Merkblatt. Makler, Bauträger, Baubetreuer ( 34 c Gewerbeordnung)

Transkript

1 Merkblatt Makler, Bauträger, Baubetreuer ( 34 c Gewerbeordnung) Rechtsgrundlagen Selbstständige Immobilienmakler, Bauträger, Baubetreuer und Vermittler von Kapitalanlagen oder Darlehen benötigen neben der Gewerbeanmeldung nach 14 Gewerbeordnung (GewO) zur Ausübung ihrer Tätigkeit zusätzlich eine besondere Erlaubnis nach 34 c GewO. Vom Geltungsbereich des 34 c GewO werden Gewerbetreibende erfasst, die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen; Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss von Darlehensverträgen nachweisen als Bauherr Bauvorhaben im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbsoder Nutzungsrechte verwenden; als Baubetreuer Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten und durchführen. Finanzanlagenvermittler benötigen seit dem 01. Januar 2013 eine Erlaubnis nach 34f GewO (vgl. hierzu Merkblatt: Neue Regeln für Finanzanlagenvermittler bzw. Dok.-Nr ). Regelungen für Hausverwalter Grundsätzlich benötigen auch selbständige Hausverwalter die Erlaubnis nach 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Das gilt immer dann, wenn sie die von ihnen verwalteten Wohnräume vermitteln. Dabei spielt keine Rolle, dass die Mietverträge im Namen des Vermieters abgeschlossen werden und dem Hausverwalter gegebenenfalls nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz keine Courtage zusteht. Nur dann, wenn keine Wohnungsvermittlung stattfindet oder wenn die Vermittlungstätigkeit des Hausverwalters geringfügig ist - dies soll bei zwei bis drei Wohnungsvermittlungen im Jahr der Fall sein ist eine Erlaubnis nach 34c entbehrlich. Wo stelle ich den Antrag auf Erteilung der Maklererlaubnis? Die aufgeführten Tätigkeiten unterliegen einer Erlaubnis der für den Unternehmenssitz zuständigen Gewerbebehörde, d.h. der Stadt- bzw. Verbandsgemeindeverwaltung. Nur dort ist der entsprechende Antrag auf Erteilung der Maklererlaubnis zu stellen. Steht der Unternehmenssitz noch nicht fest, ist die für den Wohnsitz zuständige Behörde maßgeblich. 1

2 Wer ist antragsberechtigt? Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. GbR, OHG, KG einschl. GmbH & Co. KG) ist eine Erlaubnis für jeden zur Geschäftsführung berechtigten Gesellschafter erforderlich. Üben mehrere Personen diese Tätigkeit aus, benötigt jede von ihnen eine Erlaubnis. Ist der Gewerbetreibende eine GmbH, eine Unternehmergesellschaft UG (haftungsbeschränkt) oder eine Aktiengesellschaft (AG), benötigt immer die juristische Person selbst die Erlaubnis. Sie ist auch selbst antragsberechtigt. In diesem Fall reicht es nicht, wenn z. B. dem GmbH-Geschäftsführer, dem beziehungsweise den Gesellschaftern oder dem Vorstandsvorsitzenden der AG eine Erlaubnis erteilt wurde. Im Gründungsstadium einer juristischen Person ist die Erlaubnis unabhängig von dem über den Notar laufenden Handelsregister-Eintragungsverfahren von dem bzw. den Gründungsgesellschaftern bei der Erlaubnisbehörde zu beantragen, die mit der Antragsabwicklung die zur Geschäftsführung bestimmte/n Person/en beauftragen können. Wenn die juristische Person bereits im Handelsregister eingetragen ist und erst dann die erforderliche Erlaubnis beantragt wird, sind die Geschäftsführung bzw. der Vorstand für die Erlaubniserteilung verantwortlich. Das gilt auch für den Fall, dass Änderungen oder Ergänzungen der Erlaubnis notwendig werden. Auch ein Wechsel in der Geschäftsführung oder im Vorstand juristischer Personen ist der zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen ( 9 MaBV). Aber im Gegensatz zu Personengesellschaften haben diese personellen Veränderungen bei juristischen Personen keine Auswirkungen auf den Bestand der Erlaubnis. Das gilt auch für Gesellschafterwechsel. Erlaubnisbeantragung für alle oder einzelne Tätigkeiten? Die Erlaubnis nach 34c GewO kann für einzelne der dort genannten Tätigkeiten oder für alle zusammen beantragt werden. Die Voraussetzungen sind immer die gleichen. Auch aus Kostengründen sollte darauf geachtet werden, ob die umfassende Erlaubnis beantragt wird oder nur eine Teilerlaubnis für einzelne, tatsächlich angebotene Leistungen. Eine spätere Erweiterung ist dann allerdings erneut gebührenpflichtig. Erlaubnisvoraussetzungen! Der Antragsteller hat einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die allerdings auch nachträglich inhaltlich beschränkt oder mit Auflagen verbunden werden kann. Voraussetzung ist, dass der Antragsteller - bei einer juristischen Person auch der Geschäftsführer bzw. Vorstand - oder eine mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragte Person die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit besitzt. Diese wird regelmäßig, verneint, wenn der Antragsteller oder Betriebsleiter in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder wegen einer Konkurs- bzw. Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde. Auch muss der Antragsteller in geordneten Vermögensverhältnissen leben. Deshalb darf über sein Vermögen weder ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgewiesen worden sein, noch dürfen Eintragungen über Haftanordnungen beziehungsweise eidesstattliche Versicherungen in den Schuldnerlisten der Amtsgerichte bestehen. 2

3 Erforderliche Antragsunterlagen Antragsformblatt (erhältlich bei der zuständigen Behörde) Auszug aus dem Handelsregister, sofern das Unternehmen im Handelsregister eingetragen ist. Handelt es sich um eine GmbH/UG und Co. KG so ist ein Auszug für beide Gesellschaften, also die Komplementär-GmbH/-UG (haftungsbeschränkt) wie auch die KG erforderlich. Bei Gesellschaften in Gründung reicht die Vorlage des Gesellschaftsvertrages Führungszeugnis zur Vorlage bei Behörden gem. 30 Abs. 5 Bundeszentralregistergesetz, zu beantragen bei der Wohnsitzgemeinde unter Angabe der Anschrift der Erlaubnisbehörde (nicht älter als 3 Monate) Auszug aus dem Gewerbezentralregister zu beantragen wie Führungszeugnis (nicht älter als 3 Monate). Bescheinigung über die Insolvenzfreiheit nach 26 der Insolvenzordnung (sog. Negativbescheinigung) Bescheinigung in Steuersachen des Finanzamtes (über das für den Wohnsitz zuständige Finanzamt) Gegebenenfalls kann die Erlaubnisbehörde für die Zeit vor dem einen Auszug aus dem Schuldnerverzeichnis verlangen und/oder für die Zeit ab Januar 2013 eine Vermögensauskunft aus dem Vollstreckungsportal einholen. Bitte beachten Sie, dass die genannten Unterlagen grundsätzlich für alle an der Geschäftsführung beteiligten Personen bzw. den Betriebsleiter vorzulegen sind. Diese Unterlagen sollen der Behörde die Entscheidung ermöglichen, ob Versagungsgründe i.s. des 34 c Abs. 2 GewO hinsichtlich des Antragstellers bzw. der mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen vorliegen. Die Erlaubnis gilt bundesweit und lebenslang. Die Erlaubnis ist persönlicher Natur und erlischt mit dem Tod des Inhabers, oder dem Wegfall der juristischen Person. Sie ist nicht auf andere übertragbar. Sollte das Gewerbe später abgemeldet werden, erlischt damit nicht automatisch auch die Maklererlaubnis. Erteilung der Erlaubnis Die Erlaubnis ist nur für die Tätigkeiten zu erteilen, die der Antragsteller beabsichtigt auszuüben. Sie kann allerdings, insbesondere zum Schutz vor Gefahren für die Allgemeinheit oder die Auftraggeber, mit Auflagen verbunden oder inhaltlich beschränkt werden. Vor der Erlaubniserteilung darf der Geschäftsbetrieb nicht aufgenommen und auch nicht hierfür geworben werden. Die Antragstellung auf Erteilung der Erlaubnis reicht hierfür nicht aus. Wurde die Erlaubnis bereits früher erteilt, ist auch der spätere tatsächliche Beginn der Tätigkeit bei der Gemeinde des Betriebssitzes anzuzeigen. Hinweis: die Erlaubnis ist persönlicher Natur und erlischt mit dem Tod des Inhabers, Wegfall der juristischen Person u. ä. und ist nicht übertragbar. Was kostet die Maklererlaubnis? Die Kosten der Maklererlaubnis können erheblich variieren. Die Gebühren richten sich nach der derzeit geltenden Landesgebührenordnung für die besondere Wirtschaftsverwaltung, und bewegen sich in einer Spanne zwischen 76 und 3067 EUR, je nachdem, ob die Erlaubnis für die gesamt Tätigkeitspalette oder nur Teile der in 34c Abs. 1 GewO genannten Tätigkeiten beantragt wird. Die Landesregelung gibt den Erlaubnisbehörden zudem nur einen Gebührenrahmen vor. Die Gebühren können bei den einzelnen Genehmigungsbehörden unterschiedlich ausfallen. Die ebenfalls erforderliche Gewerbeanmeldung ist bei den örtlich zuständigen Gemeinden/Städten vorzunehmen (Gebühr derzeit 10,23 ). 3

4 Was ist sonst zu beachten? Für die Ausübung der Maklertätigkeit ist keine besondere berufliche Qualifikation erforderlich. Auf Grund der hohen Haftungsrisiken ist eine qualifizierte Ausbildung dringend anzuraten. Makler- und Bauträgerverordnung Der Gesetzgeber hat mit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Immobilienmakler und verwandte Berufszweige besonderen Berufsausübungsregeln unterworfen. Nicht dieser Verordnung unterliegen Versicherungs- oder Bausparkassenvertreter, die der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterliegen und Gewerbetreibende (z.b. Hausverwalter), die den von ihnen für Rechnung Dritter verwalteten Grundbesitz vermitteln. Allgemeines Jeder Inhaber einer Erlaubnis nach 34c der Gewerbeordnung (GewO) muss die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) beachten. Gegenüber dem Kunden treffen ihn Informationspflichten. Dies ist auch entsprechend zu dokumentieren. Die Pflichten für Bauträger gehen noch deutlich darüber hinaus. Zu den Berufsausübungsregeln gehören Vorschriften über Buchführungs- ( 10 MaBV), Rechnungslegungs- ( 8 MaBV), Informations- ( 11 MaBV) und Anzeigepflichten ( 9 MaBV). Daneben haben die Gewerbetreibenden, die zur Ausführung ihrer Aufträge Vermögenswerte der Auftraggeber erhalten oder zu deren Verwendung sie ermächtigt werden, dem Auftraggeber in Höhe dieser Vermögenswerte Sicherheit zu leisten oder zu diesem Zweck eine Versicherung abzuschließen ( 2 Abs. 1 MaBV). Der Gewerbetreibende hat auf seine Kosten die Einhaltung der Verpflichtung für jedes Kalenderjahr prüfen zu lassen und der zuständigen Behörde den Prüfungsbericht bis zum des darauffolgenden Jahres zu übermitteln ( 16 Abs. 1 S. 1 MaBV). Den Prüfungsbericht darf nur erstellen, wer in 16 Abs. 3 MaBV genannt ist: 1. Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer, Wirtschaftsprüfungs- und Buchprüfungsgesellschaften, 2. Prüfungsverbände, zu deren gesetzlichem oder satzungsmäßigem Zweck die regelmäßige und außerordentliche Prüfung ihrer Mitglieder gehört, sofern a) von ihren gesetzlichen Vertretern mindestens einer Wirtschaftsprüfer ist, b) sie die Voraussetzungen des 63b Abs. 5 des Gesetzes betreffend die Erwerbsund Wirtschaftsgenossenschaften erfüllen oder c) sie sich für ihre Prüfungstätigkeit selbständiger Wirtschaftsprüfer oder vereidigter Buchprüfer oder einer Wirtschaftsprüfungs- oder Buchprüfungsgesellschaft bedienen. Die Wirtschaftsprüferkammer führt ein öffentliches Verzeichnet im Internet unter Weitere Verpflichtungen können dem Verordnungstext entnommen werden ( Ausgenommen von dieser Pflicht sind Gewerbetreibende, die zum Abgabetermin ihr Gewerbe ernsthaft eingestellt (Gewerbeabmeldung) haben oder eine Erlaubnis nach 34 c Abs. 1 Nr. 2 oder Nr. 4 (a und/oder b) GewO besitzen, die aber im Berichtszeitraum keine einschlägigen Tätigkeiten vorgenommen haben. In diesen Fällen genügt die sogenannte Negativerklärung. 4

5 Wichtige Anmerkungen In der Gewerbeanzeige nach 14 GewO ist präzise die Tätigkeiten anzugeben, die ausgeübt wird. Die fünf nach 34c GewO grundsätzlich möglichen Tätigkeiten sind: Immobilienvermittlung, Darlehensvermittlung, Kapitalanlagenvermittlung, Bauträgerschaft und Baubetreuung. Auf diese Tätigkeiten muss auch die Gewerbeanzeige lauten. Allgemeine Begriffe wie Handelsvertreter nach 84 HGB oder Vermittlung von Versicherungen und Bausparverträgen reichen nicht aus. Wurde schon ein angezeigtes Gewerbe ausgeübt, muss eine Ergänzung der Anzeige ( Gewerbeummeldung ) vorgenommen werden, sobald die neue erlaubnisbedürftige Tätigkeit aufgenommen wird. Ordnungswidrigkeiten ( 18 MaBV) Die Nichteinhaltung der der MaBV-Regelungen zieht ein Ordnungswidrigkeitenverfahren nach sich und kann mit einer Geldbuße belegt werden Dieses Merkblatt soll als Service Ihrer IHK nur erste Hinweise geben und erhebt daher keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Obwohl es mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann eine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit nicht übernommen werden. Ihre Ansprechpartner bei der IHK Koblenz: Julia Baur, Tel.: 0261/ , baur@koblenz.ihk.de Ina Redemann, Tel.: 0261/ , redemann@koblenz.ihk.de 5