Immobilien-Verkehrswertgutachten

Transkript

1 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 1 Immobilien-Verkehrswertgutachten Bewertungsobjekt: Mit Wohn- u. Bürohaus, Kfz-Halle, Werkstatt- u. Verwaltungsgebäude bebautes Gewerbegrundstück Adresse: Auftraggeber:.... München Fa. J.. München Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Michael Kleisel Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV) Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle TAR-Zert Nr. 01 SGR Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS Lindenstr. 7 A Unterschleißheim b. München (Sitz) Tel: Fax: kleisel.gutachter@web.de Internet : 1

2 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1.0 Vorbemerkung Verfahrenswahl Standortmerkmale Demographie Lagemerkmale Grundstücksmerkmale Baureserve Gebäudemerkmale Baurechtliche Situation Energetische Eigenschaften Instandhaltungsmaßnahmen Baurechtliche Situation Verkehrswertermittlung Vergleichswertverfahren Vorgehensweise Ermittlung des Vergleichswertes Ertragswertverfahren Bodenwert Reinertrag Marktüblicher Rohertrag Bewirtschaftungskosten Betriebskosten Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Barwertfaktor Liegenschaftszinssatz Ertragswert Schlussbetrachtung Allgemeine Wertverhältnisse Besondere Grundstücksmerkmale Verkehrswert 17 Anlagenverzeichnis 18 Fotodokumentation 19 2

3 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Vorbemerkung Die Auftraggeberin, die Fa. Johann... GmbH, benötigt für interne Zwecke die Wertermittlung des von Ihr genutzten Wohn- u. Geschäftshauses in... München, Das Gutachten dient als Grundlage zur Auszahlung von Geschäftsanteilen an einen der Geschäftsführer, Hr. Johann... Ziel ist die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB). Definition des Verkehrswertes gem. 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der durchgeführten Objektbesichtigung, der Recherche in der Bauakte, den mündlichen Auskünften der Lokalbaukommission München sowie den nachstehenden, vorgelegten oder beschafften Unterlagen: Amtlicher Lageplan, Baupläne, Grundbuchauszug, Mietverträge, Fortführungsnachweis, Mietpreisstatistiken, Altlastenauskunft. Es handelt sich um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten. Bauteilzerstörerische Untersuchungen oder Funktionsprüfungen von technischen Anlagen wurden nicht vorgenommen. Das Grundstück ist im Altlastenverzeichnis der Stadt München als Altlastenverdachtsfläche eingetragen. (Anlage). Eine genaue Analyse des Grundstücks, ob und in welchem Umfang tatsächlich Altlasten im Boden vorhanden sind, war nicht Gegenstand dieses Auftrages und kann nur von einem Spezialgutachter durchgeführt werden. Weiterhin wird von einem baurechtlich genehmigten und abgabefreien Zustand ausgegangen. Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgte auf Basis der vorgelegten Pläne und Flächenberechnungen. Ein neues Aufmaß der Flächen wurde nicht vorgenommen. 3

4 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Verfahrenswahl und Vorgehensweise Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens erfolgte gem. den gesetzlichen Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es stehen als normierte Verfahren das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren zur Verfügung. Das Vergleichswertverfahren gem. 15 ImmoWertV ist das vorrangig zu verwendende Wertermittlungsverfahren. Es bietet sich an, wenn genügend Vergleichspreise vorliegen, die mit dem zu bewertenden Objekt in seinen wesentlichen, wertbestimmenden Merkmalen hinreichend übereinstimmen. Für den vorliegenden Bewertungsfall liegen beim zuständigen Gutachterausschuss der Stadt München keine Vergleichsfälle vor, die diese Kriterien erfüllen. Das Vergleichswertverfahren kann daher nicht durchgeführt werden. Das Sachwertverfahren scheidet ebenfalls aus, da der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München für gewerblich genutzte Grundstücke keine Marktanpassungsfaktoren ermittelt, mit deren Hilfe der Verkehrswert aus dem Sachwert abgeleitet werden kann. Bei gewerblich genutzten Objekten stehen überwiegend Renditegesichtspunkte im Vordergrund; entweder zur Erzielung von Mieteinkünften oder -bei Selbstnutzung- zur Einsparung von sonst anderweitig aufzubringender Mietkosten. Die Preisfindung des Marktes erfolgt für diesen Teilmarkt überwiegend nach rationalen und wirtschaftlichen Aspekten, die über den Ertragswert nachvollzogen werden können. Es wird daher für den vorliegenden Bewertungsfall das normierte Ertragswertverfahren gem ImmoWertV verwendet. 3.0 Standortmerkmale 4

5 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 5 Bundesland: Bayern Regierungsbezirk: Oberbayern Ort: München Stadtteil: Lerchenau Stadtbezirk: 24, Feldmoching - Hasenbergl Einwohnerzahl München 1,38 Mio. ( ) Einwohnerzahl Stadtbezirk 24: ( ) Fläche von München in ha 31070,60 Fläche Stadtbezirk 24 in ha 2898,60 Schulen im Stadtbezirk: 11x Volksschule 4x Sonderschule 5

6 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 6 1x Realschule 1x Sonstige allgemeinbildende Schule Kindertagesstätten im Stadtbezirk: Demographie von München (Quellen: Bayer. Landesamt f. Statistik) 4.0 Lagemerkmale 6

7 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 7 Das Bewertungsobjekt liegt im Norden von München, innerhalb eines Gewerbegebietes im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus Bürohäusern, Werkstätten und vereinzelten Facheinzelhandelsläden. Der... ist eine asphaltierte Straße, die das Gewerbegebiet ringförmig erschließt. Sie liegt in ca. 300 m Entfernung zur Schleißheimer Straße. Dies ist eine der Haupt-Einfallstraßen in den Ortskernbereich von München und Zubringer zum Frankfurter Ring und Mittleren Ring. Die Zufahrt zum... erfolgt über die zweispurige Augustin-Rösch-Straße. Die Andienung zum Bewertungsgrundstück ist auch für LKW s mit Anhänger möglich. 7

8 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 8 Entfernungen: U-Bahnhaltestelle (Harthof, U2): 1 KM S-Bahnhaltestelle (Feldmoching, S1: 3,3 KM Nächste Bushaltestelle 200 m (Linie 178, Petuelring (U-Bahn-Zubringer) Nächste Autobahnauffahrt: 10 KM (München-Nürnberg A9) Ortszentrum von München 10,5 KM Flughafen München: 32 KM Ortsmitte von Berlin 583 KM Grundstücke dieser Art werden überwiegend von mittleren Handwerks- u. Produktionsfirmen mit angeschlossenem Büro nachgefragt. Als reiner Bürostandort konkurriert die Lage mit höherwertigeren, innenstadtnahen Bürozentren und wird daher nur über einen niedrigeren Mietpreis nachhaltig vermietet werden können. Problematisch wird auch eine Einzelhandelsnutzung, z. B. für einen Fachmarkt, gesehen, da es an einer ausreichenden Passantenfrequenz und Stellplatzfläche fehlt. Weiterhin befindet sich kein größeres Einzelhandelsunternehmen mit Magnetfunktion in der unmittelbaren Nähe. Positiv zu beurteilen sind die flexiblen, gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten der baulichen Anlagen, sowie die noch bestehende Ausbaureserve. Die Drittverwendungsfähigkeit des Bewertungsobjekts erscheint dadurch gegeben. 5.0 Grundstücks- und Grundbuchmerkmale Amtsgericht München, Grundbuch von. Flurst.Nr... Grundstücksgröße lt. Fortführungsnachweis Nr. 5308: 1568 m² Belastungen in Abteilung II des Grundbuches: Benutzungsbeschränkung zugunsten der Landeshauptstadt München (Verbot von bordellartigen Betrieben, Spiel- u. Wettbetrieben, religiösen Sekten) Entwicklungszustand: Gewerbegebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNV) Bebauungsplan vorhanden: Nr. 1455, in Kraft seit dem Grundstückszuschnitt: Trapezförmig Erschließungszustand: voll erschlossen inkl. Abwasserkanal Bodenbeschaffenheit: Eingetragene Altlastenverdachtsfläche Topographie: Eben Bebauung: 3 verbundene Gebäudekörper Bauliche Ausnutzung: Das Grundstück ist baulich nicht voll ausgenutzt. Es besteht nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes eine überschlägige Baureserve von 241 m² Brutto-Geschossfläche (GF 1,0 = 1568 m²./. vorhandene Geschossfläche 1327 m²). Diese Ausbaureserve könnte durch eine Aufstockung zeitnah realisiert werden. Altlasten: Wie unter 1.0 bereits erwähnt, ist das Bewertungsgrundstück als Altlastenverdachtsfläche verzeichnet. Eine geologisches Gutachten hierüber liegt nicht vor, so daß aufgrund der Historie, das nachfolgende Gefährdungspotential besteht: Belastung durch Schwermetalle (speziell: Blei) und Munitionsreste der ehemaligen bayerischen Munitionsanstalt 8

9 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 9 Mit Kriegsschutt, Haus- u. Sondermüll verfüllter, ehemaliger Bombentrichter Nach Auskunft der Landeshauptstadt München, Referat für Gesundheit und Umwelt, Hr. Günther, besteht für das Bewertungsgrundstück derzeit kein konkreter Handlungsbedarf zu einer behördlich angeordneten Dekontamination des Bodens. Allerdings existiert ein Bearbeitungsprogramm, mit dem Ziel, ausgewiesene Verdachtsflächen sukzessive zu überprüfen. Je nach festgestelltem Gefährdungsgrad können dann von Amts wegen Bodensanierungsmaßnahmen angeordnet werden. Aufgrund der Vielzahl dieser Verdachtsflächen ist aber mit einer langen Bearbeitungsdauer und einem lediglich stichprobenhaften Vorgehen zu rechnen. Die Marktteilnehmer handeln nach dem Vorsichtsprinzip. Ein Altlastenverdacht stellt eine Wertminderung dar, für die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr teils erhebliche Preisabschläge vorgenommen werden. Die Höhe bemisst sich nach folgenden Aspekten -Mögliche Sanierungskosten -Evtl. Entschädigungsansprüche -Stigmatisierung des Grundstücks Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens kann keine rechtliche Stellungnahme über die Durchsetzungsfähigkeit von Entschädigungsforderungen gegen die Landeshauptstadt München gegeben werden. Zur Klärung eines evtl. Entschädigungsanspruches wird die Konsultation eines Fachanwaltes empfohlen. Der Altlastenverdacht wird bei der Wahl des Liegenschaftszinssatzes und bei den objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wertmindernd berücksichtigt. 6.0 Gebäudemerkmale 6.1 Gebäudeteil 1: Bürogebäude Allgemeine Beschreibung Konventioneller Massivbau, voll unterkellert Baujahr: 1988 Größe: 14,35 m x 12,42 m Brutto-Grundfläche (BGF): 713 m² Umbauter Raum: 2034 m³ Vermietbare Fläche: 349,24 m² Höhe über Gelände: 12 m, E+1+D (D=Vollgeschoss) Umbauter Raum: 2034 m³ Außenmauern 36,5 cm Doppelpultdach (versetztes Satteldach) mit Pfanneneindeckung Geschossdecken: Massiv, Stahlbeton Treppe: Massiv, Beton Fenster: Isolierverglasung mit Holzrahmen Zwei Kaminzüge vorhanden 9

10 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 10 Heizung: Gas-Zentralheizung, Marke Vaillant, WKS-Serie. Letzte Kaminkehrerüberprüfung: Hebeanlage vorhanden Elektroinstallation: Zeitgemäßes System mit FI-Schutzschalter Vorhandene Nutzungseinheiten: 6 Kellerräume, 2 Büroetagen, 2 Wohnungen Allgemeine Beurteilung des baulichen Zustandes Das Gebäude befindet sich in einem normal gepflegten Zustand. Wesentliche Baumängel oder Instandhaltungsrückstände konnten bei der Besichtigung nicht erkannt werden. Energetische Eigenschaften Es handelt sich um einen konventionellen Baukörper ohne besondere Ausstattung zur Einsparung von Wasser und Energie. Ein Energieausweis ist nicht vorhanden Beschreibung der Nutzungseinheiten Erdgeschoss: Büroetage, bestehend aus 5 Büroräumen, Teeküche, 2 getrennten WC s. Ausstattung: einfacher bis mittlerer Standard (Teppichböden, PVC-Belag in der Küche, Holztüren mit Stahlzargen, Holzfenster mit Isolierverglasung, einfache Sanitärausstattung. Mieter: Fa. 1. Obergeschoss: Büroetage bestehend aus 5 Büroräumen, Teeküche, 2 getrennten WC S. Derzeit genutzt von 2 Mietern. Einfacher bis mittlerer Standard (Teppich- u. PVC-Bodenbeläge, Holztüren mit Stahlzargen, Holzfenster mit Isolierverglasung, einfache Sanitärausstattung. Mieter: Fa. 2. Obergeschoss (Dachgeschoss): Zwei als Betriebswohnungen genehmigte Wohneinheiten: 1-Zimmer-Appartement: Wohnraum, Kochnische, Duschbad, Balkon, ausserhalb liegende Abstellkammer. Wohnfläche ohne Abstellkammer: 22,64 m² (dabei Balkon zu ¼ gem. Wohnflächenverordnung). Einfache bis mittlere Ausstattung (Bodenbelag PVC, Parkett-Optik, gefliester Balkon, Holzfenster mit Isolierverglasung, Einfache Pantry-Küche, Eingangstüre aus Holz, Duschbad ca. 3m hoch gefliest. Mieter: Fa... 2-Zimmer-Appartement: Konnte nicht besichtigt werden. Nach Auskunft des Auftraggebers, identische Ausstattung wie 1-Zimmer-Appartement. Mieter:. Untergeschoss: 5 Keller-Lagerräume, 1 Heizungsraum, 1 Waschraum mit Dusche 10

11 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 11 Fotodokumentation Gebäudeteil 1 Wohneinheiten 11

12 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 12 Büroeinheiten Untergeschoss 12

13 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Gebäudeteil 2: Fahrzeug- u. Lagerhalle Massivbau, nicht unterkellert Baujahr: 1998 Größe: 12,57 m x 11,00 m Brutto-Grundfläche (BGF): 277 m³ Umbauter Raum: 1202 m³ Höhe über Gelände: 7 m, E+D (D=Vollgeschoss) Umbauter Raum: 1202 m³ Außenmauern 36,5 cm Satteldach mit Pfanneneindeckung Geschossdecken: Massiv, Stahlbeton Treppe in das Dachgeschoss: Massiv, Beton Fenster: Isolierverglasung mit Holzrahmen Elektrische Rolltore im Erdgeschoss und im Dachgeschoss Lastpodest im Dachgeschoss Heizung: keine Heizung vorhanden Vorhandene Nutzungseinheiten: 1 Keller-Abstellraum, 5 Stellplätze, 1 Lagerraum Allgemeine Beurteilung des baulichen Zustandes Das Gebäude befindet sich in einem normal gepflegten Zustand. Wesentliche Baumängel oder Instandhaltungsrückstände konnten bei der Besichtigung nicht erkannt werden. Energetische Eigenschaften Es handelt sich um einen konventionellen Baukörper ohne besondere Ausstattung zur Einsparung von Wasser und Energie. Ein Energieausweis ist nicht vorhanden Beschreibung der Nutzungseinheit Zweigeschossiges Kaltlager Bodenbelag mit Verbundpflaster im Erdgeschoss Rohboden im Obergeschoss Betontreppe in das Obergeschoss 3 elektrische Rolltore im Erdgeschoss 1 elektrisches Rolltor im Obergeschoss Lastpodest im Obergeschoss zur Andienung mit Stapler Holzfenster mit Isolierverglasung 13

14 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 14 Fotodokumentation Gebäudeteil 2 14

15 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Gebäudeteil 3: Werkstatt-, Lager- u. Bürogebäude Massivbau (Ytong und Ziegel, nicht unterkellert Baujahr: 1988 Größe: 32,00 m x 11,00 m Brutto-Grundfläche (BGF): 704 m² Umbauter Raum: 1758 m³ Höhe über Gelände: 7 m, E+D (D=Vollgeschoss) Umbauter Raum: 1633,53 m³ Außenwände: 30,0 cm Satteldach mit Pfanneneindeckung, isolierte Dachunterseite Geschossdecken: Massiv, Stahlbeton Treppe in das Dachgeschoss: Massiv, Stahlbeton Fenster: Isolierverglasung mit Holzrahmen Heizung: Gas-Zentralheizung, Marke Vaillant, WKS-Serie. Letzte Kaminkehrerüberprüfung: Vorhandene Nutzungseinheiten: Werkstätte, Lager, 3 Büroräume Allgemeine Beurteilung des baulichen Zustandes Das Gebäude befindet sich in einem normal gepflegten Zustand. Wesentliche Baumängel oder Instandhaltungsrückstände konnten bei der Besichtigung nicht erkannt werden. Energetische Eigenschaften Es handelt sich um einen konventionellen Baukörper ohne besondere Ausstattung zur Einsparung von Wasser und Energie. Ein Energieausweis ist nicht vorhanden Beschreibung der Nutzungseinheiten Erdgeschoss: Werkstätte mit Lager und Sozialräumen. Bodenbeläge: Werkstatt und Lager (Betonboden), Aufenthaltsraum (PVC). Gefliester Waschraum mit Duschen und Umkleideraum vorhanden. Holzfenster mit Isolierverglasung, Betontreppe in das 1. OG, Faltbares Tor, Deckenheizkörper. 1. Obergeschoss: Büroetage mit Lager, Archivraum und Kochnische. Bodenbeläge: Büroräume (Teppich), Lager (Beton), Archiv (Teppich). Balkon mit abbaubarem Geländer, Holzfenster mit Isolierverglasung, in den Schrägen: Dachflächenfenster, Holztüren mit Holzzargen, Heizkörper als Radiatoren, Mittlere Sanitärausstattung mit Hänge-WC, deckenhoch gefliest. 15

16 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 16 Fotodokumentation Gebäudeteil 3 16

17 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Baurechtliche Situation Die Bauakte wurde eingesehen. Die vorhandenen baulichen Anlagen sind baurechtlich genehmigt. Es wird davon ausgegangen, daß die Auflagen der Baugenehmigung eingehalten und die vorhandenen baulichen Anlagen nach den zum Zeitpunkt der Errichtung gültigen gesetzlichen Vorschriften und DIN-Normen errichtet wurden. Maßgeblich ist der derzeit gültige Bebauungsplan Nr der Landeshauptstadt München. Demnach ist eine Bebauung mit einer Geschossflächenzahl von 1,0 zulässig. Die derzeit realisierte GFZ beträgt rund 0, Verkehrswertermittlung 8.1 Bodenwert Aktueller amtlicher Bodenrichtwert zum : 390,00/GFZ (Geschossflächenzahl) 1,0 Vorhandene Geschossfläche: 1327 m² GFZ: 1327/1568 = 0,85 (gerundet) Gem. den Regelungen des Bebauungsplanes kann auf dem Bewertungsgrundstück eine Geschossfläche von 1,0 realisiert werden, so daß keine Korrektur des Bodenrichtwertes erfolgen muss. Allerdings stehen für einen weiteren Ausbau nicht mehr genügend Stellplätze zur Verfügung. Im Falle einer baulichen Erweiterung müssten diese abgelöst werden. Es wird daher ein pauschaler Ansatz für die Stellplatzablöse auf Basis der Münchner Stellplatzsatzung bei den objektspezifischen Grundstücksmerkmalen berücksichtigt. Gem. Jahresbericht 2011 und Quartalsbericht 2012 sind Wertsteigerungen bei gewerblichen Grundstücken festzustellen. Allerdings kann aufgrund der geringen Anzahl der Verkaufsfälle kein genereller Trend erkannt werden. Für das Bewertungsgrundstück wird zum Wertermittlungsstichtag ein Bodenrichtwert in Höhe von 400,00/GFZ 1,0 für sachgerecht gehalten. 400,00 x 1568 m² = ,00, gerundet ,00 = Bodenwert Selbstständig nutzbare Teilflächen Das Bewertungsobjekt besteht aus insgesamt 3 selbständig nutzbaren Teilflächen: 17

18 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 18 Nachstehend die überschlägigen Größen der Teilflächen: Größe % Bodenwertanteil 1: 389 m², ca. 25% ,00 2: 338 m², ca. 21% ,00 3: 841 m², ca. 54% ,00 Gesamt ,00 Hinweis: Die vorgenannte Aufteilung ist nicht im Grundbuch vollzogen. Sie dient lediglich zu einer differenzierteren Berücksichtigung des Bodenwertes im Ertragswertverfahren gem ImmoWertV. 18

19 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Gebäudeteil 1 (Bürogebäude) Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Bei der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer handelt es sich nicht um die tatsächlich prognostizierte, technische Lebensdauer der Bausubstanz sondern um den Zeitraum, der für den Erhalt dieser Bausubstanz noch als wirtschaftlich sinnvoll angesehen wird. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verlängert sich durch entsprechende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bzw. verkürzt sich durch Unterlassen dieser Maßnahmen. Der Ansatz erfolgt mittels der in den amtlichen Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) veröffentlichten Sätze. Gesamtnutzungsdauer gem. aktueller Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006): 70 Jahre Alter zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages: 24 Jahre Wirtschaftliche Restnutzungsdauer gem. WertR: 46 Jahre Die o. a. Annahmen unterstellen eine ordnungsgemäße Instandhaltung ohne durchgreifende Modernisierungsmaßnahmen. Dies trifft für das Bewertungsobjekt zu, so daß die o. a. rechnerisch ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer für den Gebäudeteil 1 als sachgerecht gehalten und bei den Wertermittlungsverfahren verwendet wird Ertragswertverfahren gem ImmowertV Bei der Ermittlung des Verkehrswertes im normierten Ertragswertverfahren werden folgende Eingangsgrößen ermittelt: Bodenwert Reinertrag Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz Barwertfaktor zur Kapitalisierung Wirtschaftliche Restnutzungsdauer der nutzbaren baulichen Anlagen Es kommt das sog. Vereinfachte Ertragswertverfahren gem ImmoWertV zur Anwendung Reinertrag Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Der Ansatz der Roherträge erfolgt nach marktüblich erzielbaren Mieterträgen. Die tatsächlichen Mieteinnahmen liegen annähernd auf dem gleichen Niveau bzw. könnten entsprechend angepasst werden. Es besteht kein strukturell bedingter Leerstand Marktüblicher Rohertrag Gem. aktueller Auswertung des Immobilienportals Immobilienscout24.de ergibt sich für den Gebäudeteil1 eine marktübliche Angebotsmiete in Höhe 4.005,00 p. M. Für das Bewertungsobjekt kann angenommen werden, daß diese Angebotsmieten auch ohne Preisabschläge realisiert werden können: 19

20 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 20 Begründung: Nachfragedruck für Wohnungen Teilbarkeit der vorhandenen Büros in kleinere Einheiten 4.005,00 x 12 = ,00 p. A= Marktüblich erzielbarer Jahres- Rohertrag Bewirtschaftungskosten Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um die Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung laufend erforderlich sind und im Allgemeinen nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Es sind dies die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallrisiko. Verwaltungskosten Siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, , Rn 71 3% der Netto-Kaltmiete ,00 x 3% = 1.441,80 p. A. Instandhaltungskosten: Siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, , Rn 152 Überschlägige Herstellungskosten: 1202,80 x 713 m² = ,40 Daraus 0,75% = 6431,97, gerundet 6450,00 p. A. Mietausfallsrisiko: 3% des Jahres-Rohertrages gem. WertR 2006, Anlage 3 = ,00 x 3% = 1.441,80 Zusammenfassung: 1.441, , ,80 = 9.333,60 p. A Betriebskosten Die Betriebskosten sind üblicherweise auf die Mieter umlegbar. Sie können daher bei der Ertragswertberechnung außer Ansatz bleiben Reinertrag Jahresrohertrag: ,00./. Bewirtschaftungskosten: 9.333,60 = Jahresreinertrag: ,40 20

21 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Barwertfaktor für die Kapitalisierung Der Barwertfaktor für die Kapitalisierung ist der Faktor mit dem der heutige Barwert von künftig erzielbaren Reinerträgen ermittelt werden kann. Er ist abhängig vom Liegenschaftszinssatz und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Definition : Liegenschaftszinssatz Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, ImmoWertV 14.3) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marküblich verzinst werden. Der Gutachterausschuss der Stadt München hat in seinem neuesten Jahresbericht 2011 folgende Liegenschaftszinssätze veröffentlich: Wohnhäuser, Gewerbeanteil >30%: Mittelwert 3,9% Büro- u. Geschäftshäuser: Mittelwert 5,1% Für die finale Ableitung des Liegenschaftszinssatzes für das Bewertungsobjekt müssen folgende Aspekte berücksichtigt werden: Mittlere bis einfache Lagequalität Erhöhtes Modernisierungsrisiko Erhöhte Nachfrage nach Wohn- u. Geschäftshäusern Stigmatisierung durch Altlastenverdacht Liegenschaftszinssatz: 5,50% Barwertfaktor zur Kapitalisierung Der Barwertfaktor zur Kapitalisierung der Reinerträge beträgt bei einem Liegenschaftszinssatz von 5,5 % und einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von 46 Jahren jährlich nachschüssig 16,63291 Der entsprechende Abzinsungsfaktor für den Bodenwert beträgt: 0,

22 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Ertragswert Mit den vorgenannten Eingangsgrößen kann nunmehr der Ertragswert berechnet werden: EW = Reinertrag x Barwertfaktor + abgezinster Bodenwert EW = ,40 x 16, ( ,00 x 0,08518) EW = ,57 Gerundet: ,00 = Ertragswert für Gebäudeteil 1 22

23 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Gebäudeteil 2 (Lager/Kfz-Halle) Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Gesamtnutzungsdauer gem. aktueller Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006): 50 Jahre Alter zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages: 14 Jahre Wirtschaftliche Restnutzungsdauer gem. WertR: 36 Jahre Die o. a. Annahmen unterstellen eine ordnungsgemäße Instandhaltung ohne durchgreifende Modernisierungsmaßnahmen. Dies trifft für das Bewertungsobjekt zu, so daß die o. a. rechnerisch ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer für das Bewertungsobjekt als sachgerecht gehalten und bei den Wertermittlungsverfahren verwendet wird Ertragswertverfahren gem ImmowertV Reinertrag Siehe Marktüblicher Rohertrag Gem. aktueller Auswertung des Immobilienportals Immobilienscout24.de ergibt sich für den Gebäudeteil 2 eine marktübliche Angebotsmiete in Höhe 1.180,00 p. M. Für das Bewertungsobjekt kann angenommen werden, daß diese Angebotsmieten auch ohne Preisabschläge realisiert werden können. Begründung: Gefragte Kombination aus überdachten Stellplätzen und Lager 1.180,00,00 x 12 = ,00 p. A. = Marktüblich erzielbarer Jahres- Rohertrag Bewirtschaftungskosten Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um die Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung laufend erforderlich sind und im Allgemeinen nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Es sind dies die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallrisiko. Verwaltungskosten Siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, , Rn 71 3% der Netto-Kaltmiete x 3% = 424,80, gerundet 425,00 p. A. Instandhaltungskosten: Siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, , Rn 152 Überschlägige Herstellungskosten: 1202,00 x 177,03 m² = ,00 Daraus 1% = 2.127,90 p. A., gerundet 2.130,00 Mietausfallsrisiko: 23

24 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 24 4% des Jahres-Rohertrages gem. WertR 2006, Anlage 3 = ,00 x 4% = 566,40, gerundet 570,00 Zusammenfassung: 425, , ,00 = 3.125,00 p. A Betriebskosten Die Betriebskosten sind üblicherweise auf die Mieter umlegbar. Sie können daher bei der Ertragswertberechnung außer Ansatz bleiben Marktüblicher Reinertrag Jahresrohertrag: ,00./. Bewirtschaftungskosten: 3.125,00 = Jahresreinertrag: ,00 Definition: siehe Barwertfaktor für die Kapitalisierung Liegenschaftszinssatz Zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes wird das in der Fachwelt anerkannte Verfahren nach GuG herangezogen. 1. Schritt: Ausgangsbandbreite: Lage: 6,83 7,10 Plausibilitätscheck: Gem. einer Veröffentlichung des IVD (Immobilienverband Deutschland) vom wurden für Nutzhallen, Liegenschaftszinssätze zwischen 6% und 8% gemessen. Das o. a. Ergebnis wird daher bestätigt. Zur finalen Ableitung des Liegenschaftszinssatzes müssen folgende Aspekte berücksichtigt werden: Stigmatisierung durch Altlastenverdacht Liegenschaftszinssatz: 8,0% Barwertfaktor zur Kapitalisierung Der Barwertfaktor zur Kapitalisierung der Reinerträge beträgt bei einem Liegenschaftszinssatz von 8,0 % und einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von 36 Jahren: 11,

25 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 25 Der entsprechende Abzinsungsfaktor für den Bodenwert beträgt: 0, Ertragswert Mit den vorgenannten Eingangsgrößen kann nunmehr der Ertragswert berechnet werden: EW = Reinertrag x Barwertfaktor + abgezinster Bodenwert EW = ,00 x 11, ( ,00 x 0,06262) EW = ,81 Gerundet: ,00 = Ertragswert für Gebäudeteil 2 25

26 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Gebäudeteil 3 (Werkstatt, Lager, Büro) Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Gesamtnutzungsdauer gem. aktueller Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006): 50 Jahre Alter zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages: 24 Jahre Wirtschaftliche Restnutzungsdauer gem. WertR: 26 Jahre Die o. a. Annahmen unterstellen eine ordnungsgemäße Instandhaltung ohne durchgreifende Modernisierungsmaßnahmen. Dies trifft für das Bewertungsobjekt zu, so daß die o. a. rechnerisch ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer für das Bewertungsobjekt als sachgerecht gehalten und bei den Wertermittlungsverfahren verwendet wird Ertragswertverfahren Reinertrag Siehe Marktüblicher Rohertrag Gem. aktueller Auswertung des Immobilienportals Immobilienscout24.de ergibt sich für den Gebäudeteil 3 eine marktübliche Angebotsmiete in Höhe 3.730,00 p. M. Für das Bewertungsobjekt kann angenommen werden, daß diese Angebotsmieten auch ohne Preisabschläge realisiert werden können. Begründung: Gefragte Kombination aus Werkstatt, Büro und Lager 3.730,00,00 x 12 = ,00 p. A. = Marktüblich erzielbarer Jahres- Rohertrag Bewirtschaftungskosten Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um die Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung laufend erforderlich sind und im Allgemeinen nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Es sind dies die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallrisiko. Verwaltungskosten Siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, , Rn 71 3% der Netto-Kaltmiete ,00 x 3% = 1.342,80, gerundet 1.345,00 p. A. Instandhaltungskosten: Siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, , Rn 152 Überschlägige Herstellungskosten: 1758,00 x 228,26 m² = ,08 Daraus 1% = 4.012,81 p. A., gerundet 4.000,00 26

27 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 27 Mietausfallsrisiko: 4% des Jahres-Rohertrages gem. WertR 2006, Anlage 3 = ,00 x 4% = 1.790,40, gerundet 1.800,00 Zusammenfassung: 1.345, , ,00 = 7.145,00 p. A Betriebskosten Die Betriebskosten sind üblicherweise auf die Mieter umlegbar. Sie können daher bei der Ertragswertberechnung außer Ansatz bleiben Marktüblicher Reinertrag Jahresrohertrag: ,00./. Bewirtschaftungskosten: 7.145,00 = Jahresreinertrag: , Barwertfaktor für die Kapitalisierung Der Barwertfaktor für die Kapitalisierung ist der Faktor mit dem der heutige Barwert von künftig erzielbaren Jahresreinerträgen ermittelt werden kann. Er ist abhängig vom Liegenschaftzinssatz und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Definition : siehe Liegenschaftszinssatz Zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes wird das in der Fachwelt anerkannte Verfahren nach GuG herangezogen: 1.Schritt: Ausgangsbandbreite für Geschäfts- u. Bürogebäude sowie reinem Gewerbegebäude: 5, Lage: 6,10 6,60 27

28 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 28 Plausibilitätscheck: Gem. einer Veröffentlichung des IVD (Immobilienverband Deutschland) vom wurden für Büro- u. Geschäftshäuser, sowie Nutzhallen, Liegenschaftszinssätze in einer Bandbreite zwischen 4,5% und 8% gemessen. Das o. a. Ergebnis wird daher bestätigt. Zur finalen Ableitung des Liegenschaftszinssatzes müssen folgende Aspekte berücksichtigt werden: Erhöhtes Modernisierungsrisiko Stigmatisierung durch Altlastenverdacht Liegenschaftszinssatz: 7,25% Barwertfaktor zur Kapitalisierung Der Barwertfaktor zur Kapitalisierung der Reinerträge beträgt bei einem Liegenschaftszinssatz von 7,25 % und einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von 26 Jahren : 11,55782 Der entsprechende Abzinsungsfaktor für den Bodenwert beträgt: 0, Ertragswert Mit den vorgenannten Eingangsgrößen kann nunmehr der Ertragswert berechnet werden: EW = Reinertrag x Barwertfaktor + abgezinster Bodenwert EW = ,00 x 11, ( ,00 x 0,16205) EW = ,39 Gerundet: ,00 = Ertragswert für Gebäudeteil Vorläufiger Ertragswert gesamt Gebäude 1: ,00 Gebäude 2: ,00 Gebäude 3: ,00 =Summe: , Marktanpassung gem ImmoWertV Das herangezogene Zahlenmaterial und die verwendeten Liegenschaftszinssätze stammen aus stichtagsbezogenen Marktrecherchen und berücksichtigen die individuellen Merkmale des Bewertungsobjektes. Eine weitere Marktanpassung ist nicht mehr erforderlich Besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale gem ImmoWertV Stellplatzablöse Siehe

29 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 29 Pauschale für die Stellplatzablöse: , Altlastensanierung Wie unter 5.0 dargestellt wird ein normaler Marktteilnehmer das Risiko einer amtlich angeordneten Bodensanierung in seiner Preisfindung berücksichtigen. Nach Auskunft des Sachverständigenbüros Kraft und Dohmann Geotechnik und Umwelttechnik GmbH, München, erfolgt die Sanierung solcher Verdachtsflächen üblicherweise in Form eines Bodenaustausches der nicht überbauten Flächen bis in 1m Tiefe. Für das Bewertungsgrundstück ergeben sich demnach überschlägig folgende Sanierungskosten: Nicht überbaute Grundstücksfläche: 755 m² Pflasterdecke: 570 m² Bodenaustausch: ,00 inkl. 19% MwSt Vorhandene Pflasterdecke aufnehmen und wieder neu verlegen: ,00 inkl. 19% MwSt Gesamt: ,00 inkl. 19% MwSt Hinweis: Eine exakte Berechnung der Sanierungskosten kann erst nach eingehender Bodenuntersuchung und Kostenschätzung durch ein Spezialunternehmen erfolgen. Die vorliegende Kalkulation kann sich daher, je nach tatsächlichem Gefährdungspotential, noch gravierend ändern Zusammenfassung der besonderen Grundstücksmerkmale Stellplatzablöse: ,00 Altlastensanierung: ,00 Gesamt: ,00 Vorläufiger Ertragswert: ,00./ ,00 = Zwischenwert ,00 Das Ergebnis wird noch gem. den Gepflogenheiten im Grundstücksverkehr kaufmännisch gerundet 29

30 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Verkehrswert Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag geschätzt auf ,00 Der entsprechende Ertragsvervielfältiger des Jahresrohertrages beträgt 10,94. Ich versichere, das vorliegende Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis angefertigt zu haben. Michael Kleisel Sachverständiger Anlagen 1. Amtlicher Lageplan 2. Baupläne 3. Grundbuchauszug (auszugsweise) 4. Mietenübersicht 5. Mietenstatistik aus Immobilienscout24 6. Altlastenauskunft der Landeshauptstadt München Schlussbemerkung: Wie im vorliegenden Gutachten dargestellt, hat der Altlastenverdacht eine signifikante Auswirkung auf den Verkehrswert. Lt. Auskunft von Hr.... sen. wurde bereits vor der Bebauung, in geringem Umfang, ein Bodenaustausch durchgeführt und das Grundstück anschließend durch einen Bevollmächtigten der Landeshauptstadt München für unbedenklich erklärt. Allerdings ist der entsprechende Eintrag im Altlastenkataster noch immer vorhanden und daher für den Marktwert relevant. Es kann versucht werden, durch ein Bodengutachten den Altlastenverdacht auszuräumen und den Eintrag löschen zu lassen. Bei Löschung ergibt sich eine Wertsteigerung, die in einem Nachtrag zu diesem Gutachten darzustellen ist. 30