Aktuelle und zukünftige soziale Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft in Eisleben

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1 Aktuelle und zukünftige soziale Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft in Eisleben

2 Wohnungsbaugesellschaft der Lutherstadt Eisleben mbh Firmensitz: Schloßplatz 2, Lutherstadt Eisleben Gesellschafter: Stadt Eisleben Jahresumsatz 2015: 12,2 Mio Aktueller Leerstand: 9,9% (282 WE) Sanierungsgrad: ca. 90% Firmensitz Schloßplatz 2 Wohnungen: WE Gewerbe: 32 GE Garagen/Stellflächen: 689 Anteil am Wohnungsbestand Eisleben: ca. 20% Mitarbeiter: 16 Vollzeit/5 Teilzeit/5 geringf. Besch./1 Azubi/1 Student

3 Bevölkerungs- und Mieterentwicklung der vergangenen 10 Jahre Differenz Veränderung der Einwohnerzahlen: Einwohner insgesamt: (10,2%) davon Kernstadt Eisleben: (9%) Veränderungen des Mieterbestandes: Mieterbestand (11,9%)

4 Bevölkerungsentwicklung Eisleben Prognose für die nächsten 15 Jahre Bevölkerungsprognose Landkreis & Eisleben bis : - 19,1% Bedeutet Verringerung Anzahl von Personen in Eisleben ca.: Entspricht pro Jahr % 1,2% Entspricht durchschnittlich pro Jahr 307 (lt. aktuellen Zahlen des Statistischen Landesamtes 2016)

5 Arbeitslosigkeit (Stand August 2016) Durchschnitt Landkreis Mansfeld-Südharz: 8,6%

6 Bevölkerungsentwicklung Lutherstadt Eisleben Einwohner hat Eisleben so in den vergangenen zehn Jahren verloren, laut Prognosen hält dies in den nächsten zehn Jahren in ähnlichem Trend an. Die Aufgabe der kommunalen Wohnungswirtschaft besteht deshalb darin - abgesehen von der Schaffung bezahlbaren und durchschnittlich gut sanierten Wohnraums und der Weiterführung des Stadtumbaus- lebenswerte Wohnsiedlungen mit möglichst gut funktionierenden Nachbarschaften aufrechtzuerhalten und Konfliktpotenzial frühzeitig zu erkennen. Nur so wird es möglich sein, den kommunalen Wohnungsbestand auch zukünftig auf gutem Niveau anbieten und vermieten zu können.

7 Soziale Herausforderungen der nächsten Jahre Umgang mit schrumpfender, älterwerdender, ärmerer und wahrscheinlich bunterer Generation Nachbarschaften/Soziales Umfeld - Vermeidung von Segregation/Konzentration sozial Benachteiligter - Frühzeitige Erkennung von sich anbahnenden Nachbarschaftskonflikten und möglichst kurzfristige Schaffung von Lösungsmöglichkeiten - Sorgsame Auswahl der Einmietung neuer Mieter unter Berücksichtigung der bestehenden Sozialstrukturen - Vorhaltung passender Angebote im passenden Umfeld für jedes Mieterklientel Modernisierung/Bestandsentwicklung - Spagat finden zwischen ausgewogener Sanierung bei gleichzeitig bezahlbarem Wohnraum - Stadtentwicklung - Oberstes Ziel: weiterer Neubau grundsätzlich ja, aber im Wesentlichen Konzentration auf die Weiterentwicklung und Optimierung des vorhandenen Bestands bei Vermeidung von Abriss, soweit möglich - Verringerung/Umbau von Wohnungen bzw. Wohnflächen zur Anpassung des vorhandenen Wohnraums an den veränderten Bedarf - Neben den Objekten ebenfalls permanente Weiterentwicklung des zugehörigen Wohnumfelds zur Erhaltung bzw. Erhöhung der Lebensqualität

8 Vermietung nach Einkommensarten 2016 Rentner 10% Sonstiges 3% berufstätig/ selbständig 34% ALG I/II/Soz.hilfe 53% Vermietung 2016: Kündigungen: 360, Neuvermietungen aktuell: 377

9 Fluktuationsquote/Durchschnittsalter In den vergangenen Jahren relativ hohe Fluktuationsquote zwischen 13-14% pro Jahr, während der Durchschnitt bei kommunalen Wohnungsunternehmen Sachsen-Anhalts zwischen 9-10% lag. Trotz dieses Umstandes ist es der Gesellschaft gelungen, aufgrund sehr guter Weitervermietungsquoten, den Leerstand in den vergangenen Jahren auf nahezu konstantem Niveau halten zu können. Aus der hohen Fluktuationsquote hat sich für die Gesellschaft ein durchaus positiver Effekt ergeben: das Durchschnittsalter der Mieterschaft (Hauptmieter) konnte in den vergangenen zehn Jahren leicht gesenkt werden (2005: 54,7 Jahre, 2015: 53,6 Jahre).

10 Soziale Herausforderungen der nächsten Jahre Ältere Generation: - sinnvolle Service-Angebote zur möglichst langen Beibehaltung der gewohnten Lebensqualität (barrierefreie Umbauten, Duscheinbau etc) mit Hilfestellung zur Inanspruchnahme Krankenkasse/Rententräger usw. - Übernahme sämtlicher Reinigungsleistungen sowie des Winterdienstes (für alle Mieter seit 2010) - Wohnungsangebote mit umfänglicher Betreuung durch zwei Pflegedienste bei gleichzeitiger Wahrung von Würde und Selbstbestimmungsrecht (z.zt. 34 Wohnungen) - Schaffung eines behaglichen Wohnumfeldes mit gleichzeitigem Angebot von Ruhezonen und Bewegungsfreiraum - Verbesserung des persönlichen Sicherheitsgefühls (z.b. Schaffung zusätzlicher Außenbeleuchtung, Einsatz von Sicherheitsdiensten)

11 Soziale Herausforderungen der nächsten Jahre Einkommensschwache Personen - Schaffung von gut saniertem Wohnraum zu bezahlbaren Preisen: aktuell unter anderem durch Zuhilfenahme des Programms Herrichten leerstehenden Wohnraums der Investitionsbank Sachsen-Anhalt (z.zt. 50 Wohnungen im Umbau) > (Wohnberechtigungsschein erforderlich) - Umfangreiche persönliche Unterstützung mit Hilfe einer Sozialarbeiterin (Beantragung von Leistungen, Hilfestellung bei Amtswegen, Beratung bei Problemen mit Mietzahlung etc) sowie eines eigenen Inkassomitarbeiters (Minimierung zusätzlicher Kosten bei Mietschulden aufgrund eigener vor- und nachgerichtlicher Betreuung >> Mietausfall pro Jahr <1%) Sozial benachteiligte Personen - Integration in vorhandenen Sozialprojekten mit Unterstützung des Landkreises (27 WE) - Umfangreiche Angebote von ärztlicher, psychologischer und sozialer Betreuung in Wohngemeinschaften

12 Soziale Herausforderungen der nächsten Jahre Mieter mit Migrationshintergrund - Aufnahme einer (zunächst nach oben begrenzten) Anzahl von Flüchtlingen, welche eine Aufenthaltsgenehmigung besitzen und eine Wohnung anmieten dürfen - In Zusammenarbeit mit der Gesellschaft für Sanierung und Gesamtstrukturentwicklung (GSG)wird derzeit ein gemeinsames Projekt für die Betreuung und Integration in den bestehenden Hausgemeinschaften aufgebaut (Übersetzer, Sozialarbeiter etc) - Bisher erfolgreich verlaufen, überwiegend keine Probleme - behutsame Vorgehensweise bei der Einmietung, um soziale und nachbarschaftliche Probleme zu vermeiden Alleinreisende minderjährige Flüchtlinge - In Zusammenarbeit mit dem Trägerwerk Soziale Dienste (TWSD) Schaffung von zur Zeit insgesamt 14 Wohnungen in zwei unterschiedlichen Objekten mit 24- Stunden-Betreuung

13 Veränderungen des eigenen Wohnungsbestandes Aufgrund vorgenannter Maßnahmen, welche in den vergangenen Jahren entwickelt wurden und auch für die Zukunft weiter optimiert werden sollen, konnte sich die Gesellschaft bisher erfolgreich am Wohnungsmarkt Eisleben trotz schwieriger Rahmenbedingungen behaupten. Dies spiegelt sich sowohl in minimalen Abrissquoten, gutem Vermietungsstand, geringen Mietausfällen sowie qualitativ gut entwickeltem Wohnungsbestand und im überwiegenden Maße konfliktfreien Nachbarschaften wider.

14 Veränderungen des eigenen Wohnungsbestandes Anpassung auf sich verändernde Rahmenbedingungen Diff Auslastung Wohnungsgrößen: 1-Raum-Wohnungen % 2-Raum-Wohnungen % 3-Raum-Wohnungen % 4-Raum-Wohnungen % 5 und mehr % Gesamt Maßnahmen: Zusammenlegung von Wohnungen, Verkleinerung vorhandenen Wohnraums, Änderung von Raumstrukturen nach Mieterwünschen (z.b. größere Küchen und Bäder, Schaffung von Abstellräumen innerhalb der Wohnung)

15 Entwicklung leerstehenden Wohnraums Leerstand Leerstand Wohnungen prozentual 5,8% 9,6% Vergleich komm. WU SA: 22,1% 13,4% Abrisse ,1% Vergleich komm. WU SA: 22,6%

16 Investitionen in den Bestand Von 1990 bis heute: 125 Mio Durchschnittsinvestition innerhalb der letzten 10 Jahre: 3,7 Mio /a davon für leerstehende WE: 1,3 Mio /a % zum bereinigten Mietertrag: 45%

17 Danke für Ihre Aufmerksamkeit.