Inhaltsverzeichnis. 1. Einleitung 7

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Sophia Lehmann
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Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung 7 2. Grundbegriffe 9 2.1 Grundstücke 10 2.2 Steueraufschub 10 2.3 Latente Steuer 10 2.4 Monistisches vs. dualistisches System 11 2.5 Wertvermehrende vs.

1 Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung 7 2. Grundbegriffe Grundstücke Steueraufschub Latente Steuer Monistisches vs. dualistisches System Wertvermehrende vs. werterhaltende Aufwendungen Wiedereingebrachte Abschreibungen Option Steuerarten bei Immobilien Einleitung Ort der Besteuerung Einkommenssteuer Vermögenssteuer.' Sozialabgaben Gewinnsteuer Grundstückgewinnsteuer Handänderungssteuer Liegenschaftssteuer Mehrwertsteuer Grundzüge der Grundstückgewinnsteuer Einleitung Monistisches vs. dualistisches System Monistisches System Dualistisches System Handänderung Privatrechtliche Handänderung Handänderungen aufgrund öffentlicher Verfügungen Wirtschaftliche Handänderung Veräusserung Immobiliengesellschaft Kettengeschäfte Entgeltlich dingliche Belastung von Grundstücken Überführung von Grundstücken des Privatvermögens in das Geschäftsvermögen Berechnung des steuerpflichtigen Gewinnes Erlös Anlagekosten Exkurs: Sonderregelung Erwerbskosten Besteuerung des Grundstückgewinnes Steuersatz Reduktion Besitzesdauer Zuschlag bei kurzer Besitzesdauer Steueraufschubtatbestände 40

2 4.6.1 Eigentumswechsel durch Erbgang Eigentumswechsel unter Ehegatten Landumlegung und Weiteres Ersatzbeschaffung Landwirtschaft Ersatzbeschaffung Eigenheim Grundsatz Methodik der Ersatzbeschaffung Umstrukturierungen Übertragung von Vermögenswerten auf eine andere Personenunternehmung Übertragung eines Betriebes oder Teilbetriebes auf eine juristische Person Fusion von juristischen Personen Spaltung von juristischen Personen Übertragung auf Tochtergesellschaft Umwandlung von juristischen Personen Übertragung zwischen inländischen Konzerngesellschaften Kantonale Besonderheiten Kanton Aargau Kanton Appenzell A.Rh Kanton Appenzell I.Rh Kanton Basel-Land Kanton Basel-Stadt Kanton Bern Kanton Freiburg Kanton Genf Kanton Glarus Kanton Graubünden Kanton Jura Kanton Luzern Kanton Neuenburg Kanton Nidwaiden Kanton Obwalden Kanton St. Gallen Kanton Schaffhausen Kanton Schwyz Kanton Solothurn Kanton Tessin Kanton Thurgau Kanton Uri Kanton Waadt Kanton Wallis Kanton Zug Kanton Zürich Bund Liegenschaften im Privatvermögen Einleitung Verkauf von Grundstücken 69

3 5.3 Kauf von Grundstücken Bau von Liegenschaften Neubau Umbau Renovation Exkurs: Dumont-Praxis Nutzung von Immobilien Eigenmietwert Grundsatz Bestimmung des Eigenmietwertes Berechnungsbeispiel Eigenmietwert Kanton Zürich Unternutzungsabzug Individuelle Schätzung Schuldzinsen Allgemein Sonderfall Baukreditzinsen Steuerwert Grundsatz Bewertung der Grundstücke Bewertung Grundstücke im Kanton Zürich Individuelle Schätzung Schulden/Hypotheken Abzugsfähige Unterhaltskosten Grundsatz Pauschalabzug Unterhaltskosten Kosten der Instandstellung Versicherungsprämien Kosten Verwaltung durch Dritte Energiesparmassnahmen Zeitpunkt des Abzuges Kantonale Besonderheiten Kanton Aargau Kanton Appenzell A.Rh Kanton Appenzell I.Rh Kanton Basel-Land Kanton Basel-Stadt Kanton Bern :: Kanton Freiburg Kanton Genf Kanton Glarus Kanton Graubünden Kanton Jura Kanton Luzern Kanton Neuenburg Kanton Nidwaiden 90

4 Kanton Obwalden Kanton Schaffhausen Kanton Schwyz Kanton St. Gallen Kanton Solothurn Kanton Tessin Kanton Thurgau Kanton Uri Kanton Waadt Kanton Wallis Kanton Zug Kanton Zürich Bund Liegenschaften im Geschäftsvermögen Einleitung Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler Verkauf von Grundstücken Kauf und Bau von Liegenschaften Nutzung von Immobilien Unterhaltskosten Immobilien Abschreibungen Rückstellungen 102 I Zinsen Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen Problemstellung Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen bis Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen ab Aufschubtatbestand Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen Anwendung Liquidationsgewinnbesteuerung bei der Überführung von Liegenschaften vom Geschäfts- ins Privatvermögen Beispiel Vorteil Liquidationsgewinnbesteuerung Ersatzbeschaffung Liegenschaften und Kapitalgesellschaften Einleitung Verkauf von Immobilien Verkauf aus der Kapitalgesellschaft Verkauf der Aktien inkl. Betrieb Verkauf der Aktien einer Immobiliengesellschaft Exkurs: Optimierungsmöglichkeit Quasifusion anstelle Verkauf einer Immobiliengesellschaft Kauf und Bau von Liegenschaften Kauf Privat Kauf in die Betriebsgesellschaft Kauf mittels separater Gesellschaft Trennung/Umstrukturierung von Immobilien Überführung ins Privatvermögen Ausschüttung einer Naturaldividende 122

5 7.4.3 Spaltung als Umstrukturierungstatbestand Konzept Voraussetzungen einer steuerneutralen Spaltung Fazit Ausgliederung gefolgt von Übertragung Konzept Steuerneutrale Ausgliederung Fazit Verkauf Betrieb zu Verkehrswerten Konzept Steuerfolgen Fazit Nutzung von Immobilien Ersatzbeschaffung Steuerausscheidung bei Immobilien Einleitung Methodik Interkantonale Steuerausscheidung bei Immobilien im Privatvermögen Grundsatz Repartitionswerte Vermögensausscheidung Einkommensausscheidung Interkantonale Steuerausscheidung bei Liegenschaftenhändler Vermögensausscheidung Einkommensausscheidung Interkantonale Steuerausscheidung bei Einzelfirma und einfacher Gesellschaft Interkantonale Steuerausscheidung bei Kollektiv- und Kommanditgesellschaften Wohnsitz im Ausland und Besitz von Liegenschaft in der Schweiz Grundsatz Steuerausscheidung «normal» Reine objektmässige Ausscheidung Beispiel objektmässige Ausscheidung Interkantonale Steuerausscheidung bei juristischen Personen mit Immobilien Einleitung Interkantonale Steuerausscheidung mit Betriebsliegenschaft Interkantonale Steuerausscheidung mit Kapitalanlageliegenschaft Mehrwertsteuer Einleitung Von der Steuer ausgenommene Leistungen Option Liegenschaften im Privatvermögen Liegenschaften im Geschäftsvermögen Nutzungsänderung Bau von Liegenschaften Verkauf einer Immobilie Verkauf ohne Option 155

6 Verkauf mit Option Übertragung im Meldeverfahren Vermietung von Immobilien Vermietung ohne Option Vermietung mit Option Teilweise Vermietung mit Option Abkürzungen Literaturverzeichnis 163 Autor 165

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