Kapitalanlage und Steuern Themenbrief 38/2011 REITs und ihre steuerliche Behandlung

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1 Kapitalanlage und Steuern Themenbrief 38/2011 REITs und ihre steuerliche Behandlung Inhaltsverzeichnis 1. Einführung REITs im In- und Ausland Ausländische REITs Inländische REITs Aktuelle Tendenzen Das REITG Rechtliche Gestaltung Besitzstreuung Bilanzierung Immobilieneinbringung Halbeinkünfteverfahren beim Immobilienverkauf (Exit Tax) Steuerliche Behandlung der REIT-AG Steuerliche Behandlung beim Aktionär Investition aus Anlegersicht... 9

2 1. Einführung Real Estate Investment Trusts oder kurz REITs sind unternehmerisch tätige Immobiliengesellschaften, deren Geschäftszweck der Erwerb und die Bewirtschaftung von Immobilien ist. Sie stellen für Privatanleger eine Alternative zu offenen Immobilienfonds dar. Sie sind börsennotiert und somit jederzeit handelbar und weisen in der Regel üppige Dividenden aus. REITs weisen die Besonderheit auf, dass Gewinne nicht auf Gesellschafterebene, sondern auf der Ebene des Anteilseigners wie eine herkömmliche Dividende besteuert werden. Der Großteil der Gewinne, der aus dem Immobiliengeschäft stammt, wird als Dividende ausgeschüttet. Allerdings notieren an den heimischen Börsen derzeit überwiegend ausländische und noch nicht einmal eine Handvoll deutsche REITs. Deutsche REITs können im EU-regulierten Markt im General Standard auf Basis der EU-Mindestanforderungen oder im Prime Standard gelistet werden Die Deutsche Börse berechnet drei eigenständige REIT-Indizes: 1. Der RX REIT-Index enthält bis zu 20 der größten und liquidesten REITs aus dem Prime Standard. Die Gewichtung erfolgt nach Free-Float Marktkapitalisierung. 2. Der RX REIT All Share-Index erstreckt sich auf alle REITs des Prime Standard und General Standard. Die Gewichtung erfolgt nach reiner Marktkapitalisierung. 3. Der RX Real Estate-Index enthält bis zu 30 REITs und Real Estates aus dem Prime Standard. Die im Index enthaltenen Unternehmen müssen ein minimales tägliches Handelsvolumen von 1 Million Euro erzielen. Alle in den Indizes enthaltenen REITs müssen im REIT- Segment der Deutschen Börse gelistet sein. Basierend hierauf können Produktanbieter darauf abgeleitete Derivate und Indexfonds schaffen. Grundsätzlich gibt es drei Formen von REITs: 1. Equity-REITs investieren direkt in Immobilien, meist gewerblich genutzte. 2. Mortgage-REITs beschäftigen sich mit dem Handel von Hypotheken. Diese Form ist stark von die Zinsschwankungen am Kapitalmarkt abhängig. 3. Gemischte REITs investieren sowohl in Immobilien als auch in Hypotheken. REITs sind keine neue Unternehmensform, sondern herkömmliche Aktiengesellschaften, auf welche neben den Vorschriften des Aktienrechts zusätzlich spezielle Vorgaben angewendet werden. Nur wenn diese eingehalten werden, gibt es die versprochene Steuerfreiheit. Um diese steuerlichen Privilegien nutzen zu können, muss der Trust je nach Sitzland zwischen 65 % und 100 % seiner Gewinne an die Anteilseigner ausschütten und vorgegebene Anlagegrundsätze beachten. In Deutschland sind sog. G-REIT durch das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG v , BGBl I 2007, 914) seit de zugelassen. Sparer können aber auch auf Umwegen auf solche Trusts setzen: REIT-Fonds als herkömmliche Investmentfonds investieren in solche Gesellschaften. Zertifikate auf Indizes, die den Kursverlauf von REIT nachbilden Bei REIT erfolgt die Kursfestsetzung über Angebot und Nachfrage an der Börse, die Gesellschaften müssen keine Gelder für Rücknahmen und somit Liquidität bereit halten. Die Werthaltigkeit der gehaltenen Immobilien zeigt sich über den Börsenkurs und nicht wie bei Immobilienfonds über Gutachten. Gegenüber offenen Immobilienfonds besitzen REITs insbesondere den Vorteil, dass Mittelzu- und -abflüsse keinen direkten Einfluss auf die Anlagepolitik haben. Hohe Kapitalaufkommen führen bei ihnen deshalb nicht zum Anlagenotstand und damit verbunden dem Zwang, in wenig rentable Objekte zu investieren. Auf der anderen Seite entfällt die Gefahr, dass sich das Management zu einem ungünstigen Zeitpunkt von Immobilien trennen muss, nur weil Anleger ihr Geld zurückhaben wollen. Eine bessere Performance kann die Folge sein und es kommt nicht zu Liquiditätsengpässen, indem die Fondsgesellschaften die Rücknahme von Anteilen wie seit dem Beginn der Finanzkrise aussetzen. Anleger können sich direkt an ausländischen REITs beteiligen, wenn sie am Erfolg dieses Immobilieninvestments teilhaben wollen. Die inländischen Angebote sind hingegen noch spärlich. Ausländische Immobilienaktien gelten nicht als Investmentfonds und umgehen daher die hohe Pauschbesteuerung nach 6 InvStG (BMF , IV C 1 - S /08/10019, BStBl 2009 I S. 931), sofern die Anteile der Immobilienunternehmen an einer Börse zugelassen sind und in ihrem Sitzstaat keiner Investmentaufsicht unterliegen. Es ergeben sich daher keine steuerlichen Besonderheiten im Vergleich zu herkömmlichen Aktien. Es handelt sich auch dann noch um Dividenden, wenn Mieterträge oder Gewinne aus Immobilienverkäufen ausgeschüttet werden. Allerdings fällt auf die Ausschüttungen auch Quellensteuer an, hier gibt es Einschränkungen bei der sofortigen Verrechnung auf Ebene der Banken. Nachfolgend erfolgt eine Erläuterung der aktuellen Ausgangslage sowie ein Ausblick auf inländische Umsetzungsmöglichkeiten. Dabei geht es nur um Equity-REITs, die rund 90 Prozent des derzeitigen Marktvolumens ausmachen

3 2. REITs im In- und Ausland Sie wurden 1960 erstmals in den USA durch den Real Estate Investment Trusts Act eingeführt. Die Vorzüge von REITs als Anlageform für Immobilien hatten sich anschließend auch diesseits des Atlantiks breit gemacht, so dass sie in vielen 20 Staaten wie etwa Frankreich, Belgien und den Niederlanden verbreitet sind. Deutschland war mit der Einführung 2007 eher ein Nachzügler. Eine Reihe dieser REITs werden auch an deutschen Börsen gehandelt, so dass der Kauf problemlos möglich ist Ausländische REITs Es handelt sich in der Regel um börsennotierte Immobilienfonds in Form von Aktiengesellschaften, die insoweit von der Körperschaftsteuer befreit sind, als sie ihre Gewinne ausschütten. Lediglich auf Anlegerebene findet eine Ertragsbesteuerung statt. Um diese steuerlichen Privilegien nutzen zu können, muss der Trust je nach Sitzland zwischen 75% und 100% seiner Gewinne an die Anteilseigner ausschütten. USA: Hier müssen 90 Prozent der zu versteuernden Erträge in Form von Dividenden ausgeschüttet werden, dieser Betrag gilt auf Unternehmensebene als Betriebsausgabe. REITs dürfen Kredite aufnehmen und müssen 75 Prozent des Anlagevermögens in Immobilien, Bargeld oder Staatsanleihen investieren. Die gleiche Quote muss auf der Einnahmeseite über Mieten und Hypothekenzinsen erzielt werden. Niederlande: Hier müssen 95 Prozent der Gewinne ausgeschüttet werden, für diesen Betrag gilt auf Unternehmensebene der Körperschaftsteuersatz von Null. REITs dürfen zu 60 Prozent Kredite aufnehmen und müssen ihr komplettes Anlagevermögens in Immobilien investieren. Veräußerungsgewinne dürfen als Liquiditätsreserve in eine Rückstellung eingestellt werden. Die REITs müssen nicht zwingend börsennotiert sein. Frankreich: Hier müssen 85 Prozent der Mieten und 50 Prozent der Veräußerungserlöse in Form von Dividenden ausgeschüttet werden, dieser Betrag bleibt auf Unternehmensebene steuerfrei. REITs dürfen zu 40 Prozent und müssen 80 Prozent des Anlagevermögens in Immobilien investieren. Belgien: Hier müssen 80 Prozent der Mieten und 50 Prozent der Veräußerungserlöse ausgeschüttet werden, dieser Betrag gilt auf Unternehmensebene als Betriebsausgabe. REITs dürfen Investitionen zur Hälfte fremd finanzieren und müssen 80 Prozent des Anlagevermögens in Immobilien investieren. Als ausländischer REIT qualifiziert ist eine Gesellschaft grundsätzlich dann, wenn deren Bruttovermögen zu mehr als zwei Dritteln aus Grundstücken besteht, deren Bruttoerträge zu mehr als 2/3 aus Vermietungseinkünften oder Veräußerungsgewinnen besteht und deren Ausschüttungen nicht mit Steuern vorbelastet sind. Einige Auslands-REITs in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft sind von der REIT-Besteuerung im Inland ausgenommen und werden stattdessen als Investmentfonds qualifiziert. Dies ist der Fall, wenn sie in ein risikogemischtes Portfolio aus Immobilien investieren, ihre Anteile börsennotiert sind und sie im jeweiligen Sitzstaat einer Investmentaufsicht unterliegen. Diese werden allgemein REIT-Investmentfonds genannt. Bei Auslandsaktien in Form von REITs gelten teilweise abweichende Sätze. Bei britischen Aktien z.b. wird auf Dividenden keine Quellensteuer erhoben. Seit dem sind in Großbritannien REITs zulässig, deren Aktien auch an deutschen Börsen notiert sind. Für diese UK-REITs fallen 22 und ab dem dann 20 % Quellensteuer auf Ausschüttungen an, die aus Immobilienerträgen stammen. Der 15 % übersteigende Satz von 7 bzw. 5 % ist per Antrag in Großbritannien rückforderbar. Sofern der REITs jedoch auch normale Dividenden aus anderen Gewinnen auskehrt, unterliegen die nicht dem Quellensteuerabzug. Die USA halten laut DBA nur 15 % ein, so dass Anleger den vollen Betrag über die Veranlagung berücksichtigen können. Ausschüttungen von REITs aus den USA unterliegen einem Quellensteuersatz von 30 %, die Differenz von 15 % wird auf Antrag in den USA erstattet. Keine Quellensteuer fällt hingegen auf Kapitalrückzahlungen an. Sofern Veräußerungsgewinne ausgeschüttet werden, erhöht sich der Satz sogar auf 35 %, für private Anleger mit einer Beteiligung von maximal 5 % gibt es eine Ermäßigung auf 30 % Inländische REITs Durch die Einführung von deutschen REITs rückwirkend zum können Anleger neben den zahlreich an deutschen Börsenplätzen gehandelten Auslandspapieren erstmals auch auf heimische Titel zugreifen. Mit den börsennotierten G-REITs entstand ein Kapitalmarktsegment, das es so in Deutschland bislang nicht gab. Das soll dafür sorgen, dass mehr Immobilien an die Börse kommen und damit fungibel werden. Darüber hinaus wird diese Aktienform auch zu einer Alternative für offene und geschlossene Immobilienfonds werden. REIT mit Sitz und Geschäftsleitung im Inland als AG ( 1 REITG) erwerben und verwalten als Haupttätigkeit in- und ausländische Immobilien, um sie zu vermieten oder zu veräußern. Inländische Bestandsmietwohnungen sind allerdings ausgenommen. Im Rahmen von Hilfstätigkeiten dürfen auch Projektentwicklungen für - 3 -

4 den eigenen Bestand durchgeführt werden. Des Weiteren ist erlaubt, Dritten als Nebentätigkeit immobiliennahe Dienstleistungen anzubieten. Sie zahlen selbst nach 16 Abs. 1 REITG weder Körperschaft- noch Gewerbesteuer, wenn sie die Qualifikation als REIT-AG einhalten: Dies setzt voraus, dass die Gesellschaft als AG ihren Sitz und ihre Geschäftsleitung in Deutschland haben muss ( 9 REITG), der Unternehmensgegenstand beschränkt ist auf die Vermietung, Verpachtung und Veräußerung von unbeweglichem Vermögen mit Ausnahme von inländischen Bestandsmietwohnimmobilien ( 1 REITG), mindestens 15 % der Aktien einer REIT-AG im Streubesitz bzw. im Zeitpunkt der Börsenzulassung mindestens 25 % der Aktien im Streubesitz stehen ( 11 Abs. 1 REITG), kein Anleger direkt 10 % oder mehr der Aktien oder der Stimmrechte an der REIT-AG hält ( 11 Abs. 4 REITG), zum Ende eines jeden Geschäftsjahres mindestens 75 % der Aktiva der REIT-AG zum unbeweglichen Vermögen gehören und in jedem Geschäftsjahr mindestens 75 % der Umsatzerlöse aus der Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von unbeweglichen Vermögen stammen ( 12 REITG), die REIT-AG bis zum Ende des folgenden Geschäftsjahres mindestens 90 % ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses (nach Dotierung einer Veräußerungsrücklage) an die Aktionäre ausschüttet ( 13 REITG), die REIT-AG keinen Handel mit ihrem unbeweglichen Vermögen betreibt ( 14 REITG) und das bilanzielle Eigenkapital der REIT-AG mindestens 45 % des unbeweglichen Vermögens der REIT-AG beträgt ( 15 REITG). 3. Aktuelle Tendenzen Die Finanzkrise hatte den steuerbegünstigten Immobilienaktien nach deutschem Recht einen Fehlstart beschert. Nach der Gesetzesverkündung hatten innerhalb von anderthalb Jahren nur zwei Gesellschaften den Sprung an die Börse geschafft. Die Alstria Office Reit-AG und die Fair Value Reit-AG kommen zusammen jedoch lediglich auf eine Marktkapitalisierung von 0,6 Milliarden Euro. Die Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) - als ein Zusammenschluss deutscher Banken trieb sie die Einführung von Reits maßgeblich vorantreibt - schätzte das Marktpotential ursprünglich auf 60 bis 130 Milliarden Euro bis zum Ende des Jahres Inzwischen ist in der Finanzbranche von solchen Größenordnungen keine Rede mehr. Das anhaltend schwierige Börsenumfeld der vergangenen Jahre hindert die bereits registrierten Vor-REITs an der Aufnahme der Börsennotierung ihrer Anteile. Daher droht bei den ersten Vor-REITs, dass sie die Frist für die Aufnahme der Börsennotierung gemäß 10 Abs. 2 Satz 1 REITG überschreiten, auch wenn ihnen bereits ein Jahr Verlängerung gemäß 10 Abs. 2 Satz 2 REITG gewährt wurde. Der Fristablauf ohne Börsengang der betroffenen Vor-REITs würde für Verkäufer von Immobilien an diese Gesellschaften den rückwirkenden Wegfall der sogenannten Exit-Tax-Begünstigung bedeuten. Daher wurde über das OGAW-IV-Umsetzungsgesetz vom die BaFin ermächtigt, auf erneuten Antrag ein zweites Mal eine Fristverlängerung um noch ein Jahr und damit insgesamt auf fünf Jahre zu gewähren ( Lösung ). Voraussetzung auch für diese zweite Fristverlängerung sind Umstände außerhalb des Verantwortungsbereichs des betreffenden Vor-REITs, die im konkreten Einzelfall eine solche weitere Fristverlängerung rechtfertigen. Auch die Kursentwicklung war bislang enttäuschend, was mit der Marktentwicklung an den internationalen Bösen und den Preisen für Immobilien zu erklären ist. Die kritische Größe beziffern Experten auf eine Marktkapitalisierung von etwa 1,5 Milliarden Euro. Kandidaten mit Geschäftspotential in dieser Größenordnung wie die IVG Immobilien AG, Beteiligungs- oder Fondsgesellschaften haben entsprechende Pläne angesichts der Marktverhältnisse aber erst einmal zurückgestellt. Europäische Immobilienaktien waren und sind von der Finanzkrise besonders hart getroffen worden, Mitte 2008 beispielsweise hatte der Epra Europe Total Return Index über die vergangenen zwölf Monate ein Drittel seines Wertes verloren und der Epra-Index für deutsche Immobilienaktien hatte sich sogar fast halbiert. Einige Immobilientitel werden inzwischen an der Börse zu Preisen gehandelt, die nicht selten ein Drittel unter dem Nettovermögenswert der Unternehmen liegen. In dieser Differenz schlägt sich die Furcht vieler Investoren vor kräftigen Abwertungen der im Portfolio gehaltenen Objekte nieder. Für einen bevorstehenden Durchbruch deutscher REITs als Anlageform gibt es derzeit keinerlei markante Anzeichen. Zwar befinden sich beim Bundeszentralamt für Steuern (BZSt), das für die Registrierung von REITS zuständig ist, einige Gesellschaften im Vor-REITS-Stadium und diese streben mittelfristig die Umwandlung in den vollwertigen REIT-Status an. Der Schritt an die Börse zeichnet sich konkret aber nicht ab, weil eine Platzierung nur bei Abschlägen auf den Nettovermögenswert möglich wäre, was den potentiellen Börsenkandidaten weniger Kapital zuführen würde

5 4. Das REITG Mit der gesetzlichen Einführung eines deutschen REIT wurde die in Deutschland bestehende Lücke bei der indirekten Immobilienanlage geschlossen, um eine Stärkung des Wirtschaftsstandortes Deutschland zu erreichen. Mit dem eigenständigen REIT-Gesetz wurden die gesellschafts- und steuerrechtlichen Regelungen normiert, die von einem deutschen REIT zu erfüllen sind. Der REIT soll das Spektrum der indirekten Immobilienanlage in Deutschland ergänzen. Er weist von den Publikums- und Spezialimmobilienfonds nach dem InvG abweichende Rechts- und Regulierungsstrukturen auf und unterliegt insbesondere keiner Produktregulierung durch die Finanzdienstleistungsaufsicht. REITs sind AG mit Sitz im Inland ( 1 REITG), deren Unternehmensgegenstand sich darauf beschränkt, nachfolgendes Vermögen zu erwerben, zu halten, im Rahmen der Vermietung, Verpachtung und Leasings einschließlich notwendiger immobiliennaher Hilfstätigkeiten zu verwalten und zu veräußern: Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an inländischen Immobilien mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien, ausländisches unbewegliches Vermögen, soweit dies im Belegenheitsstaat im Eigentum einer REIT-Körperschaft, - Personenvereinigung oder -Vermögensmasse oder einer einem REIT vergleichbaren Vermögensmasse stehen darf anderen Vermögensgegenstände gemäß 3 Abs. 7 REITG Andere REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen sind alle Körperschaften, Personenvereinigungen oder Vermögensmassen, die nicht im Inland ansässig sind, deren Bruttovermögen zu mehr als zwei Dritteln aus unbeweglichem Vermögen besteht, deren Bruttoerträge zu mehr als zwei Dritteln aus der Vermietung und Verpachtung und der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen stammen, die in ihrem Sitzstaat keiner Investmentaufsicht unterliegen, deren Anteile im Rahmen eines geregelten Marktes gehandelt werden und deren Ausschüttungen an ihre Anleger nicht mit einer der deutschen Körperschaftsteuer vergleichbaren ausländischen Steuer in ihrem Sitzstaat vorbelastet sind. REIT-Dienstleistungsgesellschaften ( 3 Abs. 2 REITG) sind Kapitalgesellschaften, deren sämtliche Anteile von der REIT-AG gehalten werden und deren Unternehmensgegenstand darauf beschränkt ist, entgeltliche immobiliennahe Nebentätigkeiten im Auftrag der REIT-AG für Dritte zu erbringen. In den Genuss der Steuerbefreiung gelangen nur REIT-Aktiengesellschaften, so dass REIT-Dienstleistungsgesellschaften körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig sind. Auslandsobjektgesellschaften ( 3 Abs. 3 REITG) sind Kapitalgesellschaften, deren sämtliche Anteile von der REIT-AG gehalten werden und in deren Eigentum im Ausland belegenes unbewegliches Vermögen steht, das mindestens 90 % ihres Gesamtvermögens ausmacht, ausschließlich außerhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes belegen ist und nur solche Vermögensgegenstände umfasst, die im Belegenheitsstaat im Eigentum einer REIT-Körperschaft, - Personenvereinigung oder -Vermögensmasse oder einer einem REIT vergleichbaren Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse stehen dürfen. Vor-REITs nach 2 REITG sind der erste Schritt zur privilegierten AG. Sie erhält noch keine Steuerfreiheit, kann aber die Exit- Tax nach 3 Nr. 70 EStG beim Erwerb von Grundbesitz nutzen. Der Vor-REIT muss sich beim BZSt registrieren lassen und per Wirtschaftsprüfungstestat die Anforderungen an die Vermögens- und Ertragslage nachweisen. Nach der Anmeldung muss er innerhalb von drei Jahren die Börsenzulassung beantragen, die Frist kann auf Antrag um weitere zwölf Monate verlängert werden. Wird die Börsennotierung nicht erreicht, geht der Status verloren. Vor-REITs bekamen über das OGAW-IV-Umsetzungsgesetz länger Zeit für einen Börsengang, um einen steuerlichen Vorteil nutzen zu können. Hierbei handelt es sich eine REIT AG, bei der es bisher noch nicht zum Börsengang gekommen ist, ansonsten erfüllen sie aber bereits die wesentlichen Anforderungen an einen REIT. Für sie kann die Frist für den zur Erlangung des REIT-Status erforderlichen Börsengang auf Antrag durch die BaFin um ein weiteres Jahr und damit insgesamt auf bis zu fünf Jahre verlängert werden ( 10 Abs. 2 REITG). Das hat zur Folge, dass auch ein steuerlicher Bestandsschutz nach 3 Nr. 70 EStG für die Steuerbefreiung eintritt, sofern Grundstücke an einen Vor-REITs veräußert werden. Dies wird über das Jahr 2011 hinaus verlängert ( 3 Nr. 70 Satz 3 Buchstabe b EStG). Die Änderung gilt bereits rückwirkend ab dem Nr. 70 EStG gewährt als Anschubfinanzierung eine hälftige Steuerbefreiung für aufgedeckte stille Reserven für diejenigen Verkäufer, die Grund und Boden sowie Gebäuden an eine REIT - 5 -

6 AG oder an einen Vor-REIT veräußern. Diese sog. exit tax entfällt jedoch rückwirkend, wenn nicht innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren seit dem Abschluss des maßgeblichen Veräußerungsvertrages der Vor-REIT als REIT ins Handelsregister eingetragen wird, was jedoch erst nach erfolgtem Börsengang vorgenommen werden kann. Die Änderung sieht nun die Aufhebung der vierjährigen Frist des 3 Nr. 70 Satz 3b EStG vor. Stattdessen wird die Nachversteuerung an den Verlust des Vor-REIT-Status geknüpft. Macht der Vor-REIT also von der neuen Fristverlängerung Gebrauch, bevor er den REIT- Status erlangt, greift damit kein Nachversteuerungsrisiko. Vermögensgegenstände sind ( 3 Abs. 7 REITG) unbewegliches Vermögen (Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und vergleichbare Rechte nach dem Recht anderer Staaten), zu dessen Bewirtschaftung erforderliche Gegenstände, Bankguthaben, Geldmarktinstrumente, Forderungen und Verbindlichkeiten, die aus der Nutzung oder Veräußerung des unbeweglichen Vermögens stammen oder zum Zwecke der Wertsicherung, Bewirtschaftung oder Bestandsveränderung dieser Vermögensgegenstände bereitgehalten, eingegangen oder begründet werden, sowie Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften, Auslandsobjektgesellschaften, REIT- Dienstleistungsgesellschaften. ausländisches unbewegliches Vermögen, soweit dies im Belegenheitsstaat im Eigentum von REIT oder einer vergleichbaren Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse steht. zur Bewirtschaftung erforderliche Gegenstände Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften Nach 3 Abs. 9 REITG dürfen Bestandsmietwohnimmobilien nicht zum Anlagebestand eines REIT gehören. Unter überwiegend Wohnzwecken dienenden Immobilien werden Gebäude verstanden, deren Nutzfläche zu mehr als 50 Prozent Wohnzwecken dient. Betroffen hiervon sind Immobilien, die vor dem erbaut worden sind Rechtliche Gestaltung Der Mindestnennbetrag des Grundkapitals eines REIT ist 15 Millionen Euro. Sämtliche Aktien können als stimmberechtigte Stückaktien gleicher Gattung oder als Nennwertaktien begründet werden. Sie dürfen nur gegen volle Leistung des Ausgabebetrages ausgegeben werden. Ein Anspruch des Aktionärs auf Verbriefung seines Anteils besteht nicht. Die Aktien müssen zum Börsenhandel in einem EU- oder EWR-Staat zugelassen sein, eine Notierung an deutschen Börsen ist also nicht notwendig. Die Firma einer REIT-AG muss die Bezeichnung REIT- Aktiengesellschaft oder REIT-AG enthalten ( 7 REITG). REIT-Aktiengesellschaften können ausschließlich durch Umwandlung in eine REIT-Aktiengesellschaft nach Maßgabe des UmwStG oder durch Gründung einer AG gegründet werden. Der REIT hat die Rechtsform einer AG, auf die grundsätzlich die Vorschriften des Aktienrechts anzuwenden sind. Eine REIT- AG kann sowohl durch Neugründung als auch durch Umwandlung einer bereits bestehenden Gesellschaft entstehen. Eine AG kann sich allerdings nur dann dem REIT-Status Gesetz unterwerfen, wenn sie ihren Verwaltungssitz oder den Ort der Geschäftsleitung in Deutschland hat. Der deutsche REIT soll keiner speziellen Produktaufsicht durch die BaFin unterliegen. Dafür werden der REIT-AG Börsennotierung und ein auf Dauer sicherzustellender Streubesitz vorgeschrieben. Steuerbefreiung gibt es erst nach erfolgter Börsennotierung. Zur Sicherung des deutschen Steueraufkommens aus Mieteinkünften sowie Grundstücksveräußerungsgewinnen auch bei ausländischen Anteilsinhabern ist eine direkte Beteiligung von 10 Prozent oder mehr am Grundkapital nicht erlaubt oder werden zumindest die Dividenden nicht der günstigen Besteuerung unterworfen, wie sie sich aus den Regelungen der DBA bei einer höheren Beteiligungen ergeben würde. REIT-Aktien müssen darüber hinaus dauerhaft zu mindestens 15 Prozent in den Händen von Aktionären befinden, die jeweils nicht mehr als 3 Prozent der Aktien halten. Hintergrund der Höchstbeteiligungsgrenze ist die Sicherung des Steueraufkommens bei ausländischen Anlegern. REIT- Ausschüttungen gelten in den DBA als Dividenden, was bei Schachtelbeteiligungen zu steuerfreien Einkünften oder reduzierten DBA-Quellensteuersätzen führen würde. Mit der 10- Prozent-Grenze wird erreicht, dass Anträge von schachtelbeteiligten ausländischen Anlegern nach 50d Abs. 1 EStG auf Erstattung der Steuern nicht erfolgt Besitzstreuung Auf Grund der Mindeststreuung von Aktien und der aus steuerlichen Gründen erforderlichen Höchstbeteiligung muss ein REIT den Erwerberkreis der an der Börse gehandelten Aktien nachvollziehen und beeinflussen können. Das gilt auch für die Steuerbehörden, um den REIT-Status zu überwachen. Hierzu muss jeder, der durch Erwerb, Veräußerung oder auf sonstige Weise - 6 -

7 5, 10, 25, 50 oder 75 Prozent der Stimmrechte an einer börsennotierten Gesellschaft erreicht, überschreitet oder unterschreitet, diesen Umstand der Gesellschaft sowie der BaFin unverzüglich schriftlich mitteilen. Durch das geplante Transparenz-Richtliniengesetz wird die Meldepflicht um die Schwellen 3, 15 und 20 Prozent ergänzt. Werden diese Meldepflichten nicht erfüllt, entfallen nach 28 WpHG Stimm- und Dividendenrechte des Aktionärs. Über die Mitteilungspflichten können sowohl die REITs selbst als auch die BaFin nachvollziehen, ob die Höchstbeteiligungsgrenze überschritten oder die Mindeststreuung unterschritten wird. Die Meldepflicht des 21 WpHG ist an den Sitz der Gesellschaft im Inland und an die Börsennotierung an einem organisierten Markt im Inland oder in einem anderen EU/EWR- Mitgliedstaat geknüpft. Der Sitz des Aktionärs hat hingegen keinen Einfluss auf die Meldepflicht. Für das Überschreiten der Höchstbeteiligungsgrenze ist derjenige Anleger verantwortlich, der 10 Prozent oder mehr REIT-Anteile direkt hält. Erfährt die BaFin, dass ein Anleger die Höchstbeteiligungsgrenze überschreitet, so teilt sie dies der zuständigen Finanzbehörde mit. Diese wird den Anleger sodann auf der Grundlage bestehender Prozesse sanktionieren. Die Unterschreitung der Mindeststreuquote wird hingegen über die REITs selbst sanktioniert, da dann die Aktionärsstruktur insgesamt nicht den Anforderungen entspricht. Im Zeitpunkt der Börsenzulassung erfolgt die Überwachung der Mindeststreuquote (25 Prozent) durch die BaFin über das eingereichte Wertpapierprospekt nach dem WpPG. Jeder REIT muss jährlich zum nachweisen, dass er das Streubesitzkriterium erfüllt. Ein Unterschreiten der Mindeststreubesitzquote meldet die BaFin an das BZSt. Wird die Mindeststreubesitzquote drei Jahre nacheinander nicht erfüllt, so entfällt der REIT-Status Bilanzierung Die Verlagerung der alleinigen Besteuerung auf die Anlegerebene erfordert Vorgaben zu Ausschüttungshöhe und Bemessungsgrundlage. Grundsätzlich wird der Gewinn einer börsennotierten AG nach 325 Abs. 2a HGB (Einzelabschluss) ermittelt, sofern der REIT nicht zur Aufstellung eines Konzernabschlusses gemäß 315a HGB verpflichtet ist. Für unbewegliches Vermögen der Zeitwert im Sinne des IAS 40 (fair value) maßgebend. Die Gewinnausschüttung richtet sich grundsätzlich nach dem Ergebnis des nach HGB-Regeln aufgestellten Jahresabschlusses. Hinzu kommt der Aufschlag durch die Ansetzung von Marktwerten ( fair value ) oberhalb der Anschaffungskosten und somit ein Ausweis von nicht realisierten Gewinnen. REITs dürfen nur eine lineare AfA ansetzen ( 13 Abs. 2 REITG). Außerplanmäßige Abschreibungen sind aber möglich. Die planmäßige AfA wird anders im Regierungsentwurf von der Ausschüttung ausgeschlossen (hierzu Hahn, ZGR 2006 S. 836). Als Gegenmaßnahme für einen hinreichenden Gläubigerschutz gibt es eine Begrenzung der Verschuldung durch eine 45prozentige Mindesteigenkapitalquote ( 15 REITG). Bezugsgröße für die Fremdkapitalquote ist das unbewegliche Vermögen und nicht das gesamte Gesellschaftsvermögen. Veräußerungsgewinne müssen gemäß 13 Abs. 3 REITG nur zur Hälfte in die Bemessungsgrundlage für die Mindestausschüttung aufgenommen werden, der Rest kann sofort auf Neuanschaffungen übertragen oder für später geplante Neuanschaffungen für zwei Jahre in eine Rücklage eingestellt werden. Soweit die Neuinvestition nicht erfolgt, ist die Rücklage bis zum Ablauf des zweiten Folgegeschäftsjahrs aufzulösen. Dadurch erhöht sich der ausschüttungsfähige Betrag entsprechend Immobilieneinbringung REITs können in Deutschland nur entstehen, wenn ausreichend adäquate Immobilien zur Verfügung stehen. Dazu müssen Unternehmen ihr unbewegliches Vermögen in eine REIT-AG einbringen oder sich umwandeln. Mit einer zeitlich auf vier Jahre befristeten Begünstigung durch den halben Wertansatz (Exit Tax) soll ein Anreiz zur Schaffung von REITs einerseits und der Hebung stiller Reserven anderseits geschaffen werden. Von der zeitlich beschränkten Förderung profitieren daher die Anleger, die diese indirekten Immobilienanlageprodukte zur Portfoliobeimischung benutzen. Dies betrifft insbesondere auch Kleinanleger sowie institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionsfonds, die Gelder ihrer Versicherten anlegen. Bereits der Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung der steuerlichen Standortbedingungen (BR-Drs. 321/05) sah eine Regelung zur Exit Tax vor, die aber in einem weiteren Punkt revidiert wird. Wenn ein Unternehmen sein Verwaltungsgebäude an einen REIT verkauft, dieses Gebäude aber weiterhin für seine betrieblichen Zwecke nutzt, wird es einen langfristigen Mietvertrag mit dem REIT abschließen. Diese Sale and Lease Back- Konstruktionen wären hier vorteilhaft, weil das Unternehmen durch den langfristigen Mietvertrag an den Standort gebunden bleibt. Zudem kann der REIT an dem Kauf nur interessiert sein, wenn sie den bisherigen Betreiber mit einem möglichst langen Mietvertrag und kalkulierbaren Mieterträgen über die nächsten Jahre behält

8 Andernfalls müsste sie eine solche Immobilie erst für einen neuen Mieter neu konzeptionieren und entwickeln. Eine solche Tätigkeit mit Projektentwicklungsrisiko gehört jedoch gerade nicht zum Kernbereich der auf Bestandsvermietung konzentrierten REITs. Würde man Sale and Lease Back-Konstruktionen nicht zulassen, könnten auch keine Themen-REITs mit dem Schwerpunkt Hotels oder Shopping Center aufgelegt werden. Denn der Verkauf von Kaufhausfilialen würde zum Beispiel nur folgen, wenn anschließen das Kaufhausgeschäft durch den Verkäufer weiter betrieben wird, er aber aus dem Verkaufserlös Kapital freigesetzt erhält, um neue Investitionen oder Schuldenabbau vorzunehmen. Allerdings muss sichergestellt werden, dass das Grundvermögen weder von der REIT-AG selbst, noch von einem verbundenen Unternehmen genutzt wird, da keine Selbstnutzung gefördert werden soll Halbeinkünfteverfahren beim Immobilienverkauf (Exit Tax) Der neue 3 Nr. 70 EStG sieht vor, dass die Hälfte der Betriebsvermögensmehrungen und der Einnahmen aus der Veräußerung von Grund und Boden und Gebäuden steuerfrei bleiben kann, wenn sie sich am mindestens seit fünf Jahre im inländischen betrieblichen Anlagevermögen befunden haben, der Vorgang auf Grund eines nach 2006 und vor 2010 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags erfolgt und der Verkauf an eine REIT-AG oder einen Vor-REIT erfolgt. Nicht begünstigt ist hingegen der Verkauf an inländisches Immobilien-Sondervermögen (offener Immobilienfonds). 3 Nr. 70 EStG gilt auch für die Körperschaft- und Gewerbesteuer. Unschädlich ist die Rückanmietung durch den Veräußerer oder eine ihm nahestehende Person durch das sog. Saleand-Lease-Back. Begünstigt ist auch die Sacheinbringung von Grund und Boden sowie Gebäuden gegen Ausgabe neuer REIT-Aktien, wenn die Einbringung nicht unter dem Verkehrswert erfolgt. Die Steuerbegünstigung durch die Exit Tax mit 50 Prozent Steuerermäßigung ist nicht anzuwenden, wenn die Übertragung mit einer Umwandlung unterhalb des gemeinen Werts erfolgt, der Steuerpflichtige von den Regelungen der 6b und 6c EStG Gebrauch macht, der Buchwert zuzüglich der Veräußerungskosten den Veräußerungserlös übersteigt oder die realisierten stillen Reserven auf einer früheren Übertragung nach 6b EStG beruhen. Die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend (3 Nr. 70 S. 3 EStG), wenn der Erwerber den Grund und Boden und das Gebäude innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren seit dem Vertragsschluss veräußert, der Vor-REIT nicht als REIT-Aktiengesellschaft in das Handelsregister eingetragen wird, der Vor-REIT seinen Status aberkannt bekommt, der REIT nicht mindestens in einem Jahr die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erfüllt, die Steuerbefreiung endet. Der Grundstückserwerber haftet für die sich aus dem rückwirkenden Wegfall der Steuerbefreiung ergebenden Steuern. Nach 3c Abs. 3 EStG dürfen Betriebsvermögensminderungen, Betriebsausgaben oder Veräußerungskosten, die mit solchen Betriebsvermögensmehrungen oder Einnahmen in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, nur zur Hälfte abgezogen werden. Das gilt unabhängig davon, in welchem VZ die Einnahmen angefallen sind Steuerliche Behandlung der REIT-AG REIT-Aktiengesellschaften sind von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Voraussetzung hierfür ist nach 16 Abs. 1 REITG die Erfüllung der Voraussetzungen der 8 bis 15 des REITG. Diese Voraussetzungen sind von der Gesellschaft während der Dauer des REIT-Status fortlaufend zu erfüllen. Die Überprüfung der Anforderungen nach den 12, 14 und 15 erfolgt auf Grundlage des Einzel- oder Konzernabschlusses nach IFRS, die Ausschüttungsverpflichtung nach 13 ist anhand des HGB-Jahresabschlusses zu prüfen. innerhalb der Fünf-Jahres-Frist durch Verschmelzung oder Schenkung erworben wurden, Gebäude ab dem neu errichtet wurden, der Steuerpflichtige den Betrieb veräußert oder aufgibt, zuvor eine steuerwirksame Teilwert-AfA erfolgt ist, Die Steuerbefreiung tritt zu Beginn des Wirtschaftsjahres ein, in dem die Gesellschaft in das Handelsregister unter einer den Anforderungen des 6 REITG entsprechenden Firma eingetragen wird ( 17 Abs. 1 REITG). Da die für die Eintragung als REIT-Aktiengesellschaft notwendigen Unterlagen (Satzung der Gesellschaft und Nachweis der Zulassung zum Börsenhandel) dem Handelsregister zur Prüfung vorgelegen haben, kann die - 8 -

9 Erfüllung der Voraussetzungen für die Steuerbefreiung durch die Finanzverwaltung im Zeitraum der Eintragung des REIT- Status in das Handelsregister regelmäßig vermutet werden. Anträgen auf Anpassung der Vorauszahlungen auf die Körperschaft- und Gewerbesteuer für diesen Veranlagungszeitraum ist daher zu entsprechen. Ob die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung tatsächlich vorliegen, ist gemäß 21 Abs. 2 REITG regelmäßig, auch im ersten Jahr der Steuerbefreiung der Gesellschaft, auf Grundlage der Steuererklärung für den abgelaufenen Veranlagungszeitraum zu prüfen. Dieser sind die nach Ablauf des Geschäftsjahres aufzustellenden Abschlüsse beizufügen. Erforderlichenfalls können weitere Unterlagen wie eine aktuelle Fassung der Satzung der Gesellschaft, ein Handelsregisterauszug oder der Nachweis der Börsenzulassung angefordert werden (BMF , IV B 8 - S 1983/07/0001, BStBl 2007 I S. 527) Steuerliche Behandlung beim Aktionär Die hohen Pflichtausschüttungen der REITs gehören zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gem. 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Auf die Veräußerung im privaten Bereich ist 20 Abs. 2 EStG anzuwenden, so dass Dividenden und realisierte Gewinne der Abgeltungsteuer unterliegen. Das Halbeinkünfteverfahren des 3 Nr. 40 EStG war grundsätzlich bei inländischen REITs bis 2008 nicht anzuwenden, auch nicht im Betriebsvermögen. Dies wurde auch auf Investmentfonds übertragen, die REITs in ihrem Vermögen haben. Bei Kapitalgesellschaften gilt die effektiv 95%ige Steuerbefreiung des 8b KStG nicht. Verluste dürfen nur Gewinne aus nach 2008 erworbenen Aktien oder REITs mindern, im gleichen VZ oder durch Vortrag. Über das JStG 2009 gab es einige Verbesserungen für in- und ausländische REITs, indem insbesondere die mögliche Doppelbelastung von ausgeschütteten Gewinnen entschärft wird. Zuvor bestand ein Nachteil, wenn der REIT etwa Gewinne aus einer steuerpflichtigen Tochtergesellschaft oder Erträge aus ausländischen Immobilien ausschüttete, die bereits jenseits der Grenze der Besteuerung unterlegen haben. Diese Doppelbelastung wurde ab 2008 entschärft. Jetzt führt eine Vorbelastung der Ausschüttung in Höhe von mindestens 15 % insoweit zur Anwendung des Halb- und ab 2009 des Teileinkünfteverfahrens auf der Ebene des Anlegers ( 19a REITG). Das bedeutet, dass die Dividenden in 2008 zur Hälfte und ab 2009 immerhin noch mit 40 % steuerfrei bleiben. Inländische REITs müssen über eine Steuerbescheinigung angeben, welcher Teil der Dividende oder des sonstigen Bezugs aus vorbelasteten Gewinnen stammt. Bei ausländischen Gesellschaften kann der Anleger dies dem Finanzamt in geeigneter Form nachweisen. Diese Steuerfreistellung gilt aber nicht in Hinsicht auf die Spekulations- und Abgeltungsteuer, sofern der Anleger mit den REITs Gewinne realisiert. Die zählen in voller Höhe. Hinzu kamen weitere Neuregelungen: Bei bestimmten anderen REITs (z. B. UK-REIT und SIIC- REIT nach französischem Recht) handelt es sich um körperschaftsteuerpflichtige, lediglich partiell steuerbefreite Rechtsträger. Um die Anwendung des 19 Abs. 5 REITG auf diese anderen REITs sicherzustellen, wird dieser zielgenauer formuliert und weiter gefasst. Die Änderung war erstmals für das Kalenderjahr 2008 anzuwenden. An ausländischen REITs kann eine Schachtelbeteiligung gehalten werden. Die Erträge daraus waren zuvor beim Anteilseigner voll zu besteuern. Allerdings kann sich dabei ein Anspruch auf DBA-Steuerfreistellung der Schachteldividenden ergeben. Da dies der Systematik der Besteuerung der ausgeschütteten Dividenden beim Anteilseigner in voller Höhe entgegensteht, wurde eine switch-over-klausel eingeführt, wonach für nach dem zufließende Dividenden die Anrechnungs- statt Freistellungsmethode festgelegt wird ( 19 Abs. 6 REITG). Der eingeschränkte Verlustverrechnungskreis für nach 2008 erworbene Aktien im Rahmen der Abgeltungsteuer gilt auch für REITs. Damit lässt sich ein Minus aus dem Verkauf von Aktien oder REITs nur mit Gewinnen aus diesen beiden Wertpapieren und nicht Zinsen, Kursgewinnen, Lebensversicherungserträgen oder Dividenden verrechnen. Für vor 2009 erworbene REITs gilt derselbe Bestandsschutz wie für herkömmliche Wertpapiere, sodass ein Verkauf außerhalb der einjährigen Spekulationsfrist steuerfrei bleibt. 5. Investition aus Anlegersicht In Deutschland können Sparer derzeit auch auf Umwegen auf solche Trusts setzen: REITs-Fonds als herkömmliche Investmentfonds investieren in solche Gesellschaften. Zertifikate beziehen sich auf Indizes, die den Kursverlauf von REITs eines Landes oder einer Region nachbilden. Bei REITs erfolgt die Kursfestsetzung über Angebot und Nachfrage an der Börse, die Gesellschaften müssen keine Gelder für Rücknahmen und somit Liquidität bereit halten. Die Werthaltigkeit der gehaltenen Immobilien zeigt sich über den Börsenkurs und nicht wie bei offenen Immobilienfonds über Gutachten. Gegenüber offenen Fonds besitzen REITs insbesondere den - 9 -

10 Vorteil, dass Mittelzu- und -abflüsse keinen direkten Einfluss auf die Anlagepolitik haben. Hohe Kapitalaufkommen führen bei ihnen deshalb nicht zum Anlagenotstand und damit verbunden dem Zwang, in wenig rentable Objekte zu investieren. Auf der anderen Seite entfällt die Gefahr, dass sich das Management zu einem ungünstigen Zeitpunkt von Immobilien trennen muss, nur weil Anleger ihr Geld zurückhaben wollen. Eine bessere Performance ist die Folge. Aber es ergeben sich auch wirtschaftliche Hindernisse. REITs dürfen im Gegensatz zu herkömmlichen Immobiliengesellschaften keine üppigen Kapitalreserven bilden. Die Investition in neue Gebäude lässt sich daher nur über den Verkauf einer Bestandsimmobilie oder mittels einer Kapitalerhöhung realisieren. Vorteile von REITs Investoren erhalten eine weitere Anlagemöglichkeit in von Dritten verwalteten Immobilien. Ausschluss von inländischen Bestandswohnimmobilien als Investitionsobjekte, die vor 2007 gebaut worden sind. Ausländische REITs und Finanzinvestoren hingegen können solche Wohnungsportfolios erwerben. Doppelbesteuerung von Erträgen aus Auslandsimmobilien, sie werden im Lageland besteuert und die anschließende voll steuerpflichtige Dividende enthält diese vorbelasteten Bestandteile. Ausschüttungsverbot für Abschreibungen, so dass der aus den Immobilien resultierende handelsrechtliche Gewinn ausgeschüttet werden kann. Immobilienfonds können hingegen die Cashflows an die Anleger weiterreichen. Steuerliche Ungleichbehandlung von Veräußerungsgewinnen zwischen REIT und Immobilienfonds, die die zehnjährige Spekulationsfrist nutzen können auch nach Inkrafttreten der Abgeltungsteuer. Gewinne aus REITs sind stets steuerpflichtig. Der REIT als Mischung ist steuertransparent wie ein Immobilienfonds und zugleich liquide handelbar wie eine Aktie. Der thesaurierte Teil eines Veräußerungsgewinns beim Verkauf der Aktie ist nur noch bis zur Abschaffung der Spekulationsfrist für Wertpapiere steuerfrei. Er investiert anders als geschlossene Fonds in ein Immobilienportfolio und nicht nur auf einzelne Objekte. Er unterliegt weniger strengen Vorschriften als offene Immobilienfonds, z.b. kann er sich auf spezielle Bereiche beschränken und auch begrenzt Dienstleistungen anbieten. Die Transparenz ist durch quartalsweise Berichterstattung und Marktbewertung der Immobilien höher als beim Immobilienfonds. Die hohe Mindesteigenkapitalquote begrenzt den Vorteil des Leverage-Effekts gegenüber offenen Fonds. Bei möglichen Wertrückgängen der Immobilien kommen Notverkäufe in Betracht. Einem G-REIT müssen Auslandsimmobilien komplett gehören, was die unternehmerische Flexibilität deutlich einschränkt. Alternative zur Umschichtung direkt gehaltener Immobilien in indirekte Anlageformen Ausländische Anleger haben die Möglichkeit, über ihnen bekannte indirekte Anlage-formen in deutsche Immobilien zu investieren. Sie akzeptieren nicht das deutsche Fondsmodell. Bestehende Immobiliengesellschaften können in den REIT- Status wechseln und über weitere Investoren ihre Eigenkapitalbasis verbessern. Bei der Umwandlung werden gehobene stille Reserven nur mit der gemilderten Exit-Tax zur Hälfte besteuert. Nachteile von REITs Das Gesetz schränkt die Flexibilität von REITs ein, bestimmte Geschäftsaktivitäten sind mit steuerlichen Nachteilen für die Aktionäre verbunden

11 Ansprechpartner Rolfjosef Hamacher Rechtsanwalt Fachanwalt für Steuerrecht, Fon 0221/ Fax 0221/ Bernhard Fuchs Rechtsanwalt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater Fon 0211/ Fax 0211/ Dipl.-Finw. Heinrich Bürmann Rechtsanwalt, Steuerberater, Fon 030/ Fax 030/ axis RECHTSANWÄLTE GmbH Rechtsanwaltsgesellschaft Fon: , Fax: Schlüterstraße 41, Berlin Fon: , Fax: Heinrichstraße 155, Düsseldorf Fon: , Fax: axis GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Fon: , Fax: axis actuarial services GmbH Fon: , Fax: Solvency Fabrik GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Fon: , Fax: axis Steuerberatungsgesellschaft mbh Fon: , Fax: Centroallee 285, Oberhausen Fon: , Fax: axis consulting GmbH Fon: , Fax: Die Ausführungen in dieser Publikation sollen einer allgemeinen Information dienen. Ein Anspruch auf Vollständigkeit kann aufgrund der Komplexität der behandelten Themen nicht erhoben werden; ebenso wird eine einzelfallbezogene Beratung hierdurch nicht ersetzt. Die Einheiten der axis-beratungsgruppe übernehmen keine Haftung für die Folgen einer Verwendung dieser in der Publikation dargelegten Informationen