Real Estate und Facility Management

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1 Norbert Preuß Lars Bernhard Schöne Real Estate und Facility Management Aus Sicht der Consultingpraxis 3., vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage 4y Springer

2 Inhalt 1 Einleitung 1 2 Lebenszyklus der Immobilie Ganzheitlicher Denkansatz Real Estate Management - Immobilienmanagement Corporate Real Estate Management Public Real Estate Management Portfoliomanagement Abgrenzung zum Assetmanagement Grundgedanke des Portfoliomanagements Property Management Abgrenzung zum Asset- und Portfoliomanagement Definition Vergütungsmodelle Erfolgsfaktoren Anforderungsprofil für Property Manager Proje,ktentwicklung Produktionsfaktoren des Entwicklungsprozesses Organisationsmöglichkeiten der Projektentwicklung Projektmanagement Projektleitung und -Steuerung Projektcontrolling Projektsteuerung und -rechtsberatung Construction Management Organisationsmöglichkeiten des Projektmanagements Anforderungsprofil für Projektmanager Facility Management Strategisches Facility Management Planungs-und Baubegleitendes Facility Management Operatives Facility Management Organisationsmöglichkeiten des Facility Managements Anforderungsprofil für Facility Manager 66

3 viii Inhalt 3 Real Estate und Facility Management - Consulting Chronologie Vorgehensweise Teilschritt 1 - Grundlagenermittlung Teilschritt 2 - Detailanalyse Teilschritt 3 - Fachexpertise Teilschritt 4 - Umsetzungscontrolling 91 4 Portfoliomanagement - die Wertorientierung Immobilienbewertung Zieldefinition Auswahl Bewertungsverfahren Bewertungsvorbereitung Bewertungsdurchführung Ergebnisvorstellung Informationsmanagement und Immobilien-Berichtswesen Definition der Berichtsadressaten Ermittlung der Steuerungskennzahlen Ableitung Informationsbedarf Modellierung Einzelberichte Immobilien Due Diligence Immobilien-Workout Outsourcing über Immobilien-Spezialfonds Outsourcing über geschlossene Immobilienfonds G-REIT Non-Performing Loans (Notleidende Immobilienengagements) Objektanalyse Markt- und Standortanalyse SWOT-Analyse Business-Plan Maßnahmenpriorisierung Portfoliotheorie Renditebestimmung 142 4'.5.2 Risikobestimmung Modellbildung Auswahl des optimalen Immobilienportfolios Entwicklung und Umsetzung der Immobilienstrategie Bestandsanalyse Immobilien Portfolio-Check Entwicklung Immobilienstrategie Portfolioanalyse und Definition Soll-Portfolio Verwertung Strukturierung Kapitalallokation 170

4 Inhalt Property Management - die Steuerung Reorganisationsmanagement i Projektinitialisierung Organisations- und Datenanalyse Modellentwicklung Change Management Immobilienanalysen und Research Markt- und Standortanalyse Objektanalyse/Objektentwicklung Wettbewerbsbeobachtung Objektstrategie Unterstützung bei der Verkehrswertermittlung Controlling, Budgetplanung und -Steuerung Wirtschaftsplan Cashflow-Planung Kennzahlen und Benchmarking Bewirtschaftungsanalyse Lebenszykluskostenmanagement Versicherungsmanagement Unterstützung bei Rechtsstreitigkeiten Vermietungs- und Maklersteuerung Vermietungskonzepte Maklermanagement Mieterbetreuung, -kommunikation und -korrespondenz Mietobjektübergaben und -rücknahmen Mietvertragsmanagement und -Controlling Dienstleistungsvertragsmanagement und -analyse Vertragsbestandsanalyse Leistungsanalyse Vertragserstellung Vergütungskonzeption Dienstleistungsausschreibung In-/Outsourcingkonzeption Ausschreibungsvorbereitung Ausschreibung Dienstleistungssteuerung Gewährleistungsmanagement Auswahl, Steuerung und Controlling von Dienstleistern Instandsetzungsstrategie ' Baubegehung Begehung zur Verkehrssicherungspflicht Planung, Umsetzung und Kontrolle von baulichen Maßnahmen 231

5 x Inhalt 5.8 Unterstützung bei An- und Verkäufen Portfolio- bzw. Objektankauf Portfolio- bzw. Objektübernahmen Portfolio- bzw. Objektverkauf/After Sales Management Computerunterstütztes Facility Management Definition der IT-Vision Projektinitialisierung Anforderungsanalyse Ausschreibung und Evaluation Implementierungscoaching Kennwertermittlung - Benchmarking Problemidentifikation Interne und externe Datensammlung Analyse der Informationen Organisations- und Prozessoptimierung Due Diligence Anforderung an die Leistung und Beteiligten Anpassung des Prozessablaufes Definition der erforderlichen Leistungen Durchführung der Due Diligence Revitalisierungsmanagement Formulierung der Nachhaltigkeitsstrategie Erschließung der Optimierungspotenziale Ableitung der Projektziele Aufgabenformulierung Analyse auf Optimierungspotenziale Strukturierung des Handlungsbedarfes und der Projektabläufe Grundlagenanalyse zur Energie- und CO 2 -Reduzierung Projektentwicklung - die Konzeption Geschäftsfeldentwicklung Zielkatalog Markt- und Standortanalyse Immobilienprodukt Marketingkonzept Realisierungskonzept Risikomanagement Investitions-/Erlösplanung Vorbereitung der Projektentwicklung Termin- und Ablaufplanung Kosten- und Erlösplanung Immobilienwirtschaftliche Gesamtkonzeption Bau- und Planungsrecht Konzeption der Erschließung 300

6 Inhalt Technische Vorbereitung Administrative Projekt Vorbereitung Immobilienproduktentwicklung Aufbau- und Ablauforganisation Immobilienwirtschaftliche Entwicklungsperspektiven Städtebau-/Architekturbetrachtung Marketingkonzeption Städtisches und soziales Quartiersmanagement Analyse des öffentlichen Raumes Maßnahmen der Produktveredelung Nutzerbedarfsprogramm Definition der Projektziele Bedarfsplanung Organisations- und Strukturanalyse Kommunikationsanalyse Flächenbedarfsermittlung Risikoabschätzung Markt- und Standortanalyse Quantitative Marktanalyse Qualitative Marktanalyse Standortanalyse Wettbewerbsanalyse Risikoanalyse Kaufmännische und technische Bestandsbewertung Zieldefinition Aufnahme der qualitativen und quantitativen Beurteilungskriterien Auswertung der Immobilienperformance Ableiten der Strategie Festlegung des Kostenrahmens Analyse des Baubedarfs Analyse der Kosteneinflussgrößen Systematik der Kostenrahmenermittlung Plausibilitätskontrollen Erläuterung des Kostenrahmens 349 Projektmanagement - die Planung und Realisierung Organisationshandbuch Klären der Aufbauorganisation Entwickeln der Projektstruktur Aufgabenaufteilung und Kommunikation Anforderungen an CAD/Planung Kostenplanung und -Struktur Vergabestrategie/Vergabeverfahren Rechnungsabwicklung 356

7 xii Inhalt 7.2 Entscheidungsmanagement Analyse der Aufbau- und Ablauforganisation Festlegung der Entscheidungsprozesse Analyse des Entscheidungsbedarfs Objektdefinition Entscheidungskriterien/Feststellung der Merkmale Beschaffen der Bewertungsdaten Erarbeitung des Auswahlvorschlages Terminmanagement Festlegung des Terminrahmens Aufbau der Terminstrukturen Terminsteuerung Terminkontrollberichte Kostenmanagement Klären der organisatorischen Voraussetzungen Kostenplanung, -kontrolle und -Steuerung Informationsmanagement Management von Nutzerleistungen Organisationsstruktur Nutzerprojekt Planungskonzepte Nutzerprojekt Inbetriebnahmekonzept Nutzerausstattung Ein-/Umzug Organisation und Administration bei der Übergabe und -nähme bzw. Inbetriebnahme sowie Nutzung Festlegung der Einzelabnahmen Strukturablauf Abnahme/Inbetriebnahme Kapazitätsrahmen der Abnahmephase/ Organisationsplan Projektcontrolling für Investoren, Bauherrn, Nutzer Strukturierung der Aufbau- und Ablauforganisation Vorbereitung des Vertragsabschlusses mit dem GÜ Generalübernehmervertrag Planungsentwicklung/Controlling 416 7!8.5 Leistungskontrollen der Planung Bemusterungsverfahren Leistungsstandkontrollen Ausführung Qualitätskontrollen \ Kostenkontrolle Abnahmeverfahren Bauherrnaufgaben bei Übernehmerprojekten Honorierung der verschiedenen Leistungsbilder Facility Management - die Planung Integrale Planung Übergeordnete Leistungen 433

8 Inhalt Schnittstellenmanagement Einflussnahme auf die Planungsabläufe Projektmanagement in der Schnittstelle zum Facility Management Consulting Planung und Optimierung der Nutzungskosten Strukturierung Nutzungskostenplanung Identifikation Kostentreiber Maßnahmenplan Simulation und Variantenbewertung Controlling und kontinuierliche Verbesserung Bestandsdokumentation Modellierung des Berichtswesens Aufbereitung von Kennzahlen Vorbereitung Benchmarking in der Planungsphase Daten- und Informationsmanagement Pflichtenheft für den Facility Management Prozess Datenerhebung im Lebenszyklus Durchgängiger Informationsfluss der Projektphasen Regelungen zur Datenübergabe Organisation der Datenverwaltung Vorbereitung der Einführung des CAFM-Systems Betriebskonzeption Bestandteile des Betreiberkonzeptes Betreiberverantwortung Integration von Facility Management Consulting- Leistungen Vorbereitung der Einführung und Ausschreibung 527 Facility Management-die Bewirtschaftung Technische Betriebsführung Datenerfassung und -auswertung Leistungsanalyse Modellentwicklung zur Betriebsführung Instandhaltungsmanagement Aufgaben- und Zielableitung Potenzialanalyse Maßnahmenkonzeption Energiemanagement Verbrauchswerterfassung Energietechnische Analyse Maßnahmenableitung und Energieoptimierung Flächenmanagement Flächenbestandsaufnahme 549

9 xiv Inhalt Festlegen von Flächenkennzahlen Ermitteln des Flächeneinsparpotenzials Arbeitsplatz- und Büroservicemanagement Bestandsaufnahme Flächenbelegungsanalyse Ausstattungs- und Serviceanalyse Umzugsmanagement Vörbereitungskonzeption Durchführungsplanung und Support Umzugsnachbereitung Sicherheitsmanagement Sicherheits- und Schwachstellenanalyse Sicherheitskonzeption Integrationsplanung Mietmanagement Vertragsmanagement und Liegenschaftsmanagement Betriebskostenabrechnung Objektbuchhaltung Reinigungsmanagement Planung Durchführung Qualitätssicherung/Kontrolle Computerunterstützes Facility Management im Betrieb Anforderungen an CAFM-Systeme Anwendungen im CAFM Zusammenfassung und Ausblick Leistungsbilder und -Veränderungen Ausblick 587 Literaturverzeichnis 589