BVT Residential USA 6, L.P.

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1 BVT Residential USA 6, L.P. US-Immobilien als Kapitalanlage

2 Erklärungen zum Prospektinhalt Die im vorliegenden Angebotsprospekt enthaltenen Angaben entsprechen dem bis zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe bekannten Sachverhalt und beruhen auf der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Gesetzgebung und Rechtsprechung bzw. den Erlassen und der Praxis der Finanzverwaltung sowohl in Deutschland als auch in den Vereinigten Staaten von Amerika. Die Haftung für den Eintritt der im Angebotsprospekt getroffenen Annahmen sowie für, durch mögliche Änderungen der wirtschaftlichen Entwicklung und der gesetzlichen Grundlagen, sich ergebende Abweichungen kann nicht übernommen werden. Alle Angaben und Berechnungen beruhen auf gewissenhafter Prüfung. Die Rechtsbeziehungen der Vertragsparteien richten sich ausschließlich nach den teils abgeschlossenen, teils noch abzuschließenden Verträgen. Für eine Beteiligung an diesem Angebot ist ausschließlich der vorliegende Prospekt maßgeblich. Niemand ist berechtigt, von diesem Angebotsprospekt abweichende Erklärungen abzugeben. Die hiermit angebotenen Limited Partnership Units (vergleichbar mit Kommanditanteilen) sind weder nach dem United States Securities Act of 1933 (US-Wertpapiergesetz von 1933) noch nach dem Wertpapiergesetz irgendeines Staates der Vereinigten Staaten von Amerika oder eines sonstigen Staates registriert und daher nur eingeschränkt übertragbar. Vor allem dürfen sie nicht (vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen) an US- und kanadische Staatsbürger oder an Personen mit Wohnsitz in den USA oder Kanada veräußert werden. München, den 21. Mai 2007

3 Inhalt Das Konzept Das Beteiligungsangebot im Überblick 4 Investmentrisiken 6 Prospektverantwortung ( 2 Abs. 4, 3 der VermVerkProspV vom ) 12 Vorteile des Investments 14 Investitionen in Projektentwicklungen 16 Investmentchancen 18 Apartmentanlagen in den USA 20 Die Investitionspartner 24 Standort- und Projektbeschreibung 28 Die Beteiligungsstruktur 36 Die Details Wirtschaftliche Grundlagen 40 Steuerliche Grundlagen 50 Rechtliche Grundlagen 58 Angaben über die Vermögensanlage ( 4 der VermVerkProspV vom ) 72 Angaben über die Anlageziele und Anlagepolitik der Vermögensanlage ( 9 der VermVerkProspV vom ) 76 Angaben über den Emittenten ( 5 der VermVerkProspV vom ) 78 Hinweise zur Zeichnung und steuerlichen Abwicklung 84 Projekt- und Vertragspartner 88 Gesellschaftsvertrag der BVT Residential USA 6, L.P. (in englischer Originalfassung und deutscher Übersetzung) 90 Glossar 120 Formulare in der Anlage Zeichnungsschein Verbraucherinformation Angaben zur Einkommensteuererklärung USA Form W-7, englische Originalfassung Form W-7, deutsche Übersetzung, und Merkblatt Interviewbogen, mit Leitfaden zur Anwendung Formular Zahlungsauftrag im Außenwirtschaftsverkehr Hinweis: Die inhaltliche Richtigkeit der im vorliegenden Beteiligungsprospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des Prospektes durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ( BaFin ). 3

4 Das Konzept Das Beteiligungsangebot im Überblick Fondskonzept Die BVT Residential USA 6, L.P. beabsichtigt sich an der Entwicklung, Vermietung und kurzfristigen Veräußerung von mehreren Apartmentanlagen im Class-A -Segment an ausgewählten Standorten in verschiedenen Regionen der USA zu beteiligen. Projektpartner ist, wie schon bei den Fonds 1 bis 5 der BVT Residential USA Produktlinie, Fairfield Residential LLC, eines der führenden Unternehmen im Bereich Entwicklung von Apartmentanlagen in den USA. Kooperationen mit weiteren erstklassigen Projektpartnern sind möglich, wenn sich dies aufgrund qualitativ hochwertiger Investitionsmöglichkeiten anbietet. Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung stand das erste Projekt bereits fest. Projekt 1 Neubau der Apartmentanlage The Bryson at Southpark Meadows im Großraum Austin, Texas, in zwei Bauabschnitten mit dem Projektpartner Fairfield. Standort Im südwestlichen Teil des Großraums Austin, in sehr verkehrsgünstiger Lage durch die Nähe zur Interstate-Autobahn I-35 und nur circa 10 Meilen von der Innenstadt Austins entfernt. Ein weiterer besonderer Standortvorteil ist, dass die Wohnanlage Teil des Großprojekts Southpark Meadows sein wird dem künftig größten Einzelhandelsstandort der Region mit vielfältigem Shopping-, Gastronomie- und Entertainment-Angebot. Grundstücksgröße Grundstück Phase 1: 19,6 acres ( qm) Grundstück Phase 2: 26,8 acres ( qm) Grunderwerb Der Grunderwerb für das Grundstück von Phase 1 erfolgte am zu einem Preis von US$ Mio. (exklusive Erwerbsnebenkosten). Der Grunderwerb für das Grundstück von Phase 2 erfolgte am zu einem Preis von US$ (exklusive Erwerbsnebenkosten). Bebauungsplan Insgesamt 670 Apartments, verteilt auf 32 jeweils dreistöckige Gebäude; Parkplätze, davon 230 Garagenund 360 Carport-Stellplätze; 3 Swimming Pools, 2 Clubhäuser mit Fitnesscenter, Businesscenter, Clubraum mit TV sowie Vermietungs- und Verwaltungsbüro. 4

5 Bauphase Geplant von April 2007 (Beginn der Erdarbeiten) bis August 2009 Vermietungsphase Geplant von April 2008 bis August 2010 Eigenkapital Die Fondsgesellschaft hat sich an der Objektgesellschaft 1, Fairfield SouthPark L.P., für die Entwicklung von Projekt 1 beteiligt. Das hierfür insgesamt erforderliche Fondseigenkapital beträgt US$ 15,5 Mio. (exklusive Agio und Einlage der Gründungskommanditistin von US$ 1.000, inklusive der hierfür anteilig zuzurechnenden Vorkosten der Fondsgesellschaft). In Abhängigkeit von der Anzahl und dem Investitionsvolumen weiterer Projekte beträgt das Fondseigenkapital insgesamt bis zu US$ 50 Mio., bzw. bis zu US$ 80 Mio., falls der Komplementär der Fondsgesellschaft die Option zur Aufstockung des Fondseigenkapitals ausübt. Investitionsvolumen Das Investitionsvolumen der Beteiligung der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft 1, inklusive der hierfür anteilig zuzurechnenden Vorkosten der Fondsgesellschaft, beträgt rund US$ 73,8 Mio. Die Höhe des Gesamtinvestitionsvolumens richtet sich nach der Anzahl und dem Investitionsvolumen weiterer Projekte und wird bei einem Fondseigenkapital von US$ 50 Mio. auf circa US$ 238 Mio. budgetiert. Fremdkapital Fremdfinanzierungen werden auf Ebene der jeweiligen Objektgesellschaft in Form von Baudarlehen abgeschlossen, die in der Regel bis zu 80 % der budgetierten Projektentwicklungskosten betragen. Die Fondsgesellschaft selbst nimmt kein Fremdkapital auf. Das Fremdkapital der Objektgesellschaft 1 beträgt rund US$ 55,71 Mio. Bei einem Fondseigenkapital von US$ 50 Mio. bzw. einem budgetierten Investitionsvolumen von circa US$ 238 Mio. betragen die Projektentwicklungskosten circa US$ 231 Mio. Damit würde das Fremdkapital der Objektgesellschaften bei einer Finanzierungsquote von 80 % der budgetierten Projektentwicklungskosten in einer Größenordnung von insgesamt circa US$ 185 Mio. liegen. Mindestbeteiligung US$ , zuzüglich 3 % Agio Geplante Kapitalbindungsdauer Circa 4 Jahre, ab dem Zeitpunkt der Vollinvestition Kapitaleinzahlung VARIANTE 1: Einzahlung in Raten*: 1. Rate: 60 % der Zeichnungssumme, zuzüglich 3 % Agio auf die volle Zeichnungssumme, fällig nach Zeichnung gemäß Zahlungsaufforderung durch den Komplementär der Fondsgesellschaft 2. Rate: 40 %, fällig innerhalb vier Wochen nach Zahlungsaufforderung durch den Komplementär der Fondsgesellschaft * Hiervon noch nicht für konkrete Projektentwicklungen benötigte Mittel werden vorübergehend zu aktuellen Geldmarktkonditionen angelegt; die Erträge hieraus fließen in das Ergebnis der Fondsgesellschaft. VARIANTE 2: Einzahlung von 100 % der Kapitaleinlage, zuzüglich 3 % Agio, nach Zeichnung. 40 % der Kapitaleinlage, im Folgenden als Mehreinlage bezeichnet (siehe auch im Glossar), werden bis zur Fälligkeit der 2. Rate (siehe oben) zu Gunsten der voll einzahlenden Anleger zu aktuellen Geldmarktkonditionen angelegt. Alternativ dazu kann der Komplementär die Mehreinlage oder einen Teil davon, für den Ankauf von Grundstücken für potentielle künftige Projektentwicklungen verwenden, wofür den Anlegern eine Vergütung in Höhe von 8 % p.a. dieser so verwendeten Mittel zusteht (siehe hierzu unter Kapitel Rechtliche Grundlagen ). Angestrebtes Ergebnis für den Investor Ab dem Zeitpunkt der Vollinvestition wird für den Investor aus den Projekten im so genannten Mid Case (siehe im Glossar) ein Ergebnis von circa 12 % p.a. des jeweils investierten Eigenkapitals, vor Steuern, angestrebt. Ergebnisbeteiligung Die Anleger sind am Ergebnis der jeweiligen Projektentwicklung ab dem 1. des Monats beteiligt, der dem Zeitpunkt der Investition der benötigten Kapitaltranche in die jeweilige Projektentwicklung folgt. Ausschüttungen Geplant jeweils nach Abwicklung der Projektverkäufe (siehe hierzu unter Kapitel Die Beteiligungsstruktur und Rechtliche Grundlagen ). 5

6 Das Konzept Investmentrisiken Einige einführende Anmerkungen Der Investor beteiligt sich als Limited Partner (vergleichbar einem Kommanditisten nach deutschem Recht) an der BVT Residential USA 6, L.P., die zum Zeitpunkt der Prospekterstellung mit 69,9 % an der Objektgesellschaft 1 beteiligt ist, welche die Entwicklung, Vermietung, Verwaltung und Veräußerung des Projekts The Bryson at Southpark Meadows im Großraum Austin, Texas, durchführen wird. Weitere Projekte waren bei Prospekterstellung noch nicht konkret. Insofern stellt die Beteiligung an der Fondsgesellschaft teilweise eine Investition in einen so genannten Blind Pool dar. Die BVT Residential USA 6, L.P. beabsichtigt, sich darüber hinaus gemeinsam mit dem Projektpartner Fairfield oder gegebenenfalls sonstigen namhaften Projektpartnern an weiteren Objektgesellschaften zu beteiligen, welche die Entwicklung, Vermietung, Verwaltung und Veräußerung von weiteren US-Apartmentanlagen im Class-A -Segment durchführen sollen. Zunächst ist hierfür (einschließlich der Beteiligung an der Objektgesellschaft 1) ein Fondseigenkapital in Höhe von US$ 50 Mio. vorgesehen. Der Komplementär der Fondsgesellschaft hat die Option, das Fondseigenkapital auf bis zu US$ 80 Mio. aufzustocken. Für Investoren, die ihr Vermögen bevorzugt langfristig binden, eine Kapitalanlage mit jährlichen laufenden Ausschüttungen und feststehendem Rückzahlungszeitpunkt suchen, bzw. das unternehmerische Risiko scheuen, ist eine Kapitalanlage in die BVT Residential USA 6, L.P., die das Risiko eines teilweisen oder vollständigen Verlusts des Vermögens bzw. der Einlagen der Investoren beinhaltet, generell nicht geeignet. Die Aufnahme einer so genannten Anteilsfinanzierung zur (teilweisen) Finanzierung einer Beteiligung an der BVT Residential USA 6, L.P. empfehlen wir in der Regel nicht. Investoren, die eine Anteilsfinanzierung dennoch in Betracht ziehen wollen, sollten sich von ihren Beratern über die damit verbundenen potentiellen Risiken aufklären lassen. Aufgrund der weitgehenden Vergleichbarkeit gelten die nachfolgend beschriebenen Risiken, sofern nicht anderweitig dargestellt, sowohl für das bereits feststehende Projekt, The Bryson at Southpark Meadows, als auch für weitere Projekte, an denen sich die BVT Residential USA 6, L.P. zu beteiligen beabsichtigt. 6

7 Prognosegefährdende Risiken Vermietung Die Vermietbarkeit der Immobilien innerhalb des geplanten Zeitrahmens und zu den in den Prognoserechnungen angenommenen Mietpreisen ist eine wichtige Voraussetzung für das Eintreten der budgetierten Erträge. Eine wesentliche Überschreitung des für die Vermietung geplanten Zeitrahmens bis zur Erreichung einer stabilen Auslastung (je nach Objekt und Marktregion in der Regel angesetzt zwischen 93 % und 95 %) würde unter Umständen eine Verschiebung des Verkaufszeitpunktes zur Folge haben. Sollten die prognostizierten Mietpreise unterschritten werden, so würden dadurch die Nettobetriebseinnahmen entsprechend geringer ausfallen, was wiederum höchstwahrscheinlich eine Reduzierung der auf Basis der Nettobetriebseinnahmen ermittelten Verkaufspreise zur Folge hätte. Ferner können im Zusammenhang mit Neuvermietungen Kosten entstehen, die über die Ansätze in den Prognoserechnungen hinausgehen. Dies kann dazu führen, dass die Höhe der kalkulierten Kosten und die gebildeten Reserven nicht ausreichen, so dass sich die Nettobetriebseinnahmen entsprechend reduzieren. Im Falle einer marktbedingten Verschiebung des geplanten Verkaufszeitpunktes und einer verlängerten Bewirtschaftung der Apartmentanlagen würde ein langsamerer Vermietungsprozess bzw. ein Unterschreiten der prognostizierten Mieteinnahmen bzw. ein Überschreiten der prognostizierten Aufwendungen für Neuvermietungen zu geringeren Ausschüttungen aus der Betriebstätigkeit der Objektgesellschaften an die BVT Residential USA 6, L.P. bzw. ihre Investoren führen. Gleiches gilt Kostenüberschreitungen werden möglicherweise über eine Erhöhung des jeweiligen Baukredits finanziert. Höhere Herstelfür den Zeitraum der geplanten, kurzfristigen Bewirtschaftung der Wohnanlagen nach Vollvermietung bis zum geplanten Verkauf. Auch die Verschlechterung gesamtwirtschaftlicher, branchen- und objektspezifischer Faktoren kann zu einer negativen Vermietungssituation, einer Reduzierung der Mieteinnahmen und zu Schwierigkeiten bei der Neu- bzw. Anschlussvermietung von Apartments führen. Gleiches gilt bei nachteiligen Veränderungen am (jeweiligen) Mikrostandort. Betriebskosten, Instandhaltung In den Prognoserechnungen werden Kosten für den laufenden Betrieb der Apartmentanlagen, für Instandhaltung und Reparaturen, Grundsteuern, Versicherungen und ähnliches angesetzt, die nicht von den Mietern zu tragen sind. Sollten die tatsächlichen Aufwendungen hierfür die budgetierten Beträge übersteigen, so reduzieren sich hierdurch die Nettobetriebseinnahmen entsprechend, was zu verminderten Erträgen führen würde. Investitionskosten Objektgesellschaft 1 und potentielle weitere Fairfield-Projekte: Die Budgets über die Kosten der Projektentwicklungen werden jeweils von Fairfield, die über eine gut 30jährige Erfahrung im Bereich Entwicklung von Apartmentanlagen verfügen, sorgfältig erstellt. Darüber hinaus ist Fairfield gemäß den Bestimmungen des für Projekt 1 bereits abgeschlossenen Bauvertrags und der für weitere Projekte noch abzuschließenden Bauverträge verpflichtet, die Bauleistungen zu garantierten maximalen Baukosten ( Baukostenmaximalbetrag ) zu erbringen. Bis zur Höhe des Baukostenmaximalbetrages zahlt die (jeweilige) Objektgesellschaft die Baukosten. Zur Erhöhung des Baukostenmaximalbetrages kann es kommen durch unvor- hersehbare Ereignisse und/oder durch behördlich verlangte Änderungen in der Bauausführung. Die Bauausführungsgenehmigungen für die einzelnen Gebäude der Apartmentanlage der Objektgesellschaft 1 lagen zum Zeitpunkt der Prospekterstellung noch nicht vor. Mit Genehmigungserteilung ist laut Fairfield bis circa Juni/Juli 2007 zu rechnen. Die Erteilung von Bauausführungsgenehmigungen durch die Behörden hängt insbesondere davon ab, dass gegebenenfalls bestehende behördliche Änderungswünsche bei der Bauausführung berücksichtigt werden. Die Anmerkungen der Behörden zu den vorgelegten Bauplänen sind nach Auskunft von Fairfield in der Regel von nur geringfügiger Natur, d.h. führen nicht zu besonderen Zusatzkosten. Dennoch kann vor Erhalt der Genehmigungen nicht völlig ausgeschlossen werden, dass es entgegen den Erfahrungen aus der langjährigen Praxis zu größeren Änderungswünschen durch die Behörden kommt, wodurch sich möglicherweise die Baukosten erhöhen können. Ferner kann es zu Erhöhungen kommen im Bereich derjenigen Kosten, die nicht zu den reinen Baukosten gehören, insbesondere, da eine Vielzahl von Kostenpositionen noch nicht auf abgeschlossenen Verträgen mit Subunternehmern basiert, sondern auf Schätzungen von Fairfield. Weiterhin können sich die Investitionskosten erhöhen, sofern der im Investitions- und Finanzierungsplan der Objektgesellschaften eingerechnete Zinsaufwand für die zu variablem Zinssatz abgeschlossene, bzw. künftig abzuschließende(n) Baufinanzierung(en) höher ausfällt als angenommen, falls das US-Zinsniveau künftig steigt. 7

8 Investmentrisiken lungskosten können zu einem niedrigeren Gewinn aus dem jeweiligen späteren Projektverkauf führen, sofern dem kein höherer Ertragswert gegenüber stünde. Projekte mit weiteren Projektpartnern: Es wird angestrebt, mit potentiellen weiteren Projektpartnern ähnliche Regelungen zu verhandeln, wie sie mit Fairfield vereinbart wurden. Sollte mit potentiellen weiteren Projektpartnern eine Bauhöchstkostengarantie nicht verhandelt werden können, müssten mögliche Kostenüberschreitungen, falls diese nicht aus den Budgetreserven oder durch die kreditgebenden Banken finanziert werden können, von den jeweiligen Partnern der Objektgesellschaften im Verhältnis ihrer Beteiligungen aufgebracht werden (siehe hierzu auch unter nachfolgendem Risikopunkt). Dabei würden diese Mehraufwendungen, sofern sie nicht durch Wertsteigerungen des Projekts und deren Realisierung bei Verkauf ausgeglichen werden können, den prognostizierten Gewinn aus der Investition schmälern oder gegebenenfalls zu einem wirtschaftlichen Verlust führen. Verpflichtung der Partner der Objektgesellschaften zur Leistung von Gesellschafterdarlehen Objektgesellschaft 1 und potentielle weitere Fairfield-Projekte: Wenn Finanzmittel erforderlich werden, um Betriebskosten zu finanzieren und Kapitaldienstverpflichtungen sowie Verpflichtungen zur Bildung von Reserven, unter anderem für Reparaturen und werterhöhende Maßnahmen, zu erfüllen, so ist bis zur Erreichung einer stabilen Auslastung der Apartmentanlagen (je nach Objekt und Marktregion in der Regel angesetzt zwischen 93 % und 95 %) Fairfield verpflichtet, und danach beide Limited Partner der Objektgesellschaften, den Objektgesellschaften Darlehen zu gewähren. Da für die Investoren der BVT Residential USA 6, L.P. gemäß Gesellschaftsvertrag keine Nachschusspflicht besteht, muss der Komplementär der Fondsgesellschaft die gegebenenfalls erforderlich werdenden Darlehensmittel aus anderer Quelle beschaffen, d.h. die Finanzierung solcher Gesellschafterdarlehen kann nicht als gesichert angesehen werden. Sollte der Komplementär die Finanzierung solcher Gesellschafterdarlehen nicht beschaffen können, müsste mit dem Projektpartner Fairfield über die Übernahme des benötigten Betrages verhandelt werden. Projekte mit weiteren Projektpartnern: Auch hier gilt aufgrund der für die Anleger ausgeschlossenen Nachschusspflicht, dass der Komplementär der Fondsgesellschaft gegebenenfalls benötigte Mittel für die Finanzierung zusätzlicher Aufwendungen aus anderer Quelle beschaffen muss und die Finanzierung dieser zusätzlichen Aufwendungen nicht als gesichert angesehen werden kann. Gelingt die Mittelbeschaffung nicht, müsste auch in diesem Fall mit dem jeweiligen Projektpartner über die Übernahme des benötigten Betrages verhandelt werden. Währung Die Beteiligung an der BVT Residential USA 6, L.P. ist eine Kapitalanlage in US- Dollar. Für Investoren, die ihr Vermögen nicht oder nicht überwiegend in US-Dollar angelegt haben, besteht somit bei der Einzahlung ihrer Kapitaleinlage, zuzüglich Agio, bei künftigen Ausschüttungen, bei möglichen künftigen US-Einkommensteuererstattungen sowie bei Liquidation der Fondsgesellschaft ein Wechselkursrisiko aus Euro-Sicht. Eine Prognose über die künftige Wechselkursentwicklung US-Dollar/Euro ist nicht möglich. Der Anleger trägt somit das Risiko einer Reduzierung des wirtschaftlichen Erfolgs seiner Beteiligung, wenn sich der Wechselkurs des US-Dollar zum Euro bei Umtausch künftiger Ausschüttungen, möglicher US-Einkommensteuerrückerstattungen sowie Kapitalrückzahlungen gegenüber dem Wechselkurs bei Einzahlung der Kapitaleinlage verschlechtert. Kapitalherabsetzung Die Fondsgesellschaft beabsichtigt zunächst ein Eigenkapital in Höhe von US$ 50 Mio. von Anlegern einzuwerben. Sollten bis zum Ende der Investitionsphase (Dauer bis ) Beteiligungsmöglichkeiten an weiteren Projektentwicklungen nicht in ausreichendem Umfang zur Verfügung stehen, müsste die Fondsgesellschaft mit einem niedrigeren Eigenkapital geschlossen, die von Anlegern gezeichneten Beträge pro-rata entsprechend reduziert und die nicht benötigten Zeichnungsbeträge an die Anleger zurückgeführt werden. Die Verzinsung zu Geldmarktkonditionen aus der temporären Zwischenanlage dieser nicht benötigten Zeichnungsbeträge fließt zunächst in das Ergebnis der Fondsgesellschaft und wird erst bei deren Auflösung an die Anleger ausbezahlt. Ferner würden sich in diesem Fall die nominalen Rückflüsse für die Anleger aus der Investition entsprechend reduzieren und die Nebenkosten der Investition dies sind die Gebühren für die jährliche Erstellung der persönlichen US-Steuererklärung in Höhe des derzeitigen Basispreises von US$ 120 zuzüglich des Preises von derzeit US$ 50 pro einzelnem US-Bundesstaat verhältnismäßig stärker ins Gewicht fallen. Steuerliche Gestaltung Die steuerlichen Ausführungen wurden aufgrund der derzeit bekannten steuerlichen Rechtslage sowohl in den USA als auch in Deutschland erstellt. Eine Haftung für den Eintritt der von der Fondsgesellschaft bzw. den Objektgesellschaften verfolgten steuerlichen Ziele kann nicht über- 8

9 nommen werden, weil die Festsetzung der Besteuerungsgrundlagen der amerikanischen Finanzverwaltung und im Rahmen des Progressionsvorbehalts der deutschen Finanzverwaltung obliegt. Es ist nicht auszuschließen, dass sich die steuerlichen Grundlagen durch eine Änderung der Rechtsprechung, der Gesetze und Erlasse der Finanzverwaltungen in Deutschland und den USA sowie durch eine spätere Betriebsprüfung oder durch zwischenstaatliche Entwicklungen ändern. Rechtssystem Die Fondsgesellschaft unterliegt dem Gesellschaftsrecht des Bundesstaates Delaware. Gerichtliche Auseinandersetzungen gesellschaftsrechtlicher Art richten sich daher grundsätzlich nach den dort geltenden rechtlichen Regelungen. Aufgrund der Andersartigkeit dieses Rechtskreises kann sich für den deutschen Investor die Durchsetzung von Ansprüchen schwieriger gestalten und/oder mit erheblich höheren Kosten verbunden sein als in der Bundesrepublik Deutschland. Mittelbare Beteiligung Grundsätzlich besteht für die Investoren wie bei allen Fondsgesellschaften die Gefahr des Missmanagements und der Verfolgung eigener Interessen durch die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft, die Initiatorin des Beteiligungsangebotes und die Projektpartner in den Objektgesellschaften. Der Erfolg der Beteiligung hängt somit zu einem wesentlichen Teil von der Qualität des Managements der Gesellschaften ab, das die Geschäfte führt und die Investitionsvorhaben umsetzt. Insofern handelt es sich auch um eine Vertrauensinvestition. Dies trifft um so mehr zu, falls sich die Fondsgesellschaft an Objektgesellschaften mit weiteren Projektpartnern beteiligt, mit denen die BVT Unternehmensgruppe gegebenenfalls eine neue Geschäftsbeziehung eingeht und somit noch über keine Historie verfügt. Fungibilität Die Fungibilität von Beteiligungen an der BVT Residential USA 6, L.P. ist eingeschränkt. Ein geregelter Markt für den Handel mit solchen Beteiligungen existiert nicht. Die Übertragung der Anteile an der Fondsgesellschaft erfordert die Zustimmung des Komplementärs der Fondsgesellschaft. Zinsaufwand bei Anteilsfinanzierungen Ob Zinsaufwand aus einem Kredit, den ein Kommanditist nachweislich zur Finanzierung seiner Einlage aufnimmt, von dem Gewinnanteil des Kommanditisten abgesetzt werden kann, ist nicht geklärt. Die US-amerikanischen Vorschriften, die grundsätzlich die Berücksichtigung derartigen Zinsaufwandes zulassen, gelten ausdrücklich nicht für US-Ausländer, die nicht in den USA ansässig sind. Nach vielfach vertretener Auffassung verstößt jedoch diese gesetzliche Regelung gegen das Diskriminierungsverbot gemäß Art. 24 Abs. 1 DBA-USA. In der Praxis wird daher derartiger Zinsaufwand vielfach von dem Gewinnanteil des Kommanditisten abgesetzt; Rechtssicherheit besteht diesbezüglich allerdings nicht, d.h. ein Gericht könnte gegebenenfalls zum Nachteil des Anlegers entscheiden. Anlagegefährdende Risiken Fremdfinanzierungen Baufinanzierungen für Projektentwicklungen werden (je nach Umfang des Projekts) üblicherweise für eine Laufzeit von drei bis vier Jahren abgeschlossen, zuzüglich Verlängerungsoption(en), sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Sollten wider Erwarten die Bedingungen für die Ausübung der Verlängerungsoption(en) nicht erfüllt werden können, müsste für das jeweilige Objekt eine Refinanzierung beschafft werden. Dabei ist es möglich, dass die Refinanzierung im Vergleich zum abzulösenden Kredit zu ungünstigeren Konditionen und/oder nicht in der Höhe des abzulösenden Kreditbetrags erhältlich sein wird. In einem solchen Fall müsste die jeweilige Objektgesellschaft bzw. die Fondsgesellschaft gegebenenfalls eine Verminderung der prognostizierten Erträge hinnehmen. Sollten die Objektgesellschaften ferner ihren Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag nicht nachkommen, kann die finanzierende Bank den Kredit fällig stellen, die ihr ausgereichten Sicherheiten verwerten und sich daraus ihre Ansprüche erfüllen, sowie den Garantiegeber in Anspruch nehmen. Sollte der Garantiegeber nicht in der Lage sein, seine diesbezüglichen vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen, könnte sich eine anderweitige Verwertung nachteilig auf das wirtschaftliche Ergebnis für die Investoren auswirken; schlimmstenfalls könnte das Eigenkapital der Investoren verloren sein. Der Baukredit für die Projektentwicklung der Objektgesellschaft 1 wurde am für die Dauer von 42 Monaten abgeschlossen, zuzüglich Verlängerungsoption über 1x18 Monate. Verkauf von Immobilien Der Verkauf der Immobilien ist hinsichtlich des Verkaufszeitpunktes und des erzielbaren Ergebnisses abhängig von verschiedensten gesamtwirtschaftlichen, regionalen und kapitalmarktspezifischen 9

10 Investmentrisiken Faktoren sowie von objektspezifischen Entwicklungen wie zum Beispiel der Konkurrenzsituation durch die mögliche Entstehung neuer Apartmentanlagen im jeweiligen Umfeld der Projekte oder von sonstigen Änderungen im Umfeld, die allesamt heute nicht vorhersehbar sind. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass der US-Immobilienmarkt im Vergleich beispielsweise zum deutschen Immobilienmarkt stärkere Zyklen aufweist. Vor allem aber sind die erzielbaren Verkaufserlöse maßgeblich von der Höhe der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, bzw. Nettobetriebseinnahmen, abhängig. Insofern kann keine Gewähr für die Durchführung der Verkäufe innerhalb des aus heutiger Sicht angestrebten Zeitrahmens und für die künftige Wertentwicklung, bzw. für die Erreichung der aus heutiger Sicht prognostizierten Verkaufserlöse übernommen werden. Vertragsgestaltung für weitere Objektgesellschaften Die Vertragswerke zwischen der Fondsgesellschaft und Fairfield dies sind die Gesellschaftsverträge der Objektgesellschaften, Developmentverträge, Bauverträge, Fertigstellungsgarantien und Verwalterverträge sind in ihren wesentlichen Bestimmungen bei allen bislang mit Fairfield eingegangenen Objektgesellschaften im Rahmen der BVT Residential USA Publikumsfonds weitestgehend identisch. Eine weitestgehend identische Vertragsgestaltung wird auch für künftige Objektgesellschaften angestrebt. Gleichwohl kann es bei künftig abzuschließenden Verträgen zu Abweichungen gegenüber der bisherigen Vertragsgestaltung kommen, und es liegt im Ermessen des Komplementärs der Fondsgesellschaft, solche möglichen Abweichungen zu akzeptieren oder aber im Interesse der Anleger abzulehnen und alternative Beteiligungsmöglichkeiten an vergleichbaren Projektentwicklungen mit weiteren Partnern anzustreben. Bei der Vertragsgestaltung mit potentiellen weiteren Projektpartnern wird BVT ein vergleichbares Konzept für die Anleger der Fondsgesellschaft anstreben, d. h. Vorzugsstellung der Anleger und wirtschaftliche Mindestergebnisse, die zu der für die Anleger angestrebten Ergebniszielgröße führen. Die Umsetzung der angestrebten Vertragsgestaltung kann jedoch nicht garantiert werden, was zu einer Reduzierung der Anzahl in Frage kommender Projektpartner und Projekte führen kann, so dass die Fondsgesellschaft möglicherweise mit weniger Projektbeteiligungen geschlossen werden muss, als erwartet. Anlegergefährdende Risiken Kumuliertes Auftreten von Risiken Es ist nicht auszuschließen, dass die vorgenannten einzelnen Risiken auch kumuliert auftreten und so zum teilweisen oder vollständigen Verlust der Einlagen der Investoren führen können (Maximalrisiko). Die Beteiligung an der BVT Residential USA 6, L.P. beinhaltet unternehmerische Risiken. Die vorstehenden Ausführungen entbinden den Anleger nicht davon, sich gegebenenfalls mit Hilfe seiner rechtlichen und steuerlichen Berater ein eigenständiges Urteil zu bilden und zur Grundlage seiner Beteiligungsentscheidung zu machen. Weitere, zum Zeitpunkt der Prospekterstellung erkennbare wesentliche Risiken als die zuvor genannten bestehen nicht. 10

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12 Das Konzept Prospektverantwortung ( 2 Abs. 4, 3 der VermVerkProspV vom ) Verantwortung für den Inhalt dieses Verkaufsprospektes übernehmen: die Fondsgesellschaft, BVT Residential USA 6, L.P., 400 Interstate North Parkway, Suite 700, Atlanta, Georgia 30339, USA, mit Sitz in Dover, USA, und als Anbieter die BVT Holding GmbH & Co. KG, Leopoldstraße 7, München, mit Sitz in München. Die BVT Holding GmbH & Co. KG ist Herausgeber des Beteiligungsprospektes. Ihr obliegt die Betreuung der Kapitalanleger der Fondsgesellschaft. Sie ist ferner die Muttergesellschaft der BVT Beratungs-, Verwaltungs- und Treuhandgesellschaft für internationale Vermögensanlagen mbh, Leopoldstraße 7, München, die die Platzierung des Kommanditkapitals der Fondsgesellschaft übernommen hat. Prospekterstellung Der vorliegende Beteiligungsprospekt richtet sich nach dem vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) herausgegebenen Standard über die Grundsätze ordnungsgemäßer Beurteilung von Prospekten über öffentlich angebotene Kapitalanlagen in der Fassung vom (IDW S4) sowie nach der Verordnung über Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte vom (VO). Der Beteiligungsprospekt stellt die zum Zeitpunkt der Herausgabe des Prospektes bekannten und erkennbaren Fakten dar. Erklärung Bei den diesem Beteiligungsprospekt zugrunde liegenden Annahmen und Berechnungen wurde große Sorgfalt angewandt. Dennoch bleiben Änderungen vorbehalten. Die dem Beteiligungsprospekt zugrunde liegenden Annahmen und Berechnungen beruhen auf dem derzeitigen Stand der Planung und auf der Grundlage der erwähnten Verträge sowie auf den in den USA und in der Bundesrepublik Deutschland geltenden gesetzlichen Bestimmungen zum Zeitpunkt der Prospekterstellung. Die den Prospektaussagen zugrunde liegenden Annahmen wurden durch die Prospektverantwortlichen getroffen. Eine Haftung für den Eintritt der im Beteiligungsprospekt enthaltenen Ergebnis- und Liquiditätsprognosen wird nicht übernommen. Neben den in diesem Prospekt genannten Personen haben keine weiteren Personen die Herausgabe oder den Inhalt des Prospekts oder die Abgabe oder den Inhalt des Beteiligungsangebotes wesentlich beeinflusst. Die Prospektverantwortlichen erklären, dass ihres Wissens die Angaben richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind. Prospekthaftung Alle Prospektangaben erfolgen nach bestem Gewissen. Sie wurden mit Sorgfalt erstellt und zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe auf ihre Korrektheit geprüft. Für den Inhalt des Prospektes ist nur der bis zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe bekannte oder erkennbare Sachverhalt maßgeblich. Eine Gewähr für die Berechnungsbeispiele kann wegen möglicher Rechenfehler nicht übernommen werden. Von diesem Prospekt abweichende Angaben, Aussagen oder Zusagen bedürfen der ausdrücklichen Zustimmung des Prospektherausgebers. Prospekterstellungsdatum: München, den 21. Mai 2007 BVT Holding GmbH & Co. KG, vertreten durch die BVT Holding Verwaltungs GmbH, diese vertreten durch Herrn Christian Dürr: sowie BVT Residential USA 6, L.P, vertreten durch ihren Präsidenten Herrn Christian Dürr: 12

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14 Das Konzept Vorteile des Investments Das Investitionsland USA gilt als Motor der Weltkonjunktur. Nach Prognosen von Wirtschaftsanalysten werden die USA ihre Stellung als weltweit führende Wirtschaftsnation auch langfristig behalten und unter den OECD-Staaten das Land mit den höchsten Wachstumsraten sein (abgesehen von Irland). BIP-Wachstum Irland USA Spanien Kanada* Frankreich U.K. Italien Deutschland Japan Schweiz 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 2,0 % 2,5 % 3,0 % 3,5 % 4,0 % % pro Jahr Quelle: Deutsche Bank Research * Kanada ist ein Exportland, dessen Warenexporte zu 85 % in die USA gehen, und welches ca. 74 % seiner Importe aus den USA bezieht. Kanada ist damit wirtschaftlich in besonderem Maße von den USA abhängig. 14

15 Was die US-Wirtschaft unter anderem auszeichnet, ist eine hohe Flexibilität bzw. die Fähigkeit zu schnellem Handeln, um damit veränderlichen Rahmenbedingungen zeitnah und wirkungsvoll begegnen zu können. Die hohe Dynamik und Leistungsstärke ihres Wirtschafts- und Finanzsystems haben die USA zuletzt in 2002/2003 unter Beweis gestellt, als das Land nach der davor liegenden Schwächephase zügig zu hohen wirtschaftlichen Wachstumsraten zurückkehrte. Immobilienanlagen sind generell sinnvolle Bausteine für renditestarke Anlagevermögen und tragen zu einer ausgewogenen, diversifizierten Vermögensstruktur bei unter anderem, weil Immobilien kaum Parallelentwicklungen mit anderen Anlageklassen aufweisen. Bei US-Immobilien kommen weitere Vorteile hinzu, wie zum Beispiel die vergleichsweise attraktiven Renditen, die günstige steuerliche Behandlung dieser Investments sowie ein transparenter und, aufgrund des riesigen Volumens, sehr liquider Immobilienmarkt, in dem sich Objekte später auch gut wieder verkaufen lassen. Kontinuierliches und vergleichsweise hohes Bevölkerungswachstum bedeutet stetige Nachfrage insbesondere nach Wohnraum. Speziell die geburtenstarken Jahrgänge der so genannten Echo Boomers, mit Geburtsdaten zwischen 1980 und 2001, werden auf Jahre hinaus einen hohen Bedarf an Mietwohnraum stellen. US-Apartmentanlagen verzeichnen im historischen US-Immobilien-Langfristvergleich: die höchsten durchschnittlichen Mietzuwachsraten die niedrigsten durchschnittlichen Leerstandsraten die höchsten Renditen (06/1991 bis 06/2006 durchschnittlich 10,8 % p. a.; Quelle: The National Council of Real Estate Fiduciaries) die geringsten Mietpreisschwankungen, während die zyklischen Ausschläge zum Beispiel bei Büroimmobilien deutlich höher sind Unser Projektpartner, Fairfield Residential LLC seit 30 Jahren in der Entwicklung und Verwaltung hochwertiger Wohnanlagen aktiv gehört zu den Marktführern unter US-Projektentwicklern im Multi-Family- Housing -Sektor. 15

16 Das Konzept Investitionen in Projektentwicklungen Das Angebot zur Beteiligung an der BVT Residential USA 6, L.P. richtet sich an unternehmerisch denkende Investoren und bietet die Möglichkeit, die Chancen des profitablen US-Immobilienmarktes durch eine Investition in sorgfältig ausgewählte Projektentwicklungsvorhaben im Bereich US-Wohnimmobilien zu nutzen. Kapitalanleger, die bereits in den USA investiert haben zum Beispiel in Bürooder Einzelhandelsimmobilien können ihr Portfolio durch eine Beteiligung an der BVT Residential USA 6, L.P. breiter diversifizieren. Bei Investitionen in Projektentwicklungen ist der Investor ab einem sehr viel früheren Zeitpunkt an der Wertschöpfungskette von Immobilien beteiligt, als dies bei Investitionen in Bestandsimmobilien der Fall ist. Ihm bietet sich damit die Möglichkeit, nach einer in der Regel relativ kurzen Haltedauer, überdurchschnittliche Ertragschancen zu realisieren. Bei Projektentwicklungsvorhaben achtet die BVT im Interesse ihrer Investoren auf die Erfüllung bestimmter Vorbedingungen. Hierzu gehört zum Beispiel, dass als Projektpartner nur erfahrene US-Developer mit positivem Leistungsnachweis in Frage kommen und dass vor Leistung der Kapitaleinlage der BVT-Fondsgesellschaft in die jeweilige Objektgesellschaft die Grundstücke gekauft, bzw. fest unter Vertrag genommen, und zur vorgesehenen Bebauung grundsätzlich genehmigt sind. Für ein Engagement speziell im US-Wohnimmobilienbereich sprechen vor allem das vergleichsweise hohe Bevölkerungswachstum in den USA und die historisch positive Performance von US-Apartmentanlagen (siehe unter Kapitel Apartmentanlagen in den USA ). Begünstigend auf die generelle Nachfrage nach Mietwohnungen wirken sich darüber hinaus derzeit folgende Faktoren aus: Zum einen die Zinsentwicklung in den USA. Mit einer erstmaligen Erhöhung des Leitzinssatzes seit Anfang 2001 wurde im Juni 2004 eine Zinswende eingeläutet. Bis August 2006 gab es insgesamt 17 aufeinander folgende Zinserhöhungen. Seitdem blieb das Zinsniveau bis zum Prospekterstellungsdatum unverändert. Durch die Verteuerung der Hypothekenkredite kann sich ein Teil der Zielgruppe den Erwerb eines Eigenheims nicht mehr leisten. Zum anderen das hohe Preisniveau in den USA für Einfamilienhäuser. Damit haben sich die Unterhaltskosten für ein Eigenheim verteuert je nach Region und Höhe der Hauspreissteigerungen sogar erheblich so dass Wohnen zur Miete im Vergleich deutlich günstiger ist. Dies trifft unter anderem auf Standorte wie Boston, Las Vegas, Phoenix, Washington, D.C., Miami und Los Angeles zu, um nur einige zu nennen. 16

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18 Das Konzept Investmentchancen Projektpartner Fairfield Projektpartner bei Projekt 1 (und potentiell auch bei weiteren Projekten, an denen sich die Fondsgesellschaft zu beteiligen beabsichtigt) ist die Fairfield Residential LLC, die seit gut 30 Jahren in der Entwicklung und Verwaltung hochwertiger Wohnanlagen erfolgreich tätig ist und in diesem Segment zu den führenden US-Firmen gehört. Das Unternehmen, an dem das Management selbst mit 20 % beteiligt ist, hat drei namhafte institutionelle Mitgesellschafter. Morgan Stanley & Company Inc., eine der größten und renommiertesten Finanzdienstleistungs-Firmen der Welt, hält über ihren Morgan Stanley Real Estate Fund II, L.P. einen Firmenanteil von 23 %. CalSTRS (California State Teachers Retirement System), der zweitgrößte Pensionsfonds der USA mit einem Fondsvermögen von rund US$ 160 Mrd. (Stand ), hält einen Firmenanteil von 40 %. Und seit Dezember 2006 ist die Mitsubishi Corporation über eine 100-prozentige Tochtergesellschaft mit 17 % an Fairfield beteiligt. Mit ihrer hohen Bonität, Reputation und Kapitalkraft verstärken diese institutionellen Gesellschafter die Marktstellung und Geschäftsmöglichkeiten von Fairfield. Erfahrener Initiator Die BVT Unternehmensgruppe verfügt über 30 Jahre Marktpräsenz und Erfahrung im Bereich Immobilien USA. Als kompetenter Initiator von US-Immobilienfonds ist die BVT vor Ort mit einer eigenen Organisation vertreten mit Hauptsitz in Atlanta, Georgia und einem weiteren Büro in Orlando, Florida. Mit der Entwicklung bzw. Akquisition von US-Immobilien, dem Objekt- und Asset Management sowie dem US-Steuerservice bietet die BVT die gesamte Leistungspalette aus einer Hand und für ihre Kunden damit eine Rundum- Betreuung. Darüber hinaus verfügt die BVT über gute Kenntnisse von erfolgreichen US-Marktteilnehmern und ist aufgrund dessen sowie aufgrund ihrer eigenen langjährigen Erfahrungen kompetent in der Auswahl geeigneter Projektpartner (siehe hierzu auch unter Kapitel Die Investitionspartner ). 18

19 Bauen statt Kaufen Die Nachfrage deutscher Anleger nach US-Immobilienfonds ist anhaltend hoch. Allerdings ist der US-Immobilienmarkt nach wie vor von vergleichsweise sehr hohen Kaufpreisen für Qualitätsobjekte geprägt, was die Konzeption klassischer Fonds mit Bestandsimmobilien, die attraktive Ausschüttungen und ein gewisses Wertzuwachspotential bieten sollen, deutlich erschwert. Das innovative Konzept unserer Produktlinie BVT Residential USA Bauen statt Kaufen bietet dagegen unternehmerisch orientierten Investoren eine sehr interessante Alternative: Mit einer Beteiligung an der Entwicklung, Vermietung und Veräußerung von Class-A -Apartmentanlagen an exzellenten Standorten investieren Sie in den im Langfristvergleich ertragsstärksten US-Immobiliensektor mit viel versprechenden Zukunftsaussichten (siehe unter Kapitel Apartmentanlagen in den USA ). Die Kapitalbindungsdauer soll bei planmäßigem Investitionsverlauf circa vier Jahre, gerechnet ab Vollinvestition des Fondseigenkapitals, betragen. Objektveräußerung Es besteht die Möglichkeit, dass beim späteren Verkauf der Apartmentanlagen höhere Verkaufspreise erzielt werden können, als angenommen. Dies könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn niedrigere Kapitalisierungsraten (Cap Rates) als prognostiziert erreicht werden können. Unter Annahme von ansonsten budgetgemäßer Entwicklung (zum Beispiel im Hinblick auf die Investitionskosten, die Zeitplanung und die für den Verkaufszeitpunkt prognostizierten Nettobetriebseinnahmen) würden niedrigere Kapitalisierungsraten zu einem höheren Verkaufserlös führen. Ein gegebenenfalls hinzu kommender früherer Verkaufszeitpunkt würde ferner zu höheren per-annum-renditen führen. Flexibilität Das Investitionskonzept sieht die Veräußerung der Projekte jeweils kurzfristig nach Baufertigstellung und Erreichen einer stabilen Auslastung (in der Regel angesetzt zwischen 93 % und 95 %) vor. Falls ein Verkauf der Projekte zu diesem Zeitpunkt nicht zum angestrebten Ergebnis führen würde zum Beispiel aufgrund einer vorübergehenden Marktschwäche kann alternativ eine temporäre Bewirtschaftungsphase mit attraktiver laufender Ausschüttung an die Investoren in Frage kommen (im Falle von Projekt 1 in Höhe von rund 9 % p.a., was angesichts der derzeit niedrigen Kapitalisierungsraten für derartige Projekte als sehr gut anzusehen ist.) Vorteilhafte steuerliche Situation Durch Freibeträge in den USA und vergleichsweise günstige US-Steuersätze kann der Investor im Rahmen des DBA Deutschland/USA von einer vorteilhaften steuerlichen Situation profitieren. Die Erträge, die der Investor aus seiner Beteiligung an der BVT Residential USA 6, L.P. realisiert, werden (mit Ausnahme von Zinseinnahmen) in Deutschland nur im Rahmen des Progressionsvorbehaltes berücksichtigt. 19

20 Das Konzept Apartmentanlagen in den USA Die Bevölkerungsentwicklung und die demographische Struktur in den USA sprechen für ein gesundes Wachstum des amerikanischen Mietwohnungsmarktes. Das amerikanische Mietrecht ist relativ liberal, und damit nicht investitionshemmend. Apartmentanlagen gelten seit Jahren als ertragsstarke Investitionsobjekte mit vergleichsweise stabiler Performance. Die demographischen Entwicklungen Die Vereinigten Staaten von Amerika verzeichneten im Zeitraum von 1990 bis 2000 einen Bevölkerungszuwachs von rund 32,7 Mio. Einwohnern (+1,3 % p.a.); dies entspricht zum Beispiel rund 40 % der derzeitigen Bevölkerung von Deutschland. Für den Zeitraum von 2000 bis 2010 wird mit Zuwachsraten von rund 1 % p.a. gerechnet, was pro Jahr durchschnittlich um die 2,7 Mio. neue Einwohner bedeutet. Dies entspricht in etwa der derzeitigen Bevölkerung von Hamburg und Köln zusammen. Bereits übertroffen wurde diese Prognose in den Jahren 2000 bis 2005, mit einem durchschnittlichen Bevölkerungszuwachs von rund 3,4 Mio. Einwohnern p.a., so dass die Bevölkerungszahl der USA die 300-Millionen-Marke schon am überschritt. Die Anzahl der Haushalte stieg von 1990 bis 2000 um rund 13,5 Mio. bzw. 14,7 %, und bis 2010 werden jährliche Zuwachsraten von durchschnittlich 1,3 % prognostiziert. 20

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22 Apartmentanlagen in den USA Kontinuierliches Bevölkerungswachstum bedeutet unter anderem stetige Nachfrage nach neuem Wohnraum. Die für den US-Mietwohnungsmarkt dem Alter nach wichtigste Bevölkerungsgruppe sind die so genannten Echo Boomers die Nachkommen der Baby Boom-Generation, mit Geburtsdaten im Zeitraum 1980 bis Die Bedeutung der Echo-Boomer liegt darin, dass die größte Nachfrage nach Mietwohnungen von erwachsenen US- Bürgern gestellt wird, die bis 34 Jahre alt sind. Die ältesten Echo Boomers sind heute 27 Jahre alt, das heißt, die Nachfrage- Welle, die aus dieser Gruppe in den nächsten Jahren auf den Mietwohnungsmarkt zukommt, steht erst am Anfang. Dabei ist jeder Jahrgang der Echo Boomers um eine halbe Million stärker als die Vorgänger-Generation X, wodurch jedes Jahr entsprechend mehr Bedarf an Wohnraum entsteht. Liberales US-Mietrecht Im Vergleich zum Mietrecht in Deutschland ist das US-Mietrecht wesentlich liberaler, und auch die Gewohnheiten der amerikanischen Mieter, insbesondere im Hinblick auf die durchschnittliche Verweildauer, unterscheiden sich von denjenigen hierzulande. Das deutsche Wohnraummietrecht enthält zahlreiche regulierende Bestimmungen zugunsten des Mieters. Zu nennen sind vor allem der Kündigungsschutz sowie gesetzlich festgelegte Grenzen für durchsetzbare Mieterhöhungen. Neigung, zur Miete zu wohnen 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0% Quelle: SSR Realty Research Geburten in Millionen Quelle: SSR Realty Research < Altersgruppen in Jahren Baby Boom ,9 Mio. Geburten 3,9 Mio. p.a. Generation X ,3 Mio. Geburten 3,4 Mio. p.a. Echo Boom ,5 Mio. Geburten 3,9 Mio. p.a In den USA betragen die Kündigungsfristen in der Regel 30 bis 60 Tage. Mietern, die in nachhaltigen Zahlungsverzug geraten sind oder den Hausfrieden wiederholt stören, kann relativ problemlos gekündigt werden. Begrenzungen für die Durchsetzbarkeit von Mieterhöhungen bestehen nicht. Die Mietverträge werden in der Regel über kurze Laufzeiten abgeschlossen; üblich sind, je nachdem, 9 bis 12 Monate. Dies erlaubt die laufende Anpassung der Mietsätze an das jeweils vorherrschende Marktmietniveau. 22

23 US-Apartmentanlagen sind der im historischen Immobilien-Langfristvergleich ertragsstärkste und stabilste Sektor. Ertragsstärke und Stabilität Im Vergleich zu den US-Immobiliensegmenten Büro-, Einzelhandels- und Industrieflächen weisen US-Apartmentanlagen, historisch betrachtet, den höchsten durchschnittlichen Anstieg der Marktmieten aus. Im selben Zeitraum war die durchschnittliche Leerstandsrate deutlich niedriger als bei den anderen genannten Immobilientypen. Hinzu kommt, dass die Mietentwicklung bei Apartments nur relativ geringen Schwankungen unterliegt, insbesondere im Gegensatz zu den deutlich ausgeprägten Ertragsschwankungen im Büroimmobiliensektor. Aus den vorgenannten Gründen werden US-Apartmentanlagen als Investitionsobjekte nicht nur von Privatanlegern, sondern auch von amerikanischen institutionellen Investoren geschätzt. Neben Büro- und Einzelhandelsimmobilien gehören Apartmentanlagen zu den Top-3 -Anlagesegmenten von US-REITs ( Real Estate Investment Trusts, vergleichbar offenen Immobilienfonds). (Quelle: NAREIT Reit Watch ) Durchschnittliche Mietzuwachsrate % 3% 2% 1% 0% Durchschnittliche Leerstandsrate % 12 % 10 % 8% 6% 4% 2% 0% Apartments Büroflächen Industrieflächen Einzelhandel Quelle: CB Richard Ellis, Torto Wheaton Apartments Büroflächen Industrieflächen Einzelhandel Quelle: CB Richard Ellis, Torto Wheaton 23

24 Das Konzept Die Investitionspartner Die BVT Unternehmensgruppe Seit Gründung der BVT vor über 30 Jahren entwickelte sich aus einem einzelnen Unternehmen eine international präsente Firmengruppe mit Hauptsitz in München bzw. für die US-Aktivitäten in Atlanta, Georgia. Heute zählt die BVT-Gruppe mit über Anlegern, einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund EUR/US$ 4,5 Mrd., einer Eigenkapitalplatzierung von rund EUR/US$ 2,3 Mrd. und mehr als 160 aufgelegten Fonds zu den großen Unternehmen ihrer Branche. Die BVT konzipiert innovative Fondsprodukte und übernimmt deren laufende Verwaltung sowie das Asset Management. Die Beteiligungsangebote werden über ein Netzwerk von Banken und freien Finanzdienstleistern erfolgreich am Markt platziert. Unsere Eigenständigkeit und Konzernunabhängigkeit machen uns zu einem flexiblen Marktteilnehmer, der Marktentwicklungen frühzeitig erkennt und sich daraus ergebende Möglichkeiten zügig umsetzt. Beispiele für diese Pionierarbeit sind unter anderem die Auflage des ersten deutschen Windkraftfonds in 1989/ 90, die Einführung der Produktlinie BVT Life Bond Fund im Juni 2002 (die BVT war damit der erste deutsche Fondsanbieter im Lebensversicherungs-Zweitmarkt) und in 2004 die Einführung des BVT Games Production Fund, mit dem erstmals in Deutschland internationale Computer- und Videospiele produziert und vermarktet werden. Das Produkt- und Dienstleistungsspektrum der BVT Unternehmensgruppe umfasst vier Kompetenzbereiche: US-Immobilien Deutsche Immobilien Energie und Umwelt Alternative Investments US-Immobilien als Kapitalanlage Der Ursprung unserer Geschäftstätigkeit liegt im Bereich US-Immobilien als Kapitalanlage. Unseren Investoren bieten wir mit der Objektakquisition, dem Propertyund Asset Management und dem US- Steuerservice ein Rund-um-Service-Paket. Mit dem Angebot von US-Immobilienbeteiligungen am deutschen Markt bereits seit Ende der 70er Jahre gehört die BVT zu den ältesten Emissionshäusern Deutschlands in diesem Kapitalanlagesegment. 24

25 Die BVT-Unternehmensgruppe ist seit über 30 Jahren als eigenständiges, unabhängiges und internationales Emissionshaus erfolgreich tätig. Projektentwicklungen spielten dabei von Beginn an eine tragende Rolle. Damals legte die BVT mit den Public Storage Funds eine (inzwischen erfolgreich veräußerte) Immobilienfonds-Serie auf, die Investoren erstmals in Deutschland die Möglichkeit bot, als Kommanditist an der Entwicklung, mittel- bis längerfristigen Bewirtschaftung und dem späteren Verkauf von Kleinlagerhäusern zu partizipieren. In den 80er Jahren folgten eine Reihe von so genannten Private Placements im US-Wohnimmobiliensektor; das bedeutet, der Multi-Family-Housing-Sektor ist für uns kein Neuland haben wir für unternehmerisch orientierte Investoren mit den Capital Partnership Funds eine neue Produktlinie für die Beteiligung an US-Projektentwicklungen eingeführt, in deren Rahmen bislang 19 Projekte über Fondsgesellschaften finanziert, fertig gestellt und verkauft, bzw. in Betrieb genommen wurden. Nachdem bei der BVT Capital Partners -Serie der Schwerpunkt im Bereich US-Einzelhandelsimmobilien liegt, wurde für Projektentwicklungen im Bereich US-Apartmentanlagen die neue Produktlinie, BVT Residential USA, gegründet (siehe unten). Im Bereich ausschüttungsorientierter Publikumsfonds hat die BVT seit 1994, gemeinsam mit der damaligen Vereins- und Westbank AG (nunmehr HypoVereinsbank), die sehr erfolgreiche US Retail Income Fund -Serie konzipiert, sowie im Jahr 2002 deren Nachfolger, den BVT Shopping USA Portfoliofonds. Diese Fonds sind ausschließlich in traditionelle Einzelhandelsimmobilien, so genannte Neighborhood Shopping Center, investiert. Bezeichnend hierfür sind die kontinuierlichen Ausschüttungen in attraktiver Höhe und die Stabilität bzw. relative Sicherheit der Investitionen. Leistungsbilanz der BVT Residential USA Fondsserie Im Jahr 2004 gelang es BVT durch ein Joint Venture mit Fairfield Residential LLC, eine der führenden Projektentwicklungsfirmen für so genannte Class-A -Apartmentanlagen in den USA, mehr unternehmerisch ausgerichteten Anlegern die Möglichkeit zu bieten, sich als Limited Partner (Kommanditist) an der Entwicklung, Vermietung und dem späteren Verkauf von Apartmentanlagen im Class-A -Segment zu beteiligen. Dem Anleger bietet sich dadurch die Möglichkeit, nach einer in der Regel relativ kurzen Haltedauer überdurchschnittliche Ertragschancen zu realisieren. Mit einem Projektvolumen von rund US$ 140 Mio. für 2005 konnte BVT die beiden ersten Fonds dieser neuen Serie erfolgreich platzieren. Der dritte Fonds ging Anfang Februar 2006 mit einem Projektvolumen von rund US$ 70 Mio. in die Platzierung und wurde im August 2006 geschlossen. Der vierte Fonds folgte im Dezember 2006 mit einem Projektvolumen von rund US$ 121 Mio. und wurde im März 2007 geschlossen. Im gleichen Monat kam Fonds Nummer fünf mit einem Projektvolumen von rund US$ 115 Mio. und in Form eines so genannten Private Placements an den Markt, der voraussichtlich Ende Mai 2007 geschlossen wird. 25