FALL 16 (ZUSATZFALL) LÖSUNG DIE MIETWOHNUNGEN

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1 PROPÄDEUTISCHE ÜBUNGEN ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I WINTERSEMESTER 2017/18 JURISTISCHE FAKULTÄT LEHRSTUHL FÜR BÜRGERLICHES RECHT, INTERNATIONALES PRIVATRECHT UND RECHTSVERGLEICHUNG PROF. DR. STEPHAN LORENZ FALL 16 (ZUSATZFALL) LÖSUNG DIE MIETWOHNUNGEN A. Anspruch der F gegen M auf Zahlung der Miete für Dezember aus 535 Abs. 2 BGB... 2 I. Anspruch entstanden... 2 Einigung... 2 Rechtshindernde Einwendungen Wirksamkeitshindernisse... 3 Zwischenergebnis... 3 II. Nichtigkeit gem. 142 Abs. 1 BGB (rechtsvernichtende Einwendung)... 3 Anfechtungsgrund... 3 a) Objektiver Tatbestand... 4 aa) Drohung... 4 bb) Kausalität zwischen Drohung und Erklärung... 4 cc) Widerrechtlichkeit der Drohung... 4 (1) Widerrechtlichkeit des Zwecks... 4 (2) Widerrechtlichkeit des Mittels... 4 (3) Zwischenergebnis... 5 b) Subjektiver Tatbestand... 5 c) kein Ausschluss... 5 d) Zwischenergebnis... 5 Anfechtungserklärung... 5 a) Inhalt... 6 b) Adressat... 6 c) Zwischenergebnis... 6 Anfechtungsfrist... 6 Zwischenergebnis... 6 III. Ergebnis... 6 B. Anspruch des K gegen S auf Zahlung der Miete für Dezember aus 535 Abs. 2 BGB... 7 I. Anspruch entstanden... 7 II. Erlöschen ex tunc gem. 142 Abs. 1 BGB... 7 Anfechtungserklärung... 7 a) Inhalt... 7 VERONIKA EICHHORN

2 AG ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I (PROF. DR. STEPHAN LORENZ) WINTERSEMESTER 2017/18 SEITE 2 VON 9 b) Adressat... 7 c) Zwischenergebnis... 8 Anfechtungsgrund... 8 a) Irrtum... 8 aa) Erklärungsirrtum... 8 bb) Inhaltsirrtum... 8 cc) Irrtum über verkehrswesentliche Eigenschaft... 8 b) Zwischenergebnis... 8 Anfechtungsfrist... 9 Zwischenergebnis... 9 III. Einrede des 320 Abs. 1 BGB... 9 IV. Ergebnis... 9 A. Anspruch der F gegen M auf Zahlung der Miete für Dezember aus 535 Abs. 2 BGB F könnte gegen M einen Anspruch auf Zahlung der Miete für Dezember haben. Ein solcher könnte sich aus 535 Abs. 2 BGB ergeben. Voraussetzung hierfür ist, dass ein Anspruch der F gegen M auf Zahlung der Miete für Dezember entstanden, nicht wieder erloschen und auch durchsetzbar ist. I. Anspruch entstanden Der Anspruch aus 535 Abs. 2 BGB müsste zunächst entstanden sein. Ein Anspruch auf Zahlung der Miete aus 535 Abs. 2 BGB entsteht mit Abschluss eines wirksamen Mietvertrags. Einigung F und M müssten einen Mietvertrag über die Wohnung geschlossen haben. Ein Mietvertrag kommt durch eine Einigung zustande. Eine Einigung liegt vor, wenn zwei auf den Abschluss eines Kaufvertrages gerichtete, übereinstimmende und wirksamer Willenserklärungen (Angebot und Annahme, vgl. 145, 147 BGB) abgegeben wurden und zugegangen sind. Die Willenserklärungen müssen dabei die essentialia negotii eines Mietvertrages Parteien, Mietgegenstand, Mietzins enthalten. 1 F und M haben am 1. September schriftlich ein unbefristetes Mietverhältnis zwischen ihnen dokumentiert. Dabei ist davon auszugehen, dass eine Einigung über die essentialia negotii, insbesondere auch die Höhe der Miete, enthalten ist. Dass M den Mietvertrag nur unterzeichnet hat, um ihren Arbeitsplatz nicht zu verlieren wie ihr Ansgar (A) bei Nichtunterzeichnung in Aussicht gestellt hat ändert 1 Die Mietzeit ist kein notwendiger Vertragsbestandteil, vgl. 542 Abs. 1 BGB.

3 AG ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I (PROF. DR. STEPHAN LORENZ) WINTERSEMESTER 2017/18 SEITE 3 VON 9 nichts daran, dass sich M der F gegenüber rechtlich binden wollte. 2 Auch findet der innere Vorbehalt der M ihr Kündigungsrecht in den ersten fünf Jahren nicht auszuüben keinen Ausdruck ( 133, 157 BGB). Der Inhalt ihrer diesbezüglichen Erklärungen war M und F bewusst und somit von beiden Parteien beabsichtigt. Die verkörperten Willenserklärungen wurden jeweils abgegeben und sind der anderen jeweils zugegangen. Die Schriftform des 550 S. 1 BGB ist gewahrt. Im Übrigen ergibt sich schon aus dem Vertragsinhalt, dass der Mietvertrag für unbestimmte Zeit gelten soll. Nota bene: 550 S. 1 BGB verdrängt als lex specialis 125 S. 1 BGB. Rechtsfolge eines Formmangels ist somit nicht die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts, sondern die gesetzliche Vermutung, dass ein befristeter Wohnraummietvertrag für längere Zeit als ein Jahr als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Diese Rechtsfolge hat Einfluss auf den Vertragsinhalt somit die Einigung und sollte daher an dieser Stelle verortet werden. Eine Verortung als rechtshindernde Einwendung ist nur vertretbar, um den Vorrang zu 125 S. 1 BGB herauszustellen. F und M haben sich somit geeinigt und einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Miete ist laut Mietvertrag spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten. 3 Damit war die Miete bereits fällig. Rechtshindernde Einwendungen Wirksamkeitshindernisse Dem Vertrag dürfen keine rechtshindernden Einwendungen entgegenstehen. In Betracht kommt hier wegen der Drohung des A eine Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gem. 138 Abs. 1 BGB. Aus der Existenz des 123 Abs. 1 Alt. 2 BGB folgt jedoch, dass der Fall der infolge einer Drohung abgegebenen Willenserklärung alleine zur Anfechtbarkeit des Rechtsgeschäfts führen soll, welche ein Gestaltungsrecht ist, und nicht zu einer Nichtigkeit ipso iure. Zwischenergebnis M und F haben einen wirksamen Mietvertrag geschlossen. Der Anspruch auf Zahlung der Miete ist somit entstanden. II. Nichtigkeit gem. 142 Abs. 1 BGB (rechtsvernichtende Einwendung) Der Vertrag könnte jedoch gem. 142 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig (ex tunc) anzusehen und damit erloschen sein. Das setzt eine wirksame Anfechtung des Vertrags, mithin einen Anfechtungsgrund und eine fristgerechte Anfechtungserklärung gegenüber dem richtigen Anfechtungsgegner voraus. Anfechtungsgrund Zunächst ist zu prüfen, ob ein Anfechtungsgrund isd 119 ff. BGB vorliegt. Als Anfechtungsgrund kommt vorliegend eine widerrechtliche Drohung nach 123 Abs. 1 Alt. 2 BGB in Betracht. 2 Somit liegt kein Fall des 116 S. 1 BGB vor. 3 Vgl. auch 556b Abs. 1 BGB.

4 AG ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I (PROF. DR. STEPHAN LORENZ) WINTERSEMESTER 2017/18 SEITE 4 VON 9 a) Objektiver Tatbestand aa) Drohung Eine Drohung ist das Inaussichtstellen eines künftigen Übels, auf dessen Eintritt der Drohende Einfluss zu haben vorgibt und es für den Fall der Nichtabgabe der gewünschten Erklärung ankündigt. Die Androhung des A, die M werde ihren Arbeitsplatz verlieren, wenn sie den Mietvertrag nicht abschließe, erfüllt diese Kriterien. bb) Kausalität zwischen Drohung und Erklärung Der Erklärende muss durch die Drohung zur Abgabe seiner Erklärung bestimmt worden sein, vgl. 123 Abs. 1 BGB; es muss also ein ursächlicher Zusammenhang bestehen. Dies ist dann der Fall, wenn der Bedrohte die Willenserklärung ohne die Drohung überhaupt nicht, mit einem anderen Inhalt oder zu einem anderen Zeitpunkt abgegeben hätte. M gibt ihre auf Abschluss eines Mietvertrages gerichtet Willenserklärung nur ab, weil sie befürchtet, dass A andernfalls ihr Arbeitsverhältnis kündigen wird. Dass M generell auf der Suche nach einer Wohnung ist und zu irgendeinem Zeitpunkt einen Mietvertrag abschließen wollte ist, da sie diesen konkreten Vertrag nicht abschließen wollte, unbeachtlich. cc) Widerrechtlichkeit der Drohung Des Weiteren muss die Drohung widerrechtlich sein. Die Widerrechtlichkeit einer Drohung kann sich aus dem mit ihr erstrebten Zweck, aus dem angedrohten Übel als solchem, d.h. der Drohung als Mittel zum Zweck, oder der Verknüpfung der Drohung mit dem verfolgten Zweck (Mittel-Zweck-Relation) ergeben. (1) Widerrechtlichkeit des Zwecks Für die Widerrechtlichkeit der Willensbeeinflussung genügt es, wenn der angestrebte Erfolg schon für sich allein widerrechtlich ist, also gegen Gesetz, Vertrag oder die guten Sitten verstößt. Nota bene: Der praktische Anwendungsbereich ist jedoch gering, da in diesen Fällen das Rechtsgeschäft meist schon nach 134 BGB oder 138 BGB nichtig ist. Der erstrebte Zweck liegt in dem Abschluss eines Mietvertrages der M mit F. Dabei handelt es sich um ein legales Rechtsgeschäft. Die bloße Tatsache, dass kein Anspruch auf Abschluss des Mietvertrages besteht, macht den Zweck alleine noch nicht rechtswidrig. (2) Widerrechtlichkeit des Mittels Jedoch könnte das angedrohte Mittel, sprich die Kündigung des Arbeitsverhältnisses ohne tauglichen Kündigungsgrund, wiederrechtlich sein. Für die Widerrechtlichkeit des Mittels ist ausreichend, wenn das angedrohte Verhalten schon für sich allein widerrechtlich ist, sprich gegen Gesetz, Vertrag oder die guten Sitten verstößt. Nach geltendem Recht kann die Kündigung eines Arbeitsverhältnisses nicht auf den Nichtabschluss eines Mietvertrages gestützt werden (vgl. 620 ff. BGB i.v.m. 1

5 AG ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I (PROF. DR. STEPHAN LORENZ) WINTERSEMESTER 2017/18 SEITE 5 VON 9 KSchG) 4. Die Ankündigung eines Vertragsbruches stellt somit ein rechtswidriges Übel dar. (3) Zwischenergebnis Folglich kommt es auf die Zweck-Mittel-Relation nicht mehr an. Die Drohung des A ist somit widerrechtlich. Weiterführender Hinweis: Die Mittel-Zweck-Relation ist wie folgt zu prüfen: Widerrechtlich ist dann zu bejahen, wenn die Verwendung des konkreten Mittels zur Erreichung des konkreten Zwecks gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt. b) Subjektiver Tatbestand Der Drohende muss zumindest den bedingten Vorsatz haben, auf die Willensbildung des Erklärenden einzuwirken, d.h. er muss sich bewusst sein, dass seine Drohung den Willen des Erklärenden beeinflussen kann. A wollte M durch die Drohung ganz bewusst zur Abgabe ihrer Willenserklärung veranlassen. c) kein Ausschluss Die Drohung geht vorliegend nicht von der Erklärungsempfängerin der F aus, sondern von einem Dritten. Es ist möglich, dass F von der Drohung nichts wusste, somit gutgläubig war. Fraglich ist, ob die Drohung eines Dritten für die Anfechtbarkeit einer Willenserklärung ausreichend ist. 123 Abs. 1 BGB bezweckt in der Drohungsalternative den allgemeinen Schutz der rechtsgeschäftlichen Entschließungsfreiheit gegen widerrechtlichen Zwang. Aus der Beschränkung des Ausschlussgrundes des 123 Abs. 2 BGB auf die Täuschung durch Dritte ergibt sich im Umkehrschluss, dass es bei der Drohungsalternative nicht darauf ankommt, ob die Tathandlung vom Erklärungsempfänger selbst oder von einem Dritten begangen wurde. Wird der Erklärende von einem Dritten bedroht, beruht seine Erklärung noch weniger auf dem freien Willensentschluss des Erklärenden als bei einer bloßen Täuschung. Daher ist die Anfechtung wegen Drohung auch dann zulässig, wenn die Drohung von einem Dritten ausgegangen ist, und auch dann, wenn der Anfechtungsgegner davon weder etwas wusste noch wissen musste. Mangels planwidriger Regelungslücke verbietet sich eine analoge Anwendung des 123 Abs. 2 BGB. d) Zwischenergebnis Der Anfechtungsgrund der widerrechtlichen Drohung i.s.v. 123 Abs. 1 Alt. 2 BGB liegt somit vor. Anfechtungserklärung M müsste die Anfechtung gegenüber dem Anfechtungsgegner erklärt haben, 143 Abs. 1 BGB. 4 Diese Normen werden nicht als bekannt vorausgesetzt.

6 AG ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I (PROF. DR. STEPHAN LORENZ) WINTERSEMESTER 2017/18 SEITE 6 VON 9 a) Inhalt Eine Anfechtungserklärung ist jede Erklärung, die eindeutig erkennen lässt, dass das Rechtsgeschäft wegen eines Willensmangels nicht gelten soll. Das Wort "anfechten" braucht dabei nicht verwendet werden. M hat hier nicht ausdrücklich eine Anfechtung erklärt. Ihre Erklärung gegenüber F, sich wegen des Verhaltens des A nicht an den Vertrag gebunden zu fühlen, bringt unzweideutig zum Ausdruck, dass sie den Vertrag gerade wegen des Willensmangels nicht bestehen lassen wolle. Diese von M abgegebene Anfechtungsklärung ist der F auch zugegangen ( 130 Abs. 1 S. 1 BGB (anlog)). b) Adressat Richtiger Anfechtungsgegner bei einem Vertrag ist gem. 143 Abs. 2 Alt. 1 BGB der andere Teil. Die Erklärung erfolgte gegenüber F, der Vertragspartnerin der M, mithin gegenüber dem richtigen Adressaten. c) Zwischenergebnis Folglich liegt eine Anfechtungserklärung der M gegenüber dem richtigen Adressaten vor. Anfechtungsfrist Die Anfechtungserklärung müsste auch innerhalb der Jahresfrist des 124 Abs. 1 BGB erfolgt sein. Da M bereits einen Tag nach Wirksamwerden des Vertrages die Anfechtung erklärt, ist die Frist gewahrt. 5 Nota bene: Im vorliegenden Fall dauert die Zwangslage der M noch an, da sie auch bei Kündigung des Vertrages vor Ablauf der fünf Jahre jederzeit mit einer Kündigung ihres Arbeitsvertrages durch A rechnen müsste. Folglich begann die Frist gem. 124 Abs. 2 S. 1 Alt. 2 BGB noch nicht zu laufen. Zu beachten ist stets die Höchstfrist in 124 Abs. 3 BGB. Zwischenergebnis Der Mietvertrag ist folglich gem. 142 Abs. 1 BGB ex tunc unwirksam und damit der Anspruch auf Zahlung der Miete erloschen. III. Ergebnis F hat keinen Anspruch gegen M auf Entrichtung der Miete für Dezember aus 535 Abs. 2 BGB. 5 Nachdem die Fristwahrung vorliegend derart offensichtlich ist, müssen Sie nicht in eine detaillierte Fristberechnung einsteigen. Dies würde ggf. zu einer falschen Schwerpunktsetzung führen.

7 AG ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I (PROF. DR. STEPHAN LORENZ) WINTERSEMESTER 2017/18 SEITE 7 VON 9 B. Anspruch des K gegen S auf Zahlung der Miete für Dezember aus 535 Abs. 2 BGB K könnte gegen S einen Anspruch auf Zahlung der Miete für Dezember haben. Ein solcher könnte sich aus 535 Abs. 2 BGB ergeben. Voraussetzung hierfür ist, dass ein Anspruch der F gegen M auf Zahlung der Miete für Dezember entstanden, nicht wieder erloschen und auch durchsetzbar ist. I. Anspruch entstanden Der Anspruch aus 535 Abs. 2 BGB müsste zunächst entstanden sein. Ein Anspruch auf Zahlung der Miete aus 535 Abs. 2 BGB entsteht mit Abschluss eines wirksamen Mietvertrags. Indem K und S am den Mietvertrag dokumentieren haben sie sich über den Abschluss eines Mietvertrages geeinigt. Dabei ist davon auszugehen, dass eine Einigung über die essentialia negotii, insbesondere auch die Höhe der Miete, enthalten ist. Die nach 550 S. 1 BGB erforderliche Schriftform wurde gewahrt. Folglich ist ein wirksamer Mietvertrag über die Wohnung zustande gekommen. Die Miete ist laut Mietvertrag spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats (vgl. auch 556b Abs. 1 BGB) zu entrichten. Damit war die Miete bereits fällig. Der Anspruch auf Zahlung der Miete für Dezember ist damit entstanden. II. Erlöschen ex tunc gem. 142 Abs. 1 BGB Der Vertrag könnte jedoch gem. 142 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig (ex tunc) anzusehen und damit erloschen sein. Das setzt eine wirksame Anfechtung des Vertrags, mithin einen Anfechtungsgrund und eine fristgerechte Anfechtungserklärung gegenüber dem richtigen Anfechtungsgegner voraus. Anfechtungserklärung S müsste die Anfechtung gegenüber dem Anfechtungsgegner erklärt haben, 143 Abs. 1 BGB. a) Inhalt S hat zwar keine ausdrückliche Anfechtungserklärung abgegeben. Seine Erklärung gegenüber K, er müsse sich wegen Marthas Missbilligung einen anderen Mieter suchen enthält jedoch eine Erklärung, dass und weshalb er den Vertrag nicht gelten lassen wolle. Die ausdrückliche Verwendung des Wortes Anfechtung ist nicht erforderlich. Diese von S abgegebene Anfechtungsklärung ist dem K auch zugegangen ( 130 Abs. 1 S. 1 BGB analog, eingeschränkte Vernehmungstheorie). b) Adressat Richtiger Anfechtungsgegner bei einem Vertrag ist gem. 143 Abs. 2 Alt. 1 BGB der andere Teil. Die Erklärung erfolgte gegenüber K, dem Vertragspartner des S, mithin gegenüber dem richtigen Adressaten.

8 AG ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I (PROF. DR. STEPHAN LORENZ) WINTERSEMESTER 2017/18 SEITE 8 VON 9 c) Zwischenergebnis Folglich liegt eine Anfechtungserklärung des S gegenüber dem richtigen Adressaten vor. Anfechtungsgrund Des Weiteren müsste ein Anfechtungsgrund gegeben sein. a) Irrtum In Betracht kommt hier ein Irrtum gem. 119 Abs. 1 BGB, der in dem unbewussten Auseinanderfallen des objektiv Erklärtem und des subjektiv Gewolltem im maßgeblichen Zeitpunkt der Abgabe der Willenserklärung liegen könnte. aa) Erklärungsirrtum Ein Erklärungsirrtum isd 119 Abs. 1 Alt. 2 BGB liegt vor, wenn der äußere Erklärungstatbestand nicht dem Willen des Erklärenden entspricht. S wollte jedoch das von ihm gewählte Erklärungszeichen verwenden. Der äußere Erklärungstatbestand entspricht seinem Willen. Ein Erklärungsirrtum isd 119 Abs. 1 Alt. 2 BGB liegt damit nicht vor. bb) Inhaltsirrtum Weiter kommt ein Inhaltsirrtum isd 119 Abs. 1 Alt. 2 BGB in Betracht. Ein Inhaltsirrtum liegt dann vor, wenn der äußere Erklärungstatbestand zwar mit dem Willen des Erklärenden übereinstimmt, er aber dessen (rechtliche) Bedeutung verkennt. S war sich über die objektive Bedeutung und Tragweite seiner Willenserklärung im Klaren. Folglich liegt auch kein Inhaltsirrtum gem. 119 Abs. 1 Alt. 1 BGB vor. cc) Irrtum über verkehrswesentliche Eigenschaft Als ein Irrtum über den Inhalt der Erklärung gilt gem. 119 Abs. 2 Alt. 2 BGB auch der Irrtum über solche Eigenschaften der Sache, die im Verkehr als wesentlich angesehen werden. Eigenschaften einer Sache sind alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse, die infolge ihrer Beschaffenheit auf Dauer für die Brauchbarkeit und den Wert der Sache von Einfluss sind. Nota bene: Der Marktpreis oder Anschaffungspreis der Sache selbst gehören nicht zum Wert der Sache. Dazu gehören lediglich die wertbildenden Faktoren. Die Tatsache, dass S die Wohnung nur deshalb mietete, weil er davon ausging, diese werde M gefallen, bildete für seinen Willensentschluss lediglich ein Motiv. Für die Brauchbarkeit und den Wert der Sache ist die Billigung der Wohnung durch M jedoch nicht von Einfluss. Folglich liegt kein Irrtum über eine verkehrswesentliche Eigenschaft einer Sache isv 119 Abs. 2 Alt. 2 BGB vor. b) Zwischenergebnis Vorliegend ist insbesondere weil ein bloßer Motivirrtum von 119 Abs. 1 BGB nicht erfasst ist kein Anfechtungsgrund ersichtlich.

9 AG ZUM GRUNDKURS ZIVILRECHT I (PROF. DR. STEPHAN LORENZ) WINTERSEMESTER 2017/18 SEITE 9 VON 9 Anfechtungsfrist Hilfsgutachtlich ist anzumerken, dass bei Vorliegen eines beachtlichen Irrtums S seine Anfechtungserklärung unverzüglich i.s.v. 121 BGB erklärt hätte. Aufbauhinweis: I.d.R. wird der Anfechtungsgrund vor der Erklärung geprüft, da sich diese darauf bezieht. Nachdem hier der Anfechtungsgrund jedoch verneint wird, ist er aus klausurtaktischen Gründen sinnvollerweise am Ende zu prüfen. Andernfalls müsste man auch diese Frage in einem Hilfsgutachten behandeln, was man möglichst vermeiden sollte. Nachdem sich die Anfechtungsfrist jedoch nach dem einschlägigem Anfechtungsgrund richtet ( 121, 124 BGB), kann diese erst nach Feststehen des maßgeblichen Anfechtungsgrundes geprüft werden, hier somit nur hilfsgutachtlich. Zwischenergebnis Folglich ist der Mietvertrag zwischen K und S nicht gem. 142 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig anzusehen. Der Anspruch des K gegen S auf Zahlung der Miete für Dezember ist damit nicht durch Anfechtung erloschen. Weiterführender Hinweis: Die Möglichkeit der Kündigung mit Wirkung ex nunc gem. 542 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB bleibt außer Betracht. Doch auch diese würde u.a. wegen der zu wahrenden Kündigungsfrist des 573c Abs. 1 S. 1, 549 Abs. 1 BGB nicht zum Erlöschen des Mietzahlungsanspruchs für Dezember führen. III. Einrede des 320 Abs. 1 BGB Da die Miete laut Mietvertrag von S im Voraus zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten ist, steht S auch nicht die Einrede des 320 Abs. 1 S. 1 BGB zu. Der Anspruch ist folglich durchsetzbar. IV. Ergebnis Aufgrund des nach wie vor bestehenden Mietvertrages kann K von S am 3. Dezember Zahlung der vereinbarten Dezembermiete verlangen.