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mindestens 85% des ursprünglichen Anleihebetrags von Allreal zurückgekauft worden sind. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2017 nicht erfüllt %-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 0.625% p. a., zahlbar jährlich jeweils am 10. Mai Laufzeit 8 Jahre Rückzahlung Am 10. Mai 2024 zum Nennwert Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen ist insbesondere die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mindestens 85% des ursprünglichen Anleihebetrags von Allreal zurück gekauft worden sind. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2017 nicht erfüllt. Allreal-Geschäftsbericht

142 %-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon Laufzeit Rückzahlung 0.75% p. a., zahlbar jährlich jeweils am 31. März 6 Jahre Am 31. März 2021 zum Nennwert Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen ist insbesondere die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mindestens 85% des ursprünglichen Anleihebetrags von Allreal zurück gekauft worden sind. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2017 nicht erfüllt %-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 2.00% p. a., zahlbar jährlich jeweils am 23. September Laufzeit 7 Jahre Rückzahlung Am 23. September 2020 zum Nennwert Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen ist insbesondere die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mindestens 85% des ursprünglichen Anleihebetrags von Allreal zurück gekauft worden sind. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2017 nicht erfüllt %-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 1.25% p. a., zahlbar jährlich jeweils am 2. April Laufzeit 5 Jahre Rückzahlung Am 2. April 2019 zum Nennwert Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen ist insbesondere die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mindestens 85% des ursprünglichen Anleihebetrags von Allreal zurück gekauft worden sind. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2017 nicht erfüllt. 14 Aktienkapital Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert (zu 100% liberiert). Das mit Kapitaler höhungen und Konversion Wandelanleihe einbezahlte Agio wird unter den Reserven aus Kapitaleinlagen ausgewiesen. Allreal-Geschäftsbericht

143 Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Ak tienkapital gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts bis 15. April 2018 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internatio nalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 50.0 Mio. durch Ausgabe von maximal Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre ein bedingtes Kapital von maximal CHF Mio. durch Ausgabe von maximal Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien in den Vorjahren um CHF 0.2 Mio. auf CHF Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2017). Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. ( Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht. 15 Reserven aus Kapitaleinlagen CHF Mio Agio aus Kapitalerhöhungen Agio aus Konversion Wandelanleihen Übertrag an übrige Kapitalreserven Ausschüttung an Aktionäre Ausschüttung auf eigenen Aktien Reserven aus Kapitaleinlagen am 31. Dezember Übrige Kapitalreserven CHF Mio Übertrag von Reserven aus Kapitaleinlagen Übrige Kapitalreserven am 31. Dezember Allgemeine gesetzliche Gewinnreserven CHF Mio Zuweisung von Bilanzgewinn Allgemeine gesetzliche Gewinnreserven am 31. Dezember Allreal-Geschäftsbericht

144 18 Eigene Aktien Anzahl Aktien 2017 Wert CHF Mio. Anzahl Aktien 2016 Wert CHF Mio. Stand bzw. Marktwert per 1. Januar Käufe Verkäufe Erfolg eigene Aktien per 31. Dezember Stand bzw. Marktwert per 31. Dezember Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF ( : CHF ). 19 Bedeutende Aktionäre Per 31. Dezember waren der Gesellschaft die folgenden Aktionäre mit einer die 3-Prozent-Quote übersteigenden Beteiligung (direkt und/oder indirekt) bekannt: Helvetia Gruppe, St. Gallen 10.6% 10.0% PKE-CPE Vorsorgestiftung, Zürich 4.3% 3.3% Mobiliar Gruppe, Bern 3.8% 3.8% Gastrosocial Pensionskasse, Aarau 3.4% 3.4% Pensionskasse Rheinmetall, Zürich 3.2% 3.8% Basellandschaftliche Pensionskasse, Liestal 3.1% 3.1% BlackRock Inc., USA-New York.3.0% 20 Beteiligungen von Verwaltungsrat und Gruppenleitung Die gemäss Artikel OR 663c geforderten Angaben sind in der Konzernrechnung der Allreal-Gruppe in Ziffer 5.5 «Transaktionen mit nahestehenden Personen» offengelegt. 21 Anzahl Mitarbeitende Die Allreal Holding AG beschäftigte wie im Vorjahr kein Personal. 22 Eventualverpflichtungen Per 31. Dezember 2017 bestehen Garantien und Bürgschaften an Dritte im Zusammenhang mit Finanzierungen von Allreal-Gruppengesellschaften von CHF Mio. ( : CHF Mio.). Für die Mehrwertsteuer-Gruppenbesteuerung haftet die Allreal Holding AG gegenüber der Eidgenössischen Steuerverwaltung solidarisch mit den übrigen Allreal-Gruppengesel l schaften für Verbindlichkeiten aus Abrechnungen der Mehrwertsteuer. Allreal-Geschäftsbericht

145 Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns Der Verwaltungsrat unterbreitet der Generalversammlung folgenden Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns: CHF Mio Vortrag aus Vorjahr Jahresgewinn Bilanzgewinn am 31. Dezember (zur Verfügung der Generalversammlung) Zuweisung an allgemeine gesetzliche Gewinnreserven Vortrag auf neue Rechnung Antrag für eine Nennwertreduktion und die Verwendung der Reserven aus Kapitaleinlagen Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 20. April 2018 eine Nennwertreduktion von CHF pro Aktie. Davon werden CHF 6.25 pro Aktie dem Inhaber zurückerstattet, die restlichen CHF werden den Reserven aus Kapitalanlagen gutgeschrieben. Mio Aktienkapital Aktien zum Nennwert von CHF Nennwertreduktion im Umfang von CHF 49 pro Aktie davon CHF zur Zuweisung an die Reserven aus Kapitalanlagen davon CHF 6.25 zur Ausschüttung an die Aktionäre Aktienkapital nach/vor Nennwertreduktion Aktien zum Nennwert von CHF 1 / CHF Reserven aus Kapitaleinlagen am 31. Dezember (zur Verfügung der Generalversammlung) Zuweisung aus Nennwertreduktion Auszahlung aus einer Ausschüttung (CHF 5.75 pro Aktie für 2016) Vortrag auf neue Rechnung Die eigenen Aktien der Gesellschaft sind nicht ausschüttungsberechtigt. Die von der Generalversammlung bestimmte Ausschüttung in Form einer Nennwertreduktion für das Geschäftsjahr 2017 wird den Aktionären ohne Abzug der Verrechnungssteuer spesenfrei am 5. Juli 2018 an den von ihnen angegebenen Zahlungsort ausbezahlt. Baar, 13. Februar 2018 Für den Verwaltungsrat: Bruno Bettoni, Präsident Allreal-Geschäftsbericht

146 Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zürich Telefon: Fax: An die Generalversammlung der Allreal Holding AG, Baar Zürich, 13. Februar 2018 Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung der Allreal Holding AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang (Seiten 134 bis 140), für das am 31. Dezember 2017 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Allreal-Geschäftsbericht

147 Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2017 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten. Berichterstattung über besonders wichtige Prüfungssachverhalte aufgrund Rundschreiben 1/2015 der Eidgenössischen Revisionsaufsichtsbehörde Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemässen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung der Jahresrechnung des aktuellen Zeitraums waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung der Jahresrechnung als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Für jeden nachfolgend aufgeführten Sachverhalt ist die Beschreibung, wie der Sachverhalt in der Prüfung behandelt wurde, vor diesem Hintergrund verfasst. Der im Berichtsabschnitt Verantwortung der Revisionsstelle beschriebenen Verantwortung sind wir nachgekommen, auch in Bezug auf diese Sachverhalte. Dementsprechend umfasste unsere Prüfung die Durchführung von Prüfungshandlungen, die als Reaktion auf unsere Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung geplant wurden. Das Ergebnis unserer Prüfungshandlungen, einschliesslich der Prüfungshandlungen, welche durchgeführt wurden, um die unten aufgeführten Sachverhalte zu berücksichtigen, bildet die Grundlage für unser Prüfungsurteil zur Jahresrechnung. Werthaltigkeit der Beteiligungen und Darlehen an Beteiligungen Risiko Die Beurteilung der Werthaltigkeit der Beteiligungen und Darlehen an Beteiligungen durch das Management war wichtig für unsere Prüfung, da diese Position wesentliche Annahmen (u.a. zukünftige Umsatz- und Margenentwicklung, langfristige Wachstumsrate und Diskontierungssatz) aufweist und die Beteiligungen und Darlehen an dieselben mit CHF bedeutend für die Bilanz waren. Im Anhang zur Jahresrechnung unter Punkt 6 Beteiligungen sind die Beteiligungen aufgeführt. Unser Prüfvorgehen Neben anderen Prüfungshandlungen beurteilten wir den Prozess der Gesellschaft zur Bewertung der Beteiligungen und der Darlehen an Beteiligungen. Ausserdem analysierten wir die zugrundeliegenden Daten für die Beurteilung der Werthaltigkeit der Beteiligungen und Darlehen an Beteiligungen. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert. Allreal-Geschäftsbericht