Beschreibung der wichtigsten Kennzahlen Formeln und Rechenbeispiele Vor- und Nachteile

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1 Immobilienkennzahlen

2 Vorwort Liebe Leserin, lieber Leser im Zuge der anhaltenden Internationalisierung und einer damit einhergehenden Professionalisierung des Immobilienmarktes gewinnt die Verwendung und Interpretation von Immobilienkennzahlen mehr und mehr an Bedeutung. Investoren, Projektentwickler, Nutzer sowie Kreditgeber, Makler und Berater prüfen die Entwicklungsperspektiven einer Immobilie und des relevanten Marktes anhand zentraler Kennzahlen, wie z. B. Bruttoanfangsrendite, IRR oder Cashflow, um möglichst schnell eine Investitionsentscheidung treffen zu können. Doch was verbirgt sich hinter diesen Kennzahlen? Was ist deren Aussagekraft? Und warum eignen sich diese für die Immobilienanalyse? Das Buch»Immobilienkennzahlen«fasst die wesentlichen in der täglichen Praxis verwendeten Kennzahlen übersichtlich zusammen. Es richtet sich dabei an Verwaltungsräte und Geschäftsführer, Controller und Immobilienexperten, aber auch an Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Wirtschaftsjournalisten und Studenten. Neben der Definition jeder Kennzahl wird deren Berechnung anhand eines Rechenbeispiels dargestellt sowie die entsprechenden Einsatzgebiete erläutert. Anhand der Gegenüberstellung der wesentlicher Vor- und Nachteile wird jede Kennzahl einer kritischen Würdigung unterzogen. Wichtig im Umgang mit Kennzahlen ist, diese nie isoliert, sondern immer im Zeitverlauf und in Abhängigkeit der aktuellen Marktsituation zu betrachten. Schliesslich ist die übergreifende Analyse mehrerer Indikatoren der Schlüssel dazu, Kennzahlen in ein aussagekräftiges Ergebnis zu transferieren. Hierzu liefert Ihnen das vorliegende Nachschlagewerk eine wertvolle Unterstützung. Viel Spass bei der Lektüre! UBS AG PS: Mailen Sie Ihre Kommentare und konstruktive Kritik:

3 Inhaltsverzeichnis Vorwort 3 Hinweis zur Benutzung des Handbuchs 5 Abkürzungsverzeichnis Beispielhaftes Immobilienengagement und beispielhafter Jahresabschluss Projektentwicklung 2.1 Gesamtinvestitionskosten (je m²) Baukosten Energieverbrauchskennwert Achsraster Konstruktionsraster Raumtiefe Deckenhöhe Stellplatzverhältnis Mietflächenfaktor Break-even-Miete Break-even-Rendite Trading Profit Vermietung 3.1 Flächenangebot Leerstandsrate Flächen im Bau Pipeline Vertragsmiete Effektivmiete Büroflächenbestand Nachfrage Durchschnittsmiete Vermietungsumsatz Nettoabsorption 47

4 Inhaltsverzeichnis 3.12 Spitzenmiete Höchstmiete Bewirtschaftung 4.1 Flächenkennziffer Leerstandsquote Mietzinsausfallquote Nebenkosten Betriebskostenquote Instandsetzungsquote Instandhaltungsquote Liquiditätsreserve Durchschnittsalter eines Immobilienportfolios Investition / Finanzierung 5.1 Bruttoanfangsrendite Bruttomultiplikator Nettoanfangsrendite Nettomultiplikator Bruttosollrendite Bruttosollmultiplikator Nettosollrendite Nettosollmultiplikator Return on Equity ROE Internal Rate of Return IRR Return on Investment ROI Capitalization Rate Debt Service Coverage Ratio DSCR Interest Coverage Ratio ICR Loan to Value LTV Loan to Cost LTC Cash on Cash Return Cashflow 83

5 Inhaltsverzeichnis 5.19 Leverage-Effekt Net Operating Income NOI Estimated Rental Value ERV Wertsteigerungspotenzial in % des NOI Fremdkapitalquote Durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit Eigenkapitalquote Schuldentilgungsdauer Bewertung 6.1 Rohertrag Reinertrag Nachhaltiger Mietansatz Bewirtschaftungskosten All Risks Yield ARY Net Initial Yield Current Yield Equivalent Yield Gross Reversionary Yield Ertragswertverfahren Kapitalisierungszinssatz Investment Method Present Value PV Discounted-Cashflow-Methode DCF Net Present Value NPV Weighted Average Cost of Capital WACC Diskontierungsfaktor Risikoprämie 119

6 Inhaltsverzeichnis 7. Kennzahlen für Immobilienunternehmen 7.1 Return on Invested Capital ROIC Net Asset Value NAV Funds from Operations FFO Earnings before Taxes EBT Earnings before Interest and Taxes EBIT Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization EBITDA EBIT-Marge Dividendenrendite Zinsbindung Verschuldungskoeffizient Stille Reserven Ausschüttungsquote (Payout Ratio) Markt 8.1 Transaktionsvolumen Spitzenrendite Total Return Wertänderungsrendite Netto-Cashflow-Rendite 141 Anhang I Due Diligence Einführung 145 II Due-Diligence-Checkliste 147 III Inhalte eines aussagekräftigen Exposés 153 IV Aufbau bzw. Inhalte eines aussage kräftigen Mieterspiegels 154 Stichwortverzeichnis Literaturverzeichnis

7 4.3 Mietzinsausfallquote Formel Jahresnettomiete (Soll) Summe aller vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen Jahresnettomiete (Soll) x 100 % Rechenbeispiel CHF CHF CHF x 100 % = 28,7 % Erläuterung Als Mietzinsausfälle gelten Leerstandsverluste (bewertet zum letztgezahlten Mietzins) auf Mietzinsen sowie Inkassoverluste auf Mietzinsen. Sie werden ermittelt als die Differenz zwischen Soll-Mietertrag und tatsächlichem Mietertrag. Setzt man diese Differenz ins Verhältnis zur Jahresnettomiete (Soll), erhält man die Mietzinsausfallquote. Die Division der Mietzinsausfälle mit der Jahresnettomiete (Ist) ergibt i. d. R. das Mietsteigerungspotenzial auf Basis der tatsächlichen Verhältnisse. Eine Ermittlung der Mietzins- oder auch Leerstandsquote (vgl. Seite 54) in Bezug auf die leerstehenden Flächen ist eher untypisch. Vorteile Indikator für Vermietungssituation und -erfolg bei fertigen Gebäuden Zeigt Investoren auf, wie stark das Wertsteigerungspozential ist Analog Leerstandsquote relativ leicht zu ermitteln Nachteile Manipulierbarkeit durch unterschiedlichen Wertansatz der Mietzinsausfälle durch Leerstand Aussagekraft nur in Zusammenhang mit weiteren Kennzahlen (Vermietungsumsatz, Flächenbestand, Durchschnittsmiete vor Ort) Trifft keine Aussage über Realisierbarkeit des Wertsteigerungspotenzials 55

8 4.4 Nebenkosten Formel Summe aller in einem Betrachtungszeitraum angefallenen Kosten aus dem Betrieb und der Bewirtschaftung einer Immobilie Beispielhafte Nebenkostenaufstellung: t 1 (je m²) t 2 (je m²) t 1 t 2 1 Abfallgebühr CHF 0.06 CHF CHF 0.06 CHF 2 Aussenanlage / Winterdienst CHF 0.00 CHF CHF 0.03 CHF 3 Grundsteuer CHF 0.33 CHF CHF 0.33 CHF 4 Haftpflichtversicherung CHF 0.01 CHF CHF 0.01 CHF 5 Abwart CHF 0.37 CHF CHF 0.38 CHF 6 Heizkosten CHF 0.48 CHF CHF 0.51 CHF 7 Notruf Aufzug CHF 0.00 CHF CHF 0.00 CHF 8 Presscontainer CHF 0.02 CHF CHF 0.02 CHF 9 Reinigung CHF 0.01 CHF CHF 0.01 CHF 10 Sachversicherung CHF 0.10 CHF CHF 0.11 CHF 12 Sprechanlage Aufzug CHF 0.01 CHF CHF 0.01 CHF 13 Strom CHF 0.01 CHF CHF 0.01 CHF 14 Stromkosten CHF 0.15 CHF CHF 0.14 CHF 16 Strom Einzelmieter EG CHF 0.00 CHF CHF CHF 17 TÜV Aufzug CHF 0.01 CHF CHF 0.01 CHF 18 Verwaltergebühr CHF 0.75 CHF CHF 0.22 CHF 19 Wachdienst CHF 0.06 CHF CHF 0.06 CHF 20 Wartung* CHF 0.13 CHF CHF 0.13 CHF 21 Schmutzwasser CHF CHF CHF 0.02 CHF * Aufzug, Druckerhöhungsanlage, Feuerlöscher, Hebeanlage, Notbeleuchtung, Pumpenanlage, Rauchabzugsanlage, RLT-Anlage, Brandschutz, Blitzschutz Bewirtschaftungskosten: In Abhängigkeit von Objektart, Lage, Ausstattung und Mietvertragssituation gelten i. d. R. folgende Ansätze für die jeweiligen Bewirtschaftungskosten-Bestandteile: Betriebskosten: siehe»nebenkostenaufstellung«mietausfallwagnis: 2 % bis 4 % des Jahresrohertrags Verwaltungskosten: 1,5 % bis 4 % des Jahresrohertrags Instandhaltungskosten: 4.50 CHF bis 9.00 CHF je m² Nutzfläche 56