Ungeprüfter Zwischenabschluss zum 30. Juni 2013 der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbh, Kassel

Transkript

1

2 Ungeprüfter Zwischenabschluss zum 30. Juni 2013 der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbh, Kassel Inhaltsverzeichnis 1 Zwischenbilanz zum 30. Juni Gewinn und Verlustrechnung vom 01. Januar bis 30. Juni Allgemeine Angaben zum Zwischenabschluss Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung Sonstige Angaben Lagebericht für den ungeprüften Zwischenabschluss zum 30. Juni IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 2 von 24

3 1 Zwischenbilanz zum 30. Juni 2013 AKTIVA EUR EUR EUR PASSIVA EUR EUR EUR A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Rechte und Werte 4.647,05 0,00 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken ,51 0,00 2. technische Anlagen und Maschinen , ,50 3. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung , , , ,95 III. Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen ,00 0,00 B. Umlaufvermögen I. Vorräte fertige Erzeugnisse und Waren , ,40 A. Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital , ,00 II. Kapitalrücklage , ,00 III. Jahresüberschuss (vor Ergebnisabführung) , ,71 B. Rückstellungen sonstige Rückstellungen , ,62 C. Verbindlichkeiten 1. Anleihen ,00 0,00 2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,65 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,67 4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ,14 0,00 5. sonstige Verbindlichkeiten , , , ,05 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen , ,74 2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen ,60 0,00 3. sonstige Vermögensgegenstände , , , ,12 Übertrag , ,47 Übertrag , ,38 IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 3 von 24

4 Zwischenbilanz zum 30. Juni 2013 AKTIVA PASSIVA Übertrag , ,47 Übertrag , ,38 III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks , ,35 C. Rechnungsabgrenzungsposten , , , , , ,38 IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 4 von 24

5 2 Gewinn und Verlustrechnung vom 01. Januar bis 30. Juni EUR EUR EUR 1. Umsatzerlöse , ,26 2. Gesamtleistung , ,26 3. sonstige betriebliche Erträge a) ordentliche betriebliche Erträge aa) sonstige ordentliche Erträge 1.022, ,58 b) sonstige Erträge im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 6.945,83 0, , ,58 4. Materialaufwand a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren , ,60 b) Aufwendungen für bezogene Leistungen , , , ,00 5. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,85 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung , , , ,18 6. Abschreibungen a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 9.939, ,14 7. sonstige betriebliche Aufwendungen a) ordentliche betriebliche Aufwendungen aa) Raumkosten 32, , ,36 Übertrag 32, , ,52 IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 5 von 24

6 Gewinn und Verlustrechnung vom 01. Januar bis 30. Juni 2013 Blatt Vorjahr EUR EUR EUR Übertrag 32, , , ,36- ab) Versicherungen, Beiträge und Abgaben , ,22 ac) Reparaturen und Instandhaltungen 566,48 537,00 ad) Fahrzeugkosten 5.858, ,75 ae) Werbe- und Reisekosten , ,18 af) verschiedene betriebliche Kosten , ,77 b) Verluste aus Wertminderungen oder aus dem Abgang von Gegenständen des Umlaufvermögens und Einstellungen in die Wertberichtigung zu Forderungen 1.100, ,18 c) sonstige Aufwendungen im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , , ,34 8. auf Grund eines Gewinnabführungsvertrags erhaltene Gewinne ,05 0,00 9. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 20,60 0, Zinsen und ähnlicheaufwendungen , , Aufwendungen aus Verlustübernahme ,14 0, Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , außerordentliche Aufwendungen 0, , außerordentliches Ergebnis 0, , Jahresüberschuss (vor Ergebnisabführung) , ,71 IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 6 von 24

7 Ungeprüfter Anhang zum 30. Juni Allgemeine Angaben zum Zwischenabschluss Der Zwischenabschluss der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbh wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs sowie den Bestimmungen des 38 Abs. 1 Nr. 2 der Geschäftsbedingungen für den Freiverkehr an der Baden-Württembergischen Wertpapierbörse i.v.m. 37w Abs. 3 und 4 WpHG aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten. Angaben, die wahlweise in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang gemacht werden können, sind insgesamt im Anhang aufgeführt. Der Zwischenabschluss wurde entsprechend den Gliederungsvorschriften der 266 ff. HGB aufgestellt. Größenabhängige Erleichterungen bei der Erstellung des Zwischenabschlusses wurden in Anspruch genommen ( 266 Abs. 1, 276, 288 HGB). Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren und die Staffelform gewählt. Als Vorjahreszeitraum wurde für die Bilanz der Stichtag sowie für die Gewinn- und Verlustrechnung der Zeitraum 1. Januar bis 30. Juni 2012 dargestellt. Nach den in 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine kleine Kapitalgesellschaft. Bei der Bilanzierung und Bewertung wurde vom Fortbestand des Unternehmens ausgegangen (going-concern- Prinzip). Vorjahresangaben im Anhang beziehen sich auf den Zwischenabschlussstichtag 30. Juni des Vorjahres. IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 7 von 24

8 4 Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 4.1 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen. Das Finanzanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten angesetzt. Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Sofern die Tageswerte am Bilanzstichtag niedriger waren, wurden diese angesetzt. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet. Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt. Sie wurden zum nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt. IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 8 von 24

9 5 Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz und Gewinnund Verlustrechnung 5.1 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Der Betrag der Forderungen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr beträgt EUR ,00 (i.vj. EUR ,00) 5.2 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält ein nach 250 Abs. 3 HGB einbezogenes Disagio in Höhe von Euro ,00 (i.vj. EUR ,00) 5.3 Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit < 1 Jahr Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr beträgt EUR ,42 (Vorjahr: EUR ,05) und betrifft sämtliche Verbindlichkeiten außer den Anleihen. Die Anleihen in Höhe von EUR ,00 haben eine Restlaufzeit von über fünf Jahren. 5.4 Angaben zu Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern ( 42 Abs. 3 GmbHG / 264c Abs. 1 HGB) Gegenüber der Gesellschafterin IMMOVATION Immobilien Handels AG bestehen die nachfolgenden Rechte und Pflichten: Sachverhalte Betrag EUR Ausleihungen 0,00 Forderungen 0,00 Verbindlichkeiten ,29 Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern werden unter den sonstigen Verbindlichkeiten bilanziert. Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt EUR ,66. Hierfür haften Grundschulden auf dem Objekt in Kornwestheim, Stammheimer Straße (Salamanderareal) gemäß Bürgschaftserklärung. Weiterhin sind die Verbindlichkeiten aus den Anleihen in voller Höhe durch eine Buchgrundschuld auf dem Objekt in Kornwestheim, Stammheimer Straße (Salamanderareal) besichert. Verbindlichkeiten für Zinszahlungen der Anleihe, welche in den Verbindlichkeiten abgegrenzt sind, werden in voller Höhe durch ein Treuhand-Festgeldkonto besichert. IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 9 von 24

10 5.5 Angaben nach 42 Abs. 3 GmbHG Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin, der IMMOVATION Immobilien Handels AG, in Höhe von Euro ,29 (Vorjahr: Euro ,39). 5.6 Sonstige Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Rückstellungen für die Zinsen für stille Beteiligungen in Höhe von TEuro 690 sowie Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEuro Steuern vom Einkommen und Ertrag Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in Höhe von Euro ,67 wird durch Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von Euro 0,00 belastet. IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 10 von 24

11 6 Sonstige Angaben 6.1 Haftungsverhältnisse und sonstige Verpflichtungen Zu den Haftungsverhältnissen gemäß 251, 268 Abs. 7 HGB und den sonstigen finanziellen Verpflichtungen gemäß 285 Nr. 3a HGB ergeben sich keine Angaben. 6.2 Anzahl der Beschäftigten Die Gesellschaft beschäftigte zum Zwischenabschlussstichtag keine Arbeitnehmer. 6.3 Namen der Geschäftsführer Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt: Herr Dipl.-Kfm. Lars Bergmann ausgeübter Beruf: Immobilienkaufmann Herr Dipl.-Ing. Peter Mutscher (ab bis ) ausgeübter Beruf: Ingenieur Herr Dipl.-Ing. Holger Müller (ab bis ) ausgeübter Beruf: Ingenieur Frau Lilia Nacke (ab ) ausgeübter Beruf: Immobilienkauffrau 6.4 Angaben über den Anteilsbesitz an anderen Unternehmen von mind. 20 Prozent der Anteile Gemäß 285 Nr. 11 HGB wird über nachstehende Unternehmen berichtet: Firmenname / Sitz Anteilshöhe Jahresergebnis *) Eigenkapital EUR EUR IPSAK Energie GmbH, Kassel 100,00% , ,60 Immobilien-Projekt Zanger Berg Heidenheim GmbH, Kassel 100,00% , ,46 Immobilien-Projekt Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg GmbH, Kassel 100,00% , ,05 *) Jahresergebnis vor Ergebnisabführung und vor Ausgleich eines Verlustvortrages Unterschrift der Geschäftsführung Kassel, den Dipl.-Kfm. Lars Bergmann Lilia Nacke IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 11 von 24

12 7 Lagebericht für den ungeprüften Zwischenabschluss zum 30. Juni 2013 I. Grundlagen des Unternehmens Geschäftsmodell des Unternehmens Die heutige Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbh (IPSAK) wurde am 23. Dezember 2009 mit dem Firmennamen Salamander Kornwestheim Projektgesellschaft mbh gegründet. Gegenstand des Unternehmens ist der Ankauf, die Projektierung, die Sanierung, die Verwaltung und der strukturierte Abverkauf der Liegenschaft Salamander-Areal in Kornwestheim. Die Gesellschaft wurde eigens für den Ankauf des Objektes gegründet. Um den Jahreswechsel 2009/2010 erwarb die Gesellschaft das Salamander-Areal. Nach zwischenzeitlichen Veräußerungen hat der verbliebene Gebäude- und Grundstücksteil derzeit eine Gesamtgrundstücksfläche von ca m² und eine Gesamtbruttogeschossfläche von ca m². Im Zentrum der Geschäftstätigkeit steht die Wiederbelebung des gesamten Salamander-Areals mit einer vielfältigen Nutzung aus Wohnen und Einkaufen, Dienstleistungen und Gewerbe. Die Gesellschaft saniert und renoviert die Liegenschaft und baut die einzelnen Gebäude in Abstimmung mit den Mietern aus. Revitalisierung des Salamander-Areals Das Salamander-Areal, Kornwestheim, ist ein denkmalgeschützter Gebäudekomplex. Das heutige Industriedenkmal diente jahrzehntelang als Produktionsstätte für Schuhe der Marke Salamander. Aufgrund wirtschaftlicher Probleme wurde das Areal Ende des letzten Jahrhunderts immer weniger für den ursprünglichen Zweck genutzt und nach dem Jahr 2000 wechselte das Salamander-Areal mehrfach den Eigentümer. Ein Tätigkeitsschwerpunkt der Gesellschaft als Teil der Revitalisierung des Salamander-Areals ist die Sanierung und der Ausbau der Flächen, die für das Grundbuchzentralarchiv des Mieters Land Baden-Württemberg vorgesehen sind. Einen weiteren Haupttätigkeitsbereich sind die Vermietung und gegebenenfalls der Ausbau von Gewerbeflächen und deren anschließende Verwaltung. Darüber hinaus baut die Gesellschaft selbst neue Gebäude auf dem Salamander-Areal. Dazu gehört die Sanierung und der Umbau zu 70 neuen Loft-Mietwohnungen eines der denkmalgeschützten Gebäude. Der Umbau wurde Ende 2012 abgeschlossen; bis zum wurden ca. 97% der Wohnungen vermietet. Im März 2013 wurde mit dem Bau einer Kindertagesstätte begonnen. Sie wurde Anfang September eröffnet; ein weiteres Geschoss wird ab September 2013 ergänzt. Die Fertigstellung ist für Ende 2013 geplant. Hinzu kommt der Neubau von acht Stadtvillen (in einem 1. Bauabschnitt sind zurzeit zwei Villen im Bau) sowie der geplante Neubau eines REWE-Lebensmittelmarktes mit weiteren Wohn- und Gewerbeflächen sowie eine seniorengerechte Wohnanlage auf den noch freien Baugrundstücken des Salamander-Areals. Gründung von Tochtergesellschaften mit Wohn-Immobilien Portfolios Neben der Revitalisierung des Salamander-Areals hat die Gesellschaft zum Ende des Geschäftsjahres 2012 Tochterunternehmen gegründet, mit denen klare Zeichen für die weitere Entwicklung gesetzt werden: Die IPSAK Energie GmbH ist eine eigene Gesellschaft, in der ausschließlich das im Areal befindliche Kraftwerk (BHKW) betrieben wird. IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 12 von 24

13 Mit der Tochtergesellschaft Immobilien-Projekt Zanger Berg Heidenheim GmbH hat die Gesellschaft ein Wohnimmobilien-Portfolio in Heidenheim erworben. Für ein weiteres Portfolio wurde die Tochtergesellschaft Immobilien-Projekt Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg GmbH gegründet. Diese Gesellschaft zeichnet für die Revitalisierung des ehemaligen Polizei-Präsidium-Areals entlang der Schlossstraße, direkt gegenüber der barocken Schlossanlage Ludwigsburg, verantwortlich. Alle drei Gesellschaften sind 100%ige Töchter der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbh. Zwischen den drei Töchtern und der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbh wurden Ergebnisabführungsverträge geschlossen und im Handelsregister eingetragen. II. Wirtschaftsbericht 1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen a) Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen Das Bundeswirtschaftsministerium für Wirtschaft und Technologie (BMWi) stellt in seiner Pressemitteilung vom 10. September 2013 ( Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im September 2013 ) fest, dass die deutsche Wirtschaft auf Wachstumskurs bleibt und nach einem starken zweiten Quartal die Wirtschaftsleistung mit moderatem Tempo weiter wächst. Laut BMWi trägt der private Konsum wesentlich zum Wachstum bei. Wesentliche Impulse lieferten aber auch die Bauinvestitionen. Bezogen auf die Bautätigkeit führt das BMWi weiter aus, dass die Erzeugung im Baugewerbe im Juli deutlich um 2,7% ausgeweitet wurde. Beim Bau machen sich weiter witterungsbedingte Nachholeffekte positiv bemerkbar. Der Auftragseingang im Bauhauptgewerbe zeigt für den Wohnungsbau im Monatsbericht September 2013 des BMWi für die abgebildeten Monate Januar bis Mai 2013 insgesamt positive prozentuale Veränderungen gegenüber dem jeweiligen Vorzeitraum, was für eine unverändert hohe Nachfrage an Wohnimmobilien spricht. b) Branchenbezogene Rahmenbedingungen Einer Umfrage von Ernst & Young Real Estate ( Immobilien-Investmentmarkt 2013 Stand Januar 2013) zufolge wird in Deutschland für 2013 weiterhin ein Transaktionsvolumen auf einem hohen Niveau erwartet. Ausschlaggebend sind danach unverändert die Flucht in Sachwerte und das niedrige Zinsniveau. Deutsche Immobilien-Investments werden im europäischen Vergleich durchweg positiv gesehen. Deutschland genießt weiterhin den Ruf des sicheren Hafens. Nahezu alle Befragten (99%) sehen Deutschland auch im Jahr 2013 als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestments an. Insbesondere die Unsicherheiten am Kapitalmarkt treiben danach im Jahr 2013 die Investoren in die Immobilien. Begünstigt wird dies durch das niedrige Zinsniveau. Für den Wohnungsmarkt wird ein stabiles Preisgefüge auf dem derzeit hohen Niveau erwartet. Insgesamt glauben unverändert 75% der Befragten an steigende Preise für Wohnimmobilien in 1a Lagen. Ein positiver Trend sei nun auch bei 1b Lagen und in peripheren Gebieten erkennbar stehen Wohnimmobilien weiterhin stark im Fokus der Investoren (65% vs. Büroimmobilien mit 22% und Einzelhandelsimmobilien mit 37% sowie übrigen). IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 13 von 24

14 Für diese positive Entwicklung bei den Wohnimmobilien in adäquaten Lagen sprechen nach unserer Ansicht viele Gründe: Das Einkaufen erfordert keine langen Anfahrten und der Zugang zu medizinischer Versorgung sowie Kultur und Freizeitangeboten ist einfacher und vielfältiger. Die steigenden Mobilitätskosten erhöhen zudem die Investitionsbereitschaft für zentrale Lagen. Dieser Trend spiegelt sich auch im Angebotsindex IMX wider. Herausgeber ist ImmobilienScout24. Grundlage des IMX sind nach Angaben des Herausgebers über elf Millionen Immobilienangebote, die seit 2004 auf dem Internetportal inseriert wurden. Mit Stand August 2013 wird die Entwicklung des IMX wie folgt dargestellt: Quelle: Stand August Laut einer Pressemitteilung vom des Immobilienverband Deutschland IVD sind die Baugenehmigungen in der ersten Jahreshälfte 2013 erneut gestiegen. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2012 ermittelt das Statistische Bundesamt danach eine Steigerung von 9,6%. Zwar sei diese Entwicklung lt. der Pressemitteilung grundsätzlich zu begrüßen. Allerdings reiche der Wohnraum, den die geplanten Wohnimmobilien schaffen, sollen nicht aus, um die angespannte Marktsituation vor allem in den Großstädten zu lindern. Als Beispiel wird Berlin genannt, wo jährlich bis zu Wohnungen benötigt werden. In der ersten Jahreshälfte 2013 seien jedoch nur Neubauwohnungen genehmigt worden. Wir sehen uns daher mit unserem Geschäftsmodell, nämlich der Revitalisierung von Bestandsimmobilien zu attraktiven Wohnimmobilien, bestätigt. Mit den beiden neuen Wohnungsportfolios Zanger Berg, Heidenheim, und Höfe am Kaffeeberg, Ludwigsburg, folgen wir dem positiven Trend im Bereich der Wohnimmobilien. IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 14 von 24

15 2. Geschäftsverlauf Das erste Halbjahr 2013 ist von einer unverändert hohen Investitionstätigkeit sowohl in das Salamander-Areal als auch in die Finanzanlagen geprägt. Das Grundbuchzentralarchiv für das Land Baden-Württemberg als Hauptmieter des Areals wurde im ersten Quartal 2012 offiziell in Betrieb genommen. Auf einer Fläche von ca m² werden auf dem historischen Salamander-Areal nun papierne Grundbücher und Grundakten aus dem gesamten Land eingelagert. Das Grundbuchzentralarchiv wird zu einem der größten Archive in Deutschland werden. Das sagten Finanzstaatssekretär Ingo Rust, Justizminister Rainer Stickelberger und Kunststaatssekretär Jürgen Walter: Bis Ende 2017 werden nach und nach mehr als 16 Millionen Akten in das Archiv übernommen, die voraussichtlich 182 Kilometer an Regalen füllen. Bis zum wurden 14 Archive sowie Büroflächen einschließlich Anlieferungsbereich fertiggestellt. Von 2013 bis 2017 werden quartalsweise weitere Archive nach Bedarf fertig gestellt und übergeben. Insgesamt werden bis 2017 dann 70 Archive erstellt und vermietet. Im Norden des Areals entstehen 8 Stadtvillen mit insgesamt ca. 70 Eigentumswohnungen. Zwei der acht Stadtvillen mit insgesamt 16 Eigentumswohnungen sind seit April 2013 im Bau. Der Verkauf hat begonnen; rund 30% der Wohnungen wurden bis Stand verkauft. Die Wohnungen sind voraussichtlich im Sommer 2014 bezugsfertig. Die sechs weiteren Stadtvillen sollen in zwei weiteren Bauabschnitten realisiert werden. Daneben wurden zahlreiche weitere Gewerbemietverträge abgeschlossen. Zum Ende des Geschäftsjahres 2012 hat die Gesellschaft Tochterunternehmen gegründet, mit denen klare Zeichen für die weitere Entwicklung gesetzt werden: Die IPSAK Energie GmbH ist eine eigene Gesellschaft, in der ausschließlich das im Areal befindliche Kraftwerk (BHKW) betrieben wird. Das Kraftwerk befindet sich zum Stichtag 30. Juni 2013 noch im Bau. Mit der Tochtergesellschaft Immobilien-Projekt Zanger Berg Heidenheim GmbH hat die Gesellschaft ein Wohnimmobilien-Portfolio in Heidenheim erworben. Das Portfolio besteht aus insgesamt 576 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten. Die Objekte sind aktuell zu ca. 74 % vermietet. Die Gebäude wurden zwischen 1959 und 1962 errichtet. Sie liegen im Wohngebiet Zanger Berg an den Straßen Iglauer Straße, Sudetenstraße, Donauschwabenstraße, Nibelungenstraße und dem Berliner Platz. Die Aufgabe der ersten neuen Projektgesellschaft besteht u.a. darin, die Fassaden und Wohnungen einzelner Gebäude des Heidenheim- Portfolios zu sanieren und die Vollvermietung zu erreichen. Aus dieser Tochtergesellschaft konnte zum Halbjahresstichtag 30. Juni 2013 bereits ein Ergebnis von EUR ,05 im Rahmen der Ergebnisabführung übernommen werden. Für ein weiteres Portfolio wurde die Tochtergesellschaft Immobilien-Projekt Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg GmbH gegründet. Diese Gesellschaft zeichnet für die Revitalisierung des ehemaligen Polizei-Präsidium-Areals entlang der Schlossstraße, direkt gegenüber der barocken Schlossanlage Ludwigsburg, verantwortlich. Dieses Projekt ist zum Halbjahresstichtag 30. Juni 2013 noch im Bau sodass hieraus, ebenso wie aus der IPSAK Energie GmbH, ein geringes negatives Ergebnis zu übernehmen war. Alle drei Gesellschaften sind 100%ige Töchter der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbh. Zwischen den drei Töchtern und der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbh wurden Ergebnisabführungsverträge geschlossen und im Handelsregister eingetragen. Die Bilanzsumme erhöhte sich in der Betrachtung 31. Dezember 2012 (letzter Jahresabschlussstichtag) zum Halbjahresstichtag 30. Juni 2013 um TEUR 118,1 auf über TEUR ,6. TEUR werden. Die flüssigen Mittel, die im Dezember 2012 aus der Platzierung der Anleihe über TEUR generiert wurden, wurden im ersten Halbjahr zu wesentlichen Teilen in die Finanzierung der o.g. Tochtergesellschaften investiert. Diese stellen Kapitalrücklagen bei den jeweiligen Gesellschaften dar und bilden entsprechende Finanzanlagen. Das Vorratsvermögen, welches ausschließlich den Immobilienbestand zur späteren Veräußerung innerhalb des Salamander-Areals darstellt, hat sich durch den fortlaufenden Ausbau der Immobilien innerhalb der ersten 6 Monate um weitere TEUR 2.939,0 auf nunmehr TEUR ,4 erhöht. IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 15 von 24

16 Innerhalb der Forderungen im Verbund werden im Wesentlichen Zahlungsverrechnungen mit den Tochterunternehmen ausgewiesen. In den sonstigen Vermögensgegenständen wird eine langfristige Kaution von TEUR 2.000,0 ausgewiesen, welche im Rahmen der Platzierung der Anleihe zu hinterlegen war. Die Umsatzerlöse in Höhe von TEUR übertreffen die Umsatzerlöse des ersten Halbjahres 2012 um TEUR 386. Aufgrund des fortlaufenden Ausbaus des Salamander-Areals erhöhten sich entsprechend auch die nicht aktivierungsfähigen Bewirtschaftungskosten innerhalb des Materialaufwandes. Innerhalb der sonstigen betrieblichen Aufwendungen war im ersten Halbjahr 2012 noch eine nachlaufende Bankprovision aus der Platzierung der Anleihe zu verbuchen. Aus der Ende 2012 neu gegründeten Tochtergesellschaft für das Immobilien Portfolio Zanger Berg, Heidenheim, kann zum 30. Juni 2013 bereits eine rechnerische Ergebnisabführung von TEUR 824,3 übernommen werden. Die Finanzmittel aus der Unternehmensanleihe sind für neue Immobilienprojekte in ganz Deutschland vorgesehen. Weitere Projektgesellschaften sind geplant. Im Fokus stehen Industrieanlagen, Denkmalobjekte, Gewerbeimmobilien und Wohnanlagen in Städten mit positiver Wirtschaftsentwicklung ab Einwohnern. Die Research- und Investitionsschwerpunkte liegen daher hauptsächlich in guten A- und B-Lagen westdeutscher Städte, Gemeinden und Ballungsgebiete. 3. Lage Die Lage der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbh (IPSAK mbh) ist nach wie vor geprägt von unserem operativen Geschäft. a) Ertragslage Für die Betrachtung der Entwicklung der Ertragslage werden aus Gründen der besseren Vergleichbarkeit die jeweiligen Halbjahreszeiträume der Jahre 2011 bis 2013 gegenübergestellt: 3.000,0 Ertragslage 2.500, ,0 TEURO 1.500, ,0 500,0 0,0 Gesamtleistung Materialaufwand Personalaufwand Abschreibungen sonst. betriebl. Aufwand Saldo aus Ergebnisübernahmen Finanzaufwand Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit 1-6/ ,4 800,0 86,0 9,9 252,9 797, ,7 416,9 1-6/ ,1 748,1 44,2 4,8 172,9 0,0 374,6 241,5 1-6/ , ,3 0,0 1,1 137,8 0,0 417, ,7 IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 16 von 24

17 Im ersten Halbjahr 2013 hat die Gesamtleistung wieder fast das hohe Niveau des ersten Halbjahres 2011 erreicht. Der Materialaufwand ist weiterhin geprägt von den Bewirtschaftungskosten des Salamanderareals. Die Baukosten für die Revitalisierung werden im Umlaufvermögen aktiviert. Als Saldo aus Ergebnisübernahmen erzielt die Gesellschaft nach der Gründung der Tochtergesellschaften im Dezember 2012 nun bereits zum Halbjahresstichtag 2013 ein positives Ergebnis in Höhe von TEUR 797,7. Dies ist geprägt von den Mieterträgen des Wohnportfolios Zanger Berg, während das Portfolio Höfe am Kaffeeberg und die IPSAK Energie noch jeweils im Bau sind. Der Finanzaufwand ist aufgrund der Abgrenzung der Zinsen für die im Dezember 2012 platzierte Anleihe entsprechend gestiegen. b) Finanzlage ,0 Finanzlage , ,0 TEURO ,0 0, , , ,0 Cashflow laufende Geschäftstätigkeit Cashflow aus der Investitionstätigkeit Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit Finanzmittelfonds am Ende der Periode , , ,0 1, ,0-456, , , ,9-47, ,0 649, ,2-0, ,6 551,7 Die Betrachtung der Cashflows zu den letzten 2 Halbjahres- und Jahresstichtagen bildet zum einen die Platzierung der Anleihe und damit verbundene Generierung der flüssigen Mittel Ende des Jahres 2012 ab. Die Anleihe wurde im Dezember 2012 mit einem Volumen von TEUR an dem Handelssegment BondM der Stuttgarter Börse platziert und hat eine Laufzeit von sieben Jahren. Die Verzinsung erfolgt mit 6,75%. Die daraus erzielten flüssigen Mittel wurden zu Beginn des Geschäftsjahres zu wesentlichen Teilen als Kapitalausstattung der neu gegründeten Tochtergesellschaften für die Entwicklung der Immobilien-Portfolios Zanger Berg Heidenheim und Höfe am Kaffeeberg, Ludwigsburg, verwendet. Die entsprechende Zahlung der Liquidität an die Tochtergesellschaften erfolgt unter Einzahlung in deren Kapitalrücklagen und stellt daher für die IPSAK eine Investition in die Finanzanlagen (Anteile an verbundenen Unternehmen) dar. IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 17 von 24

18 c) Vermögenslage Für die stichtagsbezogene Betrachtung der Vermögens- und Kapitalstruktur werden die jeweils letzten Abschluss- und Zwischenabschlussstichtage , und dem Halbjahresstichtag 30. Juni 2013 gegenübergestellt. Die Entwicklung der Vermögenslage stellt sich danach wie folgt dar: AKTIVA , , , ,0 TEURO , , , ,0 0,0 Sachanlagen Immaterielle Vermögensgegenstände Finanzanlagen Vorräte Flüssige Mittel Forderungen und sonst. Vermögensgegenstände Rechnungsabgrenzungsposten ,6 363, , , ,3 150, ,7 369, , , ,9 177, ,0 50, ,0 349,2 652,4 155, ,0 7, ,9 273,9 602,1 25,4 Die Vermögensstruktur ist von dem steten Wachstum des Immobilienbestandes in den Vorräten geprägt. Dies betrifft ausschließlich den Ausbau des Gebäudebestandes zur späteren Veräußerung im Salamanderareal. Bewertet werden die Baukosten und anteilige Gemeinkosten. Im Berichtsjahr wurden zudem die neuen Tochtergesellschaften mit liquiden Mitteln aus der im Vorjahr platzierten Anleihe ausgestattet. Diese werden als Einzahlungen in die Kapitalrücklagen der Tochtergesellschaften bilanziert und stellen dementsprechend Finanzanlagen dar. Dieser Sachverhalt spiegelt sich in der Entwicklung der flüssigen Mittel wider. IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 18 von 24

19 d) Kapitalstruktur Die Kapitalstruktur wird durch die Platzierung der Unternehmensanleihe im Vorjahr wesentlich beeinflusst. Die Eigenkapitalquote beträgt 14,29% zum Stichtag gegenüber 25,97% zum Stichtag Die Entwicklung der Kapitalstruktur stellt sich wie folgt dar: ,0 PASSIVA , ,0 TEURO , , , ,0 0,0 Eigenkapital Anleihe Rückstellungen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten verbundene Unternehmen sonstige Verbindlichkeiten , , , ,0 69,0 21, , ,0 679, , ,8 958,7 25, , ,0 684,0 0, ,7 478,6 0, , ,0 692,9 0, , ,4 0, ,5 III. Nachtragsbericht Nach Buchungsschluss und Erstellung des Zwischenabschlusses ist folgender Sachverhalt eingetreten, der die Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage der Gesellschaft maßgeblich beeinflusst: Unter dem Datum vom 18. Juli 2013 wurde in notariell beglaubigter Form eine Teilrückabwicklung des Verkaufs von Grundbesitz des Salamanderareals vorgenommen. Diese Teilrückabwicklung wurde erforderlich, da eine Bebauungsplanänderung des geplanten Einzelhandelsmarktes dazu führt, dass sich die von der Käuferin benötigte Fläche verringert hat. Dadurch ist ein Teilbetrag in Höhe von TEUR 700 des ursprünglichen Kaufpreises an die Käuferin zurückzuzahlen. Aus dieser Rückzahlung stellen TEUR 76 den anteiligen Buchwert des Grundstücks im Umlaufvermögen dar und TEUR 624 außerordentlichen Aufwand. IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 19 von 24

20 IV. Prognosebericht Um die positive Entwicklung der Gesellschaft zu unterstützen, werden wir im Vermietungs- und Objektmanagement die Vollvermietung des Salamander-Areals anstreben sowie die geplanten Neubauprojekte auf Grundstücken des Areals durchführen und den Abverkauf dieser Neubaueinheiten zeitnah abschließen. Darüber hinaus sind keine wesentlichen Änderungen in der Geschäftspolitik geplant. Die Preise steigen droht eine Immobilienblase? Die Unternehmensleitung sieht diese Gefahr in Deutschland nicht, da die Preise jahrelang einer Seitwärtsbewegung gefolgt sind und der jetzige Anstieg den Markt positiv belebt. Solange ein deutlicher Nachfrageüberhang gegeben ist, fehlen die negativen Bedingungen für eine Blase. Dies sehen wir durch bereits unter Abschnitt II. Wirtschaftsbericht benannten Umfragen und Analysen bestätigt. Vor diesem Hintergrund bieten in Zukunft wohnwirtschaftlich geprägte Investments und komplexe Developments - aufgrund ihres Wertschöpfungspotenzials - besonders dann attraktive und nachhaltige Renditechancen, wenn sie abseits der bisher favorisierten Metropolen bei Wohn- und Gewerbeimmobilien in mittleren Städten und Zuzugsregionen mit positiver Wirtschaftsentwicklung getätigt werden. Wir beurteilen die voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft daher positiv. Insbesondere durch Gründung weiterer Tochtergesellschaften können sich bietende Chancen auf dem Immobilienmarkt und im Projektierungssegment genutzt und die Wertschöpfungsmöglichkeiten gehoben werden. Auch zukünftig wird unser Unternehmen in der Lage sein, seinen Zahlungsverpflichtungen fristgerecht nachzukommen. Wir gehen von einem Prognosezeitraum für die Berichterstattung von einem Jahr aus. V. Chancen- und Risikobericht 1. Risikobericht Die Förderung des gesamtwirtschaftlichen europäischen Wachstums ist das oberste Ziel der europäischen Finanz- und Wirtschaftspolitik. Die Bereitstellung billigen Geldes ist der Schlüssel für dieses Ziel. Die EZB hat den Leitzins im Mai 2013 auf das Rekordtief von 0,5 Prozent gesenkt. Nach Aussage des EZB-Chefs Mario Draghi, werden die Leitzinsen für längere Zeit auf dem aktuellen oder einem niedrigeren Niveau gehalten ( ). Diese niedrigen Zinsen bieten außergewöhnlich rentable Voraussetzungen für den Ankauf weiterer Immobilien. Ein Ende der vorteilhaften Niedrigzinspolitik der EZB ist aus Sicht der Unternehmensleitung nicht abzusehen, auch wenn bei einer Erholung der Konjunktur die Zinsen wieder steigen könnten, um einer möglichen Inflation entgegenzusteuern. So vorteilhaft der bisherige Niedrigzins bei kurzfristigen (Euribor) Laufzeiten für die Finanzierung von Immobilienankäufen ist, noch bedeutsamer für die Entwicklung der Gesellschaft sind niedrige Zinssätze bei mittel- bis langfristigen Zinsfestschreibungen. Auf Grundlage der Einschätzung von Marktanalysten hält die Unternehmensleitung eine markante Anhebung mittel- bis langfristiger Zinsfestschreibungen in 2013 und 2014 für wenig wahrscheinlich. Das Risiko für die Liquidität und damit das weitere Wachstum der Gesellschaft aufgrund steigender Zinssätze wird deshalb mittelfristig als gering eingeschätzt. Ein weiteres Risikopotenzial bergen die die konjunkturbedingt wechselnden Verhältnisse des Arbeitsmarktes und die gesunkenen Realeinkommen. Als Folge dieser Entwicklung sind die finanziellen Mittel für die Lebenshaltungskosten, wie z.b. der Miete, nicht mitgewachsen. Um mögliche Risiken für eine nachhaltige Vermietung, wohnwirtschaftlich oder gewerblich geprägt, so gering wie möglich zu halten, prüft das Unternehmensmanagement kontinuierlich seine Investitionspolitik. Ebenso wird auf eine positive Prognose der Wirtschaftsentwicklung an den Objektstandorten geachtet und damit einhergehend auf nachfrageorientierte Nutzungskonzepte. IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 20 von 24

21 Mit Veränderung der Finanzierungsanforderungen für den Ankauf weiterer Immobilien und Projektierungen bei Banken ist ein höherer Eigenkapital-Anteil erforderlich als noch vor einem Jahr. Für das Geschäftsfeld der Gesellschaft wächst damit der Anteil des erforderlichen Fremdkapitals. Hinzu kommt, dass die gegenwärtigen wirtschaftlichen Bedingungen eine Veräußerung großer Immobilien- Pakete/-Portfolien erschweren. Auch hier liegt die Ursache bei den erhöhten Eigenkapitalauflagen der Banken, die potenzielle Käufer erfüllen müssen, um die erforderlichen Kredite zu erhalten. Die Immobilien werden ggfs. länger im Bestand gehalten und die Einnahmen werden über eine nachhaltige Vermietung generiert. Liquiditätsrisiken sind aufgrund der stabilen Liquiditäts- und Eigenkapitalsituation unserer Gesellschaft derzeit nicht erkennbar. Potenzielle Währungsrisiken sind nicht vorhanden. Die Liquiditätslage ist sehr zufriedenstellend, es sind keine Engpässe zu erwarten. Es bestehen Ergebnisabführungsverträge mit Tochtergesellschaften der IPSAK mbh und dadurch das Risiko, bei den Tochtergesellschaften entstehende Verluste zu übernehmen. Dieses Risiko wird von der Unternehmensleitung als gering angesehen. 2. Chancenbericht Mit dem Ankauf, der Vermietung eines Großteils der Gewerbeflächen, dem denkmalschutzgerechten Umbau der historischen Gebäude sowie der Projektierung von Neubauten hat die Gesellschaft seit Ankauf des Salamander-Areals Ende 2009 nach eigener Einschätzung nicht nur ihre Kompetenzen im Bereich der Sanierung und Entwicklung denkmalgeschützter Gebäude und Areale belegt, sondern für die gesamte Immobilien-Wertschöpfungskette unter Beweis gestellt. Mit unserer Expertise in der Sanierung und Vermarktung denkmalgeschützter Immobilien gehen wir, im Vergleich zu anderen Projektentwicklern im Raum Stuttgart, davon aus, über ein Alleinstellungsmerkmal mit großem Entwicklungspotenzial zu verfügen. Mit diesem Wettbewerbsvorteil kann eine lukrative Marktnische erschlossen werden. Immobilien-Projekte der Gesellschaft können, nach eigener Erfahrung, durch aufeinander abgestimmte Prozesse innerhalb der Unternehmensgruppe, effizient wie auch kostenextensiv realisiert werden. Das Wertschöpfungspotenzial kann insbesondere abseits der Metropolen aus Sicht der Emittentin attraktive und nachhaltige Renditechancen eröffnen. Ausgewählt werden Lagen in großen und mittleren Städten sowie die Peripherie von Ballungsräumen mit prognostizierter positiver Wirtschaftsentwicklung. Mit den neu erworbenen Wohnungsportfolios Zanger Berg Heidenheim und Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg folgen wir diesen Trends. Die Erträge, welche bereits im ersten Halbjahr aus dem vermieteten Bestand des Portfolios Zanger Berg erzielt werden, bestätigen unser Geschäftsmodell. Steigende Mieten und ein auch in Zukunft wachsender Bedarf an Wohn- und Gewerbeimmobilien in Stuttgart und der Region bieten nach unserer Einschätzung gute Rahmenbedingungen für die Gesellschaft sowie künftige Immobilien-Projekte der geplanten Projektgesellschaften. IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 21 von 24

22 VI. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten Zu den im Unternehmen bestehenden Finanzinstrumenten zählt insbesondere die im Dezember 2012 am Handelssegment BondM der Stuttgarter Börse platzierte Anleihe. Diese Anleihe mit siebenjähriger Laufzeit dient der Gesellschaft dazu, weitere Immobilienportfolios zu erwerben. Die ersten Portfolios (Zanger Berg Heidenheim und Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg) wurden bereits durch eigens dazu gegründete Tochtergesellschaften erworben. Ziel des Finanz- und Risikomanagements ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Die Unternehmensleitung verfolgt eine konservative Risikopolitik. Zur Absicherung gegen das Liquiditätsrisiko wird für jedes wesentliche Immobiliengeschäft ein Liquiditätsplan erstellt, der einen Überblick über die Geldaus- und -eingänge vermittelt. Durch die platzierte Anleihe ist das Liquiditätsrisiko auf die Laufzeit der Anleihe minimiert. Soweit bei finanziellen Vermögenswerten Ausfall- und Bonitätsrisiken erkennbar sind, werden entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen. Vor Eingehung neuer Mietverhältnisse wird stets die Bonität der potenziellen Mieter abgefragt. Zur Minimierung von Ausfallrisiken verfügt das Unternehmen über ein entsprechendes Debitorenmanagement und ein effizientes Mahnwesen. VII. Bericht über Zweigniederlassungen Zweigniederlassungen werden von der Gesellschaft nicht unterhalten. VIII. Versicherung der gesetzlichen Vertreter Die Geschäftsführer der Gesellschaft versichern, dass sie im Rahmen dieses Lageberichts den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Unternehmens nach bestem Wissen und Gewissen so dargestellt haben, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird und entsprechend die Chancen und Risiken, die auf die Gesellschaft wirken, dargestellt werden. Kassel, den Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbh, Kassel - Geschäftsführung - Dipl.-Kfm. Lars Bergmann Lilia Nacke IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 22 von 24

23 IPSAK mbh Ungeprüfter Zwischenabschluss zum Seite 23 von 24

24 Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbh Firmensitz: Druseltalstraße 31 D Kassel Tel.: / Fax.: / info@immovation-ag.de