Fachhochschul-Studiengang Immobilienwirtschaft

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1 Fachhochschul-Studiengang Immobilienwirtschaft Geförderte Sanierung von Wohnungseigentumswohnhäusern in Wien bei bestehenden Altmietverhältnissen Verfasst von: Mag. Robert Havelka Betreut von: Mag. Karl Wiesflecker Einreichdatum: 31. März 2005 Ich versichere: dass ich die Diplomarbeit selbständig verfasst, andere als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel nicht benutzt und mich auch sonst keiner unerlaubten Hilfe bedient habe. dass ich dieses Diplomarbeitsthema bisher weder im In- noch im Ausland in irgendeiner Form als Prüfungsarbeit vorgelegt habe. Datum Unterschrift

2 Kurzfassung Gegenstand der Betrachtung dieser Arbeit sind Wohnhäuser in Wien, die auf Grund einer vor dem erteilten Baubewilligung errichtet wurden, bei denen an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten Wohnungseigentum begründet wurde, bei denen Wohnungen der Ausstattungskategorien C und D überwiegen und wo nach wie vor Mietverträge aufrecht sind, die vor Begründung von Wohnungseigentum abgeschlossen wurden (sogenannte Altmietverhältnisse ). Die regionale Einschränkung auf Wien liegt darin begründet, dass es in jedem Bundesland eigene Landesgesetze über die Förderung der Wohnhaussanierung gibt und in Wien die Aufgaben des mietrechtlichen Außerstreitverfahrens dem Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 16, Wiener Schlichtungsstelle in Wohnrechtsangelegenheiten, zugewiesen sind. Mittels kompilatorischer und systematischer Beschreibung und Erklärung werden die bestehenden Förderungsmöglichkeiten und die gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Umsetzung einer Gebäudesanierung aus förderungsrechtlicher, wohnungseigentumsrechtlicher sowie mietrechtlicher Sicht mit Einbeziehung der Rechtsauffassung der Magistratsabteilung 16 dargestellt. Ziel ist es, Wohnungseigentümern und Hausverwaltungen die Förderungsarten nach dem Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz 1989 und den dazu erlassenen Verordnungen näher zu bringen und Möglichkeiten aufzuzeigen, wie ein Wohnungseigentümer die Kosten der Sanierung auf seinen Mieter überwälzen kann. Nicht behandelt werden andere Förderungsmöglichkeiten nach bundes- oder landesgesetzlichen Bestimmungen und es erfolgt keine bautechnische und baurechtliche Betrachtung.

3 Abstract This paper focuses on residential buildings in Vienna which were built after obtaining a building permit issued prior to May 9, 1945, in which ownership rights were acquired to all flats suited for ownership, where flats belonging to categories C and D predominate and where there are still valid tenancy agreements which were concluded prior to the creation of ownership (so-called old leases ). The paper is limited to the region of Vienna because all federal provinces have their own provincial regulations on grants for residential housing redevelopment. In Vienna, it is the Municipal Authority of the City of Vienna, Department 16, Vienna Arbitration Office for all Matters pertaining to Housing, that is in charge of all matters relating to tenancy disputes to be settled outside a court. Using compilations, systematic descriptions and explanations, the author deals with existing grant options and the legal framework for the implementation of a building redevelopment from the viewpoint of the law on grants, the law on residential property, and the tenancy law, including the legal opinion of Department 16. The goal is to make condominium owners and property managers familiar with the different types of grants provided by the 1989 Vienna Act on Housing Grants and Housing Redevelopment, including the relevant decrees, and to point out the different options how the owner of a flat can pass on the redevelopment cost to the tenant. The paper does not include other types of grants which are in line with federal or provincial regulations, and does not contain any considerations relating to engineering and building laws.

4 Executive Summary Gegenstand der Betrachtung dieser Arbeit sind Wohnhäuser in Wien, die auf Grund einer vor dem erteilten Baubewilligung errichtet wurden, bei denen an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten Wohnungseigentum begründet wurde, bei denen Wohnungen der Ausstattungskategorien C und D überwiegen und wo nach wie vor Mietverträge aufrecht sind, die vor Begründung von Wohnungseigentum abgeschlossen wurden (sogenannte Altmietverhältnisse ). Die regionale Einschränkung auf Wien ergibt sich daraus, da hier das Betätigungsfeld des Autors liegt, jedes Bundesland eigene Landesgesetze über die Förderung der Wohnhaussanierung hat und in Wien die Aufgaben des mietrechtlichen Außerstreitverfahrens dem Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 16, Wiener Schlichtungsstelle in Wohnrechtsangelegenheiten, zugewiesen sind. Dargestellt werden die bestehenden Förderungsmöglichkeiten und die gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Umsetzung einer Gebäudesanierung aus förderungsrechtlicher, wohnungseigentumsrechtlicher sowie mietrechtlicher Sicht mit Einbeziehung der Rechtsauffassung der Magistratsabteilung 16. Ziel ist es, Wohnungseigentümern und Hausverwaltungen die Förderungsarten nach dem Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz 1989 und den dazu erlassenen Verordnungen näher zu bringen und Möglichkeiten aufzuzeigen, wie ein Wohnungseigentümer die Kosten der Sanierung auf seinen Mieter überwälzen kann. Nicht behandelt werden andere Förderungsmöglichkeiten nach bundes- oder landesgesetzlichen Bestimmungen und es erfolgt keine bautechnische und baurechtliche Betrachtung.

5 2 Executive Summary This paper focuses on residential buildings in Vienna which were built after obtaining a building permit issued prior to May 9, 1945, consisting of flats in which ownership rights were acquired provided they were suited for ownership, where flats belonging to categories C and D predominate and where there are still valid tenancy agreements which were concluded prior to the creation of ownership (so-called old leases ). The paper is limited to the region of Vienna because all federal provinces have their own provincial regulations on grants for residential housing redevelopment. In Vienna, it is the Municipal Authority of the City of Vienna, Department 16, Vienna Arbitration Office for all Matters pertaining to Housing, that is in charge of all matters relating to tenancy disputes to be settled outside a court. The author describes the existing grant options and the legal framework for the implemention of the redevelopment of a residential property from the viewpoint of the law on grants, the law on residential property and the tenancy law, including the legal opinion of Department 16 of the Municipal Authority of the City of Vienna. The goal is to make condominium owners and property managers familiar with the different types of grants provided by the 1989 Vienna Act on Housing Grants and Housing Redevelopment, including the relevant decrees, and to point out the different options how the owner of a flat can pass on the redevelopment cost to the tenant. The paper does not include other types of grants which are in line with federal or provincial regulations, and does not contain any considerations relating to engineering and building laws.