Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert Hilfen für Kauf, Verkauf, Erbfolge und Steuer Gutachten kontrollieren und professionell erstellen

Transkript

1 Wilfried Mannek Profi-Handbuch Wertermittlung von Immobilien Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert Hilfen für Kauf, Verkauf, Erbfolge und Steuer Gutachten kontrollieren und professionell erstellen 10., aktualisierte Auflage

2 Gesamti n haltsü bersicht So schätzen Sie professionell 13 I. Was Sie vorher wissen sollten Nur realistische Verkehrswerte sind brauchbar Nutzen Sie die Quellen der Profis Das ist der Verkehrswert! Verkehrswert-Schätzungen richtig interpretieren Was alles zum Grundstück gehört Verschaffen Sie sich den Überblick Kaufpreise sammeln So finden Sie die Daten für Ihre Kaufpreissammlung So viel kostet ein Sachverständigengutachten Kosten des Gutachtens So bestimmen Sie die Schwierigkeitsstufe der Schätzung Genaue Werte selbst berechnen Kaufpreisschwankungen nicht vorhersehbar! Vorsichtshalber eine kleine Warnung 31 II. Methoden der Wertermittlung Diese Bewertungsmethoden müssen Sie unterscheiden! Wann welche Methode geeignet ist Was den Immobilienwert entscheidend beeinflusst Warum Sie die Ergebnisse runden sollten Rundungstabelle 38 III. Vergleichswertverfahren So ermitteln Sie den Vergleichswert Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstücken Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken

3 4. Typische Grundstücksarten für das Vergleichswertverfahren Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen Berechnungsmethode Bei unbebauten Grundstücken Bei bebauten Grundstücken Ableitung aus Vergleichspreisen Ableitung aus Vergleichsfaktoren 49 IV. Ertragswertverfahren Die Hausmakler-Formel Aktuelle Ertragswertverfahren Allgemeines Ertragswertverfahren So ermitteln Sie den Bodenwert So bestimmen Sie den Wert der baulichen Anlagen Das allgemeine Ertragswertverfahren auf einen Blick Vereinfachtes Ertragswertverfahren Gegenüberstellung DCF-Verfahren Diese Begriffe müssen Sie kennen! Jährlicher Rohertrag Der Rohertrag muss marktüblich sein Übliche Einnahmen" in Sonderfällen Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis So berechnen Sie die Verzinsung des Bodenwerts Wichtig! Liegenschaftszinssatz Bedeutung und Berechnung Definition des Liegenschaftszinssatzes

4 9. Der Vervielfältiger für das Ertragswertverfahren So bestimmen Sie den Vervielfältiger Kürzere Restnutzungsdauer Längere Restnutzungsdauer Ermäßigungen und Erhöhungen des Ertragswerts Beispielhafte Berechnung im Ertragswertverfahren Wie sich Baumängel und Bauschäden auswirken So erfassen Sie die baulichen Außenanlagen 88 V. Sachwertverfahren Die Sache" steht im Vordergrund So berechnen Sie den Bodenwert Bodenrichtwert So passen Sie den Bodenrichtwert an Geschossflächenzahl Berechnung der Umrechnungskoeffizienten Berechnungsbeispiele zur abweichenden Geschossflächenzahl Erschließung Weitere wertbeeinflussende Merkmale Grundstücke im Außenbereich Was die Abkürzungen in den Richtwertkarten bedeuten Fläche des Grundstücks Gutachterausschuss richtig nutzen Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Gutachten durch den Gutachterausschuss Beispielhafte Gebührenberechnung Datenquelle des Gutachterausschusses Die optimale Fundgrube für Gutachter

5 4. Gebäudewert ermitteln Definition der Normalherstellungskosten Verkehrswert-in vier Schritten Normalherstellungskosten 2000 für bauliche Anlagen - in drei Schritten Das klassische" Sachwertverfahren auf einen Blick Sachwertfaktoren richtig anwenden Orientieren Sie sich an Ausstattungsmerkmalen Allgemeine Bauformen So bestimmen Sie die Ausstattung (2006) Ausstattungsmerkmale für häufig vorkommende Gebäude Auf die Kosten pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche kommt es an! Allgemeine Erfahrungssätze nutzen Basisjahre sind wichtig Erster Schritt: Basisjahr Zweiter Schritt: Index Brutto-Grundfläche richtig ermitteln (2006) Bauformen unterscheiden Kubikmeter Ausstattung Bauform und Bauart Zeitgruppen Preisspannen richtig ausnutzen Ermittlung der Brutto-Grundfläche Berechnung der Brutto-Grundfläche (2006) im Einzelnen Beispiel zur Berechnung der Brutto-Grundfläche Tabelle Normalherstellugnskosten - mit Gebäudetypen

6 11. Preisindex für Gebäude Umrechnung der Normalherstellungskosten Baupreisindizes Neubau (konventionelle Bauart) von Wohn- und Nichtwohngebäuden absolute Werte einschließlich Umsatzsteuer, Originalwert 2010 = Umrechnung bei Wohngebäuden Preisindizes für den Neubau von Nichtwohngebäuden und sonstigen Bauwerken Baunebenkosten nicht vergessen So leicht ermitteln Sie den umbauten Raum Berechnung des Architekten Alter Gutachtertrick Aktueller Trick" So jonglieren Sie sicher mit der DIN Lebensdauer von Gebäuden Lineare Wertminderung Wertminderung nach Ross Baumängel und Bauschäden mindern den Wert Sonstige wertbeeinflussende Umstände Preise für Außenanlagen Erfassen von Außenanlagen Pauschale Wertermittlung Sonstige Anlagen 198 VI. Sachwertrichtlinie Aktualisierungsphase Wesentliche Änderungen durch die Sachwertrichtlinie Kostenkennwerte-Normalherstellungskosten Berechnungsschema Marktanpassung-Sachwertfaktoren

7 I 1 Gesamtinhaltsübersicht 3. Modellparameter für die Ermittlung des Sachwertfaktors Lineare Alterswertminderung Gesamtnutzungsdauer Normalherstellungskosten Tabelle der Normalherstellungskosten Beschreibung der Gebäudestandards Ermittlung der Brutto-Grundfläche Baukostenindex Kritik an der Sachwertrichtlinie 254 VII. Weitere Hinweise Baukosten-Hochrechnung Erfolgreich Daten beschaffen Sprechen Sie mit dem Eigentümer der Immobilie Einsicht in die Bauakte So nutzen Sie Ihre Bewertung profitabel Verkauf einer Immobilie Kauf einer Immobilie Wortlaut der Immobilienwertermittlungsverordnung 263 VIII. Literaturhinweise 285 IX. Stichwortverzeichnis 287 ^ 2