Strategien im Umgang mit Demographie, Bestand und Neubau Input zur demographischen Entwicklung

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1 Strategien im Umgang mit Demographie, Bestand und Neubau Input zur demographischen Entwicklung Corinna Heye raumdaten GmbH Plattform Genossenschaften 1. November 2017

2 Sozialer Wandel Tertiärisierung und Digitalisierung Anstieg der Lebensqualität Ausdifferenzierung der Lebensstile Veränderte Zuwanderung Demographische Alterung

3 Lebensstile Lebensstil: Spezifische Ausdrucksformen der Gestaltung des Alltags. Beschreibt die Art und Weise der Lebensführung. Habitus: Gesamtheit der in Aussehen, Kleidung, Gestik, Mimik, Sprache etc. zum Ausdruck kommenden Verhaltensweisen, von denen auf Einstellungen, soziale Prägungen und Bereitschaften eines Menschen geschlossen werden kann. Der Lebensstil ist bedingt durch eine bestimmte soziale Lage (Klasse) und diese Lage erzeugt einen spezifischen Habitus. Dieser äusserst sich wiederum in bestimmten kulturellen Praktiken (Bourdieu)

4 Lebensstil und Wohnungsnachfrage Drei Dimensionen: Soziale Schicht (10 Klassen) (statusniedrig - statushoch) Lebensphase (9 Klassen) (junge bis ältere Ein- und Zweipersonenhaushalte und Familie m. Kindern) Einstellung (10 Klassen) (von bürgerlich traditionell bis individualisiert) Einstellung (Fahrländer Partner & sotomo 2007)

5 Lebensstil und Einkommen Oberschicht CH Gesamt 1 Ländlich-Traditionelle 2 Moderne Arbeiter Improvisierte Alternative Klassischer Mittelstand Mittelschicht Aufgeschlossene Mitte Etablierte Alternative Bürgerliche Oberschicht Bildungsorientierte Oberschicht Unterschicht Urbane Avantgarde Unterschichtige Nachfragersegmente 1 Ländlich Traditionelle 2 Moderne Arbeiter 3 Improvisierte Alternative Mittelschichtige Nachfragersegmente 4 Klassischer Mittelstand 5 Aufgeschlossene Mitte 6 Etablierte Alternative 0 50' ' ' ' ' ' '000 Jährliches Brutto-Haushaltseinkommen (CHF) Oberschichtige Nachfragersegmente 7 Bürgerliche Oberschicht 8 Bildungsorientierte Oberschicht 9 Urbane Avantgarde

6 Lebensstil und Präferenzen «Die Reichen wohnen, wo sie wollen, die Armen wo sie müssen.» Bruno Fritsche (1988): Urbanisierung und Industrialisierung. Probleme der Stadtgeschichte im 19. Jahrhundert Ländlich Privatheit MIV Traditionelles Familienmodell Urban Öffentlichkeit ÖV Egalitäres Familienmodell Bürgerlich-Traditionell Individualisiert

7 Lebensstil und Wohnen Es gibt ein Nebeneinander verschiedener Präferenzen. Es werden an verschiedenen Orten unterschiedliche Infrastrukturen nachgefragt. Aber: Gefahr der Überbewertung der gesellschaftlichen Trends auf das Wohnen Wohnen als Grundbedürfnis ist den gesellschaftlichen Trends weit weniger unterworfen als andere «Güter» Wohnung bleibt ein Rückzugsort mit unterschiedlichen Präferenzen

8 Demographische Szenarien in der Schweiz Die Anzahl der 65-Jährigen und Älteren steigt gemäss Referenzszenario von 1,5 Millionen im Jahr 2015 auf 2,2 Millionen im Jahr 2030 und 2,7 Millionen im Jahr 2045 (BfS)

9 Demographische Entwicklung in der Stadt Zürich Die demographische Alterung wird in der Stadt Zürich deutlich weniger markant sein. Hier steigt ihre Anzahl von rund im Jahr 2015 auf knapp Personen im Jahr Ein Wachstum von gut 25% (Stadt Zürich).

10 Haushaltstypen nach Alter in Zürich Die überwiegende Mehrheit der Älteren wohnt in Privathaushalten, der Übergang in Kollektivhaushalte erfolgt so spät wie möglich. Nur knapp die Hälfte eines Lebens wohnt man in anderen Haushaltsformen als in Familienhaushalten Einfluss der Individualisierung: Weniger Familien Mehr WG s Mehr Einfamilienhaushalte 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Einpersonenhaushalt Paarhaushalt Familie Einelterfamilie WG Kollektivhaushalt

11 Einfluss der demographischen Entwicklung auf die Wohnungsnachfrage Zunehmende Individualisierung und demographische Alterung erfordern mehr kleinere Wohnungen (in Bezug auf die Anzahl Zimmer) oder neue Wohnformen. Demographische Alterung findet meist im Bestand statt (Bedürfnis nach «ageing in place»). Ältere haben ähnlich unterschiedliche Präferenzen wie übrige Altersklassen. Schwellenfreies Wohnen mit Lift wird im Laufe des Alterns von einem zu «Nice to have» zu einem «Must have». Anbindung an Nachbarschaft, Dienstleistungen und Versorgung wird im Laufe des Alterns zunehmend wichtig. Was können die Genossenschaften tun?

12 Was wird gebaut? Neubauwohnungen nach Anzahl Zimmer in der Stadt Zürich Neubauwohnungen verfügen über mehr Zimmer Wohnungen mit 4 oder 5 Zimmern Bestand: rund ein Viertel Neubau: fast die Hälfte Einzelperson Stockwerkeigentum Baugenossenschaft Institutionelle Anleger Gesamt Neubau Bestand 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5 Zimmer 6+ Zimmer Heye, Fuchs & Blarer 2013

13 Wer wohnt in Neubauten? Struktur der Bewohnenden in Neubau - Altersklassen zwischen 20 und 54 Jahre deutlich übervertreten - Anteil Kinder und Jugendliche leicht übervertreten - Anteil Personen über 54 Jahre deutlich untervertreten Einzelperson Stockwerkeigentum Baugenossenschaft Institutionelle Anleger Gesamt Neubau Bestand < > 54 Heye, Fuchs & Blarer 2013

14 Entwicklungen im Neubau - Grundrisse - Fläche pro Zimmer nimmt bei allen Eigentümertypen zu - Beispiel: 3 Zimmer-Wohnung Stockwerkeigentum: 80 m 2 im Bestand vs. 98 m 2 im Neubau Genossenschaft: 72 m 2 im Bestand vs. 86 m 2 im Neubau Fläche pro Zimmer [m2] Einzelperson Stockwerkeigentum Baugenossenschaft Institutionelle Anleger Gesamt Bestand Neubau Heye, Fuchs & Blarer 2013

15 Typische 3-Zimmer-Wohnung im Neubau 3.5 Zimmer 94.5 m 2

16 3-Zimmer-Wohnung im Bestand 3 Zimmer 64.2 m 2

17 Wohnsituation im Neubau - Flächenverbrauch pro Äquivalenzperson ist bei Bewohnenden von Neubauwohnungen deutlich höher - Beispiel: Zwei-Personenhaushalt Stockwerkeigentum: 100 m 2 im Bestand vs. 120 m 2 im Neubau Genossenschaft: 74 m 2 im Bestand vs. 92m 2 im Neubau Fläche pro Äquivalenzperson [m2] Einzelperson Stockwerkeigentum Baugenossenschaft Institutionelle Anleger Gesamt Bestand Neubau Heye, Fuchs & Blarer 2013

18 Wohnflächenverbrauch nach Wohnform Alle Eigentümer Mieten (modelliert) Wohnform Neubau Bestand Neubau Bestand Einpersonenhaushalt Paarhaushalt Familie mit einem Kind Familie mit 2 Kindern Mediane der Mieten in der Stadt Zürich Angebotsmiete: CHF 349 pro m2 und Jahr Bestandesmiete: CHF 266 pro m2 und Jahr Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich, Immocompass, Darstellung: raumdaten GmbH

19 Wer kann sich das leisten? Alle Eigentümer Steuerbare Einkommen Mieten (modelliert) Wohnform Neubau Bestand Neubau Bestand Einpersonenhaushalt 68 m 2 53 m 2 CHF CHF Paarhaushalt 102 m 2 78 m 2 CHF CHF Familie mit einem Kind 122 m 2 94 m 2 CHF CHF Familie mit 2 Kindern 143 m m 2 CHF CHF Mögliche Mietzinse 25%-Quantil CHF CHF 600 Median CHF CHF %-Quantil CHF CHF Durchschnitt CHF CHF Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich, Immocompass, Darstellung: raumdaten GmbH

20 Neubau in Zürich - Zunehmende Individualisierung und demographische Alterung erfordern mehr kleinere Wohnungen (in Bezug auf die Anzahl Zimmer). Dem wird der Neubau nicht gerecht. - Bedürfnisse bestimmter Bevölkerungsgruppen werden beim Neubau zu wenig berücksichtigt (Familien und ältere Personen). - Der massiv höhere Wohnflächenverbrauch im Neubau findet auch seine Ursache in den grosszügigen Grundrissen. - Neubau führt zwar zu einer baulichen Verdichtung, nicht aber zu einer höheren Bevölkerungsdichte, und damit auch nicht zu einem haushälterischen Umgang mit dem Boden. - Auch wenn Neubauwohnungen hohe energetische und ökologische Standards erfüllen, so macht der erhöhte Flächenverbrauch diesen Fortschritt wieder zunichte, wenn er ihn nicht sogar ins Gegenteil verkehrt. - Neubauwohnungen sind nur schon wegen der grösseren Grundrisse massiv teurer.

21 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! Corinna Heye raumdaten GmbH T info@raumdaten.ch