Hypotheken und Bauen auf solidem Fundament

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1 Privatkunden Hypotheken und Bauen auf solidem Fundament

2 Planen Sie Ihre Zukunft weitsichtig Ein solides Fundament mit persönlicher Finanzierung 2 Wer den Schritt ins eigene Zuhause plant, will seine ganz persönlichen Vorstellungen verwirklichen. Die Kosten für den Bau oder den Kauf Ihres Eigenheims sind abhängig von Ihren Wünschen und Vorstellungen. Welche Lage bevorzugen Sie im Grünen oder stadtnah mit Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten? Wie viel Raum benötigen Sie für sich selbst, 3 für Ihre Kinder, Gäste oder das eigene Büro? Aber auch Ihre Ansprüche an die architek- Die eigenen vier Wände bieten viel Gestaltungsspielraum egal, ob Sie Erstbesitzer tonische Gestaltung, sowohl innen wie aussen, sowie die Ausstattung beeinflussen Ihren sind oder ein Umbauprojekt realisieren möchten. Gut, wenn Sie sich dabei auf einen Kapitalbedarf. starken Partner verlassen können, der Sie darin unterstützt, Ihren ganz persönlichen Traum zu leben. Als regional verankerte Bank gehören wir zu den Kennern des lokalen Immobilienmarktes und verfügen über langjährige Erfahrung in der Finanzierung von Wohneigentum. Sie profitieren von kurzen Wegen und Entscheidungen vor Ort sowie bewährten und transparenten Finanzierungsmodellen. Gerne beraten wir Sie persönlich.

3 Der Kapitalbedarf Rechenbeispiel mit 20 % Eigenkapital in bar 4 Eigenkapital Als Eigenkapital sollten Sie in der Regel mind. 20 % des Kaufpreises bzw. der Anlage- Finanzierung CHF Kaufpreis/Verkehrswert % 5 kosten aufbringen. Hierfür gibt es mehrere Möglichkeiten. In erster Linie bietet sich Spar Eigenkapital (in bar) % guthaben an. Ergänzend kann der Verkauf von Wertschriften oder der Rückkauf einer Lebensversicherung in Betracht gezogen werden. Auch der Vorbezug von Pensionskassengeldern der 2. Säule (max. 10 % des Kaufpreises) oder Vorsorgekapital der Säule 3a ist möglich. Letzteres kann alternativ auch verpfändet werden. Welche Art der Kapitalbeschaffung für Sie zweckmässig erscheint, ermitteln wir gemeinsam mit Ihnen im persönlichen Gespräch. Fremdkapital/Hypothek Das übrige Kapital erhalten Sie von uns in Form einer Hypothekarfinanzierung (bis max. 80 % des Marktwertes, z. B. Kaufpreis, Ertragswert etc.). Die 1. Hypothek beträgt 1. Hypothek % 2. Hypothek % Zinskosten* 1. und 2. Hypothek à 5 % Amortisation (berechnet auf 20 Jahre) Jährliche Nebenkosten (1% des Kaufpreises/Verkehrswertes) Total Belastung pro Jahr Total Belastung pro Monat % des Kaufpreises. Für den verbleibenden Betrag stellen wir Ihnen eine 2. Hypothek zur Verfügung. Diese wird über einen längeren Zeitraum (spätestens bis zur Pensionierung, * Kalkulatorisch: Um die Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen zu gewährleisten, dienen langfristige Mittelwerte als Berechnungsgrundlage. längstens innert 20 Jahren) in periodischen Amortisationsraten zurückbezahlt und weist gewöhnlich einen höheren Zinssatz auf. Die Hypothekarzinsen variieren je nach Markt- verhältnissen sowie in Abhängigkeit der gewählten Hypothekarmodelle.

4 Die Hypothekarzinsen Die Amortisationen 6 Den grössten Teil der jährlich anfallenden Kosten für ein Eigenheim machen die Hypo Durch die Tilgung der Hypothek gleichen Sie die Altersentwertung aus und schaffen 7 thekarzinsen aus. Die Höhe der Zinsen hängt in erster Linie vom aktuellen Zinsumfeld ab. zugleich Reserven für künftige Renovationen oder Aus- und Umbauten. Wie und in Daneben bestimmen Sie selbst, welche Zinsschwankungen nach oben und nach unten welchen Raten Sie die Hypothek zurückzahlen, legen wir gemeinsam mit Ihnen fest. Sie aufgrund des gewählten Hypothekarmodells in Kauf zu nehmen bereit sind und welches Modell zu Ihren finanziellen Möglichkeiten passt. Dafür bieten wir Ihnen eine Direkte Amortisation breite Palette von Finanzierungsformen an, die auf Ihre individuellen Bedürfnisse Bei der direkten Amortisation zahlen Sie jährlich einen gleichbleibenden Betrag zurück. zugeschnitten sind. Die Hypothekarschuld verringert sich so Jahr für Jahr und ebenso die Zinsbelastung. Aller- dings reduziert sich dadurch auch der Betrag, den Sie von den Steuern absetzen können. Indirekte Amortisation Bei der indirekten Amortisation bleibt die Höhe der Hypothekarschuld unverändert. Sie sparen die mit uns vereinbarten Amortisationsraten auf einem separaten Vorsorgekonto der Säule 3a an. Spätestens bei Ihrer Pensionierung oder nach Ablauf einer vereinbarten Zeit wird dieses Guthaben zur Tilgung des Hypothekardarlehens verwendet. Mit dieser Methode ergeben sich auch Steuervorteile, welche wir auf Seite 16 erläutern.

5 Die Neben- und Unterhaltskosten Tragbarkeit 8 Die Nebenkosten sind grösstenteils dieselben, die Sie bereits als Mieter kennengelernt Achten Sie darauf, dass sich die Kosten auch langfristig in einem finanziell tragbaren 9 haben. Zu den regelmässigen Abgaben für Strom, Wasser, Gas usw. kommen für Rahmen bewegen. Die Hypothekarzinsen, die Amortisationsraten sowie die Neben- und Eigentümer weitere Kosten hinzu, wie z. B. Versicherungen, Gebäudeunterhalt, kleinere Unterhaltskosten sollten nicht mehr als einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausma- Reparaturen und periodische Instandsetzungen. Die Höhe der Neben- und Unterhalts chen. Bedenken Sie dabei, dass die Hypothekarzinsen in Abhängigkeit der Marktlage kosten hängt immer auch vom Alter der Immobilie ab und beträgt rund 0.5 % bis 1 % steigen oder sinken können. des Kaufpreises bzw. der Anlagekosten. Insbesondere als Stockwerkeigentümer sollten Sie mit etwas höheren Neben- bzw. Unterhaltskosten rechnen, da Sie sich neben der Drei Faustregeln Nutzung Ihrer Wohnung auch an den gemeinsamen Kosten für Betrieb, Unterhalt und > > Als Eigenkapital sollten Sie in der Regel über mindestens 20 % des Kaufpreises bzw. Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft (z. B. Lift, Keller, Spielplatz etc.) der Anlagekosten verfügen. beteiligen müssen. > > Neben- und Unterhaltskosten von 0.5 % bis 1 % sowie Amortisationsraten sind in der Planung unbedingt zu berücksichtigen. > > Die Aufwendungen für das Wohnen in den eigenen vier Wänden sollten nicht mehr als einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen.

6 Unsere Hypothekarmodelle im Überblick Festhypothek 10 Das passende Finanzierungsmodell wird durch Ihre individuellen Bedürfnisse sowie das Mindestbetrag CHF aktuelle Zinsumfeld bestimmt. Auf Basis der nachfolgenden Hypothekarmodelle zeigen Ihnen unsere Kundenberaterinnen und Kundenberater Mittel und Wege auf, wie Sie die Finanzierung Ihres Vorhabens auf ein stabiles Fundament stellen. Typ Laufzeit Zinssatz am Kapitalmarkt (Swap) orientierte Hypothek wählbar 2 bis 10 Jahre fest während der gesamten Laufzeit Was gilt es zu beachten? > > Generell gilt: Je kürzer die Laufzeiten, desto tiefer der Zinssatz. > > Kurzfristige Zinssätze unterliegen stärkeren Schwankungen als mittel- bis langfristige. > > Ist das aktuelle Zinsniveau hoch oder tief? Sind eher steigende oder sinkende Zinsen Zinsanpassung Zinsbelastung Amortisation am Ende der vereinbarten Laufzeit vierteljährlich bis 66 % des Marktwertes bei selbstbewohntem Wohneigentum während der Laufzeit nur indirekt möglich zu erwarten? Amortisationsperiodizität grundsätzlich jährlich > > Ist eine Kombination von verschiedenen Finanzierungsvarianten und Laufzeiten empfehlenswert? Kündigung jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist auf Ende einer Zinsperiode sowie gegen Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich Wechsel in andere Hypothekarmodelle während der Laufzeit nicht möglich Vorteile + Zinssatzschwankungen sind ausgeschlossen + Sie können während der Laufzeit genau budgetieren Nachteile Während der Laufzeit können Sie nicht von Zinssenkungen profitieren Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung während der Laufzeit

7 Variable Hypothek Flexhypothek ohne Zinsbegrenzung 12 Mindestbetrag keine betragsmässige Untergrenze Mindestbetrag CHF Typ Laufzeit Zinssatz grundsätzlich am Kapitalmarkt orientierte Hypothek unbeschränkt variabel Typ Laufzeit am Geldmarkt (Libor) orientierte Hypothek, sogenannte Rollover-Hypothek, ohne integrierte Zinsabsicherung wählbar 3 oder 5 Jahre (kürzere Laufzeiten auf Anfrage) Zinsanpassung Zinsbelastung Amortisation Amortisationsperiodizität Kündigung Wechsel in andere Hypothekarmodelle Vorteile Nachteil laufend vierteljährlich direkt oder indirekt möglich (nur bei selbstbewohntem Wohneigentum) grundsätzlich jährlich jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist auf Ende einer Zinsperiode jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist auf Ende einer Zinsperiode möglich + Sie profitieren von sinkenden Zinsen + Sie bleiben flexibel, sowohl im Hinblick auf Folgefinanzierungen als auch bei anstehenden Reduktionen Bei steigenden Zinsen ist mit einer Mehrbelastung zu rechnen Zinssatz Zinsanpassung Zinsbelastung Amortisation Amortisationsperiodizität Kündigung Wechsel in andere Hypothekarmodelle Basis 3-Monats- oder 6-Monats-CHF-Libor-Satz plus individuelle Kosten- und Risikomarge (internationale Zinsusanz 365/360), gerundet auf den nächsten Hundertstel viertel- oder halbjährlich vierteljährlich bis 66 % des Marktwertes bei selbstbewohntem Wohneigentum während der Laufzeit nur indirekt möglich grundsätzlich jährlich jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist auf Ende einer Zinsperiode sowie gegen Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich Wechsel in eine Festhypothek mit einer Mindestlaufzeit von zwei Jahren auf Ende einer Zinsperiode möglich, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 60 Tagen Vorteile + Sie profitieren uneingeschränkt von Zinssenkungen + Die Flexhypothek zeichnet sich durch ein attraktives Preis-/Leistungsverhältnis aus Nachteil Der Libor (Basis-Zinssatz) kann markanten Schwankungen unterworfen sein

8 Flexhypothek mit Zinsbegrenzung (Cap) Baufinanzierungen 14 Mindestbetrag CHF Neubauten, Umbauten oder Erweiterungen von Liegenschaften erfordern oftmals 15 Typ Laufzeit Zinssatz am Geldmarkt (Libor) orientierte Hypothek, sogenannte Rollover-Hypothek mit integrierter Zinsabsicherung wählbar 3 oder 5 Jahre (kürzere Laufzeiten auf Anfrage) Basis 3-Monats-CHF-Libor-Satz plus individuelle Kosten- und Risikomarge sowie Cap-Zinsprämienanteil (internationale Zinsusanz 365/360), gerundet auf den nächsten Hundertstel erhebliche finanzielle Mittel sowie eine professionelle Begleitung. Für Ihr Bauvorhaben unterbreiten wir Ihnen deshalb individuelle Finanzierungsvorschläge, die geeignete Produkte flexibel kombinieren. Dabei lassen wir auch eventuelle Risiken nicht ausser Acht. Offen über den Umgang mit Risiken zu reden, gehört bei uns zur weitsichtigen Planung von Lösungen nach Mass. Denn nur so können Sie sicher sein, die richtigen Entscheidungen zu treffen. Zinsanpassung vierteljährlich Zinsbelastung vierteljährlich Amortisation bis 66 % des Marktwertes bei selbstbewohntem Wohneigentum während der Laufzeit nur indirekt möglich Amortisationsperiodizität grundsätzlich jährlich Kündigung jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist auf Ende einer Zinsperiode sowie gegen Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich Wechsel in andere Hypothekarmodelle während der Laufzeit nicht möglich Vorteile + Sie profitieren uneingeschränkt von Zinssenkungen + Mit der integrierten Zinsabsicherung sichern Sie sich gegen steigende Zinsen bis zu einem vereinbarten Maximalzinssatz ab Nachteile Der Libor (Basis-Zinssatz) kann markanten Schwankungen unterworfen sein. Zinserhöhungen bis zum vereinbarten Maximalzinssatz sind möglich Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung während der Laufzeit Weitere Finanzierungsvarianten auf Anfrage.

9 Steuerliche Aspekte 16 Ihre Steuersituation wird durch Ihr Eigenheim in verschiedener Hinsicht beeinflusst. Spar-Tipp 2: Effektiver oder pauschaler Liegenschaftsunterhalt die richtige Wahl 17 Ein wesentlicher Faktor zur Beurteilung möglicher Steuerersparnisse ist die Steuer Renovations- und Unterhaltskosten, die dem Erhalt und der Erneuerung dienen, sind progression, das heisst die zunehmende steuerliche Belastung mit steigendem Einkom- bei den Steuern abzugsfähig. Im Kanton Zürich und in vielen anderen Kantonen können men. Je höher die Steuerprogression ist, desto grösser ist auch die steuerliche Wirkung Sie jährlich wählen, ob Sie die effektiven Kosten oder eine Pauschale abziehen wollen. von Abzügen im Zusammenhang mit Liegenschaften. Sparpotenziale entstehen immer Zwar müssen Sie als Bewohner Ihres eigenen Zuhauses ein theoretisches Mieteinkommen dort, wo die steuerliche Berechnungsgrundlage zu Gunsten des Steuerpflichtigen (Eigenmietwert) deklarieren, doch lässt sich durch eine kluge Planung des Unterhaltes, beeinflusst werden kann. das konsequente Ausschöpfen aller Abzugsmöglichkeiten und die entsprechende Wahl der Abzugsart in den meisten Fällen noch ein klarer Steuervorteil realisieren. Beim steuerbaren Einkommen: Reduktion des Einkommens durch Abzüge von Gewinnungskosten, d. h. von Liegen- Spar-Tipp 3: Zusammenfassen und Aufteilen von Renovationsarbeiten schaftsunterhalt und Schuldzinsen Wenn mehrere kleine Reparaturarbeiten anstehen, führen Sie diese im selben Jahr durch. So entstehen abzugsfähige Kosten, die höher sind als die Pauschale. Grössere Renovations - Bei der Grundstückgewinnsteuer: arbeiten werden von Vorteil über zwei oder sogar drei Jahre verteilt, um mehrere Jahre Reduktion des Gewinnes durch Erhöhung der Anlagekosten, z. B. Aufrechnung der wert- von einem Abzug zu profitieren, der grösser ist als die jährliche Pauschale. vermehrenden Investitionen Spar-Tipp 4: Weitsicht in Bezug auf Grundstückgewinnsteuer Spar-Tipp 1: Indirekte Amortisation mit der dritten Säule Der Gewinn aus der Veräusserung einer Liegenschaft unterliegt der Grundstückgewinn- Beträge, die Sie auf ein Vorsorgekonto der Säule 3a einbezahlen, können Sie bis zu steuer. Im Prinzip wird dafür die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufs- einem jährlichen, gesetzlichen Maximalbetrag vom steuerbaren Einkommen abziehen. preis berechnet. Alle wertvermehrenden Investitionen, die Sie getätigt haben, können Das Kapital auf dem Konto ist vermögenssteuerfrei und die Zinserträge sind einkom- Sie aber zum Kaufpreis aufrechnen. Das heisst, alle Kosten, die Sie nicht als Liegen - menssteuerfrei. Die indirekte Amortisation ist eine Vereinbarung mit Ihrer Bank über schafts unterhalt abziehen konnten, können Sie beim Verkauf geltend machen. Es ist eine zeitlich aufgeschobene Rückzahlung der Hypothek. Dafür verpfänden Sie z. B. Ihr deshalb wichtig, dass Sie alle Rechnungen und Unterlagen aufbewahren und besonders 3.-Säule-Vorsorgekonto, auf das Sie regelmässig einzahlen. Ihre Hypothekarschuld bleibt grössere Renovationen gut dokumentieren. Die Grundstückgewinnsteuer wird aufge- somit über die Jahre unverändert. Sie können also während der ganzen Laufzeit die schoben, wenn beim Verkauf einer selbstbenutzten Wohnliegenschaft innert angemes- komplette Hypothekarschuld vom steuerbaren Vermögen und die Zinsen vom steuer sener Frist der Erlös zum Erwerb oder Bau einer gleich genutzten Wohnliegenschaft baren Einkommen abziehen. Die Auszahlung bei Auflösung des 3.-Säule-Vorsorgekontos verwendet wird. wird ausserdem privilegiert besteuert.

10 18 Spar-Tipp 5: Optimale Verschuldung berechnen Besteuerung Eigenmietwert Ausblick 19 Wenn die Schuldzinsen gleich hoch wie der Eigenmietwert oder höher sind, bezahlen Seit den 90er Jahren wird ein Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung Sie auf diesem fiktiven Einkommen keine Steuern oder Sie reduzieren sogar Ihr steuer- angestrebt. Dabei geht es um die Abschaffung des Eigenmietwertes und den begrenzten bares Einkommen. Es kann für Sie also lohnenswert sein, in bestimmten Fällen eine oder vollständigen Wegfall der Abzugsmöglichkeiten. Eine solche Reform hätte höhere Hypothekarbelastung in Kauf zu nehmen. Beachten sollten Sie jedoch, dass Sie unweigerlich Auswirkungen auf die persönliche Steuersituation. Allerdings gehen die den Eigenmietwert nur rechnerisch einnehmen, die Schuldzinsen aber tatsächlich Vorstellungen darüber, wie dieser Systemwechsel ausgestaltet werden müsste, bezahlen müssen. Höhere Schulden machen dann Sinn, wenn die Schuldzinsen nach auseinander. Zum heutigen Zeitpunkt ist jedoch keine zuverlässige Prognose über Berücksichtigung aller Steuereffekte kleiner sind als die Erträge, die Sie mit den den Ausgang dieser Debatte möglich. freien Mitteln erwirtschaften. Unsere Kompetenz in Steuerfragen Wer in sein eigenes Zuhause investiert, kann auch finanzielle Vorteile für sich in + Eigenmietwert Hypothekarzinsen Anspruch nehmen. Wie, das wissen unsere Kundenberaterinnen und Kundenberater, die sich in Steuerfragen rund ums Wohnen bestens auskennen und Ihnen bei der Realisierung Ihrer Steuervorteile behilflich sind. Einkommen Unterhalt indirekte Amortisation Steuerbares Einkommen Steuerersparnisse

11 Regiobank Männedorf AG Diese Publikation dient ausschliesslich Informationszwecken und stellt weder ein Angebot noch eine Empfehlung oder Aufforderung zum Erwerb oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder Bankdienstleistungen dar. Hinsichtlich der Genauigkeit und Vollständigkeit dieses Dokumentes wird keine Gewähr gegeben, und es wird jede Haftung für Verluste abgelehnt, die sich aus dessen Verwendung ergeben. Gesetzliche oder regulatorische Änderungen bleiben vorbehalten. Die aufgeführten Konditionen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Herausgabe dieser Publikation. Massgebend sind die Konditionen gemäss den jeweils aktuellen Produkt-, Preis- und Zinssatzdokumentationen. Änderungen sind jederzeit möglich. Regiobank Männedorf AG, Bahnhofstrasse 14, 8708 Männedorf Telefon , Fax ,

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