Geschäftsbericht 2015

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1 Geschäftsbericht 2015

2 Performance der Aktie im Überblick Unternehmensergebnis CHF Mio Gesamtperformance: Kursveränderung plus Ausschüttung an Aktionäre plus Bezugsrechte aus Kapitalerhöhung in Prozent des Kurses am 1. Januar Unternehmensergebnis inkl. Unternehmensergebnis inkl. Neubewertungseffekt Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt Marktwerte und Leerstandsquote CHF Mio. Abgewickeltes Projektvolumen und EBIT Generalunternehmung CHF Mio % % % % Renditeliegeschaften Anlageliegenschaften im Bau Leerstandsquote in Prozent Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung EBIT Generalunternehmung Allreal-Geschäftsbericht 2015

3 Immobilien im Überblick 2015 bzw * 2014 bzw * Veränderung in Prozent 1 Renditeliegenschaften Wohnliegenschaften Anzahl Geschäftsliegenschaften Anzahl Marktwert am Stichtag CHF Mio Ertrag aus Vermietung CHF Mio Leerstandsquote 2 % Liegenschaftenaufwand CHF Mio Liegenschaftenaufwand in Prozent des Mietertrags Bruttorendite 3 % Nettorendite 4 % Anlageliegenschaften im Bau Liegenschaften Anzahl Marktwert am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen CHF Mio Entwicklungsliegenschaften Buchwert Entwicklungsreserven am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen Entwicklungsreserven CHF Mio Buchwert angefangene Bauten am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen angefangene Bauten CHF Mio Buchwert fertiggestellte Liegenschaften am Stichtag CHF Mio * Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das Geschäftsjahr, Bestandswerte die Stichtage bzw Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 In Prozent des Soll-Mietertrags, kumuliert per Stichtag 3 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwerts am 1. Januar 4 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwerts am 1. Januar Allreal-Geschäftsbericht 2015

4 Kennzahlen im Überblick 2015 bzw * 2014 bzw * Veränderung in Prozent 1 Gruppe Gesamtleistung 2 CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) inkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis inkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis exkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit CHF Mio Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt % Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt % Eigenkapitalanteil am Stichtag % Net Gearing 3 am Stichtag % Durchschnittszinssatz auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag % Durchschnittliche Dauer der Zinsbindung auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag Monate Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung CHF Mio Erfolg aus Generalunternehmung 4 CHF Mio Operative Marge Generalunternehmung 5 % Personalbestand am Stichtag Anzahl Vollzeitstellen Allreal Holding AG Jahresgewinn CHF Mio Aktienkapital CHF Mio Aktie Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt CHF Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern am Stichtag CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern am Stichtag CHF Ausschüttung je Aktie 6 CHF Börsenkurs am Stichtag CHF Dividenden-/Ausschüttungsrendite 6 % Bewertung am Stichtag Börsenkapitalisierung 7 CHF Mio Enterprise Value (EV) 8 CHF Mio * Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das Geschäftsjahr, Bestandswerte die Stichtage bzw Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften und Liegenschaftenverwaltung plus abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung 3 Verbindlichkeiten aus Finanzierung abzüglich liquide Mittel in Prozent des Eigenkapitals 4 Ertrag aus Realisation Generalunternehmung, Verkauf Entwicklung, aktivierten Eigenleistungen und diversen Erträgen abzüglich direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung und Verkauf Entwicklung 5 EBIT exklusive Neubewertung und Wiedereinbringung von Wertkorrekturen auf Projekten in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit (Saldogrösse aus betrieblichem Ertrag, direktem betrieblichem Aufwand, aktivierten Eigenleistungen und Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften) 6 Antrag des Verwaltungsrats auf CHF 5.75 pro Aktie für Geschäftsjahr 2015 in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen 7 Börsenkurs der Aktie am Stichtag multipliziert mit der Anzahl ausstehender Aktien 8 Börsenkapitalisierung plus Netto finanzschulden Allreal-Geschäftsbericht 2015

5 Lagebericht 2 Vorwort 5 Marktumfeld 6 Geschäftsfeld Immobilien 10 Geschäftsfeld Generalunternehmung 15 Ausblick 16 Geschäftsmodell und Strategie 18 Organe 22 Corporate Governance Vergütungsbericht 37 Vergütungsbericht 43 Bericht der Revisionsstelle zum Vergütungsbericht Finanzbericht 70 Finanzkommentar 74 Konzernrechnung der Allreal-Gruppe 147 Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung 149 Bericht des Liegenschaftenschätzers Jahresrechnung der Allreal Holding AG 156 Jahresrechnung der Allreal Holding AG 164 Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung 165 EPRA-Kennzahlen 168 Nachhaltigkeit Ergänzende Informationen 174 Informationen für Investoren und Analysten 184 Glossar immobilienspezifischer Fachbegriffe 186 Organisation und Termine Allreal-Geschäftsbericht

6 Erfolgreiches Geschäftsjahr 2015 Erneut gutes Unternehmensergebnis Gewinnbringender Verkauf von Renditeliegenschaften Ausrichtung auf Projekte mit guten Gewinnmöglichkeiten Antrag auf erhöhte Ausschüttung von CHF 5.75 pro Aktie Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt belief sich im Geschäftsjahr 2015 auf CHF Millionen. Damit lag es 16.8 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahrs. Zum guten Resultat beigetragen haben insbesondere die deutlich höheren Mieterträge sowie Gewinne aus dem Verkauf von Renditeliegenschaften. Per 31. Dezember 2015 erfuhr das Portfolio der Anlageliegenschaften eine insgesamt positive Wertkorrektur um CHF 15.8 Millionen. Unter Ausklammerung des Neubewertungseffekts resultierte ein operatives Unternehmensergebnis von CHF Millionen. Die Erträge aus Vermietung und Verwaltung von Liegenschaften und das von der Generalunternehmung abgewickelte Projektvolumen ergaben eine Gesamtleistung von CHF Millionen. Da austretende Mitarbeitende aufgrund des tieferen Projektvolumens der Generalunternehmung nicht ersetzt wurden, verringerte sich die Zahl der Vollzeitstellen in der Berichtsperiode um 10.3 Prozent auf per Stichtag deren 312. Allreal-Aktie mit einer Barrendite von 4.3 Prozent Am 31. Dezember 2015 schloss die Allreal-Aktie bei CHF und damit 2.6 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahrs. Die Kursveränderung in der Berichtsperiode und die Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie ergaben eine Gesamtperformance von 1.5 Prozent. Der Verwaltungsrat wird der am 15. April 2016 stattfindenden Generalversammlung eine Erhöhung der Ausschüttung auf CHF 5.75 pro Aktie beantragen. Diese für private Anleger steuerfreie Auszahlung entspricht bezogen auf den Schlusskurs per 31. Dezember einer Barrendite von 4.3 Prozent. Geschäftsfeld Immobilien mit erfreulichem Ertragswachstum Die Erträge aus Vermietung der Renditeliegenschaften verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr eine Zunahme um 9.9 Prozent auf CHF Millionen. Der deutliche Anstieg widerspiegelt in erster Linie die Tatsache, dass im Geschäftsjahr 2015 mehrere Renditeliegenschaften erstmals über die gesamte Berichtsperiode ertragswirksam waren. Aus der gegenüber dem Vorjahr um 0.4 Prozentpunkte auf 7.5 Prozent gesunkenen ku mulierten Leerstandsquote und einer Liegenschaftenaufwandsquote von 18.2 Prozent ergab sich für das Geschäftsjahr 2015 eine Nettorendite von 4.2 Prozent. In der Berichtsperiode kam es beim Portfolio der Renditeliegenschaften zum Zugang eines voll vermieteten Gewerbehauses in Dübendorf. Aus den im Geschäftsjahr 2015 getätigten Verkäufen von zwei Geschäftsliegenschaften sowie einer Wohnliegenschaft resultierte ein hoher Gewinn vor Steuern von CHF 21.1 Millionen. 2 Allreal-Geschäftsbericht 2015

7 Unter Berücksichtigung der Zu- und Abgänge zählte das Portfolio am Stichtag 19 Wohn- und 43 Geschäftsliegenschaften. Bei dem in der Berichtsperiode durch Umklassierung erfolgten Zugang bei den Anlageliegenschaften im Bau handelt es sich um ein Bürogebäude am Schiffbauplatz in Zürich-West. Am Stichtag umfasste das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau damit insgesamt zwei Objekte. Die durch den externen Liegenschaftenschätzer vorgenommene Bewertung der 64 Anlageliegenschaften ergab eine insgesamt positive Wertveränderung von CHF 15.8 Millionen. Anteil der Geschäftsfelder am operativen Betriebsergebnis 2015 Immobilien 88.0% Generalunternehmung 12.0% Unter Berücksichtigung der Veränderungen im Bestand und der insgesamt positiven Wertkorrektur belief sich der Wert der Gesamtportfolios auf CHF 3.53 Milliarden. Geschäftsfeld Generalunternehmung mit guter operativer Leistung Der im Geschäftsjahr 2015 erzielte Erfolg aus Generalunternehmung belief sich auf CHF 78.8 Millionen und lag damit trotz eines um CHF 2.7 Millionen höheren Erfolgs aus der Realisation von Drittprojekten 23.3 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahrs. Dieses war geprägt vom Verkauf einer grösseren Entwicklungsliegenschaft und einer deutlich höheren Zahl von Eigen projekten. Mit CHF 61.1 Millionen lag der Betriebsaufwand trotz tieferen Personalbestands CHF 1.4 Millionen über dem Vergleichswert des Vorjahrs. Grund dafür ist die im Zusammenhang mit dem Rechnungslegungsstandard IAS 19 (Personalvorsorgeverpflichtung) angefallene Belastung von CHF 1.5 Millionen. Im Vorjahr war aus der Anwendung von IAS 19 noch eine einmalige Gutschrift von CHF 4.5 Millionen angefallen. Daraus ergab sich für 2015 ein gegenüber 2014 um insgesamt CHF 6.0 Millionen tieferer normalisierter Personalaufwand. Das im Geschäftsjahr 2015 erzielte Betriebsergebnis vor Steuern (EBIT) belief sich auf CHF 21.6 Millionen. Die von der Sparte Projektentwicklung in der Berichtsperiode bearbeiteten Projekte entsprechen einem potenziellen Auftragsvolumen von über CHF 1 Milliarde. Beim aktuell grössten Projekt handelt es sich um die bedeutende Entwicklung eines neuen Quartiers beim Bahnhof Bülach ZH mit 490 Mietund Eigentumswohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen und einem Investitionsvolumen von über CHF 300 Millionen. Der vom Bewilligungsverfahren abhängige Baustart wird voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2016 erfolgen. Die Beschränkung auf die Realisation von Projekten mit kalkulierbaren Risiken und guten Gewinnmöglichkeiten sowie eine geringere Anzahl von Eigenprojekten führten im Geschäftsjahr 2015 erwartungsgemäss zum Rückgang des abgewickelten Projektvolumens um 29.6 Prozent auf CHF Millionen. Davon entfielen auf Eigenprojekte 23.8 Prozent und auf Drittprojekte 76.2 Prozent. Allreal-Geschäftsbericht

8 Der gesicherte Arbeitsvorrat der Sparte belief sich am Stichtag auf rund CHF 815 Millionen und entspricht damit einer Auslastung von deutlich über zwölf Monaten. Solide und gut abgesicherte Finanzierung Die Finanzschulden verzeichneten in der Berichtsperiode eine geringfügige Zunahme um 1.5 Prozent auf CHF 1.78 Milliarden. Zwei im März 2015 erfolgreich platzierte Obligationenanleihen über insgesamt CHF 220 Millionen ermöglichen die Finanzierung sowohl der laufenden Eigenprojekte als auch den Erwerb weiterer Liegenschaften und Grundstücke. Die zu 0.75 beziehungsweise zu Prozent verzinslichen Anleihen haben eine Laufzeit von sechs (CHF 120 Mio.) beziehungsweise zehn (CHF 100 Mio.) Jahren. Die Einführung von Negativzinsen führte bei den Zinssatzswaps zu einem höheren Finanzaufwand und einer Zunahme des durchschnittlichen Zinssatzes für Fremdkapital auf 2.15 Prozent. Dies bei einer gegenüber dem Vorjahreswert um zwei auf 52 Monate verlängerten durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung. Per 31. Dezember 2015 verfügte Allreal über kurzfristig und frei verfügbare Kreditlimiten von CHF 554 Millionen und damit über eine Verschuldungskapazität von rund CHF 1.25 Milliarden. Am Stichtag belief sich die Eigenkapitalquote auf 48.2 Prozent und das Net Gearing auf 88.0 Prozent. Gute Voraussetzungen für einen fortgesetzt stabilen Geschäftsverlauf Dank der bewährten Strategie, der soliden Finanzierung und der zur langfristigen Sicherstellung der Rentabilität ergriffenen Massnahmen verfügt die seit 1. Mai 2015 von Roger Herzog geführte Allreal-Gruppe über intakte Voraussetzungen für eine weiterhin erfolgreiche Geschäftstätigkeit. Ausgehend von einer sorgfältigen Einschätzung von Risiken und Chancen, rechnet Allreal für das Geschäftsjahr 2016 mit einem operativen Unternehmensergebnis, das in etwa jenem des Vorjahrs entsprechen dürfte. Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken allen Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum guten Geschäftsergebnis 2015 und den Aktionären für das Vertrauen und die Unterstützung. Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrats Roger Herzog Vorsitzender der Gruppenleitung 4 Allreal-Geschäftsbericht 2015

9 Marktumfeld Immobilien Die Einführung von Negativzinsen hat den Anlagedruck institutioneller und privater Investoren weiter erhöht. Aufgrund teilweise kurzfristiger Renditeerwartungen und ungenügender Berücksichtigung objektspezifischer Risiken erzielen die angebotenen Liegenschaften Höchstpreise. Die Situation auf dem Transaktionsmarkt führt damit zwangsläufig zu sinkenden Renditen. Der Eigenheimmarkt erweist sich in seiner Gesamtheit als recht robust. Nachgefragt bleiben vor allem zentrumsnahe und gut erschlossene Angebote im tiefen bis mittleren Preissegment. Dies bei gesamthaft stabilen bis leicht sinkenden Preisen. Demgegenüber hat sich der Angebotsüberhang beim hochpreisigen Wohneigentum wenn auch mit regionalen Unterschieden weiter akzentuiert. Die Folge sind tendenziell sinkende Preise und längere Absorptionszeiten. Ganz allgemein erschweren die strengeren Finanzierungsregeln und die verschärfte Hypothekenvergabe den Absatz von Wohn eigentum. In den Wirtschaftsräumen Basel, Genfersee und Zürich bleiben tief- und mittelpreisige Mietwohnungen stark gesucht. Das dürfte in diesem Segment zumindest in den erwähnten Regionen zu weiterhin leicht steigenden Mieten führen. Bei den Geschäftsflächen führt das bestehende Überangebot zu steigenden Leerstandsquoten und zu leicht sinkenden Mieten. Die Vermietung von Büroflächen bleibt damit ausgesprochen anspruchsvoll. Der erfolgreiche Abschluss von Mietverträgen ist in der Regel mit Preisnachlässen, mit der Gewährung von mietfreien Zeiten und Ausbaubeiträgen sowie mit weiteren Investitionen verbunden. Die Preise für Bauland verharren auf hohem Niveau, was die Entwicklung und die Realisation der vom Markt vor allem gefragten tief- und mittelprei - sigen Objekte zusätzlich erschwert. Generalunternehmung Die sich abzeichnende Abkühlung der Baukonjunktur insbesondere im Hochbau führt bei den Unternehmen des Bauhaupt- und -nebengewerbes zu einem immer grösseren Auslastungsdruck. Dies bewirkt eine weitere Verschärfung des Preiskampfs und des Margendrucks entlang der gesamten Wertschöpfungskette der Branche. Allreal-Geschäftsbericht

10 Geschäftsfeld Immobilien Renditeliegenschaften CHF Mio Die Erträge aus der Vermietung der Renditeliegenschaften verzeichneten im Geschäftsjahr 2015 eine deutliche Zunahme um 9.9 Prozent auf CHF Millionen (2014: CHF Mio.). Der starke Anstieg der Mieterträge resultiert aus dem starken Portfoliowachstum des Vorjahrs. Bei den im Vorjahr neu ins Portfolio übernommenen Liegenschaften, die erstmal über die gesamte Berichtsperiode voll ertragswirksam waren, handelt es sich um die Wohnüberbauungen Eikenøtt in Gland VD mit 65 Mietwohnungen und Favrehof in Wallisellen ZH mit 118 Mietwohnungen, das Toni-Areal in Zürich-West mit 100 Mietwohnungen und einer Nutzfläche von Quadratmetern, das Bürogebäude Richtiring in Wallisellen mit einer Nutzfläche von Quadratmetern, das Bürogebäude Lilienthal in Opfikon ZH mit einer Nutzfläche von Quadratmetern und das Bürogebäude Herostrasse in Zürich Altstetten mit einer Nutzfläche von Quadratmetern Vom Total der Mieterträge entfielen im Geschäftsjahr Prozent auf Wohn- und 82 Prozent auf Geschäftsliegenschaften (2014: 17.5%/82.5%). Bei der Aufteilung nach Nutzungsarten ergab sich in der Berichtsperiode ein gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig verändertes Bild. Demnach belief sich der gerundete Anteil von Büro/Dienstleistung auf 57 Prozent, jener von Wohnen auf 20 Prozent, jener von Gewerbe/Lager auf 7 Prozent, jener von Parking auf 7 Prozent, jener von Verkauf auf 6 Prozent und derjenige der übrigen Nutzungen auf 3 Prozent. Die durchschnittliche Laufzeit der befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften lag am Stichtag bei 7.4 Jahren (2014: 8.7 Jahre). Per 31. Dezember 2015 lag der Anteil der im Folgejahr zu erneuernden befristeten Mietverträge bei tiefen 2.8 Prozent (2014: 4.1%). Regionale Verteilung Wohn- und Geschäftsliegenschaften in Prozent des Marktwerts per 31. Dezember 2015 Stadt Zürich 52.1% Kanton Zürich 36.6% Übrige Regionen 11.3% Vom gesamten Ertrag aus Vermietung von Geschäftsliegenschaften in Höhe von CHF Millionen lag der Anteil der zehn grössten Mieter bei 59.9 Prozent (2014: 51.1%), jener der fünf grössten Mieter bei 45.6 Prozent (2014: 42.4%). In dem von Leerständen und einem Angebotsüberhang geprägten Marktumfeld gestaltete sich die Erst- und Wiedervermietung von Geschäftsflächen und höherpreisigem Wohnraum ausgesprochen anspruchsvoll. Dennoch gelang es in der Berichtsperiode, die kumulierte Leerstandquote um 0.4 Prozentpunkte auf 7.5 Prozent des Soll-Mietertrags zu senken. 6 Allreal-Geschäftsbericht 2015

11 Ertrag aus Renditeliegenschaften CHF Mio Im Geschäftsjahr 2015 wurden zahlreiche befristete Mietverträge über insgesamt Quadratmeter neu abgeschlossen oder verlängert. Darüber hinaus kam es in der Berichtsperiode zum angestrebten Abbau der Anfangsleerstände bei den Wohnliegenschaften Escher-Terrassen und Toni-Areal in Zürich-West. Obwohl es sich bei beiden Objekte um höherpreisige Angebote handelt, waren per Stichtag rund 90 Prozent der Wohnungen vermietet. Dazu beigetragen haben einerseits bauliche Massnahmen, andererseits die Anpassung der Mieten an das Marktniveau Der Anteil der vier grössten Leerstände am kumulierten Leerstand lag bei 40.7 Prozent. Dabei handelt es sich um folgende Liegenschaften: Bürogebäude Lilienthal in Opfikon ZH (12.2 %), Bürogebäude Herostrasse in Zürich Altstetten (10.4%), Bürogebäude Bellerivestrasse 30 in Zürich Riesbach (10.2%) und die Erdgeschoss-/Verkaufsflächen Richti in Wallisellen ZH (7.9%). Der Liegenschaftenaufwand belief sich im Geschäftsjahr 2015 auf CHF 31.8 Millionen (2014: CHF 25.1 Mio.). Am Mietertrag gemessen entspricht dies einer Quote von 18.2 Prozent (2014: 15.8%). Der Anstieg ist die Folge der Modernisierung von Renditeliegenschaften und deren teilweise aufwendige Anpassung an die Bedürfnisse der Nutzer im Hinblick auf eine erfolgreiche Weiter- oder Wiedervermietung. Bei den Liegenschaften mit dem grössten Erneuerungs- und Sanierungsaufwand handelt es sich um die beiden voll vermieteten Bürogebäude an der Hardstrasse in Zürich-West und an der Kalchbühlstrasse in Zürich Wollishofen. Aufteilung Wohn- und Geschäftsliegenschaften nach Nutzungsart in Prozent des Soll-Mietertrags 2015 Büro/Dienstleistung 57% Parking 7% Wohnen 20% Verkauf 6% Gewerbe/Lager 7% Übrige 3% Die im Geschäftsjahr 2015 mit der Vermietung von Wohn- und Geschäftsflächen erzielte Nettorendite lag bei 4.2 Prozent und damit 0.3 Prozentpunkte unter dem Vergleichswert des Vorjahrs. Der von Hammer Retex mit der Verwaltung und Bewirtschaftung von Geschäfts- und Wohnliegenschaften im Geschäftsjahr erzielte Ertrag belief sich auf CHF 6.1 Millionen (2014: CHF 6.6 Mio.). Gemessen am Marktwert, erhöhte sich der Anteil der vom Unternehmen betreuten Allreal-Liegenschaften in der Berichtsperiode von gerundeten 36 auf 40 Prozent, was zu einer Reduktion der Dritthonorare führte. Allreal-Geschäftsbericht

12 Kumulierter Leerstand Renditeliegenschaften in Prozent des Soll-Mietertrags Mit dem Verkauf von drei Renditeliegenschaften erzielte Allreal im Geschäftsjahr 2015 einen hohen Gewinn von CHF 21.1 Millionen. Bei den allesamt über dem bilanzierten Marktwert veräusserten Liegenschaften handelt es sich um die Wohnliegenschaft Im Lindenhof in Effretikon ZH mit 26 Mietwohnungen (per 1. März 2015), die Geschäftsliegenschaft Eggbühlstrasse in Zürich Oerlikon mit einer Nutzfläche von Quadratmetern (per 1. April 2015) und die Geschäftsliegenschaft Oberdorfstrasse 9 13 in Baar ZG mit einer Nutzfläche von 6572 Quadratmetern (per 1. Oktober 2015). Per 30. September 2015 verzeichnete das Portfolio der Renditeliegenschaften den Zugang der Gewerbeliegenschaft Sonnentalstrasse 8 in Dübendorf ZH. Das mit einem Mietvertrag mit einer Laufzeit von mindestens fünf Jahren voll vermietete Gebäude verfügt über eine Nutzfläche von Quadratmetern. Der jährliche Soll-Mietertrag beläuft sich auf CHF 2.5 Millionen Die Liegenschaft liegt im Quartierplangebiet Hochbord in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs Stettbach. Im Rahmen der Revision der Nutzungsplanung soll das aktuell ausschliesslich gewerblich zu nutzende Grundstück der Zentrumszone zugeordnet werden. Nach erfolgter Umzonung ist zusätzlich zur gewerblichen Nutzung auch Wohnen zulässig. Dadurch verfügt die Liegenschaft langfristig über grosses Entwicklungspotenzial. Mieteranteile Geschäftsliegenschaften in Prozent des Ertrags aus Vermietung Geschäftsliegenschaften 2015 Grösster Mieter 19% Viert- und fünftgrösster Mieter 11% Übrige 41% Zweit- und drittgrösster Mieter 15% Sechst- bis zehntgrösster Mieter 14% Per Stichtag umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 19 Wohn- und 43 Geschäftsliegenschaften (2014: 20/44). Durch den Zugang eines Projekts aus eigener Entwicklung erhöhte sich der Bestand der Anlageliegenschaften im Bau auf zwei Gebäude mit einem Investitionsvolumen von insgesamt 96 Millionen, einem summierten Marktwert von CHF 49.9 Millionen und einem jährlichen Soll-Mietertragsvolumen bei Fertigstellung von CHF 6.0 Millionen. Bei der per 30. Juni 2015 übernommenen Liegenschaft handelt es sich um ein im Bau befindliches, sechsgeschossiges Bürogebäude am Schiffbauplatz in Zürich-West mit einer zu 91 Prozent bereits vermieteten Nutzfläche von Quadratmetern. 8 Allreal-Geschäftsbericht 2015

13 Die durch den externen Liegenschaftenschätzer vorgenommene Bewertung der insgesamt 64 Anlageliegenschaften 62 Renditeliegenschaften und 2 Anlageliegenschaften im Bau ergab eine in der Summe positive Wertveränderung vor Steuern um CHF 15.8 Millionen (2014: CHF 5.9 Mio.). Wohnliegenschaften Wohnungsmix nach Wohnungsgrössen per 31. Dezember ½ Zimmer 5% 4½ Zimmer 28% 2½ Zimmer 20% 5 Zimmer 8% 3½ Zimmer 39% Im Portfolio der Renditeliegenschaften kam es bei den Wohnliegenschaften zu einer insgesamt positiven Aufwertung um CHF 32.1 Millionen (2014: CHF 23.0 Mio.) und bei den Geschäftsliegenschaften zu einer insgesamt negativen Abwertung um CHF 30.1 Millionen (2014: CHF 28.2 Mio.). Das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau erfuhr eine Aufwertung um insgesamt CHF 13.8 Millionen (2014: CHF 0.7 Mio.). Unter Berücksichtigung der Veränderungen im Bestand und der schätzungsbedingten Wertveränderung belief sich der Gesamtwert des Portfolios per Stichtag auf CHF 3.53 Milliarden ( : CHF 3.51 Mia.). Dabei lag der Anteil der Renditeliegenschaften bei CHF Millionen beziehungsweise 98.6 Prozent, jener der Anlageliegenschaften im Bau bei CHF 49.9 Millionen beziehungsweise 1.4 Prozent. Per 31. Dezember 2015 entfielen vom Portfolio der Renditeliegenschaften CHF Millionen beziehungsweise 20.7 Prozent auf Wohnliegenschaften und CHF Millionen beziehungsweise 79.3 Prozent auf Geschäftsliegenschaften. Bei der am Marktwert gemessenen geografischen Verteilung der Renditeliegenschaften ergaben sich gegenüber dem Vorjahr nur marginale Veränderungen. Per 31. Dezember 2015 belief sich der Anteil der Stadt Zürich auf 52.1 Prozent (2014: 53.5%), jener des übrigen Kantons Zürich auf 36.6 Prozent (2014: 34.6%), auf die beiden Basel entfielen 6.3 Prozent (2014: 6.1%), auf die Kantone Genf und Waadt 3.8 Prozent (2014: 3.9%) und auf den Raum Zug 1.2 Prozent (2014: 1.9%) betrug der Anteil des Geschäftsfelds Immobilien am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt 87.5 Prozent. Allreal-Geschäftsbericht

14 Geschäftsfeld Generalunternehmung Das Tätigkeitsgebiet des Geschäftsfelds Generalunternehmung umfasst die Entwicklung und Realisation von Bauprojekten für Dritte, für das eigene Portfolio und für den Verkauf von Entwicklungsliegenschaften. Der im Geschäftsjahr 2015 erzielte Erfolg aus Generalunternehmung belief sich auf CHF 78.8 Millionen (2014: CHF Mio.). Damit lag der Erfolg aus Geschäftstätigkeit aus Generalunternehmung trotz höherer Honorare und Gewinne aus der Bautätigkeit für Dritte deutlich unter dem Vorjahreswert. Dieser war massgeblich beeinflusst vom Gewinn aus dem Verkauf eines grösseren Wohn- und Geschäftshauses an einen institutionellen Investor. Aufgrund der gegenüber 2014 geringen Anzahl von Eigenprojekten lagen die entsprechenden Honorare (aktivierte Eigenleistungen) in der Berichtsperiode ebenfalls stark unter dem Vergleichswert des Vorjahrs. Mit CHF 61.1 Millionen lag der Betriebsaufwand trotz tieferen Personalbestands CHF 1.2 Millionen über dem Vergleichswert des Vorjahrs. Grund dafür ist die im Zusammenhang mit dem Rechnungslegungsstandard IAS 19 (Per sonalvorsorgeverpflichtung) angefallene Belastung von CHF 1.5 Millionen. Im Vorjahr war aus der Anwendung von IAS 19 noch eine einmalige Gutschrift von CHF 4.5 Millionen angefallen. Daraus ergab sich für 2015 ein gegenüber 2014 um insgesamt CHF 6.0 Millionen tieferer normalisierter Personalaufwand. Der in der Berichtsperiode erzielte Erfolg aus Generalunternehmung betrug CHF 78.8 Millionen. Davon entfielen auf Eigenprojekte CHF 29.5 Millionen und auf Drittprojekte CHF 49.3 Millionen (2014: CHF 56.1 Mio. / CHF 46.7 Mio.). Bei einem Betriebsaufwand von CHF 61.3 Millionen belief sich das Betriebsergebnis (EBIT) auf CHF 21.4 Millionen (2014: CHF 46.2 Mio.). Die vom Geschäftsfeld Generalunternehmung im Geschäftsjahr 2015 erzielte operative Marge betrug 27.4 Prozent (2014: 44.9%). Das Unternehmensergebnis belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 13.6 Millionen (2014: CHF 30.9 Mio.). Projektentwicklung Die Sparte Projektentwicklung bearbeitete in der Berichtsperiode Projekte mit einem potenziell zu realisierenden Auftragsvolumen von über CHF 1 Milliarde. Neben Projekten für das eigene Portfolio und für den Verkauf an private und institutionelle Investoren (Entwicklungsliegenschaften) arbeitet die Sparte zunehmend auch im Auftrag Dritter. Die für Allreal bedeutende Arealentwicklung Bülachguss wurde in der Berichtsperiode erfolgreich weiter vorangetrieben. In Bülach ZH plant Allreal auf zwei Grundstücken mit einer Fläche von insgesamt Quadratmetern ein neues Quartier mit 490 Wohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen. Der für Bülach-Nord geltende öffentliche Gestaltungsplan wurde 2015 rechtskräftig verabschiedet. Ein für die Realisation des geplanten Quartiers notwendiger privater Gestaltungsplan wurde im November 2015 bei der Gemeinde Bülach eingereicht. 10 Allreal-Geschäftsbericht 2015

15 Die Arealentwicklung Bülachguss basiert auf dem städtebaulichen Entwurf des Architekturbüros Diener & Diener. Vorgesehen sind die Sanierung und der Umbau eines bestehenden Gewerbebaus sowie die Realisation von 20 Neubauten mit insgesamt 420 Miet- und 70 Eigentumswohnungen. Ein grosszügig bemessener zentraler Park und weitere Grünflächen sorgen für eine hohe Wohn- und Aufenthaltsqualität. Die auf acht Baubereichen zu realisierenden Projekte sind für den Verkauf an institutionelle Investoren und für den Ausbau des eigenen Portfolios vorgesehen. Das gesamte Investitionsvolumen beläuft sich auf über CHF 300 Millionen. Falls es bei den laufenden Bewilligungsverfahren und Planungsarbeiten zu keinen unerwarteten Verzögerungen kommt, dürfte der Baustart im Herbst 2016 erfolgen. Mit der Ende 2015 erfolgten Baueingabe für mehrere Neu- und Umbauten auf dem Grünhof-Areal in Zürich Aussersihl wurden die seit Längerem geplante Modernisierung und die bessere Ausnützung der Allreal-Renditeliegenschaften wesentlich vorangebracht. Aufgrund des anspruchsvollen Bewilligungsverfahrens und der rechtlichen Rahmenbedingungen dürfte der Baustart 2018 oder 2019 erfolgen. Das Investitionsvolumen dürfte sich auf insgesamt rund CHF 75 Millionen belaufen. Durch den im Oktober 2015 erfolgten Erwerb des rund Quadratmeter grossen Neuwisen-Areals beim Bahnhof Dielsdorf ZH verfügt Allreal über ein weiteres für die Entwicklung und Realisation von Miet- und Eigentumswohnungen bestens geeignetes Grundstück mit einem geschätzten Investitionsvolumen von rund CHF 175 Millionen. Weitere wichtige Projektentwicklungen, die im Geschäftsjahr 2015 neu in Angriff genommen oder massgeblich weiterbearbeitet wurden, waren: Dietlimoos-Moos* GE Wohnen, Büro, Gewerbe Adliswil ZH Bahnhofstrasse 39* PE Geschäftshaus Baden AG Kirschblütenweg PE Wohneigentum Basel Bäuler AE Geschäftshaus Rümlang ZH Delta-Areal* AE Wohnen Solothurn Primarschule Steinmaur* PE Schulhaus Steinmaur ZH Im Spiegel* PE Pflegeheim Turbenthal/Rikon ZH Forchstrasse 179* PE Wohnen Zollikerberg ZH Ettenfeldstrasse* AE Wohnen und Büro Zürich Schiffbauplatz PE Geschäftshaus Zürich GE: Gebietsentwicklung AE: Arealentwicklung PE: Projektentwicklung * Auftrag für Dritte Allreal-Geschäftsbericht

16 Operative Marge Generalunternehmung in Prozent in Prozent Projektentwicklungen, die im Geschäftsjahr 2015 durch Übergabe an den externen Auftraggeber oder an die Realisation abgeschlossen wurden, waren: Berglistrasse* PE Wohnen Bülach ZH Pfruendmattstrasse PE Wohneigentum Mettmenstetten ZH Bodan-Areal* PE Wohnen, Büro, Gewerbe Romanshorn TG Stauffacher PE Wohneigentum Steinen SZ Am Oeschbrig* PE Wohnen Zürich Schiffbaustrasse PE Wohnen, Büro, Gewerbe Zürich Kirchenweg* PE Wohnen und Büro Zürich Schulhausstrasse* PE Turnhalle Zürich Jungholz-/Neunbrunnenstrasse* PE Wohnen Zürich GE: Gebietsentwicklung AE: Arealentwicklung PE: Projektentwicklung * Auftrag für Dritte Realisation Das von der Sparte Realisation im Geschäftsjahr abgewickelte Projektvolumen belief sich auf CHF Millionen. Der 29.6 Prozent unter dem Vorjahr liegende Wert widerspiegelt einerseits die konsequente Beschränkung auf Projekte mit kalkulierbaren Risiken, andererseits die gegenüber den Vorjahren deutlich geringere Zahl von Eigen- und Entwicklungsprojekten. Auch in den Folgejahren soll sich das abgewickelte Projektvolumen in der Grössenordnung von CHF 500 bis 700 Millionen bewegen. Die mit dem tieferen Projektvolumen einhergehende Verringerung des Personalbestands erfolgte über natürliche Fluktuation. Von dem im Geschäftsjahr 2015 abgewickelten Projektvolumen von CHF Millionen entfielen 76.2 Prozent auf Drittprojekte, 12.3 Prozent auf Eigenprojekte und 11.5 Prozent auf Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte. Der Anteil der Neubauprojekte lag in der Berichtsperiode bei 67.6 Prozent, jener der Renovations- und Umbauprojekte bei 32.4 Prozent. In der Berichtsperiode befanden sich durchschnittlich jeweils rund 100 Projekte in Ausführung. Der per 31. Dezember 2015 gesicherte Arbeitsvorrat von CHF 815 Millionen entspricht einer Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während deutlich über zwölf Monaten. Im Geschäftsjahr 2015 abgeschlossene Projekte Für die AXA Versicherungen AG realisierte Allreal in Winterthur das siebengeschossige Bürogebäude Superblock mit einer Nutzfläche von rund Quadratmetern. Das Projekt mit einer Bausumme von rund CHF 230 Millionen verfügt über gut 2300 Arbeitsplätze, ein Personalrestaurant, eine Kinderkrippe sowie 18 Mietwohnungen. Genutzt wird das Gebäude von AXA Winterthur und der Stadtverwaltung Winterthur. Die termingerechte Übergabe des Ende 2011 in Angriff genommenen Gesamtprojekts erfolgte im März Allreal-Geschäftsbericht 2015

17 Weitere in der Berichtsperiode fertiggestellte Projekte waren: Neubau Wohnüberbauung Trigenius* Neubau 1. Etappe Wohnüberbauung Obermühleweid* Neubau Autohaus Imholz* Sanierung Wohnüberbauung Schachenmatten* Neubau Wohneigentum Lerchenbergstrasse Neubau Bürogebäude Lilienthal Neubau Mehrfamilienhaus Villa Rietberg* Neubau Wohneigentum Sonnenberg* Neubau Wohneigentum St. Gallerstrasse* Neubau Wohnüberbauung Gartenstrasse / Zentrum Plus* Neubau Wohnüberbauung Im Garten* Umbau Geschäftshaus Schwertstrasse* Neubau und Sanierung Gehörlosendorf* Sanierung Wohnüberbauung Spital-/Ettenhausenstrasse* Neubau Bürogebäude Superblock (2. Etappe)* Umbau Geschäftshaus Nüschelerstrasse* Sanierung und Umbau Geschäftshaus Kalchbühlstrasse Neubau Mehrfamilienhaus Griesernweg* Umbau Archiv für Zeitgeschichte* Bottmingen BL Cham ZG Cham ZG Cham ZG Erlenbach ZH Glattbrugg ZH Goldach SG Herisau AR Lachen SZ Oberglatt ZH Roggwil TG Schaffhausen Turbenthal ZH Wetzikon ZH Winterthur ZH Zürich Zürich Zürich Zürich * Auftrag für Dritte Laufende Projekte Die 2013 im Auftrag der Zürcher Freilager AG in Angriff genommene Realisation einer Grossüberbauung mit 800 Mietwohnungen, 200 Studentenzimmern sowie Büro-, Gewerbe- und Gastronomieflächen in Zürich Albisrieden verlief weiterhin nach Plan. Das Projekt mit einer Bausumme von rund CHF 345 Millionen umfasst zehn Neubauten sowie die Sanierung und Aufstockung von zwei Bestandsbauten. Der Ende 2013 gestartete Aus- und Umbau der Universitätsklinik Balgrist in Zürich Riesbach beinhaltet die Realisation eines neuen Eingangs- und Empfangsbereichs und zusätzlicher Therapieräume, die Erweiterung des Behandlungstrakts sowie den Umbau und die Modernisierung des Hörsaalgebäudes. Dabei handelt es sich um ein ausserordentlich komplexes und anspruchsvolles Projekt, da die Arbeiten ohne Einschränkungen des Spitalbetriebs zu realisieren sind. Die Bausumme beläuft sich auf über CHF 50 Millionen gestartete Projekte Ende April 2015 erfolgte der Baustart für ein fünfgeschossiges Bürogebäude am Schiffbauplatz in Zürich-West. Das Eigenprojekt verfügt über eine Nutzfläche von Quadratmetern: Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund CHF 73 Millionen. Bei Baubeginn war ein Grossteil der Flächen bereits vermietet. Nach der auf Ende 2017 geplanten Fertigstellung wird die Geschäftsliegenschaft in das Portfolio der Renditeliegenschaften übernommen. Allreal-Geschäftsbericht

18 Weitere in der Berichtsperiode in Angriff genommene Projekte waren: Neubau Mehrfamilienhäuser Duradero* Sanierung Wohnüberbauung Südstrasse* Umbau Geschäftshaus Dorenbach Center* Umbau Werkstattgebäude Papieri* Umbau Geschäftshaus Siegwartstrasse* Neubau Wohnüberbauung Ebisquare* Neubau Wohnüberbauung Bodan-Areal* Neubau Wohneigentum Stauffacher Neubau Wohnüberbauung Bahnhofstrasse* Neubau Mehrfamilienhaus Mitteldorf* Neubau Wohneigentum LAC* Neubau Mehrfamilienhaus Am Oeschbrig* Sanierung Hauptverwaltung MAN Allschwil BL Biel BE Binningen BL Cham ZG Cham ZG Ebikon LU Romanshorn TG Steinen SZ Suhr AG Unterentfelden ZH Wädenswil ZH Zürich Zürich * Auftrag für Dritte Verkauf von Entwicklungsliegenschaften Aufgrund der strengeren Finanzierungsbedingungen und des grossen Angebots von zum Verkauf stehenden Wohnungen gestaltete sich der Absatz von Wohneigentum in der Berichtsperiode anspruchsvoll und aufwendig. Mit dem Verkauf von 86 Eigenheimen (2014: 84 Einheiten) für insgesamt CHF Millionen erzielte Allreal in der Berichtsperiode einen Verkaufsgewinn von CHF 18.0 Millionen. Ab Ende November 2015 wurden beim Projekt Guggach in Zürich Unterstrass bis zum Stichtag die ersten 66 von 161 verkauften Einheiten übergeben. Das Projekt mit mehrheitlich mittelpreisigen Wohnungen wurde vom Markt ab Verkaufsstart ausgesprochen gut aufgenommen. In der Berichtsperiode erfolgten die letzte Eigentumsübertragung beim Projekt Stockenstrasse in Kilchberg ZH sowie der Verkaufsstart der Projekte Kirschblütenweg in Basel und Stauffacher in Steinen SZ. Damit standen am Stichtag bei 8 Projekten insgesamt 87 Wohnungen davon 28 bezugsbereite zum Verkauf ( : 143/53). Dabei handelte es sich um folgende Projekte: Anzahl Wohnungen davon verkauft bis Ende 2015 davon bis Ende 2015 eigentumsübertragen Bezugsbereitschaft Holengass Meilen ZH Q Escherhof Wallisellen ZH Q Lerchenbergstrasse Erlenbach ZH Q Cholplatz Bülach ZH Q Guggach Zürich Unterstrass Q Pfruendmattstrasse Mettmenstetten ZH Q Stauffacher Steinen SZ Q Kirschblütenweg Basel offen 2015 belief sich der Anteil des Geschäftsfelds Generalunternehmung am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt auf 12.5 Prozent. 14 Allreal-Geschäftsbericht 2015

19 Ausblick Die Prognosen zur konjunkturellen Entwicklung im laufenden Jahr 2016 sind wenig optimistisch. Es ist im besten Fall von einem leicht positiven Wirtschaftswachstum auszugehen. Positive Impulse für die Immobilien- und die Baubranche sind kaum zu erwarten. Aufgrund des hohen, durch die Einführung von Negativzinsen zusätzlich akzentuierten Anlagedrucks bleiben Renditeliegenschaften mit einem guten Vermietungsstand weiterhin stark nachgefragt und erzielen hohe Preise. Das ermöglicht Allreal insbesondere den gewinnbringenden Verkauf von Entwicklungsliegenschaften. Verschiedene Regionen verzeichnen sowohl bei den Geschäftsflächen als auch bei den hochpreisigen Miet- und Eigentumswohnungen einen zum Teil deutlichen Angebotsüberhang. Dieser führt in den betroffenen Gebieten zwangsläufig zu einer weiteren Verschärfung des Verdrängungswettbewerbs, zu längeren Absorptionszeiten, höheren Vermarktungskosten und Zugeständnissen bei den Vertragskonditionen. Aufgrund des grossen Angebots an Geschäftsflächen besteht bei älteren und nicht mehr uneingeschränkt zeitgemäss nutzbaren Geschäftsliegenschaften zusätzlicher Investitionsbedarf. Abgesehen vom Luxussegment, dürfte der Wohnungsmarkt dagegen weiterhin von einer intakten Nachfrage, insbesondere in den Zentrumslagen und in der gut erschlossenen Agglomeration, geprägt sein. Die abflachende Bautätigkeit bewirkt bei den Generalunternehmungen eine weitere Verschärfung des Wettbewerbs. Diese Entwicklung führt bei höheren Risiken zu tieferen Honoraren und damit zu sinkenden Margen. Als einziges der börsenkotierten Immobilienunternehmen kombiniert Allreal ein Wohn- und Geschäftsliegenschaften umfassendes Immobilienportfolio mit der Tätigkeit des Projektentwicklers und Generalunternehmers. Dank dieses Geschäftsmodells und seiner Finanzkraft verfügt das Unternehmen über unverändert gute Voraussetzungen für eine weiterhin erfolgreiche Geschäftstätigkeit. Im Hinblick auf die Sicherstellung der Rentabilität hat Allreal verschiedene Massnahmen und Initiativen definiert. Dazu zählen bei den Immobilien prioritär die weitere Reduktion der leerstandsbedingten Ertragsausfälle und die Erhöhung des Anteils der Wohnliegenschaften am Gesamtportfolio. Die Generalunternehmung wird sich konsequent auf Projekte mit kalkulierbaren Risiken und intakten Gewinnaussichten beschränken. Die damit verbundene Zurückhaltung bei der Akquisition von Drittprojekten wird einerseits zu einem tieferen Projektvolumen, andererseits zu einem höheren Anteil an qualitativ hochstehenden und langfristig rentablen Eigenprojekten führen. Darüber hinaus gilt es, die in den vorhandenen Entwicklungsreserven liegenden Potenziale auszuschöpfen und auf dem Markt sich bietende Opportunitäten zu nutzen. Ausgehend von den verfügbaren Informationen und einer sorgfältigen Einschätzung der konjunktur- und projektbedingten Chancen und Risiken, rechnet Allreal für das Geschäftsjahr 2016 mit einem operativen Unternehmensergebnis, das in etwa jenem der Berichtsperiode entsprechen dürfte. Allreal-Geschäftsbericht

20 Geschäftsmodell und Strategie Allreal kombiniert ein ertragsstabiles Immobilienportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers (Projektentwicklung und Realisation). Mit diesem Geschäftsmodell kann Allreal die ganze Wertschöpfungskette einer Immobilie abdecken: von der Projektentwicklung über die Realisierung bis hin zur langfristig rentablen Immobilienanlage. Von den Synergien, die sich aus der Kombination der beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung ergeben, profitieren sowohl die Auftraggeber als auch das Unternehmen. Da Allreal weder im Bauhaupt- noch im Baunebengewerbe tätig ist und keinerlei derartige Beteiligungen hält, sind Unabhängigkeit und Transparenz bei Auftragsvergaben jederzeit gewährleistet. Diese erfolgen ausschliesslich aufgrund sachlicher und wirtschaftlicher Kriterien. Die wichtigsten operativen und finanziellen Zielwerte sind wie folgt definiert: Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt 6 7% p. a. Anteil des Segments Wohnen am Total der Mieterträge 20% Nettorendite auf Investitionen und Renditeliegenschaften 5% (zu Anschaffungskosten) Eigenkapitalanteil 35% Net Gearing (Verhältnis Nettofinanzschulden zu Eigenkapital) 150% Zinsdeckungsgrad 2.0 Fremdkapitalanteil bei Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 70% Ausschüttungspolitik 80% des Unternehmensergebnisses (exkl. Neubewertungseffekt) Geschäftsfeld Immobilien Die aktive Bewirtschaftung und der kontinuierliche Ausbau des Bestands an Wohn- und Geschäftsliegenschaften sichern eine langfristig stabile Wertschöpfung. Einzelne Immobilien oder ganze Immobilienportfolios werden gekauft, ertragsoptimiert und je nach Zielsetzung und Marktlage gehalten oder verkauft. Mit Hammer Retex verfügt Allreal über eine vor allem in der Zentralschweiz und im Raum Zürich gut verankerte Liegenschaftenverwaltung, die einen Teil der Renditeliegenschaften verwaltet sowie Leistungen für Dritte erbringt. Darüber hinaus arbeitet Allreal in der Regel mit lokal und regional verankerten Liegenschaftenverwaltungen zusammen. Zu den weiteren Aktivitäten zählen der Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Realisation für das Geschäftsfeld Generalunternehmung sowie die Beratung von Privatpersonen, Unternehmen und institutionellen Anlegern bei Liegenschaftengeschäften. Die Anlageliegenschaften von Allreal liegen mehrheitlich in den Wirtschaftszentren der Schweiz, insbesondere im Grossraum Zürich. Das Segment Wohnen soll mindestens 20 Prozent des Totals der Mieterträge ausmachen. Allreal verfügt derzeit über das drittgrösste Immobilienportfolio der kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften. 16 Allreal-Geschäftsbericht 2015

21 Geschäftsfeld Generalunternehmung Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erbringt Dienstleistungen in der Projektentwicklung und in der Realisation von Liegenschaften. Das Angebot umfasst sämtliche Leistungen, die die Entwicklung und Realisation von Neubauten, Umbauten oder Renovationen mit marktgerechter Rendite und optimaler Wertschöpfung ermöglichen. Dabei werden ökonomisch und ökologisch ausgewogene Projekte auf Basis einer ganzheitlichen Betrachtungsweise entwickelt und realisiert. Diese Dienstleistungen erbringt das Geschäftsfeld Generalunternehmung für Dritte, auf eigene Rechnung (Weiter verkauf) oder auf Rechnung des Geschäftsfelds Immobilien. Mit den Standorten Bern, Cham, St. Gallen und Zürich gehört das Geschäftsfeld Generalunternehmung zu den grössten Anbietern in der Deutschschweiz. Im Grossraum Zürich hat die Generalunternehmung eine marktführende Stellung. Immobilien Portfoliomanagement Generalunternehmung Bewirtschaftung Verkauf/ Vertragswesen Erfahrung Wertschöpfung Fachwissen Projektentwicklung Realisation Allreal-Geschäftsbericht

22 Organe Die folgende Tabelle enthält Informationen zu den Mitgliedern des Verwaltungsrats der Gesellschaft, die alle Wohnsitz in der Schweiz haben. Verwaltungsrat Dr. Thomas Lustenberger (*1951, CH) Präsident, Mitglied seit 1999 Dr. iur., LL.M. Seit 1980 Partner/Counsel in der Rechtsanwaltskanzlei Meyerlustenberger Lachenal, Zürich VR-Mitglied Calida Holding AG, Oberkirch (Präsident), sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Dr. Ralph-Thomas Honegger (*1959, CH) Vizepräsident, Mitglied seit 2012 Dr. rer. pol. Seit 2002 Bereichsleiter Anlagen (CIO) und Mitglied der Geschäftsleitung der Helvetia Gruppe (bis 2005 Helvetia Patria Gruppe) Verschiedene leitende Funktionen bei Helvetia Patria Versicherungen und Mitglied der Geschäftsleitung Schweiz Verschiedene leitende Funktionen bei Patria Versicherungen Albert Leiser (*1957, CH) Mitglied seit 2005 Eidg. diplomierter Immobilientreuhänder Seit 2004 Direktor der Hauseigentümerverbände Stadt und Kanton Zürich Bereichsleiter Liegenschaften und Hypotheken der Rentenanstalt/Swiss Life Verschiedene leitende Funktionen bei Renten anstalt/swiss Life Tätigkeit bei verschiedenen Immobilienunternehmen VR-Mitglied zweier nicht kotierter Gesellschaften Mitglied SVIT Zürich Gemeinderat der Stadt Zürich (Präsident 2012/2013) 18 Allreal-Geschäftsbericht 2015

23 Olivier Steimer (*1955, CH) Mitglied seit 2013 Lic. iur Seit 2002 Präsident des Verwaltungsrats der Banque Cantonale Vaudoise CEO Private Banking International der Credit Suisse Group Mitglied der Geschäfts leitung Private Banking der Credit Suisse Group Verschiedene Funktionen bei der Credit Suisse Group / Schweizerische Kreditanstalt VR-Mitglied Chubb Limited, Zürich Peter Spuhler (*1959, CH) Mitglied seit 2013 Seit 1989 Inhaber, Präsident des Verwaltungsrats und CEO der Stadler Rail Group VR-Mitglied Rieter Holding AG, Winterthur; Autoneum Holding AG, Winterthur VR-Mitglied Aebi Schmidt Holding AG (Präsident), Frauenfeld; Gleisag Gleis- und Tiefbau AG (Präsident), Goldach; Walo Bertschinger AG, Zürich, sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Mitglied LITRA (Vizepräsident), Bern, sowie zahlreicher weiterer Institutionen Bruno Bettoni (*1949, CH) Mitglied seit Vorsitzender der Allreal Gruppenleitung Geschäftsführer der Oerlikon-Bührle Immobilien AG Mitglied der Geschäftsleitung der Oerlikon- Bührle Immobilien AG Verschiedene Funktionen bei der Oerlikon- Bührle Immobilien AG Bankrat Schweizerische Nationalbank SNB (Vizepräsident), Zürich und Bern Mitglied ETH-Rat, Zürich; Stiftungsrat Swiss Finance Institute (Präsident), Zürich; Mitglied Vorstands ausschuss Economiesuisse, Zürich; Funktionen bei zahlreichen weiteren Institutionen Die Mitglieder des Verwaltungsrats der Gesellschaft sind nicht exekutiv bei Allreal tätig und haben mit Ausnahme der offengelegten Mandate insbesondere keine amtlichen oder politischen Funktionen inne. Keines der Verwaltungsratsmitglieder hatte mit Ausnahme von Bruno Bettoni in der Vergangenheit operative Geschäftsleitungsfunktionen innerhalb von Allreal inne. Es bestehen zwei Verwaltungsratsausschüsse (Risk and Audit- Ausschuss und Nominierungs- und Entschädigungsausschuss). Die Mitglieder des Verwaltungsrats werden jeweils einzeln für eine Amtszeit von einem Jahr bis zur nächsten ordentlichen Generalversammlung gewählt. Allreal-Geschäftsbericht

24 Gruppenleitung Roger Herzog (*1972, CH) Vorsitzender der Gruppenleitung seit 2015 Betr. oec. HWV, dipl. Wirtschaftsprüfer Leiter Finanzen und Mitglied der Gruppenleitung 2003 Eintritt in die Allreal General unternehmung AG als Leiter Rechnungswesen PricewaterhouseCoopers, Manager Wirtschaftsprüfung und -beratung Zürcher HWV, Ausbildung zum Betriebsökonomen Schweizerische Kreditanstalt, Mitarbeiter Devisenhandel und kommerzielle Kredite Kaufmännische Lehre Bernhard Marti (*1972, CH), Leiter Finanzen, Mitglied der Gruppenleitung seit 2015 MBA in General Management HSG, Master Corporate Finance FH, eidg. dipl. Experte in Rechnungslegung und Controlling FH 2015 Eintritt in die Allreal-Gruppe als Leiter Finanzen CFO Priora Holding CFO Rhomberg Sersa Rail Group Leitende Funktionen im Controlling der Steiner AG Wismer & Partner AG, Tätigkeit als Bauingenieur NDS Betriebsingenieurwesen HTL Dipl. Bauingenieur HTL Hans Engel (*1955, CH) Leiter Investitionen, Mitglied der Gruppen leitung seit 1999 Eidg. diplomierter Immo bilientreuhänder Mitglied der Geschäfts leitung der Oerlikon-Bührle Immobilien AG 1981 Eintritt in die Oerlikon-Bührle Immobilien AG als Spezialist für Vertragswesen sowie für den Kauf, den Verkauf und die Entwicklung von Liegenschaften Urkunds-, Konkurs- und Grundbuchbeamter in zwei Notariaten im Kanton Zürich Diverse berufsbezogene Weiter bildungskurse Kaufmännische Lehre Berufslehre als Maurer 20 Allreal-Geschäftsbericht 2015

25 Alain Paratte (*1964, CH) Leiter Immobilien, Mitglied der Gruppen leitung seit 2013 Dipl. Arch. ETH/SIA, NDS ETH in Gesamtleitung von Bauten 2009 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Leiter Portfolio management Pensimo Management AG, Portfoliomanager Immo bilien-anlagestiftung Turidomus Projektentwickler bei der Oerlikon-Bührle Immo bilien AG/ Allreal Generalunternehmung AG ETH Zürich, Nachdiplomstudium in Gesamtleitung von Bauten Planpartner AG, Mitarbeiter Raumplanung Architekturstudium an der ETH, Zürich Nigel Woolfson (*1958, CH) Leiter Projektentwicklung, Mitglied der Gruppen leitung seit 2013 Dipl. Bauökonom und dipl. Raumplaner, MBA 2006 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Teamleiter Projekt entwicklung Karl Steiner AG, Bereichsleiter Projektentwicklung Steigerpartner Architekten AG, Mitarbeiter Projektleitung und Immobilienberatung Suter + Suter, Mitarbeiter Immobilienberatung und Projektentwicklung South African Transport Services, Mitarbeiter Bauökonomie und Projektentwicklung Bauökonomiestudium an der University of Natal, Durban, Südafrika Die Mitglieder der Gruppenleitung haben mit Ausnahme von VR-Mandaten innerhalb von Allreal keine weiteren solchen Ämter inne und üben keine amtlichen Funktionen oder politischen Ämter aus. Zeichnungsberechtigung Die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung zeichnen kollektiv zu zweien für die Gesellschaft. Revisionsstelle Ernst & Young AG, Zürich Externer Liegenschaftenschätzer Jones Lang LaSalle AG, Zürich Allreal-Geschäftsbericht

26 Corporate Governance Grundlagen und Einleitung Dieser Bericht zur Corporate Governance beschreibt die Grundsätze der Führung und Kontrolle auf oberster Unternehmensstufe der Allreal-Gruppe. Die nachstehenden Angaben zur Corporate Governance entsprechen der Corporate-Governance-Richtlinie (RLCG) der SIX Swiss Exchange, die am 1. Oktober 2014 in Kraft gesetzt wurde, sowie den Kommentaren zur Cor porate- Governance-Richtlinie. Sie folgen dem Aufbau der RLCG. 1 Konzernstruktur und Aktionariat 1.1 Konzernstruktur Die Allreal-Gruppe ist nur in der Schweiz tätig und besitzt nachfolgend aufgeführte Rechtsstruktur und Beteiligungsverhältnisse. Allreal Holding AG Baar Allreal Home AG Zürich Allreal Office AG Zürich Allreal Toni AG Zürich Allreal Vulkan AG Zürich Allreal West AG Zürich Apalux AG Zürich Allreal Finanz AG Baar Allreal Generalunternehmung AG Zürich Hammertor AG Cham Hammer Retex AG Cham Firma Sitz Aktienkapital in CHF Mio. Beteiligungsquote in % Allreal Home AG Zürich Allreal Office AG Zürich Allreal Toni AG Zürich Allreal Vulkan AG Zürich Allreal West AG Zürich Apalux AG Zürich Allreal Finanz AG Baar Allreal Generalunternehmung AG Zürich Hammertor AG Cham Hammer Retex AG Cham Bei sämtlichen Beteiligungen handelt es sich um nicht kotierte Gesellschaften, die zu 100 Prozent in den Konsolidierungskreis der Konzernrechnung miteinbezogen werden. 22 Allreal-Geschäftsbericht 2015

27 Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Konsolidierungskreis nicht verändert. Die Tochtergesellschaft Allreal Toni AG hat in der Berichtsperiode ihr Aktienkapital um CHF 20 Mio. auf CHF 90 Mio. erhöht. Die operative Konzernstruktur umfasst zwei Geschäftsfelder: Geschäftsfeld Immobilien Anlagetätigkeit in Wohn- und Geschäftsliegenschaften, darin eingeschlossen Liegenschaften mit besonderem Entwicklungs potenzial und Anlageliegenschaften im Bau. Im Weiteren werden verschiedene Immobiliendienstleistungen (Liegenschaftenverwaltung, Verkauf von Wohneigentum, Beratung bei Liegenschaftengeschäften, Vertragswesen) angeboten. Geschäftsfeld Generalunternehmung Kombination von Projektentwicklung, Generalunternehmertätigkeit (Realisation) und Dienstleistungen im Immobilienbereich. Die Allreal Holding AG mit Sitz in Baar ist an der SIX Swiss Exchange kotiert. Per 31. Dezember 2015 betrug die Börsenkapitalisierung CHF Mio. Die Namenaktien werden am Hauptsegment gehandelt (Valor , ISIN CH , Kürzel ALLN). 1.2 Bedeutende Aktionäre Im Aktienregister der Allreal Holding AG waren per 31. Dezember folgende Aktionäre mit einer die 3-Prozent-Quote übersteigenden Beteiligung (direkt und/oder indirekt) eingetragen («Bedeutende Aktionäre»): Helvetia Gruppe, St. Gallen % 10.0% Pensionskasse der Oerlikon Contraves AG, Zürich 4.1% 4.4% Gastrosocial Pensionskasse, Aarau 3.4% <3% Kanton Zürich, BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich, Zürich 3.4% 3.4% PKE-CPE Vorsorgestiftung, Zürich 3.3% 3.8% Mobiliar Gruppe, Bern 2 3.2% 3.2% Basellandschaftliche Pensionskasse, Liestal 3.1% 3.1% Highclere International Inverstors LPP, GB-London >3% >3% 1 Haltend via 100%-Tochtergesellschaften Helvetia Schweizerische Lebensversicherungsgesellschaft AG, Basel, und Helvetia Beteiligungen AG, St. Gallen 2 Haltend via 100%-Tochtergesellschaften Schweizerische Mobiliar-Versicherungsgesellschaft, Bern, und Mobilière Suisse Société d assurances sur la vie, Nyon Für weitere Einzelheiten zur Zusammensetzung des Aktionariats vgl. Seite 175 des Geschäftsberichts. Aufgrund der Gesetzgebung über den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz («Lex Koller») benötigt Allreal für den Erwerb von Wohnimmobilien sowie von Bauland für die Realisation von Wohneigentum den Nachweis der inländischen Beherrschung. Allreal-Geschäftsbericht

28 Um den Vorschriften der «Lex Koller» Genüge zu tun, besteht zwischen den bedeutenden Aktionären sowie mehreren anderen Aktionären ein Aktio närsbindungsvertrag. Unter diesem haben sich die beteiligten Aktionäre verpflichtet, gemeinsam eine bestimmende Mehrheit des Aktienkapitals der Allreal Holding AG zu halten. Darüber hinausgehende Anteile sind frei verfügbar. Per 31. Dezember 2015 hielten die Poolaktionäre Prozent des Aktienkapitals (gebundene und freie Aktien). Kernelemente des Aktionärsbindungsvertrags sind die Regeln für die Poolaktionäre, wonach der Verkauf von gebundenen Aktien unter dem Vorbehalt des Vorkaufsrechts der übrigen Poolaktionäre nur an Dritte möglich ist, die nicht als auslän dische Personen im Sinne der «Lex Koller» gelten und bereit sind, in den Vertrag einzutreten. Weitergehende Verpflichtungen, wie zum Beispiel Stimmrechtsweisungen an der Generalversammlung, bestehen nicht. In der Berichtsperiode betrug der Anteil der Poolaktionäre (gebundene Aktien) unverändert zum Vorjahr 35 Prozent des Aktienkapitals. Es sind keine Änderungen bei den Parteien des Aktionärsbindungsvertrags eingetreten, weshalb für diese Aktionsärsgruppe keine Offenlegungsmeldung im Jahr 2015 erfolgte. Am 4. Februar 2015 hat Highclere International Investors LPP, GB-London, der Gesellschaft und der SIX Swiss Exchange mitgeteilt, dass sie die Beteiligungsgrenze von 3 Prozent unterschritten hat. Der gleiche Aktionär hat am 19. Juni 2015 mitgeteilt, dass er mehr als 3 Prozent an der Allreal Holding AG hält. Angaben zu diesen Aktionären sind auf der Website der SIX Swiss Exchange, Rubrik bedeutende Aktionäre ( publications/significant-shareholders.html), abrufbar. 1.3 Kreuzbeteiligungen Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen. 2 Kapitalstruktur 2.1 Kapital Per 31. Dezember hatte die Allreal Holding AG folgende Kapitalstruktur: CHF Mio Ausgegebenes Aktienkapital Genehmigtes Kapital Bedingtes Kapital Allreal-Geschäftsbericht 2015

29 2.2 Genehmigtes und bedingtes Kapital im Besonderen Genehmigtes Kapital Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung vom 28. März 2014 ermächtigt, das Aktienkapital gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts bis 28. März 2016 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF Mio. durch Ausgabe von maximal Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Bedingtes Kapital Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre ein bedingtes Kapital von maximal CHF Mio. durch Ausgabe von maximal Namen aktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die je - weiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien um CHF 0.2 Mio. auf CHF Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2015). Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. ( Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Ge - schäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist per Bilanzstichtag nicht beansprucht. 2.3 Kapitalveränderungen In den Jahren 2013 bis 2015 hat sich die Kapitalstruktur wegen der Konversion von Wandelobligationen in Aktien im März 2013 und im September 2014 wie folgt ver ändert: CHF Ordentliches Aktienkapital Genehmigtes Aktienkapital Bedingtes Aktienkapital Aktien und Partizipationsscheine Das Aktienkapital ist eingeteilt in voll einbezahlte Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert. Alle ausstehenden Aktien sind Einheitsaktien, und es bestehen keine Vorzugs- oder Stimmrechtsaktien. Die Namenaktien sind in Form von Wertrechten ausgegeben und als Bucheffekten ausgestaltet. Allreal-Geschäftsbericht

30 Alle Aktien sind dividendenberechtigt. Voraussetzung für die Ausübung der dem Aktionär zustehenden Mitwirkungsrechte ist der Eintrag im Aktienbuch der Gesellschaft. Jede eingetragene Aktie berechtigt an der Generalversammlung zu einer Stimme. Für die Aktien, die die Gesellschaft in ihrem Eigenbestand hält, ruhen die Stimmrechte, und es werden keine Dividenden für diese Aktien ausbezahlt. Die Gesellschaft verfügt über kein Partizipationsscheinkapital. 2.5 Genussscheine Allreal hat keine Genussscheine herausgegeben. 2.6 Beschränkung der Übertragbarkeit und Nominee-Eintragungen Jeder Aktionär kann sich im Aktienbuch der Gesellschaft eintragen lassen. Der Verwaltungsrat kann die Eintragung ablehnen, sofern die Anzahl der vom Erwerber beziehungsweise von einer gemeinsam handelnden Aktionärsgruppe gehaltenen Namenaktien direkt oder indirekt fünf Prozent des Aktienkapitals überschreitet. Nominee-Eintragungen sind unter Vorbehalt der vorerwähnten fünf-prozent- Klausel ohne Stimmrechtsbeschränkungen möglich. 2.7 Wandelanleihen und Optionen Per Bilanzstichtag hat die Gesellschaft weder Wandel- oder Optionsanleihen noch Optionspläne auf Allreal-Namenaktien ausgegeben. 3 Verwaltungsrat 3.1 Mitglieder des Verwaltungsrats Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG besteht gemäss Statuten aus einem oder mehreren Mitgliedern, zurzeit deren sechs. Für die aktuelle Zusammensetzung sowie für die Angaben zu den einzelnen Verwaltungsratsmitgliedern vgl. Seite 18 und 19 des Geschäftsberichts. Alle Mitglieder sind nicht exekutiv in der Gesellschaft tätig und hatten mit Ausnahme von Bruno Bettoni in der Vergangenheit keine operativen Geschäftsleitungsfunktionen innerhalb Allreal inne. Allreal bezieht Beratungsdienstleistungen in rechtlichen Angelegenheiten von mehreren Rechtsanwaltskanzleien, unter anderem auch von Meyerlustenberger Lachenal Rechtsanwälte, in der Dr. Thomas Lustenberger, Präsident des Verwaltungsrats der Allreal Holding AG, einer von mehreren Counsels ist. Meyerlustenberger Lachenal hat Allreal im Geschäftsjahr 2015 Honorare in der Höhe von CHF Mio. in Rechnung gestellt. 26 Allreal-Geschäftsbericht 2015

31 Die Helvetia Gruppe, die 10.0 Prozent des Aktienkapitals der Allreal Holding AG hält, ist mit Dr. Ralph-Thomas Honegger im Verwaltungsrat der Allreal Holding AG vertreten. Allreal ist für die Helvetia Gruppe als Generalunternehmerin in der Realisation von Bauprojekten tätig, die zu marktüblichen Konditionen ausgeführt werden. Das abgewickelte Projekt volumen für die Helvetia Gruppe betrug in der Berichtsperiode CHF 14.1 Mio. Im Weiteren bestehen Versicherungsverträge zwischen der Helvetia Gruppe und einzelnen Allreal-Gesellschaften mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 1.1 Mio. (Gebäude-, Bau- und Personenversicherungen). Olivier Steimer ist Präsident des Verwaltungsrats der Banque Cantonale Vaudoise, die seit mehreren Jahren in Geschäftsbeziehung mit Allreal steht. Per Bilanzstichtag bestehen hypothekarisch gesicherte Kredite in Höhe von CHF 50 Mio. sowie derivative Finanzinstrumente (Payer Swaps) mit einem Nominalwert von CHF 150 Mio. Weitere Geschäftsbeziehungen zwischen Allreal und den Mitgliedern des Verwaltungsrats bestehen nicht. 3.2 Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen In Bezug auf die weiteren Tätigkeiten und Funktionen der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrats ausserhalb von Allreal vgl. Seite 18 und 19 des Ge - schäftsberichts. 3.3 Statutarische Regeln in Bezug auf die Anzahl der zulässigen Tätigkeiten Jedes Mitglied des Verwaltungsrats darf ausserhalb von Allreal maximal 15 Mandate gegen Entschädigung innehaben, wovon höchstens 5 Mandate bei Publikumsgesellschaften. 3.4 Wahl und Amtszeit Die Generalversammlung wählt jährlich je einzeln die Mitglieder des Verwaltungsrats, den Präsidenten des Verwaltungsrats und die Mitglieder des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses, in dem zwingend Verwaltungsräte sein müssen. Die Wiederwahl ist zulässig. Die Alterslimite liegt bei 70 Jahren. Dr. Thomas Lustenberger wurde erstmalig 1999 in den Verwaltungsrat gewählt, Albert Leiser im Jahr 2005, Dr. Ralph-Thomas Honegger im Jahr 2012, Olivier Steimer und Peter Spuhler im Jahr 2013 und Bruno Bettoni im Jahr Allreal-Geschäftsbericht

32 3.5 Interne Organisation Die Generalversammlung hat Dr. Thomas Lustenberger zum Präsidenten des Verwaltungsrats gewählt. Der Verwaltungsrat konstituiert sich selbst und hat Dr. Ralph-Thomas Honegger zu seinem Vizepräsidenten bestimmt. Die Funktion eines Delegierten des Verwaltungsrats besteht nicht. Der Verwaltungsrat ist beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der Mitglieder anwesend ist. Er fasst seine Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen; der Vorsitzende hat Stichentscheid. Der Verwaltungsrat hält jährlich vier ordentliche Sitzungen ab, die in der Regel einen halben Tag dauern. Zu aktuellen Themen können zusätzliche Sitzungen einberufen wer den. Im Jahr 2015 wurden insgesamt vier ordentliche Sitzungen abgehalten. An zwei Sitzungen nahmen während der gesamten Sitzungsdauer alle Verwaltungsräte teil, an zwei deren fünf. Somit hat jedes Mitglied des Verwaltungsrats in der Berichtsperiode an mindestens drei Sitzungen teilgenommen. Die Mitglieder der Gruppenleitung nehmen für einzelne Traktanden ebenfalls an den Sitzungen des Verwaltungsrats teil. Im Weiteren hat der Verwaltungsrat auf dem Zirkularweg und in Telefonkonferenzen mehrere Geschäfts vorfälle abgehandelt. Schwerpunkte der Verwaltungsratssitzungen im Geschäftsjahr 2015 waren: die Überprüfung, punktuelle Anpassung und Genehmigung der Unternehmensstrategie, der Mittelfristplanung und des Jahresbudgets 2016 die Diskussion und Prüfung der Umsetzung der Zwei-Säulen-Strategie mit Nachvollzug der quantitativen Zielvorgaben die Festlegung von elf strategischen Initiativen zur Steigerung der Effektivität und der Effizienz die Diskussion und Genehmigung der Finanzabschlüsse pro Quartal inklusive Liquiditätsstatus, Fremdfinanzierungen und pendenter Rechtsfälle, der Abweichungsanalyse zum Budget 2015 sowie der Prognoserechnung für das gesamte Geschäftsjahr 2015 die Behandlung und Genehmigung von Anträgen betreffend Käufe und Verkäufe von Anlageliegenschaften sowie grosser Investitionsvorhaben der Generalunternehmung das Abwägen der Chancen und Risiken in Bezug auf die fokussierte Investitionstätigkeit im Grossraum Zürich die Beurteilung von Chancen und Risiken grosser Eigenprojekte (Entwicklungsliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau) die Diskussion über den Transaktions- und Mietermarkt und die Leerstandssituation einzelner Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien sowie der entsprechenden Wiedervermietungsmassnahmen die Diskussion über die Ausrichtung der Generalunternehmung und damit einhergehend deren kurz- und mittelfristige Kapazitätsauslastung sowie des Arbeitsvorrats die Beschlussfassung über die geografische Konzentration der Generalunternehmung auf die Standorte Bern, Cham, St. Gallen und Zürich ab dem Jahr Allreal-Geschäftsbericht 2015

33 die Besprechung und die Beurteilung des Finanzierungsmanagements (Zinsbindung, Kreditfazilitäten und Hedging) die Überwachung und die Einhaltung der Anlage- und Finanzierungsrichtlinien die Beratungen und Beschlussfassungen in Zusammenhang mit der Emission von zwei Obligationenanleihen die Genehmigung der halbjährlichen externen finanziellen Berichterstattung inklusive Medienmitteilungen die Genehmigung der Anträge des Risk-and-Audit-Ausschusses und des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses die Beratungen zum Risikomanagement (Risikomatrix und -katalog) und zum internen Kontroll system (IKS) die Entwicklung des Aktienkurses und der Aktionärsstruktur in Bezug auf die Einhaltung der Vorschriften der «Lex Koller» die Diskussion und Genehmigung der vorzuschlagenden Traktanden zuhanden der Generalversammlung vom 17. April 2015 Der Präsident des Verwaltungsrats übernimmt als Ansprechpartner des Vorsitzenden der Gruppenleitung Sonderaufgaben. Die Wahrnehmung dieser Aufgaben beinhaltet mehrere Sitzungen jährlich und häufige telefonische Kontakte. 3.6 Verwaltungsratsausschüsse Um das Fachwissen und die Erfahrungen der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrats gezielt in die Entscheidungsfindung einfliessen oder zur Wahrnehmung seiner Aufsichtspflicht Bericht erstatten zu lassen, hat der Verwaltungsrat, gestützt auf das Organisationsreglement, zwei Ausschüsse gebildet. Die dem Ver waltungsrat gemäss Organisationsreglement und Gesetz zugewiesenen Pflichten und Kompetenzen verbleiben beim Verwaltungsrat als Gesamt gremium, das heisst, die beiden Ausschüsse haben keine Entscheidungsbefugnis. Die Vorsitzenden der Ausschüsse informieren den Gesamtverwaltungsrat über die wesentlichen Erkenntnisse aus den Ausschusssitzungen beziehungsweise präsentieren die sich ergebenden Anträge. Risk-and-Audit-Ausschuss Der Risk-and-Audit-Ausschuss unterstützt den Verwaltungsrat bei der Be - aufsichtigung des Rechnungswesens und der Finanzberichterstattung, der Revisionsstelle, des externen Liegenschaftenschätzers sowie bei der Kontrolle betreffend die Einhaltung rechtlicher Vor schriften. Die Aufgaben beinhalten die Überprüfung der Ausgestaltung des Rechnungswesens in Bezug auf Angemessenheit, Zuverlässigkeit und Wirksamkeit, die Überprüfung des Jahresabschlusses und der anderen zu publizierenden Finanzinformationen, die Überwachung der Einschätzung der Unternehmens risiken und die Überprüfung der Praktiken des Risikomanagements beziehungsweise der Wirksamkeit und Effizienz des internen Kontrollsystems (IKS) sowie die periodische Überprüfung der Allreal zur Verfügung stehenden Versicherungsdeckung. Dazu obliegt es dem Risk-and- Audit- Ausschuss, die Geschäftstätigkeit hinsichtlich Einhaltung von Beschlüssen des Verwaltungsrats, interner Reglemente und Richtlinien, unternehmens- Allreal-Geschäftsbericht

34 politischer Grundsätze und der einschlägigen Rechtsvorschriften, insbesondere, wie sie sich aus dem Börsen gesetz ergeben, zu überwachen. Im Weiteren überprüft der Risk-and-Audit-Ausschuss die Leistung, Unabhängig keit und Entschädigung der Revisionsstelle sowie des externen Liegenschaftenschätzers. Hierzu gehören insbesondere die Kontrolle der Vereinbarkeit der Revisionstätigkeit mit allfälligen Beratungsmandaten und die Überprüfung der gesamten Honorierung. Die Prüfberichte und die daraus abgeleiteten Feststellungen und Empfehlungen werden mit der Gruppenleitung und der externen Revision im Detail diskutiert, und es werden daraus Massnahmen abgeleitet, deren Umsetzung durch den Risk-and-Audit-Ausschuss überwacht wird. Die Aufgaben, Pflichten und Kompetenzen des Risk-and-Audit-Ausschusses sind im Organisationsreglement vom 2. Dezember 2014 festgehalten. Der Gesamtverwaltungsrat wird durch den Präsidenten des Risk-and-Audit-Ausschusses anlässlich der nächstfolgenden Verwaltungsratssitzung über die Tätigkeiten des Aus schusses informiert und entscheidet über sich ergeben de Anträge. Der Risk-and-Audit-Ausschuss setzt sich zusammen aus Albert Leiser (Präsident) und Olivier Steimer (Mitglied). Der Leiter Finanzen nimmt in der Regel an den Sitzungen teil. Im Jahr 2015 hat der Risk-and-Audit-Ausschuss zwei Sitzungen abgehalten, wovon eine in die Sitzung des Gesamtverwaltungsrats integriert wurde. Die Tätigkeitsschwerpunkte beinhalteten die Überprüfung des Jahresabschlusses 2014 und des Halbjahresabschlusses 2015 in Bezug auf die vorerwähnten Aufgaben. Im Weiteren wurde die Zusammenarbeit mit der externen Revision und der operativen Führung ein gehend beurteilt. An den jeweils zweistündigen Sitzungen nahm auch der Leiter Finanzen teil. Für einzelne Traktanden waren Vertreter der externen Revision und des externen Liegenschaftenschätzers anwesend. Nominierungs- und Entschädigungsausschuss Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss unterstützt den Verwaltungsrat in Bezug auf Selektierung, Entschädigung und Ausbildung der Mitglieder des Verwaltungsrats, der Gruppenleitung und der Geschäftsleitung der Generalunternehmung. Seine Aufgaben beinhalten die Leitung des Selektionsprozesses von Mitgliedern von Verwaltungsrat und Gruppenleitung sowie die entsprechende Antragstellung an den Gesamtverwaltungsrat; bezüglich Gruppenleitung erstreckt sich dies auch auf die Antragstellung über die wesentlichen Bedingungen ihrer Arbeitsverträge. Der Ausschuss erstellt im Auftrag des Gesamtverwaltungsrats den Vergütungsbericht zuhanden der Generalversammlung. Zu seinen weiteren Aufgaben zählen die Nachfolgeplanung auf oberster Führungsebene, die Überwachung der Kaderausbildung sowie die Prüfung und 30 Allreal-Geschäftsbericht 2015

35 Beantragung der vom Vorsitzenden der Gruppenleitung vorgeschlagenen Gehaltspolitik zuhanden des Gesamtverwaltungsrats. Die Aufgaben, Pflichten und Kompetenzen des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses sind im Organisationsreglement vom 2. Dezember 2014 festgehalten. Der Präsident des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses orientiert den Gesamtverwaltungsrat über die Tätigkeiten des Ausschusses. Dieser entscheidet über sich ergebende Anträge. Der Ausschuss hat keine Entscheidungsbefugnis. Die Generalversammlung hat Dr. Thomas Lustenberger (Präsident) und Dr. Ralph-Thomas Honegger (Mitglied) in den Nominierungs- und Entschädigungsausschuss gewählt. In der Regel nimmt der Vorsitzende der Gruppenleitung an den Sitzungen teil. Im Jahr 2015 hat der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss zwei rund zweistündige Sitzungen und mehrere Telefonkonferenzen abgehalten, an denen beide Mitglieder des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses sowie der Vorsitzende der Gruppenleitung anwesend waren. Gegenstand dieser Sitzungen waren Fragen der Nachfolgeplanung, der Organisation der Unternehmung sowie Fragen betreffend die Entschädigungen für die Mitglieder des Verwaltungsrats, der Gruppenleitung und der Geschäftsleitung der Generalunternehmung. Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss hat im Zusammenhang mit der Rekrutierung eines neuen Vorsitzenden der Gruppenleitung und eines neuen Leiters Finanzen externe Berater hinzugezogen und an mehreren Kandidateninterviews und Präsentationen teilgenommen. Der Ausschuss unterbreitete dem Verwaltungsrat seine Anträge bezüglich dieser Themen. 3.7 Kompetenzregelung Die Grundsätze der obersten Führung und der Kompetenzordnung sind im Organisationsreglement vom 2. Dezember 2014 festgehalten. Während der Verwaltungsrat die Aufgaben eines Aufsichts- und Lenkungsgremiums übernimmt, obliegt das operative Geschäft der Gruppenleitung. Dabei stehen dem Verwaltungsrat gemäss Statuten und Organisationsreglement insbesondere folgende Kompetenzen zu: Oberleitung der Allreal-Gruppe und Oberaufsicht über die mit der Geschäftsleitung betrauten Personen (Compliance) Festlegung der Organisation und Ernennung von Geschäftsleitung und Vertretungsberechtigten Ausgestaltung von Rechnungswesen, Finanzkontrolle und Finanzplanung Erstellung von Jahresbericht und Jahresrechnung, Vorbereitung der Generalversammlung und Ausführung ihrer Beschlüsse Festlegen der Geschäftspolitik, insbesondere der Investitions- und Finanzpolitik Entscheid über grössere Geschäfte, insbesondere Investitionen und Devestitionen Allreal-Geschäftsbericht

36 Alle übrigen Aufgaben sind an die Gruppenleitung delegiert. Insbesondere erarbeitet sie auch zur Genehmigung durch den Verwaltungsrat die Mittel - fristplanung über einen Zeitraum von drei Jahren, das Jahres budget und Abschlüsse sowie Investitions- beziehungsweise Devestitionsanträge. Sie führt das operative Geschäft. Allreal verfügt über eine interne Revision, die periodisch direkt an den Riskand-Audit-Ausschuss rapportiert. Zur Über prüfung von Liegenschaftenabrechnungen, die durch externe Liegenschaften verwaltungen erstellt werden, finden regelmässige Reviews durch Mitarbeitende von Allreal statt. 3.8 Informations- und Kontrollinstrumente gegenüber der Gruppenleitung Als Aufsichts- und Kontrollinstrumente stehen dem Verwaltungsrat insbesondere zur Verfügung: Vergleichsrechnung des Jahresbudgets zur Mittelfristplanung und entsprechende Abweichungsanalyse (jährlich) Berichterstattung über die Funktionsfähigkeit und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems (IKS) für die finanzielle Berichterstattung (jährlich) Berichte über die Einhaltung der Anlage- und Finanzierungsrichtlinien, basierend auf Instrumenten eines vereinfachten Liability-Managements (vierteljährlich) Quartalsabschlüsse mit Darstellung der finanziellen Lage (inklusive Budgetvergleich, Jahresendprognose und entsprechender Abweichungsanalyse) sowie Managementberichte (vierteljährlich) Balanced Scorecard betreffend die Allreal-Gruppe und ihre Unter nehmensbereiche (vierteljährlich) Risikomatrix und -beurteilungen auf Gruppenstufe sowie einzelner Grossprojekte (vierteljährlich) Detaillierte Berichte der Gruppenleitung über den Geschäftsgang in den einzelnen Geschäftsbereichen mit Nachweis der getätigten Investitionen und Devestitionen (Management Information System / vierteljährlich) 4 Gruppenleitung 4.1 Mitglieder der Gruppenleitung Die Gruppenleitung wird durch den Verwaltungsrat bestimmt. Sie umfasste am Bilanzstichtag mit dem Vorsitzenden der Gruppenleitung, dem Leiter Finanzen, dem Leiter Investitionen/Devestitionen, dem Leiter Immobilien und dem Leiter Projektentwicklung fünf Personen. Die vertragliche Kündigungsfrist für alle Mitglieder der Gruppenleitung beträgt sechs Monate, mit Ausnahme des Vorsitzenden der Gruppenleitung, dessen Kündigungsfrist zwölf Monate beträgt. Es bestehen keine Vereinbarungen für Abgangsentschädigungen oder Vergütungen vor Stellenantritt. Angaben zu den einzelnen Mitgliedern der Gruppenleitung vgl. Seite 20 und 21 des Geschäfts berichts. 32 Allreal-Geschäftsbericht 2015

37 4.2 Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen In Bezug auf die weiteren Tätigkeiten und Funktionen der einzelnen Mitglieder der Gruppenleitung ausserhalb von Allreal vgl. Seite 20 und 21 des Geschäftsberichts. 4.3 Statutarische Regeln in Bezug auf die Anzahl der zulässigen Tätigkeiten Jedes Mitglied der Gruppenleitung darf ausserhalb von Allreal maximal zwei Mandate gegen Entschädigung innehaben, wovon höchstens ein Mandat bei einer Publikumsgesellschaft. 4.4 Managementverträge Allreal hat keine Managementtätigkeiten an Dritte ausgelagert. 5 Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen Über die Vergütungen und die Beteiligungen von Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung sowie Darlehen an dieselben wird auf den Vergütungsbericht (Seite 37 bis 42) verwiesen. 6 Mitwirkungsrechte der Aktionäre 6.1 Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung Die Mitwirkungsrechte an der Generalversammlung kann nur ausüben, wer durch Eintrag im Aktienbuch ausgewiesen ist. Der Verwaltungsrat kann gemäss Artikel 6 Absatz 3 der Statuten eine Eintragung ablehnen, sofern die Anzahl der vom Erwerber beziehungsweise einer gemeinsam handelnden Aktionärsgruppe gehaltenen Namenaktien 5 Prozent des Aktienkapitals überschreitet. Die Eintragungsbeschränkungen können durch einfachen Mehrheits beschluss der Generalversammlung aufgehoben werden. Es bestehen im Weiteren keine Beschränkungen. Der Verwaltungsrat hat im Geschäftsjahr 2015 keine Eintragungen ins Aktienbuch abgelehnt. Jeder Aktionär hat die Möglichkeit, seine Aktien an der Generalversammlung selbst zu vertreten oder sich durch eine schriftlich bevollmächtigte Person, die nicht Aktionär zu sein braucht, vertreten zu lassen. Im Weiteren kann sich jeder Aktionär auch durch den unabhängigen Stimmrechtsvertreter vertreten lassen, der jährlich durch die Generalversammlung gewählt wird. Dieser übt die ihm übertragenen Stimmrechte weisungsgemäss aus, bei fehlenden Instruktionen enthält er sich der Stimme. Allreal-Geschäftsbericht

38 Die Statuten, die Protokolle der Generalversammlungen und das Organisationsreglement der Allreal Holding AG sind auf der Website von Allreal abrufbar. 6.2 Statutarische Quoren Es bestehen keine statutarischen Quoren, die über die gesetzlichen Bestim mungen zur Beschlussfassung (Art. 703 und 704 OR) hinausgehen. 6.3 Einberufung der Generalversammlung Für die Einberufung der Generalversammlung gelten die gesetzlichen Bestimmungen (Art. 699 und 700 OR) beziehungsweise die in Artikel 10 und 11 der Statuten festgelegten Regelungen. 6.4 Traktandierung Aktionäre, die einzeln oder gemeinsam mindestens 1 Prozent des Aktienkapitals vertreten, können Traktandierungsbegehren und Anträge schriftlich beim Verwaltungsrat bis 20 Tage vor der Generalversammlung einreichen. Die Traktandenliste in deutscher Sprache wird den Aktionären mit der Einladung zur General versammlung zugestellt. Auf Beschluss der Generalversammlung können Verhandlungsgegenstände ohne vorherige Ankündigung zur Diskussion zugelassen werden. Eine Beschlussfassung ist jedoch mit Ausnahme der Einberufung einer ausserordentlichen Generalversammlung oder einer Sonderprüfung erst in der nächsten Generalversammlung möglich. 6.5 Eintragungen in das Aktienbuch Die Einladung zur Generalversammlung wird den Aktionären mindestens 20 Tage im Voraus zugestellt. Stimmberechtigt sind die bis zum letzten Versanddatum im Aktienbuch eingetragenen Aktionäre. Stichtag für die 17. ordentliche Generalversammlung vom 15. April 2016 ist der 21. März Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen 7.1 Angebotspflicht Allreal hat in Artikel 7 der Statuten die börsengesetzliche Angebotspflicht gemäss Art. 32 BEHG ausgeschlossen (Opting Out). Die Bestimmung wurde eingefügt, um Verschiebungen innerhalb der Poolaktionäre zu ermöglichen, ohne dass eine Angebotspflicht ausgelöst wird. 34 Allreal-Geschäftsbericht 2015

39 7.2 Kontrollwechselklauseln Für den Fall eines Mehrheitswechsels an der Gesellschaft gibt es für die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung keine begünstigenden vertraglichen Vereinbarungen. 8 Revisionsstelle 8.1 Dauer des Mandats und Amtsdauer des leitenden Revisors Die Generalversammlung vom 17. April 2015 hat Ernst & Young AG als Revisionsstelle der Allreal Holding AG und von deren im Konsolidierungskreis miteinbezogenen Tochtergesellschaften für das Geschäftsjahr 2015 gewählt. Daniel Zaugg, Audit Partner, übt seit dem Jahr 2013 die Funktion des leitenden Revisors aus. 8.2 Revisionshonorare Für das Jahr 2015 wurden Revisionshonorare in Höhe von CHF 0.34 Mio. vereinbart. Sie beinhalten die Honorarvergütungen für die Prüfung der konsolidierten Jahresrechnung, der statutarischen Einzelabschlüsse aller Tochtergesellschaften inklusive Anpassungen an das neue Rechnungslegungsrecht RLR, des Reviews für den Halbjahresabschluss sowie die Prüfungsbestätigung für den Vergütungsbericht. 8.3 Zusätzliche Honorare Es wurden keine zusätzlichen Dienstleistungen von Ernst & Young AG in Anspruch genommen. 8.4 Informationsinstrumente der externen Revision Der Risk-and-Audit-Ausschuss nimmt im Rahmen der auf Seite 29 und 30 des Geschäftsberichts beschriebenen Aufgaben den Informationsaustausch mit der externen Revision wahr. Die Revisoren haben in der Berichtsperiode während fünf Wochen Prüfungen für den Halbjahresabschluss, das interne Kontrollsystem (IKS) und den Jahresabschluss vorgenommen. Die Resultate wurden mit den Mitgliedern der Gruppenleitung besprochen. Die Revisionsstelle erstellt neben der gesetzlichen Berichterstattung an die Generalversammlung einen umfassenden Bericht an den Verwaltungsrat, der zusammen mit weiteren Ergebnissen und Verbesserungsvorschlägen an der Sitzung des Risk-and-Audit-Ausschusses präsentiert und im Detail besprochen wird. Darin enthalten waren im Geschäftsjahr 2015 insbe sondere Themenkreise wie Prüfungsansatz und -schwerpunkte der Revisions stelle, Angaben zur Risikobeurteilung, wesentliche Feststellungen zur IFRS- Rechnungslegung und Berichterstattung, korrigierte und unkorrigierte Prüfdifferenzen, internes Kontroll system (IKS) sowie Auswirkungen von Allreal-Geschäftsbericht

40 IFRS-Änderungen und des neuen Schweizer Rechnungslegungsrechts. Der Vorsitzende des Risk-and-Audit-Ausschusses brachte die wichtigsten Resultate aus diesen Besprechungen dem Gesamtverwaltungsrat zur Kenntnis. Die Höhe des Revisionshonorars für das Jahr 2015 entspricht einem Budgetvorschlag der externen Revision, der für eine dreijährige Dauer von 2013 bis 2015 abgegeben wurde. 9 Informationspolitik Allreal orientiert zweimal jährlich durch einen Jahres- beziehungsweise Halbjahresbericht über Geschäftsgang und finanzielle Situation. Die finanzielle Berichterstattung erfolgt in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie mit den Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange. Konzern- und Jahresrechnung per 31. Dezember entsprechen zudem dem schweizerischen Gesetz. Im Aktienbuch der Gesellschaft eingetragene Aktionäre erhalten den Geschäftsbericht und den Halbjahresbericht zugestellt. Anstelle des Geschäfts berichts in Kurzform können Aktionäre den ausführlichen Geschäfts bericht erhalten oder auf die Zustellung der erwähnten Berichte ganz ver zichten. Die Traktandenliste mit der Einladung zur Generalversammlung wird den eingetragenen Aktionären auf jeden Fall zugeschickt. Analysten- und Medienkonferenzen finden halbjährlich statt. Im Weiteren untersteht Allreal der Pflicht zur Ad-hoc-Publizität ge mäss Art. 53 des Ko tierungsreglements. Ad-hoc-Mitteilungen werden interessierten Personen auf Wunsch per zugesandt. An- beziehungsweise Abmeldung erfolgen über die Website der Gesellschaft: Weitere Informationen über Allreal und die interaktive elektronische Version des Geschäftsberichts sind verfügbar auf Die Kontaktadressen sind auf Seite 186 bis 188 des Geschäftsberichts aufgeführt. Eine Übersicht über wichtige Termine findet sich nachstehend: Generalversammlung April 2016 Halbjahresabschluss August 2016 Jahresabschluss Februar 2017 Generalversammlung April Allreal-Geschäftsbericht 2015

41 Vergütungsbericht Einleitung und Grundsätze Der Vergütungsbericht der Allreal Holding AG enthält Informationen zur Vergütung der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung. Der Vergütungsbericht orientiert sich an folgenden Bestimmungen und Richtlinien: Schweizerisches Obligationenrecht (OR) Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) Richtlinie Corporate Governance (RLCG) der SIX Swiss Exchange Swiss Code of Best Practice for Corporate Governance der Economiesuisse Statuten der Allreal Holding AG Organisationsreglement der Allreal Holding AG Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung ist einfach und transparent aufgebaut und hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert. Innerhalb des Vergütungssystems wurden jedoch anteilsmässige Verschiebungen für die Mitglieder der Gruppenleitung vorgenommen, indem die fixe Vergütung zulasten der variablen Kompensation erhöht wurde. Es zielt darauf ab, mit einer langfristig orientierten obersten Unternehmensführung einen nachhal tigen Geschäftserfolg zu erzielen. Dies soll mit einer wettbewerbsfähigen und leistungsorientierten Vergütungspolitik unterstützt werden. 1. Zuständigkeit und Festsetzungsverfahren 1.1 Verantwortlichkeit der Generalversammlung Gemäss Statuten beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung mit bindender Wirkung jährlich sowohl die Gesamtvergütung der Mitglieder des Verwaltungsrats als auch die fixe Gesamtvergütung (Grundgehalt und Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge) der Gruppenleitung für das laufende Geschäftsjahr. Ferner genehmigt die Generalversammlung mit bindender Wirkung die variable Gesamtvergütung der Gruppenleitung und gegebenenfalls des Verwaltungsrats für das zurückliegende Geschäftsjahr. Die Generalversammlung vom 15. April 2016 wird demzufolge über die Gesamtvergütung des Verwaltungsrats und die fixe Gesamtvergütung der Gruppenleitung für das Geschäftsjahr 2016 sowie über die variable Gesamtvergütung der Gruppenleitung für das Geschäftsjahr 2015 abstimmen. Verweigert die Generalversammlung die Genehmigung einzelner Vergütungsbestandteile, kann der Verwaltungsrat einen neuen Antrag stellen oder eine neue Generalversammlung einberufen. 1.2 Verantwortlichkeit des Verwaltungsrats Der Verwaltungsrat legt der Generalversammlung jährlich einen Vergütungsbericht vor, der über die Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung des vergangenen Jahres Auskunft gibt. Allreal-Geschäftsbericht

42 1.3 Verantwortlichkeit des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss trägt die Verantwortung für die Erarbeitung, Implementierung und Überwachung des Vergütungssystems für die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung mit internen Benchmarkings sowie allen Mitarbeitenden (Gehaltspolitik). Es wurden hierfür keine externen Berater beigezogen. Er bereitet einmal im Jahr alle für die Beschlussfassung durch den Verwaltungsrat notwendigen Grundlagen sowie die Anträge an die Generalversammlung vor. Die Generalversammlung vom 17. April 2015 hat Dr. Thomas Lustenberger (Präsident) und Dr. Ralph-Thomas Honegger (Mitglied) in den Nominierungsund Entschädigungsausschuss gewählt. 2. Vergütungssystem 2.1 Statutarische Regeln Artikel 31 bis 34 der Statuten der Allreal Holding AG regeln die Grundsätze der Vergütung. Danach ist es möglich, dass Verwaltungsrat und Gruppenleitung nebst einer fixen Vergütung auch eine erfolgs- und leistungsabhängige Kompensation sowie Beteiligungspapiere oder Wandel- und Optionsrechte erhalten. Die variablen Vergütungen sind in Abhängigkeit von Leistungszielen auszugestalten. Für Mitglieder der Gruppenleitung, die erst nach der durch die Generalversammlung erfolgten Genehmigung der fixen Gesamtvergütung für das laufende Jahr ernannt werden, besteht ein Zusatzbetrag von maximal 20 Prozent gegenüber der fixen Gesamtvergütung des Vorgängers. Der Zusatzbetrag darf 50 Prozent des genehmigten Gesamtbetrags der Vergütungen der Gruppenleitung jedoch nicht überschreiten. Es bestehen keine besonderen statutarischen Regeln betreffend Darlehen, Kredite und Vorsorgeleistungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung. Der genaue Wortlaut der Statuten ist auf der Website von Allreal abrufbar: statutenprotokolle 2.2 Vergütungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats Die Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten ein Fixhonorar, das nach der durch die Generalversammlung erfolgten Genehmigung der Jahresrechnung bar ausbezahlt wird. Die Vergütung berücksichtigt die Beanspruchung und die Verantwortlichkeit der einzelnen Mitglieder und ist nicht an Zielvorgaben der Gesellschaft gebunden. Sie wird periodisch überprüft und der Generalversammlung jährlich beantragt. Es bestehen keine weiteren Vergütungen an den Verwaltungsrat. 2.3 Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung Mitglieder der Gruppenleitung erhalten zusätzlich zum fixen Grundgehalt (inklusive Lohnnebenleistungen und Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge) eine sich am Jahresergebnis des Unternehmens (Leistungsbonus) und an 38 Allreal-Geschäftsbericht 2015

43 der Erreichung individueller Ziele (Funktionsbonus) orientierende variable Vergütung (Zielbonus), die bar ausbezahlt wird. Darüber hinaus erhalten die Mitglieder der Gruppenleitung eine sich am langfristigen Erfolg des Unternehmens orientierende variable Vergütung in Form von Aktienzuteilungen. Fixes Grundgehalt Die Höhe des fixen Grundgehalts in bar ist abhängig vom Aufgaben- und Verantwortungsbereich, von der Erfahrung sowie vom Leistungsausweis. Das Grundgehalt wird beim Eintritt ins Unternehmen beziehungsweise bei Berufung in die Gruppenleitung festgelegt und jährlich durch den Nominierungsund Entschädigungsausschuss überprüft. Zielbonus Der jährlich durch den Verwaltungsrat festzulegende Zielbonus setzt sich zusammen aus Leistungs- und Funktionsbonus. Leistungsbonus Der Leistungsbonus orientiert sich am budgetierten operativen Unternehmensergebnis (Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt). Bei Erreichung des Budgets wird der Leistungsbonus im Folgejahr nach Genehmigung der Jahresrechnung durch die Generalversammlung ausbezahlt und liegt pro Mitglied der Gruppenleitung bei maximal 25 Prozent des Grundgehalts. Liegt das operative Unternehmensergebnis 10 oder mehr Prozent unter Budget, wird kein Leistungs bonus ausbezahlt. Bei einem operativen Unternehmensergebnis von 10 und mehr Prozent über Budget werden 150 Prozent des vereinbarten Leistungsbonus ausbezahlt. Der Leistungsbonus für ein weniger als 10 Prozent über oder unter Budget liegendes operatives Unternehmensergebnis wird linear errechnet. Funktionsbonus Der Funktionsbonus ist abhängig von der vom Mitglied der Gruppenleitung in seinem Verantwortungs- und Funktionsbereich erbrachten Leistung und damit von der individuellen Zielerreichung. Der Anteil des Funktionsbonus kann maximal 40 Prozent des Zielbonus betragen und liegt pro Mitglied der Gruppenleitung bei maximal 15 Prozent des Grundgehalts. Werden die individuellen Ziele nicht erreicht, wird kein Bonus ausbezahlt. Vergütung in Aktien Zusätzlich zum variablen Zielbonus kann den Mitgliedern der Gruppenleitung eine variable Ver gütungskomponente in Form von Aktien ausgerichtet werden. Der Börsenwert der zugeteilten Namenaktien der Allreal Holding AG darf 10 Prozent des für das jeweilige Jahr relevanten fixen Grundgehalts nicht übersteigen. Über die Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte sofort verfügen, über die weiteren Aktien nach zwei Jahren, sofern sein Arbeitsverhältnis dann ungekündigt ist. Grundsätzlich soll bei Erreichen des Budgets der Anteil der variablen Vergütung nicht mehr als 40 Prozent des Grundgehalts pro Mitglied der Gruppenleitung ausmachen. Allreal-Geschäftsbericht

44 3 Vergütungen im Geschäftsjahr Vergütungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats Die sechs Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten Fixhonorare von total CHF 0.70 Mio. (2014: CHF 0.47 Mio.), wovon CHF 0.15 Mio. im Geschäftsjahr 2015 an Bruno Bettoni für projektbezogene Arbeiten ausbezahlt wurden. Name Funktion CHF Mio. CHF Mio. Dr. Thomas Lustenberger Präsident Dr. Ralph-Thomas Honegger Vizepräsident Albert Leiser Mitglied Olivier Steimer Mitglied Peter Spuhler Mitglied Bruno Bettoni Mitglied Gesamtvergütung Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung Die Gesamtvergütung an die Mitglieder der Gruppenleitung hat im Vergleich zur Vorjahresperiode um 15 Prozent auf CHF 3.74 Mio. abgenommen (2014: CHF 4.38 Mio.). Die Veränderung hängt im Wesentlichen mit der Neuzusammensetzung und der Verkleinerung der Gruppenleitung auf fünf Personen zusammen (2014: 6 Personen). Von der Gesamtvergütung in Höhe von CHF 3.74 Mio. entfallen CHF 1.04 Mio. auf Personen, die in der Berichtsperiode aus der Gruppenleitung ausgeschieden sind. Deren Vergütung besteht aus einer fixen (CHF 0.78 Mio.) und einer variablen (CHF 0.26 Mio.) Komponente. Die höchste Gesamtvergütung entfällt mit CHF 0.96 Mio. auf Roger Herzog, Leiter Finanzen und Mitglied der Gruppenleitung bis 30. April 2015 und seit 1. Mai 2015 Vorsitzender der Gruppenleitung (2014: Bruno Bettoni, CHF 1.29 Mio.). Seine Vergütung und jene der übrigen Mitglieder setzen sich wie folgt zusammen: CHF Mio. Anteil CHF Mio. Anteil Roger Herzog, Vorsitzender der Gruppenleitung seit 1. Mai 2015 Fixes Grundgehalt % Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge % Variabler Bonus als Barzahlung % Variable Vergütung in Aktien % Gesamtvergütung % Bruno Bettoni, Vorsitzender der Gruppenleitung bis 30. April 2015 Fixes Grundgehalt % Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge % Variabler Bonus als Barzahlung % Variable Vergütung in Aktien % Gesamtvergütung % 40 Allreal-Geschäftsbericht 2015

45 CHF Mio. Anteil CHF Mio. Anteil Übrige Mitglieder der Gruppenleitung Fixes Grundgehalt % % Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge % % Variabler Bonus als Barzahlung % % Variable Vergütung in Aktien % % Gesamtvergütung % % 1 Berechnet zum Marktwert per Zuteilungsdatum Von der gesamten an die Mitglieder der Gruppenleitung für das Geschäftsjahr 2015 bestimmten Vergütung in Höhe von CHF 3.74 Mio. entfallen 71 Prozent auf die fixen Vergütungen (Jahresgrundgehalt und Beiträge Vorsorgeeinrichtungen) und 29 Prozent auf den variablen Lohnanteil (Leistungs- und Funktionsboni sowie Aktien) (2014: 56% / 44%). Der Anteil der variablen Komponente an der Gesamtvergütung lag für Personen, die per Bilanzstichtag Mitglied der Gruppenleitung sind, zwischen 29 und 34 Prozent. Für Personen, die in der Berichtsperiode aus der Gruppenleitung ausgeschieden sind, betrug der Anteil der variablen Komponente an der Gesamtvergütung zwischen 10 und 36 Prozent. Das Total der variablen Boni für alle Mitglieder der Gruppenleitung in der Höhe von CHF 0.92 Mio. (2014: CHF 1.78 Mio.) teilt sich auf in Leistungsboni von CHF 0.46 Mio. und in Funktionsboni von CHF 0.46 Mio. (2014: 1.31 Mio./ 0.47 Mio.) und wurde aufgrund der in Ziffer 2.3 beschriebenen Grundsätze hergeleitet. 4. Vergleich der ausgerichteten Vergütungen mit den an der Generalversammlung vom 17. April 2015 genehmigten Vergütungen 4.1 Fixe Vergütungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats Zeitraum Ausgerichtete Vergütungen CHF Mio. Genehmigte Vergütungen CHF Mio Fixe Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung Zeitraum Ausgerichtete Vergütungen CHF Mio. Genehmigte Vergütungen CHF Mio Allreal-Geschäftsbericht

46 4.3 Variable Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung CHF Mio. Zeitraum Ausgerichtete Vergütungen CHF Mio. Genehmigte Vergütungen CHF Mio Weitere Transaktionen mit Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung 5.1 Ehemalige Organmitglieder Sowohl in der Berichtsperiode als auch im Vorjahr wurden weder Darlehen, Kredite oder Sicherheiten an ehemalige Organmitglieder gewährt noch Vergütungen etwelcher Art geleistet. 5.2 Nahestehende Personen Es wurden wie im Vorjahr keine nicht marktüblichen Vergütungen an nahestehende Personen ausgerichtet. 5.3 Darlehen und Kredite Wie im Vorjahr wurden im Geschäftsjahr 2015 den Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung oder ihnen nahestehenden Personen keine Darlehen, Kredite oder Sicherheiten gewährt. Es sind somit keine Forderungen ausstehend. 5.4 Management-Transaktionen Im Geschäftsjahr 2015 wurden folgende Management-Transaktionen mit Aktien der Allreal Holding AG registriert, die auf der Website der SIX Swiss Exchange Regulation abrufbar sind: Datum Funktion Transaktion Anzahl Aktien Transaktionswert CHF Mio Mitglied der Gruppenleitung Verkauf Mitglied des Verwaltungsrats Kauf Darüber hinaus wurden in der Berichtsperiode total 1393 Aktien der Allreal Holding AG an die Mitglieder der Gruppenleitung als Teil ihrer Vergütung aus den Vorjahren zugeteilt. Für Beteiligungen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung vgl. Seite 132 des Geschäftsberichts. 42 Allreal-Geschäftsbericht 2015

47 Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zürich Telefon Fax An die Generalversammlung der Allreal Holding AG, Baar Zürich, 16. Februar 2016 Bericht der Revisionsstelle über die Prüfung des Vergütungsberichts Wir haben den beigefügten Vergütungsbericht der Allreal Holding AG für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Die Prüfung beschränkte sich dabei auf die Angaben nach Art der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) in den Kapiteln 3 bis 5 auf den Seiten 40 bis 42 des Vergütungsberichts. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Erstellung und sachgerechte Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts in Übereinstimmung mit dem Gesetz und der VegüV verantwortlich. Zudem obliegt ihm die Verantwortung für die Ausgestaltung der Vergütungsgrundsätze und die Festlegung der einzelnen Vergütungen. Verantwortung des Prüfers Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage unserer Prüfung ein Urteil zum beigefügten Vergütungsbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Schweizer Prüfungsstandards durchgeführt. Nach diesen Standards haben wir die beruflichen Verhaltensanforderungen einzuhalten und die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass hinreichende Sicherheit darüber erlangt wird, ob der Vergütungsbericht dem Gesetz und den Art der VegüV entspricht. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen, um Prüfungsnachweise für die im Vergütungsbericht enthaltenen Angaben zu den Vergütungen, Darlehen und Krediten gemäss Art VegüV zu erlangen. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst die Beurteilung der Risiken wesentlicher beabsichtigter oder unbeabsichtigter falscher Darstellungen im Vergütungsbericht ein. Diese Prüfung umfasst auch die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bewertungsmethoden von Vergütungselementen sowie die Beurteilung der Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht der Vergütungsbericht der Allreal Holding AG für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr dem Gesetz und den Art der VegüV. Ernst & Young AG Daniel Zaugg Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Revisor) Daniel Lanfranconi Zugelassener Revisionsexperte Allreal-Geschäftsbericht

48 Diese Seite wurde absichtlich leer gelassen 44 Allreal-Geschäftsbericht 2015

49 Allreal Fotosammlung 2015 Günther Förg Tayo Onorato & Nico Krebs Humza Deas

50 Günther Förg Häuser und Fenster, 1987 Dye Transfer, 60,7 50,8 cm

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60 Tayo Onorato & Nico Krebs Basilicata (2 Towers), 2011 Gelatine Silver Print, ,1 cm

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62 Tayo Onorato & Nico Krebs Basilicata (Education Foundation), 2011 Gelatine Silver Print, cm

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64 Tayo Onorato & Nico Krebs Basilicata (Education Department), 2011 Gelatine Silver Print, 104, cm

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67 Humza Deas An adventurous type, 2014 C-Print, cm

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