Update Wohnraumund Gewerbemietrecht

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1 9. Pantaenius-Immobilientagung Hamburg 11. November 2010 Update Wohnraumund Gewerbemietrecht Referentin: Rechtsanwältin Ruth Breiholdt, Hamburg Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht S. 1

2 Betriebskosten Was ist neu? S. 2

3 Abgrenzung: formelle und materielle Fehler Ist der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter in der Lage, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen, ist Abrechnung formell wirksam. Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die materielle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. BGH, Urteil vom , VIII ZR 295/07* * S. 3

4 Personenbruchteile Fall: In der Nebenkostenabrechnung 2003 sind die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr nach Gesamteinheiten von 20,39 Personen aufgeschlüsselt, wobei auf die Mieter Einheiten von,2,0 Personen entfallen. Kaltwasser in 2003: Gesamtbetrag 1.753,15 : Gesamteinheiten 20,39 Personen = Betrag/Einheit 85, x Ihre Einheiten 2,00 = Ihre Kosten 171,96 Mieter hält Abrechnung für formal unwirksam und zahlt nicht. BGH, Urteil vom , VIII ZR 181/09 S. 4

5 Lösung nach BGH: Mieter wird zur Zahlung verurteilt! Betriebskostenabrechnung nach Personenbruchteilen nicht wegen formaler Mängel unwirksam. Unter der Rubrik Gesamteinheiten aufgeführte Umlagemaßstab Personen ist als Verteilerschlüssel allgemein verständlich. Für Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich sein Anteil an den Betriebskosten im Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu der Anzahl der insgesamt in der Abrechnungseinheit lebenden Personen bestimmt. S. 5

6 Mit diesen Angaben kann Mieter gedanklich und rechnerisch die Abrechnung nachvollziehen, auch dann, wenn sich aus Abrechnung nicht ergibt, wie der Vermieter hier die jeweilige Gesamtpersonenzahl (Bruchteile) ermittelt hat. Wie Vermieter Gesamtpersonenzahl errechnet hat = Frage der inhaltlichen (materiellen) Richtigkeit der Abrechnung. Kann Mieter durch Einsichtnahme in Berechnungsunterlagen im Einzelnen überprüfen. S. 6

7 Mietermehrheit und nur eine Abrechnung Fall: Das Mietverhältnis besteht mit mehreren Mietern. Die Nebenkostenabrechnung wird nur einem Mieter gegenüber erteilt. Streitig, ob formeller Mangel begründet ist. dafür: LG Berlin, Urteil vom , GE 2006, 1235; AG Köpenick, Urteil vom , GE 2010, 550 dagegen: Schmid, DWW 2010, 14 (15), Langenberg, WuM 2003, 671 Abrechnung ist gegenüber dem einen Mieter wirksam, nicht aber gegenüber den anderen. S. 7

8 Lösung nach BGH: Der Vermieter kann von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind. Da Saldo gegenüber den weiteren Mietern nicht fällig gestellt, kann Vermieter von diesen den Ausgleich des Saldos nicht verlangen. BGH, Urteil vom , VIII ZR 263/09 S. 8

9 Fehlende Erläuterung Formeller Mangel gegeben, wenn eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung bedarf, damit sie nachvollzogen werden. Zu berücksichtigen auch Erläuterungen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung erteilt hat, z. B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters. Erläuterung muss vor Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgt sein. Hier: in einem Schriftsatz in einem vorangegangenen Prozess über frühere Betriebskostenabrechnungen. BGH, Urteil vom , VIII ZR 45/10 S. 9

10 Einwendungen jährlich neu Fall: Oktober 2004: Vermieter rechnet über Nebenkosten 2003 ab. Mieter wenden u.a. ein, sie schulden anteilige Grundsteuer nicht. November 2005: Vermieter rechnet über Nebenkosten 2004 ab. Mieter wenden u.a. ein, sie schulden anteilige Grundsteuer nicht. Dezember 2006: Vermieter rechnet über Nebenkosten 2005 ab. Mieter äußern sich nicht, zahlen aber auch nicht. Vermieter klagt auf Salden 2003, 2004 und AG spricht Saldo 2005 zu. Dagegen legt Mieter Rechtsmittel ein. BGH, Urteil vom , VIII ZR 185/09 S. 10

11 Lösung nach BGH: ohne Erfolg! 556 Abs. 3 Satz 5 BGB: Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung müssen Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab deren Zugang mitgeteilt werden. Ziel: nach Fristablauf Klarheit über Ansprüche aus Abrechnung. Ziel verfehlt, wenn erneute Beanstandung für spätere Abrechnung nicht gefordert. Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung macht eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt. S. 11

12 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Gilt ausdrücklich nur für Wohnraum. Anwendbarkeit auf die Gewerberaummiete? S. 12

13 Abrechnungsfrist - Gewerberaummiete Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. BGH, Urteil vom , XII ZR 22/07 Aber: S. 13

14 Die Abrechnungsfrist für die Geschäftsraummiete ist keine Ausschlussfrist. 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar. 578 BGB, der die Bestimmungen des Wohnraummietrechts nennt, die für die Geschäftsraummiete Anwendung finden, verweist nicht auf 556 BGB. Bewusste Entscheidung des Gesetzgebers. Keine planwidrige Lücke, die durch Analogie zu schließen wäre. S. 14

15 Kosten der Terrorversicherung Nach Nr. 13 Anlage 3 zu 27 II. BV ( 2 BetrKV) sind umlagefähige Betriebskosten: "die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Aufzählung nur beispielhaft und damit nicht abschließend. Umfasst sind grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen. S. 15

16 Terrorversicherung gehört als Gebäudeversicherung (A 3 Allgemeine Bedingungen für die Terrorversicherung) zu den Sachversicherungen. Umlage nur dann, wenn Kosten dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz genügen, d.h. erforderlich und angemessen sind. Für das jeweils versicherte Gebäude prüfen, ob eine Versicherung gegen Terrorakte im Einzelfall erforderlich und ob die konkret abgeschlossene Versicherung angemessen ist, d.h. ob ein vernünftiger Vermieter, der ein vertretbares Kosten-Nutzen- Verhältnis im Auge hat, die Versicherung abgeschlossen hätte. S. 16

17 Nur, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen, nicht dagegen, wenn ein Gebäudeschaden durch einen terroristischen Angriff unwahrscheinlich und lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden kann. BGH, Urteil vom , XII ZR 129/09 S. 17

18 Aktuelle Rechtsprechung im Überblick S. 18

19 Kaution brandaktuell Fall: Mieter war nach Mietvertrag verpflichtet, Mietsicherheit von EUR zu zahlen. Nach Einzug Aufforderung zur Zahlung durch Vermieter. Mieter baten um Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos und kündigten unverzügliche Überweisung an. Vermieter teilte Mietkautionskonto nicht mit und verlangte erfolglos Kaution in bar. Später kündigte er wegen Nichtzahlung der Kaution das Mietverhältnis fristlos. Mieter räumten nicht, weil ihnen ein ZBR an der Kaution zustehe. Vermieter erheben Räumungsklage mit Erfolg? BGH, Urteil vom , VIII ZR 98/10 S. 19

20 Lösung nach BGH: ohne Erfolg, Kündigung unwirksam! Nach 551 Abs. 3 S. 3 BGB muss Vermieter eine ihm überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anlegen. Nach Wortlaut: Verpflichtung zur insolvenzfesten Anlage entsteht erst nach Erhalt der Geldsumme in bar oder durch Überweisung. Nach Sinn und Zweck der Anlagepflicht: Kaution wie Treuhandvermögen oder Mündelgeld behandeln, um sie bei Insolvenz des Vermieters zu schützen und Pfandrecht der Banken auszuschließen. Kein Grund ersichtlich, diesen Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Mietbeginn Lücke zu belassen. S. 20

21 Bei Barzahlung oder Überweisung auf nicht insolvenzfestes Konto, müsste Mieter nachträglich Nachweis der gesetzeskonformen Anlage verlangen und diesen Anspruch durch ZBR gegenüber laufender Miete oder Klageerhebung durchsetzen. Kein sachlicher Grund für solchen Umweg ersichtlich. Kein Nachteil des Vermieters, der ohnehin nach Erhalt der Kautionein insolvenzfestes Konto einrichten muss. Mieter darf Zahlung der Kaution von Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen, das ZBR ist begründet. S. 21

22 550 BGB - Form des Mietvertrages Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. (auf Gewerberaummietverhältnisse über 578 Abs. 2 BGB anwendbar) S. 22

23 126 BGB (1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden. (2) Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. S. 23

24 Unterschrift Für eine dem Schriftformerfordernis genügende Unterschrift ist erforderlich aber auch genügend das Vorliegen eines die Identität des Unterschreibenden ausreichend kennzeichnenden Schriftzugs, der individuelle und entsprechend charakteristische Merkmale aufweist, die die Nachahmung erschweren, sich als Wiedergabe eines Namens darstellt und die Absicht einer vollen Unterschriftsleistung erkennen lässt, selbst wenn er nur flüchtig niedergelegt und von einem starken Abschleifungsprozess gekennzeichnet ist. BGH, Beschluss v , VIII ZB 67/09 S. 24

25 Vertragspartei - Aktiengesellschaft 78 Abs. 2 S. 1 AktG: Besteht Vorstand aus mehreren Personen, sind sämtliche Vorstandsmitglieder nur gemeinschaftlich zur Vertretung der AG befugt. Unterzeichnet von mehreren Vorstandsmitgliedern nur eines ohne Vertretungszusatz, ist der Urkunde nicht zu entnehmen, ob die übrigen Vorstandsmitglieder noch unterzeichnen müssen. Für Rechtsnachfolger kann der Eindruck entstehen, dass die Urkunde unvollständig ist und es zur Wirksamkeit des Vertrages noch einer weiteren Unterschrift bedarf. BGH, Urteil vom , XII ZR 86/07 S. 25

26 Verjährung Mangelbeseitigungsanspruch Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar. Hauptleistungspflicht des Vermieters aus 535 BGB (Gebrauchsüberlassung und Erhaltung des Mietobjektes im vertragsgemäßen Zustand) = eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren. Sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet ist, bereits aufgetretene Mängel zu beseitigen BGH, Urteil vom , VIII ZR 104/09 S. 26

27 Anfechtung wegen arglistiger Täuschung Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind. BGH, Urteil vom , XII ZR 192/08 BGH, Urteil vom , XII ZR 123/09 Hier: Beabsichtigter Verkauf von Waren überwiegend der Marke Thor Steinar, die der rechten Szene zugeordnet werden, verschwiegen. Berechtigte Anfechtung des Vertrages durch Vermieter. S. 27

28 Keine allgemeine Rechtspflicht, bei Vertragsverhandlungen den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten. Vielmehr ist grundsätzlich jeder Verhandlungspartner für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen. S. 28

29 Aber: Rechtspflicht zur Aufklärung auch ohne Nachfrage, wenn der andere nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für seine Willensbildung offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Insbesondere solche, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können, oder die geeignet sind, dem Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen. So, wenn Vermieter in den Ruf geraten könnte, rechtsradikales Gedankengut zu vertreten oder er Proteste und Beschädigungen seines Eigentums und auch Probleme mit anderen Mietern befürchten muss. S. 29

30 Fristlose Kündigung Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung ( 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt erklärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat. BGH, Urteil vom , VIII ZR 267/09 S. 30

31 Berechtigtes Interesse gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Nichtzahlung der Verfahrenskosten = Verletzung mietvertraglicher Pflichten. Pflichtverletzung ist nicht erheblich. Zweck der Schonfristregelung des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB: Vermeidung von Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter. Unvereinbar, wenn Kündigungsmöglichkeit bei Nichtzahlung der Verfahrenskosten, die bei Schonfristzahlung nicht auszugleichen sind. S. 31

32 Samstag kein Werktag Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen. Nach allgemeinem Sprachgebrauch und dem des Gesetzes ist der Samstag ein Werktag. Mit der Einführung der Vorleistungspflicht des Mieters sollte ihm zugleich Karenzzeit für Zahlung (3 Werktage) gegeben werden. Samstag ist kein Bankarbeitstag. Im Fall von Überweisung etc. würde Karenzzeit unzulässig verkürzt. BGH, Urteil vom , VIII ZR 129/09 S. 32

33 Kalte Räumung Fall: Vermieter wusste, dass Mieter ab ortsabwesend, von Familie als vermisst gemeldet und dass Polizei Wohnung 2 mal aufgebrochen hatte. Wegen rückständiger Miete März und April 2005 fristlose Kündigung am in Wohnungsbriefkasten. Am öffnet Vermieter Wohnung und nimmt sie in Besitz. Einige Gegenstände eingelagert, andere entsorgt. Mieter kommt zurück und verklagt Vermieter auf Schadenersatz in Höhe von ca EUR. Mit Erfolg? BGH, Urteil vom , VIII ZR 45/09 S. 33

34 Lösung nach BGH: eventuell Sache zurückverwiesen! Eigenmächtige Inbesitznahme ohne Titel = verbotene Eigenmacht i.s.d. 858 Abs. 1 BGB, es sei denn erkennbare Besitzaufgabe, = unerlaubte Selbsthilfe gemäß 229 BGB Schadenersatz aufgrund verschuldensunabhängiger Haftung gemäß 231 BGB. Vermieter trifft eine Obhutspflicht hinsichtlich der widerrechtlich in Besitz genommenen Gegenstände. Entsorgung = Verletzung dieser Pflicht Schadenersatz für entsorgte Gegenstände. S. 34

35 Problem Schadenshöhe: Grundsatz: Kläger (hier Mieter) muss Schadenshöhe mindestens so darlegen und beweisen, dass Gericht schätzen kann ( 287 ZPO). Hier: zu den Obhutspflichten gehört auch die Pflicht, Interessen des Mieters zu wahren und ihm seine Ansprüche zu sichern. Vermieter muss aussagekräftiges Verzeichnis der Inbesitz genommenen Gegenstände anfertigen und deren Wert schätzen lassen. Entbehrlich, wenn offenkundig verbrauchte und ersichtlich wertlose Sachen, an deren Dokumentierung Mieter auf den 1. Blick kein Interesse hat. S. 35

36 Verletzung dieser Inventarisierungs- und Schätzpflicht, begründet Schadenersatzanspruch. Gerichtet auf Ausgleich des Schadens, den der Mieter dadurch erleidet, dass er bei der (widerrechtlichen) Inbesitznahme hinsichtlich Bestand, Zustand und Wert seiner Sachen in Beweisnot geraten ist. Schadensausgleich durch Beweislastumkehr: Vermieter ist darlegungs- und beweisbelastet, in welchem Umfang Bestand, Zustand und Wert der Inbesitz genommenen Sachen von den Angaben des Mieters in seiner Schadensberechnung abweichen, soweit diese Angaben plausibel sind. S. 36

37 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und PANTAENIUS für die Organisation der Veranstaltung! S. 37