Deutsche Asset & Wealth Management. grundbesitz europa. Jahresbericht zum 30. September RREEF Investment GmbH

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1 Deutsche Asset & Wealth Management grundbesitz europa Jahresbericht zum 30. September 2014 RREEF Investment GmbH

2 Inhalt Auf einen Blick 1 Bericht der Fondsverwaltung 2 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung 14 Hinweise für den Anleger 21 Vermögensübersicht zum 30. September Erläuterungen zur Vermögensübersicht 26 Vermögensaufstellung zum 30. September 2014 Teil I: Immobilienverzeichnis 28 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung zum 30. September Vermögensaufstellung zum 30. September 2014 Teil II: Liquiditätsanlagen 42 Vermögensaufstellung zum 30. September 2014 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände und Schulden 43 Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. Oktober 2013 bis 30. September Entwicklung des Fondsvermögens im Zeitraum vom 1. Oktober 2013 bis 30. September Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens 49 Entwicklung des Fonds grundbesitz europa 50 Entwicklung der Renditen 50 Verwendungsrechnung zum 30. September Erläuterungen zur Verwendungsrechnung 51 Anhang gemäß 7 Nr. 9 KARBV 52 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers 59 Steuerliche Hinweise für den Anleger 60 Gremien 76

3 Auf einen Blick grundbesitz europa auf einen Blick (Stand zum 30. September 2014) Gesamtfondsvermögen Anteilklasse RC Anteilklasse IC Kennzahlen zum Stichtag Fondsvermögen 4.127,7 Mio. EUR 3.809,3 Mio. EUR 318,4 Mio. EUR Immobilienvermögen gesamt (Summe der Verkehrswerte) 4.111,3 Mio. EUR 3.794,2 Mio. EUR 317,1 Mio. EUR direkt gehalten 3.231,6 Mio. EUR 2.982,3 Mio. EUR 249,3 Mio. EUR über Immobilien-Gesellschaften gehalten 879,7 Mio. EUR 811,8 Mio. EUR 67,9 Mio. EUR Anzahl der Fondsimmobilien 50 direkt gehalten 43 über Immobilien-Gesellschaften in Minderheitsbeteiligung gehalten 2 über Immobilien-Gesellschaften in Mehrheitsbeteiligungen gehalten 5 Vermietungsquote (auf Basis des Mietertrags) zum Stichtag 95,8% durchschnittlich im Berichtszeitraum 95,3% Veränderungen im Berichtszeitraum Veränderungen im Immobilienportfolio Ankäufe von Immobilien 5 direkt gehalten 3 über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2 Bestandsübergänge 5 direkt gehalten 3 über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2 Verkäufe von Immobilien 0 direkt gehalten 0 über Immobilien-Gesellschaften gehalten 0 Bestandsabgänge 0 direkt gehalten 0 über Immobilien-Gesellschaften gehalten 0 Nettomittelab-/-zuflüsse ( bis ) 80,6 Mio. EUR 110,9 Mio. EUR -30,3 Mio. EUR Wertentwicklung ( bis , BVI-Methode) 3,1% 3,6% Ausschüttung je Anteil ( ) 1,30 EUR 1,50 EUR Steuerfreier Anteil, wenn Anteile im Privatvermögen gehalten werden 72,8% 75,1% Anteilwert per Rücknahmepreis 41,50 EUR 41,72 EUR Ausgabepreis 43,58 EUR 43,81 EUR ISIN DE DE 000 A0N DW81 WKN A0N DW8 Hinweis: Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September

4 Bericht der Fondsverwaltung Sehr geehrte Damen und Herren, die Geschäftsführung der RREEF Investment GmbH informiert Sie in diesem Jahresbericht über die Entwicklung des offenen Immobilienfonds grundbesitz europa im Zeitraum vom 1. Oktober 2013 bis 30. September Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum Der Berichtszeitraum wurde geprägt von der Umsetzung des neuen Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), das zum 22. Juli 2013 in Kraft getreten ist. Das Fondsmanagement ist mit Wirkung zum 1. Juli 2014 der Verpflichtung nachgekommen, die Allgemeinen Anlagebedingungen und Besonderen Anlagebedingungen (zuvor: Vertragsbedingungen ) des grundbesitz europa auf das neue Recht umzustellen. In einem zweiten Schritt erfolgte mit Wirkung zum 15. August bzw. 1. Oktober 2014 eine weitere Anpassung der Besonderen Anlagebedingungen, die neben kleineren Anpassungen bei den Kostenregelungen insbesondere die Neuregelung der Anteilklasse IC umfasst. Diese ist durch den Wegfall des besonderen Zeichnungsscheinverfahrens nun leichter zugänglich. Die Rechtlichen Hinweise informieren über die Anpassungen im Einzelnen. Darüber hinaus waren alle Fondsanbieter verpflichtet, für ihre bestehenden Produkte eine neue Vertriebsgenehmigung bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zu beantragen. Die RREEF Investment GmbH hat mit Schreiben vom 2. Juni 2014 die Genehmigung erhalten, den Vertrieb des grundbesitz europa ab dem 1. Juli 2014, d.h. mit Inkrafttreten der geänderten Anlagebedingungen, fortzusetzen. Der vorliegende Jahresbericht wurde erstmals nach den Vorgaben des KAGB sowie der KARBV (Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung) erstellt. Seit Umstellung auf das KAGB per 1. Juli 2014 werden die im Sondervermögen gehaltenen Immobilien im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben vierteljährlich statt zuvor einmal jährlich von zwei externen Bewertern unabhängig voneinander begutachtet (Mittelwertverfahren). Zum Berichtsstichtag sind bereits alle Immobilien des grundbesitz europa erstmalig nach diesem Verfahren bewertet worden. grundbesitz europa verzeichnete im Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2013 bis zum 30. September 2014 eine Wertentwicklung von 3,1% in der Anteilklasse RC und 3,6% in der Anteilklasse IC (jeweils nach BVI-Methode). Im gleichen Zeitraum konnte der Fonds in der Anteilklasse RC Nettomittelzuflüsse in Höhe von 110,9 Mio. EUR erzielen, denen in der Anteilklasse IC insbesondere durch das Ausscheiden eines einzelnen Investors Nettomittelabflüsse in Höhe von 30,3 Mio. EUR gegenüberstanden. Saldiert ergibt sich hieraus ein Nettomittelzufluss von insgesamt 80,6 Mio. EUR. Das stabile Mittelaufkommen verdeutlicht das wiederkehrende Vertrauen und Interesse der Anleger in die Produktgattung der offenen Immobilienfonds, auch nach Einführung von Halte- und Rückgabefristen. Das Gesamtfondsvermögen stieg von 4.048,4 Mio. EUR (30. September 2013) bis zum Geschäftsjahres ende nach Abzug der Ausschüttung für das vorige Geschäftsjahr auf 4.127,7 Mio. EUR (30. September 2014). Zum Berichtsstichtag betrug das Fondsvermögen in der Anteilklasse RC 3.809,3 Mio. EUR, in der Anteilklasse IC 318,4 Mio. EUR. Spätestens ab dem 1. Januar 2015 darf die Fremdfinanzierungsquote gemäß KAGB maximal 30% der Verkehrswerte aller Fondsimmobilien betragen. Mit Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 788,9 Mio. EUR lag die Fremdkapitalquote zum 30. September 2014 bei 19,2% des Immobilienvermögens (30. September 2013: 699,2 Mio. EUR, 20,6%) und damit bereits deutlich unter dem künftigen Grenzwert. Durch attraktive Ankäufe im Geschäftsjahr hat das Immobilienportfolio des grundbesitz europa erstmals wieder einen Umfang von 50 Objekten erreicht (Stand 30. September 2013: 46 Objekte). Die Veränderung ergibt sich aus dem Neuerwerb von fünf Objekten und der Zusammenführung beider Bauabschnitte des Objektes Safiiri. Von den 50 Immobilien befinden sich zum Berichtsstichtag noch drei in der Baubzw. Projekt phase. Das gesamte Immobilienvermögen auf Basis der Verkehrswerte stieg von 3.390,8 Mio. EUR (Stand: 30. September 2013) auf 4.111,3 Mio. EUR an. Im Februar 2014 wurde das zuletzt 2008/2009 revitalisierte und erweiterte Allee-Center in Remscheid für 140,2 Mio. EUR angekauft. Das Center liegt in der Stadtmitte von Remscheid und weist eine Vollvermietung aller Einheiten auf, überwiegend mit langfristigen Verträgen. Mit der Bewirtschaftung ist die ECE beauftragt, der europäische Marktführer für die Entwicklung und das Management von Einkaufszentren. Mit diesem Erwerb konnte der Einzelhandelsanteil im Fonds weiter gestärkt werden. Gleichwohl liegt der Schwerpunkt nach Nutzungsarten weiterhin auf Büroimmobilien, was auch die weiteren Bestandszugänge im Berichtszeitraum verdeutlichen. Im Dezember 2013 hat der Fonds über eine Immobilien-Gesellschaft ein markantes Objekt der Frankfurter Skyline angekauft. Das WestendDuo befindet sich in erstklassiger Lage des Frankfurter Westends und besteht aus zwei Bürotürmen sowie einem Wohnkomplex. Das 2 grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September 2014

5 Niedrigenergie gebäude (Zertifizierung BREEAM sehr gut ) wurde für rund 236,7 Mio. EUR erworben und ist vollständig vermietet. Das Fondsmanagement unterzeichnete darüber hinaus ebenfalls im Dezember 2013 den Vertrag für eine Projektentwicklung in Boulogne-Billancourt, südwestlich von Paris. Hier entsteht mit dem Objekt In Situ ein mehrgeschossiges Bürogebäude mit Restaurant und Tiefgarage. Als Kaufpreis wurden 103,7 Mio. EUR vereinbart, die Fertigstellung ist bis Ende 2015 geplant. Für das Investment sprachen die sehr gute Lage, der Stand der Vorvermietung von rund 43% der Flächen mit einer Mietgarantie für die restlichen Flächen sowie der Nachhaltigkeitsaspekt (Zertifizierung BREEAM sehr gut angestrebt). Im März 2014 wurde in Warschau, Polen, eine 49%ige Beteiligung an dem Wohn- und Geschäftshaus Rondo One erworben. Die übrigen 51% hält ein Spezialfonds, der ebenfalls von Deutsche Asset & Wealth Management gesteuert wird. Der Ankaufspreis (49%) betrug 145,6 Mio. EUR. Die weithin sichtbare Immobilie verfügt über ein Nachhaltigkeitszertifikat nach dem LEED-Standard Gold und ist über die Gesamtnutzfläche von m² überwiegend an internationale Unternehmen vermietet. Das Objekt ist bereits das sechste Investment des grundbesitz europa in Polen und das vierte in der polnischen Hauptstadt, die das wirtschaftliche Zentrum des Landes bildet und auch ein Tor nach Zentralund Osteuropa darstellt. Insbesondere ausländische Unternehmen sorgen hier weiterhin für eine starke Nachfrage nach modernen Büroflächen in zentralen Lagen. Mit der Projektentwicklung Connect110NS in Glasgow ist grundbesitz europa erstmals auch in Schottland vertreten. Der Kaufvertrag für das Büro- und Geschäftshaus wurde im Juli 2014 mit aufschiebender Bedingung unterzeichnet. Der Besitzübergang erfolgte am 25. September 2014, nachdem der Verbleib Schottlands im Vereinigten Königreich in einem Referendum bestätigt wurde. Das Objekt soll voraussichtlich im Sommer 2015 fertiggestellt werden und wird über rund m² Bürofläche sowie rund m² Ladenfläche verfügen. Ein anfängliches Vermietungsrisiko besteht nicht, da der Verkäufer bis zu zwei Jahre nach Baufertigstellung die Kosten für ggfs. noch vorhandene Leerstände trägt. Als Kaufpreis wurden 90,6 Mio. EUR vereinbart. Das Projekt überzeugte durch seine hohen Nachhaltigkeitsstandards und die attraktive Lage im Zentrum Glasgows. Durch den Übergang der vorgenannten Objekte haben sich deutliche Veränderungen in der regionalen Verteilung des grundbesitz europa ergeben. Mit einem Anstieg von 22,2% (30. September 2013) auf 29,1% gemessen an den Verkehrswerten bildet Deutschland nun den Investitionsschwerpunkt im Portfolio. Es folgen Großbritannien (23,1%), Frankreich (18,0%) und Polen (9,8%). Die verbleibenden 20,0% verteilen sich auf die Niederlande, Spanien, Italien und Finnland. Innerhalb der europäischen Länder erfolgt zudem eine Diversifizierung nach Nutzungsarten wie Büro, Einzelhandel und Logistik sowie in begrenztem Umfang Hotels. Das Liquiditätsvermögen reduzierte sich im Berichtszeitraum bedingt durch die Ankäufe von 1.378,7 Mio. EUR (30. September 2013) auf 776,6 Mio. EUR. Mit 18,7% des Gesamtfondsvermögens liegt die Liquiditätsquote in dem vom Fondsmanagement angestrebten Rahmen (30. September 2013: 34,1%). Zum Stichtag 30. September 2014 waren 95,8% des Gesamtportfolios vermietet (gemessen am Jahressollmietertrag). Bezogen auf den gesamten Berichtszeitraum lag die Vermietungsquote bei durchschnittlich 95,3%. Ausblick Das Fondsmanagement verfolgt einen aktiven Portfoliomanagement-Ansatz, der neben dem kontinuierlichen Objekt- und Vermietungsmanagement auch darauf abzielt, durch eine An- und Verkaufsstrategie Wertsteigerungen zu realisieren. Daher sollen abhängig vom Mittelaufkommen auch künftig Marktchancen im Inland und europäischen Ausland für Zukäufe genutzt werden. Das Fondsmanagement wird dabei Märkte mit unterschiedlichen Entwicklungstendenzen identifizieren, um in diesen Märkten Chancen für nachhaltige Investments zu nutzen. Das Fondsmanagement ist davon überzeugt, dass das breit diversifizierte europäische Immobilienportfolio, die hohe Objektqualität und die hohe Vermietungsquote weiterhin zur Stabilität des grundbesitz europa beitragen werden. Für die künftige Entwicklung strebt das Fondsmanagement des grundbesitz europa weiterhin einen kontinuierlichen Ausbau des Fondsvermögens an, verbunden mit einer weiteren sektoralen und geografischen Diversifikation des Immobilienportfolios. Das Fondsmanagement wird bei der Diversifikation durch die internationale Erfahrung von Deutsche Asset & Wealth Management Alternatives and Real Assets weltweit eines der größten Immobilieninvestment-Unternehmen unterstützt. Mit freundlichen Grüßen RREEF Investment GmbH Dr. Georg Allendorf Thomas Schneider Ulrich Steinmetz Frankfurt am Main, 12. Dezember 2014 grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September

6 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen Die wirtschaftliche Entwicklung in Europa bleibt hinter den Erwartungen zurück. Das Geschäftsklima und das Verbrauchervertrauen in der Europäischen Union näherten sich im Juni 2014 noch einem Drei-Jahres-Hoch. Allerdings haben geopolitische Spannungen in der Ukraine sowie im Mittlereren Osten die Verunsicherung auf den globalen Finanzmärkten wieder erhöht. Vor dem Hintergrund der nicht ausgelasteten Kapazitäten in weiten Teilen Europas bleibt das Wirtschaftswachstum hinter den Möglichkeiten zurück. In Verbindung mit einem unerwartet starken Euro hatte dies das Deflationsrisiko erhöht und die EZB im Juni und erneut im September veranlasst, die Geldpolitik weiter zu lockern. Niedrige Inflationsraten setzen die EZB weiter unter Druck zu intervenieren. Eine längere Deflationsphase wäre für die Eurozone jedoch nicht zu erwarten, sofern die EZB ihre extrem lockere Geldpolitik bis in die zweite Hälfte des Jahrzehnts fortsetzt. Dies widerspricht allerdings den Erwartungen für andere Zentralbanken. Die Federal Reserve baut ihre quantitative Lockerung ab und könnte bereits im nächsten Jahr die Zinsen erhöhen, während die Bank of England sogar noch dieses Jahr auf den Anstieg der Vermögenspreise reagieren könnte. Dies dürfte den Euro noch weiter schwächen, die Exportnachfrage und dadurch die Logistikbranche stützen und gleichzeitig Inflation importieren. Wenn die Erholung an Dynamik gewinnt und sich die Geldpolitik für Länder wie Deutschland als zu locker erweist, könnte auch die EZB die Zinsen allmählich wieder anheben. Vor dem Hintergrund, dass die Renditen auf lange Anleihelaufzeiten in Erwartung einer restriktiveren Geldpolitik steigen dürften, ist ab 2016 in den ersten Märkten wieder mit steigenden Anfangsrenditen zu rechnen. Auch die Einzelhandelsumsätze dürften in den nächsten 12 Monaten wieder wachsen. Da der Onlinehandel seinen Marktanteil stetig vergrößert, können die traditionellen Ladengeschäfte davon jedoch nur zu einem Teil profitieren. Der Handel über diversifizierte Vertriebskanäle ( Omnichannel -Handel) und die erwartete nahtlose Integration von Online- und stationärem Handel werden neue dominante Unternehmen hervorbringen. Allerdings werden die meisten Einzelhändler nach wie vor ein repräsentatives Ladenlokal in zentraler Lage anmieten wollen, an dem sie ihre Produkte präsentieren und Markenbewusstsein schaffen können. Dies wird die Lieferketten-Anforderungen erhöhen. Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass zahlreiche Risiken den weiteren Ausblick trüben. Die politischen Risiken liegen auf der Hand da sind zum einen die Probleme in der Ukraine und die daraus entstandenen russischen Sanktionen, und zum anderen die europäischen Wähler, die zunehmend auf populistische Randparteien ausweichen, um ihrer Frustration über Arbeitslosigkeit und Sparmaßnahmen Ausdruck zu verleihen. Es gibt aber auch Chancen, auch wenn diese gegenwärtig nicht überwiegen. Verbesserungen bei Geschäftsklima und Verbrauchervertrauen, lockere Geldpolitik, der Abbau der Sparprogramme und eine höhere Kreditvergabe könnten die Konsum ausgaben, die Investitionen der Unternehmen und das Beschäftigungswachstum weiter steigen lassen. Dies würde wiederum bedeuten, dass ein größerer Teil von Europas Überkapazitäten schneller als erwartet ausgelastet würde. Unabhängig davon bieten Sachwerte jedoch grundsätzlich weiterhin eine attraktive Rendite. (Datenquellen: Europäische Zentralbank, Juni 2014; Oxford Economics, Juni/Juli 2014) Entwicklungen auf den Kapitalmärkten Der Kapitalmarktzins ist im Berichtszeitraum gesunken. Zu Geschäftsjahresbeginn (1. Oktober 2013) notierte die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen bei 1,80% p.a. Bis zum Ende des Geschäftsjahres am 30. September 2014 ist die Rendite auf 0,95% p.a. gefallen. Die Verzinsung von kurzlaufenden Staatsanleihen ist ebenfalls gesunken und notierte erstmalig zum Ende des Berichtszeitraumes negativ. Einjährige Bundesanleihen rentierten am 1. Oktober 2014 bei 0,09% p.a. und per 30. September 2014 bei -0,06% p.a. Im Berichtszeitraum hat die Europäische Zentralbank den Leitzins dreimal gesenkt. Zu Beginn des Berichtszeitraumes notierte dieser bei 0,50% und am Ende des Geschäftsjahres bei 0,05%. (Datenquelle: Bloomberg) In Europa werden die sich verändernden Vertriebsmuster insbesondere auch die Nachfrage nach Logistikobjekten prägen: Die Lieferketten verlagern sich nach Osten in die Länder in Mittelund Osteuropa und nach Süden in Richtung Spanien, weil große Hersteller dort von den sinkenden Lohnstückkosten profitieren können. 4 grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September 2014

7 Entwicklungen auf den Immobilienmärkten Zu Beginn des Jahres zeichnete sich bereits eine Bodenbildung am europäischen Immobilienmarkt ab und ließ sich für 2014 ein beginnender Aufschwung insbesondere am Vermietungsmarkt erwarten, nachdem auf den europäischen Investmentmärkten bereits 2013 höhere Aktivitäten zu verzeichnen waren. Die jüngsten Daten aus dem ersten Quartal zeigen einen Anstieg der Mietnachfrage bei Büroimmobilien. An wenigen Standorten hinkte die Nachfrage noch hinterher, aber in den großen Märkten in London, Paris und Deutschland ist die Nachfrage auf das Jahr gerechnet überall gestiegen. Während für den Rest des Jahres eine breit angelegte Zunahme der Nachfrage prognostiziert wird, werden auch die Nettofertigstellungen ein Vier- Jahres-Hoch erreichen. Das Angebot ist zwar noch weit entfernt von dem massiven Überangebot nach der Finanzkrise, aber die aktuelle Entwicklung könnte bewirken, dass die Leerstandsquoten auf kurze Sicht nicht mehr fallen. Während ein steigendes Geschäftsklima Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum auslösen sollte, dürfte die steigende Mietnachfrage die moderate Neubauplanung übersteigen. Dadurch dürfte sich das Marktgleichgewicht wieder leicht zugunsten der Vermieter verschieben. Dennoch wird sich das Mietwachstum angesichts des insgesamt immer noch hohen Leerstands auf angebotsschwache Standorte und Märkte in den schneller wieder aufstrebenden Volkswirtschaften konzentrieren. Unterdessen können in einigen ländlichen B-Lagen mit sehr hohen Leerstandsquoten weitere Mietsenkungen, Neupositionierungen oder sogar Umwandlungen in andere Immobilienarten erforderlich werden. Zu den führenden Märkten dürften auf kurze Sicht Großbritannien, Deutschland und Schweden gehören, wo das Wirtschaftswachstum das Vertrauen der Mieter erhöht. Vor allem in Großbritannien ist dieses und nächstes Jahr von einem überdurchschnittlichen Mietwachstum auszugehen getrieben von einem wachsenden Beitrag der Regionalmärkte, die bislang im Schatten von London standen. Die durchschnittlichen Spitzenmietniveaus in Deutschland und Schweden liegen nominal bereits über den vorherigen Spitzenwerten von 2007, und Großbritannien dürfte bis Ende des Jahres ebenfalls zu Spitzenwerten (seit 2006) zurückkehren. Mittelfristig dürfte sich Süd europa nach einer langen Anpassungsphase für Wirtschaft und Immobilienmärkte deutlich besser entwickeln als der Gesamtmarkt. Die Mieten für das Spitzensegment lagen im Süden Ende des vergangenen Jahres 25% unter ihren Höchstwerten, aber inzwischen gibt es eindeutige Anzeichen einer Stabilisierung und sogar eines Wachstums. Dieses Jahr ist zum ersten Mal seit sieben Jahren wieder ein Mietwachstum im Spitzensegment zu erwarten. Nächstes Jahr dürften Märkte wie Madrid und Barcelona wieder wachsen. Hinter den Gesamtzahlen verbergen sich jedoch große Unterschiede zwischen gefragten zentralen Lagen und peripheren Standorten, wo die Leerstandsquote zum Teil über 20% liegt. Dort werden die Eigentümer weiter die Mietpreise senken, um Mieter anzulocken. In Frankreich wird für den Pariser Vermietungsmarkt ebenfalls eine Erholung erwartet. Die durchschnittlichen Spitzenmieten in der Pariser Innenstadt liegen immer noch unter ihren Höchstwerten, vor allem in La Défense. Da aber die Wirtschaft zu einem moderaten Wachstum zurückkehrt, dürften die Mieten die Rückstände schon bald wieder aufholen. Der Einzelhandelsmarkt in Europa hat zwar noch mit strukturellen Problemen zu kämpfen, aber im Spitzensegment läuft es weiterhin gut. Ladenneueröffnungen und Konsolidierungen in den Portfolios der Händler führen zu einer Fokussierung auf die allerbesten Standorte. Dadurch ist der Leerstand in den besten Innenstadteinzelhandelslagen und in den führenden Einkaufszentren weiterhin niedrig, wenngleich dies zu Lasten der B-Lagen geht. Im Durchschnitt sind die Mieten in den Einzelhandels-Spitzenlagen seit Ende 2009 trotz der konjunkturellen Abkühlung kontinuierlich gestiegen. Bei Einkaufszentren fiel das Mietwachstum geringer und sporadischer aus, und die durchschnittlichen Leerstandsquoten steigen zum Teil immer noch. Jedoch haben sich professionell geführte Einkaufszentren dennoch gut entwickelt. Wir rechnen damit, dass dieses Jahr in der Peripherie der Boden des Mietzyklus erreicht wird. Für den Logistiksektor ist in den kommenden fünf Jahren ein robustes Wachstum zu erwarten. Da die Händler ihre Lieferketten umbauen, um den Online- und den Omnikanal-Handel zu fördern, kommt es im Einzelhandelsmarkt zu strukturellen Veränderungen. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf den Logistikmarkt. Da ein Großteil der Bestandsobjekte für diesen Zweck ungeeignet ist, sind viele Mieter auf so genannte Built-to- Suit-Objekte, also nach individuellen Anforderungen entwickelte Immobilien, umgestiegen. Aufgrund der lange Zeit schwachen Konsumnachfrage und des grundsätzlichen Mangels an modernen Flächen konnte man noch keine Erholung des Mietermarktes in den Statistiken ablesen. Dies hat aber auch den langen Abwärtstrend der Spitzenmieten in diesem Sektor beendet. Für das nächste Jahr wird zum ersten Mal seit 2007 wieder ein länderübergreifendes Mietwachstum erwartet, vor allem getrieben von Großbritannien und Deutschland. Inzwischen nimmt die Entwicklungstätigkeit wieder schnell zu. Die aktiven Bauprojekte verzeichneten im ersten Quartal 2014 gegenüber dem Vorjahr europaweit ein Wachstum von fast 50%. Die Vorsicht der Entwickler und Finanzierungsbeschränkungen sind dafür verantwortlich, dass es einige Zeit lang kaum spekulative Entwicklungen gab, aber in Großbritannien sind jetzt zum ersten Mal seit 2008 wieder solche Projekte zu beobachten ein Trend, der sich weiter ausbreiten könnte, wenn die Nachfrage steigt. (Datenquellen: DeAWM, Strategischer Ausblick für den Immobiliensektor, Midyear Review 2014; PMA, Q1/2014) grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September

8 Investmentmärkte Die Investitionsvolumina bei europäischen Gewerbeimmobilien sind im ersten Halbjahr 2014 weiter gestiegen. Im Vergleich zu den ersten sechs Monaten 2013 legten diese um rund 20% zu; in Großbritannien und Frankreich wuchs die Aktivität im Jahresvergleich zusammengerechnet um 10 Mrd. Euro. In Deutschland war zwar ein kleinerer, aber dennoch nicht unerheblicher Zuwachs zu verzeichnen. In Spanien haben sich die Transaktionsvolumina verdoppelt, wenn auch ausgehend von einer sehr niedrigen Basis. Italien, wo die Investitionen im Vorjahr vor allem durch das Porta Nuova -Projekt in Mailand deutlich gestiegen waren, verzeichnete einen leichten Rückgang. Ein bemerkenswerter Trend war die Ausweitung des Investitionsspektrums auf weniger hochwertige Objekte und Lagen. Die Zahl der Transaktionen bei hochwertigen Immobilien (das heißt mit einem hohen Quadratmeterpreis) ist zwar relativ stabil geblieben, aber im vergangenen Jahr hat der Anteil der weniger hochwertigen Objekte in Großbritannien, Frankreich und Deutschland zugenommen. In der Peripherie sind es die hochwertigen Objekte, die den Markt antreiben. Dies bestätigt, dass sich diese Länder an einem etwas anderen Punkt im Zyklus befinden. Verkäufe im Zusammenhang mit notleidenden Krediten haben in den vergangenen zwei Jahren ebenfalls deutlich zugenommen, auch wenn sie in den Statistiken nicht berücksichtigt werden. Dieser Trend dürfte im Laufe des Jahres weiter anhalten, wobei opportunistische US-Fonds die Hauptkäufer sind. Der anhaltende Entschuldungsprozess wirkt sich nach wie vor auf die Kreditrefinanzierung aus, auch wenn die Lücke in den Kernländern momentan durch alternative Fremdkapitalquellen wie Versicherer, Fonds, Anleihen und zunehmend auch Investmentbanken mehr als geschlossen wird. DTZ schätzt die Nettofinanzierungslücke für Gesamteuropa auf rund 36 Mrd. EUR, aber der Kreditüberhang in Großbritannien, Frankreich und Deutschland dürfte diese Summe noch übertreffen. Angesichts der Preisveränderungen in den Kernmärkten könnten die Kreditgeber zunehmend ins Ausland blicken und ein Teil des Überhangs in den Kernländern könnte dazu verwendet werden, einen Teil der Lücke in anderen Märkten zu schließen. Doch während die Renditen in den meisten Kernlagen weiter schrumpfen, ist in den B-Lagen und Peripheriemärkten die größte Bewegung zu verzeichnen. Während das Preisumfeld in Märkten wie London, Paris und Deutschland neue Höhen erreicht hat, hat die Jagd nach Rendite die Nachfrage in alternative Märkte getrieben, was dort wiederum den Wettbewerb verstärkt und die Preise steigen lässt. Südeuropa ist ein gutes Beispiel dafür. Dort führt die Entwicklung zu erheblich sinkenden Renditen. In Europas Kernländern bietet eine Konzentration auf hochwertige, gut vermietete Objekte in B-Lagen oder auf Mehrwert- und riskantere Core-Plus-Objekte in Kernlagen bessere risikoadjustierte Renditen, da die Mietnachfrage außerhalb der zentralen Spitzenlagen im Allgemeinen noch weit entfernt von einer Erholung ist. Außerhalb der Peripherie liegt der Renditeabstand zwischen Immobilien und lang laufenden Staatsanleihen immer noch erheblich über dem historischen Durchschnitt. Auch wenn damit zu rechnen ist, dass sich diese Lücke schrittweise schließen wird, sorgt die niedrige Inflation in Europa dafür, dass die Anleiherenditen vorerst noch nicht unter Druck geraten dürften. (Datenquellen: DeAWM, Strategischer Ausblick für den Immobiliensektor, Midyear Review 2014; RCA, Q2/2014; PMA, Q1/2014; BNP Paribas Real Estate, Q1/2014) Da ein Großteil des Kapitals nach wie vor auf die Kernmärkte zielt, sind die Spitzenrenditen sektorübergreifend um 20 bis 30 Basispunkte weiter gesunken, nachdem sie einige Jahre lang stabil geblieben waren. Dabei sind die stärksten Rückgänge im Logistiksektor zu verzeichnen. Die Einzelhandelsrenditen lagen im ersten Quartal nur marginal über den Tiefständen vor der Rezession. Investoren wurden von den niedrigen Leerständen und dem hohen Mietwachstum angelockt und konkurrierten um eine begrenzte Anzahl an Spitzenobjekten in den Innenstadtlagen der Großstädte. Auf der anderen Seite bleiben die Renditen im Logistiksektor, wo die Mieten sich erst seit Kurzem stabilisieren, etwas über ihren vorherigen Tiefständen. 6 grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September 2014

9 Anlagestrategie des grundbesitz europa Fondsvermögen und Mittelaufkommen Als Anlageziele des Sondervermögens werden regelmäßige Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein Wertzuwachs angestrebt. Der Fonds verfolgt eine dauerhaft positive Jahresrendite mit stabilen jährlichen Ausschüttungen bei möglichst geringen Wertschwankungen. Die Anlagestrategie des Fonds stellt die Akquisition, den laufenden Ertrag und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt, verbunden mit der Zielsetzung, während der Laufzeit des Fonds sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Wertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Gesellschaft investiert für Rechnung des Fonds in Mitgliedsländern der EU und des EWR sowie sehr selektiv in Ländern außerhalb der EU/des EWR. Im Anhang zu den Besonderen Anlagebedingungen sind der betreffende Staat und der Anteil am Wert des Fonds, der in diesem Staat höchstens angelegt werden darf, aufgeführt. Gemäß den Besonderen Anlagebedingungen müssen mindestens 51% des Wertes des Fonds in Immobilien investiert sein, die in der EU oder im EWR belegen sind. Die vom Sondervermögen gehaltenen Immobilien befinden sich in guten bis sehr guten Lagen etablierter Immobilienmärkte. Das Ziel sind Investitionen in langfristig vermietete Immobilien mit bonitätsstarken Mietern. Die Transaktionsstrategie richtet sich an den unterschiedlichen europaweiten Immobilienzyklen aus. Das Sondervermögen investiert vorrangig in klassische Gewerbeimmobilien mit den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel sowie selektiv in Wohnimmobilien. Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen stehen deren nachhaltige Ertragskraft sowie eine Diversifikation nach Lage, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund der Überlegungen. Die Gesellschaft strebt dabei eine der jeweiligen Größe des Sondervermögens angemessene regionale Streuung von Immobilien verschiedener Größenordnungen an, soweit sie dies im Interesse der Anleger für geboten hält. In die Beurteilung werden ebenfalls die wirtschaftlichen und standortbezogenen Chancen und Risiken einbezogen. Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Gebäuden können auch Grundstücke für Projektentwicklungen erworben werden. Der Anlageschwerpunkt liegt jedoch auf bestehenden Gebäuden. Im Berichtszeitraum 1. Oktober 2013 bis 30. September 2014 erreichten die Mittelzuflüsse einen Betrag von 360,9 Mio. EUR. Dem standen Mittelabflüsse in Höhe von 280,3 Mio. EUR gegenüber. Hieraus ergibt sich saldiert ein Nettomittelzufluss in Höhe von 80,6 Mio. EUR. Das Gesamtfondsvermögen stieg von 4.048,4 Mio. EUR (Stand: 30. September 2013) auf 4.127,7 Mio. EUR (+2,0%) zum 30. September Das investierte Kapital in der Anteilklasse IC hat sich auf 318,4 Mio. EUR reduziert (347,7 Mio. EUR per 30. September 2013). Zum Berichtsstichtag entsprach dies einem Anteil von 7,7% des Gesamtfondsvermögens. Die liquiden Mittel erreichten einen Betrag in Höhe von 776,6 Mio. EUR. Dem standen Verpflichtungen aus geschlossenen Kauf- und Bauverträgen, der Ausschüttung für das laufende Geschäftsjahr sowie kurzfristigen Verbindlichkeiten von insgesamt 368,2 Mio. EUR gegenüber. Des Weiteren bestanden zum 30. September 2014 Kreditverpflichtungen mit einer Restlaufzeit von bis zu 24 Monaten in Höhe von 189,3 Mio. EUR. Die liquiden Mittel werden gemäß einem fest installierten Investmentprozess gemanagt. Zins- und Kursprognosen unterliegen einer technischen und fundamentalen Analyse. Im Berichtszeitraum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tagesund Termingeld sowie festverzinsliche Wertpapiere wie Pfandbriefe und Unternehmensanleihen europäischer Emittenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert. Zur Durationssteuerung wurden zeitweise Futures eingesetzt. Die zukünftigen Perspektiven des Fonds hängen sowohl von der Entwicklung der europäischen Immobilienmärkte als auch von der Entwicklung des Nettomittelaufkommens ab. grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September

10 Ergebnisse des Fonds Immobilienbestand des grundbesitz europa Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat der Fonds in der Anteilklasse RC eine Wertentwicklung von 3,1% je Anteil, in der Anteilklasse IC eine Wertentwicklung von 3,6% je Anteil erzielt ( jeweils nach BVI-Methode). Die Ausschüttung zum 13. Januar 2015 beträgt in der Anteilklasse RC 1,30 EUR je Anteil (voraussichtlich insgesamt 119,3 Mio. EUR), davon sind 0,9464 EUR (72,80%) einkommensteuerfrei, wenn die Anteile im Privatvermögen gehalten werden. Der gesamte Anlageerfolg in der Anteilklasse RC beträgt 1,26 EUR pro Anteil. Anleger der Anteilklasse IC erhalten eine Ausschüttung in Höhe von 1,50 EUR je Anteil (voraussichtlich insgesamt 11,5 Mio. EUR). Der gesamte Anlageerfolg in der Anteilklasse IC beträgt 1,46 EUR pro Anteil. Hinsichtlich der Besteuerung ergeben sich hier abweichende Werte. Zum Portfolio von grundbesitz europa gehörten zum Berichtsstichtag 50 Immobilien, davon sind 43 direkt gehaltene Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen von 3.231,6 Mio. EUR. Im Bau befinden sich jeweils ein Objekt in Frankreich und in Schottland. Ein weiteres Objekt in Frankreich wird derzeit umgebaut. Über Immobilien-Gesellschaften werden sieben Objekte mit einem Gesamtvolumen von 879,7 Mio. EUR gehalten, davon fünf Objekte in Mehrheitsbeteiligungen. Ein Objekt in Warschau sowie die Projektentwicklung für ein Shopping-Center in Kaiserslautern werden über Minderheitsbeteiligungen gehalten. Übersicht Anlegerstruktur Die positive Wertentwicklung des Fonds wird durch die nachfolgende Übersicht deutlich. Wertentwicklung nach BVI-Methode (Stand: 30. September 2014) Anteilklasse RC Ø p. a. Anteilklasse IC Ø p. a. 1 Jahr 3,1% 3,6% 2 Jahre 6,0% 2,9% 7,0% 3,5% 3 Jahre 9,1% 3,0% 10,7% 3,5% 5 Jahre 16,1% 3,0% 18,9% 3,5% Anleger der Anteilklasse RC, deren Investitionshöhe unbekannt ist* 28,9% Anleger der Anteilklasse IC (Mindestanlagesumme EUR) 7,7% Anleger der Anteilklasse RC (Anlagesumme ab 1 Mio. EUR) 15,9% 10 Jahre 56,0% 4,5% 15 Jahre 89,1% 4,3% 20 Jahre 137,4% 4,4% 25 Jahre 250,0% 5,1% 30 Jahre 363,8% 5,2% Anleger der Anteilklasse RC (Anlagesumme bis 1 Mio. EUR) 47,5% * Anleger, die ihre Anteile nicht in Depots der Deutsche Bank Gruppe verwahren. Basis: Fondsvolumen Quelle: Deutsche Bank Gruppe Diese Angaben sind nicht vom Testat des Wirtschaftsprüfers erfasst. 35 Jahre 587,7% 5,7% 40 Jahre 812,1% 5,2% Seit Auflegung* 1.141,4% 5,9% 26,5% 3,7% * Auflegung des Fonds am , Anteilklasse IC am Berechnung der Wertentwicklung nach BVI-Methode, d.h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlages. Individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. 8 grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September 2014

11 Nutzungsarten der Fondsimmobilien Sowohl nach der Nutzfläche als auch nach dem Jahressollmietertrag dominiert weiterhin der Anteil von Büroimmobilien im Portfolio von grundbesitz europa. Diversifizierung erfährt der Fonds durch einen hohen Anteil von Einzelhandel und Hotels sowie Logistikobjekten, die hier in der Kategorie Industrie ( Lager, Hallen) dargestellt sind. Geografische Verteilung der Fondsimmobilien Die 43 direkt gehaltenen Immobilien sowie die sieben über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien (inklusive dreier Projektentwicklungen, die sich noch im Bau befinden, sowie einem Objekt im Umbau) sind regional breit diversifiziert. Nutzungsarten der Fondsimmobilien nach Nutzflächen und Jahressollmietertrag 1,6% 2,9% 1,4% 4,0% 1,8% 0,7% 0,1% 0,4% 5,0% 18,4% 1,9% 20,5% 24,2% Geografische Verteilung der Fondsimmobilien (Prozentsätze nach Verkehrswerten) Finnland 1,2% Italien 3,9% Niederlande 7,0% Spanien 7,9% Rhein-Main 11,4% München 3,7% Hamburg 2,4% Andere Kfz (Stellplätze) Freizeit Wohnen Industrie (Lager, Hallen) Hotel Handel/Gastronomie Büro Nutzfläche m 2 54,5% Jahressollmietertrag 254,8 Mio. EUR 62,6% Polen 9,8% Frankreich 18,0% Sonstiges Inland 11,6% Großbritannien 23,1% Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien grundbesitz europa verfügt bautechnisch über ein junges Immobilienportfolio. Mit 59,6% gemessen an der Summe der Verkehrswerte ist die Mehrzahl der Fondsimmobilien in wirtschaftlicher Hinsicht nicht älter als zehn Jahre. Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien (Prozentsätze nach Verkehrswerten) Größenklassen der Fondsimmobilien Bei den fünf Objekten mit einem Verkehrswert über 150 Mio. EUR handelt es sich um langfristig vermietete Büro immobilien (in Frankfurt, München, Paris sowie zwei in London). 23 Immobilien haben einen Verkehrswert zwischen 25 und 100 Mio. EUR. Größenklassen der Fondsimmobilien (Prozentsätze nach Verkehrswerten) bis 5 Jahre 15,2% mehr als 20 Jahre 11,8% 15 bis 20 Jahre 5,1% Bis 10 Mio. EUR 0,5% Über 200 Mio. EUR 14,8% 10 bis 25 Mio. EUR 3,1% 25 bis 50 Mio. EUR 12,6 % 150 bis 200 Mio. EUR 13,0% 50 bis 100 Mio. EUR 18,8% 10 bis 15 Jahre 23,5% 5 bis 10 Jahre 44,4% 100 bis 150 Mio. EUR 37,2% Immobilien nach Größenklassen Bis 10 Mio. EUR 19,9 Mio. EUR 0,5% 3 Objekte 10 bis 25 Mio. EUR 127,9 Mio. EUR 3,1% 7 Objekte 25 bis 50 Mio. EUR 516,0 Mio. EUR 12,6% 13 Objekte 50 bis 100 Mio. EUR 772,6 Mio. EUR 18,8% 10 Objekte 100 bis 150 Mio. EUR 1.528,5 Mio. EUR 37,2% 12 Objekte 150 bis 200 Mio. EUR 535,9 Mio. EUR 13,0% 3 Objekte Über 200 Mio. EUR 610,4 Mio. EUR 14,9% 2 Objekte Gesamt 4.111,3 Mio. EUR 100,0% 50 Objekte grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September

12 Immobilienankäufe und Bestandszugänge Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten sind dem Immobilienverzeichnis sowie dem Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zu entnehmen. Die Kaufpreise werden in Euro ausgewiesen; bei Fremdwährungen wird jeweils der Kurs zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zugrunde gelegt. Fünf Objekte wurden im Berichtszeitraum gekauft und sind im Berichtszeitraum in den Bestand übergegangen: Frankfurt am Main (D) Bockenheimer Landstraße 24, WestendDuo Am 17. Dezember 2013 wurde die bedeutende Büroimmobilie in Frankfurt am Main über eine Mehrheitsbeteiligung erworben. Das Objekt besteht aus zwei 96 Meter hohen Bürotürmen und einem Wohnkomplex, die sich in erstklassiger Lage des Frankfurter Westends befinden. Die zwei verbundenen Bürotürme mit 26 Etagen und einem separaten Komplex mit Wohnungen wurden im Jahr 2012 mit dem BREEAM-Zertifikat ausgezeichnet und erhielt die Bewertung Sehr gut. Die über m² sind nahezu vollständig an namhafte Mieter überwiegend aus der Finanzdienstleistungs- und Bankenbranche vermietet. Hauptmieter ist eine große Anwaltssozietät. Auch ein Fitnesscenter und zwei Restaurants sowie 202 PKW-Stellplätze sind vorhanden. Der Besitzübergang erfolgte am 30. Dezember Der Kaufpreis betrug 236,7 Mio. EUR. Boulogne-Billancourt/Paris (F) Rue Yves Kermen, In Situ Am 19. Dezember 2013 wurde der Kaufvertrag für die Projektentwicklung In Situ in Boulogne-Billancourt bei Paris in Frankreich unterzeichnet. Das geplante Gebäude entsteht in einer sehr guten Bürolage, die an den südwestlichen Stadtrandbereich von Paris angrenzt. Die Fertigstellung des neuen Bürogebäudes ist für Ende 2015 vorgesehen. Der Bau der Immobilie erfolgt unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten. Dies soll auch durch eine entsprechende Zertifizierung nach BREEAM ( Sehr gut angestrebt) belegt werden. Das mehrgeschossige Gebäude wird rund Quadratmeter Fläche umfassen und neben Büroeinheiten auch ein Restaurant sowie eine Tiefgarage mit 203 Stellplätzen beinhalten. Ein Mietvertrag über 43% der Flächen wurde bereits abgeschlossen. Für die übrigen Flächen sind die Mieteinnahmen durch eine 3-Jahres-Mietgarantie gesichert. Als Kaufpreis wurden 103,7 Mio. EUR vereinbart, die nach Fertigstellung fällig werden. Remscheid (D) Theodor-Heuss-Platz 7, Shopping Center Allee-Center Am 4. Dezember 2013 wurde der Kaufvertrag für das Einkaufszentrum Allee-Center in Remscheid unterzeichnet. Das Objekt liegt zentral in der Stadtmitte von Remscheid mit direktem Anschluss an die Fußgängerzone. Sämtliche Ladenflächen sind vorwiegend langfristig vermietet. Das Management des Einkaufszentrums erfolgt durch den Marktführer ECE. Das 1986 eröffnete und 1996 sowie 2009 erweiterte Einkaufszentrum besteht aus zwei Etagen, die ein attraktives Einzelhandelsangebot aufweisen. Hier finden sich Mieter wie real,- SB-Warenhaus und Saturn ebenso wie internationale Modelabels, z.b. H&M, C&A und Esprit. Weiterhin enthält das Zentrum Arztpraxen und Büroflächen sowie 921 Parkplätze in einem angegliederten Parkhaus wurde auch der Food Court ergänzt, der mit einem vielfältigen gastronomischen Angebot vor allem zur Mittagszeit sehr stark frequentiert ist. Der Besitzübergang erfolgte am 1. Februar 2014, der Kaufpreis betrug 140,2 Mio. EUR. Warschau (PL) Rondo ONZ, Rondo One Am 7. März 2014 wurde der Kaufvertrag für das Landmark- Gebäude im Zentrum von Warschau unterzeichnet. Das sehr hochwertige Büro- und Geschäftshaus Rondo One in bester Lage von Warschau zählt zu den größten und attraktivsten Gebäuden Zentraleuropas und verfügt über eine LEED Gold - Zertifizierung. Die rund m² Fläche verteilen sich auf zwei Gebäudeteile: ein zehngeschossiges Gebäude sowie einen modernen Büroturm mit 40 Etagen. grundbesitz europa hat eine 49%ige Beteiligung erworben. Die weiteren 51% hält ein Spezialfonds, der ebenfalls von Deutsche Asset & Wealth Management gemanagt wird. Der Besitzübergang erfolgte am 27. März Der Kaufpreis betrug 145,6 Mio. EUR. Glasgow (GB) 110 Queen Street, Connect110NS Das Fondsmanagement unterzeichnete am 9. Juli 2014 den Kaufvertrag für ein Büro- und Geschäftshaus in Glasgow, Schottland. Das direkt gehaltene Objekt Connect110NS befindet sich im Bau und soll nach Fertigstellung über rund m² Bürofläche sowie rund m² Ladenfläche verfügen. Aus Kaufpreis wurden 90,6 Mio. EUR vereinbart, die je nach Baufortschritt fällig werden. Der Besitzübergang erfolgte am 25. September 2014, die Fertigstellung ist für Sommer 2015 geplant. Ein anfängliches Vermietungsrisiko besteht nicht, da der Verkäufer und zugleich Projektentwickler bis zu zwei Jahre nach Baufertigstellung die Kosten für ggf. noch vorhandene Leerstände trägt. 10 grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September 2014

13 Eine Projektentwicklung wurde vor dem Berichtszeitraum erworben und befindet sich noch in der Bauphase: Kaiserslautern (D) Fackelrondell 53-69, Shopping Center K in Lautern Der Kaufvertrag für die in der Innenstadt Kaiserslauterns gelegene Immobilie wurde am 22. April 2013 unterschrieben. Der Beitritt des Fonds in die Beteiligungsgesellschaft (derzeit als Minderheitsbeteiligung, nach Fertigstellung Anteil von 94,9%) erfolgte im Juli Der Baufortschritt für die Projektentwicklung mit geplanter Fertigstellung für das Frühjahr 2015 liegt im Plan. Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge Im Berichtszeitraum wurde keine Immobilie verkauft oder ist aus dem Bestand herausgegangen. grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September

14 Kredite und Währungsrisiken Der Fonds grundbesitz europa hatte zum Stichtag 30. September 2014 Kreditverbindlichkeiten in einem Umfang von 788,9 Mio. EUR. Derzeit sind insgesamt 12 Immobilien mit Rechten Dritter belastet. Kreditlinienvereinbarungen erlauben eine flexible Finanzierung von Neuakquisitionen und Projektentwicklungen bei niedrigem Zinsniveau. Die Fremdfinanzierungsquote beträgt zum Berichtsstichtag 19,2% bezogen auf das Verkehrswertvolumen. Zum Stichtag bestehen für vier englische Immobilien Finanzierungen in Britischen Pfund in Höhe von umgerechnet 327,8 Mio. EUR. Das Fremdfinanzierungsvolumen in Euro beläuft sich auf insgesamt rund 461,1 Mio. EUR. Übersicht Kredite zum 30. September 2014 grundbesitz europa Kreditvolumen (direkt) in Mio. EUR % des Verkehrswerts aller Fondsimmobilien Kreditvolumen (indirekt über Beteiligungsges.) in Mio. EUR unter 1 Jahr Zinsbindungsrestlaufzeiten in % des Kreditvolumens 1 bis 2 2 bis 5 Jahre Jahre 5 bis 10 Jahre % des Verkehrswerts aller Fondsimmobilien Ø-Zinssatz in % Euro-Kredite (Ausland) 379,3 9,2 81,8 2,0 14,1 2,6 37,2 4,6 2,83 Euro-Kredite (Inland) GBP 327,8 8,0 19,4 7,3 14,8 3,10 Gesamt 707,1 17,2 81,8 2,0 33,5 9,9 52,0 4,6 Übersicht Währungsrisiken zum 30. September 2014 grundbesitz europa Offene Währungspositionen zum Berichtsstichtag in Landeswährung (Mio.) Devisenkurs zum Berichtsstichtag Offene Währungspositionen zum Berichtsstichtag (Mio. EUR) % des Fondsvolumens pro Währungsraum GBP 3,8 0, ,8 0,1 PLN 19,4 4, ,6 0,1 Gesamt 9,4 0,2 12 grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September 2014

15 Manchester, One Angel Square grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September

16 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung Renditekennzahlen 2013/2014 in % I. Immobilien Bruttoertrag 5,7% 1) Bewirtschaftungsaufwand -0,8% 1) Nettoertrag 5,0% 1) Wertänderungen (Verkehrswertänderungen, Verkaufsergebnis) 0,3% 1) Immobilienergebnis vor ausländischen Steuern und AfA 5,2% 1) Rückstellungen für ausländische latente Steuern 0,1% 1) Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten (AfA) -0,4% 1) Immobilienergebnis vor Darlehensaufwand und ausländischen Ertragsteuern 4,9% 1) Darlehensaufwand -0,8% 2) Ausländische Ertragsteuern -0,5% 2) Ergebnis nach Darlehensaufwand, ausländischen Steuern und AfA 4,8% 2) Währungsänderung 0,3% 2) Gesamtergebnis aus Immobilieninvestments 5,0% 2) II. Liquidität 1,4% 3) III. Sonstige Kosten -0,1% 4) VI. Ergebnis gesamter Fonds vor Abzug der Fondskosten 4,0% 4) V. Ergebnis Anteilklasse RC nach Abzug der Fondskosten (BVI-Methode) 3,1% Ergebnis Anteilklasse IC nach Abzug der Fondskosten (BVI-Methode) 3,6% Kapitalinformationen (Durchschnittszahlen in Mio. EUR) bezogen auf: 1) Immobilienvermögen 3.826,8 Kreditvolumen (ohne Gesellschafterdarlehen) 748,1 2) Immobilienvermögen abzgl. Kreditvolumen 3.078,7 3) Liquidität (inkl. in Beteiligungen gehaltener Liquidität) 925,9 4) Fondsvermögen 4.048,7 14 grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September 2014

17 Erläuterungen zur Fondsrendite grundbesitz europa Der Bruttoertrag von insgesamt 5,7% resultiert aus der Ist-Miete der direkt und über Beteiligungen gehaltenen Fondsimmobilien. Nach Verrechnung mit den sonstigen immobilienbezogenen Erträgen und Aufwendungen sowie der Bewirtschaftungsaufwendungen verbleibt ein Gesamt-Nettoertrag von 5,0%. Das Immobilienergebnis vor Darlehensaufwand beträgt unter Berücksichtigung der Wertänderungen, der ausländischen latenten Steuern sowie der Abschreibung auf Anschaffungsnebenkosten 4,9%. Unter Berücksichtigung der Fremdkapitalkosten sowie der ausländischen Ertragsteuern und bezogen auf das eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen ergibt sich ein Gesamtergebnis nach Darlehensaufwand von 4,8%. Direkt gehaltene Immobilien im In- und Ausland tragen mit einem Bruttoertrag von 6,0% zum Gesamtergebnis bei, woraus ein Nettoertrag von 5,1% folgt. Die Wertänderungen aus der Bewertung der Sachverständigengutachten bei den Direktinvest ments erreichten 0,0%, bezogen auf das durchschnittliche Immobilienvermögen. Eine Immobilie in Hamburg wird über eine Mehrheitsbeteiligung gehalten, an der das Sondervermögen mit 97,5% (gesellschaftsrechtlich mit 94,99%) beteiligt ist. In einer weiteren Mehrheitsbeteiligung von 94,9% an einer Immobilien-Gesellschaft wird ein Einkaufszentrum mit einem anteiligen Volumen nach Verkehrswert von 142,3 Mio. EUR und in einer 100%igen Beteiligung in Finnland zwei Immobilien mit einem Volumen nach Verkehrswerten von 50,0 Mio. EUR zum Berichtsstichtag gehalten. Weiterhin gehören zu dem Fonds eine Beteiligung von 94,9% an einer Immobilien-Gesellschaft mit einer Projektentwicklung (Einkaufszentrum) sowie zusätzlich über eine Mehrheitsbeteiligung von 51% in Manchester eine Büroimmobilie, außerdem eine 49% Minderheitsbeteiligung mit einem Bürogebäude in Warschau und einem anteiligen Volumen nach Verkehrswert von 146,0 Mio. EUR sowie eine Beteiligung von 94,0% an einer Immobilien-Gesellschaft mit einem Bürogebäude in Frankfurt mit einem Verkehrswert von 241,3 Mio. EUR. Der Bruttoertrag aus diesen Immobilien-Gesellschaften beträgt 4,7%, der Nettoertrag 4,2% und resultiert aus Teilausschüttungen der im Berichtszeitraum erwirtschafteten Erträge. Die Wertänderungen von +1,4% setzen sich aus Bewertungsänderungen der Sachverständigengutachten sowie aus nicht ausgeschütteten Erträgen zusammen. Das Gesamtergebnis der Immobilien- Gesellschaften (nach Darlehensaufwand) beträgt 5,2%. Aufgrund von Währungskursschwankungen haben sich unter Berücksichtigung der aufgenommenen Kredite sowie der Devisentermingeschäfte Währungsänderungen von +0,3% ergeben. Die Liquiditätsrendite von 1,4% reflektiert das Zinsniveau während des Geschäftsjahres. Der Anteil der Liquiditätsanlagen am Fondsvermögen lag durchschnittlich bei rund 22,9%. Das Gesamtergebnis des Fonds erreicht im Geschäftsjahr vor Abzug der Fondskosten 4,0%. Nach Abzug der Fondskosten ergibt sich für die Anteilklasse RC ein Gesamtergebnis von 3,1% je Anteil und für die Anteilklasse IC ein Gesamtergebnis von 3,6% je Anteil (jeweils nach BVI-Methode). grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September

18 Übersicht: Renditen/Länderbeitrag Länderbeitrag Renditekennzahlen in % Deutschland GB Frankreich Polen Spanien Niederlande Italien I. Immobilien Bruttoertrag 5,4% 6,0% 5,1% 6,4% 6,7% 6,8% 8,1% Bewirtschaftungsaufwand -2,1% -0,1% -0,7% -0,1% -0,7% -0,7% -2,2% Nettoertrag 3,3% 5,9% 4,4% 6,4% 5,9% 6,2% 6,0% Wertänderungen (Verkehrswertänderungen, Verkaufsergebnis) Immobilienergebnis vor ausländischen Steuern und AfA 1,3% 6,1% -1,8% -1,5% -8,5% -2,1% -1,7% 4,6% 12,0% 2,6% 4,9% -2,5% 4,1% 4,2% Rückstellungen für ausländische latente Steuern Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten (AfA) Immobilienergebnis vor Darlehensaufwand und ausländischen Ertragsteuern 0,0% 0,0% -0,2% 0,2% 1,9% -0,6% -0,2% -1,0% -0,4% -0,2% -0,3% 0,0% -0,2% 0,0% 3,6% 11,6% 2,1% 4,8% -0,6% 3,4% 4,0% Darlehensaufwand -0,1% -2,1% -1,3% -0,7% -1,4% -1,0% 0,0% Ausländische Ertragsteuern 0,0% -1,6% -0,1% -0,7% -1,1% 0,0% -1,5% Ergebnis nach Darlehensaufwand, ausländischen Steuern und AfA 3,5% 15,7% 1,5% 4,2% -3,3% 3,3% 2,5% Übersicht: Wertänderungen in 2013/2014 Land Information zu Wertänderungen 1) (stichtagsbezogen in Mio. EUR) Deutschland GB Frankreich Polen Spanien Niederlande Italien Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio (Mittelwert) Gutachterliche Bewertungsmieten/ Rohertrag Portfolio (Mittelwert) Positive Wertänderungen lt. Gutachten 606,7 855,0 738,7 256,1 326,6 286,1 162,3 35,7 50,1 41,2 18,8 23,5 18,1 13,6 5,6 49,8 0,6 1,9 0,0 1,6 1,7 Sonstige positive Wertänderungen 141,6 2) 19,3 3) 48,4 4) 0,0 0,0 0,0 0,0 Negative Wertänderungen lt. Gutachten 0,0 0,0-13,7-5,6-28,9-7,6-4,5 Sonstige negative Wertänderungen -5,5-3,5-1,2-0,8 0,0-0,5 0,0 Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt 5,6 49,8-13,1-3,7-28,9-6,0-2,8 Sonstige Wertänderungen insgesamt 136,1 15,8 47,2-0,8 0,0-0,5 0,0 1) In diese Übersicht fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum Berichtsstichtag im Sondervermögen befinden. Im Laufe des Geschäftsjahres veräußerte Objekte werden hier nicht berücksichtigt. 2) Remscheid 3) Glasgow, Connect110NS 4) In Situ 5) Kaiserslautern, K in Lautern /Frankfurt, WestendDuo 16 grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September 2014

19 Direktinvestments Gesamt Deutschland Sonstiges Europa Beteiligungen Gesamt Gesamt 6,0% 4,2% 6,0% 4,7% 5,7% -0,8% -0,6% -0,3% -0,5% -0,8% 5,1% 3,6% 5,7% 4,2% 5,0% 0,0% 1,7% 0,5% 1,4% 0,3% 5,1% 5,4% 6,2% 5,6% 5,2% 0,1% 0,0% -0,4% -0,1% 0,1% -0,4% -0,4% -0,7% -0,5% -0,4% 4,9% 4,9% 5,1% 5,0% 4,9% -1,0% 0,0% -0,7% -0,2% -0,8% -0,6% 0,0% -0,2% -0,1% -0,5% 4,6% 4,9% 6,0% 5,2% 4,8% Direktinvestments Gesamt Deutschland Sonstiges Europa Beteiligungen Gesamt Gesamt 3.231,6 589,5 290,1 879, ,3 201,1 25,9 18,8 44,7 245,8 61,2 5,1 0,8 5,9 67,1 209,3 283,1 5) 146,0 429,1 638,4-60,4 0,0-0,3-0,3-60,7-11,5-2,2-1,5-3,8-15,3 0,8 5,1 0,5 5,6 6,4 197,8 280,9 144,5 425,3 623,1 grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September

20 Vermietungsinformationen zum 30. September 2014 Land Deutschland GB 4) Frankreich 5) Polen Spanien Niederlande Italien Mietobjekte (Anzahl) Mietobjekte (Verkehrswerte in Mio. EUR) 606,7 830,3 661,8 256,1 326,6 286,1 162,3 Nutzungsarten nach Sollmietertrag 1) Büro 46,8% 91,0% 76,1% 70,7% 18,6% 60,7% 7,8% Handel/Gastronomie 38,2% 6,0% 8,9% 1,4% 51,4% 29,2% 91,9% Hotel 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 17,6% 0,0% 0,0% Industrie (Lager, Hallen) 3,0% 2,8% 10,7% 20,1% 4,9% 1,7% 0,3% Wohnen 2,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Freizeit 0,0% 0,0% 0,0% 1,3% 0,0% 0,0% 0,0% Kfz 5,8% 0,3% 2,8% 6,0% 1,8% 7,8% 0,0% Andere 4,1% 0,0% 1,5% 0,6% 5,7% 0,7% 0,0% Gesamt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Leerstand (stichtagsbezogen) 2) Büro 0,3% 0,0% 6,8% 4,2% 2,8% 0,0% 0,0% Handel/Gastronomie 1,7% 0,2% 0,0% 0,0% 6,9% 3,2% 0,0% Hotel 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Industrie (Lager, Hallen) 0,0% 0,0% 1,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Wohnen 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Freizeit 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Kfz 0,0% 0,0% 1,5% 0,6% 0,5% 0,9% 0,0% Andere 0,7% 0,0% 0,6% 0,5% 2,1% 0,1% 0,0% Vermietungsquote 97,2% 99,8% 90,1% 94,8% 87,8% 95,8% 100,0% Auslaufende Mietverträge 3) bis ,3% 0,0% 1,7% 0,0% 1,3% 4,8% 0,0% ,3% 3,4% 19,3% 12,1% 18,7% 4,7% 87,1% ,3% 1,7% 20,4% 11,2% 27,1% 2,4% 0,0% ,4% 0,7% 1,9% 25,4% 9,9% 8,6% 3,1% ,0% 31,6% 12,9% 34,2% 6,0% 0,0% 0,0% ,7% 0,6% 3,9% 4,3% 2,0% 8,4% 0,0% ,2% 15,5% 3,0% 2,7% 3,1% 0,0% 3,1% ,5% 1,8% 18,9% 1,9% 9,8% 1,5% 0,0% ,0% 0,0% 18,1% 1,3% 0,0% 30,4% 0,0% ,0% 2,3% 0,0% 0,0% 6,1% 0,0% 0,0% ab ,3% 42,4% 0,0% 6,9% 15,9% 39,3% 6,7% Gesamt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 1) Inklusive Vertragsmiete, mietfreier Zeiten und bewertetem Leerstand. 2) Leerstandsquote gemessen am Sollmietertrag. 3) Bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts. 4) Ohne Berücksichtigung der Projektentwicklung Connect110NS in Glasgow. 5) Ohne Berücksichtigung der Objekte NDV in Paris sowie In Situ in Boulogne Billancourt, die sich zum Stichtag im Bau bzw. Umbau befinden. 6) Ohne Berücksichtigung der Projektentwicklung K in Lautern in Kaiserslautern. 18 grundbesitz europa I Jahresbericht zum 30. September 2014

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