Markt Frontenhausen. Deckblatt Nr. 1 Festsetzungen

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1 Markt Frontenhausen Bebauungsplan mit Grünordnung Am Unterfeld Deckblatt Nr. 1 Festsetzungen Planungsträger Markt Frontenhausen Marienplatz Frontenhausen Bearbeitung planwerkstatt karlstetter Dipl.Ing. Martin Karlstetter Ringstr Marklkofen tel fax Karlstetter-Marklkofen@t-online.de Stand

2 Bebauungs- und Grünordnungsplan Am Unterfeld 1. Deckblatt 2 Rechtskräftiger Bebauungsplan M 1 : 1.500

3 Bebauungs- und Grünordnungsplan Am Unterfeld 1. Deckblatt 3 Präambel Der Markt Frontenhausen erlässt aufgrund der 1 bis 4, 8 ff und 19 Abs. 2 des Baugesetzbuches (BauGB), Art 81 der Bayerischen Bauordnung (BayBO), Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) und Art. 4 Abs. 2 des Bayerischen Naturschutzgesetzes (BayNatSchG) diese vereinfachte Änderung des Bebauungsplans als Satzung Die Satzung besteht aus Teil A: Festsetzungen durch Planzeichen und Teil B: Festsetzungen durch Text

4 Bebauungs- und Grünordnungsplan Am Unterfeld 1. Deckblatt 4 A Festsetzungen durch Planzeichen Die Änderung des Bebauungsplanes umfasst den gesamten Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans. Folgende Festsetzungen durch Planzeichen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Am Unterfeld in der Fassung vom werden durch das Deckblatt Nr.1 geändert bzw. ergänzt: Art, Maß der baulichen Nutzung, Bauweise Nutzungsschablone WA1 GRZ 0,4 GRZ 0,6 Baugrenze ( 23 Abs. 3 BauNVO) Flächen für Nebenanlagen ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) nördlich des Erschließungsstiches WA1 Vergrößerung der Baufenster um 0,5 bis max. 2,0 m auf der Südseite auf folgenden Parzellen: 12, 15, 21, 22, 23, 27, 28, 35, 37, 38, 39 durch Baumpflanzungen unterbrochene Stellplatzflächen durchgehende Carportanlage WA2: Baufenster für Garagen Abstand der rückwärtigen Baugrenze für Garagen zur Straßenbegrenzungslinie 11 m Abstand 12 m Bepflanzungsmaßnahmen ( 9 Abs.1 Nr. 25 BauGB) Zu pflanzende Gehölze gemäß textlichen Festsetzungen nördlich des Erschließungsstiches WA1 Baumpflanzungen zwischen Stellplätzen festgesetzt Baumpflanzungen zum Südrand des Regenrückhaltebeckens verschoben

5 Bebauungs- und Grünordnungsplan Am Unterfeld 1. Deckblatt 5 B Textliche Festsetzungen Folgende textlichen Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Am Unterfeld in der Fassung vom werden durch das Deckblatt Nr.1 geändert bzw. ergänzt: T1.2 Grundflächenzahl/Grundfläche WA1: maximale GRZ: 0,4. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen für Nebenanlagen gemäß 19 BauNVO (Nebengebäude, Terrassen) um maximal 35m 2 überschritten werden. WA2: maximale GR Hauptgebäude: 140m 2. maximale GR Nebenanlagen 120m 2. WA1: maximale GRZ: 0,6. Die südliche Baugrenze darf durch eine feste Terrassenüberdachung bis zu einer maximalen Tiefe von 3,50 m überschritten werden. Die Errichtung von Sichtschutzwänden auf den Grundstücksgrenzen bis zu einer maximalen Höhe von 2,50 m (bzw. maximal bis zur Unterkante Dachhaut Terrassendach) und einer maximalen Tiefe von 3,00 m ist zulässig. Zusätzliche Wandfüllungen des Vorbaus sind unzulässig. WA2: maximale GR Hauptgebäude: 140m 2. maximale GR Garagen incl. Zufahrten, Nebenanlagen 120m 2. Die südseitigen Baugrenzen dürfen durch nicht überdachte Terrassenanlagen mit einer maximalen Tiefe von 3 m gemessen von der Gebäudeaußenkante überschritten werden. T1.7 Wandhöhen (Hauptgeb.) Definition: Bezugshöhe: max. Wandhöhe: Wandhöhe zu messen von Bezugshöhe bis Oberkante Dachhaut in der Schnittlinie der traufseitigen Außenwandflucht Oberkante angrenzende Erschließungsstraße am durch Planzeichen festgesetzten Höhenreferenzpunkt (siehe Systemschnitt) WA1: 6,0 m als Mindestmaß; 8,50 m als Höchstmaß bei zusätzlichem Terrassengeschoss (nordseitige Traufe)

6 Bebauungs- und Grünordnungsplan Am Unterfeld 1. Deckblatt 6 OK Rohfußboden im EG: WA2: bei 2 Vollgeschossen 6,0 m als Höchstmaß; bei E+D 5,0 m als Höchstmaß max. 0,3m über Bezugshöhe. Definition: Bezugshöhe: max. Wandhöhe: OK Rohfußboden im EG: Wandhöhe zu messen von Bezugshöhe bis Oberkante Dachhaut in der Schnittlinie der traufseitigen Außenwandflucht Oberkante angrenzende Erschließungsstraße am durch Planzeichen festgesetzten Höhenreferenzpunkt (siehe Systemschnitt) WA1: 6,0 m als Mindestmaß; 9,60 m als Höchstmaß bei zusätzlichem Terrassengeschoss (nordseitige Traufe); 3,00 m als Höchstmaß für Terrassengeschoss (gemessen ab Oberkante Obergeschossdecke bis Oberkante Dachhaut) WA2: bei 2 Vollgeschossen 6,0 m als Höchstmaß; bei E+D 5,0 m als Höchstmaß max. 0,3m über Bezugshöhe. T1.9 Nebengebäude (Definition und Bezugshöhe wie T1.7) max. Wandhöhe Garagen: Gestaltung Garagen: Stellplatz: 3,0 m Fassaden- und Dachgestaltung in Anpassung an das Hauptgebäude. Bei der Errichtung von Doppelgebäuden (Garagen) an gemeinsamer Nachbargrenze hat sich der Nachbauende in Bezug auf die Bauhöhe, Wandfluchten, und Dachneigung an der bereits bestehenden nachbarlichen Bebauung anzupassen. Vor den Garagen sind Stellplätze mit einer Tiefe von 5 m vorzusehen. Stellplätze können auch als auf allen Seiten offene, mit Kletterpflanzen begrünte Carports ausgeführt werden. max. Wandhöhe Garagen: Gestaltung Garagen: Carportanlage WA1: 3,0 m Fassaden- und Dachgestaltung in Anpassung an das Hauptgebäude. Bei der Errichtung von Doppelgebäuden (Garagen) an gemeinsamer Nachbargrenze hat sich der Nachbauende in Bezug auf die Bauhöhe, Wandfluchten, und Dachneigung an der bereits bestehenden nachbarlichen Bebauung anzupassen. Die Carports dürfen auf maximal drei Seiten geschlossen werden. Allseits geschlossene Abstellräume mit einer maximalen Breite von 2 m

7 Bebauungs- und Grünordnungsplan Am Unterfeld 1. Deckblatt 7 dürfen integriert werden; Höhe: maximal 3,0 m; Dachform: Pultdach; Dachneigung: maximal 10 Stellplatz: Vor den Garagen sind Stellplätze mit einer Tiefe von 5 m vorzusehen. Stellplätze können auch als auf allen Seiten offene, mit Kletterpflanzen begrünte Carports ausgeführt werden. Nebengebäude Garten Nebengebäude in den südlich an die WA 1 Wohnbebauung angrenzenden Privatgärten von WA 1 dürfen ausschließlich innerhalb der durch Planzeichen gekennzeichneten Zone errichtet werden. T4.2 Öffentliche Grünfläche Rechtsverbindlicher Bebauungsplan Die öffentlichen Grünflächen sind als naturnahe Anlagen zu gestalten. Es sind artenreiche Frischwiesen mit autochthonem Saatgut anzusäen sowie entsprechend den Festsetzungen durch Planzeichen Bäume und Sträucher zu pflanzen. Geringfügige Lageabweichungen der Gehölzstandorte sind möglich. Ein naturnah gestalteter Spielbereich ist in der zentralen Grünanlage zu integrieren. Folgende Gehölzarten sind zu verwenden: Artenliste Bäume Acer platanoides Spitzahorn 1. Wuchsordnung Acer pseudoplatanus Bergahorn Carpinus betulus Hainbuche Fraxinus excelsior Gemeine Esche Populus tremula Zitterpappel Quercus robur Stieleiche Tilia cordata Winterlinde Obstbäume Artenliste Bäume Acer campestre Feldahorn 2. Wuchsordnung Betula pendula Hängebirke Corylus avellana Hasel Pyrus pyraster Wildbirne Prunus avium Vogelkirsche Sorbus aucuparia Eberesche Sorbus intermedia Schwedischer Mehlbeere Obstbäume Artenliste Sträucher Cornus mas Kornelkirsche Cornus sanguinea ssp. sanguinea Roter Hartriegel Crataegus laevigata Zweigriffliger Weißdorn Euonymus europaeus Pfaffenhütchen Ligustrum vulgare Liguster Lonicera xylosteum Heckenkirsche Prunus spinosa Schlehe Rosa canina Hundsrose Rosa majalis Zimtrose Salix caprea Salweide Sambucus nigra Schwarzer Holunder Viburnum opulus Gewöhnlicher Schneeball

8 Bebauungs- und Grünordnungsplan Am Unterfeld 1. Deckblatt 8 Viburnum lantana Wolliger Schneeball Mindestpflanzqualität Hochstamm, 3 x verpflanzt, mit Ballen, Bäume: Stammumfang 14-16, Mindestpflanzqualität Obstbäume: nur autochthone Gehölze mit zertifiziertem Herkunftsnachweis Hochstamm Mindestpflanzqualität Strauch, verpflanzt, ohne Ballen, Höhe ; Sträucher: nur autochthone Gehölze mit zertifiziertem Herkunftsnachweis Die öffentlichen Grünflächen sind als naturnahe Anlagen zu gestalten. Es sind artenreiche Frischwiesen mit autochthonem Saatgut anzusäen sowie entsprechend den Festsetzungen durch Planzeichen Bäume und Sträucher zu pflanzen. Geringfügige Lageabweichungen der Gehölzstandorte sind möglich. Ein naturnah gestalteter Spielbereich ist in der zentralen Grünanlage zu integrieren. Folgende Gehölzarten sind zu verwenden: Artenliste Bäume Acer platanoides Spitzahorn 1. Wuchsordnung Acer pseudoplatanus Bergahorn Carpinus betulus Hainbuche Fraxinus excelsior Gemeine Esche Populus tremula Zitterpappel Quercus robur Stieleiche Tilia cordata Winterlinde Obstbäume Artenliste Bäume Acer campestre Feldahorn 2. Wuchsordnung Betula pendula Hängebirke Corylus avellana Hasel Pyrus pyraster Wildbirne Prunus avium Vogelkirsche Sorbus aucuparia Eberesche Sorbus intermedia Schwedischer Mehlbeere Obstbäume im Bereich des RHB ausschließlich: Alnus glutinosa Schwarz-Erle Artenliste Sträucher Cornus mas Kornelkirsche Cornus sanguinea ssp. sanguinea Roter Hartriegel Crataegus laevigata Zweigriffliger Weißdorn Euonymus europaeus Pfaffenhütchen Ligustrum vulgare Liguster Lonicera xylosteum Heckenkirsche Prunus spinosa Schlehe Rosa canina Hundsrose Rosa majalis Zimtrose Salix caprea Salweide Sambucus nigra Schwarzer Holunder

9 Bebauungs- und Grünordnungsplan Am Unterfeld 1. Deckblatt 9 Viburnum opulus Viburnum lantana Mindestpflanzqualität Hochstamm, 3 x verpflanzt, mit Ballen, Bäume: Stammumfang 14-16, Gewöhnlicher Schneeball Wolliger Schneeball nur autochthone Gehölze mit zertifiziertem Herkunftsnachweis Mindestpflanzqualität Hochstamm Obstbäume: Mindestpflanzqualität Strauch, verpflanzt, ohne Ballen, Höhe ; Sträucher: nur autochthone Gehölze mit zertifiziertem Herkunftsnachweis T4.4 Baumpflanzung auf Baugrundstücken Je angefangene 300 m2 Baugrundstücksfläche ist mindestens ein Laubbaum zu pflanzen. Pflanzqualität Hochstamm, 2x verpflanzt, m.b.,10-12; bei Obstbäumen: Hochstamm Die durch Planzeichen festgesetzten Bäume auf Privatgrund sind anrechenbar. Je angefangene 300 m2 Baugrundstücksfläche ist mindestens ein Laubbaum zu pflanzen. Pflanzqualität Hochstamm, 2x verpflanzt, m.b.,10-12; bei Obstbäumen: Hochstamm Die durch Planzeichen festgesetzten Bäume auf Privatgrund sind anrechenbar. In den durch Planzeichen festgesetzten Vorgartenzonen von WA 1 sind ausschließlich folgende Gehölzarten zu verwenden: Malus-Hybride Zierapfel Prunus spec. Zierkirsche Pyrus calleryana Chantecleer Chin. Wildbirne Hinweise Ergänzung durch 1. Deckblatt: Die Dächer der Carportanlage in WA 1 sollen möglichst extensiv begrünt werden. Alle weiteren Festsetzungen des rechtsgültigen Bebauungsplanes bleiben unverändert.

10 Bebauungs- und Grünordnungsplan Am Unterfeld 1. Deckblatt 10 Bebauungsplan mit Grünordnung Am Unterfeld Deckblatt Nr. 1 Begründung Planungsträger Markt Frontenhausen Marienplatz Frontenhausen Bearbeitung planwerkstatt karlstetter Dipl.Ing. Martin Karlstetter Ringstr Marklkofen tel fax Karlstetter-Marklkofen@t-online.de Stand

11 Bebauungs- und Grünordnungsplan Am Unterfeld 1. Deckblatt 11 Planungsrechtliche Gegebenheiten Der Bebauungsplan Am Unterfeld wurde am als Satzung beschlossen und am ortsüblich bekannt gemacht. In der Sitzung vom hat der Marktrat Frontenhausen die Änderung des Bebauungsplans mittels Deckblatt Nr. 1 beschlossen. Veranlassung, Begründung der Änderung Im Zuge der Ausführungsplanung zu der flächensparenden und gleichzeitig als Lärmschutz wirksamen Riegelbebauung in WA 1 haben sich folgende Anpassungserfordernisse ergeben: Die maximale Wandhöhe (nordseitige Traufhöhe) soll im Hinblick auf die bessere Nutzbarkeit der geplanten Terrassengeschosse von 8,50 m auf 9,60 m vergrößert werden. Die erforderliche Lärmschutzwirkung wird durch diese Änderung verbessert. Es sprechen keine städtebaulichen Gründe gegen die Änderung. Im Hinblick auf eine verbesserte Nutzbarkeit der Privatgärten soll an der Südfassade der Reihenhäuser die Errichtung von Terrassenanlagen mit fester Überdachung (maximale Tiefe 3,50 m) und von Sichtschutzwänden (maximale Tiefe 3,00 m) ermöglicht werden. Die Überschreitung der festgesetzten Baugrenze wird durch eine entsprechende Ergänzung der textlichen Festsetzungen zugelassen. Die zulässige Grundflächenzahl muss aufgrund der bewusst gering dimensionierten Parzellen von 0,4 auf 0,6 erhöht werden. Die daraus resultierende Überschreitung der Obergrenze nach 17 Abs. 1 BauNVO ist gem. 17 Abs. 2 BauNVO begründbar: besondere städtebauliche Gründe: verbesserte Nutzbarkeit der privaten Freiflächen; Auflockerung der südseitigen Fassadengestaltung Vermeidung/Ausgleich von Beeinträchtigungen der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie von nachteiligen Wirkungen auf die Umwelt, Befriedigung der Bedürfnisse des Verkehrs: keine Beeinträchtigung der Belichtung/Besonnung angrenzender Wohnnutzungen; keine Beeinträchtigung des Siedlungsklimas (minimaler Abstand zwischen südlicher Außenkante Terrassenüberdachung und nördlicher Außenkante der nächstgelegenen Wohngebäude: 9,40 m); keine negativen, umweltrelevanten Auswirkungen; keine Beeinträchtigung verkehrliche Belange sonstige öffentliche Belange: keine nachteiligen Auswirkungen auf Brandschutz; keine weiteren entgegenstehenden, öffentlichen Belange Aufgrund des Fehlens von Garagen für die Reihenhausbebauung soll eine Anlage mit jeweils auf drei Seiten geschlossenen Carports angeboten werden. Zudem sollen für jeden Carportplatz ergänzend allseitig geschlossene Abstellräume mit einer Grundfläche von 6 qm geschaffen werden. Größe und Funktionalität des nördlich angrenzenden Regenrückhaltebeckens werden dadurch nicht beeinflusst. Der Verlust von drei Straßenbäumen auf der Nordseite der Erschließungsstraße wird durch zusätzliche

12 Bebauungs- und Grünordnungsplan Am Unterfeld 1. Deckblatt 12 Baumpflanzungen im Randbereich des Regenrückhaltebeckens kompensiert. Die Hinweise wurden um eine Empfehlung zu einer extensiven Dachbegrünung ergänzt. Die Änderung hat keinen Einfluss auf die naturschutzrechtliche Eingriffsermittlung. Unter Bezugnahme auf konkrete Bauanfragen werden geringfügige Anpassungen von Baufenstern vorgenommen: Durch die Vergrößerung der Baufenster um 0,5 bis max. 2,0 m auf der Südseite der Parzellen 12, 15, 21, 22, 23, 27, 28, 35, 37, 38 und 39 werden verbesserte Spielräume für die Zuwegung zu Eingangsbereichen auf der Nordseite geschaffen (Zuwegung in einer möglichen Lücke zwischen Hauptgebäude und Garage) Mit der Vergrößerung des Baufensters für Garagen (Vergrößerung des Abstandes der rückwärtigen Baugrenze zur Straßenbegrenzungslinie von 11 m auf 12 m; somit der möglichen Baukörpertiefe von 6 m auf 7 m) sollen bessere Spielräume für eine multifunktionale Nutzung der Garagen geschaffen werden (z.b. für Fahrradeinstellung). Die Grundzüge der Planung sind durch die Änderungen nicht tangiert. Die Aussagen des Umweltberichts zur rechtskräftigen Satzung des Bebauungsplans gelten unverändert auch für die Änderung durch Deckblatt Nr. 1.

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