Dr. Patrick Züchner, Head of Real Estate Dr. Patrick Züchner, Head of Real Estate. Gothaer Asset Management

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1 12 Jahre 12 indirekte Immobilienanlagen lessons Jahre indirekte learned Immobilienanlagen lessons learned Dr. Patrick Züchner, Head of Real Estate Dr. Patrick Züchner, Head of Real Estate Gothaer Asset Management SCOPE CIRCLES Investment Investment Conference Geschlossene Immobilienfonds

2 12 Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned Gothaer Asset Management AG Dr. Patrick Züchner, Head of Real Estate 05. Mai 2010

3 Inhaltsverzeichnis 1. Immobilienstrategie der Gothaer 2. Steuerung der indirekten Immobilienanlagen 3. Lessons learned Chart 3-12 Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

4 Die Gothaer Asset Management AG Asset Manager für den Gothaer Konzern (Gothaer & ASSTEL) 69 Mitarbeiter Commitments: 2,6 Mrd. in 58 Investments Ausschließlich indirekte Immobilieninvestments 33 Manager weltweit mandatiert (Global operierende Plattformen sowie regional orientierte Boutiquen) Geschlossene institutionelle Fonds dominieren (Real Estate Private Equity) Umfangreichstes indirektes Immobilienportfolio im deutschsprachigen Raum Chart 4-12 Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

5 Immobilienstrategie der Gothaer Zeichnungsvolumen indirekter Immobilienanlagen seit 1998 insgesamt rd. 3,6 Mrd. Seit 2004 grundlegende strategische Neuausrichtung: Ausschließlich indirekte Investments keine Direktinvestments Mittelfristige Erhöhung der Immobilienquote auf 10% Ziele dieses Strategiewechsels: Breite Diversifikation des Portfolios (Risikostile, Regionen und Segmente) Erschließung weltweiter Immobilienmärkte Zusammenarbeit mit international agierenden Top-Managern Generierung von Alpha Klar strukturierte Prozesse in der Managerauswahl und im Portfoliomanagement Diversifikation über Vintage Years bzw. Fondslaufzeiten zwecks Verstetigung Rückzahlungsprofil und Minderung Wiederanlagerisiko Chart 5-12 Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

6 Risiko-Return Profil indirekter Immobilienanlagen Rendite Opportunistic IRR: >18% Leverage: >70% - Projektentwicklungen - Ausnutzen von Verwerfungen an Immobilienmärkten - Höherer FK-Einsatz - Kurzfristige Haltedauer Value Added IRR: 12 18% Leverage: 30 70% - Assets mit Sanierungs- oder Repositionierungsbedarf - Moderater FK-Einsatz - Mittelfristige Haltedauer Core / Core + IRR: <12% Leverage: <60% - Einkommensgenerierende Assets - Niedriger FK-Einsatz - Langfristige Haltedauer Risiko Einkommensorientierte Strategie Total Return / Wachstumsorientierte Strategie Chart 6-12 Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

7 Immobilienstrategie der Gothaer Riding the Cycle 1998 Erstes Asien-Investment Einbringung des ehemaligen Direktbestand in Spezialfonds Anfang 2007 Paketverkauf von 80% der Direkt- investments Erste Mexiko und Brasilien Investments Erstes US-Investment Entscheidung über Strategiewechsel Ausschließlich indirekte Investments Mittelfristige Erhöhung der Immobilienquote auf 10% Seit 2006 aufgrund Markteinschätzung Fokussierung auf Valueadded, keine Neuinvestments mehr im Core-Bereich Erstes Infrastrukturinvestment Geplante Implementierung einer Luxemburger Investmentplattform Erste Indien und China Investments Chart 7-12 Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

8 Allokation (Basis Commitments) Nach abgeschlossener Marktbereinigung rückt Core wieder in den Fokus Asien noch immer attraktiver Investitionsstandort Retail auf Grund des hohen Verschuldungsgrades der Konsumenten in den Kerninvestmentmärkten bewusst unterallokiert, aber Attraktivität zuletzt gestiegen Investmentstil 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Regionale Diversifikation 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Core/ Core+ Value added Opportunistic Americas Asia Europe Global Diversifikation Segmente Office Residential Retail Hotel Logistic Infrastructure Others 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Chart 8-12 Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

9 Wesentliche Erfolgsparameter indirekter Immobilienanlagen aus Sicht der Gothaer Hohe Risikodiversifikation durch unterschiedliches Rendite-Risiko-Profil Zugang zu Ländern und Nutzungsarten, die in der direkten Anlage nicht realisierbar wären Globale Diversifikation inkl. Emerging Markets (Indien, China, Brasilien, Mexiko) Deutschlandanteil des Portfolios nur noch bei rd. 26% Investitionen in alle Nutzungsarten, seit 2006 auch in Infrastruktur Die Gothaer gilt als Vorreiter in der indirekten Anlage und genießt den Ruf als kompetenter und innovativer Investor! Chart 9-12 Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

10 Inhaltsverzeichnis 1. Immobilienstrategie der Gothaer 2. Steuerung der indirekten Immobilienanlagen 3. Lessons learned Chart Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

11 Dokumentierter Investmentprozess und Standardisierte Due Dilligence Produkt- Erfassung & Abgleich mit strategischer Zielallokation Persönliche Meetings Real Estate- & Manager Due Diligence Investment Committee Rechtliche & Steuerliche Due Diligence Zeichnung & Übergabe an Portfoliomanagement Erfolgsfaktoren Standardisierte, klar strukturierte Prozesse unter Führung durch Bereich Real Estate (Long List, Short List, Real Estate & Manager Due Dilligence, Rechtliche & Steuerliche Due Dilligence) Datenerhebung mittels Branchenstandard (INREV Questionnaire) Auswahlkriterien in der Managerauswahl gemäß eigener Due Dilligence Checklist Chart Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

12 Leistungsfähiges Portfoliomanagement Aktives Monitoring, Risikomanagement und Reporting Einsatz einer eigenen, individuell entwickelten Portfoliomanagement-Software Prognoserechnungen unter Berücksichtigung noch offener Resteinzahlungsverpflichtungen Aktives Monitoring und Mitwirkung an Entscheidungsprozessen gezeichneter Fonds (Strategie, Einzelinvestments etc.) bis auf Objektebene Risikomanagement: Überprüfung der Finanzierungsstruktur vor dem Hintergrund aktueller Kapitalmarktentwicklungen Analyse der Soll-Ist-Allokation Maßnahmen zur optimalen Ausnutzung der Zielbänder Transparente Berichterstattung an die Mandanten durch quartalsweises separates Reporting Chart Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

13 Inhaltsverzeichnis 1. Immobilienstrategie der Gothaer 2. Steuerung der indirekten Immobilienanlagen 3. Lessons learned Chart Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

14 Unbefriedigende Performance einzelner Investments spiegeln Symptome der Finanzkrise wieder Financial Engineering Niedrig rentierliche vermeintlich sichere Anlagen (etwa in Japan) mit hohem Leverage Geringer Spread zwischen Immobilienrendite und FK-Zinsen Global operierende Plattformen It s a peoples business (Key-Men-Risk), hohe Personalfluktuation bei Management Plattformen Interessenkongruenz Mangelnder persönlicher Incentive der Fondsmanager, weil Ziele nicht mehr erreicht werden können Chart Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

15 Gute Performance von Nischenplayern und First-Time-Fonds auch in der Krise Beispiele UK Opportunistic, Indien Development, Österreich Opportunistic, Brasilien Opportunistic & Development Investmentfokus Affordable Housing Repositioning und Developments (etwa Retail Assets in Prime Lagen in Österreich enger Markt ) MW der Fonds extrem stabil gegenüber Preisrückgängen in regionalen Märkten Added-value Flächenoptimierung und signifikante Steigerung NOI (trotz Rezession meist über Businessplan) Verkürzung Entwicklungsphase, Reduktion Herstellungskosten, Unit-Sales Höherpositionierung, bessere Mieter sowie aktive Umfeldgestaltung (Erweiterung Fußgängerzone) Chart Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

16 Folgen für zukünftige Investments Wo investieren? Korrelation wird wesentlich durch lokale Wirtschaft bestimmt Go Local! Märkte befinden sich in unterschiedlichen Phasen des Zyklus Antizyklisch investieren, Instrumente (Equity, Debt, Private, Public) am Zyklus ausrichten! Megatrends nutzen Im Bereich Affordable Housing demographische Effekte sowie Nachholeffekte (Brasilien, Mexiko, Indien, China) nutzen! Chart Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

17 Folgen für zukünftige Investments Wie investieren? It s a peoples business! Selektiere möglichst unabhängige Manager mit hohem persönlichen Interesse am Erfolg (kleine Teams mit begrenzter Investorenbasis und hohem Co-Investment)! Hands-on-Management vs. Financial Engineering, Cash-Flow Erhöhung durch Steigerung vermietbare Fläche, Mietertrag ist entscheidender Puffer gegen unbeeinflussbares Marktbeta! Selektiere Nischenplayer mit lokalem und sektorspezifischen Immobilien Know-how (Spezialisten)! Back to Real Estate Fundamentals! Chart Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

18 Folgen für zukünftige Investments Was investieren? Ausschüttungsorientierte Strategien Cash is King! Konservative Strategien mit limitiertem Leverage Vermeide niedrig rentierliche Anlagen mit hohem Leverage, suche Märkte mit hohem Spread zwischen Immobilienrendite und FK-Zinsen! J-Curve & Discretionary Suche schnell umsetzbare Strategien (Debt, spezialisierte Strategien mit ausgeprägter Pipeline) und kleinere Nischenplayer (erlauben größere Mitsprache)! Chart Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

19 Folgen für das eigene Setup Mehr Einfluss auf Immobilien-Entscheidungen (An-/Verkauf, Asset Management) Expertise auf der Immobilien-Ebene (inkl. Mietvertragsebene) gestärkt, weltweit führendes Tool zur Cashflow-Analyse und Bewertung eingeführt! Analysefähigkeiten auf der Debt-Seite gestärkt! Chart Jahre indirekte Immobilienanlagen Lessons learned

20 SCOPE CIRCLES Geschlossene Immobilienfonds 05. Mai 2010