Sanierung oder Neubau? Die Lebenszykluskosten als Entscheidungshilfe

Transkript

1 Sanierung oder Neubau? Die Lebenszykluskosten als Entscheidungshilfe

2 Wir möchten: Schulsport, Handball, Basketball, Turnen, Konzerte, Eishockey Ach ja und Reitsport! Wie groß wird die Halle ungefähr?

3 Wir hätten gerne ein BHKW mit Geothermie und Photovoltaik. Was kostet eigentlich Geothermie?

4 Bevor wir anfangen, brauchen wir erstmal genaue Betriebskosten.

5 Lebenszykluskosten Investitionskosten Nutzungskosten

6 Ergebnisse FM Benchmarking Bericht 2010 Nutzungskosten machen bei Bürogebäuden nach 60Jahren bis zu 90% der Lebenszykluskosten aus. Seit 2009 sind Nutzungskosten (insbesondere für Instandhaltung) deutlich gestiegen. Energiekosten machen bei einer Nutzungsdauer von 40 Jahren höchstens 10-15% aus.

7 Ignoriere Tatsachen Quelle: Eigene Darstellung vgl. Meister, A.: Anforderungen der Gebäudenutzung an die Planung, Die Nutzungskosten rücken immer mehr in den Fokus der Öffentlichkeit, da sie sich zumeist auf 70-90% der Gesamtkosten belaufen. Die Herstellungskosten bzw. die Baukosten machen nur ca % der Gesamtkosten aus.

8 Nutzungskosten Baukosten DIN DIN 276

9 Manche Putzfrauen altern schneller! Reinigungskosten machen oft ein Drittel der Betriebskosten aus und stellen somit einen sehr hohen Kostenfaktor dar.

10 Prozessoptimierung Kopierer Start Stellen Sie sich vor, jeder Mitarbeiter braucht 3 Minuten zum Kopierer

11 Flächenmanagement Manche Büros haben einfach zu viel Platz! Vorgehensweise

12 Lebenszykluskosten Bei der Betrachtungsweise von Lebenszykluskosten sind folgende Parameter zu beachten: der Zeitwert des Geldes der Betrachtungszeitraum die Systemgrenzen gemeinsame Berechnungsparameter Unsicherheiten

13 Der Zeitwert des Geldes z.b. die Barwertmethode

14 Der Betrachtungszeitraum z.b. statische Nutzungskosten im zeitlichen Verlauf

15 Die Systemgrenzen LzE Abschreib ung-en Bestand KG 400 Technisch e Anlagen KG 500 Außenanla gen KG 600 Ausstattun g und Kunstwerk e KG 700 Nebenkost en Sanierung en im BZR KG 300 Baukonstr uktion KG 400 Technisch e Anlagen KG 500 Außenanla gen KG 600 Ausstattun g und Kunstwerk e KG 700 Nebenkost en LzK Kapitalkost en Kapitalkost en Investition Kapitalkost en Sanierung en im BZR Wasser Heizenergi e Elektroene rgie Reinigung & Pflege Entsorgun g (incl. Abwasser) Versicheru ng-en Managem ent/ Verwaltun g Abschreib ung Investition s-kosten KG 200 Herrichten und Erschließe n KG 300 Baukonstr uktion Nutzungskosten Personalkosten lfd. Instandhalt ung Sonstige Kosten Erlöse im Lebenszy klus Zuschüsse Umsatzerl öse Erlöse aus Vermietun g/ Verpachtu ng Erlöse aus Stromeinspeisung

16 Gemeinsame Berechnungsparameter

17 Unsicherheiten Nutzerverhalten Inflationsraten Finanzierungskosten Energiepreissteigerungen Politische Einflüsse Preissteigerungen für Dienstleistungen Marktentwicklungen.

18 Gebäude-Lebenszykluskostenanalyse Hallenbad Dachau 1. Berechnungsverfahren 2. Untersuchte Varianten 3. Best- und Worst-Case-Szenario 4. Berechnung der Varianten 5. Ergebnis der Lebenszykluskostenberechnung 6. Empfehlung

19 1. Berechnungsverfahren Vergleich der Varianten 1 und 2 Aufbau von Berechnungsmodellen Lebenszykluskosten für die Varianten 1 und 2 Errichtungskosten -> agn Niederberghaus & Partner Sanierungskosten -> Hallenbad: agn Niederberghaus & Partner Sauna: Architekturbüro Hampf Nutzungskostenberechnung -> Datenerhebung Stadtwerke Dachau, eigene Ermittlungen, Vergleich mit Ist-Kosten Lebenszykluskostenrechner -> Lebenszykluskostenermittlung Systemgrenzen Räumliche Systemgrenze -> Gebäude (KGR 200, 300, 400, 500, 600, 700 nach DIN 276) Zahlungsbedingte Systemgrenze -> Kosten- und Erlösarten

20 2. Untersuchte Varianten Variante 1: Sanierung Bestandsgebäude incl. Sanierung Sauna und Außenbereich Sauna, excl. Physiotherapie

21 2. Untersuchte Varianten Variante 2: Neubau Hallenbad mit 8 Bahnen + Sauna

22 3. Best- und Worst-Case-Szenario Best-Case-Szenario Variante Naubau Wert Einheit Umsatzsteigerung Hallenbad durch Attraktivitätsplus des Neubaus (nur Einnahmen Öffentlichkeit) 5 % Besucher Sauna pro Jahr P/a Worst-Case-Szenario Variante Neubau Wert Einheit Umsätze Hallenbad stagnierend - - Besucher Sauna pro Jahr P/a Für die Variante Sanierung wird von gleichbleibenden Umsätzen ausgegangen.

23 4. Berechnung der Varianten Berechnungsparameter Wert Einheit Betrachtungszeitraum Beginn 2014 (Beginn VoFi: 2015) Betrachtungszeitraum Ende 2044 Betrachtungszeitraum 30 Jahre Mittlere Nutzungsdauer Neubau gem. WertV/WertR 55 Jahre Finanzierung Anteil Eigenkapital 0 % Finanzierung Anteil Fremdkapital 100 % Zinssatz Fremdkapital 3,00 % Tilgungssatz Fremdkapital 2,00 % Abschreibungsform linear Diskontierungszinssatz 4,00 % Berechnung ohne Mehrwertsteuer Anteil Nebenkosten für Sanierung 26,00 % Anteil Nebenkosten Neubau 24,00 % Allgemeine Inflationsrate 2,0 % Jährliche spezifische Inflationsrate Energie 4,0 % Jährliche spezifische Inflationsrate sonstige Dienstleistungen ja 1,80 %

24 4. Berechnung der Varianten Zusammenfassung Ergebnisse, Bsp. Variante 1 Variante 1 Beschreibung Variante Sanierung Hallenbad und Sauna Angabe Wert* Einheit Gesamtkosten Abschreibung Gebäude ,80 Kapitalkosten unmittelbare Sanierung ,50 zusätzliche Sanierungskosten während des Betrachtungszeitraums Kapitalkosten zusätzliche Sanierung während des Betrachtungszeitraums , ,60 Nutzungskosten ,59 Personalkosten ,97 Sonstige Kosten ,00 Gesamtkosten in Periode ,55 * unter Berücksichtigung der Teuerungsraten

25 4. Berechnung der Varianten Ermittlung Betriebs- Instandhaltungskosten Variante Beschreibung Variante Betrachtungszeitraum Beginn Betrachtungszeitraum Ende Zusammenfassung Ergebnisse, Bsp. Variante 1 Neubau Ermittlung Betriebs- Instandhaltungskosten Betrachtungszeitraum 30 Jahre Variante Gewerk Badewasser Summe Invest. Gesamtkosten Bedienungskosten Wartungskosten lfd. Instandhaltung über 30 Jahre Komponenten / Betriebsbereiche Beschreibung Variante pro Jahr wöchentlich vierteljährlich Neubau halbjährlich jährlich pro Jahr / Invest Betrag Stunden Gesamt Material Stunden Material Stunden Material Stunden Material Stunden 2% Jahre Jahre Filter 40 Jahre Betrachtungszeitraum Beginn ,0-4,0-3, , Umwälzpumpen Badewassertechnik 30 Jahre Betrachtungszeitraum Ende ,0-1,0 50 3, , Gebläse (Spülluft/Attraktionen) 15 JahreBetrachtungszeitraum Jahre - 0,0 15 1,0 50 2, Gewerk Badewasser Meß- und Regeltechnik 25 Jahre ,0-1,5 15 2, , Dosiertechnik Chlor, ph, Flockung 15 Jahre ,0-0, , , Sensoren Meß- und Regeltechnik 1,5 Jahre ,0-1, , , Wärmetauscher + Zubehör 35 Jahre ,1-0,0-0,0-1, Verbindungsrohrleitungen PE u. PVC-U 40 Jahre ,1-0,0-0, , Umwälzpumpen Badewassertechnik 30 Jahre Armaturen Hand- u. Pneumatik 25 Jahre , Schwallwasserbehälter + Zubehör 25 Jahre , Gebläse (Spülluft/Attraktionen) 15 Jahre Schaltschrank/Steuerung 15 Jahre ,1-0,0-0, , Unterwasserscheinwerfer 30 J + Leuchtmittel LED 3 Jahre ,0-0, , Halterungen, Fundamente 25 Jahre ,0-0, , Hydraulikaggregat Hubboden und Verrohrung 40 Jahre ,1-0,0-0, , sonstige Anlagenteile 25 Jahre ,0 50 1,0 50 1, , Becken 40 jahre ,0 25, Invest Badewasseraufbereitung Summe Komponenten / Betriebsbereiche Gesamtkosten Betrieb + Instandhaltung p.a Gesamtstunden im Jahr für Badewassertechnik Nebenkosten Paketdienst usw. p. a. 500 Umlage / Anteil Verwaltungskosten 5 16,8 Stunden Durchschnitt pro Woche Gesamtkosten Betrieb + Instandhaltung + Verwaltungsumlage zur Info Summe Invest. Gesamtkosten pro Jahr Betrag Stunden Gesamt Materia Filter 40 Jahre Meß- und Regeltechnik 25 Jahre Dosiertechnik Chlor, ph, Flockung 15 Jahre Sensoren Meß- und Regeltechnik 1,5 Jahre Wärmetauscher + Zubehör 35 Jahre Bedienungs wöchentl Verbindungsrohrleitungen PE u. PVC-U 40 Jahre

26 4. Berechnung der Varianten Zusammenfassung Ergebnisse, Bsp. Variante 1 Variante 1 Beschreibung Variante Sanierung Hallenbad und Sauna Angabe Wert* Einheit Erlöse Restwert Bestandsgebäude ,50 Finanzierungszuschuss ,00 Einnahmen aus Vermietung/Verpachtung Sauna ,22 Einnahmen aus Stromeinspeisung ,38 Umsatzerlöse ,46 Summe Erlöse in Periode ,56 Ergebnis Gesamtkosten in Periode ,55 Erlöse in Periode ,56 Ergebnis In Periode ,99 Kumuliertes Ergebnis in Periode (Barwert) ,05 * unter Berücksichtigung der Teuerungsraten

27 5. Ergebnis der Lebenszykluskostenberechnung Variante Kapitalwert Lebenszykluskosten über n=30 Jahre Einhe it Variante 1 'Sanierung' ,4 % Variante 2 'Neubau' ,0 Best Case Variante 2 Neubau Worst Case Variante 2 Neubau , ,0

28 5. Ergebnis der Lebenszykluskostenberechnung Kapitalwert LzK, absolut [ ] Kapitalwert LzK /m 2 Wasserfläche [ ] Variante 1 Variante 2 Variante 1 Variante 2

29 5. Ergebnis der Lebenszykluskostenberechnung Kapitalwert nach Kosten- und Erlösarten, absolut [ ] Erlöse Kosten Restwert Gebäude Umsatzerlöse Erlöse aus Vermietung/ Verpachtung Erlöse aus Energieeinspeisung Zuschüsse Sonstige Kosten Personalkosten Nutzungskosten Kapitalkosten für Sanierungen im Betrachtungszeitraum Sanierungskosten im Betrachtungszeitraum Kapitalkosten Errichtung Gebäude Abschreibungen Gebäude Variante 1 Variante 2 Ergebnisse der Varianten (Standardszenario)

30 5. Ergebnis der Lebenszykluskostenberechnung Kostenverteilung Gesamt (nicht abgezinst) 32% 1% 8% 4% 12% 3% 33% 0% 7% 5% 8% 2% Abschreibungen Gebäude Kapitalkosten Errichtung Gebäude Sanierung im BZR Kapitalkosten Sanierung im BZR Nutzungskosten 41% 45% Personalkosten Sonstige Kosten Variante 1 Variante 2 Sanierung Neubau

31 5. Ergebnis der Lebenszykluskostenberechnung Jährliche absolute Barwerte [ ] Ergebnisse der Varianten (Standardszenario)

32 6. Empfehlung Neubau Nachteile Neubauvariante Abschreibung des Bestandsgebäudes wegen Abriss Höhere Errichtungskosten Vorteile Neubauvariante Verbleibender Restwert nach 30 Jahren Nutzungsdauer Geringere zu erwartende Sanierungskosten im Betrachtungszeitraum Geringere Kapitalkosten für Sanierungen im Betrachtungszeitraum Höherer Finanzierungszuschuss Eigenbetrieb der Sauna erwirtschaftet Erträge Keine Verluste wegen vorübergehender Schließung

33 Sanierung oder Neubau? Die Lebenszykluskosten als Entscheidungshilfe