GWG Wohnungsgesellschaft Naumburg mbh. Nachhaltigkeit durch enge Zusammenarbeit im Stadtumbauprozess zwischen Stadt Naumburg und GWG Naumburg

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1 Nachhaltigkeit durch enge Zusammenarbeit im Stadtumbauprozess zwischen Stadt Naumburg und GWG Naumburg 1

2 Umsetzung SEK - Unternehmenskonzept -> 2001 Erarbeitung Unternehmenskonzept GWG (6a) -> geplante Maßnahmen (Abriss, Aufwertung und Sanierung) wurden mit dem Amt für Stadtplanung und Stadtsanierung abgestimmt und wesentlicher Bestandteil SEK -> Plan: Abriss von ca. 700 Wohnungen bis 2010 inkl. Aufwertung des Wohnumfeldes 2

3 Umsetzung SEK - Unternehmenskonzept -> Abriss bis WE mit ca qm -> Abrisskosten insg. ca T ca. 60,40 /qm -> Förderung mit insg. ca T -> Altschuldenentlastung ca T / 160 T Kapitaldienst p. a. 3

4 Stadtumbau Naumburg Beispiel Siedlungsviertel Quartier: Taborer Straße Leerstand Wohnungen GWG Naumburg: Bestand Wohnungen: WE WE Leerstand Wohnungen: 25 % 0,3 % 4

5 Stadtumbau Naumburg Beispiel Siedlungsviertel Quartier: Taborer Straße -> Abriss von drei Wohnblöcken (97 Wohnungen qm) -> Kosten ca. 223 T ca. 39,55 /qm -> in voller Höhe durch Fördermittel finanziert 5

6 Stadtumbau Naumburg Beispiel Siedlungsviertel Quartier: Taborer Straße -> restliche Fördermittel Aufwertung und andere Abrissobjekte 6

7 Stadtumbau Naumburg Beispiel Siedlungsviertel Quartier: Taborer Straße -> Altschuldenentlastung i. H. v ,00 / ,00 ger. Kapitaldienst p.a. -> Verkauf von Teilflächen an Stadt Naumburg und Grundstücksnachbarn -> Investitionen GWG in Aufwertung Außenanlagen i. H. v. ca ,00 T 7

8 Stadtumbau Naumburg Beispiel Siedlungsviertel Quartier: Taborer Straße -> Investitionen der Stadt Naumburg in Außenanlagen und Infrastruktur -> Gestaltung der Außenanlagen (z. B. Begrünung, Begegnungshügel) durch Stadt Naumburg, Nachbarn und GWG Naumburg 8

9 Stadtumbau Naumburg Beispiel Siedlungsviertel Quartier: Taborer Straße -> Schaffung von ca. 160 Stellflächen durch GWG -> Entlastung des öffentlichen Verkehrsraumes -> Erhöhung der Attraktivität des Quartiers 9

10 Stadtumbau Naumburg Beispiel Siedlungsviertel Quartier: Taborer Straße Beispiel: Aufwertung einer Fläche nach Abriss -> Zerlegung des Grundstückes in mehrere Teilflächen -> 1. Teilfläche: gemeinschaftliche Nutzung (Freizeit und Ruhebereich) mit Genossenschaft und einem anderen Vermieter 10

11 Stadtumbau Naumburg Beispiel Siedlungsviertel Quartier: Taborer Straße -> 2. Teilfläche: Veräußerung an Grundstücksnachbar Lastenausgleich?! -> 3. Teilfläche: Grünflächen und Trockenplätze GWG 11

12 Nachhaltigkeit der Stadtumbaumaßnahme: (Wirtschaftlichkeit) (Wirtschaftlichkeit) -> Verkaufserlöse Flächen ca ,00 -> Altschuldenentlastung ca ,00 -> Investitionen in Stellflächen, Grünflächen, etc. ca ,00 12

13 Nachhaltigkeit der Stadtumbaumaßnahme: (Wirtschaftlichkeit) -> Erhöhung der Mieterzufriedenheit in den verbleibenden Gebäuden -> Mieteinnahmen 2002 ca ,00 p. a. -> Mieteinnahmen 2007 ca ,00 p. a. (+ 80 T p. a.) -> Altschuldenentlastung ca ,00 Kapitaldienst p.a. -> Senkung Betriebskosten Leerstand ca ,00 p.a. 13

14 Anforderung der Banken I. a) Integriertes Stadtentwicklungskonzept (SEK) der Stadt Naumburg b) WP-testierte Unternehmenskonzeption mit positiver Prognose c) mittelfristige Ertrags-, Investitions- und Liquiditätsplanung d) Darstellung der Gläubigerpositionen und der Entschuldungsstrategie II. a) Portfoliodarstellung auf Basis SEK mit Rückbau- und Investitionsstrategie nach Bestandsgruppen b) Darstellung des regionalen Marktes und der Wettbewerbssituation c) Darstellung des Pfandbestandes inkl. Objektbesichtigung III. a) testierte Jahresabschlüsse inkl. Prüfbericht b) zeitnahe BWA mit Plan-Ist-Vergleich und Zielerreichungsgraden c) detaillierte Jahresplanung mit Erläuterung der Prämissen 14

15 Liquidität 2001: zahlungsunfähig innerhalb der nächsten 18 Monate (trotz 6a AHG - Konzept) 2002: bei Ausschöpfung Dispo-Kredit kommen wir bis zum Jahr > oder zusätzliche Verkaufserlöse notwendig 2003 Liquidität gesichert 2004 Optionen (Sondertilgung, Investitionen, Umschuldung und Neukredit) 2005 Ausreichender Finanzmittelbestand bei Abbau von 7,5 Mio. Verbindlichkeiten von 2001 bis

16 Leerstand unternehmensweiter Leerstand: 33,5 % 22,1 % Leerstand im Kernbestand: 14,7 % 5,6 % Leerstand in Beleihungsobjekten: 7,3 % 2,6 % 16

17 Cash- Flow (aus laufender Geschäftstätigkeit) Entwicklung Cash-Flow (aus laufender Geschäftstätigkeit) T T T T 500 T 0 T -500 T T T T (vorauss.) 17

18 Ratingnote 2001 Aufnahme in die Intensivbetreuung (13) kurz vor Abgabe an Rechtsabteilung 2002 Beginn der Sanierung (11) 2003 Erfolge sind messbar (9) 2004 Prolongationen werden realistischer Neukredit bzw. Umschuldung mögl. (7) seit 2005 Akquisitionsadresse (5) 18

19 Danke für Ihre Aufmerksamkeit! 19

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