Logistik-Immobilien Flexibilität im Hallenbau. CapTen AG. München Dr. Thomas Steinmüller. Hannover, Einflüsse auf Logistik-Immobilienmarkt
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- Bettina Kirchner
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1 Logistik-Immobilien Flexibilität im Hallenbau München Dr. Thomas Steinmüller Hannover, Einflüsse auf Logistik-Immobilienmarkt europäische Distributionssysteme veränderte Verkehrsströme Lage Erweiterung der EU zunehmende Globalisierung Eigentum Nutzung Shareholder Value kürzere Vertragslaufzeiten 1
2 Supply Chain Financing Mobilien Finanzierung Immobilien Operations Bestand!Finanzressourcen optimieren Kerngeschäft Logistikumfeld Kostendrucdruck Outsourcingumfänge Vertragslaufzeiten Flexibilitätsanforderungen Konsequenzen für Immobilien Mietvertragslaufzeiten Mietimmobilien Miet- Eigenimmobilien Eigen- Flächengrößenanforderungen!Größere Immobilien werden flexibel nachgefragt 2
3 Logistik-Immobilienfinanzierung Traditionelle Formen Eigenkapital Fremdkapital Moderne Formen Leasing Mietmodell Basel II Shareholder Value! Kapitalmarktanforderungen beeinflussen Finanzierung Traditionelle Formen Eigenkapital (Innen-/Außenfinanzierung) + Standortsicherung, + Keine Bankenmitsprache, - Kapitalbindung außerhalb des Kerngeschäfts, - Inkongruenz der Laufzeit mit Dienstleistervertrag, - Verschlechterung Bilanzrelation, - u. U. Mitspracherechte der Gesellschafter! Fremdkapital Finanzierung über Bankkredit + langfristige Standortsicherung, + Standing am Standort, - Verschlechterung Bonität/ Bilanzrelationen (Basel II), - Bindung von Kapital außerhalb des Kerngeschäftes, - Keine Kongruenz zwischen Immobiliennutzung und DL-Vertraglaufzeit.! führen zur Verschlechterung der Bonität 3
4 Moderne Formen Leasing + sale and lease back bestehender Standorte, + nachhaltige Standortsicherung, - keine Flexibilität während der Grundlaufzeit. Mietmodelle + Kongruenz der Laufzeit des Mietvertrag und des DL-Vertrages möglich, + Keine Bindung von Kapital außerhalb des Kerngeschäftes, + Keine Verschlechterung der EK-Quote (Bilanzneutral!), - Standortsicherung nur während der Vertragslaufzeit, - u. U. keine nutzungsspezifischen Einbauten und Gestaltungen.! Mietmodelle verschaffen Flexibilität Erstvermietung Mieter zieht aus - planmäßig - Mieter zieht aus - außerplanmäßig - Wiedervermietung adäquater Preis adäquater Zeitraum keine Umbauten 4
5 Typen von Logistikimmobilien Umschlaghallen Distributionshallen Hochregallager Kühlhallen Höhe: Anzahl Tore: Freiflächen: Höhe: Anzahl Tore: Freiflächen: Höhe: Anzahl Tore: Freiflächen: Höhe: Anzahl Tore: Freiflächen: eingeschränkt gegeben Betriebseinrichtung Logistikmaschine stark eingeschränkt Einzelimmobilie - Büroanteil % - Hallenhöhe 8-12m, eingeschossig - Stützenabstand > 12 m - Bodentragfähigkeit > kg/m2 - ausreichende Anzahl Rampen - zweiseitige Andienung - Andienungsabstand > 35 m - Unterteilbarkeit für mehrere Nutzer - idealerweise Sprinklerungsanlage - Heizung - vollständige Umzäunung - ausreichende Anzahl Parkplätze 5
6 Optimierung: Synergie Hochregallager Kühllager Stapler-Pool Personal-Pool Warteliste! Gemeinsame Nutzung von Personal und Equipment Parkimmobilie! Risikominimierung für Investoren, Synergien für Nutzer 6
7 Laufzeit und Rendite Mieter Investor ermöglicht kurze Vertragslaufzeiten Kurze Vertragslaufzeiten ermöglichen höhere Rendite! Mietmodelle ermöglichen Win Win Situation Internationales Handbuch der Logistikimmobilie Zusammenfassung über Logistikimmobilientypen Standortfaktoren Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen Finanzierungsmöglichkeiten ISBN ,- 7
8 Zusammenfassung Wir kennen die Nutzer Wir kennen die Investoren Logistiker generieren Aufträge Verträge CapTen generiert nutzergerechte Mietmodelle!We optimize your international business Kontakt Dr. Thomas Steinmüller Aurbacherstraße 7 D München Fon: Fax: thomas.steinmueller@capten.de 8
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