Mieten in Frankreich. Leitfaden für den europäischen Verbraucher

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1 Leitfaden für den europäischen Verbraucher Mieten in Frankreich Europäisches Verbraucherzentrum Frankreich In Zusammenarbeit mit dem Europäischen Verbraucherzentrum Deutschland Europäisches Netzwerk ECC-Net

2 Inhaltsverhältnis Wohnungssuche Der Mietvertrag schriftlicher Mietvertrag in französischer Sprache Mustervertrag Wohnungsübergabeprotokoll (état des lieux) Ihre Rechte Kündigung durch den Mieter Kündigung durch den Vermieter a) Verkauf b) Eigenbedarf c) fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug bei vertragswidrigem Gebrauch Ihre Pflichten Kaution Bürgschaft Miete Zahlungstermin Betriebs- oder Nebenkosten a) Unterhalt der Gemeinschaftsanlagen b) öffentlich-rechtliche Gebühren c) Unterhalt der privaten Räume Schönheitsreparaturen Hausratversicherung Wohnsteuer (taxe d habitation) Fachbegriffe Fragen? Antworten! Hilfreiche Adressen Seite 3 Seite 4 Seite 6 Seite 7 Seite 8 Seite 9 Seite 10 Seite 12 Seite 13 Seite 14 2 August 2007

3 W enn Sie in Frankreich eine Wohnung oder ein Haus mieten möchten, finden Sie im folgenden grundsätzliche Informationen zu Wohnungssuche, Mietvertrag und Kündigung. Wohnungssuche Bei der Wohnungssuche haben Sie mehrere Möglichkeiten: Immobilienanzeigen in den Lokalzeitungen: Hier finden Sie eine große Auswahl von Angeboten privater Vermieter sowie von Immobilienmaklern. Immobilienmakler (agent immobilier): Die Provision des agent immobilier beträgt etwa 8 bis 10 % der Jahresmiete (ohne Nebenkosten). Eine höhere Provision ist aber auch rechtlich zulässig. Der Prozentsatz der Provision sollte in den Geschäftsräumen des Maklers ausgehangen sein. Die Provision wird erst bei erfolgreicher Vermittlung einer Wohnung fällig und in der Regel zur Hälfte von Mieter und Vermieter getragen (ca. eine Monatsmiete kalt). Angebote über Internet finden Sie z.b. auf folgenden Seiten: Sie können natürlich auch selbst eine Suchanzeige aufgeben. In der Tagespresse taucht Ihre Anzeige dann auf der Seite location unter der Rubrik recherche oder demande de location auf. Sie finden in Frankreich immer häufiger Wohnungsvermittlungsbüros, so genannte marchands de listes (Listenhändler). Mittels eines abonnements (bis etwa 200 ) steht Ihnen über einen bestimmten Zeitraum eine Reihe von Wohnungsangeboten zur Verfügung. Doch Vorsicht: Manchmal sind die Angebote veraltet und die Wohnungen bereits vermietet! Eine Erfolgsgarantie gibt es nicht. - Französische Verbraucherschützer raten gerade auch eiligen Wohnungssuchenden daher insgesamt von diesem Angebot ab. 3

4 Eine Wohnungsannonce in Frankreich liest sich beispielsweise wie folgt: Angebot, mit gängigen Abkürzungen: Angebot, ohne Abkürzungen: A louer, F2, 40m 2, cuis. éq., park. + cave, 450, libre au 01/09/11 Tél. A louer, 2 pièces, 40 m 2, cuisine équipée, parking, cave, 450, libre au 01/09/11 Tél. (Zu vermieten, 2 Zimmer, 40 m 2, vollständig ausgestattete Küche, Parkplatz, Keller, 450, frei ab dem , Tel.: ) Der Mietvertrag Haben Sie die Wohnung Ihrer Wahl gefunden, so ist folgendes zu beachten: Es gilt in der Regel französisches Recht (dies gilt grundsätzlich auch, wenn Ihr Vermieter z.b. Deutscher ist). Daher ist es wichtig, den Vertrag in Übereinstimmung mit dem französischen Recht und in französischer Sprache zu verfassen. Im Streitfall kann ein französischer Richter einen solchen Vertrag wesentlich einfacher überprüfen, um feststellen, was vereinbart worden ist und ob diese Vereinbarungen mit dem französischen Recht übereinstimmen. Schriftlicher Mietvertrag in französischer Sprache Der schriftliche Mietvertrag in französischer Sprache wird von beiden Parteien in zwei Exemplaren unterzeichnet. Er muss folgendes enthalten: die Vertragsparteien mit genauer Adresse die genaue Beschreibung der Mietsache (Wohnfläche, Zahl der Zimmer, Garage,...) Gemeinschaftsräume Beginn und Dauer des Mietverhältnisses den Verwendungszweck des Mietobjekts (privat, gewerblich) die vereinbarte Miete sowie deren Zahlungstermin eventuelle Regeln und Termine für Mieterhöhungen die Höhe einer möglichen Kaution 4

5 besondere Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter (z.b. bei Nicht- oder verspäteter Zahlung von Grundmiete, Nebenkosten oder Kaution, bei Fehlen einer Hausratversicherung u.ä.) Der Wohnungseigentümer/Vermieter muss dem Mieter eine Kopie der Satzung der Wohnungs-/Hauseigentümergemeinschaft vorlegen. In dieser sind u.a. der Verwendungszweck des Gebäudes sowie die Benutzung der einzelnen Wohnungen und der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile geregelt. Des Weiteren enthält sie einen Verteilerschlüssel für die Nebenkosten. Das dossier de diagnostic technique Seit dem 1. Nov muss der Wohnungseigentümer bei Abschluss und Erneuerung eines Mietvertrages dem Mieter ein so genanntes dossier de diagnostic technique auständigen. Dieses beinhaltet eine Bescheinigung über die Energiebilanz und gegebenenfalls auch einen Hinweis auf technische Risiken oder mögliche Gefahren durch bestimmte Naturereignisse. Seit dem 12. Aug wird auch noch ein Befund über das Vorhandensein von Blei in der Mietwohnung übergeben. Mustervertrag Sie können sich bereits vor der Unterzeichnung mit den üblichen Bedingungen z. B. anhand eines Mustermietvertrages- vertraut machen. Ein solcher Mustermietvertrag ist z.b. in großen Schreibwarengeschäften, Buchhandlungen, bei Eigentümer- oder Mietervereinigungen oder auch bei Immobilienmaklern erhältlich. Wohnungsübergabeprotokoll (état des lieux) Vor dem Bezug der Räume sollten Sie diese nochmals zusammen mit dem Vermieter oder dem agent immobilier besichtigen und dabei eine detaillierte Zustandsbeschreibung der Räume und der Einrichtungsgegenstände anfertigen. Dies sollte in zwei Ausfertigungen geschehen, die jeweils von beiden Parteien unterzeichnet werden. Bei Fehlen eines Übergabeprotokolls wird im Zweifelsfall angenommen, dass Sie als Mieter die Wohnung in perfektem Zustand übernommen 5

6 haben und Sie die Wohnung beim Auszug in diesem Zustand übergeben müssen. Sie tragen in diesem Fall alle Kosten für die Instandsetzung der Mietsache (dies gilt nur dann nicht, wenn die Erstellung eines Übergabeprotokolls durch den Vermieter verhindert wurde. Bedenken Sie jedoch, dass der Beweis hiefür schwer zu erbringen sein dürfte): Es ist daher überaus wichtig, dass im Wohnungsübergabeprotokoll alle Mängel notiert werden, egal wie unbedeutend sie erscheinen mögen (Flecken auf dem Teppichboden oder an der Wand, abgeschlagene Stellen in Waschbecken und Badewanne, fehlende Bodenleisten etc.). Auch wenn der Vermieter Ihnen die baldige Beseitigung der Mängel zusagt, sollten diese dennoch in das Protokoll aufgenommen werden: Kommt der Vermieter seiner Zusage nicht nach, kann er die Kosten für die Beseitigung dieser Mängel dann nicht auf Sie abwälzen. Ihre Rechte Als nicht gewerblicher Mieter unterliegen Sie einem besonderen gesetzlichen Kündigungsschutz. Ist der Vermieter eine Privatperson, läuft der Mietvertrag über mindestens 3 Jahre und verlängert sich stillschweigend um jeweils drei weitere Jahre. Ist der Vermieter eine juristische Person, beträgt die Mindestmietdauer mindestens 6 Jahre. Ein Zeitmietvertrag wegen zukünftigen Eigenbedarfs (von mindestens einem Jahr) ist gesetzlich zulässig, wenn der Eigentümer die Mietsache aus familiären oder beruflichen Zwecken benötigt oder diese verkaufen möchte. Diese Gründe müssen im Mietvertrag aber ausdrücklich benannt werden. Zwei Monate vor Auslaufen des Mietvertrags muss der Vermieter den Eintritt des Ereignisses bestätigen oder aber die Fortsetzung des Mietverhältnisses vorschlagen. Das Enddatum des Mietvertrags kann aber nur einmal verschoben werden. Tritt das Ereignis nicht ein oder wird sein Eintritt nicht bestätigt, so gilt der Mietvertrag als auf drei Jahre geschlossen. Kündigung durch den Mieter Als Mieter können Sie das Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten beenden. Um im Streitfall nachweisen zu können, dass Sie Ihren Vermieter rechtzeitig über 6

7 die Kündigung in Kenntnis gesetzt haben, sollten Sie ihm diese per Einschreiben mit Rückschein zusenden. In folgenden Fällen können Sie jedoch mit einer Frist von einem Monat kündigen: Versetzung Arbeitslosigkeit erste Anstellung oder neue Anstellung nach Arbeitslosigkeit ab dem 60. Lebensjahr oder wenn Ihre Gesundheit einen Wohnungswechsel erfordert Anspruch auf Sozialhilfe (RMI - Revenu Minimum d Insertion) Bei unberechtigter Kündigung Ihrerseits müssen Sie die Miete während der gesamten Kündigungsfrist bezahlen, es sei denn, die Wohnung wird vor Fristablauf von einem neuen Mieter bezogen. Kündigung durch den Vermieter Ein befristeter Mietvertrag verlängert sich stillschweigend; der Vermieter kann Ihnen nur in drei Sonderfällen kündigen: a) Verkauf Der Eigentümer will die Mietsache verkaufen: Die Kündigung muss mit einem Kaufangebot für den Mieter verbunden sein und mindestens sechs Monate vor Vertragsende ausgesprochen werden. b) Eigenbedarf Benötigt der Eigentümer die Wohnung für sich oder Angehörige seines Hausstandes (Eigenbedarf), muss die Kündigung mindestens 6 Monate vor Vertragsende ausgesprochen werden. c) außerordentliche Kündigung Gekündigt werden kann auch bei schweren Vertragsverstößen, etwa wenn Sie sich mit der Zahlung der Grundmiete und der Betriebskosten in Zahlungsverzug befinden oder die Kaution bzw. die Bescheinigung über den Abschluss der Hausratversicherung nicht vorlegen. Hierfür muss im Mietvertrag aber eine ausdrückliche Klausel vorgesehen sein. 7

8 Vorsicht: Der Vermieter muss Ihnen aber mindestens ein Monat Zeit lassen, sich eine andere Wohnung zu suchen. Bei vertragswidrigem Gebrauch (Zweckentfremdung usw.) wird das Amtsgericht (Tribunal d Instance) über die Auflösung des Mietvertrages entscheiden. Eine fristlose Kündigung ist in diesem Fall nur per Gerichtsbeschluss möglich. Fristlose Kündigungen können nicht zwischen dem 1. November und dem 15. März ausgesprochen werden. In diesem Zeitraum gilt in Frankreich ein besonderer Kündigungsschutz ( Winterpause ). Ihre Pflichten Zum Mietverhältnis gehören auch die Pflichten des Mieters, die Sie vor der Unterzeichnung des Mietvertrags kennen sollten: Kaution Die meisten Vermieter verlangen eine Sicherheitsleistung (Kaution). Diese Kaution darf eine Monatsgrundmiete (ohne Nebenkostenvorauszahlung) nicht übersteigen. Sie darf nicht verlangt werden, wenn der Mieter mehr als zwei Monatsmieten im voraus zahlt. Beachten Sie: Der Vermieter muss die ihm überlassene Barkaution nicht mit einer Mindestverzinsung anlegen wie in Deutschland. Nach Ihrem Auszug wird anhand eines neuen Wohnungsübergabeprotokolls festgestellt, ob sich die Wohnung noch in dem Zustand befindet, in dem Sie sie bezogen haben. Die Erstellung dieses Protokolls erfolgt zwingend, sobald der Mieter oder der Vermieter dies verlangt. Werden keine von Ihnen verursachten Mängel festgestellt, muss Ihnen die Kaution vom Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach der Schlüsselübergabe zurückerstattet werden. Der Vermieter 8

9 kann dann lediglich die noch für Grundmiete oder Betriebskosten ausstehenden Beträge einbehalten. Voraussetzung ist aber die Vorlage schriftlicher Belege durch den Vermieter. Wird diese Frist nicht eingehalten, haben Sie Anspruch auf Verzugszinsen. Bürgschaft Der Vermieter hat das Recht, eine Bürgschaft zu verlangen, auch wenn Sie berufstätig sind und daher über ein regelmäßiges Einkommen verfügen: Die Bürgschaftserklärung muss die Art und den Umfang der Verpflichtung (caution simple oder solidaire) klarstellen. Bei einer caution simple kann sich der Bürge auf die Einrede der Vorausklage (bénéfice de discussion) berufen und vom Vermieter verlangen, dass er sich mit seiner Forderung zunächst an den Mieter hält. Bei einer caution solidaire haften Mieter und Bürge hingegen gesamtschuldnerisch. In diesem Fall hat der Vermieter das Wahlrecht, gegen welchen der beiden er seine Forderung durchsetzen möchte. Miethöhe Die Miete darf im Vergleich zu dem vom Vormieter entrichteten Mietzins nicht ohne weiteres erhöht werden. Sie darf lediglich an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichen werden. Eine Mieterhöhung während der Mietzeit kann - selbst wenn sie im Mietvertrag vorgesehen ist - nicht den von INSEE (französisches «Nationales Institut für Statistik und Wirtschaftsforschung») veröffentlichten Mietspiegel (l indice de référence des loyers) überschreiten. Eine Erhöhung aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ist ebenfalls grundsätzlich möglich. Bei der Erneuerung eines Mietvertrages nach Ablauf der vorgesehenen Mietzeit kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, wenn er dem Mieter sechs Monate vor dem Ende des alten Mietvertrags den Abschluss eines neuen Mietvertrags vorschlägt und der bisherige Mietzins deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Vorschlag des Vermieters muss dem Mieter per Einschreiben mit Rückschein oder durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden. 9

10 Lehnt der Mieter das Angebot ab oder schweigt er dazu, so muss der Vermieter eine speziell für Fragen der Mieterhöhung eingerichtete Schlichtungsstelle (commission de conciliation) in Anspruch nehmen. Zahlungstermin Der Mietzins wird monatlich oder vierteljährlich fällig. Der Vermieter ist nur auf Nachfrage verpflichtet, eine Quittung für die Mietzahlung auszustellen. Wichtig: Als Mietpartei in Frankreich dürfen Sie im Gegensatz zu Deutschland unter keinen Umständen die Miete eigenmächtig mindern (z. B. bei Heizungsausfall, Lärmbelästigung, Ungeziefer usw.), vielmehr bedarf es einer richterlichen Entscheidung! Betriebs- oder Nebenkosten Zur Grundmiete kommen die Nebenkosten (charges). Diese sind im decret n vom 26. August 1987 abschließend geregelt und setzen sich zusammen aus a) den Kosten für die Unterhaltung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteilen Schornstein- und Hausreinigung (Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen), Ungezieferbekämpfung sowie Gartenpflege Kosten für Beleuchtung und Beheizung der Gemeinschaftsanlagen Hausmeister Strom- und Wartung des Aufzugs b) den öffentlich-rechtlichen Gebühren Müllabfuhr Straßenreinigung Abwasserentsorgung c) den Kosten für die Unterhaltung der privaten Räume Kosten des Wasserverbrauchs, Grundgebühren und Zählerkosten Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage 10

11 Stromgebühren Wartung der Klimaanlage Beteiligung an den Kosten für eine Gemeinschaftsantenne oder den Kabelanschluss Die Grundsteuer (taxe foncière) zahlt der Vermieter. Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen mindestens einmal jährlich eine detaillierte Abrechnung der Nebenkosten vorzulegen. Der Mieter hat dann einen Monat Zeit, diese Abrechnung zu prüfen. Während dieser Zeit muss der Vermieter alle Belege zur Durchsicht bereithalten. Das kann z.b. eine Fotokopie der Abrechnung der Hausverwaltung (syndic) sein. Der sich aus der Abrechnung ergebende Differenzbetrag muss in der Folgezeit zurückerstattet oder kann von Ihnen als Mieter zurück verlangt werden. Nachforderungen des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen verjähren erst nach Ablauf einer Frist von fünf Jahren. Der Mieter kann die Erstattung zuviel bezahlter Nebenkosten noch bis 30 Jahre nach deren Zahlung fordern. Schönheitsreparaturen Laut Gesetz müssen Sie als Mieter Instandhaltungsarbeiten und kleinere Reparaturen an der Mietsache auf eigene Kosten selbständig durchführen. Dazu gehören etwa Reparatur der Klinken / Türgriffe Ersetzen beschädigter Fenster Beseitigung von Löchern in der Wand Instandsetzung eines stark beschädigten Teppichbodens Ersetzen der Lichtschalter, der kleinen Armaturenteile, des Duschschlauchs, der Heizthermostate o. ä. Schönheitsreparaturen werden in Eigenleistung vom Mieter erbracht. Normale Abnutzung muss der Vermieter hinnehmen, er kann aber eine Reinigung des Teppichbodens oder der Tapete verlangen, z.b. bei Flecken oder Rissen in der Tapete. Untervermietung ist in Frankreich prinzipiell nicht gestattet. 11

12 Hausratversicherung Der Abschluss einer Hausratversicherung (multirisques-habitations) ist für den Mieter Pflicht. Sie muss bei der Schlüsselübergabe abgeschlossen sein und auf Nachfrage muss dem Vermieter ein Beleg vorgelegt werden können. Diese Versicherung beinhaltet in Frankreich auch die Privathaftpflichtversicherung. Wohnsteuer (taxe d habitation) Die Wohnsteuer wird jährlich erhoben und zwar von der Person, die am 1. Januar des jeweiligen Jahres die Wohnung bewohnt hat. Endet Ihr Mietvertrag am 31. Januar, so müssen Sie für das gesamte Jahr die Wohnsteuer entrichten; Ihr Nachmieter hat für dieses Jahr also Glück gehabt. Für die Wohnung, die Sie am 1. Februar beziehen, müssen Sie hingegen keine Wohnsteuer mehr bezahlen; diese wurde ja bereits von Ihrem Vormieter entrichtet. Die Höhe der Wohnsteuer wird auf der Grundlage des Nettomietwerts der Wohnung (valeur locative nette) nach einem Prozentsatz berechnet, den die jeweilige Gemeinde und das département festlegen. Der Nettomietwert entspricht dabei in etwa der Jahresmiete, die ein Vermieter für eine vergleichbare Wohnung unter normalen Bedingungen erzielen könnte. Je nach den Einkommensverhältnissen und Unterhaltspflichten des Mieters können dann Abschläge von der Wohnungssteuer geltend gemacht werden. Da die Wohnsteuer einen u.u. nicht unerheblichen Teil der jährlichen Lebenshaltungskosten ausmachen kann, ist es ratsam, sich bereits bei Beginn der Wohnungssuche über deren genaue Höhe zu erkundigen und diese bei der anschließenden Entscheidung für die eine oder die andere Wohnung mit einzubeziehen. 12

13 Fachbegriffe assurance multirisques-habitation caution charges locatives contrat de bail dépôt de garantie état des lieux loyer résiliation taxe d habitation syndic Hausratversicherung Bürgschaft Nebenkosten Mietvertrag Sicherheitsleistung Wohnungsübergabeprotokoll Miete Kündigung Wohnsteuer Hausverwaltung Fragen - Antworten 1. Wir haben bis Juni 2003 ein Haus gemietet, dann sind wir umgezogen. Im Oktober erhielten wir aber einen Zahlungsbescheid über die VOLLE taxe d habitation! Genügt es, wenn wir anteilsmäßig bis Juni 2003 bezahlen? Nein, die taxe d habitation zahlt derjenige Mieter, der am 1. Januar die Mietsache bewohnt. Folglich muss der Gesamtbetrag entrichtet werden. In der neuen Wohnung wird die taxe d habitation entsprechend erst im folgenden Jahr fällig. 2. Meinen Mietvertrag habe ich fristgerecht gekündigt. Ich hatte zwei Monatsmieten als Kaution hinterlegt und befürchte jetzt, dass der Vermieter diese nach meinem Auszug für Renovierungsarbeiten einbehalten wird. Darf ich die letzten beiden Monatsmieten sicherheitshalber zurückbehalten und mit der Kaution verrechnen? Diese weitverbreitete (Un)-Sitte entbehrt jeder Rechtsgrundlage. Der Vermieter kann in diesem Fall einen Gerichtsvollzieher bestellen, der einen gerichtlichen Zahlungsbescheid zustellt. Die anfallenden Kosten trägt der Mieter. Zur Durchsetzung seiner Ansprüche kann der Vermieter sogar die Einrichtungsgegenstände pfänden lassen. 13

14 3. Muss unsere Vermieterin die hinterlegte Kaution anlegen? 4. Kann ich einen Teil der Wohnung untervermieten? Nein, bis zur Beendigung des Mietverhältnisses verfügt der Vermieter frei über die Kaution. Erst wenn der Vermieter die Kaution nicht innerhalb von zwei Monaten zurückzahlt, werden gesetzliche Zinsen aufgeschlagen. Dies ist nur dann möglich, wenn Ihnen der Vermieter vorher eine schriftliche Erlaubnis erteilt hat. Eine kostenlose Beherbergung von Angehörigen ist hingegen auch ohne Erlaubnis möglich. Hilfreiche Adressen Europäisches Verbraucherzentrum Frankreich c/o Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e.v. Bahnhofsplatz 3 D Kehl Telefon : / Fax : / N indigo: (0.09 /Min) aus dem französischen Festnetz info@cec-zev.eu Internet: Association Nationale pour l Information sur le Logement (A.N.I.L.) 2 boulevard St Martin F Paris Tél Fax Internet: 14

15 Confédération Nationale du Logement 8, rue Mériel BP Montreuil Cedex Tél : Fax : cnl@lacnl.com Internet: Conseil supérieur du Notariat 60 bd La Tour-Maubourg Paris Tel Internet : Conseil National des Barreaux 22 rue de Londres F Paris Tel Internet : Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e.v., Kehl Für die Richtigkeit der in diesem Merkblatt enthaltenen Angaben können wir trotz sorgfältiger Prüfung keine Gewähr übernehmen. Stand dieser Informationen: Januar

16 Deutsch-französische Informations- und Beratungsstelle für Verbraucher Bahnhofsplatz Kehl Tel: Fax: info@cec-zev.eu Öffnungszeiten: Dienstag bis Donnerstag, 9.00 bis und bis Uhr Kehl/Straßburg Eine Adresse für zwei Länder Europäisches Verbraucherzentrum Deutschland Europäisches Verbraucherzentrum Frankreich ECC-Net : European Consumer Centres Network Das Europäische Verbraucherzentrum Deutschland wird gefördert durch die Europäische Kommission sowie das Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz und das Bundesministerium der Justiz aufgrund eines Beschlusses des Deutschen Bundestages.