8. Wirksamkeit des beabsichtigten Hauptvertrages Ursächlichkeit der Maklerleistung (Kausalität)... 58

Transkript

1 Kurzübersicht 1. Rechtspolitischer Standort des Maklerrechts Gesetzliche Regelungen Rechtsnatur des Maklervertrages Zustandekommen des Maklervertrages Unwirksamkeit des Maklervertrages Verpflichtungen aus dem Maklervertrag Beendigung des Maklervertrages Wirksamkeit des beabsichtigten Hauptvertrages Ursächlichkeit der Maklerleistung (Kausalität) Die Vergütung des Maklers Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) Haustürgeschäfte, Fernabsatzverträge und Internet Lauterkeitsrechtliche Fragen Prozessuales Anhang Gesetzestexte VII

2

3 Vorwort des Autors V Kurzübersicht VII Inhaltsverzeichnis IX Abkürzungsverzeichnis XV Literaturverzeichnis XVII 1. Rechtspolitischer Standort des Maklerrechts Stellung im BGB Gesetzesinitiativen Maklers Müh ist oft vergeblich Vorbehalte gegenüber dem Maklergeschäft Maklerrecht ist Richterrecht Berufsständische Regeln Vermittlungsverbote und Beschränkungen Europarechtliche Regelungen Gesetzliche Regelungen BGB HGB WoVermRG c GewO und MaBV UWG und PAngV GwG Strafgesetzbuch (StGB) und Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) Rechtsnatur des Maklervertrages Einseitig verpflichtender Vertrag Makleralleinauftrag Anspruchsgrundlage für die Provision Arten der Makler Zivilmakler Darlehens- oder Finanzmakler Handelsmakler Versicherungsmakler Arbeitsvermittler Heiratsvermittler IX

4 3.4.7 Bauvermittler Sonstige Zustandekommen des Maklervertrages Wirksamkeit des Maklervertrages Formvorschriften Grundstücksgeschäfte Kaufverpflichtung Entschließungsfreiheit Reservierungsvereinbarung Veräußerungsverpflichtung Vertragsschluss Durch Zeitungsanzeige oder Anzeige im Internet Suchauftrag Unwirksamkeit des Maklervertrages Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot ( 134 BGB) Sittenwidrige Maklerverträge ( 138 BGB) Anwalt Arzt Architekt Wucher Schmiergeldzahlung Vertrauensmissbrauch Arglistige Täuschung Verwirkung des Provisionsanspruchs Ansprüche des Maklers im Falle der Unwirksamkeit Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung ( 812 ff. BGB) sind ausgeschlossen HGB Verpflichtungen aus dem Maklervertrag Maklervertrag des BGB Hauptleistungspflichten des Maklers Nachweistätigkeit Gegenstand des Nachweises Voraussetzungen des Nachweises Vorkenntnis Vermittlungstätigkeit Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit Zwangsversteigerung Vertragliche Nebenpflichten des Maklers X

5 6.3.1 Aufklärungs-, Offenlegungs- und Überprüfungspflichten Weitere Nebenpflichten Doppeltätigkeit des Maklers Zulässigkeit Unparteilichkeit des Doppelmaklers Informationspflichten Folgen der Pflichtverletzung durch den Doppelmakler Alleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag (Vertrauensmakler) Weitergabe der Angebotsangaben Verpflichtungen des Auftraggebers Hauptleistungspflichten Zahlung des Maklerlohnes und der Aufwendungen Abschlussfreiheit Nebenleistungspflichten Mitteilungspflicht Auskunftspflicht Vertraulichkeit Beendigung des Maklervertrages Kündigung Fristablauf Andere Beendigungsgründe Rechtsfolgen Wirksamkeit des beabsichtigten Hauptvertrages Maklerrechtstypische Wirksamkeitskriterien Wirtschaftliche Gleichwertigkeit (Kongruenz) Anderer Vertragsgegenstand Andere Person Anderes Recht Anderer Preis Verflechtungstatbestände Wirtschaftliche Beteiligung (echte Verflechtung) Institutionalisierter Interessenskonflikt (unechte Verflechtung) Eintragung im Handelsregister Verwalter nach WEG Kenntnis der Verflechtung Zeitpunkt der Verflechtung Sonstige Fehlerhaftigkeit des Hauptvertrages Anfängliche Unwirksamkeit des Hauptvertrages Nachträgliche Unwirksamkeit XI

6 Rücktritt Kündigung Wegfall der Geschäftsgrundlage Hauptvertrag mit Bedingung Genehmigung des Hauptvertrages Vorkaufsrecht und Maklerprovision Ursächlichkeit der Maklerleistung (Kausalität) Für den Erwerb wesentliche Maklerleistung Mitursächlichkeit Vorkenntnis Unterbrochene Kausalität Die Vergütung des Maklers BGB Übererlösklausel Vertrag zu Gunsten Dritter Selbstständiges Schuldversprechen, selbstständiges Provisionsversprechen, Schuldübernahme Aufwendungsersatz Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) Grundlagen des AGB-Rechts Entwicklung des AGB-Rechts Vorformulierung Individualvereinbarungen Einbeziehung in den Vertrag Überraschende, ungewöhnliche und unklare Klauseln Keine geltungserhaltende Reduktion einer unwirksamen Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt Generalklausel und Transparenzgebot Einzelne Klauselverbote Anwendungsbereich Rechtsschutz durch Verbandsklage Typische Geschäftsbedingungen des Immobilienmaklers Vertragsschluss Überraschende Klausel Maklerklausel im notariellen Vertrag Maklervertrag nach Hauptvertrag Aushandelnsbestätigung Einfacher und qualifizierter Alleinauftrag XII

7 Inhaltskontrolle einzelner Klauseln Provisionspflicht bei Vorverträgen, Vorkaufsrechten oder Anzahlungen Abdingung der wirtschaftlichen Identität (Kongruenz) Provision für Folgevertrag Einschränkung des Erfordernisses der Wirksamkeit des Hauptvertrages Fälligstellung der Provision Provisionspflicht bei Verflechtungstatbeständen Provisionspflicht bei Umgehung der Kausalität Anzeige der Vorkenntnis Verstoß gegen die Abschlussfreiheit des Kunden Ausschluss des Rechts auf Rückforderung der Provision Unbegrenzte Laufzeit von Alleinaufträgen Zeitlich unbegrenzte Reservierungsvereinbarungen Erwerb in der Zwangsversteigerung Schadensnachweis Pauschalierter Schadensersatz ( 309 Nr. 5 BGB) Vertragsstrafe ( 309 Nr. 6 BGB) Haustürgeschäfte, Fernabsatzverträge und Internet Haustürgeschäfte ( 312 BGB) Fernabsatzverträge ( 312 b bis 312 d BGB) Verträge im elektronischen Geschäftsverkehr ( 312 e BGB) Telemediengesetz (TMG) und Internetportale Ausblick Lauterkeitsrechtliche Fragen UWG (Rechtsgrundlagen) Beispiele unlauterer geschäftlicher Handlungen bei der Vermarktung von Immobilien Objektangaben Angaben zur Finanzierung Maklerangebot ohne Zustimmung des Eigentümers Hinweis auf Maklerangebot Sonstige Maklerangaben PAngV (Rechtsgrundlagen) Endpreise Ordnungswidrigkeiten XIII

8 14. Prozessuales UWG und UKlaG Anspruchsberechtigte Verfahrensrechtliche Besonderheiten Abmahnung Schutzschrift Einstweilige Verfügung Abschlussschreiben oder Hauptsacheklage Anhang Standesregeln und Wettbewerbsregeln des IVD Vertragsmuster: Makler-Allein-Auftrag Schwarze Liste (Anhang zu 3 Abs. 3 UWG) Geschichte der Makler Gesetzestexte Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) Gewerbeordnung Auszüge Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer (Makler- und Bauträgerverordnung MaBV) Formular: Antrag auf Erteilung einer Erlaubnis gem. 34 c oder 34 f GewO Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz GwG) Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung HeizkostenV) Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung BetrKV) Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV) Stichwortverzeichnis XIV