Gestaltungsplan Sandacher Sondernutzungsvorschriften
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- Martina Pohl
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1 Gemeinde Möriken-Wildegg Kanton Aargau Gestaltungsplan Sandacher Sondernutzungsvorschriften gemäss 21 BauG weiterer Bestandteil des Gestaltungsplanes: Situationsplan 1:500 Vorprüfungsbericht vom... Mitwirkungsbericht vom... Öffentliche Auflage vom... bis... Beschlossen vom Gemeinderat am... Gemeindeammann Gemeindeschreiber Genehmigungsvermerk: Entwurf zur kantonalen Vorprüfung und zur Mitwirkung der Bevölkerung Vom Gemeinderat verabschiedet am 26. Mai 2014 Marti Partner, Architekten und Planer AG, Zürich und Lenzburg
2 Gemeinde Möriken-Wildegg / Gestaltungsplan Sandacher 2 Inhalt 1 Einleitung 3 1 Zweck / Ziele 3 2 Bestandteile 3 3 Strukturplan Obstgarten 3 4 Geltungsbereich 4 5 Ergänzendes Recht 4 2 Überbauung 4 6 Baubereiche 4 7 Baubereich A 4 8 Baubereich B 5 9 Baubereich C 5 3 Freiraum 6 10 Umgebungsgestaltung 6 11 Hofbereiche 6 4 Erschliessung 7 12 Verkehrsfläche 7 13 Parkierung 7 5 Weitere Bestimmungen 7 14 Solaranlagen 7 15 Qualitätssicherung 7 6 Schlussbestimmungen 8 16 Inkrafttreten / Änderung und Aufhebung 8
3 Gemeinde Möriken-Wildegg / Gestaltungsplan Sandacher 3 1 Einleitung 1 Zweck / Ziele Der Gestaltungsplan Sandacher regelt die Rahmenbedingungen für eine durchgrünte Überbauung mit hoher Wohnqualität, welche sich gut in die örtliche Situation am Rand des Dorfkernes einordnet. Zielsetzungen: - Einheitlich gestaltete Gebäude mit Flachdach im Übergangsbereich zwischen Dorf- und Wohnzone (Hausgruppen um gemeinsame Hofbereiche); - Freistellung des kommunalen Schutzobjektes Trotte ; - Angemessene Nutzungsdichte bezüglich der Nähe zum Ortskern; - Obstgärten als Weiterführung der bestehenden Nutzung und als Identifikationselement; - Gestaltung der Strassenräume als Orte der Begegnung. 2 Bestandteile 1 Der Gestaltungsplans besteht aus folgenden rechtsverbindlichen Bestandteilen: - Sondernutzungsvorschriften - Situationsplan 1:500 2 Folgender Plan ist wegleitend: - Strukturplan Obstgarten 1:500 3 Folgende Bestandteile dienen zur Orientierung: - Planungsbericht - Modell 1:500 mit Bebauungsstruktur Obstgarten 3 Strukturplan Obstgarten Hinsichtlich der Bebauungsstruktur und der Umgebungsgestaltung gilt der Strukturplan Obstgarten gemäss 2 Abs. 2 als wegleitend. Abweichungen vom Strukturplan sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zulässig, wenn mindestens eine gleichwertige Gestaltungsqualität erzielt wird.
4 Gemeinde Möriken-Wildegg / Gestaltungsplan Sandacher 4 4 Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umfasst die im Situationsplan 1:500 bezeichnete Perimeterfläche. 5 Ergänzendes Recht 1 Soweit die nachstehenden Vorschriften nichts Abweichendes bestimmen, gelten die Bestimmungen der jeweils gültigen Bauund Nutzungsordnung (BNO) und des jeweils gültigen Bauzonenplans der Gemeinde Möriken-Wildegg, insbesondere die Vorschriften der Dorfzone und Wohnzone W2. 2 Vorbehalten bleiben die Vorschriften des eidgenössischen und kantonalen Rechts. 2 Überbauung 6 Baubereiche Der Gestaltungsplan wird in die Baubereiche A, B und C gemäss Situationsplan unterteilt. Baubereich A Minimale Ausnützungsziffer 7 1 Im Baubereich A gelten die Vorschriften der Dorfzone gemäss BNO. Zusätzlich gilt: 2 Es gilt die minimale Ausnützungsziffer von 0.6 Gebäudegestaltung 3 Die Hauptgebäude haben sich bezüglich Proportionen und Dachform an die Bauweise der herkömmlichen Bauernhäuser in der Dorfzone zu halten. Hauptausrichtung Gebäude Pflichtbaulinien 4 Die Ausrichtung der Hauptgebäude hat so zu erfolgen wie im Situationsplan 1:500 festgelegt. 5 Die Fassaden der Hauptgebäude längs dem Trottengässli und der Zehntengasse sind auf einer Länge von mindestens zwei Drittel auf die im Situationsplan eingetragenen Pflichtbaulinien zu stellen.
5 Gemeinde Möriken-Wildegg / Gestaltungsplan Sandacher 5 Baubereich B 1 8 In Baubereich B gelten die Vorschriften der Wohnzone W2/0.45. Zusätzlich gilt: Ausnützungsziffer 2 Die minimale Ausnützungsziffer beträgt 0.6, die maximale 0.7. Gebäudetyp 3 Es sind ausschliesslich Mehrfamilienhäuser gestattet. Gebäudehöhen 4 Die Fassadenhöhe und die Gesamthöhe betragen maximal 10.5 m. Grenzabstand 5 Der minimale Grenzabstand beträgt 5 m. Dachform und Dachgestaltung Hauptausrichtung Gebäude 6 Auf Hauptgebäuden sind nur Flachdächer und flachgeneigte Dächer bis maximal 5 zulässig. Sie sind retentionswirksam zu gestalten und zu begrünen 1. Die Kombination von Begrünung und Solaranlagen ist zulässig. 7 Die Hauptausrichtung der Gebäude hat so zu erfolgen, wie im Situationsplan 1:500 festgelegt. Baubereich C C1 2 C Der Baubereich C wird gemäss Situationsplan 1:500 in die Teile C1 und C2 aufgeteilt, in denen folgendes gilt: Im Baubereich C1 gelten die Vorschriften der Wohnzone W2/0.45 und optional diejenigen gemäss 8 Abs. 3 bis 6 für den Baubereich B. Die maximale Ausnützungsziffer beträgt 0.6. Im Baubereich C2 gelten bezüglich der Überbauung ausschliesslich die Vorschriften der Wohnzone W2/ Begrünung von Flachdächern vgl. SIA Norm Nr. 312 Begrünung von Dächern, herausgegeben 2013
6 Gemeinde Möriken-Wildegg / Gestaltungsplan Sandacher 6 3 Freiraum 10 Umgebungsgestaltung Neupflanzungen Einfriedungen Grünzäsuren Streuobstwiesen Baumneupflanzungen Baumerhalt 1 Bei Neupflanzungen sind überwiegend standortheimische Hoch- und Mittelstamm-Obstbäume, Sträucher und Stauden zu verwenden. Zu jedem Hauptgebäude ist mindestens ein Obstbaum zu pflanzen. 2 Einfriedungen sind nur in Kombination mit Spalierobst oder lockeren Wildhecken zulässig. 3 Im Situationsplan sind Grünzäsuren festgelegt, in denen Bauten und Anlagen unzulässig sind. Sie sind entsprechend den Vorgaben von Abs. 1 zu begrünen. 4 Die im Situationsplan eingetragenen Streuobstwiesen sind als Naturwiesen mit einheimischen Hoch- und/oder Mittelstamm- Obstbäumen zu bepflanzen. Abgehende Bäume sind zu ersetzen. 5 Die im Situationsplan eingetragenen Baumneupflanzungen sind zeitgleich mit der Realisierung der Erschliessungsstrassen zu pflanzen und bei Abgang in gleicher Art zu ersetzen. Sie sollen hochstämmig sein und den Strassenraum prägen. 6 Die im Situationsplan eingetragenen Bäume vor und hinter der Trotte sind zu erhalten und bei Abgang in gleicher Art zu ersetzen. 11 Hofbereiche Die im Situationsplan 1:500 festgelegten Hofbereiche sind als gemeinsam nutzbare Aufenthalts- und Spielflächen multifunktional zu gestalten. Zulässig sind Zufahrten zu Tiefgaragen und Kleinbauten.
7 Gemeinde Möriken-Wildegg / Gestaltungsplan Sandacher 7 4 Erschliessung 12 Verkehrsfläche 1 Die im Situationsplan eingetragenen Erschliessungsstrassen sind im Mischprinzip auszubauen und mit Besucherparkplätzen zu gliedern. 2 Die Besucherparkplätze im Strassenraum sind mit Bäumen zu kombinieren. Parkierung Parkfelder für Bewohner Zufahrten zu Tiefgaragen 13 1 In den Baubereichen A und B, sowie C1 bei Realisierung von Mehrfamilienhäusern, sind die erforderlichen Parkfelder für die Bewohner unterirdisch anzuordnen oder in die Hauptgebäude zu integrieren. 2 Die Zufahrten zu den Tiefgaragen sind überdacht zu gestalten. Parkfelder für Besucher 3 Oberirdische offene Parkfelder sind nur für Besucher und Car Sharing erlaubt. Die in den Erschliessungsstrassen erstellten Plätze können vom Pflichtbedarf abgezogen werden. Der Pflichtbedarf auf den Bauparzellen im Gestaltungsplanperimeter verringert sich um 50%. 5 Weitere Bestimmungen 14 Solaranlagen Solaranlagen sind bei Neubauten generell zulässig. Photovoltaikanlagen sind bei geneigten Dachflächen über die gesamte Dachfläche anzuordnen, ausgenommen Dachdurchbrüche. 15 Qualitätssicherung Beratung Modell 1 Der Gemeinderat bietet der Bauherrschaft die fachliche Beratung an. 2 Die Gemeinde stellt der Bauherrschaft ein Modell mit Einsatz 1:500 zur Verfügung, welches das Gestaltungsplangebiet mit
8 Gemeinde Möriken-Wildegg / Gestaltungsplan Sandacher 8 Bestandteile Baugesuch Fachgutachten Umgebung abbildet. Neubauten und Umbauten mit wesentlichen Änderungen des Volumens sind in diesem Modell darzustellen. 3 Mit dem Baugesuch sind gleichzeitig einzureichen: - Material- und Farbkonzept - detaillierter Umgebungsplan - Modell 1:500 (vgl. Abs.2) 4 Zur Beurteilung, ob ein Bauvorhaben den qualitativen Zielsetzungen des Gestaltungsplans entspricht, kann der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein unabhängiges Fachgutachten einholen. 6 Schlussbestimmungen 16 Inkrafttreten Änderung und Aufhebung 1 Der Gestaltungsplan tritt mit der Genehmigung durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt in Kraft. 2 Die Änderung oder Aufhebung erfordert das gleiche Verfahren wie der Erlass.
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