Landgericht Berlin. Im Namen des Volkes. Urteil IS5

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1 Landgericht Berlin Im Namen des Volkes Urteil Geschäftsnummer: 67 S 466/11 6 C 23/11 Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg verkündet am : Justizbeschäftigte In dem Rechtsstreit IS5 1. des Herrn 2. der Frau h beide - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte < Beklagte und Berufungskläger, gegen Herrn - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte' Kläger und Berufungsbeklagter, hat die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin in Berlin-Mitte, Littenstraße 12-17, Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juni.011 durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht $, die Richterin am Landgericht R ^ 0 und den Richter am Landgericht

2 f ü r R e c h t e r k a n n t : Die Berufung der Beklagten gegen das am 30. August 2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 6 C 23/11 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers wegen der Kosten des zweiten Rechtszuges durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Das Urteil des Amtsgerichts ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Den Beklagten wird eine Räumungsfrisl-bis zum 31. August 2012 gewährt. Gründe Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe der von den Beklagten innegehaltenen Wohnung. Mit dem Vertrag vom 01. Oktober 1996 mieteten die Beklagten von dem Rechtsvorgänger des Klägers die Wohnung in der^bhhmvmhhhihihhhmhhmhhlii^mhv ^ fc Die Wohnung hat vier Zimmer und ist 126,08m 2 groß. Die Beklagten bewohnen sie mit ihren drei Kindern, die 19, 16 und 14 Jahre alt sind. Aus dem Tatbestand des am 30. Juni 2008 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 6 C 543/07 - ergibt sich, dass der Kläger seit 2006 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Die Parteien stritten in dem vorgenannten Verfahren des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 6 C 543/07 - um die Zustimmung zur Erhöhung der Miete. Das Amtsgericht hat die Beklagten seinerzeit verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 469,36 um 93,87 auf 563,23 ab dem 01. Oktober 2007 zuzustimmen. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten

3 hat die Kammer durch das am 16. September 2010 verkündete Urteil (des Einzelrichters) - 67 S 255/08 - zurückgewiesen. Es ist unstreitig, dass die Beklagten den aus der Mieterhöhung resultierenden Rückstand zunächst nicht ausgeglichen haben. Mit dem Schreiben vom 20. Dezember 2010 erklärte die Hausverwaltung für den Kläger die fristlose und fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses unter Verweis auf einen aufgelaufenen Rückstand von 5.837,29. Der Kündigung lag eine Aufstellung über die Zahlungsrückstände bei. Unter dem 19. Januar 2011 hat der Kläger Kk*je gegen die Beklagten mit den Anträgen erhoben, die Beklagten zur Räumung und Herausgabe de*r Wohnung und zur Zahlung von 3.754,80 zu verurteilen. Der Kläger hat in der Klage erneut fristlos und fristgemäß gekündigt, da die Beklagten den Mieterhöhungsbetrag für die 40 Monate von Oktober 2007 bis Januar 2011 von (40 * 93,87 =) 3.754,80 nicht gezahlt hatten. Die Klage ist am 08. März 2011 zugestellt worden. Die Beklagten zahlten am 24. Januar 2011 den Betrag (gemäß Kündigungsschreiben des Klägers) von 5.837,29. Darauf hat der Kläger den Zahlungsantrag zurückgenommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten in dem am 30. August 2011 verkündeten Urteil zur Räumung und Herausgabe der Wohnung zum 30. September 2011 verurteilt, da die fristgemäße Kündigung zu diesem Zeitpunkt wirksam sei. Es läge eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten im Sinne des 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGEPVor, wenn sie den aus der Mieterhöhung resultierenden Rückstand nicht zahlten. Auf das genannte Urteil des Amtsgerichts (Bl d.a.) wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Gegen dieses ihnen am 02. September 2011 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit am 14. September 2011 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 02. November 2011 (vorab per Fax) bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet. Die Beklagten beantragen nunmehr, in Abänderung des Urteils des Amtsgerichts die Klage vollumfänglich abzuweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

4 Die Parteien vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Es wird auf die in der Berufung eingereichten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen. II. 1) Die Berufung ist zulässig. Sie ist gemäß 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. 2) Die Berufung hat keinen Erfolg. Die Kammer nimmt dazu auf ihren Beschluss vom 07. Dezember 2011 (über die Zurückweisung des Antrags auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung, Bl d.a.) Bezug, in dem es u.a. heißt: Die Berufung wendet sich nicht gegen Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts. Die Berufung greift auch nicht mehr die Formalien der Kündigungen vom 20. Dezember 2010 und aus der Klage an. Beanstandungen insoweit ergeben sich für die Kammer auch aus den Akten nicht. Insbesondere war schon die Kündigung vom 20. Dezember 2010 hinreichend im Sinne des 569 Abs. 4 BGB begründet. Unstreitig lag der Kündigung die von dem Kläger zu den Akten gereichte Zahlungsaufstellung bei, aus der die Beklagten monatsweise entnehmen konnten, welche Miete der Kläger als geschuldet und welchen Anteil davon er als gezahlt ansieht. Es ist unerheblich, ob in der Zahlungsaufstellung weitere Positionen - wie Betriebskostennachforderungen - enthalten waren, die eine Kündigung -jedenfalls eine fristlose Kündigung im Sinne des 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB - nicht begründen konnten. Vollkommen zutreffend gehen die Parteien und das Amtsgericht davon aus, dass die fristlosen Kündigungen wegen der zwischenzeitlichen Zahlung entfallen waren, 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Die fristgemäße Kündigung vom 20. Dezember 2010 war jedoch gemäß 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Es ist eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, wenn die Beklagten nach einem mehrjährigen Streit über eine Mieterhöhung die aus der Mieterhöhung resultierenden Rückstände nach der rechtskräftigen Verurteilung nicht ausgleichen. Mit dem am 16. September 2010 verkündeten Urteil der Kammer stand fest, dass die Beklagten die Mieterhöhung bedienen müssen. Insbesondere oblag dem Kläger hierzu keine Mahnung. Zum einen ergibt sich die Zahlungspflicht unmittelbar nach dem Urteil. Zum anderen ist schon gesetzlich geregelt, dass den Beklagten für den Ausgleich höchstens zwei Monate eingeräumt sind, 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB. DT." Kläger wartete diese Frist ab und kündigte, als auch

5 Ende Dezember - also drei Monate nach dem abschließenden Urteil - keine Zahlung und auch sonst keine Nachricht der Beklagten vorlag. Das Verschulden der Beklagten entfällt hier nicht aufgrund der von ihnen angeführten Umstände, die die Kammer zu ihren Gunsten als unstreitig unterstellt. Es mag sein, dass die Beklagten zusätzlichen finanziellen Schwierigkeiten ausgesetzt waren, indem sie eine Meistergründungsprämie von ^ B, ein Darlehn der KfW von fhhb und Verbindlichkeiten gegenüber dem Arbeitsamt von ^ 0 sowie ein privates Darlehn von VBB zurückzuzahlen hatten. Es ist jedoch in keiner Weise ersichtlich, dass es sich um unerwartet aufgetretene und unverschuldete Schwierigkeiten handeln würde. Es kommt hinzu, dass die Beklagten den Kläger nicht informierten und z.b. um Ratenzahlung nachsuchten. Die Kammer geht davon aus, dass der Suizid des Bruders der Beklagten zu 2) für die Familie ein schwerer Schock war und das Leben der Familie durchgreifend beeinflusst hat. Es ist vollkommen nachvollziehbar, dass darüber jedwede andere Angelegenheit in den Hintergrund tritt. Jedoch war das furchtbare Ereignis bereits im Februar Es ist ohne weiteres anzuerkennen, dass für Wochen ein Ausnahmezustand in der Familie herrschte. So tief und traurig der Einschnitt auch war, kann er aber mehrere Monate später nicht mehr rechtfertigen oder auch nur entschuldigen, dass die Beklagten die fälligen Mieterhöhungen nicht ausglichen. Selbst wenn man zu ihren Gunsten unterstellt, dass sie zu Jahresanfang 2010 den Streit um die Mieterhöhung völlig aus dem Blick verloren hatten, schuf das am 16. September 2010 verkündete Urteil der Kammer dazu völlige Klarheit. Die Beklagten mussten an dieser Stelle wissen, dass sie zahlen müssen. Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 16. Februar VIII ZR 6/04 - ist geklärt, dass 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht auch für die fristgemäße Kündigung gilt, sondern allenfalls das Verschulden des Mieters bei ZahlungsverzugJn einem milderen Licht erscheinen lassen kann. Hier sind aber - wie oben schon ausgeführt - neben der bloßen Zahlung auf die Kündigung hin keine weiteren Aspekte gegeben, die es gerechtfertigt erscheinen lassen würden, ein geringeres Verschulden anzunehmen. Die Zahlung allein kann nicht genügen, da ansonsten der vom Bundesgerichtshof hervorgehobene Unterschied zur fristlosen Kündigung nivelliert würde. Auch in Anbetracht des schon länger bestehenden Mietverhältnisses, das bisher - soweit ersichtlich - ohne Belastungen war, überwiegt doch im Ergebnis das aufgrund der Pflichtverletzung entstandene Interesse des Klägers an der Beendigung des Vertrages. Hieran hält die Kammer auch nach der Stellungnahme der Beklagten vom 13. Juni 2012 fest. Die besonderen Umstände des Einzelfalls - insbesondere den Todesfall in der Familie und die finanziellen Belastungen - hat die Kammer ausführlich erwogen und dargestellt, dass gleichwohl aufgrund der zeitlichen Folge des Geschehens den Beklagten ihr Verschulden hinsichtlich der unterbliebenen Zahlungen vorzuwerfen ist. Das am 16. September 2010 verkündete Urteil der Kammer ließ keine Zweifel über die Verpflichtungen der Beklagten. Die Nichtzahlung auf dieses Urteil hin erscheint auch angesichts der schon genannten und der weiteren Umstände des Falles - wie ein zuvor längeres und unbelastete^ Mietverhältnis sowie im Hinblick auf den längeren

6 Zustimmungsprozess - nicht in einem milderen Licht. Abgesehen von diesen Abwägungsgesichtspunkten teilt die Kammer im Übrigen nicht die Auffassung der Beklagten aus deren letztem Schriftsatz, dass 569 Abs. 3 Nr. 3 ZPO für eine Kündigung neben oder nach einem Prozess zur Zustimmung immer auch eine Klage auf Zahlung voraussetze (vgl. dazu Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., 569, Rn. 26, Seite 1116). 3) Die Kostenentscheidung folgt aus 97 Abs. i ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grui.jsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zu?"sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Den Beklagten war eine Räumungsfrist von etwa 2!4 Monaten zu gewähren, insbesondere um einen Umzug der Familie in den Ferien der schulpflichtigen Kinder zu ermöglichen. Die Klägerseite hat in der mündlichen Verhandlung gegen diere Räumungsfrist keine Bedenken geäußert.