KWG KOMMUNALE WOHNEN AG

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1 KWG KOMMUNALE WOHNEN AG Unternehmenspräsentation Februar 2015

2 AGENDA 1 Quick Facts auf den Punkt gebracht 2 Unternehmen langfristig und erfolgreich wachsen 3 Portfolio attraktive und nachhaltige Renditen sichern 4 Finanzen profitable Entwicklung bei solider Bilanzstruktur SEITE 2

3 1. QUICK FACTS auf den Punkt gebracht

4 1. QUICK FACTS Rückblick und Ausblick Rückblick : operativ erfolgreichstes Jahr der KWG-Geschichte Die Ertragsprognosen wurden klar erfüllt und die Vorjahreszahlen überwiegend deutlich übertroffen. Die stark gestiegenen Funds-from-Operations verdeutlichen die steigende Bestandsrentabilität und -qualität. Die Vergleichbarkeit des Konzernergebnisses gegenüber dem Vorjahr ist aufgrund von Einmaleffekten erschwert. Ausblick : gute Aussichten für Immobilienmarkt und KWG AG Experten erwarten in 2014 anhaltende positive Rahmenbedingungen im Immobilienmarkt. Die KWG AG rechnet mit einer leichten Steigerung aller relevanten Ergebniskennzahlen. Der Verschuldungsgrad soll auf einem weiterhin konservativen Niveau gehalten werden. Kennzahlen 2013 Prognose * 2011 Umsatzerlöse 45,7 m. 27,9 m. 21,7 m. Nettokaltmieten 30,7 m. 19,8 m. 14,8 m. Funds from Operations 5,4 m. 2,0 m. 1,2 m. Konzernergebnis 1,2 m. 45,8 m. 9,8 m. 2014e e Nettokaltmieten ~ 30 m. 30,7 m. ~30 m. Funds from Operations > 5,4 m. 5,4 m. ~ 5 m. EBDT ~ 5 m. 4,7 m. ~ 4,4 m. Loan to Value 50-60% 55,5% < 60% * Vorjahreswerte angepasst, Restatement SEITE 4

5 1. QUICK FACTS wesentliche Finanzkennzahlen Positive Entwicklung der Kennzahlen verdeutlicht operativen Erfolg 27,9 m. 45,7 m ,8 m. Umsatzerlöse +64% Steigerung der Erträge durch Sanierungen und Akquisitionen Nettomieten +55% 30,7 m * Vorjahreswerte angepasst, Restatement NNNAV je Aktie 11,16 11, * ,12 +2% Konstanter Zuwachs von Substanzwerkt und Ertragskraft FFO je Aktie +175% 0, * 2013 LTV 56,2 % 55,5 % * Substanzbasiertes Wachstum bei konservativer Verschuldung Eigenkapitalquote 36,9 % -1% +8% 40,0 % * SEITE 5

6 1. QUICK FACTS Key Take Aways Ertragskraft mehr als verdoppelt Funds from Operations (in Mio. EUR) Immobilienportfolio konsequent optimiert Wohn- und Gewerbeeinheiten ,4 m ,0 m ,2 m ,0 m. 1,0 m. 2,0 m. 3,0 m. 4,0 m. 5,0 m. 6,0 m Substanzwert weiter gesteigert ,36 6,62 5,50 * Vorjahreswert angepasst, Restatement NNNAV je Aktie (in EUR) 2,91 5,02 4,54-2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 Aktienkurs ,41 11,16 Discount zum NNNAV 11,38 Bestandsqualität weiter gesteigert Immobilienvermögen (in Mio. EUR) ,5 m ,1 m ,4 m. 0,0 m. 100,0 m. 200,0 m. 300,0 m. 400,0 m. 500,0 m. SEITE 6

7 2. Unternehmen langfristig erfolgreich wachsen

8 2. Unternehmen KWG im Überblick Kurzprofil Börsennotierte Immobilien-AG mit rund Wohn- und Gewerbeeinheiten Integrierter Wohnungsbestandhalter Spezialisierung auf gute Mikrolagen in deutschen Metropolregionen bzw. Mittelstädten Portfolio mit hoher Mietrendite und signifikantem Wertsteigerungspotenzial bei reduzierten Risiken Bestandskennzahlen Merkmale Langjährige Erfahrung und Expertise in der Entwicklung von Undermanaged Assets Abdeckung der gesamten Wertschöpfungskette durch schlanke und kosteneffiziente Organisationsstruktur Einkauf, Bau- und Asset Management zentral gesteuert Einbindung der Objektverwaltung durch eigene Tochterunternehmen Portfoliostruktur Wohn- und Gewerbeeinheiten Stellplätze Gesamtfläche in m² Einheiten 668 Einheiten Einheiten Einheiten Berlin Niedersachsen NRW Immobilienvermögen /m² Sachsen Leerstand Kernbestand in % 2,4 1,6 2, Einheiten Thüringen ø Miete Kernbestand /m² 4,99 4,99 4,81 SEITE 8

9 Rendite 2. Unternehmen KWG-Zielsegment Optimales Chancen/Risikoverhältnis nutzen Rendite in Großstädten unterdurchschnittlich Mittelstädte steigen an Bedeutung (KWG-Fokus) KWG Ziel-ROI: nachhaltig min. 8% A-Lagen in B- und C-Städten mit ROI > 8% Voraussetzung: Expertise und langjährige Erfahrung B- und C-Städte seit 2006 Geschäftsfokus der KWG 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% Chance-Risikoverhältnis Wohnimmobilien Chemnitz Magdeburg Bochum Kassel Wuppertal Braunschweig Erfurt Dortmund Lübeck Dresden Hannover Aachen Nürnberg Berlin Karlsruhe Potsdam Köln KWG Zielsegment Frankfurt Hamburg München Als Spezialist für B- und C-Städte erzielt die KWG nachhaltig höhere operative Renditen als Wettbewerber. 4,0% 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Risikofaktor KWG Standorte ausgewählte Immobilienstandorte Quelle: TLG Immobilien Investitionschancen in deutschen Mittelstädten, 2012 SEITE 9

10 2. Unternehmen Wachstumstreiber Vier flexible Stellschrauben für profitables Wachstum Profitabel einkaufen nachhaltig min. 8 % Rendite objektbezogener Leerstand Fokus auf KWG-Regionen Leerstand abbauen aktives Asset-Management Wohnungssanierungen Best in Class Assets Effizientes Bestandsmanagement niedriger Instandhaltungsbedarf Realisierung von Skaleneffekten effektives Forderungsmanagement Mietsteigerungspotential nutzen Modernisierungsumlagen Anpassung an Mietspiegel Qualitätsprämie SEITE 10

11 2. Unternehmen Investitionen in das KWG-Portfolio Intensive Sanierungsmaßnahmen des Baumanagements erhöhen Bestandsqualität ,00 20,52 9,56 13,70 10,81 7,43 3,39 3,77 4,65 5,47 6,41 7, Investitionen Modernisierung/Sanierung Instandhaltungskosten Operative Schwerpunkte Erkennen, analysieren und bewerten baulicher Risiken Individuelle Konzeption und Umsetzung von Baumaßnahmen u.a. unter Berücksichtigung förderspezifischer Gesichtspunkte Ermittlung der Baukosten als Grundlage für eine mittel- bis langfristige Investitionsplanung Koordination, Überwachung und Abrechnung sämtlicher Baumaßnahmen durch qualifizierte Mitarbeiter Zielsetzung Entwicklung eines marktgerechten Immobilienbestands gemeinsam mit dem Asset-Management Schaffung von KWG-Standards als Marketinginstrument Sanierungs- und Modernisierungsaufwendungen führen zu niedrigen Instandhaltungskosten in Zukunft Gesunkene Ausgaben für Modernisierung- und Instand-haltung dokumentieren Qualität des Portfolios SEITE 11

12 2. Unternehmen Mietentwicklung Nachhaltig positive Entwicklung des Kernbestands durch aktives Asset-Management 5,10 5,00 4,90 4,80 4,70 4,60 4,50 4,40 7,0% 6,4% 4,92 4,99 4,99 4,80 4,66 2,8% 1,6% 2,4% % 6% 4% 2% 0% Ø Ist-Miete in EUR / qm Leerstand in % Operative Schwerpunkte Festlegung aller Prozessabläufe im Property-Management Überwachung, Controlling und Reporting Festlegung der Planmieten (Marktresearch) Festlegung der Maßnahmen zum Leerstandsabbau In Koordination mit Baumanagement: Planbudget, laufende Instandhaltung, Capex, Fluktuationssanierung Meilensteine Erfolgreiche Integration von rund Einheiten aus einer Akquisition in Dezember 2012 Anstieg der Nettokaltmieten GJ2013 auf EUR 30,7 Mio. (GJ2012: EUR 19,8 Mio.) Reduktion des Leerstands (WE) im Kernbestand auf einen fluktuationsbedingten Leerstand von rund zwei Prozent SEITE 12

13 3. PORTFOLIO attraktive und nachhaltige Renditen sichern

14 3. Portfolio KWG-Portfolio im Überblick Entwicklung des KWG-Bestands Regionale Verteilung des Portfolios ,57 4,70 4,81 4,99 5, % 16% 11% 13% 12% Dez 09 Dez 10 Dez 11 Dez 12 Dez 13 Einheiten Leerstand in % Nettomiete in /m² Bestandskennzahlen Delmenhorst Gelsenkirchen Bochum Oberhausen Dortmund Mülheim Hagen Düsseldorf Wuppertal Mönchengladbach Bremen Celle Braunschweig Salzgitter Bad Langensalza Königslutter Erfurt Glauchau Berlin Bernsdorf Hainichen Chemnitz Wohn- und Gewerbeeinheiten Stellplätze Gesamtfläche in m² Immobilienvermögen /m² Leerstand Kernbestand in % 2,4 1,6 2,7 ø Miete Kernbestand /m² 4,99 4,99 4,81 SEITE 14

15 3. Portfolio Gesamtbestand Stammdaten Wohneinheiten Gewerbeeinheiten 269 Einheiten gesamt Wohnflächen m² Gewerbeflächen m² Flächen gesamt m² Stellplätze Kennzahlen bereinigter Leerstand (m²) m² bereinigter Leerstand (%) 11,7 % NKM-Durchschnitt (m²/monat) 5,01 Jahresnettokaltmiete IST ( ) SEITE Bismarckstraße, Berlin (22) 15 Veilchengrund, Celle (174) Vittinghoff-Siedlung, Gelsenkirchen (146)

16 3. Portfolio Region Berlin Stammdaten Wohneinheiten 882 Gewerbeeinheiten 50 Einheiten gesamt 932 Wohnflächen m² Gewerbeflächen m² Flächen gesamt m² Stellplätze 7 Kennzahlen bereinigter Leerstand (m²) m² bereinigter Leerstand (%) 2,3 % NKM-Durchschnitt (m²/monat) 5,20 Jahresnettokaltmiete IST ( ) SEITE Koloniestraße, Berlin (33) 16 Perleberger Straße, Berlin (35) Afrikanische Straße, Berlin (10)

17 3. Portfolio Region Niedersachsen/NRW Stammdaten Wohneinheiten Gewerbeeinheiten 191 Einheiten gesamt Wohnflächen m² Gewerbeflächen m² Flächen gesamt m² Stellplätze Kennzahlen bereinigter Leerstand (m²) m² bereinigter Leerstand (%) 12,79 % NKM-Durchschnitt (m²/monat) 5,04 Jahresnettokaltmiete IST ( ) SEITE Nebelflucht, Salzgitter (48) 17 Herrmann-von-Vechelde-Str., Braunschweig (29) Löhrerlen, Wuppertal (146)

18 3. Portfolio Region Sachsen/Thüringen Stammdaten Wohneinheiten Gewerbeeinheiten 28 Einheiten gesamt Wohnflächen m² Gewerbeflächen m² Flächen gesamt m² Stellplätze 551 Kennzahlen bereinigter Leerstand (m²) m² bereinigter Leerstand (%) 12,42 % NKM-Durchschnitt (m²/monat) 4,80 Jahresnettokaltmiete IST ( ) Erich-Schmidt-Straße, Chemnitz (151) SEITE 18 Fritz-Kube-Ring, Bernsdorf (179) Friedrich-Gottlob-Keller-Siedlung, Hainichen (314)

19 4. FINANZEN profitable Entwicklung bei solider Bilanzstruktur

20 4. Finanzen Konzern GuV in Mio * Umsatzerlöse 45,7 27,9 + Sonstige Erträge 2,7 19,7 - Materialaufwand 15,0 8,4 - Personalkosten 3,3 3,5 - Aufwendungen aus Investment Properties 8,6 4,4 - Sonstige Aufwendungen 5,2 3,5 = EBITDA 16,3 27,8 - Abschreibungen 0,2 0,2 + Bewertungseffekte -1,7 35,6 = EBIT 14,4 63,2 - Finanzergebnis 10,0 7,3 = EBT 4,4 55,9 - Steuern 3,2 10,3 = Konzernjahresergebnis 1,2 45,6 Die Vorjahreszahlen wurden im Rahmen eines Restatements angepasst. Eine Vergleichbarkeit ist aufgrund von Sondereffekten durch Akquisitionen in 2012 beeinträchtigt. Die Nettokaltmieten sind gegenüber dem Vorjahr um 55% auf EUR 30,7 Mio. gestiegen. Davon entfielen EUR 14,7 Mio. bzw. 48% auf die neuen Einheiten. Die KWG AG hat ihre Prognosen für sämtliche Ertragskennziffern im Geschäftsjahr 2013 erreicht bzw. übertroffen. SEITE 20

21 4. Finanzen Konzernbilanz Kennzahlen Eigenkapitalquote 40,0% 36,9% Loan-To-Value 55,5% 56,2% Immobilienwert pro Quadratmeter Bilanzpositionen in Mio Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 420,3 423,9 Sonstige langfristige Vermögenswerte 0,4 0,6 Langfristige Vermögenswerte, gesamt 420,7 424,5 Flüssige Mittel 7,0 30,3 Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 9,5 14,9 Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 16,5 45,2 Eigenkapital, gesamt 174,9 173,3 Langfristige Finanzschulden 223,1 160,9 Sonstige langfristige Verbindlichkeiten 17,3 16,1 Langfristiges Fremdkapital, gesamt 240,4 177,0 Kurzfristige Finanzschulden 12,3 16,1 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 9,6 103,3 Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 21,9 119,4 Bilanzsumme 437,2 469,7 Aktivseite 45,2 m. 16,5 m. 420,7 m. 424,5 m langfr. Vermögenswerte kurzfr. Vermögenswerte Passivseite 21,9 m. 119,4 m. 240,4 m. 177,0 m. 174,9 m. 173,3 m Eigenkapital langfr. FK kurzfr. FK SEITE 21

22 4. Finanzen Net Asset Value, Funds from Operations Funds from Operations in Mio * Konzernperiodenüberschuss 1,2 45,8 + Wertanpassungen Immobilienportfolio 1,8-35,6 - Sonstige zahlungsunwirksame Erträge 0,7 18,8 + Abschreibungen 0,2 0,2 + Latente Steuern 1,4 9,3 + Sonstige zahlungsunwirksame Aufwend. 1,5 0,7 + Ergebnisse aus Verkäufen 0,0-0,1 - Sonstige ergebniswirksame Einmaleffekte 0 0,5 = FFO KWG-Aktionäre 5,4 2,0 / Anzahl Aktien inklusive Sonderposten 16,2 16,2 = FFO je Aktie 0,33 0,12 Net Asset Value in Mio * Eigenkapital vor Minderheiten 169,0 166,8 + Rücklage für Marktbewertung 0,6 0,7 = NAV 169,6 167,5 + Latente Steuern 14,8 13,3 = NNNAV 184,4 180,8 / Aktien inkl. Sonderposten 16,2 16,2 = NAV je Aktie 10,47 10,34 = NNNAV je Aktie 11,38 11,16 SEITE 22

23 APPENDIX weitere Informationen

24 3. Portfolio Case Study: Veilchengrund, Celle (1/2) Stammdaten Sanierungskosten Baujahr 1963 Wohneinheiten 173 Gewerbeeinheiten 1 Wohnflächen m² Gewerbeflächen 73 Gesamtflächen m² Stellplätze 39 Sanierung Gebäude Sanierung Wohnungen Sanierung Gesamtkosten 4,3 Mio. 2,0 Mio. 6,3 Mio. 31% 69% Energetische Sanierung Wohnungssanierungen Schwerpunkte Baumaßnahmen Vorher-Nachher-Vergleich Wärmedämmung (Dach, Fassade, Kellerdecke) Erneuerung Fenster (Rollläden im Erdgeschoss) Erneuerung der Satteldächer inkl. Entwässerung Einbau von Blockheizkraftwerken (LichtBlick) Wohnungssanierung nach KWG-Standard SEITE 24

25 3. Portfolio Case Study: Veilchengrund, Celle (2/2) Bestandsentwicklung WE WE 77 WE WE 70 WE WE WE WE 40 WE 30 WE WE 3 WE 9 WE 20 WE 10 WE Okt 13 0 WE IST-Miete p.a. Leerstand SEITE 25

26 3. Portfolio Case Study: Vittinghoff-Siedlung, Gelsenkirchen (1/2) Stammdaten Sanierungskosten Baujahr 1927 Wohneinheiten 141 Gewerbeeinheiten 5 Wohnflächen m² Gewerbeflächen 239 m² Gesamtflächen m² Stellplätze - Sanierung Gebäude Sanierung Wohnungen Sanierung Gesamtkosten 2,5 Mio. 0,6 Mio. 3,1 Mio. 19% 81% Energetische Sanierung Wohnungssanierungen Schwerpunkte Baumaßnahmen Vorher-Nachher-Vergleich Denkmalgerechte Wärmedämmung (Dach, Fassade) Erneuerung der Flachdächer inkl. Entwässerung Umfangreiche Beton-und Balkonsanierung Umgestaltung der Außenanlage (Beleuchtung, Plätze) Wohnungssanierung nach KWG-Standard SEITE 26

27 3. Case Study Case Study: Vittinghoff-Siedlung, Gelsenkirchen (2/2) Bestandsentwicklung WE 31 WE 33 WE WE 30 WE WE 20 WE 15 WE WE 8 WE 10 WE WE Okt 13 5 WE 0 WE IST-Miete p.a. Leerstand SEITE 27

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