VOLLSTRECKUNG IN VERPFÄNDETES VERMÖGEN UND IMMOBILIEN UND DEREN VERWERTUNG

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1 VOLLSTRECKUNG IN VERPFÄNDETES VERMÖGEN UND IMMOBILIEN UND DEREN VERWERTUNG Februar 2009 AM 30. DEZEMBER 2008 WURDE DAS GESETZ NR. 306 ФЗ ÜBER DIE EINTRAGUNG DER ÄNDERUNG IN EINIGE GESETZGEBUNGSAKTE IN ZUSAMMENHANG MIT WEITERER ENTWICKLUNG DES VERFAHRENS DER VOLLSTRECKUNG IN DAS VERPFÄNDETE VERMÖGEN (WEITER - GESETZ ) VERABSCHIEDET. DAS GESETZ TRAT AM 11. JANUAR 2009 IN KRAFT. 1 Die Verabschiedung dieses Gesetzes hatte die Aufgabe, die Vollstreckung in verpfändetes Vermögen aufgrund Vereinfachung und Konkretisierung des Verfahrens außergerichtlicher Vollstreckung in das verpfändete Vermögen zu erleichtern. Nachstehend sind die wesentlichen Änderungen, die durch dieses Gesetz in die früher geltende Gesetzgebung aufgenommen worden sind, aufgelistet. VERFAHREN DER VOLLSTRECKUNG 1 Das Gesetz trägt die Änderungen zu den folgenden Gesetzgebungsakten bei: (1) Föderalgesetz Nr "Über Pfand" vom 29. Mai 1992.; (2) Grundlage der Gesetzgebung über das Notariat Nr vom 11. Februar 1993; (3) Teil I des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation, Nr. 51-ФЗ vom 30. November 1994; (4) Föderalgesetz Nr. 122-ФЗ "Über staatliche Registrierung der Rechte am Immobilien und Geschäfte damit" vom 21. Juli 1997; (5) Föderalgesetz Nr. 102-ФЗ "Über Hypothek (Immobilienverpfändung)" vom 16. July 1998.; (6) Föderalgesetz Nr. 127-FZ "Über Insolvenz " vom 26. Oktober 2002; (7) Föderalgesetz Nr. 229-ФЗ "Über Betreibungsverfahren" vom 2. Okrober Vor der Verabschiedung des Gesetzes wurde die Vollstreckung in verpfändetes Vermögen nur durch die Durchführung öffentlicher Versteigerung aufgrund Gerichtsbeschlusses oder aufgrund der Vereinbarung zwischen den Parteien über die Vollstreckung auf außergerichtlichem Wege zugelassen. Die Vollstreckung in den Grundbesitz wurde ebenfalls nur durch die Durchführung der Versteigerung aufgrund eines Gerichtsbeschlusses oder der Durchführung einer öffentlichen Auktion aufgrund einer notariell beglaubigten Vereinbarung zwischen den Parteien über die Vollstreckung auf außergerichtlichem Wege zugelassen. Dennoch konnte diese Vereinbarung nur nach der Nichtvollziehung oder nach Verstoß gegen die Bedingungen des Hauptvertrags abgeschlossen werden. Offensichtlich schloss ein solches Verfahren die Möglichkeit aus, die Zustimmung des Pfandgebers zu außergerichtlicher Prozedur zu bekommen. Daraus folgend gab es nur eine Möglichkeit für den Pfandgläubiger zur Vollstreckung in den Grundbesitz, und zwar die Teilnahme an einem langen und nicht immer effektiven Gerichtsverfahren und anschließenden Vollstreckung des Gerichtsbeschlusses. Solche Verfahren führen zu Verzögerungen der Vollstreckung in das verpfändete Vermögen und gaben keine Möglichkeiten, die Interessen der Gläubiger in vollem Umfang zu verteidigen. Das Gesetz lässt folgende Wege der Vollstreckung in das Vermögen zu: (1) durch die Durchführung öffentlicher Versteigerung aufgrund Gerichtsbeschlusses, oder (2) durch Durchführung einer Auktion oder durch den Abschluss eines Kommissionsvertrages zwischen dem Pfandgläubiger und dem Pfandgeber im Rahmen der Vollstreckung auf außergerichtlichem Wege.

2 Vereinbarungen über die Vollstreckung in das verpfändete Vermögen auf außergerichtlichem Wege, die zwischen juristischen Personen oder Einzelunternehmern, ausschließlich natürlicher Person, abgeschlossen werden, können auch folgendes vorsehen: (1) Übergabe des Pfandobjekts zum Eigentum des Pfandgläubigers als Abschlag der Erfüllung der Verbindlichkeiten, oder (2) Verkauf des Pfandobjektes vom Pfandgläubiger an dritte Personen, was eine zusätzliche Möglichkeit der Verteidigung der Gläubigerinteressen darstellt. Das Gesetz ermöglicht die Vollstreckung in den Grundbesitz folgendermaßen: (1) durch Durchführung der Versteigerung auf dem durch das Gesetz vorgesehenen Wege aufgrund eines Gerichtsbeschlusses wie früher, oder (2) durch die Durchführung einer öffentlichen Auktion im Rahmen der außergerichtlichen Vollstreckung bei Vorhandensein entsprechender Vereinbarung zwischen den Parteien. VERBOT AUF DIE VOLLSTRECKUNG BEI DEM AUßERGERICHTLICHEN VERFAHREN In einigen Fällen verbietet das Gesetz den Parteien die Vereinbarung über die Vollstreckung in das verpfändete Vermögen auf außergerichtlichem Wege. Insbesondere ist die Vollstreckung in das verpfändete Vermögen auf außergerichtlichem Wege in folgenden Fällen nicht zugelassen: (1) das Pfandobjekt ist ein Wohnraum, dessen Eigentümer eine natürliche Person ist, oder (2) das Pfandobjekt ist Vermögen, das Staats- oder Kommunaleigentum ist. Vereinbarungen über die Vollstreckung in das Vermögen auf außergerichtlichem Wege, die unter Verletzung der genannten Regeln abgeschlossen werden, haben keine Rechtskraft. VEREINBARUNG ÜBER VOLL- STRECKUNG IN DEN VERPFÄNDETEN GRUNDBESITZ AUF AUßERGERICHT- LICHEM WEGE NEUE REGELN Wie bereits oben erwähnt, wurde die Vereinbarung über Vollstreckung in den verpfändeten Grundbesitz auf außergerichtlichem Wege in der Vergangenheit nur nach der Nichtvollziehung der gesicherten Forderung zugelassen. Das Gesetz erlaubt den Parteien jederzeit solche Vereinbarungen abzuschließen außer nach der Nichtvollziehung der gesicherten Forderung. Das bedeutet, dass solche Vereinbarung gleichzeitig mit dem Abschluss des Hypothekenvertrages oder nach seinem Abschluss zwischen den Parteien abgeschlossen werden kann. Dies trägt zur Effizienzsteigerung des Interessenschutzes von Gläubigern bei. Vereinbarungen über die Vollstreckung in das verpfändete Vermögen auf außergerichtlichem Wege können als Teil des Hypothekenvertrages dargestellt oder als ein getrenntes Dokument ausgefertigt werden. 2

3 NOTARIELL BEGLAUBIGTE ZUSTIMMUNG DES PFANDBESTELLERS ZUR VOLLSTRECKUNG IN DEN PFANDGEGENSTAND AUF AUßERGERICHTLICHEM WEGE Falls der Pfandbesteller eine natürliche Person bzw. das Pfandobjekt eine Immobilie ist, fordert das Gesetz vor der Unterzeichnung der Vereinbarung über die Vollstreckung auf außergerichtlichem Wege, die notarielle Beglaubigung der Zustimmung des Pfandbestellers zur Vollstreckung in das Vermögen auf außergerichtlichem Wege. VOLLSTRECKUNG IN DAS VERMÖGEN AUF DGRUNDLAGE DER VOLL- STRECKUNGSKLAUSEL DES NOTARS Falls der Pfandbesteller die Bedingungen der Vereinbarung über die Vollstreckung in das verpfändete Vermögen auf außergerichtlichem Wege nicht erfüllt, ist der Pfandnehmer berechtigt, dieses Vermögen auf Grundlage der Vollstreckungsklausel des Notars einzutreiben. Die Vollstreckungsklausel des Notars bestätigt die Wirksamkeit der Forderungen und das Recht des Gläubigers das verpfändete Vermögen einzutreiben. Dabei ist der Gerichtsvollzieher verpflichtet, bei Vorliegen einer solchen Vollstreckungsklausel im Vollstreckungsverfahren die Vollstreckung in das Vermögen anzutreten. Die Vollstreckungsklausel des Notars tritt üblicherweise in der Form eines Gerichtsbeschlusses über die Vollstreckung in das Vermögen auf. Das Gesetz beinhaltet eine ausführliche Liste der Dokumente, die für die Ausübung der Vollstreckungsklausel am Pfandvertrag oder am Hypothekenvertrag erforderlich sind, darunter: (1) die notarielle beglaubigte Zustimmung des Pfandbestellers zur Vollstreckung in das verpfändete Vermögen auf außergerichtlichem Wege; (2) den Grundvertrag, dessen Verpflichtungen mit dem Pfandvertrag oder mit dem Hypothekenvertrag besichert sind; (3) einen Pfandvertrag oder Hypothekenvertrag; (4) eine Vereinbarung über die Vollstreckung in das verpfändete Vermögen auf außergerichtlichem Wege (falls die Vereinbarung als ein Einzelbeleg ausgefertigt ist); (5) die Berechnung der Verschuldung des Pfandschuldners, beglaubigt durch den Leiter und Hauptbuchhalter des Pfandbestellers oder den Pfandbesteller persönlich, sofern der Pfandbesteller eine natürliche Person ist; (6) ein Bewertungsbericht über das verpfändete Vermögen oder die Erklärung des Pfandbestellers über die Festlegung des im Pfandvertrag bestimmten Werts des Pfandobjektes als Anfangskaufpreis des verpfändeten Vermögens; (7) Rechte hinsichtlich des verpfändeten Vermögens, die der Registrierung unterliegen: 3

4 (a) Auszug aus dem Einheitlichen Staatsregister für Immobilien und geschäfte, der bestätigt, dass die Hypothek weiter besteht, falls das verpfändete Vermögen eingetrieben wird, oder (b) Auszug aus dem Schiffsregister der Russischen Föderation oder aus dem Schiffsbuch, in dem das Schiff registriert ist, falls das verpfändete Vermögen das der Staatregistrierung unterliegene Schiff ist; (8) Pfandbrief (falls anwendbar). DER NOTAR IST VERPFLICHTET DIE UNSTRITTIGKEIT DER FORDERUNG DES GELDGEBERS FESTZUSTELLEN Dem Gesetzeswortlaut nach ist der Notar verpflichtet, die Unstrittigkeit der Forderungen des Geldgebers festzustellen. Er soll den Pfandbesteller über die bevorstehende Ausübung der Vollstreckungsklausel auf dem Pfand- und Hypothekenvertrag benachrichtigen. Sollte der Pfandbesteller Einwendungen haben, bewertet der Notar die Unstrittigkeit der Forderungen des Pfandnehmers. Sollte er deren Unstrittigkeit bezweifeln, ist er berechtigt, die Ausübung der Vollstreckungsklausel zu verweigern. Das Gesetz enthällt keinen Hinweis darauf, wie in Fälle vorzugehen ist, in denen die Forderungen des Geldgebers als unstrittig gelten sollen, und diese Angelegenheit zum Ermessen der Notare lässt. Höchstwahrscheinlich führt das dazu, dass die Notare die Ausübung der Vollstreckungsklausel verweigern werden. Demzufolge werden die Pfandnehmer gezwungen sein, das Gericht bezüglich der Vollstreckung vom verpfändeten Vermögen anzurufen. Aus diesem Grund besteht das Risiko, dass sich die Vollstreckungsklausel des Notars als Alternative zum Gerichtsbeschluss über die Vollstreckung vom verpfändeten Vermögen in der Praxis nicht so erfolgreich durchesetzen wird, wie es beim Erass des Gesetzes vermutet wurde. VERBOT DER VOLLSTRECKUNG Wie schon nach der bisherigen Gesetzeslage ist die Vollstreckung unmöglich, falls die durch den Pfandschuldner zulässigen Verstöße gegen die gesicherten Verpflichtungen äußerst nichtig sind und die Höhe der Forderungen des Pfandnehmers dem Wert des verpfändeten Vermögens offentsichlich nicht entspricht. Gemäß dem Gesetz gilt der Verstoß der Forderung als äußerst nichtig und die Höhe der Forderungen des Pfandnehmers als nicht dem Wert des verpfändeten Vermögen entsprechend, wenn (1) die Höhe der unerfüllten Forderung weniger als 5% des im Pfand- /Hypothekenvetrag bestimmten Werts des Pfandobjektes beträgt und (2) die Verzugsperiode der Erfüllung der gesicherten Forderung weniger als drei Monate beträgt. VOLLSTRECKUNG IN DAS VERPFÄNDETE BEWEGLICHE EIGENTUM UND DEREN VERWERTUNG In dem Gesetz wird das Verfahren der Vollstreckung und Verwertung des verpfändeten beweglichen Eigentums ausführlich beschrieben und im Einzelnen Folgendes festgelegt: (1) Vorschriften über die Benachrichtigung des Pfandbestellers über den Beginn der außergerichtlichen 4

5 Vollstreckung in das verpfändete Eigentum; (2) Vorschriften über die Aufschiebung der Vollstreckung in das verpfändete Eigentum durch Gerichtsbeschluss; (3) Fristen der Verwertung des verpfändeten Eigentums; (4) Vorschriften über die Festlegung des Anfangskaufpreises des verpfändeten Eigentums in den Fällen, in denen eine verbindliche sachverständige Bewertung des verpfändeten Eigentums erforderlich ist; (5) Vorschriften über die Versteigerung des verpfändeten Eigentums; (6) Vorgehensweise bei der nach der Verwertung des verpfändeten Eigentums im Vergleich zum Schuldbetrag des Pfandschuldners gemäß dem Grundvertrag ungenügenden oder zu hohen Geldsumme; (7) Vorschriften über den Kommissionsvertragsabschluss bei der Vollstreckung in das verpfändete Eigentum usw. SACHVERSTÄNDIGE BEWERTUNG DES VERPFÄNDETEN BEWEGLICHEN EIGENTUMS Die Zuziehung eines Sachverständigen zur Immobilienbewertung ist für die Festlegung des Anfangskaufpreises des verpfändeten beweglichen Eigentums bei folgenden Objekten obligatorisch: (1) Recht an Immobilienmiete; (2) Forderungsrechte des Beteiligten an dem Anteilsbau laut dem Anteilsbauvertrag, der gemäß dem Föderalgesetz 214-ФЗ 2 abgeschlossen wurde, oder (3) Immobilien, deren Wert laut dem Hypothe- 2 Föderalgesetz 214-ФЗ "Über die Beteiligung an dem Anteilsbau der Mehrfamilienhäuser und anderer Immobilienobjekte und über die Eintragung der Änderungen in einige Legislativakte der Russischen Föderation" vom 30. Dezember kenvertrag mehr als fünfhunderttausend ( ) Rubel beträgt. VOLLSTRECKUNG UND VERWERTUNG DES VERPFÄNDETEN EIGENTUMS WÄHREND DES INSOLVENZVERFAHRENS Wie schon nach der bisherigen Gesetzeslage werden die Gläubigerforderungen gemäß den durch das Eigentum des Pfandschuldners als juristischer Person gesicherten Verpflichtungen die Forderungen der dritten Ordnung im Laufe des Insolvenzverfahrens solchen Schuldner behandelt. Vom Beginn des Insolvenzverfahrens an, d.h. ab dem Zeitpunkt der Aufsichteinführung, wird die Vollstreckung in das Eigentum im Interesse der Pfandbesteller, deren Forderungen durch Bürgschaft oder Hypotheke gesichert sind, nur durch Gerichtsbeschluss zugelassen. Sollte der Pfandschuldner beweisen, dass die Vollstreckung in das Eigentum die Sanierung seiner Solvenz unmöglich macht, wird die Vollstreckung im Laufe der Finanzsanierung und der Außenverwaltung aufgehoben. Das Gesetz legt auch eine Reihe von Sonderregelungen im Zusammenhang mit der Vollstreckung in das verpfändete Eigentum während des Insolvenzverfahrens fest. Das Gesetz regelt auch die Gewinnverteilung nach der Verwertung des verpfändeten Eigentums im Laufe des Insolvenzverfahrens neu, und zwar: (1) 70% wird zur Tilgung der gesicherten Gläubigerforderungen gemäß der gesicherten Verpflichtung, die kein Bürgschaftsvertrag ist, verwendet, aber nicht mehr als der Hauptbetrag der Verschuldung und offenstehende 5

6 Zinsen, 20% zur Tilgung der Forderungen der Gläubiger der ersten und zweiten Ordnung, und die restliche Geldsumme zur Tilgung der Gerichtskosten und anderer Nebenkosten; (2) 80% zur Tilgung der Gläubigerforderungen gemäß dem Bürgschaftsvertrag, aber nicht mehr als der Hauptbetrag der Verschuldung und offenstehende Zinsen, 15% zur Tilgung der Forderungen der Gläubiger der ersten und zweiten Ordnung, und die restliche Geldsumme zur Tilgung der Gerichtskosten und anderer Nebenkosten; (3) sollten bestimmte gesicherte Forderungen nach der Verwertung des Pfand- bzw. Hypothekengegenstandes nicht erfüllt werden können, so sind sie im Rahmen der Tilgung der Gläubigerforderungen der dritten Ordnung zu erfüllen; (4) die restliche Geldsumme von 20% (15%), die zur Tilgung der Forderungen der Gläubiger der ersten und zweiten Ordnung bestimmt waren, wird zur Tilgung der Forderungen des Konkursgläubigers benutzt, die durch das verpfändete Eigentum gesichert waren. Sollte dabei ein Restbetrag übrig bleiben, so wird es in die Insolvenzmasse aufgenommen. ANWENDUNG DES GESETZES UND EMPFEHLUNGEN Im Gesetz wird darauf hingewiesen, dass seine Bestimmungen nur auf die nach dem Tag seines Inkrafttretens, d.h. nach dem 11. Januar 2009 entstandenen Rechtsverhältnisse anzuwenden sind. Dennoch hindern die Gesetzbestimmungen die Parteien nicht, in früher abgeschlossenen Bürgschafts- und Hypothekenverträge Änderungen zwecks Anpassung an die neuen Gesetzbestimmungen vorzunehmen,. Den Kreditgebern empfehlen wir daher die durch das Gesetz neu eingeführten Vorschriften, welche den Schutz ihrer Interessen erhöhen, zu berücksichtigen und die vorhandenen Bürgschafts- und Hypothekenverträge gegebenenfalls anzupassen. Dies ist ebenso den Pfandschuldnern zwecks Feststellung der Möglichkeiten der Interessenausgleicherhaltung zu empfehlen, falls der Kreditgeber in den Vertrag Änderungen zwecks Anpassung an die neue Gesetzeslage vornehmen möchte.. 6

7 Kontakt: Florian Schneider, Partner, Salans, Roman Kozlov, Partner, Salans, SALANS Balchug Plaza, Balchug Straße, Moskau Russische Föderation Tel: +7 (495) Fax: +7 (495) Hmoscow@salans.com Information für Empfänger: Wir hoffen darauf, dass dieses Informationsblatt Ihnen Nutzen bringt. Würden Sie vorziehen, keine Informationsblätter zu bekommen, teilen Sie uns bitte das an die Adresse cis@salans.com mit, und wir tragen die entsprechende Änderungen in die Versendungsliste. Falls Sie Bemerkungen haben, wenden Sie sich bitte direkt an folgende Adresse: Marketing-Abteilung, Salans, Balchug Straße, 7, Moskau, Tel.: +7 (495) SALANS Northern Capital House Moika Embankment 36 St. Petersburg Russland T F stpetersburg@salans.com Dieses Informationsblatt stellt keine rechtliche Beratung bezüglich einer Frage oder einer Gesamtheit der Fragen dar, und man darf sich darauf für diese Zwecke nicht verlassen. Die Leser dieses Informationsblattes sind empfohlen, vor einem Geschäftsabschluß, einer Entschlußfassung oder Vornahme einer Handlung in Zusammenhang mit den in diesem Informationsblatt beschriebenen Fällen eine entsprechende rechtliche Beratung zu bekommen. Kein Teil dieses Infromationsblattes darf ohne vorläufoge Zustimmung von Salans kopiert oder zitiert werden Alle Rechte vorbehalten. 7