VOM BESTAND ZUM QUARTIER: EIN PERSPEKTIVWECHSEL IN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT DR. DIETER KRAEMER, GESCHÄFTSFÜHRER

Transkript

1 VOM BESTAND ZUM QUARTIER: EIN PERSPEKTIVWECHSEL IN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT DR. DIETER KRAEMER, GESCHÄFTSFÜHRER Jahrestreffen 2012 des Arbeitskreises Quartiersforschung der deutschen Gesellschaft für Geographie, Zwischen Lebenswelt und Rendite: Das Quartier als Wohn- und Investitionsstandort

2 DR. DIETER KRAEMER geboren: seit 1999 Studium Wirtschaftswissenschaften (Ruhr-Universität Bochum) Abschluss: Diplom-Ökonom, wiss. Mitarbeiter Lehrstuhl Wirtschafts- und Finanzpolitik (Prof. Dr. Klemmer), Promotion zum Dr. rer. oec. Dezernent Bezirksregierung Arnsberg, Bereich Wirtschafts- und Infrastrukturpolitik, ab 1981 für Städtebauförderung Beigeordneter für die Geschäftsbereiche Wirtschaftsförderung und Stadtentwicklung, ab 1988 auch Stadtdirektor der Stadt Hamm Oberstadtdirektor der Stadt Hamm Geschäftsführer VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH Bochum: eigene Wohnungen, Fremdverwaltung, Bauträgergeschäft und Gewerbeimmobilien Mitglied des Präsidiums des VdW Rheinland Westfalen Mitglied des Kuratoriums Baukultur des Landes NRW Mitglied des Kuratoriums beim VHW Mitglied der Kommission Ökonomisierung der Wohnungswirtschaft VdW 2

3 VBW IN KENNZAHLEN Angaben zum u eigener Wohnungsbestand WE u durchschnittliche Miete (ohne Nebenkosten) 4,68 /m²/mtl. u Wohnungsleerstand (marktbedingt/maßnahmenbedingt) 1,9% / 2,3% u verwalteter Fremdbestand WE u gewerbliche Immobilien 96 GE u verkaufte Eigenheime / Eigentumswohnungen 39 WE (in 2011) u Bilanzsumme 414,2 Mio. u Stammkapital / Eigenkapital insgesamt 12,86 Mio. / 79,94 Mio. u Umsatz 74,94 Mio. u Anzahl Mitarbeiter 114 u Jahresüberschuss Mio. 3

4 UNSERE UNTERNEHMENSZIELE Nachhaltige Erträge sind Basis für eine solide Unternehmenszukunft Wertschöpfende Investitionspolitik schafft zukunftsfähige Stadtquartiere und eine attraktive Stadt und Region Die Schaffung und Verbesserung von Dienstleistungsqualitäten, Netzwerken und Infrastrukturen in unseren Quartieren sind Determinanten des Markterfolges und ein wichtiger Beitrag zur Stadtentwicklung 4

5 DER BLICK AUF DAS QUARTIER ERÖFFNET NEUE PERSPEKTIVEN Gesamtstadt Stadtteil Quartier Wirtschafts-/ Finanzierungseinheit Grundstück Gebäude / Block Haus (-Eingang) Wohnung Raum Kommunales Handlungskonzept Nachhaltige Unternehmensstrategie klassische Portfoliobetrachtung 5

6 WAS SPRICHT FÜR DAS QUARTIER? die kleinräumige Differenziertheit der Märkte die Wünsche der Kunden der Beitrag zur Stadt(teil)entwicklung WAS WAREN DIE HEMMNISSE? das Denken in Wohnungsangebots(-mengen) wirkt nach die fehlende betriebswirtschaftliche Messbarkeit von Quartiersqualitäten technikorientiertes Denken 6

7 DIE KLEINRÄUMIGE DIFFERENZIERTHEIT DER MÄRKTE Das Preisgefüge am Wohnungsmarkt: Eindrucksvolle kleinräumige Preisdifferenzen kennzeichnen das Bild 7

8 DIE KLEINRÄUMIGE DIFFERENZIERTHEIT DER MÄRKTE Extrem stark divergierende Markt- und Preisentwicklung von Innenstädte : Duisburg +8,7 % Bochum + 8,0 % Dortmund + 6,6 % Essen + 6,0 % Kritische Randbezirke z.b.: BO-Querenburg -17,5 % BO-Werne -14,5 % DO-Mengede -13,9 % DO-Brechten -12,5 % BO-Hordel -12,5 % Kunden reagieren auf Qualitätsunterschiede! 8

9 DAS EIGENTLICHE PROBLEM: DIE ZUNEHMENDE SOZIALE SEGREGATION 9

10 DIE WÜNSCHE DER KUNDEN Um ein gemeinsames Ziel zu formulieren, muss man auf die Bedürfnisse der Menschen eingehen InWIS

11 Unter den gegebenen Marktbedingungen wird sich der größte Teil immobilienwirtschaftlicher Aktivitäten auf den Bestand konzentrieren Wir brauchen dazu kleinräumige, auf Quartiersebene ausdifferenzierte Ziel- und Strategiekonzepte: Kommunale und regionale Handlungskonzepte sind dafür zwingend notwendig Die Zukunftsaufgabe lautet: Schaffung und Sicherung zukunftsfähiger, demographiefester und bezahlbarer Wohnquartiere als Fundament der Stadtentwicklung Bei der Einschätzung und Mobilisierung der Potenziale der Quartiere auch externe Faktoren und neue Allianzen berücksichtigen 11

12 Interdisziplinäre Handlungsansätze in Quartieren gesteuert und befeuert von der Wohnungswirtschaft helfen, Mehrwerte zu erkennen und zu nutzen Infrastruktur Soziales Wohnen Wohnumfeld Bauen ÖPNV, Parkmöglichkeiten, Straßen, Plätze, Einkaufen, z.b. Infrastruktur wie Kindergärten, Kirchen, Vereine, Bedarfe der Bewohner, Armut, Gesundheit, körperliche Einschränkungen Produkt Service Wohnungsgröße und - qualität, Ausstattung, Preis, Investitionspolitik, Kundenbetreuung, Reparaturservice, Beratungsangebote, Kleine Hilfen im Alltag, Plätze, Grünflächen, Hecken, Vernetzung mit öffentlichen Freiflächen, Möblierung, Sicherheit / Beleuchtung, Barrierearmut. Abriss, Neubau, Umbau, Nachverdichtung. 12

13 Quartiersbezogenes Denken und Handeln ist der Kern der Investitionspolitik nachhaltig agierender Unternehmen Das setzt eine hinsichtlich der inhaltlichen Herausforderungen abgestimmte und an die jeweiligen Erfordernisse angepasste Investitionsstrategie voraus. Durch dieses Handeln entstehen vielfältige Mehrwerte in den Quartieren und es gelingt, Quartiere als Wohnstandorte langfristig zu stabilisieren und weiterzuentwickeln DAS IST DER EIGENTLICHE BEITRAG VON WOHNUNGSUNTER- NEHMEN FÜR DIE STADT UND DIE REGION! 13

14 QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE Wertsichernde Sanierung: In der Delle Erhalt bezahlbarer Wohnungen durch Modernisierung mit Augenmaß Fassadenanstrich Erneuerte Eingangsbereiche und Flure Behutsame Maßnahmen im Wohnumfeld 14

15 QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE Umfassende Sanierung + Modernisierung: Grummer Karree AUS ALT MACH NEU Verbindung von Tradition und Moderne Beibehaltung des Charakters einer Arbeitersiedlung der 20er Jahre Konzept einer Gartenstadt von der Parallelstraße zum Grummer Karree Deutscher Bauherrenpreis / Modernisierung 2011/

16 QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE Quartiersergänzung: Altenbochumer Quartier Eigentumswohnungen 16

17 QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE Neubau auf alten Flächen: Hammer Park Abriss von 90 Schlichtwohnungen aus der Nachkriegszeit Neubebauung mit Mix von Miet- und Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten Mehrgenerationenwohnen Qualitätssiegel Betreutes Wohnen für ältere Menschen in NRW 17

18 QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE Beispiel: Quartier Wohnallee Schlehenweg in Höntrop Ausgangssituation: 18

19 QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE KiTa Ginsterweg im Quartier Höntrop Supermarkt Kita I. Bauabschnitt III. Bauabschnitt Modernisierung II. Bauabschnitt 19

20 QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE KiTa Ginsterweg im Quartier Höntrop 20

21 QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE Verbesserung der sozialen Infrastruktur u Der betriebswirtschaftliche Ertrag ist nicht messbar, aber: u Leerstehende Wohnungen sinnvoll nutzen (geringe Kosten) und u Verweildauer im Quartier erhöhen und u Quartiersidentifikation stärken 21

22 QUARTIERE ENTWICKELN: BEISPIELE Dr. Hu als identitätsschaffende Leitfigur 22

23 WIR engagieren uns gemeinsam für die Region: WOHNEN IM REVIER z. B. gemeinsamer Wohnungsmarktbericht 2012 zusammen mit den Stadtregionen Allbau, Essen DOGEWO21, Dortmund GEBAG, Duisburg ggw:, Gelsenkirchen GWG, Gladbeck ha.ge.we, Hagen HGW, Herne SGW, Witten SWB, Mülheim a. d. Ruhr VBW, Bochum UKBS, Unna Die elf WIR-Wohnungsunternehmen im Ruhrgebiet 23

24