Hausverwaltungsvertrag

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1 Hausverwaltungsvertrag (für Mietwohnhäuser) Hauseigentümer Hausverwalter GSCHEIDLE Wohnungsbau und Verwaltungs GmbH Saarbrücker Str. 204, Riegelsberg Verwaltungsobjekt Vertragsbedingungen 1. Aufgaben des Hausverwalters Der Hausverwalter verpflichtet sich, den vorbezeichneten Haus- und Grundbesitz mit der Sorgfalt eines ordentlichen Verwalters zu verwalten und im Interesse des Auftraggebers folgende Aufgaben wahrzunehmen: 1.1 Kaufmännische Verwaltung Mietverhältnisse: - Abschluß und Kündigung von Mietverträgen, einschließlich der Abnahme und Übernahme der Wohnungen - Mietinkasso und Geltendmachung aller Ansprüche, die dem Auftraggeber aus den Mietverhältnissen zustehen - Überwachung des Mieteingangs - Führung der Mietkautionen - Überprüfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten - Geltendmachung vertraglich vereinbarter Mieterhöhungen, soweit sich der Erhöhungsbetrag unmittelbar aus dem Mietvertrag ergibt. - Ermittlung der Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung für den Wärmedienst und Abrechnung der Kosten mit den Mietern - gesamter mündlicher und schriftlicher Verkehr mit den Mietern Zahlungsverkehr Pünktliche Bezahlung aller das Anwesen betreffende Bewirtschaftungskosten und Annuitäten nach vorheriger Prüfung Behörden Gesamter Verkehr mit den Behörden, soweit er die laufende Verwaltung des Anwesens betrifft Seite

2 1.1.4 Versicherungen - Prüfung des Versicherungsbedarfs - Abschluß und Kündigung von Versicherungsverträgen für das Anwesen im Einvernehmen mit dem Hauseigentümer - Abwicklung von Schadensfällen mit den Versicherungsgesellschaften und Dritten Prozeßführung, juristischer Beistand Der Hausverwalter ist befugt, Mieten, Nebenkosten oder sonstige Nutzungsentgelte in eigenem Namen für Rechnung des Hauseigentümers gerichtlich geltend zu machen. Eine entsprechende Prozessführungsbefugnis wird hiermit erteilt. Auch bei anderen, das Verwaltungsobjekt betreffende Rechtsstreitigkeiten kann sich der Verwalter für Rechnung des Hauseigentümers durch Anwälte vertreten lassen Hilfskräfte Einstellung und Entlassung, Anweisung und Überwachung von Hilfskräften (Hausmeister, Reinigungspersonal und dgl.) Geräte und Heizmaterial Beschaffung der für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung erforderlichen Gebrauchsgegenstände (wie Geräte für Hausmeister) und Versorgungsgüter (wie Heizmaterial) Hausbuchhaltung - Erfassung aller Zahlungsvorgänge - Erstellung vierteljährlicher Abrechnungen, jeweils bis zum 20. des dem Abrechnungszeitraum folgenden Monats - Erstellung einer Jahresabrechnung bis zum 30. April des folgenden Jahres Nebenkostenabrechnung Mieter - Erstellung der Nebenkostenabrechnung für die Mieter bis zum des folgenden Jahres Instandhaltungsrücklage Ansammlung und verzinslicher Anlage einer Instandhaltungsrücklage in Höhe von ca....% aus dem monatlichen Mietertrags-Soll 1.2 Technische Verwaltung Instandhaltung und Instandsetzung - laufende Überwachung des baulichen Zustandes - Vergabe und Überwachung aller notwendigen Reparaturen und Auswahl geeigneter Fachfirmen - Abschluß von Wartungsverträgen und Vergabe von Wartungsarbeiten - Vorausplanung a-periodischer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Falls erforderlich, ist der Verwalter berechtigt sachkundige Dritte auf Rechnung des Hauseigentümers hinzuzuziehen. Seite

3 1.3 Sanierungs- und Baumaßnahmen größeren Umfangs wie z.b. : - Erweiterungsbauten - Ausbau von Dachgeschossen - Umbau zum Zwecke: einer geänderten Nutzung (z. B. Gewerbe) einer Grundrißänderung der Erreichung einer höheren Wertigkeit des Objektes als ursprünglich vorhanden - umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an Altbauten Die Substanzbewertung, Planung, Ausschreibung, Vergabe, Organisation, Bauüberwachung usw. der oben genannten Maßnahmen größeren Umfangs sind nicht Teil einer normalen Verwaltertätigkeit. Falls derartige Arbeiten anstehen, werden diese entweder an ein fremdes Ingenieurbüro vergeben, oder von einem bei der Fa. Gscheidle angestellten Architekten erbracht. Die Fa. Gscheidle muß hierzu gesondert vom Eigentümer schriftlich beauftragt werden. Die Abrechnung dieser Architektentätigkeiten erfolgt nach Angebot bzw. HOAI. 1.4 Gesonderte Zustimmung des Hauseigentümers Vor folgenden Tätigkeiten wird die Zustimmung des Hauseigentümers eingeholt: Bei Instandhaltungsrechnungen, die je Gewerk und Einzelfall eine Summe von übersteigen. Sanierungs- und Baumaßnahmen größeren Umfangs (vgl. Punkt 1.3) 1.5 Besondere Verwaltungsaufgaben Auf Wunsch der Hauseigentümer werden vom Verwalter gegen gesondert zu vereinbarende Gebühr oder auf Stundenbasis z.b. auch folgende Aufgaben übernommen: Feststellung der Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen für die Steuererklärungen, soweit sie das Verwaltungsobjekt betreffen Wirtschaftlichkeitsberechnungen (auch bei preisgebundenem Wohnraum) Vorbereitung und Durchführung von Mieterhöhungen im Rahmen der Vergleichsmiete, der Kostenmiete und in sonstigen Fällen, in denen sich der Mieterhöhungsbeitrag nicht unmittelbar aus dem Mietvertrag ergibt Ausführung besonderer behördlicher Auflagen Verkehrswertermittlung des Verwaltungsobjektes Seite

4 2. Hausverwaltergebühren 2.1. Grundverwaltung Der Hausverwalter erhält für seine Tätigkeit nach Ziff. 1.1 und 1.2 ein monatlich zu zahlendes Entgelt einschließlich aller Nebenkosten von: pro Wohnung x Anzahl d. Wohnungen ( ) = pro Gewerbe x Anzahl d. Gewerbe ( ) = pro Garage x Anzahl d. Garagen ( ) = Summe = Zzgl. der jeweils gültigen MwSt, z.zt. 19 %, ergibt sich ein monatlicher Gesamtbetrag von incl. MwSt Mieterwechsel Für die vom Verwalter im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel zu erbringenden Leistungen (Vertragsabschluß, Wohnungsabnahme und übergabe, Stammdateneingabe etc.) steht diesem eine gesonderte Vergütung von Euro 90,00 zzgl. MwSt. = 19 % derzeit Euro 103,50 einschl. MwSt. zu. Der Verwalter kann bei der Mietersuche Kosten für Anzeigen, Makler, Hausmeister oder andere Personen (auch Mitarbeiter) in Rechnung stellen, die im Zusammenhang mit den Wohnungsbesichtigungen stehen (auch vergebliche Anfahrten) Stundenarbeiten Sofern zwischen dem Eigentümer und dem Verwalter vereinbart ist, daß eine besondere Tätigkeit des Verwalters nach Zeitaufwand abgerechnet wird (Vgl. Punkt 1.5 Besondere Verwaltungsaufgaben ), gelten folgende Stundensätze (Stand Juli 2008): Geschäftsführung/Architekt.: 75,00 Sachbearbeiter: 40,00 Auszubildende: 17,50 zzgl. der jeweils geltenden gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die Abrechnung erfolgt im 30-Minuten-Takt unter Vorlage der Stundenblätter Erhöhter Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand Falls die jährlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten den Betrag von insgesamt bei bis zu 9 Objektwohneinheiten bei 10 bis 15 Objektwohneinheiten ab 16 Objektwohneinheiten übersteigen, ist der Verwalter berechtigt dem Auftraggeber, aus dem übersteigenden Betrag eine zusätzliche Gebühr von 4,5 % zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer als Aufwandsentschädigung in Seite

5 Rechnung zu stellen. Sofern bei Baumaßnahmen größeren Umfangs (Punkt 1.3) ein fremdes Architekturbüro mit der Planung, Überwachung und Durchführung beauftragt wurde, beträgt die Gebühr für den verbleibenden zusätzlichen Verwaltungsaufwand der Fa. Gscheidle 2,5 % (zzgl. der gesetzl. MwSt) von den anrechenbaren Baukosten dieser Maßnahmen.. Falls die Fa. Gscheidle selbst mit der Durchführung der Architektenleistungen beauftragt wird, entfällt diese zusätzliche Gebühr Sanierungs- und Baumaßnahmen größeren Umfangs (aufgeführt bei 1.3. ) Die Abrechnung der mit dieser Maßnahmen verbundenen Architektenleistungen durch die Fa. Gscheidle (falls vom Eigentümer damit beauftragt) erfolgt nach Angebot bzw. HOAI. (Vgl. Punkt 1.3). Im Falle der Beauftragung der Fa. Gscheidle entfällt die unter 2.4. aus der Kostensumme zu ermittelnde Aufwandsentschädigung für den zusätzlichen Verwaltungsaufwand.. 3. Hauskonto Der Hausverwalter errichtet bei ein Verwaltungskonto. Der Hauseigentümer überträgt das bestehende Hauskonto bei als Verwaltungskonto auf den Hausverwalter. Über das o. g. Verwaltungskonto wird der gesamte laufende Zahlungsverkehr abgewickelt, die Kontogebühren trägt der Hauseigentümer. Eine Rücklagenbildung und Auszahlungen an den Hauseigentümer erfolgen nur auf dessen Anweisung. Mietkautionen stehen im Eigentum des Mieters und sind auf einem separaten Sparkonto anzulegen, über das der Hausverwalter verfügt. Die Zinsen werden den Kautionsbeiträgen zugeschlagen. Der Verwalter ist auch zur Entgegennahme von Bankbürgschaften und ähnlichen Sicherheiten ermächtigt. 4. Laufzeit des Vertrages Dieser Vertrag läuft vom bis. Er verlängert sich stillschweigend jeweils um ein Jahr, wenn er nicht unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten schriftlich gekündigt wird. Bei einer Erbengemeinschaft des Eigentümers kann die Kündigung nur durch sämtliche Miterben gemeinschaftlich erfolgen. 5. Hausverwaltervollmacht Der Hauseigentümer bevollmächtigt den Hausverwalter unter ausdrücklicher Befreiung von den Vorschriften des 181 BGB, alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen und verbindliche Erklärungen abzugeben, die das Verwaltungsobjekt betreffen. Der Hausverwalter vertritt den Hauseigentümer gegenüber Mietern, Behörden, Grundpfandgläubigern und sonstigen Dritten soweit geltend gemachte oder geltend zu machende Ansprüche Angelegenheiten des Verwaltungsobjektes betreffen. Diese Vollmacht erstreckt sich auch auf die Vornahme einseitiger Rechtsgeschäfte im Sinne des 174 BGB, insbesondere auf die Anmahnung rückständiger Mieten und Umlagen, sowie die Geltendmachung von Miet- und Kostenerhöhungen jeglicher Art. Seite

6 Der Hausverwalter ist befugt, Mieten, Nebenkosten oder sonstige Nutzungsentgelte in eigenem Namen für Rechnung des Hauseigentümers gerichtlich geltend zu machen. Eine entsprechende Prozeßführungsbefugnis wird hiermit erteilt. Auch bei anderen, das Verwaltungsobjekt betreffende Rechtsstreitigkeiten kann sich der Verwalter für Rechnung des Hauseigentümers durch Anwälte vertreten lassen. Der Hausverwalter ist berechtigt, Einblick in alle das Verwaltungsobjekt betreffenden Akten, insbesondere in das Grundbuch, die Grundakte, die steuerliche Akten des Finanzamtes und in Schuldurkunden zu nehmen. Der Hausverwalter kann geeigneten Dritten Hausverwaltungsaufgaben, die sich aus dem Hausverwaltungsvertrag ergeben, übertragen oder Untervollmachten erteilen. Seine Haftung für die Erfüllung des Hausverwaltungsvertrages wird hiervon jedoch nicht berührt. Der Hauseigentümer ist verpflichtet, dem Hausverwalter eine gesonderte Vollmachtsurkunde in dem hier geschilderten Umfange auszustellen. 6. Hausakten und Belege Der Hauseigentümer verpflichtet sich, sämtliche, das Verwaltungsobjekt betreffenden Akten, insbesondere Mietverträge, Pläne, Versicherungsurkunden und amtliche Bescheide, dem Hausverwalter zu übergeben. Der Verwalter verpflichtet sich zur sorgsamen Aufbewahrung dieser Unterlagen sowie zur geordneten Aufbewahrung aller während des Verwaltungszeitraumes anfallenden Akten, Korrespondenz und Belege. Mit Beendigung der Verwaltung sind alle diese Unterlagen an den Hauseigentümer zurückzugeben. 7. Verjährung Schadensersatzansprüche aus einer Verletzung dieses Vertrages können von beiden Seiten nur innerhalb von 2 Jahren ab Kenntnis, spätestens jedoch 3 Jahre nach Beendigung dieses Vertrages geltend gemacht werden. 8. Anpassung der Verwalterentgelte Ab dem 3. Jahr nach Beginn der Hausverwaltung erfolgt eine Neufestsetzung der Gebühr, wenn seit Vertragsabschluß der Preisindex der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland um mehr als 5% gestiegen oder gefallen ist. (Index vom statistischen Bundesamt) 9. Haftung Durch das Betreuungsverhältnis werden die Haftungsverhältnisses des Auftraggebers an dem Hausbesitz gegenüber Dritten nicht berührt. Der Hausverwalter haftet nur bei grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Vertragsverletzung. Die Haftungssumme des Hausverwalters ist auf 3 Jahresentgelte begrenzt. 10. Mündliche Nebenabreden wurden nicht getroffen. Ergänzungen und Abänderungen bedürfen zu Ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform., (Ort, Datum) Seite

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