Nachhaltig finanziert Möglichkeiten und Anforderungen

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1 Nachhaltig finanziert Möglichkeiten und Anforderungen 18. Januar 2007, Naters Martin Bucher, Leiter Privatkunden Region Mittelland Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 1

2 Agenda Die Migros Bank Anforderungen der Kreditnehmer an die Finanzierung Anforderungen der Bank an die Kreditnehmer Eigenmittel und Zusatzsicherheiten Amortisationen Produkte und Dienstleistungen Zinsentwicklung Tipps Fragen Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 2

3 Die Migros Bank Schweizweit vertretene Universalbank Unterteilt in 6 Regionen Mittelland (BE, SO, Zentral-CH, Oberwallis) Nordwestschweiz Romandie Tessin Zürich Ostschweiz Tätig in den Segmenten Privat- und Geschäftskunden Firmenkunden Premium Banking Bilanzsumme: CHF 29 Mrd. (Nr. 6 in der CH) 100% Tochtergesellschaft des Migros-Genossenschaftsbundes (MGB) Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 3

4 Nachhaltig finanziert: Anforderungen der Kunden an die Bank Nachhaltige Finanzierungen zeichnen sich wie folgt aus: günstige Durchschnittsverzinsung moderates Zinsänderungsrisiko Spielraum für Investitionen durch Amortisationen Weitere wichtige Aspekte: Umfassende Beratung (Alternative Modelle) Einfache, verständliche Produkte Finanzierungen im Kontext mit der Gesamtvermögenslage des Kunden Mehrwert durch ergänzende Produkte (Sparen, Anlegen, Vorsorgen) Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 4

5 Finanzierungsgrundsätze Kaufpreis / Verkehrswert = 100% Amortisation 2. Hypothek 9-14% 1. Hypothek 66% Eigenmittel 20-25% Vorsorgegelder Barmittel min. 10% Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 5

6 Anforderungen der Bank an die Kreditnehmer Beurteilungsunterlagen der Bank Liegenschaftsunterlagen Lage, Pläne, Ausbaustand, Fotos, etc. Verkehrswertschatzungen, Gebäudeversicherungswerte, etc. Grundbuchauszug, Zonenplan Baukostenaufstellung, Verträge etc. (bei Baukrediten) Einkommens- und Vermögenssituation Tätigkeit, Einkommen, Vermögen Vorsorgesituation (Pensionskasse, Vorsorgegelder) Risikosituation (Todesfall, Invalidität, etc.) Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 6

7 Anforderungen der Bank an die Kreditnehmer Belehnung : Tragbarkeit: Finanzierungshöhe im Verhältnis zum Verkehrswert Bruttoliegenschaftskosten im Verhältnis zum Brutto-Einkommen Belehnung: Finanziert werden Immobilienobjekte in Abhängigkeit von der Tragbarkeit wie folgt: bis max. 75% des von der Bank geschätzten Verkehrswertes bei einer Tragbarkeit von max. 33% des Bruttoeinkommens bis max. 80% des von der Bank geschätzten Verkehrswertes bei einer Tragbarkeit von max. 28% des Bruttoeinkommens bis max. 90% des von der Bank geschätzten Verkehrswertes mittels Einbezug von Vorsorgegelder, bis 28% des Bruttoeinkommens Tragbarkeit: Aussage über die Gesamtkosten für das Wohnobjekt. 33% des Bruttoeinkommens bei Finanzierungen bis 75% 28% des Bruttoeinkommens bei Finanzierungen bis 80% bzw. 90% Grundsatz: Minimal 10% des Liegenschaftswertes sind in bar zu finanzieren Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 7

8 Anrechung Eigenmittel Mögliche Eigenmittelanrechnung (minimal) (Beispiel: 20% Eigenmittel, 80-90% Belehnung, Tragbarkeit <=28%) Total Eigenmittel 20% des VW Bar / Anrechnung Bauland etc. (bereits geleistet) Vorsorgegelder Säule 2 Auszahlung/ Verpfändung Bar / Säule 3a Bei einer Verpfändung von Vorsorgegelder Säule 2 beträgt die max. Finanzierung 90% Säule 3a Gelder werden als Bar-Eigenmittel angerechnet Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 8

9 Zusatzsicherheiten Der Gesetzgeber lässt die Verwendung von Vorsorgegelder für die private Wohnbaufinanzierung zu. Als Vorsorgegelder gelten Gelder der 2. Säule (PK) und der Säule 3a. Die Migros Bank finanziert nur mit minimal 10% echten Eigenmittel. Säule 3a Gelder gelten als echte Eigenmittel (freiwillig gespart) Auszahlung vs. Verpfändung von Vorsorgegelder Auszahlung + Geringere Fremdfinanzierung = geringere Finanzierungskosten - Unmittelbare Steuer- und daher Liquiditätsfolgen - Vorsorgelücke (geringeres Kapital = geringere Leistungen) Verpfändung + Keine Renteneinbussen + Weiterhin bevorzugte Verzinsung des Vorsorgekapitals + Keine unmittelbaren Steuerfolgen (höherer Zinsabzug durch höhere Kosten) + Unveränderte Vorsorgeleistungen - Höhere Fremdfinanzierungskosten Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 9

10 Amortisationen Amortisationen Amortisationszahlungen entsprechen einem Abbau der Verschuldung (Zwangssparen) und erhöhen die Flexibilität der Kreditnehmer. Amortisationen berücksichtigen eine mögliche Liegenschaftsentwertung durch Abnutzung (zukünftige Investitionen). Direkte Amortisationen (Teilrückzahlung der Hypothek) oder indirekte Amortisationen (Aufbau eines verpfändeten Vorsorgeguthabens) möglich. Grundsatz Amortisationen sind zwingend auf dem 66% des Verkehrswertes übersteigendem Finanzierungsanteil zu leisten (Rückzahlungsdauer Jahre, spätestens bis zur Pensionierung) Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 10

11 Direkte / Indirekte Amortisation Gesamtfinanzierung Direkte Amortisation Indirekte Amortisation Rückzahlung in gleichen Raten 2. Hypothek zu amortisieren in 12 Jahren 2. Hypothek 2. Hypothek verpfändet Säule 3a Aufbau Vorsorgegelder Säule 3a 1. Hypothek 1. Hypothek 1. Hypothek Eigenmittel Eigenmittel Eigenmittel Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 11

12 Produkte Produkte unterscheiden sich primär in der Zinsbindung! Variable Hypotheken Die Zinssätze bewegen sich (verzögert) entlang dem Markttrend. => Zinsänderungsrisiko mittel Festhypotheken Fixe Zinsen über eine bestimmte Laufzeit => kein Zinsänderungsrisiko M-Libor Basis für die Zinsfestsetzung ist der 6 Monats Libor plus Marge. Zinsbindung für jeweils 6 Monate. Auf Wunsch mit Zinsobergrenze (Cap=Versicherung für eine Zinsobergrenze) kombinierbar. => Zinsänderungsrisiko bis zu einem allfälligen Cap - sehr hoch M-Cap Hypothek Variable Zinssätze mit einer Zinsobergrenze (Cap) => Zinsänderungsrisiko bis zum Cap - hoch Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 12

13 Produkte z Cap möglich Versicherungskosten Cap = Zinsobergrenze Versicherungsschutz t Marktzins Libor Hypothek Variable Hypothek Festhypothekensatz M-Cap Hypothek Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 13

14 Vorteile Migros Bank Die Migros Bank finanziert die gesamte Hypothek (Wohnbau) zum einheitlichen Zinssatz einer ersten Hypothek, ohne Zusatzsicherheiten Bei einer Neufinanzierung bei der Migros Bank offeriert die Bank einen Vorzugszinssatz von 1/8% auf dem gesamten Betrag über die ersten drei Jahre Die Migros Bank gilt im Marktvergleich zu den preiswertesten Anbietern Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 14

15 Zinsentwicklung / Trends Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 15

16 Zinsentwicklung / Trends Zinskonditionen ( ) Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 16

17 Zinskurve Zins 5% 4% 3% 2% 1% Jahre Quelle: MB Daten per Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 17

18 Zinsentwicklung / Trends Zinsen reflektieren zukünftig erwartete Brutto-Renditen beeinflusst durch die Wachstumsentwicklung und die Inflation Tendenzen Wir haben historische Tiefststände hinter uns Das positive Wirtschaftswachstum beeinflusst tendenziell höhere Zinsen Die moderate Inflation minimiert das Zinserhöhungsrisiko Quintessenz / Erwartung: Die Zinsen werden 2007 moderat ansteigen Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 18

19 Tipps Langfristigkeit Orientieren Sie sich eher langfristig. Der Zinszuschlag zwischen 2 Jahren und 10 Jahren beträgt nur 0.30% (flache Zinskurve). Sie bekommen für 0.30% Zinszuschlag p.a. 8 Jahre Sicherheit. Keine falsche Rechnung Ob ein Zinsentscheid günstig oder ungünstig war kann erst am Schluss der Laufzeit berechnet werden. Staffelung der Laufzeiten Wenn Sie bei Auslauf der Festzinshypothek den gesamten Betrag refinanzieren müssen, tragen Sie das Risiko, den gesamten Betrag in einer allenfalls ungünstigen Phase refinanzieren zu müssen! Eine Staffelung der Laufzeiten schafft diesbezüglich einen Ausgleich. Frühzeitige Anbindung des Zinssatzes Der zukünftige Zinssatz lässt sich bis zu 12 Monate im Voraus fixieren (Forward Zuschlag) Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 19

20 Fragen? Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Gerne stehe ich Ihnen für Fragen zur Verfügung. Kontaktmöglichkeiten: Niederlassung Brig Center Saltina Herr Karl Stucky 031 / Nachhaltig finanziert - Möglichkeiten und Anforderungen SEITE 20

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