Deutschland-Studie 2015 Wohnraumpotentiale durch Aufstockungen

Transkript

1 Deutschland-Studie 2015 Wohnraumpotentiale durch Aufstockungen Matthias Günther Tel: 0511/ Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.v. Hannover März 2018

2 LK Rostock SK Hamburg Anteil der Siedlungs- und Verkehrsfläche in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands 2013 in v.h. SK Bremen LK Emsland Region Hannover SK Münster LK Paderborn LK Schwalm-Eder-Kreis LK Harz SK Erfurt LK Prignitz SK Berlin LK Elbe-Elster SK Dresden Anteil der Siedlungs- und Verkehrsfläche 2013 in v.h. LK Cham < 10 < 20 < 30 < 40 < 50 >= 50 SK Stuttgart LK Ostalbkreis LK Ortenaukreis SK Freiburg i.breisgau LK Ravensburg SK München

3 LK Schleswig-Flensburg LK Mecklenburgische Seenplatte SK Hamburg SK Bremen Kaufwerte für Bauland in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands 2013 in je m² LK Emsland SK Münster LK Mettmann Region Hannover LK Harz SK Berlin SK Dresden SK Köln LK Schmalkalden-Meiningen Preise für baureifes Land Ende 2013 in /m² LK Schwäbisch Hall k.a. < 60 < 120 < 180 < 240 >= 240 SK Stuttgart LK Rottal-Inn SK München

4 LK Rostock SK Hamburg Bevölkerungsentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands von 1995 bis 2014 in v.h. LK Emsland SK Münster SK Bremen Region Hannover LK Paderborn LK Schwalm-Eder-Kreis LK Harz SK Erfurt LK Prignitz SK Berlin LK Elbe-Elster SK Dresden Bevölkerungsentwicklung von 1995 bis 2014 in v.h. LK Cham < -12 < -6 < 0 < 6 < 12 >= 12 SK Stuttgart LK Ostalbkreis LK Ortenaukreis SK Freiburg i.breisgau LK Ravensburg SK München

5 LK Rostock Wanderungssaldo je Einwohner in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands im Jahr 2014 LK Emsland SK Münster SK Hamburg SK Bremen Region Hannover LK Paderborn LK Schwalm-Eder-Kreis LK Harz SK Erfurt LK Prignitz SK Berlin LK Elbe-Elster SK Dresden Wanderungssalden je Einwohner 2014 LK Cham < 0 < 30 < 60 < 90 < 120 >= 120 SK Stuttgart LK Ostalbkreis LK Ortenaukreis SK Freiburg i.breisgau LK Ravensburg SK München

6 LK Rostock SK Hamburg Wohnungsmarktsituation in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands Ende 2015 SK Bremen LK Emsland Region Hannover SK Münster LK Paderborn LK Schwalm-Eder-Kreis LK Harz SK Erfurt LK Prignitz SK Berlin LK Elbe-Elster SK Dresden Wohnungsmarktsituation Ende 2015 LK Cham sehr starkes Defizit starkes Defizit ausgeglichen leichter Überhang starker Überhang SK Stuttgart LK Ostalbkreis LK Ortenaukreis SK Freiburg i.breisgau LK Ravensburg SK München

7 LK Schleswig-Flensburg LK Plön LK Steinburg LK Aurich LK Cuxhaven SK Hamburg LK Rotenburg (Wümme) LK Lüneburg Verteilung der Regionen mit sinnvollem Aufstockungspotenzial in Deutschland LK Rhein-Erft-Kreis LK Emsland SK Münster LK Diepholz LK Celle LK Gifhorn Region Hannover LK Northeim LK Potsdam-Mittelmark SK Berlin SK Dresden LK Main-Kinzig-Kreis Regionen mit Potenzial zur Gebäudeaufstockung Aufstockung sinnvoll zu hoher Leerstand LK Karlsruhe LK Rems-Murr-Kreis LK Erding LK Garmisch-Partenkirchen

8 Bevölkerungsentwicklung von 1995 bis 2016 in v.h. Bevölkerungsentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten Baden-Württembergs von 1995 bis 2016 in v.h. < 0 < 3 < 6 LK Main-Tauber-Kreis < 9 SK Mannheim LK Neckar-Odenwald-Kreis < 12 >= 12 SK Heidelberg LK Rhein-Neckar-Kreis LK Hohenlohekreis LK Karlsruhe SK Heilbronn LK Heilbronn LK Schwäbisch Hall SK Karlsruhe LK Enzkreis SK Pforzheim LK Ludwigsburg LK Rems-Murr-Kreis LK Ostalbkreis SK Baden-Baden SK Stuttgart LK Calw LK Göppingen LK Rastatt LK Böblingen LK Esslingen LK Heidenheim LK Tübingen LK Ortenaukreis LK Freudenstadt LK Reutlingen LK Alb-Donau-Kreis SK Ulm LK Rottweil LK Zollernalbkreis LK Emmendingen LK Biberach SK Freiburg i.breisgau LK Schwarzwald-Baar-Kreis LK Tuttlingen LK Sigmaringen LK Breisgau-Hochschwarzwald LK Konstanz LK Ravensburg LK Lörrach LK Waldshut LK Bodenseekreis

9 Bevölkerungsentwicklung von 2005 bis 2016 in v.h. Bevölkerungsentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten Baden-Württembergs von 2005 bis 2016 in v.h. < 0 < 3 < 6 LK Main-Tauber-Kreis < 9 SK Mannheim LK Neckar-Odenwald-Kreis < 12 >= 12 SK Heidelberg LK Rhein-Neckar-Kreis LK Hohenlohekreis LK Karlsruhe SK Heilbronn LK Heilbronn LK Schwäbisch Hall SK Karlsruhe LK Enzkreis SK Pforzheim LK Ludwigsburg LK Rems-Murr-Kreis LK Ostalbkreis SK Baden-Baden SK Stuttgart LK Calw LK Göppingen LK Rastatt LK Böblingen LK Esslingen LK Heidenheim LK Tübingen LK Ortenaukreis LK Freudenstadt LK Reutlingen LK Alb-Donau-Kreis SK Ulm LK Rottweil LK Zollernalbkreis LK Emmendingen LK Biberach SK Freiburg i.breisgau LK Schwarzwald-Baar-Kreis LK Tuttlingen LK Sigmaringen LK Breisgau-Hochschwarzwald LK Konstanz LK Ravensburg LK Lörrach LK Waldshut LK Bodenseekreis

10 Beschäftigtenentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten Baden-Württembergs von 1995 bis 2017 in v.h. Beschäftigtenentwicklung von 1995 bis 2017 in v.h. < 0 < 15 < 20 LK Main-Tauber-Kreis < 25 SK Mannheim LK Neckar-Odenwald-Kreis < 30 >= 30 SK Heidelberg LK Rhein-Neckar-Kreis LK Hohenlohekreis LK Karlsruhe SK Heilbronn LK Heilbronn LK Schwäbisch Hall SK Karlsruhe LK Enzkreis SK Pforzheim LK Ludwigsburg LK Rems-Murr-Kreis LK Ostalbkreis SK Baden-Baden SK Stuttgart LK Calw LK Göppingen LK Rastatt LK Böblingen LK Esslingen LK Heidenheim LK Tübingen LK Ortenaukreis LK Freudenstadt LK Reutlingen LK Alb-Donau-Kreis SK Ulm LK Rottweil LK Zollernalbkreis LK Emmendingen LK Biberach SK Freiburg i.breisgau LK Schwarzwald-Baar-Kreis LK Tuttlingen LK Sigmaringen LK Breisgau-Hochschwarzwald LK Konstanz LK Ravensburg LK Lörrach LK Waldshut LK Bodenseekreis

11 Wohnungsbestandsentwicklung von 1995 bis 2016 in v.h. Wohnungsbestandsentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten Baden- Württembergs von 1995 bis 2016 in v.h. < 8 < 12 < 16 LK Main-Tauber-Kreis < 20 SK Mannheim LK Neckar-Odenwald-Kreis < 24 >= 24 SK Heidelberg LK Rhein-Neckar-Kreis LK Hohenlohekreis LK Karlsruhe SK Heilbronn LK Heilbronn LK Schwäbisch Hall SK Karlsruhe LK Enzkreis SK Pforzheim LK Ludwigsburg LK Rems-Murr-Kreis LK Ostalbkreis SK Baden-Baden SK Stuttgart LK Calw LK Göppingen LK Rastatt LK Böblingen LK Esslingen LK Heidenheim LK Tübingen LK Ortenaukreis LK Freudenstadt LK Reutlingen LK Alb-Donau-Kreis SK Ulm LK Rottweil LK Zollernalbkreis LK Emmendingen LK Biberach SK Freiburg i.breisgau LK Schwarzwald-Baar-Kreis LK Tuttlingen LK Sigmaringen LK Breisgau-Hochschwarzwald LK Konstanz LK Ravensburg LK Lörrach LK Waldshut LK Bodenseekreis

12 Wohnungsmarktsituation Ende Überhänge ausgeglichene Märkte leichte Defizite starke Defizite SK Mannheim SK Heidelberg LK Neckar-Odenwald-Kreis LK Main-Tauber-Kreis LK Rhein-Neckar-Kreis Wohnungsmarktsituation in den Kreisen und kreisfreien Städten Baden-Württembergs Ende 2016 LK Hohenlohekreis LK Karlsruhe SK Heilbronn LK Heilbronn LK Schwäbisch Hall SK Karlsruhe LK Enzkreis SK Pforzheim LK Ludwigsburg LK Rems-Murr-Kreis LK Ostalbkreis SK Baden-Baden SK Stuttgart LK Calw LK Göppingen LK Rastatt LK Böblingen LK Esslingen LK Heidenheim LK Tübingen LK Ortenaukreis LK Freudenstadt LK Reutlingen LK Alb-Donau-Kreis SK Ulm LK Rottweil LK Zollernalbkreis LK Emmendingen LK Biberach SK Freiburg i.breisgau LK Schwarzwald-Baar-Kreis LK Tuttlingen LK Sigmaringen LK Breisgau-Hochschwarzwald LK Konstanz LK Ravensburg LK Lörrach LK Waldshut LK Bodenseekreis

13 Die Hälfte der Einwohner Deutschlands lebt in Regionen mit hohem Wohnungsbedarf In Baden-Württemberg leben 70 % der Einwohner in solchen Regionen

14 Der Wohnungsbedarf der kommenden zehn Jahre entfällt zu gut zwei Dritteln auf die identifizierten Regionen mit Aufstockungspotenzial In den übrigen Gebieten dominiert der Ein- und Zweifamilienhausbau auch künftig die Bedarfsdeckung

15 Gebäudebestände mit Aufstockungspotenzial

16 500 Gebäude mit drei und mehr Wohnungen insgesamt und verbleibendes Potenzial für Aufstockungen in Baden-Württemberg Gebäude Wohnungen 7-12 Wohnungen 13 und mehr Wohnungen Potenzial für Aufstockungen im Gebäudebestand mit drei und mehr Wohnungen [1] Gebäude insgesamt [2] davon (1): in Regionen mit hohem Bedarf [3] davon (2): Baualter 1950 bis 1989 [4] davon (3): Gebäude ohne Randlagen [5] davon (4): ohne 80% der Geb. mit 13 WE u.mehr [6] davon (5): ohne Wohneigentumsgem.

17 Als Potenzial verbleiben für Baden-Württemberg knapp Gebäude mit 3 und mehr Wohnungen. Mit den Gebäuden im Eigentum von Wohneigentumsgemeinschaften erhöht sich das Potenzial auf Gebäude. Bei durchschnittlich 2,4 Wohnungen je Gebäude errechnet sich ein Potenzial zwischen und Wohnungen, die durch Aufstockungen in Baden-Württemberg geschaffen werden könnten.

18 Hemmnisse bei der Umsetzung von Aufstockungen - Stellplatzforderungen, - Trauf- oder Firsthöhenbeschränkung in Bebauungsplänen, - Abstandsflächenregelungen, - Forderungen der Barrierefreiheit für die die neu entstanden Wohnungen, - brandschutzrechtliche Neueinstufung nach der Aufstockung, - Widerstand der Bevölkerung im Quartier.

19 Wirtschaftlichkeit von Aufstockungen

20 Baukosten für Aufstockungen (Brutto) Bauwerk (KG ) [ / m 2 Wfl.] von Median bis Holzbau Stahlleichtbau Massivbau Weitere Kosten [ / m 2 Wfl.] von Median bis Baunebenkosten (KG 700) abhängig von anrechenbaren Kosten gemäß HOAI Weitere mögliche Kosten [ / Einheit] von Median bis Ertüchtigung oberste Geschossdecke [m 2 ] Aufzug außen [Stück]

21 - Die Baukosten für Aufstockungen liegen auf dem Niveau der Errichtungskosten neuer Gebäude. - Damit liegt ein zentraler ökonomischer Vorteil der Aufstockung in der Einsparung der Grundstückskosten. - Da die Grundstückskosten zwar finanziert werden müssen, aber nicht abgeschrieben werden können, sind entfallende Grundstückskosten für private Investoren höher zu bewerten als geringere Baukosten.

22 Fazit aus Sicht von Ökonomie und Demografie - Die Potenziale wurden z. B. durch den vollständigen Ausschluss von Wohneigentumsgemeinschaften sehr eng ausgelegt. - Ökonomisch sind Aufstockungen gegenüber Neuerrichtungen grundsätzlich um die Grundstückskosten im Vorteil. - Da mit steigendem Grundstückswert auch die wirtschaftlichen Vorteile anwachsen, sind auch über die aufgezeigten Potenziale hinaus Aufstockungen in hochpreisigen Leerstandsregionen denkbar. - Zwei zentrale politische Ziele, die Ausweitung des Wohnungsbaus und die Reduzierung des Flächenverbrauchs, werden von Aufstockungen in nahezu idealer Weise gestützt. - Da aktuell nur wenig baureife Flächen verfügbar sind, können Aufstockungen unmittelbar einen erheblichen Beitrag zum Abbau des Wohnungsmangels beitragen.

23 Fazit aus Sicht von Ökonomie und Demografie - Der bisherige "Normalfall" ist der Neubau von Wohngebäuden. - Eine, auch mit Blick auf die Ziele des BMUB, sinnvolle schnelle Marktdurchdringung kann durch eine temporäre Förderung unterstützt werden. - Wenn hinreichend Aufstockungen realisiert sind, wird auch die, ökonomisch ohnehin hochinteressante, Aufstockung ein Normalfall werden. - Soweit bauordnungsrechtliche Hemmnisse bestehen, sind deren Zielstellungen mit den Zielen einer verbesserten Wohnungsversorgung bei möglichst niedrigem Flächenverbrauch abzuwägen. - Das größte Hemmnis bei der Umsetzung von Aufstockungen im Wohnungsbestand scheint im Widerstand der bisherigen Bewohner der Gebäude und Quartiere zu liegen.