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2 Baumeister Dipl.-Ing. PETER TREITLER Grazer Vorstadt 86a 8570 Voitsberg Mobil: 0664 / office@treitler.eu Planungsleitfaden Seite 2/42

3 Inhaltsverzeichnis 1. Vorwort Das Grundstück Planungsphase Idee / Wunsch / Ziel Grundlagenforschung Einreichplanung Energieausweis Terminplanung Bau- und Baunebenkosten Finanzierung und Versicherung Finanzierung Versicherung Haushaltsbudget Förderungen Wohnbauförderung des Landes Steiermark Förderungen der Gemeinde Behörden Raumplanung (Steiermärkisches Raumordnungsgesetz) Bauvorschriften (Steiermärkisches Baugesetz) Abwicklung des Behördenverfahrens Baukoordination - BauKG Leistungen des Planungskoordinators Leistungen des Baustellenkoordinators Notwendigkeiten nach dem BauKG Planungsleitfaden Seite 3/42

4 1. Vorwort 1. Vorwort Wer hatte nicht schon mal den Traum vom eigenen Haus bzw. von den eigenen vier Wänden. Damit dieser Traum auch reibungslos abläuft, gibt es diesen Leitfaden. Wozu braucht man diesen Planungsleitfaden? Dieser Leitfaden soll Ihnen einen Überblick über die umfassende Thematik im Bereich der Planung Ihres Eigenheimes aufzeigen. Vom Grundstückskauf, über die Planungsphase, den Energieausweis bis hin zur Finanzierung, alle diese Themen werden behandelt und sind in Form von Checklisten und Formularen aufbereitet. Fragen wie zum Beispiel: Darf ich auf meinem Grundstück überhaupt bauen? Wie sieht die Infrastruktur in der Umgebung aus? Kann ich meinen Baustil (Pultdach, Flachdach, ) in meiner Wahlheimat auch verwirklichen? Wie groß soll die Küche sein? Auch diese Themen werden in diesem Leitfaden behandelt. Aber nicht nur der bauliche sondern auch der finanzielle Aspekte werden behandelt. Wie soll ich mein Traumhaus finanzieren? Welche Möglichkeiten gibt es? Was passiert wenn mir mein Haus in der Bauphase einstürzt? Dieser Leitfaden soll dazu dienen, Sie schnell und unkompliziert zu Ihrem Traumhaus zu begleiten. Nach der Durcharbeitung dieser Unterlage haben sie sich als zukünftiger Bauherr sehr intensiv mit der Materie beschäftig und sich sehr gut auf die kommenden Herausforderungen vorbereitet. Planungsleitfaden Seite 4/42

5 2. Das Grundstück 2. Das Grundstück Bauen fängt mit dem Grundstück an. Bei der Wahl des Grundstückes stehen neben der Lage, der Kaufpreis und die Erschließungskosten (z.b.: Zufahrt, Anschlüsse für Wasser und Abwasser, Strom, ) an erster Stelle. Aber es gibt eine Fülle weiterer Anforderungen die ein Grundstück gerecht werden muss. Darunter fallen zum Beispiel: Bebaubarkeit des Grundstückes Die Widmung des Grundstückes gemäß Flächenwidmungsplan Erreichbarkeit öffentlicher Einrichtungen Beurteilung der Umgebung bzw. Nachbarschaft Boden- bzw. Untergrundverhältnisse Geobiologische und elektromagnetische Einflüsse Dieser Leitfaden ist so aufgebaut, dass jedem Schritt der Planungs- oder Projektvorbereitungsphase ein eigenes Kapitel gewidmet ist. Jedes Kapitel verfügt dabei über eine Checkliste/Formular, indem Sie Ihre eigenen Angaben niederschreiben können. Jede einzelne dieser Projektphasen ist wie ein Projekt in sich zu betrachten. Es muss eine Ausgangssituation vorliegen (z.b.: Kaufinteresse an einem Grundstück), die Richtung bzw. der Weg sollte klar definiert sein (z.b.: Checkliste Grundstück ) und es muss das Ziel bekannt sein (z.b.: Erwerb des Grundstücks). Somit ermöglicht man das Gesamtprojekt in überschaubare Einzelprojekte aufzuteilen, welche anhand von fundierten Angaben (=Checkliste) nachvollziehbar dokumentiert werden. Die Entscheidungsfindung wird durch diese umfassende Grundlagenermittlung unterstützt. Zum besseren Verständnis, wird jedes Formular mit einer Ausfüllhilfe (siehe nachfolgende Grafik) erklärt. Bild 1: Ausfüllhilfe Planungsleitfaden Seite 5/42

6 2. Das Grundstück Planungsleitfaden Seite 6/42

7 3. Planungsphase 3. Planungsphase Die Planungsphase ist ein zentraler Punkt dieses Leitfadens und wird auf Grund seiner Komplexität in einzelne Untergruppen aufgeteilt: 1. Idee / Ziel / Wunsch 2. Grundlagenforschung 3. Entwurf 4. Einreichplanung 5. Energieausweis 6. Terminplanung Die einzelnen Bereiche werden in chronologischer Reihenfolge abgehandelt und durch Checklisten und Formulare ergänzt. In der Regel stellt sich die Frage, wen man mit der Planung seines Objektes beauftragt. Geht man zum Baumeister, der plant und baut zugleich? Oder sucht man einen Fertigteilhaushersteller auf, der ebenfalls die Planung und Ausführung übernimmt. Als Alternative dazu bieten die Planungsbüros ihre Dienstleistung an. Diese sind auf die Planung und Ausführungsüberwachung spezialisiert, zur Gänze unabhängig von Herstellern oder Materialien. Vorteile eines unabhängigen Planungsbüros Planungsphase Unabhängiger Berater in Planung und Ausführung Baustoffunabhängige Planung Langjährige Erfahrungen im Bereich der Einreich-, Ausführungs- und Detailplanung Gebäudevisualisierungen bis hin zu Sonnenstudien Schnittstelle zwischen Bauherrn und Wohnbauförderstelle Ersteller des Energieausweises Planung nach Kriterien des Niedrigenergiehausstandards Durchführung von bzw. Unterstützung bei Behördenwegen Erstellen von Kostenschätzungen Planungsleitfaden Seite 7/42

8 3. Planungsphase Projektvorbereitungsphase Professionelle Projektvorbereitung Erstellen von Bauzeitplänen Erstellen von Leistungsverzeichnissen zur Einholung von Kostenvoranschlägen Angebotsprüfung auf Basis der Leistungsverzeichnisse Vertragsverhandlungen mit ausführenden Unternehmen Erarbeiten von Vergabevorschlägen auf Basis geprüfter Angebote Ausführungsphase Professionelle Projektabwicklung Schnittstelle zwischen Bauherrn und ausführenden Unternehmen Laufende Projektdokumentation und Schriftverkehr Überwachung der Sicherheitsvorschriften und Einhaltung des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes (BauKG) Professionelle Überwachung der ausführenden Unternehmen Durchführen von Baubesprechungen Termin-, Kosten- und Qualitätskontrolle Objektive Rechnungsprüfung nach Baufortschritt Mängelkontrolle bis zur Übergabe des fertigen Bauwerks Planungsleitfaden Seite 8/42

9 3. Planungsphase 3.1. Idee / Wunsch / Ziel Der Wunsch ein Heim für sich und seine Familie zu schaffen ist seit jeher in uns Menschen verankert und zweifelsohne eine der größten Aufgaben und Herausforderung in unserem Leben. Mit der Errichtung der eigenen vier Wände kann sich der größte Wunsch erfüllen, es kann aber auch sehr tiefe Spuren hinterlassen. Deshalb ist es wesentlich, dass Sie wissen was sie wollen. Dies mag auf Anhieb sehr einfach klingen: Wir wollen ein Einfamilienwohnhaus bauen, dass für unsere Familie zu einem neuen Zuhause wird!, bei genauerer Betrachtung dieses Wunsches dann doch etwas komplizierter erscheinen. Um einen Wunsch zu konkretisieren, hat es sich als besonders effektiv erwiesen, ihn niederzuschreiben. Für manche mag dies relativ einfach sein, seine Ideen und Vorstellungen schriftlich festzuhalten. Für viele allerdings ist dies doch nicht ganz so einfach und deshalb gibt es im umseitigen Formular einen Bereich der sich mit Nicht-Zielen befasst. Es kann manchmal einfacher sein, niederzuschreiben was man nicht will und somit im Ausschlussverfahren seine Wünsche freizulegen. Das nachfolgende Formular soll Ihnen dazu dienen, dass Sie sich über Ihre speziellen, vielleicht auch einzigartigen Ideen, Wünsche und Vorstellungen klar werden. Diese Ziele sollten dann auch mit den Zielen der anderen Familienmitglieder besprochen werden, um ein möglichst aussagekräftiges Bild Ihrer Bauprojektes abbilden zu können Bild 2: Ausfüllhilfe Planungsleitfaden Seite 9/42

10 3. Planungsphase Planungsleitfaden Seite 10/42

11 3.2. Grundlagenforschung 3. Planungsphase Die Grundlagenforschung stellt einen zentralen Punkt in der Planungsphase dar. Einerseits befassen Sie sich mit dem Grundstück und dessen möglicher Bebauung und andererseits nehmen Sie den ersten Kontakt zur Baubehörde war. Das Wesen der Grundlagenforschung bildet die Schaffung von Rahmenbedingungen (Bebauungsplan, Bebauungsrichtlinien, ), welche für alle weiteren Schritte eine Basis schaffen sollen. In dieser Phase wird festgestellt, ob und wie Sie Ihr Grundstück bebauen können bzw. welche Auflagen es einzuhalten gilt. Bei der Grundlagenforschung kann Ihnen der Planer tatkräftig zur Seite stehen und Sie bei diversen Terminen bei Behörden fachlich unterstützen. Seitens der Gemeinden werden immer öfters sogenannte Bauberatungen angeboten, bei dem der Bauwerber seine ersten Wünsche / Vorstellungen / Ideen an die Baubehörde und dem zuständigen Bausachverständigen herantragen kann. Auch hierbei ist es sinnvoll einen Fachmann (Planer) beizuziehen, der an den Umgang mit der Bausprache gewöhnt ist und Ihre Position in dieser Verhandlung stärken kann. Der Planer kann Ihnen weiteres alle Erkenntnisse bzw. Ergebnisse der Bauberatung und daraus abgeleitete Auswirkungen auf Ihr Bauprojekt in aller Ruhe erläutern. Das nachfolgende Formular soll Ihnen als Arbeitsunterlage dienen, um alle wesentlichen Punkte dieser Grundlagenerhebungsphase festzuhalten und für alle weiteren Planungsschritte als Basis griffbereit zu haben. Bild 3: Ausfüllhilfe Planungsleitfaden Seite 11/42

12 3. Planungsphase Planungsleitfaden Seite 12/42

13 3. Planungsphase Entwurf Den Anfang der Planung stellt die Grundlagenforschung (siehe Kapitel 3.2) dar. Daraus kann die mögliche Bebaubarkeit des Grundstückes abgeleitet werden. Danach erfolgen die Auswahl des Baustiles bzw. der Gebäudeform und die Situierung am Grundstück. Dabei sollten ebenfalls schon etwaige Punkte wie z.b.: Zufahrt, Garage, Carport, Pool, Erdwärmeheizung, etc. besprochen werden. Im nächsten Schritt soll nun ein Raumbuch (siehe Formular auf der nachfolgenden Seite) erstellt werden in der der zu erwartenden Raumbedarf ermittelt wird. Die Erstellung des Raumbuches bzw. die Auflistung des zu erwartenden Raumbedarfs lässt sich am besten an der derzeitigen Wohnsituation durchführen. Man bewertet die Räumlichkeiten nach Art, Größe, Anzahl, Lage und Ausrichtung. Eine sinnvolle Annäherung kann auch durch die Formulierung von Nicht-Zielen erfolgen: z.b.: keine kleine Küche, Durch den Planer wird aus diesem Angaben und dem Raumbuch ein Raumkonzept abgeleitet. Das Raumkonzept ist eine vereinfachte Darstellung der Anordnung der Räume und deren Verbindungen untereinander bzw. dessen Verbindung nach außen. Im ersten Schritt erstellt der Planer auf Basis der zuvor genannten Daten den Vorentwurf, welcher alle Grundrisse, erforderliche Schnitte und Ansichten beinhaltet, um das Gesamtprojekt beurteilen zu können. Im zweiten Schritt wird der Vorentwurf anhand Ihrer Wünsche und Anforderungen zu einem Entwurf weiterentwickelt. Dabei werden auch zusätzliche Anforderungen (Bauweise, Erschließung und Außenanlagen, Energieversorgung und Heizsystem, statisches Konzept, ) eingearbeitet. Bild 4: Ausfüllhilfe Planungsleitfaden Seite 13/42

14 3. Planungsphase Planungsleitfaden Seite 14/42

15 3. Planungsphase 3.3. Einreichplanung Der Einreichplan stellt das Bindeglied zwischen dem Entwurf des Projektes und der bei der Baubehörde zu erwirkenden Baubewilligung dar. Der Einreichplan ist zusammen mit der Baubeschreibung und dem daraus mündenden Baubescheid (=Baubewilligung) die gesetzliche Grundlage um ein Bauvorhaben abwickeln zu können. Der Einreichplan bzw. dessen Inhalte sind im Baugesetz klar geregelt. Die wesentlichen Inhalte sind: Lageplan mit der Situierung der Objekte samt der Grenzabstände Grundrisse sämtlicher Geschosse mit Angabe der Raumnutzung und der Nutzflächen Gebäudeschnitte, insbesondere Stiegenhausschnitte Ansichten zur Beurteilung der äußeren Gestaltung des Gebäudes Berechnung der Brutto- und Nettogeschoßflächen Berechnung der Bebauungsdichte Bauteilaufbauten (Wände, Decken, Dach, ) Geländeveränderungen incl. Darstellung Urgelände Die Darstellung der Ver- und Entsorgungsleitungen Darstellung der Heizungsversorgung incl. Rauchfang und dessen Anschlüsse Anrainerverzeichnis aller Grundstücke innerhalb von 30 Meter ab Grundstücksgrenze Bauphysik Baubeschreibung Im Einreichplan werden alle zur Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Angaben über das Bauprojekt getroffen (siehe Formular auf der nächsten Seite). Der Einreichplan wird gemeinsam mit der Baubeschreibung und dem Bauansuchen an die Baubehörde übergeben. Nach der Eingangsprüfung durch die Baubehörde, liegt der Plan zur öffentlichen Einsichtnahme in der Baubehörde auf. Danach werden alle Beteiligten zu einer mündlichen Bauverhandlung vor Ort eingeladen. Erfolgen bis bzw. bei der mündlichen Verhandlung keine Einsprüche die das Projekt untersagen würden, wird das Bauvorhaben mittels schriftlichem Bescheid genehmigt. Bild 5: Ausfüllhilfe Planungsleitfaden Seite 15/42

16 3. Planungsphase Planungsleitfaden Seite 16/42

17 3. Planungsphase 3.4. Energieausweis 1 Was ist eigentlich ein Energieausweis Der Energieausweis ist mit dem Typenschein für Ihr Auto vergleichbar. Viele interessante Kennwerte Ihres Hauses sind darin enthalten, wie zum Beispiel der zu erwartende Heizenergieverbrauch. Je nach Bundesland sind die Berechnungsmodelle etwas unterschiedlich. Der wichtigste Kennwert ist aber in jedem Energieausweis enthalten: Die Energiekennzahl für Ihr Haus (=der spezifische Heizwärmebedarf). Wer benötigt einen Energieausweis Gemäß der umzusetzenden EU-Richtlinie benötigt man bei allen neuen Gebäuden einen Energieausweis bereits beim behördlichen Bauverfahren. Auch bei umfassender Sanierung, bei Zu- und auch bei Umbauten (wenn Förderungen in Anspruch genommen werden) ist ein Energieausweis nötig. Seit 2009 ist ein Energieausweis ebenfalls bei Verkauf, Verpachtung oder Vermietung von Häusern, Wohnungen, Büros oder Betriebsobjekten vorzulegen. Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt zehn Jahre. Verantwortlich für das Vorliegen ist der Bauherr, der Vermieter bzw. der Verkäufer des Objekts. Erklärung der Begriffe im Energieausweis An dieser Stelle werden nur Energieausweise für Wohngebäude betrachtet. Diese enthalten den Heizwärmebedarf, den Warmwasser-Wärmebedarf, den Heiztechnik-Energiebedarf, den Endenergiebedarf und ggf. noch Empfehlungen für Verbesserungen. Ein eventueller Kühlbedarf oder der Bedarf für die Beleuchtung sind nicht enthalten, diese Werte werden nur für Nicht-Wohngebäude ermittelt. Spezifischer Heizwärmebedarf HWB (Energiekennzahl) Der spezifische Heizwärmebedarf (die eigentliche Energiekennzahl) ist der gebräuchlichste Vergleichswert, um die thermische Qualität der Gebäudehülle zu beschreiben. Diese Energiekennzahl wird in kwh/m².a angegeben (sprich: Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr). Sie sagt aus, wie viel Energie Ihr Haus pro Quadratmeter Fläche im Jahr für die Raumwärme benötigen würde, wenn es am Referenzstandort stehen würde (also auf Basis eines Referenzklimas, nicht am tatsächlichen Standort). Damit ist dieser Wert zum Vergleich der thermischen Qualität von Häusern sehr gut geeignet. Um den Kennwert auf einen Blick abschätzen zu können wird er neben die farbige Skala in der entsprechenden Kategorie gedruckt. 1 Vgl.: , 15:46 Uhr. Planungsleitfaden Seite 17/42

18 3. Planungsphase Spezifischer Heizwärmebedarf HWB (standortbezogen) Dieser Heizwärmebedarf beschreibt den zu erwartenden Energieverbrauch bei Ihrem Haus. Je nach Ihrem Benutzerverhalten (energiesparendes Verhalten) kann Ihr tatsächlicher Verbrauch auch abweichen. Bei Neubauten ist im ersten Jahr der Verbrauch oft deutlich erhöht, weil Bauteile noch austrocknen müssen. Warmwasserwärmebedarf WWWB, Heiztechnikenergiebedarf HTEB Der Energiebedarf für die Warmwasserbereitstellung und der Energiebedarf für die Verluste der Heizungsanlage (bei Erzeugung, Speicherung, Verteilung und Abgabe). Endenergiebedarf Die notwendige von außen zugeführte Energiemenge für Raumwärme und Warmwasser (z.b. der Strom für die Wärmepumpe oder der Energieinhalt der gelieferten Pellets). Mit dieser wird also nicht nur der Bedarf für Heizung und Warmwasser gedeckt, sondern auch alle Verluste, die dabei entstehen. Brutto-Grundfläche Wird auch als Bruttogeschoßfläche oder Bruttogrundrissfläche bezeichnet. Die Bruttogrundfläche ist die Summe aller Flächen inklusive der Wände (ohne Wände wäre es die Nettogeschoßfläche). Auf diesen Wert wird der jährliche Energiebedarf bezogen. Kompaktheit (A/V-Verhältnis) Diese stellt einen Kennwert für die Gebäudegeometrie dar. Klimadaten Die Klimadaten beschreiben die langjährigen Durchschnittswerte für Ihre Bauadresse. Die Heiztage beschreiben die Anzahl der Tage, an denen in durchschnittlichen Häusern geheizt werden muss. Die Heizgradtage beschreiben dazu noch, wie viel Temperaturunterschied an den Heiztagen zwischen außen und innen besteht. Die Normaußentemperatur gibt die kälteste Durchschnittstemperatur im Jahr an (im langjährigen Durchschnitt). Die Globalstrahlung ist jene Energie, die von der Sonne auf einen m² ebene Fläche während einer Heizperiode geliefert wird. Der U-Wert beschreibt bei einem Bauteil (z.b. Wand oder Fenster) den Wärmedurchgang je Quadratmeter und Grad Temperaturunterschied zwischen innen und außen. Der U-Wert sollte also bei jedem Bauteil der thermischen Hülle möglichst niedrig sein. Im Energieausweis ist deshalb auch der mittlere U-Wert der Gebäudehülle angegeben. Planungsleitfaden Seite 18/42

19 3. Planungsphase 3.5. Terminplanung Ein Terminplan (oder auch Bauzeitplan) ist eine graphische Darstellung für die an einem Bauprojekt notwendigen Arbeiten, welche diese zeitlich gliedert und somit sorgen soll, dass sich einzelne Arbeitsschritte nicht gegenseitig behindern und somit keine Mehrkosten und folglich Zeitverzögerungen entstehen. Ein Terminplan sollte jedoch auch schon in der Planungs- bzw. Projektvorbereitungsphase erstellt werden, um alle wesentlichen Tätigkeiten und die dafür erforderlichen Zeiträume zu erfassen. Weiteres sollte großer Augenmerk auf die Beteiligten gelegt werden, um diese rechtzeitig in das Projekt einzubinden bzw. Verzögerungen zu verhindern. Anhand des untenstehenden Balken-Terminplanes können Sie die wesentlichen Punkte ihres Projektes herausfinden und terminlich fixieren. Somit sind Sie ständig über den aktuellen Projektstand informiert und können etwaige Abweichungen, Verzögerungen, etc. erkennen und eventuelle Kurskorrekturen vornehmen. Bild 6: Ausfüllhilfe Planungsleitfaden Seite 19/42

20 3. Planungsphase Planungsleitfaden Seite 20/42

21 4. Bau- und Baunebenkosten 4. Bau- und Baunebenkosten Dieses Kapitel möchte ich mit einem Zitat beginnen, dass für unsere Gesellschaft sehr prägend ist: Über Geld spricht man nicht, man hat es. Jean Paul Getty ( ), amerikanischer Ölindustrieller und Milliardär Spätestens in der Planungsphase Ihres Bauprojektes müssen Sie sich dem Thema widmen und eine fundierte Budgetplanung erstellen. Der Begriff der Baukosten ist weitgehend eindeutig und beschreibt die Kosten für die Errichtung eines Bauwerks. Diese Kosten werden in der Regel den Kostenvoranschlägen der einzelnen Unternehmen entnommen und ergeben in Summe die Bauwerkskosten. Die Baukosten (im Sinne der Ö-NORM B Kosten im Hoch- und Tiefbau - Kostengliederung) entsprechen den Bauwerkskosten vermehrt um die Kosten für: Aufschließung (Zufahrt, Ver- und Entsorgungsleitungen, ) Einrichtung Außenanlagen Der Begriff der Errichtungskosten umfasst die Baukosten vermehrt um folgende Kostenbereiche: Honorare o Architektur o Statik o Bauphysik o Haustechnik o Sachverständige o Gutachten o Vermessung o BauKG o Ausschreibung und Vergabe o örtliche Bauaufsicht o Nebenkosten o Finanzierungskosten o Bewilligungen o Versicherungen Planungsleitfaden Seite 21/42

22 4. Bau- und Baunebenkosten o Grunderwerbssteuer o Grundbucheintragungsgebühr o Reserven o Für Unvorhergesehenes o Für Teuerungen o Änderungsmöglichkeiten in der Ausführung o Um die Gesamtkosten des Bauprojektes zu erfassen, werden die Errichtungskosten mit den Grundstückskosten summiert. Der Begriff Baunebenkosten als solcher, erinnert im ersten Augenblick an eine kaum nennenswerte Nebensächlichkeit. Nebenkosten die für gewöhnlich nur einen Bruchteil eines großen Ganzen ausmachen. Dieser erste Eindruck ist jedoch weit gefehlt, denn der Nebenkostenzähler startet bereits schon mit der ersten Einheit eines Telefongespräches, das in Verbindung mit dem geplanten Bauprojekt steht. Als Baunebenkosten betrachtet man umgangssprachlich (abgesehen von der obigen Darstellung) alle Kosten, die neben den eigentlichen Baukosten ( = der tatsächliche Bau) auftreten. Die Baunebenkosten (Kostengruppen 5, 7, 8 und 9) als solche, werden laut DIN 276 mit etwa % des kompletten Gesamtfinanzierungsvolumen angesetzt und sind somit von Beginn an in jede Grundberechnung mit einzubinden. Planungsleitfaden Seite 22/42

23 4. Bau- und Baunebenkosten Nebenrechnungen Planungsleitfaden Seite 23/42

24 4. Bau- und Baunebenkosten Planungsleitfaden Seite 24/42

25 4. Bau- und Baunebenkosten Nebenrechnungen Planungsleitfaden Seite 25/42

26 4. Bau- und Baunebenkosten Planungsleitfaden Seite 26/42

27 4. Bau- und Baunebenkosten Nebenrechnungen Planungsleitfaden Seite 27/42

28 4. Bau- und Baunebenkosten Planungsleitfaden Seite 28/42

29 4. Bau- und Baunebenkosten Nebenrechnungen Planungsleitfaden Seite 29/42

30 4. Bau- und Baunebenkosten Planungsleitfaden Seite 30/42

31 5. Finanzierung und Versicherung 5. Finanzierung und Versicherung 5.1. Finanzierung Wer träumt nicht davon ein eigenes Heim zu haben. Eine Wohnung mitten in der Stadt oder ein kleines Häuschen am Land. Doch dabei gibt es einiges zu beachten. Entspricht der Preis des Grundstückes dem Marktpreis, ist der Kaufpreis des bestehenden Gebäudes zu hoch? Hier gilt ohne Zweifel die wichtigste Grundregel in der Finanzwelt: Investitionsentscheidungen sollten nur auf Basis einer fundierten Grundlage und nach bestem Wissen getroffen werden. Wenn nun eine passende Immobilie gefunden wurde, kommt bereits die nächste Hürde auf die zukünftigen Besitzer zu, nämlich die Finanzierung. Bevor sie zu einer Bank oder zu einem Finanzierungsberatungsgespräch gehen, sollten Sie sich intensiv mit dem zu finanzierenden Projekt beschäftigt haben. Überlegungen über die Rückzahlung und eventuell benötigter Sicherheiten sollten ebenfalls getroffen werden. Wesentlich ist, dass alle Angaben über Einnahmen und Ausgaben vollständig erfasst werden, damit es zu keinen Überraschungen kommt Worauf sollten Sie bei einer Finanzierung achten Bevor man sich über die verschiedenen Möglichkeiten einer Finanzierung beraten lässt, muss man sich im Klaren sein, dass diese eine Verpflichtung über einen langen Zeitraum darstellt. Dazu kommen natürlich noch weitere Punkte, die nachfolgend aufgelistet sind Kann ich mir den Kredit überhaupt leisten Um diese Frage beantworten zu können, erstellt man eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung (oder auch Haushaltsbudgetplanung genannt - siehe dazu Anhang). Die Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben zeigt Ihnen, welches Budget Sie für eine Finanzierung und einen entsprechenden Puffer zur Verfügung haben. Damit einhergehend sollten Sie auch Überlegungen hinsichtlich einer Sicherstellung der Bank gegenüber anstellen Welchen Partner bzw. Berater wähle ich für meinen Kredit Wesentlich dabei ist, einen möglich objektiven Finanzberater zu haben. Dazu gibt es prinzipiell mehrere Möglichkeiten: Einerseits kann man die Bank mit der Finanzierung beauftragen, wobei man beachten sollte, dass Banken gewinnorientiert handeln. Andererseits bieten Ihnen unabhängige Finanzberater eine objektive Beratung, die nicht an ein Geldinstitut gebunden ist. Damit sollte sichergestellt werden, dass Sie aus unter den verschiedensten Anbietern (Banken) auswählen können und somit die besten Konditionen bekommen. Planungsleitfaden Seite 31/42

32 5. Finanzierung und Versicherung Wie ist der Kredit aufgebaut Zinsen: Die Zinsen können während der Kreditlaufzeit stark schwanken, wodurch sich die Kreditrate erhöhen oder auch verbilligen kann. Ein Sinken der Zinsen ist jedoch sehr selten. Eine seriöse Finanzierungsberatung kalkuliert somit auch eine eventuelle Zinserhöhung ein. Gerade bei Wohnbaufinanzierungen kann es von Vorteil sein, über eine Fixzinsvariante nachzudenken. Bei einem Bauspardarlehen ist beispielsweise mit einer Zinsobergrenze (Zinscap) von 6% zu kalkulieren Bearbeitungsgebühr, Spesen, Kontoführungsgebühr Achten sie auf alle Nebengebühren und sollten sie auch noch so klein erscheinen, rechnen sie sie auf die Laufzeit der Finanzierung auf. Hierbei kann es schnell zu einem hohen Betrag kommen. Der wichtigste Aspekt bei den Gebühren ist der: alle Nebengebühren sind verhandelbar! Bei größeren Finanzierungssummen macht es einen erheblichen Unterschied ob man 2% oder 0,25% an Bearbeitungsgebühren einmalig zahlt. Bei jedem Kredit wird ein neues Kreditkonto eröffnet. Hier werden Kontoführungsgebühren verrechnet. Warum nicht auch hier mal hinterfragen warum das so ist? Laufzeit Die Laufzeit einer Finanzierung sollte immer mit der Lebens bzw. Nutzungsdauer des zu finanzierenden Wirtschaftsgutes übereinstimmen. Bei einer Wohnraumfinanzierung kann die Laufzeit durchaus 25 bis 30 Jahre betragen. Die Grundregel bei der Laufzeit ist: je länger die Laufzeit desto niedriger die monatliche Rate Kreditbedingungen Das non plus ultra ist hier ein schriftliches verbindliches Kreditangebot und dieses sollte man mit mehreren Anbietern vergleichen. Achten sie immer, dass sämtliche Spesen und Gebühren, Aufschläge wie auch die notwendigen Versicherungen und Sicherheiten enthalten sind. Auch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Kreditbedingungen sind bei den Vergleichen wesentliche Faktoren Absicherung Überlegen sie vor dem Finanzierungsberatungstermin, welche Versicherung und Absicherungen sie persönlich benötigen. In der Beratung wird dann genauestens geprüft, ob es sinnvoll ist eine Risikolebens-, Berufsunfähigkeits- oder sonstige Versicherungen neu abzuschließen oder in bestehende Versicherungen/Finanzierung einzubinden. Planungsleitfaden Seite 32/42

33 5. Finanzierung und Versicherung Was ist noch gut zu wissen Die Aufgabe eines Versicherungs- und Vermögensberaters besteht darin, Kunden bestmöglich zu beraten und am Kapitalmarkt zu vertreten. Diese Tätigkeit unterliegt dabei der Gewerbeordnung (Maklergesetz), im Wertpapierbereich dem Wertpapieraufsichtsgesetz (WAG) und dem Bankwesengesetz (BMG) Was können Sie als Kunde erwarten Vollständige, objektive und gewissenhafte Information / Beratung Analysen und Berechnungen für zur Verfügung stehendes oder anzulegendes Vermögen Durchführung von Kredit-, Leasing- und Finanz- und Sparberatung, rechtliche bzw. steuerrechtliche Beratung sofern sie mit der Dienstleistung in Verbindung steht Wir sind in der Beratung völlig unabhängig von Banken, Kreditinstituten, Versicherungen und Kapitalanlagegesellschaften und können die besten Produkte zum besten Preis vom internationalen Markt anbieten Vermittlungen sind in der Regel für den Konsumenten kostenlos, bei Beratung ohne Vermittlung wird ein angemessenes Honorar vereinbart 5.2. Versicherung Das Thema Versicherung wird im Bereich des Hausbauens sehr häufig unterschätzt. Auch die sich durch den fortschreitenden Bauablauf ständig verändernde Basis/Grundlage der Abbzw. Versicherung spielt dabei eine große Rolle. Ausführende Unternehmen sind gesetzlich verpflichtet eine Haftpflichtversicherung abschließen, welche in der Regel aber nur den Leistungsbereich des Unternehmers abdeckt. Darüberhinausgehende Versicherungen sind durch Sie abzuschließen. Nachfolgend die wichtigsten Punkte die dabei zu beachten sind: Vor dem Baubeginn Grundstück Baugeräte bzw. Einrichtung (z.b.: Bauhütte, ) auf dem Grundstück Während der Bauphase Rohbau kann durch Naturgewalten zerstört werden Rohbauversicherung Bauherrnhaftpflichtversicherung Nach der Bauphase Eigenheimversicherung (Sturm, Feuer, Leitungswasser ) Haushaltversicherung (Einbruchdiebstahl, Glasbruch ) Haftpflichtversicherung für das Grundstück Planungsleitfaden Seite 33/42

34 5.3. Haushaltsbudget 5. Finanzierung und Versicherung Planungsleitfaden Seite 34/42

35 6. Förderungen 6. Förderungen Die Erwerb eines Grundstückes, die Errichtung eines Eigenheims und die Anschaffung der Einrichtung sind mit sehr hohem finanziellem Aufwand verbunden. Die Abdeckung der zu erwartenden finanziellen Mittel erfolgt dabei einerseits mit Eigenmitteln (Eigenkapital) und andererseits mit Fremdmitteln (Fremdkapital). Eine Förderung bedeutet dabei die Unterstützung von (Bau-)vorhaben, in der Regel ist dabei die finanzielle Unterstützung zu verstehen. Als Fördergeber treten im Wesentlichen zwei Institutionen auf: 1. Die Wohnbauförderstelle des Land Steiermark 2. Die Gemeinden Die Inanspruchnahme einer Förderung ist dabei mit Voraussetzungen verknüpft, die im Einzelfall durch die zuständige Förderstelle geprüft wird. Auf die Gewährung einer Förderung besteht kein Rechtsanspruch. Erst mit Erhalt der Förderungszusicherung erwirbt der Förderwerber einen Rechtsanspruch auf die Förderung in der zugesicherten Art und Höhe Wohnbauförderung des Landes Steiermark Grundsätze der Förderung Förderungswürdig sind nur Maßnahmen, die mit den Bestimmungen des Steiermärkischen Raumordnungsgesetztes 1974 und der auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Entwicklungsprogramme übereinstimmen. Ein Bauvorhaben wird grundsätzlich nur gefördert, wenn Es in normaler Ausstattung errichtet wird Seine Wirtschaftlichkeit gegeben ist Die Finanzierung gesichert ist Begriffsbestimmungen Förderungswerber Ist der, der um einen Förderung ansucht bzw. die Förderung bewilligt bekommt Förderungsdarlehen Ist ein Darlehen, das vom Land Steiermark gewährt wird (grundbücherlich eingetragen, Veräußerungsverbot) Annuitätenzuschuss Ist Zuschuss zur Annuität (gesamte Rate) eines Darlehens Planungsleitfaden Seite 35/42

36 6. Förderungen Zinsenzuschuss Ist Zuschuss zu Zinsen eines Darlehens Förderungsbeitrag Ist ein einmaliger Betrag für eine anerkannte Maßnahme (z.b. Fernwärmeanschluss, ) Eigenheim Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen, wobei eine Wohnung durch den Eigentümer benützt wird Normale Ausstattung Ist die Ausstattung der Wohnung (Eigenheim) entsprechend den zeitgemäßen Wohnbedürfnissen nach dem jeweiligen Stand der Technik (Schall- und Wärmeschutz, Energieversorgung, ) Nutzfläche Ist gesamte Bodenfläche abzüglich Wandstärken, Räume ohne Wohnnutzung, Treppen, Balkone, Terrassen, Loggien, gewerbliche oder landwirtschaftliche Flächen Einkommen Selbstständiges oder unselbstständiges Jahresnettoeinkommen incl. Urlaubsund Weihnachtsgeld abzüglich Werbungskosten, Sonderausgaben wegen Krankheit oder Behinderung (=Jahresaugleich) Familieneinkommen Ist die Summe der Einkommen des Förderungswerbers und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden nahestehenden Personen Die Berechnung der Förderhöhe erfolgt im Einzelfall durch die Wohnbauförderstelle. Link Förderstelle Land Steiermark: Planungsleitfaden Seite 36/42

37 6. Förderungen 6.2. Förderungen der Gemeinde Mögliche Förderungen seitens der Gemeinde können sein: Biomasseheizung Erdwärmeheizungen Passivhäuser Thermografie Solaranlagen Photovoltaikanlagen Wer kann die Förderung in Anspruch nehmen: Gebäudeeigentümer Wohnungseigentümer Hauptmieter Pächter dringlich Nutzungsberechtigte Voraussetzung für eine Förderung: Beim Objekt muss es sich um ein Gebäude handeln, dass entsprechend der Stmk. Bauordnung errichtet wurde. Es müssen alle zivilgerichtlichen Erfordernisse, insbesondere erforderliche Zustimmungserklärungen zur Errichtung der Anlage erfüllt werden, sowie allfällige erforderliche behördliche Bewilligungen für die Errichtung der Anlage durch den Förderungswerber eingeholt werden. Die Orientierung der Anlage muss den örtlichen Vorraussetzungen zur optimalen Nutzung der eingestrahlten Sonnenenergie entsprechen. Die Anlage muss den geltenden Normen entsprechen. Der Förderungswerber muss sich in der Regel verpflichten, dass o die errichtete Anlage nur im Notfall oder bei technischen Gebrechen außer Betrieb genommen wird; o für den Fall der Nichteinhaltung der in diesen Richtlinien normierten Verpflichtungen der gewährte Zuschuss zurückzuzahlen ist; o eine allfällige Kontrolle durch die Förderungsstelle oder einer von dieser beauftragten Person, jederzeit nach Voranmeldung, Zugang zur Anlage zu gewähren ist. Planungsleitfaden Seite 37/42

38 7. Behörden 7. Behörden Die Gesetzgebung der Bauvorschriften und der Raumplanung liegen im Verantwortungsbereich des Landes. Diese Gesetze sind somit Landesgesetze und werden in den Landesgesetzblättern veröffentlicht. Steiermärkisches Baugesetz Steiermärkisches Raumordnungsgesetz Bebauungsdichteverordnung 7.1. Raumplanung (Steiermärkisches Raumordnungsgesetz) Die Raumplanung kann in zwei Bereiche unterteilt werden. Einerseits die Überörtliche Raumplanung (auf Landesebene) und andererseits die Örtliche Raumplanung (auf Gemeindeebene). Die Instrumente der örtlichen Raumplanung betreffen folgende Themen: Flächenwidmungsplan Bebauungspläne Bebauungsrichtlinien Der Flächenwidmungsplan unterteilt das gesamte Gemeindegebiet in drei Kategorien: Freiland Verkehrsflächen Bauland Das Bauland wird weiters in Unterkategorien (Baugebiete = Widmung) eingeteilt, welche sich in der Nutzung unterscheiden und verschiedene Bebauungen (dem Gebietscharakter entsprechende) zulassen. Reine Wohngebiete Allgemeine Wohngebiete Dorfgebiete Kerngebiete Gewerbegebiete Je nach Widmung wird eine zulässige Bebauungsdichte, eventuell auch ein Bebauungsgrad, festgelegt. Die Bebauungsdichte regelt prinzipiell die minimale und maximale Bebauung des Grundstückes. Planungsleitfaden Seite 38/42

39 7. Behörden 7.2. Bauvorschriften (Steiermärkisches Baugesetz) Die Verwaltung der in diesem Gesetz geregelten Angelegenheiten obliegt größtenteils der Gemeinde. Die Behördenzuständigkeit ist im Baugesetz eindeutig geregelt. Diese Zuständigkeit (Instanzenzug) wird jedoch in zwei Kategorien unterschieden. Instanzenzug In Städten mit eigenem Statut (= Graz) Im übrigen Land 1. Instanz Stadtsenat Bürgermeister 2. Instanz Berufungskommission Gemeinderat Vorstellung an die Landesregierung Nein Ja 7.3. Abwicklung des Behördenverfahrens Die Baubehörde in 1. Instanz stellt der Bürgermeister dar. Er ist die zentrale Ansprechperson im Bauverfahren und er ist der Verhandlungsleiter der Bauverhandlung. Ist der Bürgermeister kein Sachverständiger im Sinne des Baugesetzes, so bedient er sich eines Bausachverständigen, der die Bauverhandlung fachlich begleitet. Der erste Schritt bei jeder Bautätigkeit stellt in der Regel der Besuch der Bauabteilung der betreffenden Gemeinde dar. Die Mitarbeiter der jeweiligen Bauabteilungen sind fachlich geschult und können Ihnen alle Informationen hinsichtlich der Rahmenbedingungen Ihres Bauprojektes liefern. Weiters können diese Auskunft über Bauberatungs- und Bauverhandlungstermine, Bebauungsplan und Bebauungsrichtlinien, Ver- und Entsorgungsleitungen, bzw. etwaige Gefahrenzonen geben. Sollten Sie mit Ihrem Bauprojekt etwaige Sonderbereiche (Materiengesetze) berühren, so können Ihnen die Mitarbeiter der Bauabteilungen auch diesbezüglich Auskünfte erteilen. Diese könnten z. B. sein: Wasserrecht o Hochwasserabflussbereiche o HQ 30, HQ 100 Straßenrecht o Bauvorhaben im Bereich von Landesstraßen (Abstand < 15m) Ortsbildschutzzone Planungsleitfaden Seite 39/42

40 8. Baukoordination - BauKG 8. Baukoordination - BauKG Mit 1. Juli 1999 ist das Bauarbeitenkoordinationsgesetz (BauKG) in Kraft getreten. Dieses Gesetz hat keine neuen Sicherheitsbestimmungen mit sich gebracht, es hat lediglich den für die Sicherheit am Bau (Arbeitssicherheit) verantwortlichen Personenkreis ausgeweitet. Den Kern dieses Gesetzes bildet die Miteinbeziehung des Bauherrn in das umfassende Thema der Arbeitssicherheit auf der Baustelle bzw. beim Betrieb eines Bauwerkes. Den wesentlichen Bestandteil dabei bildet die Koordination des Arbeitnehmerschutzes, von der ersten Planungsphase (Planungskoordination), über die Ausführungsphase (Baukoordination), bis hin zum Betrieb des Bauwerkes (Unterlage für spätere Arbeiten). Nachfolgende Punkte sind die Aufgaben des Bauherrn: Bestellung oder Beauftragung eines Planungskoordinators Bestellung oder Beauftragung eines Baustellenkoordinators Erstellung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzplanes (SiGe-Plan) Erstellung einer Unterlage (Dokumentation) für spätere Arbeiten Seit in Kraft treten dieses Gesetzes kann der Bauherr, wenn er keinen befugten Vertreter (Planungs-, Baustellenkoordinator) als Vertretung bestimmt hat, bei Arbeitsunfällen am Bau selbst zur Haftung gezogen werden Leistungen des Planungskoordinators Mitwirkung bei der Entwurfsphase hinsichtlich einer wartungs- oder betriebseinfacheren Architekturlösung Mitwirkung bei der Erstellung der Leistungsverzeichnisse hinsichtlich der sicherheitstechnisch notwendigen Leistungen (Absturzsicherungen, Gerüste,...) sowie terminliche Koordinierung dieser Schutzeinrichtungen Erstellung einer Vorankündigung an den Arbeitsinspektor Erstellen eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzplanes in Abstimmung auf das Bauvorhaben Erstellung der Unterlage für spätere Arbeiten (Sicherheitslösungen für die Wartung und Instandhaltung des Objektes in der Betriebsphase) Planungsleitfaden Seite 40/42

41 8. Baukoordination - BauKG 8.2. Leistungen des Baustellenkoordinators Sicherheitstechnische Koordination der einzelnen beteiligten Unternehmen auf der Baustelle einschl. Koordination der erforderlichen Schutzmaßnahmen über die gesamte Bauzeit Aktualisierung der Vorankündigung an den Arbeitsinspektor Aktualisierung und Fortführung des Sicherheits- und Gesundheitsschutzplanes (SiGe-Plan) über die gesamte Bauzeit Notwendigkeiten nach dem BauKG Je nachdem, wie viele Arbeitnehmer aufeinanderfolgend oder gleichzeitig auf der Baustelle zum Einsatz kommen und sich dabei entsprechend beeinflussen, sind nachfolgend angeführte Erfordernisse verpflichtend: Link Allgemeine Unfallversicherungsanstalt (AUVA): 0A A/0/baukoordination_11_2011_Broschuere.pdf Planungsleitfaden Seite 41/42

42 Kontakt Baumeister Dipl.-Ing. PETER TREITLER Grazer Vorstadt 86a 8570 Voitsberg Mobil: 0664 / office@treitler.eu Planungsleitfaden Seite 42/42