Rechtliche Zulässigkeit der Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft

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1 Rechtliche Zulässigkeit der Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft Rechtsanwalt Mirco Bunzel Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Anwaltskanzlei Gaßmann & Seidel, Stuttgart

2 Grafische Übersicht Wohnungseigentümergemeinschaft Verwalter Bank Eig Eig Eig Eig Eig Eig Eig Eig

3 Finanzierungsmöglichkeiten a) Instandhaltungsrücklage b) Sonderumlage c) Kreditaufnahme Wohnungseigentümergemeinschaft Verwalter Bank Eig Eig EigEig Eig EigEig Eig

4 Verwalter grds. keine Vertretungsmacht zur Aufnahme von Krediten für die verwaltete WEG (gilt auch für Kontoüberziehung, die auch Kredit im rechtlichen Sinne darstellt) nur über gesonderte Ermächtigung durch Beschluss der Eigentümer Eigentümer Maßgebliche Entscheidung des BGH (Urteil v V ZR 251/11, veröffentlicht in NJW 2012, 3719): der Eigentümer für Aufnahme eines Kredits zur Deckung des Finanzbedarfs keine zum Abschluss von Kreditverträgen mit gesamtschuldnerischer Haftung (Verstoß gegen 10 Abs.8 WEG: nur anteilsmäßige (teilschuldnerische) persönliche Außenhaftung)

5 Anfechtbarkeit von Kreditbeschlüssen: Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung allgemein zu beachtende Kriterien, umfassende Einzelfallbetrachtung unter Beachtung des Selbstorganisationsrechts der Wohnungseigentümer und des daraus abzuleitenden Ermessensspielraums: Bedarf der Kreditfinanzierung Art und Dringlichkeit der Maßnahme Wirtschaftliche Vernünftigkeit, Kosten-/Nutzen Analyse Nachhaltigkeit Fördergelder Angemessenheit der Kreditkonditionen individuelle Belastung des einzelnen Wohnungseigentümers Absehbarkeit von Zahlungsausfällen

6 Bestimmtheit des Beschlusses: Festlegung der wesentlichen Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme konkrete Angaben über die zu finanzierende Maßnahme die Höhe des Darlehens Laufzeit Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes Angabe dazu, ob Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist, oder ob eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist

7 BGH zu inhaltlichen Schranken (Urteil vom V ZR 244/14, veröffentlicht in NJW 2015, 3651): 1. Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. 2. Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde; dies muss aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen. 3. Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden.

8 BGH zu inhaltlichen Schranken (Urteil vom V ZR 244/14, veröffentlicht in NJW 2015, 3651): Nachschusspflicht gem 10 Abs.8 WEG: (8) 1Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils ( 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist 160 des Handelsgesetzbuches entsprechend anzuwenden. 2Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. 3Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist 770 des Bürgerlichen Gesetzbuches entsprechend anzuwenden. 4Die Haftung eines Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft wegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung bestimmt sich nach Satz 1.

9 BGH zu inhaltlichen Schranken (Urteil vom V ZR 244/14, veröffentlicht in NJW 2015, 3651): Inhalt der Nachschusspflicht (Innenverhältnis): Innenverhältnis: Verpflichtung der Eigentümer, immer für einen ausgeglichenen Etat zu sorgen (über Wirtschaftsplan oder Sonderumlangen) bei Zahlungsausfällen einzelner Eigentümer: Fehlbeträge durch höhere Beiträge der übrigen Eigentümer auszugleichen da WEG nicht insolvenzfähig: Nachschusspflicht theoretisch unbegrenzt; trifft auch Eigentümer, die ihren Teil des Darlehens (nach MEA) bereits bezahlt haben Wohnungseigentümer müssen so lange (erhöhte) Wohngelder beschließen & leisten, bis Gemeinschaft über ausreichende Finanzmittel verfügt Anspruch der Gemeinschaft gegen die einzelnen Wohnungseigentümer auf Nachschuss kann von Gläubigern der Gemeinschaft sogar gepfändet werden

10 Skizze für den Workshop asdg Bank Verwaltungsbeirat Eig Eig EigEig Eig EigEig Eig Verwalter Bauleiter/ Architekt Zimmermann Dachdecker Spengler Schreiner Trockenbauer Wohnungseigentümergemeinschaft Elektroinstallateur Heizungsinstallateur