Q im Vergleich zu. Q aus Expertensicht ÜBERBLICK

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1 CBRE MarketView Büromarkt Frankfurt Q4 211 ÜBERBLICK Q4 211 im Vergleich zu Q3 11 Q4 1 Umsatz Leerstand Spitzenmiete Spitzenrendite Fertigstellungen Q4 211 aus Expertensicht Carsten Ape, Head of Agency Germany: Trotz des leichten Rückgangs bei den Vermietungen spüren wir kundenseitig viel Optimismus. Oft enden Verhandlungen und aktive Gesuche am Markt aufgrund des Mangels an adäquaten Büroflächen in Mietvertragsverlängerungen, die hier nicht zum Umsatzvolumen hinzugerechnet werden, aber dennoch ein Zeichen reger Marktaktivität darstellen. Gesamtwirtschaftliche Aspekte Die aktuellen Spannungen auf den internationalen Finanzmärkten aufgrund der sich ausbreitenden Schuldenkrise sind nicht zu unterschätzen. Dennoch erwarten wir nur eine Verlangsamung der Konjunkturdynamik denn eine Rezession in Deutschland. So wird auch das preisbereinigte BIP für Hessen 212 laut Konjunkturprognose des Statistischen Landesamtes rund 3,4 % über dem Vorjahreswert liegen. Insbesondere die Wirtschaftsleistungen der Bereiche Finanzierung, Vermietung, Unternehmensdienstleistungen (+2,2 %), Verkehr und Nachrichtenübermittlung (+2, %) sowie das Baugewerbe (+1,7 %) werden 212 voraussichtlich am stärksten zulegen. Das BIP in Hessen lag zuletzt (Stand 1. Halbjahr 211) 4,3 % über dem Vorjahreswert. Gemäß aktueller Prognosen wird sich auch der Arbeitsmarkt im Jahr 212 weiter robust entwickeln. Für Frankfurt wurde Ende Dezember eine Arbeitslosenquote von 7, % ermittelt. Im Vorjahresvergleich bedeutet dies einen Rückgang um,5 %-Punkte. Dennoch wird 212 gerade für die Bankenbranche kein leichtes Jahr werden. Pressemeldungen zufolge wird es in diesem Sektor infolge von Konsolidierungen möglicherweise bis zu 1 % Stellenstreichungen geben. Wie viele (Investment-)Banker hiervon allerdings in der Region Rhein-Main betroffen sind, bleibt dabei abzuwarten. Büromarkt Nach einem verhaltenen dritten Quartal nahm der Frankfurter Büromarkt zum Jahresende hin noch Fahrt auf und erzielte mit insgesamt m² Bürofläche ein solides Umsatzergebnis für 211. Hiervon entfielen auf Eigennutzungen rund 11 %. Die Leerstandsrate für den Frankfurter Markt ist leicht gesunken und beläuft sich zum Ende des Jahres 211 auf 17,2 % (ohne Untervermietung). Das Leerstandsvolumen beträgt aktuell 2,3 Mio. m² Bürofläche. Mit m² Bürofläche wurden 211 etliche Projekte zum Abschluss gebracht, wobei zum Fertigstellungszeitpunkt nur rund 4 % für den Vermietungsmarkt zur Verfügung standen. Die erzielbare Spitzenmiete für Frankfurt liegt derzeit bei 38, /m²/monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den Frankfurter Markt betrug zum Ende des vierten Quartals 17,32 /m²/monat. Investmentmarkt Mit einem Investmenttransaktionsvolumen von 2,89 Mrd. wurde das beachtliche Vorjahresergebnis nochmals um 62 % übertroffen. Insbesondere großvolumige Verkäufe, die einen Anteil von 57 % am Gesamtvolumen ausmachen, trugen ihren Anteil zu diesem außerordentlichen Jahresergebnis bei. Auffällig ist das starke Engagement deutscher Investoren sowohl auf Käufer- als auch Verkäuferseite, die großes Vertrauen in ihre heimischen Investmentmärkte haben. Frankfurt zählt zu den aus Investorensicht attraktivsten und stabilsten Märkten in Deutschland und hat unter den deutschen fünf Topstandorten im Jahr 211 das höchste Transaktionsvolumen erreicht. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien blieb weiter stabil und beläuft sich derzeit auf 5, %. Büromarktkennzahlen Q4 21 Q4 211 Jahresvergleich Bestand, in Mio. m² 11,7 11,75 +,4 % Umsatz, kum. in 1. m² 472,7 425,9 9,9 % Leerstand, in Mio. m² 2,8 2,3 2,4 % Leerstandsrate, in % 17,7 17,2,5 %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 38, 38,, % Spitzenrendite, in % 5,1 5,,1 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q = 1) ,4 % Quelle: CBRE 212, CBRE GmbH

2 Q4 211 MarketView Büromarkt Frankfurt UMSATZ Mit einem kumulierten Büroflächenumsatz von m² wurde, nach einem verhaltenen dritten Quartal, zum Jahresende hin doch noch ein zufriedenstellendes Ergebnis erzielt. Im Gegensatz zum Vorjahr mit der großvolumigen Eigennutzertransaktion der EZB mit 14. m², wurden 211 nur zwei Großabschlüsse über 2. m² registriert. Größte Transaktion im vierten Quartal war die Anmietung von Universum Inkasso mit 6.7 m² im Segro-Office Building im Ostend. In Eschborn hat ConCardis im Projekt Loftwerk rund 4.7 m² Bürofläche angemietet, wobei CBRE vermittelt hatte. Interessant ist, dass neben den allzeit gefragten zentralen Teilmärkten und dem aufstrebenden Büromarkt am Flughafen nun auch wieder die peripheren Märkte Bürostadt/Niederrad und Mertonviertel ein solides Umsatzergebnis vorweisen können. Bei der Betrachtung des kumulierten Büroflächenumsatzes 211 nach Branchen rangierten die Banken und Finanzdienstleister mit 16 % auf dem ersten Platz. Dahinter folgte der Wirtschaftsbereich Transport, Verkehr mit 15 %, wobei zu bemerken ist, dass dieses Volumen fast ausschließlich auf wenige großflächige Abschlüsse, überwiegend am Flughafen (Fraport, Deutsche Lufthansa, DB Schenker), zurückzuführen ist. Im Gegensatz dazu erreichte die Branche der Berater und Finanzdienstleister vorwiegend durch eine Vielzahl an Abschlüssen unter 5. m² Bürofläche einen Anteil von 12 % am Gesamtumsatzvolumen. Die Öffentlichen Dienste bestritten ihren Anteil von 11 % fast ausschließlich über die Großanmietungen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (24. m² im Mertonviertel) und der Deutschen Bundesbank (8.7 m² in der Bankenlage). LEERSTAND Das Leerstandsvolumen im vierten Quartal 211 lag mit 2,3 Mio. m² Bürofläche annähernd auf dem Niveau des dritten Quartals. Im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich jedoch ein leichter Rückgang um 2,4 %. Die Leerstandsrate für den Markt Frankfurt belief sich Ende des vierten Quartals auf 17,2 %. Dies entspricht einem Rückgang im Vorjahresvergleich um,5 Prozentpunkte. Die Angebotsfläche, die sich aus dem Leerstandsvolumen, den spekulativen Fertigstellungen der nächsten 12 Monate (15.5 m²) und den aktuellen Untervermietungsflächen (13.8 m²) berechnet, liegt derzeit bei 2,15 Mio. m² Bürofläche. Da von den 211 fertiggestellten Büroflächen nur rund 4 % spekulativ auf den Markt kamen, und auch bei künftigen Fertigstellungen 212 mit einem nach heutigem Stand geringen spekulativen Anteil von nur 13 % zu rechnen ist, wird sich das Leerstandsvolumen auch im Fall von rückläufigen Umsatzzahlen tendenziell eher weiter verringern. Seite 2 212, CBRE GmbH Büroflächenumsatz in 1. m² in 1. m² Büroflächenleerstand Jahresdurchschnitt (22-21): m² Q1 Q2 Q3 Q4 Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* -Top 5- Restl. Branchen 39% Immobilien 8% Banken, Finanzdienstl. 16% Öffentl. Dienste 11% Leerstand Berater 11% Leerstandsrate Transport, Verkehr 15% Durchschnittliche Leerstandsrate (22-21): 13, % * Grundgesamtheit aus 2 Branchen in %

3 Spitzenmiete/Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat Mietpreisindex Index Q = 1 in 1. m² Büroflächenpipeline Spitzenmiete Deutschland Gewichtete Durchschnittsmiete Frankfurt Fertigstellungen im langjährigen Durchschnitt (22-21): 34.1 m² fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer MIETE Auf dem Frankfurter Vermietungsmarkt ist nach wie vor eine erzielbare Spitzenmiete von 38, /m²/monat gegeben. Gerade die Tatsache, dass im Laufe der Jahre 212 und 213 nur unterdurchschnittlich viel neugebaute oder sanierte Bürofläche spekulativ auf den Markt kommt, sorgt dafür, dass sich die Spitzenmiete weiter stabilisiert und mittelfristig eine steigende Tendenz aufweist, da in den Toplagen des Frankfurter Marktes kaum noch großflächig zusammenhängende hochwertige Büroflächen zur Verfügung stehen. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt ist im Vergleich zum Vorjahr um 1 % zurückgegangen. Auch die realisierte Spitzenmiete, die als Medianwert aus dem dreiprozentigen Umsatzvolumen der teuersten Vermietungsabschlüsse eines Ein-Jahreszeitraums berechnet wird, gab im Vergleich zum Vorjahr um 11,5 % nach und beläuft sich aktuell auf 34,5 /m²/monat. Dieser Rückgang ist in erster Linie auf die verringerte Anzahl an hochpreisigen Vermietungen in den vergangenen 12 Monaten im Landmark-Building OpernTurm zurückzuführen. Durch die seit dem vierten Quartal 28 stabile Spitzenmiete von 38, /m²/monat verharrt auch der Mietpreisindex für Frankfurt seither unverändert bei 219 Indexpunkten. Der Index für Deutschland stieg dagegen im Vorjahresvergleich infolge der Mietpreisanstiege in Berlin, Düsseldorf und München um 2 % auf aktuell 211 Indexpunkte an. Als Incentives werden derzeit bei marktüblichen Vertragslaufzeiten von fünf Jahren rund 1 bis 15 % der Nominalmiete zum Beispiel als mietfreie Zeit oder Ausbaukostenzuschuss gewährt. PIPELINE Die Büroflächenfertigstellungen der nächsten beiden Jahre 212 und 213 fallen nach aktuellem Stand mit insgesamt rund 27. m² Bürofläche relativ moderat aus. Größte Eigennutzung darunter ist die Unternehmenszentrale der Fraport AG am Flughafen 212. Die größte rein spekulative Fertigstellung wird das MA* in der Frankfurter Innenstadt mit rund 1. m² Bürofläche im Jahr 213. Auffällig ist weiterhin der hohe Anteil an Sanierungsprojekten mit 24 % im Jahr 212 und 61 % im Jahr 213 am jeweiligen Gesamtfertigstellungsvolumen. Den größten Anteil der gesamten Fertigstellungspipeline nimmt im Jahr 214 bisher die Eigennutzung der EZB mit 14. m² Bürofläche ein. Weiterhin fallen die rein spekulativen Projekte TaunusTurm, Taunusanlage 8 und einige innerstädtische Projekte mit zusammen fast 17. m² noch unvermieteter Bürofläche für 214 stark ins Gewicht. Für das Jahr 214 sind nach heutigem Kenntnisstand noch keine Sanierungen geplant, da diese in der Regel meist kurzfristig angeschoben werden. Seite 3 212, CBRE GmbH Q4 211 MarketView Büromarkt Frankfurt

4 Q4 211 MarketView Büromarkt Frankfurt PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Durch die geplante Fertigstellung des Skytowers der EZB im Jahr 214 rangiert der Teilmarkt Ost in der Betrachtung der Pipeline nach Teilmärkten an erster Stelle. Auf Platz zwei folgt die Bankenlage, speziell Taunusanlage, mit einem auffällig hohen Anteil von fast 93 % an spekulativen Büroflächen, die insbesondere durch die oben bereits genannten Neubauprojekte TaunusTurm und Taunusanlage 8 sowie der Sanierung der Taunusanlage 11 entstehen werden. Auch am Frankfurter Flughafen tut sich einiges. Neben der Eigennutzung der Fraport werden in Gateway Gardens drei zum größten Teil bereits vorvermietete Projekte realisiert: Quartier Alpha Rotex, Quartier Cortes 1 und Quartier Mondo. Im Teilmarkt City ist der Anteil noch unvermieteter Bürofläche mit 92 % sehr hoch. Bis zur Fertigstellung beispielsweise der Büroprojekte MA*, Goetheplaza oder Roßmarkt 1 ist jedoch mit weiteren Vermietungsabschlüssen in diesen Häusern zu rechnen. INVESTMENT Das Frankfurter InvestmentvolumeninHöhevon2,9 Mrd. wurde wesentlich von den großvolumigen Verkäufen der Green Towers, des Silberturms (Jürgen-Ponto-Platz 1/Gallusanlage 8) und des Skyline Plaza im Europaviertel geprägt. Dadurch stellen die Corporates mit 42 % des Transaktionsvolumens die größte Gruppe auf Verkäuferseite dar, gefolgt von Projektentwicklern mit 24 %. Auf Käuferseite hat sich wegen des enorm gesteigerten Trends hin zu Sachwerten der Anteil der Privatinvestoren annähernd verachtfacht, doch auch auf Verkäuferseite haben private Investoren außerordentliche Steigerungsraten vorzuweisen. Den Privatinvestoren ist es zudem zu verdanken, dass nicht nur die Großdeals (mit Volumina über 1 Mio. ), sondern auch die Volumina der Größenklasse 5 bis 9,9 Mio. von starker Zunahme gekennzeichnet sind. Wegen des für Verkäufer günstigen Renditeniveaus im Core-Bereich und der starken Nachfrage aus dem In- und Ausland rechnen wir für 212 trotz der zäheren Finanzierungszusagen mit einem annähernd gleich hohen Investmenttransaktionsvolumen wie im Jahr 211. Derzeit beträgt die Spitzenrendite für Büroimmobilien 5, %. Gegenüber der Benchmarkrendite ergibt sich daraus ein Premium von 313 Basispunkten. Wegen der hohen Nachfrage nach Core-Produkten gehen wir von einer stabilen Spitzenrendite aus. Seite 4 212, CBRE GmbH Büroflächenpipeline (Q ) nach Teilmärkten* -Top 5- in 1. m² Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Benchmarkrendite Index Q = 1 * Grundgesamtheit aus 2 Teilmärkten PROGNOSE Aufgrund der anhaltenden positiven konjunkturellen Wirtschaftsaussichten in Deutschland sehen wir die weitere Entwicklung des Frankfurter Büromarktes für 212 durchweg als positiv an. Für das Jahr 212 erwarten wir bezüglich des Büroflächenumsatzes ein vergleichbares Ergebnis wie im Vorjahr, so dass mit einem Volumen im Bereich zwischen 4. m² und 45. m² zu rechnen ist. Die erzielbare Spitzenmiete wird aufgrund des Mangels an hochqualitativen Büroflächen in Toplagen weiterhin auf dem hohen Niveau von 38, /m²/monat verbleiben. Der Leerstand wird sich aufgrund der zunächst wenigen spekulativen Fertigstellungsflächen in den nächsten beiden Jahren stabil bis leicht sinkend verhalten Ost Bankenl. Flughafen spekulativ vorvermietet Eigennutzer Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Staatsanl. (in %) City City W in %

5 Teilmarkt Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen in m² Leerstandsrate in % Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat Bahnhofsviertel ,1 8,5 16, 11,38 Bankenlage ,2 18, 38, 25,55 Bürostadt/Niederrad ,9 7, 15, 1,46 City West , 11, 21, 12,36 Eschborn ,2 7,5 14,5 13,35 Frankfurt City ,2 14,5 29,5 22,81 Frankfurt Flughafen ,6 15,5 26, 25, Frankfurt Nord , 8, 14, k. A. Frankfurt Ost ,4 7,5 16, 1,49 Frankfurt Süd 3, 9, 15, k. A. Frankfurt West , 7, 13, k. A. Mertonviertel ,2 8, 14, 9,67 Messe/Europaviertel 3.3 7,5 1,5 21, k. A. Niedereschbach 9 31,7 6,5 11,5 k. A. Offenbach Kaiserlei 12,9 8, 12,5 k. A. Rebstock 2,6 1,5 17, k. A. Sachsenhausen , 1, 18, 14,36 Sossenheim/Rödelheim/Hausen , 7, 14, 12,53 Westend ,5 17, 35, 23,46 Westhafen 2.2 7,1 17, 26, k. A. GESAMT ,2 6,5 38, 17,32 Seite 5 212, CBRE GmbH Q4 211 MarketView Büromarkt Frankfurt

6 Q4 211 MarketView Büromarkt Frankfurt DEFINITIONEN Umsatz Summe aller Büroflächen, die in einem genau abgegrenzten (Teil-)Markt innerhalb einer definierten Zeiteinheit vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft werden. Dabei sind auch Untervermietungen innerhalb von Hauptmietverträgen oder von eigengenutzten Flächen zu erfassen. Mietvertragsverlängerungen werden als Flächenumsatz erfasst, wenn die angemietete Bürofläche größer als die bisher genutzte ist. Als Flächenumsatz am bisherigen Standort wird in diesem Fall nur die Anmietung der zusätzlichen Mietflächen berücksichtigt. Leerstand Summe aller fertig gestellten Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, zur Vermietung oder zum Verkauf (zum Zwecke der Weiternutzung) angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untervermietungen zählen nicht zum Leerstand und werden getrennt ausgewiesen. Angebot Das Angebot umfasst die Summe aller angebotenen Büroflächen, für die eine Vermarktung zum Beobachtungszeitpunkt (jeweils Quartalsende) vorgesehen ist und die noch verfügbar sind. Hierzu zählen die Leerstandsflächen, Untervermietungsflächen sowie die spekulativen Fertigstellungen in den nächsten zwölf Monaten. Spitzenmiete Die Spitzenmiete gibt die höchste nachhaltig erzielbare Nominalmiete in /m²/monat in der jeweiligen Toplage in einem erstklassigen Gebäude mit erstklassiger Ausstattung an. Sie basiert sowohl auf den in einem bestimmten Zeitraum getätigten Mietvertragsabschlüssen, als auch auf der Marktübersicht der Vermietungsabteilungen vor Ort. Gewichtete Durchschnittsmiete Die gewichtete Durchschnittsmiete repräsentiert die mit den vermieteten Flächen gewichtete Durchschnittsmiete für eine abgegrenzte Region. Grundlage sind alle abgeschlossenen Mietverträge innerhalb eines Jahres. Zur Ermittlung einer gewichteten Durchschnittsmiete sollten grundsätzlich mindestens zehn Mietverträge im bezogenen Markt- und Berichtszeitraum abgeschlossen worden sein um somit als Basis herangezogen werden können. Bei der Anmietung von vorsteuerabzugsfähigen Unternehmen verstehen sich Mietpreise zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Bei Anmietungen von mehrwertsteuerbefreiten Unternehmen beinhaltet der Mietpreis eventuell eine Ausgleichszahlung in variabler Höhe für die nicht mögliche Gegenrechnung der vom Vermieter geleisteten Vorsteuer für Dienstleistungen zur Errichtung bzw. Herrichtung der Mietsache. Spitzenrendite Die Spitzenrendite (Nettoanfangsrendite) zeigt das Verhältnis von den anfänglichen jährlichen Nettomieteinnahmen (Miete abzüglich nicht umlagefähige Kosten) zur Gesamtinvestitionssumme (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten = Bruttokaufpreis), ausgedrückt in Prozent, erzielbar in der jeweiligen Toplage in einem Gebäude mit erstklassiger Ausstattung, welches zu Marktkonditionen voll vermietet ist. Sie basiert sowohl auf den in einem Zeitraum getätigten Kaufvertragsabschlüssen, als auch auf der Marktübersicht der Investmentabteilungen vor Ort. Disclaimer 212 CBRE Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der CBRE GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CBRE GmbH vervielfältigt werden. Seite 6 212, CBRE GmbH Für weitere Informationen: AGENCY KONTAKT Carsten Ape Managing Director, Head of Agency Germany CBRE GmbH WestendDuo, Bockenheimer Landstr Frankfurt/M. t: e: carsten.ape@cbre.com RESEARCH KONTAKTE Dr. Jan Linsin Senior Director, Head of Research Germany CBRE GmbH WestendDuo Bockenheimer Landstr Frankfurt/M. t: e: jan.linsin@cbre.com Carolin Hoffmann Senior Analyst, Frankfurt Research CBRE GmbH WestendDuo Bockenheimer Landstr Frankfurt/M. t: e: carolin.hoffmann@cbre.com