Nach dem Verkauf der TLG Wohnen GmbH an die TAG Immobilien AG

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1 Deutscher Bundestag Drucksache 17/ Wahlperiode Antwort der Bundesregierung auf die Kleine Anfrage der Abgeordneten Daniela Wagner, Bettina Herlitzius, Sven-Christian Kindler weiterer Abgeordneter und der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN Drucksache 17/12939 Nach dem Verkauf der TLG Wohnen GmbH an die TAG Immobilien AG Vorbemerkung der Fragesteller DiebundeseigeneTLGWohnenGmbHwurdeam19.November2012andie TAGImmobilienAGveräußert.DerKaufpreisfürdieca.11350Wohneinheitenbetrug471Mio.Euro.Seitdem20.Dezember2012gehörtdieTLG WohnenGmbHzurUnternehmensgruppederTAGImmobilienAG.Durch den neuen Inhaber wurde der Name in TAG Wohnen GmbH geändert. ImRahmeneineseuropaweitenVergabeverfahrenszurBeauftragungeines sogenanntentransaktionsberatersbewarbensich20unternehmenumdas Transaktionsberatungsmandat.DieBezahlunghingvomErfolgdesVerkaufs der TLG Wohnen GmbH und von der Höhe des Verkaufserlöses ab. NachPresseberichten (vgl.ard-magazinmonitorvom21.februar2013 VerkommeneWohnungen,hoheGewinne:WiederStaatImmobilien- heuschreckenfördert )wurdeaufkäuferseiteeinesogenanntereal-estate- Transfer-Tax-Blocker-Struktur (RETT-Blocker-Struktur)gewählt.Indieser Konstruktionwird 1Absatz3desGrunderwerbsteuergesetz (GrEStG)angewendet.Nach 1Absatz3GrEStGfälltnurGrunderwerbsteueran,wenneine Personmindestens95ProzentaneinerImmobiliebzw.aneinerImmobiliengesellschafterwirbt.ObwohldasBundesministeriumderFinanzen (BMF) diesekonstruktionnachpresseberichtenabschaffenmöchte,wurdedietlg Wohnen GmbH an einen Bieter mit RETT-Blocker-Struktur verkauft. DerBerichtdesBundesministeriumsfürVerkehr,BauundStadtentwicklung andenausschussfürverkehr,bauundstadtentwicklungdesdeutschen Bundestagesvom10.Dezember2012besagt,dassdievereinbarteSozialchartadeutlichüberdiegesetzlichfestgelegtenRegelungenhinausgehtunddie mit * gekennzeichnetenregelungenbestandteildermietverträgedermieterinnenundmieterwerden.demnachseidietagimmobilienagverpflichtet, allenmieterinnenundmieternvonwohnungenderehemaligentlgwohnen GmbHperEinschreibeneinAngebotzurErgänzungdesMietvertrages,umdie mit * markiertenregelungenzumachen.dietagimmobilienagverzichtegemäß 151desBürgerlichenGesetzbuches (BGB)aufdenZugangder DieAntwortwurdenamensderBundesregierungmitSchreibendesBundesministeriumsderFinanzenvom9.April2013 übermittelt. Die Drucksache enthält zusätzlich in kleinerer Schrifttype den Fragetext.

2 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode Annahme.Zusätzlichsollendie mieterschützenden Regelungenauchfortbestehen,wenneinMieter/eineMieterinineineandereWohnungderehemaligen TLGWohnenGmbHzieht.DieSozialchartaistinihremvollständigenWortlautnichtfürdieAbgeordnetendesDeutschenBundestagessowiedurchdie Öffentlichkeit einsehbar. ImAnschreibenaneinigeMieterinnenundMieterwirdvonderTAGWohnen geschrieben: DerVerkaufderTLGWohnenGmbHwirktsichaufihrenMietvertrag nicht aus. WeiterhinhatdieBundesregierungangekündigt,dasseineunabhängige Ombudsstelleeingerichtetwerdensoll,dievonderTAGImmobilienAG beauftragtundvonderbundesregierungbezahltwird.andiesekönnensich diemieterinnenundmieterwenden,solltegegendiesozialchartaverstoßen werden. 1.WelcheDienstleisterhattensichumdenAuftragfüreineTransaktionsberatung beworben? DieDienstleistungderTransaktionsberatungwurdeineinemoffenenAusschreibungsverfahrenvergeben.BeidenBewerbernumdasMandatdesTransaktionsberatershandelteessichuminternationaltätigeInvestmentbankenund aufm&a-dienstleistungenspezialisierteberatungsunternehmen.dienamen derbewerberdürfen mitausnahmedesdienstleisters,derdenzuschlag erhaltenhat aufgrundvonvertraulichkeitsvereinbarungen,diemitdenbewerbern abgeschlossen wurden, nicht offengelegt werden. 2.WelchesUnternehmenhatdieTransaktionsberatungbeimVerkaufder TLG Wohnen GmbH durchgeführt? TransaktionsberaterdesBundesbeiderPrivatisierungderTLGWOHNEN GmbHwardieBarclaysBankPLC,vertretendurchihreNiederlassungin Frankfurt a.m. 3. Nach welchen Kriterien wurde die Transaktionsberatung ausgewählt? DiefürdieAuswahldesTransaktionsberatersmaßgeblichenKriterienwaren diehöhedervergütung,diequalitätundprägnanzderbeantwortungderinden AusschreibungsunterlagengestelltenFragen (Arbeitsprobe),dieEindrückeund InhaltederPräsentationhinsichtlichderProjektleitungunddesProjektteams (personellekapazitäten,qualifikationunderfahrungdermitgliederdes Projektteams,diezugesicherteVerfügbarkeitdesProjektleitersundderProjektmitgliederwährendderAuftragsdauer),derGesamteindruckderPräsentation unddieakzeptanzdesvorgeschlagenenvertragstextdesgeschäftsbesorgungsvertrages.derzuschlagwurdedeminsgesamtwirtschaftlichstenangebot erteilt. 4.WiehochwardieBezahlungfürdieTransaktionsberatung,undwiehoch war die Erfolgsbeteiligung? DieBezahlungderTransaktionsberaterinerfolgtdurcheinemonatlicheGrundvergütungzurDeckungderlaufendenKostensowieeinnurbeitatsächlicher VeräußerungderTLGWOHNENund/oderTLGIMMOBILIENzahlbares Erfolgshonorar,aufwelchesdiemonatlicheGrundvergütungangerechnetwird. DiesesistabhängigvonderendgültigenHöhedesmitderPrivatisierungder TLGIMMOBILIENGmbHundderTLGWOHNENGmbHfürdenBundes-

3 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 3 Drucksache 17/13043 haushalterlöstenbetrags.dasendgültigehonorarstehtnochnichtfest,daes u.a.vondenergebnissendergeprüftenjahresabschlüssedertlgimmobilien GmbHundderTAGWohnenGmbH (vormalstlgwohnengmbh)sowie denabschließendfestgestelltenanderweitigenkostendesbundesimzusammenhang mit der Transaktion abhängt. Dies ist zutreffend. 5.Inwieferntriffteszu,dassdieGeschäftsanteilederTLGWohnenGmbH anzweiunternehmenausdemkonzerndertagimmobilienagveräußert wurden? 6.InwelchemUmfanghabendiezweiUnternehmenjeweilsAnteileder TLG Wohnen GmbH erworben (bitte in Prozent angeben)? DiebeidennachVollzugderTransaktiondirektanderTLGWOHNENGmbH beteiligtenunternehmenhalten94,9prozentund5,1prozentderanteileander Gesellschaft. 7.WievielGrunderwerbsteuerwurdeimRahmenderTransaktionder GeschäftsanteilederTLGWohnenGmbHfällig,undinwelcherHöhean welche Gebietskörperschaft ausgezahlt? Nach 1Absatz3desGrunderwerbsteuergesetzesunterliegtderSteuerein Rechtsgeschäft,dasdenAnspruchaufmindestens95v.H.derAnteilederGesellschaftbegründet,zuderenVermögeneininländischesGrundstückgehört. Hierzu wird auf die Antwort zu Frage 6 verwiesen. 8.Wenn 1Absatz3GrEStGbeimVerkaufderAnteilederTLGWohnen GmbHangewendetwordenist,wiehochwarderAusfallderGrunderwerbsteuer in Euro? EineexakteSchätzung,wievielGrunderwerbsteuerangefallenwäre,istder Bundesregierungnichtmöglich.DieerwerberseitiggewählteStrukturstehtim EinklangmitdemgeltendenSteuerrecht.DaherkannvoneinemSteuer- Ausfall insofern nicht gesprochen werden. 9.InwiefernhättedieNichtanwendungdes 1Absatz3GrEStGzueinem niedrigerenverkaufserlösbeimverkaufderanteiledertlgwohnen GmbH geführt? DadiedetailliertenErwerbsangebotefürdieTLGWOHNENGmbHausnahmslosaufderAnwendungvon 1Absatz3GrEStGberuhten,wärenAussagen hierzu rein spekulativ. 10.Inwieferntriffteszu,dassdieGeschäftsanteileanderTLGImmobilien GmbHanzweiGesellschaftenveräußertwurden,beidenenessichumindirekte Beteiligungen des Lone Star Real Estate Fund II handelt? Die Aussage ist zutreffend.

4 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 11.Inwieferntriffteszu,dassdiebeidenGesellschaften94,9Prozentbzw. 5,1 Prozent der Anteile an der TLG Immobilien GmbH erworben haben? Die Aussage ist zutreffend. 12.WievielGrunderwerbsteuerwurdeimRahmenderTransaktionder GeschäftsanteilederTLGImmobilienGmbHfälligundwurdeinwelcher Höhe an welche Gebietskörperschaft ausgezahlt? Auf die Antwort zu Frage 7 wird verwiesen. 13.Wenn 1Absatz3GrEStGbeimVerkaufderAnteilederTLGImmobilienGmbHangewendetwordenist,wiehochwarderAusfallderGrunderwerbsteuer in Euro? DieerwerberseitiggewählteStrukturstehtimEinklangmitdemgeltenden Steuerrecht.DaherkannvoneinemSteuer- Ausfall insofernnichtgesprochen werden. 14.InwiefernhättedieNichtanwendungdes 1Absatz3GrEStGzueinem niedrigerenverkaufserlösbeimverkaufderanteiledertlgimmobilien GmbH geführt? DadiedetailliertenErwerbsangebotefürdieTLGIMMOBILIENGmbHausnahmslosaufderAnwendungvon 1Absatz3GrEStGberuhten,wärenAussagen hierzu rein spekulativ. 15.WarumhatdasBMFdieTLGWohnenGmbHunddieTLGImmobilien GmbHaneinenBieterverkauft,dereineRETT-Blocker-Strukturaufwies, obwohldasbmfdiesekonstruktionzurumgehungdergrunderwerbsteuerlautberichtder ImmobilienZeitung (2.Oktober2012 Grunderwerbssteuer: BMF will RETT-Blocker ausmerzen ) abschaffen will? DasBundesministeriumderFinanzenwarausrechtlichenGründendaran gehindert,denkäuferndieanwendungvon 1Absatz3GrEStGzuuntersagen. DasPrivatisierungsverfahrenunterlagdenstrengenRegelungendeseuropäischen Beihilferechts.DanachmüssenalleBieterunabhängigvonihrerRechtsformund ihrererwerbsstrukturgleichbehandeltwerden (sog.diskriminierungsverbot). EineVorgabe,dieGeschäftsanteilevollständigdurcheinePersonerwerbenzu müssen (umdamiteinegrunderwerbsteuerpflichtauszulösen),wäreeinverstoß gegendasdiskriminierungsverbotgewesenundhättezurfolgegehabt,dassdie betroffenenbieterrügebeidereuropäischenkommissionbzw.klagevorden nationalen Gerichten hätten erheben können.

5 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 5 Drucksache 17/ InwiefernundbeiwelchenPunktengehtdiezwischendemBMFundder TAGImmobilienAGvereinbarteSozialchartaüberdieGesetzeslageim BürgerlichenGesetzbuchsowiederRechtsprechunghinaus,undsinddas dieregelungen,diemit * indiemietverträgeaufgenommenwerden sollen? AufgrundderVertraulichkeitdesKaufvertragesundderdarinenthaltenenRegelungenzurSozialchartakannnichtderkonkreteWortlautderSozialchartaöffentlich gemacht werden. Daher hier in Kürze nur Folgendes: EsbestehteinunbefristeterSchutzvorKündigungwegenEigenbedarfsoder wegenverhinderungderangemessenenverwertungfürältereoderschwerbehindertebestandsmieter.dieserschutzgiltzulebzeitenallerbestandsmieter (d.h.mieter,mitdenenam20.dezember2012einmietverhältnisbestand)diesesmietverhältnissesundzulebzeitenderindasmietverhältnis desgeschütztenmieterseintretendenpersonen.füralleübrigenbestandsmieteristdieserzusätzlicheschutzauffünfjahrebefristet.dieseregelung schütztdiemieterdurcheinschränkungvon 573desBürgerlichenGesetzbuches BGB. MieterprivatisierungenvonWohnungenhabenVorrangvorVerkaufvon WohnungenanNichtmieter.DieseRegelungerweitertdenMieterschutzgemäß 577 BGB. EsbestehteinzehnjährigerSchutzvorMieterhöhungenimZusammenhang mitluxussanierungen.dieseregelungschütztdenmieterdurchkonkretisierung von 559 BGB. DenBestandsmieternwerdeneinmaligdieKosteneinesBeratungsgesprächesmitdemörtlichenMietervereinbiszum31.Dezember2014bzw. unterumständen derbeitragfürdiemindestdauerdermitgliedschaftdes BestandsmietersimörtlichenMietervereinerstattet.EinesolchePflichtbestünde ohne die Sozialcharta nicht. DieTLGWOHNENGmbH (nunmehrtagwohnengmbh)istverpflichtet, diebisherigeinstandsetzungspolitikfortzusetzen.einesolchepflichtbestünde ohne die Sozialcharta nicht. EswirdeineunabhängigeOmbudsstelleeingerichtet,andiesichdie Bestandsmieterwendenkönnen.OhnedieOmbudsstellewärendieMieter imfalleeinesverstoßesgegendiesozialchartaverpflichtet,sichselbstum diedurchsetzungihreransprüchezukümmern.dieombudsstellekümmert sichkostenfreiumdieaußergerichtlichedurchsetzungvonbegründetenansprüchengegenüberdemvermieter.zwarkanndieombudsstelle zurwahrungderunabhängigkeit nichtvonmieternmitdergerichtlichengeltendmachungvonansprüchenbetrautwerden,allerdingswirddasbundesministeriumderfinanzengegebenenfallseigeneansprücheausdersozialcharta vorgerichtgeltendmachen,umdiemieterzuschützenundaufdieseweise dembetroffenenmieterunterumständeneineneigenengangvorgericht ersparen. Ja. 17.HattedieBundesregierungexterneHilfebeiderErstellungderSozialcharta?

6 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 18. Wenn ja, durch wen? DieErstellungbzw.Verhandlungder Sozialcharta mitdemerwerberhaben derrechtsberater,white &Case,undderTransaktionsberater,BarclaysBank PLC, unterstützt. Entfällt. 19. Wenn nein, warum nicht? Nein. 20.WurdedieBundesregierungbeiderErstellungderSozialchartadurchden Deutschen Mieterbund beraten? 21. Wenn nein, warum nicht? AusGründendesEU-BeihilferechtswardieBundesregierungdarangehindert, allenbieternvorabverbindlichevorgabenfürdeninhaltdersozialchartazu machen,anderenerstellungderdeutschemieterbundgegebenenfallshätte mitarbeitenkönnen.stattdessenistdieletztendlichvereinbarte Sozialcharta dasergebnisvonbilateralenverhandlungenmitdemerwerber (undden anderenbietern).ausdervertraulichennatursolcherbilateralerverhandlungenfolgtjedoch,dasseineeinbeziehungtransaktionsexternerparteien,wie z. B. des Mieterbundes, nicht möglich ist. Nein. 22.StimmtdieBundesregierungderAnnahmezu,dassessichbeidendurch dievertraglichenänderungenimrahmendereinführungdermit * gekennzeichnetenregelungenausdersozialchartaumeinenzeitmietvertraghandeltunddieserdemnachderschriftform,alsoeinerschriftlichen Vereinbarung zwischen den Mietparteien, bedarf? 23. Wenn nein, warum nicht? EinZeitmietvertraggemäß 575BGBistdadurchcharakterisiert,dassdas (Miet-)VertragsverhältniszueinemfestgelegtenZeitpunktendet,ohnedases einerkündigungbedarf.beidenmit * gekennzeichnetenregelungenausder SozialchartahandeltessichumeinzelneRegelungen,diedemMieterfüreinen bestimmtenzeitraumzusätzlicherechteeinräumen,dieabernichtdazuführen, dassdasbestehende (Miet-)VertragsverhältniszueinemfestgelegtenZeitpunkt endet, ohne das es einer Kündigung bedarf. 24.Wiewirdgewährleistet,dassdieSozialchartavondenMieterinnenund Mieterngerichtlicheinklagbarist,wennkeinegegenseitigeUnterschrift erfolgt? DieSozialchartaistschriftlichundrechtswirksamzwischendemBund,den beidenkäufernunddertlgwohnengmbh (jetzttagwohnengmbh) vereinbartworden.zudemwurdendiemieterschützendenregelungender SozialchartadurchentsprechendeAbredenmitdenMieternauchrechtswirk-

7 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 7 Drucksache 17/13043 samindieindividuellenmietverträgemitdenmieterneinbezogen.demmieter stehendurchdiegewähltekonstruktionindividualrechtliche,verbindlicheund rechtssichereansprüchezu,diederbetroffenemieterggf.gerichtlichdurchsetzenkann.zusätzlichkannauchderbunddiemieterschützendenregelungen aus der Sozialcharta zu Gunsten der Mieter durchsetzen. VerstößegegendiemieterschützendenRegelungenderSozialchartawerdenzudemmitempfindlichenVertragsstrafensanktioniert.DiebetroffenenMietergenießenalsoeinenwirksamenSchutz,dadiemieterschützendenRegelungender SozialchartasowohldurchdiebetroffenenMieterselbstalsauchdurchdie Bundesregierung durchgesetzt werden können. 25.Wiewirdgewährleistet,dassdieSozialchartavondenMieterinnenund Mieterngerichtlicheinklagbarist,wennsienichtBestandteilderMietverträge wird? DiemieterschützendenRegelungenderSozialchartasindwirksamerBestandteil des jeweiligen Mietvertrages geworden (siehe die Antwort zu Frage 24). 26.Inwiefernwirdgewährleistet,dassbeimVerkaufeinerehemaligenTLG WohnungGmbHaneinenDrittendiemit * gekennzeichnetenmieterrechte erhalten bleiben? Gemäß 566BGBtrittderErwerbereiner (Miet-)WohnunganStelledes (ehemaligen)vermietersindiesichwährendderdauerseineseigentumsausdem MietverhältnisergebendenRechteundPflichtenein.DadieinderÜbersicht überdiesozialchartamit * gekennzeichnetenmieterrechtebestandteilder jeweiligenmietverträgegewordensind (sieheantwortzufrage24),trittein ErwerbersomitauchindiePflichtenein,diesichausdenmit * gekennzeichnetenmieterrechtenergeben.darüberhinaushatdiebundesregierungauch durchregelungenindemkaufvertragüberdieanteileandertlgwohnen GmbHVorsorgedafürgetroffen,dassdieRechteausderSozialchartaimFalle einesverkaufseinerehemaligentlg-wohnungerhaltenbleiben.weitergehendeangabenzuderausgestaltungdieserkaufvertraglichenvorsorge könnenindesnichtgemachtwerden,daessichbeidemkaufvertragundden darin enthaltenen Regelungen um ein vertrauliches Dokument handelt. 27.GabesVereinbarungenbezüglichderInstandhaltungspolitikzwischen dembmfunddertagimmobilienag,undwennja,welchepunktebeinhaltet diese? DerKaufvertragüberdieAnteileanderTLGWOHNENGmbHbeinhaltet aucheineverpflichtungzurfortsetzungderbisherigeninstandhaltungspolitik der TLG WOHNEN GmbH. 28.WiehochwardieInstandhaltungsquotederTLGWohnenGmbH,und wie hoch wird die Instandhaltungsquote der TAG Wohnen AG sein? DieInstandhaltungsquotederTLGWOHNENGmbHstellteinBetriebs-und GeschäftsgeheimnisdesUnternehmensdar,zudessenSchutzdieBundesregierungverpflichtetist.DiezukünftigeInstandhaltungsquotederTAGWohnen GmbHkannvomBundnichtprognostiziertwerden.AufgrundderimKaufvertragenthaltenenRegelungistallerdingssichergestellt,dassauchinden

8 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode kommendenjahrendasderzeitigeinstandhaltungsniveaudertlgwohnen GmbH beibehalten wird. 29.WelcheStrafedrohtderTAGWohnenAGbeiNichteinhaltungderZusagen? DerKaufvertragüberdieAnteilederTLGWOHNENenthälteineReihemonetärerVertragstrafeninunterschiedlicherHöhe,diebeidiversenVerstößengegen dieabredenausder Sozialcharta zuranwendungkommen.diesestrafen sindgemessenamzugrundeliegendenwertderwohnungensehrhochangesetzt.diekonkretehöhedereinzelnenvereinbartenvertragsstrafenkannaufgrunddervertraulichkeitdeskaufvertragesundderdarinenthaltenenregelungenzursozialchartanichtoffengelegtwerden.diezahlungeinervertragsstrafeentbindetdieerwerberseitenichtvondererfüllungihrerpflichtenaus der Sozialcharta. 30.WieundwannwerdendieMieterinnenundMieterüberdasVorhandenseinderunabhängigenOmbudsstelle,dieKontaktdatensowiederen Funktion informiert? 31.IstdasVergabeverfahrenzurAuswahleinergeeignetenOmbudsstellebeendet? 32.Wennja,werhatdenZuschlagerhalten (bitteallekontaktdatenaufführen)? DieFragen30,31und32werdenwegenihresSachzusammenhangesgemeinsam beantwortet. IndemVergabeverfahrenwurdeAnfangAprilderZuschlagzugunstender KanzleiBurger,ThätnerundKollegenerteilt,dieBürosinBerlinundTeltow hat.dieombudsstellewirdihrensitzindenräumenderkanzleiinder Plantagenstraße20,12169Berlinhaben.DieOmbudsstellewirdeinevonder übrigenkanzleitätigkeitgesondertetelefonnummer, -adresseund Internetseiteerhalten.DieVermietersindverpflichtet,denMieterndieKontaktdatenderOmbudsstelleinnerhalbvonvierWochenschriftlichmitzuteilen,sobald alle diese Daten feststehen. Gesamtherstellung: H. Heenemann GmbH & Co., Buch- und Offsetdruckerei, Bessemerstraße 83 91, Berlin, Vertrieb: Bundesanzeiger Verlagsgesellschaft mbh, Postfach , Köln, Telefon (02 21) , Fax (02 21) , ISSN