KAPITALANLAGE. Pflegeheim Oberursel. Pflegeimmobilien MIETRENDITE 4,60 %

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1 KAPITALANLAGE Pflegeimmobilien MIETRENDITE 4,60 % Pflegeheim Oberursel

2 2 Pflegeheim Oberursel 4-9 INVESTMENT IMMOBILIE RECHTLICHES

3 INHALT 4 Kapitalanlage 6 Vorteile 8 Anlageobjekt 10 Oberursel 12 Standort 14 Objekt 16 Grundrisse 22 Betreiber 24 Verwaltung Bau- und Ausstattungsbeschreibung Rechtliche Grundlagen

4 4 Pflegeheim INVESTMENT Oberursel Vermögensaufbau & Altersvorsorge Eingriffe wie z.b. die Finanzmarktsteuer, die sich auf die Attraktivität einiger Anlageklassen belastend auswirken können. Langfristige Kapitalanlagen müssen sorgfältiger geprüft werden und bedürfen einer kontinuierlichen Kontrolle. Für den Privatanleger eine große Herausforderung. Wie kann der Anleger in der Zukunft sein Vermögen sichern? Die Entwicklung im Immobiliensektor gibt den Anlegern recht: Bei Beachtung einiger Grundregeln kann das Immobilieninvestment eine profitable und wertstabile Anlage sein. Dazu zählt die sorgfältige Auswahl des Standortes mit allen dazu erforderlichen Analysen, die Lage und die Qualität des Objektes nach neuesten Energievorschriften aber auch die professionelle Verwaltung der Immobilie mit vorteilhaft ausgestalteten Mietverträgen. Hier ist es wichtig, das richtige Objekt und vor allem den richtigen Initiator zu finden. Immobilien gelten als Sachwerte, die eine hohe Sicherheit als Kapitalanlage bieten. Ende 2013 lag das Immobilienvermögen in der Bundesrepublik bei rund 5,5 Billionen Euro, wie der Bundesverband deutscher Banken feststellte, das sind rund 500 Milliarden Euro mehr als bei der letzten Erhebung zwei Jahre zuvor. Demgegenüber kam Ende 2013 ein Geldvermögen von 5,15 Billionen Euro - dazu zählen etwa Sparkonten, Bargeld, Aktien und Ansprüche gegenüber Versicherungen. Damit macht das Immobilienvermögen rund die Hälfte des Gesamtvermögens aus. Und die Entwicklung geht weiter: Wertverluste durch Bankenkrisen, rückläufige Kapitalmarktzinsen und sinkende Erträge aus Lebensversicherungen fördern den Trend zum Immobilieneigentum, sei es zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage. Die Zukunft ist unsicherer geworden, Inflation oder Deflation können in Zukunft das Vermögen gefährden, hinzu kommen staatliche VERBRAUCHERPREISINDEX Deutschland / kalender- und saisonbereinigt / insgesamt 2010 = 100% KURZgefasst hohe Sicherheit als Kapitalanlage rund die Hälfte des Geldver mögens in Immobilien profitable und wert stabile Anlage Quelle: Deutsche Bundesbank

5 KAPITALANLAGE UMLAUFRENDITEN Inland Inhaberschuldverschreibungen / mittlere Restlaufzeit von über 9 bis einschl. 10 Jahren / Monatswerte Quelle: Deutsche Bundesbank

6 6 Pflegeheim INVESTMENT Oberursel Pflegeimmobilie als Kapitalanlage Komplette Pflegeheime wurden in der Vergangenheit meist von Investoren wie Investmentfondsgesellschaften, Banken sowie Versicherungen unter soliden langfristigen Renditegesichtspunkten erworben. Die Aufteilung der Objekte in Teileigentum analog zum Wohnungsmarkt hat das Angebot in eine neue Richtung gelenkt und ist damit auch für den Privatanleger äußerst lukrativ geworden. Kunden erwerben hier ein Appartement mit grundbuchamtlicher Absicherung analog zum Immobilienkauf einer Eigentumswohnung. Der Betreiber des Pflegeheimes schließt einen langfristigen Mietvertrag mit dem Käufer ab, der gleichzeitig eine Inflationskomponente enthält. So ist der Käufer gegen die Auswirkungen der Infla tion geschützt. Langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von mindestens 20 Jahren mit Betreibern der Pflegeheime sichern hier Renditen von ca. 4,60 % auch bei noch nicht erfolgter Belegung des eigenen Appartements. Der Betreiber des Pflegeheims ist für die Instandhaltung im Gebäude verantwortlich sowie für die Abführung der so genannten Nebenkosten wie Strom, Gas, Wasser etc.. Mieterkontakt, Schönheitsreparaturen und die regelmäßige Erstellung von Nebenkostenabrechnungen entfallen hier für den Eigentümer. Ein großer Vorteil gegenüber der klassischen Vermietung einer Eigentumswohnung. PFLEGEAPPARTEMENT ODER EIGENTUMSWOHNUNG beispielhafte Vergleichskriterien Mieterwechsel 8 Pflegeappartement Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche. 8 Eigentumswohnung Es besteht die Gefahr wechselnder Mieter und damit verbundener Leerstand. Instandhaltungskosten 8 Pflegeappartement Ein Großteil der Instandhaltungskosten kann auf den Mieter umgelegt werden. 8 Eigentumswohnung Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt auf die Mieter übertragen werden. Mieteinnahmen 8 Pflegeappartement Aufgrund langfristiger Mieteinnahmen Kalkulationssicherheit. 8 Eigentumswohnung Risiko schwankender Bonität privater Mieter, Mehrkosten bei Renovierung durch Mieterwechsel. KURZgefasst lukrative und langfristige Rendite grundbuchamtliche Absicherung langfristiger Mietvertrag

7 VORTEILE ALTERUNG DER BEVÖLKERUNG 300% STEIGENDER PFLEGEBEDARF (betreute Personen in Mio.) 250% 200% 150% 4,1 Mio über 80- Jährige 10,2 Mio in Heimen zu Hause 0,6 0,7 1,0 1,1 1,3 1,5 100% 50% 40 Mio 30- bis 65- Jährige 29 Mio 1,4 1,6 1,9 2,2 2,4 2,7 0% Quelle: Stat. BA Quelle: Stat. BA DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND Jahre Männer Frauen Männer Frauen Männer Frauen Quelle: Stat. BA

8 8 Pflegeheim INVESTMENT Oberursel Kapitalanlage Pflegeimmobilien INVESTIEREN SIE ZUKUNFTSORIENTIERT Monatliche Mietzahlungen durch einen Mietvertrag mit 20 Jahren Laufzeit und einer zweimaligen anschließenden mieterseitigen Verlängerungsoption von 5 Jahren! Die Miete fließt monatlich, unabhängig ob Ihr Pflegeappartement belegt ist oder nicht. 1 Verminderte Vermieterrisiken, da der Betreiber einen Großteil der Kosten für Wartung und Instandhaltung übernimmt (mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach). 2 Gute Bauqualität durch hohe Standards und baubegleitende Begutachtungen durch die TÜV SÜD Industrie Service GmbH. Inflationsgeschützte Investition durch indexierte Mietverträge. Mietsteigerungen erhöhen den Wert der Immobilie. 1 Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes und des Inventars. Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und Ihre Familie, das bedeutet Sicherheit im Bedarfsfall. Renommierter und erfahrener Betreiber CASA REHA Altenpflegeheim GmbH - ein Unternehmen der KORIAN Gruppe. Flexibilität im Verkauf: Schenkung oder Beleihung Ihres Pflegeappartements durch Eintragung im Grundbuch. Grundbuchliche Absicherung: Sie haben alle Rechte an dieser Wohnung und können diese vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen. Kein Mieterkontakt: Die Vermietung Ihres Appartements ist Sache des Betreibers. Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt der Zukunft: Schon heute kann vieler Orts der Bedarf an Pflegeplätzen nicht mehr gedeckt werden und es bestehen zum Teil lange Wartelisten. 1 Zur Erläuterung siehe "Miet-/Pachtertrag" (Seite 33). 2 Zur Erläuterung siehe "Die Instandhaltung/Instandsetzung" (Seite 34).

9 ANLAGEOBJEKT Entstehung einer Pflegeimmobilie 4. FERTIGSTELLUNG & NUTZUNG»» Übergabe an den Betreiber / Mieter ZEITLICHER ABLAUF 3. BAUPHASE & REALISATION»» Überwachung und Kontrolle der Bauentwicklung und des Baufortschrittes»» Umsetzung der Betreiberanforderungen und sonstigen baulichen Vorgaben 2. PLANUNG & KONZEPTION»» Bauliche und architektonische Planung in Abstimmung mit den Wünschen des Betreibers / Mieters»» Klärung von baulichen Gegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen 1. BEDARFSERMITTLUNG > BETREIBERGEWINNUNG > GRUNDSTÜCKSAUSWAHL»» Nachweis der Realisierbarkeit durch die Erstellung einer Markt & Bedarfsanalyse (Ermittlung von Altersstruktur, Einzugsgebiet, Infrastruktur, Lage- und Standortqualität, Wettbewerbssituation etc.)»» Auswahl eines geeigneten Betreibers / Mieters»» Sicherung eines geeigneten Grundstücks

10 10 Pflegeheim IMMOBILIE Oberursel Pflegeheim Oberursel Die neue Pflegeeinrichtung Oberursel befindet sich in der gleichnamigen hessischen Stadt im Hochtaunuskreis. Das Pflegeheim verfügt über 34 Pflegeappartements mit jeweils eigenem barrierefreien Bad. Mit der CASA REHA Altenpflegeheim GmbH steht ein erfahrener Betreiber zur Verfügung, der sich ebenfalls um Begleiterkrankungen (Komorbiditäten) sorgt. Hierbei wird bei der Behandlung das Vorliegen anderer Erkrankungen mit berücksichtigt, da diese den Behandlungserfolg und das Gesamtwohl entscheidend beeinflussen können. Oberursel liegt am landschaftlich reizvollen Südhang des Taunus, nur wenige Kilometer von Frankfurt am Main entfernt. Die Stadt mit insgesamt rund Einwohnern ist beliebter Wohnort mit hohem Freizeitwert sowie moderner Wirtschaftsstandort zugleich. Das zeigt sich auch in der Ansiedlung vieler international bekannter Firmen. Die Fußgängerzone und daran angrenzende Einkaufsstraßen bieten eine Vielzahl von Geschäften und Boutiquen sowie Läden der täglichen Nahversorgung. Verkehrsmäßig ist Oberursel gut erschlossen. Über die A661 erreicht man das nahegelegene Bad Homburger Kreuz und damit die A5, welche Hannover, Frankfurt und Basel miteinander verbindet. Der Flughafen Frankfurt am Main ist in nur etwa 20 Autominuten erreicht. Weiterhin bietet der öffentliche Nahverkehr sechs Regionalbuslinien und Bahnverbindungen in die umliegenden Städte. Illustration / Abbildung ähnlich

11 OBERURSEL 34 Pflegeappartements (Einzel- und Partnerappartements) moderner Wirtschaftsstandort mit hohem Freizeitwert gute Verkehrsinfrastruktur und direkte ÖPNV-Verbindungen KURZgefasst

12 12 Pflegeheim IMMOBILIE Oberursel Die Lage der Immobilie Mit rund Einwohnern und fünf Stadtteilen ist Oberursel die zweitgrößte Stadt im Hochtaunuskreis. Anwohnern und Besuchern bietet Oberursel eine attraktive Landschaft und idyllische Lage direkt am Südhang des Taunus und ist somit eine ausgezeichnete Wohngegend mit hohem Freizeitwert. Darüberhinaus gilt die Stadt auch als etablierter Wirtschaftsstandort. So finden sich viele namenhafte und international agierende Unternehmen, die damit verbunden eine Vielzahl qualifizierter Arbeitsplätze schaffen. Medizinische und soziale Einrichtungen wie beispielsweise die Ärztehäuser und Kindergärten sowie insgesamt 19 Schulen machen Oberursel zu einem bedeutenden Bildungsstandort mit gut entwickelter Infrastruktur im Hochtaunuskreis. Brüssel Belgien Reims Enschede NL Frankreich LU Mets Chaumont Trier Köln Dortmund Wiesbaden Saarbrücken Hannover Kassel Oberursel Stuttgart Frankfurt am Main Würzburg CH Zürich 417 Wiesbaden 66 Mainz 3 Bad Camberg Idstein Eppstein Hochheim a. M 66 Oberursel Bad Homburg vor der Höhe 5 5 Frankfurt am Main 3 3 Offenbach 661 Dietzenbach

13 STANDORT Ein kulturell buntes Rahmenprogramm bieten in Oberursel insbesondere die Stadthalle und die Theater. Regelmäßig laufende Musicals, Konzer te und Theaterstücke für Jung und Alt sorgen für Unterhaltung. Besonders in den Sommermonaten lädt die naturbelassene Landschaft zu Wanderungen, Spaziergängen und Radtouren ein. Aufgrund der begehr ten Lage im Einzugsgebiet der Metropolregion Frankfur t am Main steht Oberursel ein gut ausgebautes Verkehrsnetz zur Verfügung. Direkte Anbindungen an die Autobahnen A3, A5 und A661 sowie öffentliche Verkehrsmittel erreichbar. Die Fahr t in das Zentrum oder zum Flughafen der Großstadt Frankfur t benötigt lediglich 15 Autominuten. CASA REHA Hauptsitz Pflegeheim Oberursel Zaun, H:1,20m Zaun, H:1,20m KURZgefasst Zaun, H:1,20m Müllplatz 2 NF: 13,05 m (Mülleinhäusunguktion) leichte Holzkonstr direktes Umfeld der starken Metropolregion 2,50 2,50 Zaun, H:1,20m Stellplatz 05 Stellplatz 04 2,50 Frankfurt/Rhein-Main Stellplatz 03 2,50 privilegierte Lage am südlichen Taunusrand Stellplatz 02 2,50 Stellplatz 01 3,50 bietet Lebens- und Wirtschaftsqualität Beh.-Stellplatz Zaun, H:1,20m 5,00 dynamischer Wirtschaftsstandort mit Zaun, H:1,20m leistungsstarken Unternehmen N 0,5 N CASA REHA PH nach dem Rahmenkonzept "Comorbidität" Vereinfachung für das Exposé M 1:100 A3 EG mit Außenanlage MILKOWEITARCHITEKTEN. COHRS PLAASCH GbR

14 14 Pflegeheim IMMOBILIE Oberursel Pflegeheim Oberursel Objektangaben Lage Pflegeheim Oberursel, Ludwig-Erhard-Straße, Oberursel Begehrte Lage im Einzugsgebiet der Metropolregion Frankfurt am Main Bauherr WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG Vertriebskoordinator Betreiber Die Vertriebskoordination übernimmt die WI-IMMOService GmbH mit Sitz in Hildesheim (Niedersachsen). CASA REHA Altenpflegeheim GmbH, Oberursel Übergabe an den Betreiber voraussichtlich 2. Quartal 2018 Erste Mietzahlung Kaufpreise & Zahlungsweise Erwerbsnebenkosten Verwaltung Instandhaltungsrücklage Abschreibung Instandhaltung / Instandsetzung Hausverwaltung Belegungsrecht Mietvertrag EnEV ab dem 4. Monat nach Übergabe In Raten nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Grunderwerbsteuer: 6,0 % / ca. 2,0 % Notar- und Grundbuchkosten pro Pflegeappartement 20,00 monatlich zzgl. MwSt. (voraussichtlich) 0,25 pro qm pro Monat auf die mietrelevante Gesamtfläche (Fläche Sondereigentum zzgl. anteilige Gemeinschaftsfläche) in Höhe von 2 % p.a. auf den Gebäudewert (exklusive Grundstückswert), gesonderte Abschreibung in Höhe von 10 % p.a. der Kosten des anteiligen Inventars von bis zu 5.838,00 pro Pflegeplatz Im Rahmen des Pachtvertrages mit dem Betreiber des Pflegeheimes Oberursel wurde ein Teil der Instandhaltungs und Instandsetzungspflichten der CASA REHA Altenpflegeheim GmbH auferlegt. Der Betreiber ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Pflegeheimes verpflichtet. Alle Schönheits und Wartungsreparaturen am Gebäude und der technischen Ausrüstung sowie Teile der Instandhaltung sind durch den Betreiber zu übernehmen. Die Instandhaltung von Dach und Fach hat durch die Eigentümer zu erfolgen. Das heißt, die Eigentümer haben die Kosten insbesondere für Instandhaltung der Dachkonstruktion mit Eindeckung und Klempnerarbeiten, der tragenden Rohbaukonstruktion, des Außenputzes und der Fassaden, der Gebäude abschließenden Teile einschließlich Fenster und Türen in Außenwänden sowie der Schornsteine zu tragen. (Näheres hierzu, siehe Seite 34) WI-Hausverwaltung GmbH / Spezialisierter Verwalter für Senioren- und Pflegeimmobilien Sie erhalten für sich und Ihre Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht durch den Betreiber. Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt 20 Jahre mit zweimaliger anschließender mieterseitigen Verlängerungsoption um je weitere 5 Jahre. Bedarfsausweis, Endenergiebedarf: 35 KWh/(m2a), Fertigstellung 2018, Energieträger: Erdgas H; Energieeffizienzklasse A Objektfilm Virtueller Rundgang

15 OBJEKT BETREIBER VERWALTUNG»» Pachtdauer 20 Jahre mit zweimaliger Verlängerungsoption um je weitere 5 Jahre»» Pauschale Mietzahlung auch bei Leerstand einzelner Appartements»» Langjährige Erfahrung im Markt der stationären Pflege, dies sichert Ihre dauerhaften und regelmäßigen Einnahmen»» Etabliertes und zukunftsorientiertes Pflegekonzept monatliche Zahlung der Miete»» Auf das Konto der Eigentümergemeinschaft»»»»»» Mietverwaltung / Verteilung an die Eigentümer» Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft» Koordination / Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen» Objektüberwachung hinsichtlich Gewährleistung» Vertretung der Eigentümerinteressen gegenüber dem Generalmieter sowie Dritten zahlt pauschal Miete für»» Wohnfläche / Appartement»» Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche»» = mietrelevante Gesamtfläche

16 16 Pflegeheim IMMOBILIE Oberursel Erdgeschoss Besprechung Foyer Gemeinschaftsraum mit Küchenzeile Büro Büro Eingang 0, N Einzelappartements Partnerappartements Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Bilder von Referenzeinrichtungen

17 GRUNDRISSE 1. Obergeschoss Partnerapp. Partnerapp. Gemeinschaftsraum Küche / Gruppenraum , N Einzelappartements Partnerappartements Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Bilder von Referenzeinrichtungen

18 18 Pflegeheim IMMOBILIE Oberursel 2. Obergeschoss Partnerapp. Partnerapp. Gemeinschaftsraum Küche / Gruppenraum Pflegebad , N Einzelappartements Partnerappartements Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Bilder von Referenzeinrichtungen

19 GRUNDRISSE 3. Obergeschoss Partnerapp. Partnerapp. Gemeinschaftsraum Küche / Gruppenraum Frisör , N Einzelappartements Partnerappartements Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Bilder von Referenzeinrichtungen

20 20 Pflegeheim IMMOBILIE Oberursel Einzelappartement - Beispiel Einrichtungsbeispiel: Einzelappartement 31 EINZELAPPARTEMENTS Kaufpreise: ,18 bis ,06 BEISPIELRECHNUNG EUR KAUFPREIS ,18 ANTEIL GEBÄUDE ,08 INVENTAR bis zu 5.837,82 GRUNDSTÜCK ,28 MIETE p.a ,02 pro Monat 645,67 MIETRENDITE 4,60 % ca. 21,48 Quadratmeter Wohnfläche zzgl. ca. 25,60 Quadratmeter anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Erhalt der Gesamtmiete, siehe Seite 14 "Erste Mietzahlung". Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite ( Nominalverzinsung ) wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen Mieteinnahmen mit aufzunehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung sowie die Instandhaltungsrücklage nicht in die Berechnung mit eingeflossen. ca. 47,08 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche

21 ANSICHTEN Partnerappartement - Beispiel Einrichtungsbeispiel: Partnerappartement Virtueller Rundgang auf 3 PARTNERAPPARTEMENTS Kaufpreise: ,43 BEISPIELRECHNUNG EUR KAUFPREIS ,43 ANTEIL GEBÄUDE ,19 INVENTAR bis zu ,67 GRUNDSTÜCK ,57 MIETE p.a ,76 pro Monat 1.240,79 MIETRENDITE 4,60 % ca. 41,29 Quadratmeter Wohnfläche zzgl. ca. 49,18 Quadratmeter anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Erhalt der Gesamtmiete, siehe Seite 14 "Erste Mietzahlung". Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite ( Nominalverzinsung ) wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen Mieteinnahmen mit aufzunehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung sowie die Instandhaltungsrücklage nicht in die Berechnung mit eingeflossen. ca. 90,47 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche

22 22 IMMOBILIE Pflegeheim Oberursel Der Betreiber die CASA REHA, ein Unternehmen der KORIAN-Gruppe Mit 74 Häusern in ganz Deutschland ist die CASA REHA Unternehmensgruppe auf die professionelle Pflege von Senioren und Menschen mit Behinderungen spezialisiert. Dabei stehen die Bewohner und ihre Wünsche im Mittelpunkt. Die Erfolge sind deutlich sichtbar: Die Pflegenoten der Häuser liegen überwiegend bei allen Prüfungen durch den Medizinischen Dienst der Krankenversicherung (MDK) an der Spitze der Bewertungsskala. Das bescheinigt die sehr gute ZEPT ist die Unternehmensgruppe einer der führenden privaten Träger im Bereich der stationären Seniorenpflege und -betreuung. Seit Anfang 2016 ist CASA REHA ein Unternehmen der französischen KORIAN Gruppe, die mit einer Aufnahmekapazität von über Bewohnern und Patienten und ca Mitarbeitern in Frankreich, Deutschland, Italien und Belgien Europas führender Anbieter von Pflege- und Betreuungsdienstleistungen für Senioren ist. Pflegequalität, auf die Sie vertrauen können. Die qualifizierten und erfahrenen Mitarbeiter kümmern sich rund Von Mensch zu Mensch diesen Leitsatz setzen alle Mitarbeiter täglich liebevoll in die Tat um. um die Uhr um die Bewohner 24 Stunden am Tag, sieben Tage in der Woche. Dabei setzen sie hohe Standards in allen Bereichen: von ausgezeichneter Pflege und Betreuung über umfassende Seit dem Gründungsjahr 1995 ist CASA REHA ständig gewachsen. Mit den Häusern von CASA REHA, PRO VITA und SOZIALKON- Therapie- und Freizeitangebote bis zum individuellen Service. In Häusern, deren Inneneinrichtung auf die Bedürfnisse der Bewohner Stark gewachsen - Die Bettenzahlen von 2003 bis KURZgefasst Einer der größten privaten Betreiber in Deutschland Mehr als stationäre Betten MDK-Noten überwiegend mit "sehr gut" und "gut" Moderne, komfortable und hochwertige Häuser Liebevolle Pflege - Von Mensch zu Mensch

23 BETREIBER abgestimmt ist und die eine Atmosphäre bieten, in der man sich wohl fühlt. Nicht zuletzt durch viele kleine liebevolle Details. Pflege und Betreuung Menschen zu pflegen und zu betreuen heißt nicht nur, dass täglich eine warme Mahlzeit auf dem Speiseplan steht, Medi- Qualitätsmanagement Um Hervorragendes zu leisten, genügt es nicht, sich hohe Standards zu setzen. Es muss auch sichergestellt sein, dass diese eingehalten werden. Deshalb gibt es umfassende Maßnahmen zur Sicherung der Qualität. Diese werden gesteuert, überprüft und kontrolliert durch das zentrale Qualitätsmanagement, das für alle Häuser von CASA REHA, PRO VITA und SOZIALKONZEPT zuständig ist. Über das Qualitätsmanagement erreicht die CASA REHA ein gleichmäßig hohes Niveau in allen Bereichen von der Pflege über die Speisen bis hin zur Hauswirtschaft. Dabei sind die Wünsche und Anregungen kamente verteilt und die Betten regelmäßig bezogen werden. Es ist viel mehr. Denn jeder Tag soll für die Bewohner so angenehm wie möglich sein. Dafür engagieren sich die Pflegekräfte und Therapeuten immer wieder aufs Neue. Gemeinsam mit dem Bewohner oder auch seinen Angehörigen erstellt die CASA REHA einen individuellen Pflegeplan, der neben dem körperlichen auch das geistige und seelische Wohlbefinden berücksichtigt. Darüber hinaus arbeiten die Pflegeteams eng mit den Haus- und Fachärzten der Bewohner zusammen, so dass auch die medizinische Versorgung gesichert ist. der Bewohner und Angehörigen von größter Bedeutung Zentrale Oberursel Flensburg 2 Neu Wulmstorf 3 Neu Wulmstorf 4 Lüneburg 5 Bad Bevensen 6 Bad Bodenteich 7 Schwarmstedt 8 Porta Westfalica 9 Bückeburg 10 Garbsen 11 Hannover 12 Hemmingen 13 Peine 14 Braunschweig 15 Wolfenbüttel 16 Salzgitter-Bad 17 Salzgitter-Bad 18 Berlin-Reinickendorf 19 Berlin-Rixdorf 20 Berlin-Rudow 21 Jüterbog 22 Magdeburg-Olvenstedt 23 Magdeburg-Stadtfeld 24 Schönebeck 25 Bernburg 26 Apolda 27 Tüttleben 28 Chemnitz 29 Lichtentanne 30 Lollar 31 Oberursel 32 Frankfurt am Main 33 Mainz 34 Hirschhorn 35 Ransbach-Baumbach 36 Herrstein 37 Glan-Münchweiler 38 Dahn 39 Saarwellingen 40 Bad Neustadt a.d. Saale 41 Ansbach 42 Pforzheim 43 Vöhrenbach 44 Stockach 45 Bodman-Ludwigshafen 46 Überlingen 47 Heilbronn 48 München 49 Augsburg 50 Ludwigshafen-Oppau 51 Oberschweinbach 52 Hamburg 53 Essen 54 Achim 55 Norderstedt 56 Siegen 57 Vellmar 58 Worms 59 Glienicke 60 Ludwigsburg 61 Lage 62 Ludwigsfelde 63 Augsburg 64 Frankfurt am Main 65 Saarbrücken 66 Bremen 67 Bitburg 68 Berlin-Spandau 69 Hainichen 70 Werder (Havel) 71 Leipzig-Gohlis 72 Fürstenwalde 73 Dinslaken 74 Balingen Gründungsjahr 1995 Hauptsitz Oberursel (Taunus) Anzahl der Häuser 84 inkl. im Bau befindlicher Häuser (Stand 1/2017) Anzahl der Pflegeplätze über inkl. im Bau befindlicher Häuser Mitarbeiter über 7.500

24 24 IMMOBILIE Pflegeheim Oberursel Die Verwaltung Wir verwalten ausschließlich Pflegeimmobilien. Dieser Umstand gewährt Ihnen als Investor eine exklusive Betreuung. Die WI-HAUSVERWALTUNG ist ein auf Pflegeimmobilien spezialisierter Verwalter und konzentriert sich deutschlandweit auf die nachhaltige Verwaltung von Teileigentum reiner Pflegeheime sowie gemischten Objekten (Pflege und Betreutes Wohnen). Durch die Verwaltung werden sämtliche Dienstleistungen erbracht, die Sie für den wirtschaftlich effizienten Betrieb Ihrer erworbenen Immobilie benötigen. Die WI-HAUSVERWALTUNG verfügt über ein komplettes kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Management. Ein enger Kontakt zu den Betreibern ist für unsere Arbeit und Ihren Erfolg unerlässlich. Die Anforderungen steigen ständig neue Gesetze, aktuelle Rechtsprechungen im WEG- und Mietrecht und neue technische Verordnungen müssen beachtet werden. Die Mitarbeiter der WI-HAUSVERWALTUNG verfügen über eine fachspezifische Ausbildung und werden ständig weitergebildet. Wirtschaftsplan Monatliche Auszahlung der Mietüberschüsse Beratung, Stand Information Hausgeldabrechnung Kontaktpflege zum Betreiber Eigentümerversammlung Laufende Objektkontrolle

25 VERWALTUNG Insbesondere die Verwaltung dieser Spezialimmobilien erfordert ein großes Know-how. Unser Service-Portal für Sie Für jedes unserer Objekte haben wir ein persönliches Online-Portal eingerichtet. Hier können Sie sich einloggen und alle Informationen Objektbetreuung rund um Ihre Immobilie erhalten. So sind Sie permanent bestens informiert. Wir bieten Ihnen das Sorglospaket rund um Ihre Immobilie. Kurzfristig sparen Sie mit unserer Kompetenz Zeit und Geld. Lehnen Sie sich zurück. Wir kümmern uns. Besuchen Sie uns fachlich spezialisiert Kompetenz Erfahrung Nachhaltigkeit KURZgefasst Professionelle Verwaltung Ihres Eigentums

26 26 Pflegeheim RECHTLICHES Oberursel Bau- und Ausstattungsbeschreibung Grundlagen Die Realisierung des Pflegeheims Oberursel folgt nach den anerkannten Regeln der Technik, den neuesten Erkenntnissen für den Bau von Pflegeheimen, insbesondere unter Beachtung aller einschlägigen DIN-Normen, der Heimmindestbauverordnung, der einschlägigen Heimgesetze und verordnungen, der Baugenehmigung und sämtlicher gesetzlicher Bestimmungen, die zum Zeitpunkt der Planung Gültigkeit haben. Das Pflegheim wird über insgesamt vier Geschoße verfügen. Die in der Grundlagenurkunde enthaltene Baubeschreibung als Bestandteil des GU-Vertrages umfasst 28 Seiten und kann daher wie vorstehend nur angerissen werden. Die Einsicht in die vollumfängliche Baubeschreibung ist jederzeit möglich. Rechtliche Grundlagen Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wissenswerte rund um das Projekt, über die Rechte und Pflichten der Käufer, die Vertragsgrundlagen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie über den Kaufvertrag selbst. Die Ausführungen basieren auf dem derzeitigen Verhandlungsstand. Änderungen sind zwar nicht geplant aber denkbar. Darauf wird ausdrücklich hingewiesen. Kurzüberblick Die WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG wird in Oberursel / Hessen ein Pflegeheim, das Pflegeheim Oberursel, mit insgesamt 36 Pflegeplätzen, bestehend aus 31 Einzelzimmern und 3 Partnerzimmern, wobei hiervon eine Sondereigentumseinheit ein Ausweichzimmer darstellt, errichten lassen und hat dieses in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG bietet das Sondereigentum an einem oder mehreren Pflegeappartements zum Kauf an. Das Pflegeheim ist langfristig (20 Jahre plus 2 5 Jahre Option) an die Casa Reha Altenpflegeheim GmbH mit Sitz in Oberursel, Gablonzer Straße 35 als Betreiberin verpachtet. Es ist ein WEG-Verwalter bestellt, der sich u.a. um Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie kümmert, soweit diese dem Verpächter obliegt. Mit diesem Verwalter wurde auch ein Vertrag über die Miet-/Pachtverwaltung des Sondereigentums im Auftrag der Eigentümer geschlossen. Im Rahmen einer Vereinbarung über die Übernahme von preopening-kosten erhält die Betreiberin eine Unterstützung für die Aufwendungen in der Inbetriebnahmephase. Zusätzlich sind die ersten sechs Monate ab Übergabe an den Betreiber pachtfrei gestellt. Der Käufer hingegen wird von der WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG, also der Verkäuferin durch Erstattung eines Teilbetrages in Höhe von drei Monatsmieten entlastet. (siehe pre-opening-kosten). Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem Pflegeappartement verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Der Käufer übernimmt anteilig die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag mit dem Betreiber sowie dem Vertrag über die WEG-Verwaltung sowie über die Miet-/Pachtverwaltung. Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Pachtzins abzüglich der anteiligen Kosten. Die WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG Die WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Hildesheim mit der Geschäftsanschrift Weinberg 1, Hildesheim und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Hildesheim unter HRA eingetragen. Die Gesellschaft wird durch die persönlich haftende Gesellschafterin, die WI-Projektsteuerung GmbH mit Sitz in Hildesheim mit der Geschäftsanschrift Weinberg 1, Hildesheim, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Hildesheim unter HRB , vertreten. Diese wiederum wird vertreten durch die Geschäftsführer Herrn Benjamin Röhrborn, Herrn Frank Winkel und Herrn Helge Knedlik, wobei letztere beiden einzelvertretungsberechtigt sind. Das Pflegeheim Oberursel In Abstimmung mit der Stadt Oberursel wurde das Projekt des Pflegeheims Oberursel mit Baugenehmigung vom unter Auflagen und Hinweisen positiv verbeschieden. Es soll eine auf alle Pflegestufen eingestellte Pflegeeinrichtung errichtet werden. Es werden 36 Pflegeplätze in 30 Einzelzimmern sowie 3 Partnerzimmern und ein Ausweichzimmer entstehen.

27 INFORMATIONEN Die Pflegeappartements werden als Sondereigentumseinheiten mit unterschiedlichen Grundflächen von 21,48 m² bis 41,29 m² angeboten. Jedes der angebotenen Pflegeappartements besteht aus einem Wohn-/Schlafraum sowie einem Bad mit WC. Hinsichtlich der Ausstattung der Pflegeappartements wird auf die Baubeschreibung verwiesen. Das Grundstück Der mit der Pflegeeinrichtung beplante Grundbesitz befindet sich in Oberursel, Ludwig-Erhard-Straße 18, Flur 35, Flurstück 8368 und ist vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Bad Homburg v. d. Höhe Grundbuch von Oberursel in Blatt unter der laufenden Nummer 1. Es hat gemäß den Angaben des Grundbuches eine Gesamtfläche von ca m². Die WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG hat dieses Grundstück ihrerseits von den Miteigentümern Frau Rizza Breuer-Morheng, Frau Hildegard Ruzicke und Frau Dr. Gisela Kniffler erworben. Der Grundstückskauf ist derzeit noch in Vollzug. Die Eigentumsübertragung ist durch Eintragung einer Vormerkung zu Gunsten der WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG gesichert. In Abteilung II ist daher unter der laufenden Nummer 1 derzeit noch ein gegenseitiges Vorkaufsrecht zugunsten der Miteigentümer Frau Rizza Breuer-Morheng, Frau Hildegard Ruzicke und Frau Dr. Gisela Kniffler eingetragen. Dieses Recht wird mit Eigentumsumschreibung auf die WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG gelöscht und ist daher nicht von den Käufern zu übernehmen. Des Weiteren ist unter der laufenden Nummer 2 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Recht zur Verlegung und zum Betrieb von 2 Erdkabeln) für die Lahmeyer Aktiengesellschaft für Energiewirtschaft eingetragen. Dieses Recht wird von den Käufern übernommen. In Abteilung II ist weiterhin wegen des noch in Vollzug befindenden Grundstückskaufs unter der laufenden Nummer 3 zugunsten der WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG eine Eigentumsübertragungsvormerkung eingetragen. geprüften Unterlagen soll es zum Zwecke der Finanzierung noch zu einer Eintragung einer Grundschuld kommen. Zur Finanzierung der Errichtung des Bauvorhabens kann es darüber hinaus noch zur Eintragung von Globalgrundpfandrechten kommen. Diese sind bei Eigentumsübergang auf den Erwerber zu löschen oder das Teileigentum ist aus der Pfandhaft zu entlassen. Sofern einer derartigen Globalgrundschuld der Vorrang vor der Auflassungsvormerkung für den Erwerber eingeräumt wird, wird in der Regel der beurkundende Notar Zug um Zug gegen Einräumung des Vorrangs durch den Vormerkungsberechtigten eine entsprechende Freistellungsverpflichtungserklärung gemäß 3 Abs. 1 Ziff. 3 MaBV bei der Globalgläubigerin anfordern und dem Käufer hiervon eine Abschrift aushändigen. Ferner kann es für die Erschließung des Grundstücks sowie für eine Sicherung von Ver- und Entsorgungsanlagen und technischen Anlagen zur Eintragung entsprechender Grunddienstbarkeiten oder beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Ver- und Entsorgungsunternehmen oder sonstiger Dritter kommen. Solche Rechte werden vom Käufer ebenfalls übernommen. Das Baurecht Eine förmliche Baugenehmigung für das Pflegeheim Oberursel wurde mit Bescheid vom durch die Stadt Oberursel unter Auflagen und Hinweisen erteilt (AZ: sz-sz). Die in der Baugenehmigung enthaltenen Auflagen schränken den geplanten Betrieb des Pflegeheims nicht ein. Die Casa Reha Altenpflegeheim GmbH als Betreiberin Den Betrieb übernimmt die Casa Reha Altenpflegeheim GmbH, welche das Objekt gesamtflächig mit einem am 23./ abgeschlossenen Pachtvertrag gepachtet hat. Die Casa Reha Altenpflegeheim GmbH hat Ihren Sitz unter der Geschäftsanschrift Gablonzer Straße 35 in Oberursel und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Bad Homburg v.d. Höhe unter HRB 6617 eingetragen. Die Gesellschaft wird durch die Geschäftsführer Frau Judith Barth und Herrn Torsten Wenzel vertreten. Der Grundbesitz ist in Abteilung III derzeit noch lastenfrei. Nach den

28 28 Pflegeheim RECHTLICHES Oberursel Der Pachtvertrag Mit der zukünftigen Betreiberin des Pflegeheims Oberursel wurde am 23./ ein Pachtvertrag mit einer festen Laufzeit von 20 Jahren, eine 1. Vereinbarung zum Pachtvertrag sowie eine 2. Vereinbarung zum Pachtvertrag abgeschlossen. In dem Pachtvertrag wurde auch eine zusätzliche Verlängerungsoption für die Pächterin von zweimal fünf Jahren vereinbart. Nach den vertraglichen Vorgaben beginnt die Laufzeit des Pachtvertrages ab dem Monatsersten, der auf die vollständige Fertigstellung des Pachtgegenstandes und die förmliche Übergabe an den Pächter folgt. Die Fertigstellung muss nach den vertraglichen Vorgaben spätestens 15 Monate nach Erteilung der Baugenehmigung gewährleistet sein, wobei Bauverzögerungen, die Sonderwünschen der Betreiberin geschuldet sind, einen Anspruch auf Anpassung der Fertigstellungsfrist begründen. Der Käufer übernimmt mit Abschluss des Kaufvertrages alle Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag und seinen Anlagen in Bezug auf den von ihm jeweils erworbenen Kaufgegenstand (Teileigentum und Anteil Gemeinschaftseigentum). Der Pachtvertrag soll damit vollwirksam auf die Gemeinschaft bzw. die einzelnen Käufer für deren Anteil am Gesamtobjekt übergehen, um eine einheitliche Nutzung während der gesamten Dauer des Pachtvertrages zu sichern. Die Betreiberin trägt während der Pachtzeit die gesamten Nebenkosten und Betriebskosten i. S. des 2 der Betriebskostenverordnung mit Ausnahme der sonstigen Betriebskosten (siehe unten). Die Kosten, die durch den Betrieb des Pachtobjekts entstehen, vor allem Ver- und Entsorgungsverträge, Fensterreinigung, Dachrinnenreinigungen und Versicherungen, trägt die Betreiberin im direkten Abrechnungswege. Soweit Nebenkosten von dritter Seite nur an den Verpächter verrechnet werden können, wie beispielsweise die Grundsteuer, wird der Verpächter diese Kosten an die Betreiberin berechnen, die dem Verpächter hierfür Kostenerstattung leistet. Von der Betreiberin nicht getragen werden die Kosten der Objektüberwachung, der Fassadenreinigung, Dachreinigung und Wartung sowie sonstige Betriebskosten i. S. d. 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung. Hierunter fallen Betriebskosten im Sinne des 1 Betriebskostenverordnung, die von 2 Nummern 1 bis 16 Betriebskosten nicht erfasst sind. Beispielhaft handelt es sich um Überprüfungskosten für Abflussrohre, Betriebskosten für Abwasserreinigungsanlagen, Kosten für die Wartung einer Blitzschutzanlage, insbesondere Wartungskosten für Brandmelde- und Sprinkleranlagen usw. Zur Absicherung der Ansprüche und Forderungen des Verpächters aus dem Pachtvertrag wurde mit der Casa Reha Betriebs- und Beteiligungsgesellschaft mbh eine Beitrittsvereinbarung zum Pachtvertrag geschlossen. In der Beitrittsvereinbarung zum Pachtvertrag vom 23./ hat sich die Casa Reha Betriebs- und Beteiligungsgesellschaft mbh verpflichtet, auf Verlangen des Verpächters in alle Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag neben der Betreiberin als Beitretende einzutreten, wenn Gründe vorliegen, die den Verpächter zu einer Kündigung des Vertrages berechtigen würden. Die Beitretende haftet für alle Forderungen des Verpächters, die ab dem Beitritt fällig werden. Der mit der Betreiberin auf 20 Jahre fest abgeschlossene Pachtvertrag kann durch die Eigentümer innerhalb der Pachtzeit vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Ein solches außerordentliches Kündigungsrecht steht den Eigentümern insbesondere dann zu, wenn die Betreiberin mit der Entrichtung des Pachtzinses an zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Verzug gerät oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als drei Termine hinstreckt, mit der Entrichtung der Pacht in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Pacht für zwei Monate erreicht, sofern der Verpächter die Betreiberin jeweils mit einer Frist von mindestens zwei Wochen unter Androhung der Kündigung schriftlich abgemahnt hat. Darüber hinaus besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn die Betreiberin ungeachtet einer schriftlichen Kündigungsandrohung des Verpächters einen vertragswidrigen Gebrauch des Pachtobjekts fortsetzt, der die Rechte und Interessen des Verpächters in erheblichem Umfang verletzt, und der Verpächter der Betreiberin schriftlich eine Frist von mindestens 2 Monaten gesetzt hat, den vertragswidrigen Gebrauch zu unterlassen, oder wenn sich die Vermögenslage der Betreiberin wesentlich verschlechtert, insbesondere wenn sie ihre Zahlung einstellt oder die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen beantragt wird und der Antrag nicht binnen 4 Monaten zurückgewiesen worden ist. Im Übrigen kann sich der Verpächter hinsichtlich des Vorliegens eines außerordentlichen Kündigungsgrundes auf die gesetzlichen Vorgaben berufen.

29 INFORMATIONEN Die Kündigung setzt regelmäßig eine vorherige zweimalige Abmahnung mit Kündigungsandrohung und angemessener Fristsetzung voraus. Eine Kündigung der Verpächter (Eigentümer) kann nur durch eine einheitliche Entscheidung aller Eigentümer nach einem mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Der Mietvertrag kann nur als Ganzes gekündigt werden. Des Weiteren hat sich die Pächterin mit Pachtvertrag vom 23./ hinsichtlich etwaiger baulicher Abweichungen zur Ursprungsplanung verpflichtet, einen formell notwendigen Nachtrag zum Pachtvertrag zu vereinbaren. In Abweichung der Ursprungsplanung wird zusätzlich zur ursprünglichen Ausstattung eine Bereitschaftsküche zur Ausführung gebracht. Diese Umplanung wird Gegenstand eines zukünftigen Nachtrages sein. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Das Pflegeheim Oberursel wurde mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung des Notars Peter Pfeiffer mit Amtssitz in Hildesheim am , URNr. 87/2017 entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der Weise aufgeteilt und vollzogen, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum (Pflegeappartements) verbunden ist (Teileigentum). Insgesamt werden bei dem Objekt 34 Teil- bzw. Sondereigentumseinheiten geschaffen. Jeder dieser 34 Sondereigentumseinheiten wird im Grundbuch des Amtsgerichts Bad Homburg v. d. Höhe von Oberursel separat auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst. In Ziffer III.2. der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche Nutzung aller Sondereigentumseinheiten als Seniorenpflegeheim bestimmt worden. Diese Zweckbestimmung ist Grundlage für das gesamte Verhältnis der Teileigentümer untereinander sowohl nach dem Gesetz als auch nach den getroffenen Vereinbarungen und allen sonstigen Verträgen. Diese besondere Gebrauchsregelung kann erst nach Ablauf des Pachtvertrages mit der Casa Reha Altenpflegeheim GmbH im Beschlusswege mit einer qualifizierten Mehrheit von ¾ aller der in der Teileigentümerversammlung vertretenen Stimmen geändert werden. In Ziffer III.4. der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass jede Veräußerung einer Sondereigentumseinheit der Zustimmung des Verwalters bedarf. Darüber hinaus regelt 16a.1.f des Pachtvertrages, dass die Zustimmung dabei nur erteilt werden darf, wenn u. a. der Eintritt in die unter Ziffer 2. der Gemeinschaftsordnung geregelte Zweckbestimmung vereinbart ist. Die einzelnen Eigentümer haben kein Recht ihr Sondereigentum zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten bzw. zu verpachten, sondern müssen in die Nutzung ihres Sondereigentums an die von der Betreiberin ausgewählten Personen einwilligen. In Ziff. V der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hat sich der Veräußerer (der teilende Eigentümer) vorbehalten, in der Zeit solange er noch Eigentümer ist, Änderungen der Teilungserklärung vornehmen zu dürfen. Dies betrifft sämtliche Bereiche des Sondereigentums, des Gemeinschaftseigentums und etwaig zugewiesener bzw. noch zuzuweisender Sondernutzungsrechte. Die Kaufimmobilie Die WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG wird die Pflegeeinrichtung nach den Vorgaben der anerkannten und bewährten Regeln der Technik errichten. Der Käufer erwirbt von der WI-Pflegeobjekte III GmbH & Co. KG das Sondereigentum an einem Pflegeappartement, verbunden mit dem zugehörigen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich der Beschaffenheit und Ausstattung der Kaufimmobilie wird auf die ausführliche und jederzeit gesondert einsehbare Baubeschreibung verwiesen. Der Kaufpreis Im Kaufpreis ist enthalten: schlüsselfertige Erstellung sämtliche Baunebenkosten sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für die erstmalige Herstellung bzw. soweit die Beiträge vor Besitzübergang entstanden sind alle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz, so-

30 30 Pflegeheim RECHTLICHES Oberursel weit sie vor Besitzübergang entstanden sind Zuschuss für Einrichtung und Möblierung Vertriebskosten Kosten der Lastenfreistellung 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung, zusätzlich 5 % Sicherheitseinbehalt aus der ersten Rate. Im Kaufpreis ist nicht enthalten und daher vom Käufer zu tragen: Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstigen Behörden für den Kaufvertrag Grunderwerbssteuer (derzeit 6 %) Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuldbestellung, Zwischenfinanzierung des Kaufpreises usw. Der Kaufpreis ist ein Festpreis und untergliedert sich in drei Bereiche: Der Anteil von Grund und Boden, der Anteil am Gebäude und der Außenanlage und der Anteil für die Möblierung und Einrichtung. Das Pflegeheim Oberursel ist noch nicht errichtet. Das zu erstellende Objekt befindet sich derzeit in der Bauphase. Nach den Vorgaben des Pachtvertrages mit dem Betreiber hat die Übergabe des Objekts längstens innerhalb 15 Monate nach Erteilung der Baugenehmigung zu erfolgen. Die Baugenehmigung wurde am erteilt. Das Objekt wäre damit spätestens zum zu übergeben. Es besteht jedoch ein Anspruch auf Verlängerung der Fertigstellungsfrist, wenn Sonderwünsche des Betreibers in der Bauausführung Berücksichtigung finden und damit eine Bauzeitverzögerung einhergeht. Vorliegend wurde seitens des Betreibers in Abweichung der Vorgaben der ursprünglich genehmigten Bauplanung ein erweiterter Küchenausbau gewünscht und berücksichtigt. Der Kaufpreis ist in folgenden Raten fällig: 25 % nach Beginn der Erdarbeiten (hierbei ist der Sicherheitseinbehalt von 5 % gemäß 632 a BGB bereits berücksichtigt, dementsprechend 30 % - 5 % Sicherheitseinbehalt = 25 %), 28 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, 12,6 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, nach Fenstereinbau einschließlich Verglasung, 14,7 % nach Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten, sowie nach Fertigstellung der Rohinstallationen der Heizungs-, der Sanitär- und der Elektroanlagen sowie nach Fertigstellung der Estrichund Fassadenarbeiten, 2,8 % nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, Gemäß den gesetzlichen Vorgaben ( 632a Abs. 3 BGB) ist der Käufer berechtigt, 5 % des Kaufpreises bei der ersten Abschlagszahlung einzubehalten. Die einbehaltenen 5 % sind zur Zahlung fällig, wenn der Vertragsgegenstand vertragsgemäß ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist. Im Übrigen gelten hier die gesetzlichen Vorschriften. Die Kaufpreisraten sind unabhängig des Baufortschrittes fällig, wenn u.a. folgende Voraussetzungen vorliegen: Rechtswirksamkeit des Vertrages und Vorliegen aller zu seinem Vollzug erforderlichen Genehmigungen; der grundbuchrechtliche Vollzug der Teilungserklärung und die Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruches auf Eigentumsübertragung für den Käufer im Grundbuch; Sicherung der Freistellung des Vertragsobjektes von allen Belastungen und Beschränkungen, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen, soweit sie nicht nach dem Kaufvertrag vom Käufer übernommen werden und mit zu übertragen sind. Sofern Globalgrundpfandrechte auf dem Grundbesitz eingetragen sind oder werden, ist die Lastenfreistellung gesichert, wenn dem amtierenden Notar ( 3 Abs. 1 MaBV) der Gläubigerin vorliegt, wonach nicht zu übernehmende Grundpfandrechte gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme durch den Käufer. Für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Gläubiger vorbehalten, anstelle der Freistellung alle vom Käufer vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjektes zurückbehalten. Anstelle der genannten Fälligkeitsvoraussetzungen kann der Verkäufer in Höhe der jeweils fälligen Beträge dem Käufer oder dessen Kaufpreis finanzierenden Gläubigern ersatzweise eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft gemäß 7 MaBV einer inländischen Bank oder Sparkasse, zur Absicherung aller etwaigen Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr oder Auszahlung der von ihm geleisteten Vermögenswerte, auf seine Kosten zur Verfügung stellen.

31 INFORMATIONEN Der Käufer hat eine Abnahme des Sondereigentums durchzuführen. Der Verkäufer wird vor Übergabe sämtlicher Sondereigentumseinheiten das Objekt an die Betreiberin übergeben. Das Vertragsobjekt wird zunächst durch die Betreiberin abgenommen. Erst danach werden sämtliche Sondereigentumseinheiten an die Käufer übergeben. Der Verkäufer wird den Käufer innerhalb einer Frist von 12 Tagen zur Abnahme auffordern. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Käufer nicht innerhalb dieser Frist abnimmt, obwohl er hierzu verpflichtet ist. Das Gemeinschaftseigentum ist von sämtlichen künftigen Miteigentümern abzunehmen. Hierbei gilt, dass der Verkäufer dem Käufer den Abnahmetermin mindestens 12 Tage im Voraus schriftlich mitteilt. Nimmt der Käufer diesen Termin nicht war, gilt widerruflich folgendes: Das gemeinschaftliche Eigentum der Teileigentümer wird dann nicht durch jeden Erwerber einzeln, sondern zunächst durch den Pächter und Betreiber des Objekts, die Casa Reha Altenpflegeheim GmbH und dem Sondereigentumsverwalter, abgenommen. Dem Käufer ist sodann nach der Abnahme eine Abschrift des Abnahmeprotokolls zu übersenden mit der Aufforderung, sich zu der Abnahme zu erklären. Die Zustimmung zur Abnahme gilt als vom Käufer erteilt, wenn er sich nicht innerhalb von 12 Werktagen nach Erhalt des Abnahmeprotokolls dem Verkäufer gegenüber erklärt und der Verkäufer bei Übersendung des Abnahmeprotokolls ausdrücklich auf diese Rechtsfolge hingewiesen hat. Mit Übergabe des Kaufgegenstandes sowie im Fall einer vorzeitigen Nutzung ab Nutzungsbeginn gehen Besitz, Nutzen und Lasten, insbesondere die laufenden Steuern und öffentliche Abgaben, auf den Käufer über. Nach den aktuell vorliegenden Vertragsentwürfen des Notars Peter Pfeiffer mit Amtssitz in Hildesheim (Stand: ) haftet der Verkäufer jedem Käufer gegenüber für Sachmängel am Bauwerk nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk beträgt fünf Jahre, für Arbeiten am Grundstück sowie etwaige Einrichtungsgegenstände beträgt diese Frist zwei Jahre. Der Verkäufer tritt seine Sach- und Rechtsmängelansprüche gegen am Bau beteiligte Unternehmer, Architekten, Ingenieure und sonstige Personen sicherheitshalber an den jeweiligen Käufer ab, für den Fall, dass vom Verkäufer etwa wegen Vermögenslosigkeit kein oder kein vollständiger Ersatz zu erlangen ist oder dieser mit seinen entsprechenden Verpflichtungen in Verzug ist und ihnen trotz schriftlicher Mahnung nicht nachgekommen ist. Die bevorzugte Belegung Die Eigentümer erhalten im Hinblick auf ihre Eigentümerstellung von der Betreiberin für sich und ihre nächsten Familienangehörigen ein Recht auf bevorzugte Belegung unter Berücksichtigung der jeweiligen rechtlichen Rahmenbedingungen, nach Maßgabe der Kapazitäten und auf der Grundlage der jeweiligen Vertrags- und Aufnahmebedingungen und Heimentgelte. Dieses bevorzugte Belegungsrecht wird dem jeweiligen Erwerber in gesonderter Erklärung durch den Betreiber zugesichert. Im Übrigen haben die Eigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ihr Sondereigentum selbst zu nutzen, also aufgrund ihrer Eigentümerstellung ihr eigenes Appartement zu bewohnen. Eine Kündigung wegen einer beabsichtigten Eigennutzung ist nicht möglich. Bei Eigennutzung oder Nutzung durch einen Familienangehörigen wird zwischen der Betreiberin und dem künftigen Bewohner ein Heimvertrag abgeschlossen, im Rahmen dessen das dort vereinbarte Entgelt zu bezahlen ist. Der Käufer erhält weiterhin seinen monatlichen Anteil am Mietzins ausgezahlt. Alle Zimmer sind ähnlich geschnitten und ausgestattet, jedoch in unterschiedliche Pflegestationen zusammengefasst, damit verschiedenen Anforderungen der Bewohner nachgekommen werden kann. Die Nutzung des eigenen Appartements ist deshalb nur dann sinnvoll, wenn die eigene Einheit den Versorge- bzw. Pflegeanforderungen, d.h. der Bedürftigkeit bzw. dem Krankheitsbild des Bewohners entspricht. Im Bedarfsfall wird dem Eigentümer jedoch zusätzlich eine bevorzugte Belegung einer anderweitigen Sondereigentumseinheit in dem Pflegeheim Oberursel oder in anderen Häusern der Casa Reha Gruppe gewährt, soweit eine solche frei ist bzw. frei wird. Die Eigentümer können im Rahmen des Verkaufs oder einer sons-