FAQ Garagenmiete und Stellplatzmiete

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1 Mitgliedermitteilung Nr. III.21/2013 Dr. Ki FAQ Garagenmiete und Stellplatzmiete Wo Parkraum knapp ist, mieten viele Anwohner Garagen und Stellplätze für ihr Fahrzeug, um sich die tägliche Parkplatzsuche zu ersparen. Im Rahmen dieser Mietverhältnisse kommt es manchmal zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Diese Mitteilung behandelt die rechtliche Bewertung häufig auftretender Probleme der Garagen- bzw. Stellplatzmiete. 1. Muss ein Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz immer schriftlich abgeschlossen werden? Spezielle Regelungen für die Garagen- oder Stellplatzmiete existieren nicht. Maßgeblich ist vielmehr 578 BGB, der auf verschiedene Vorschriften des gesetzlichen Mietrechts verweist. Aufgrund des Verweises auf 550 BGB bedarf ein derartiger Mietvertrag keiner speziellen Form. Wird er jedoch für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit ( 550 Satz 1 BGB). Üblich und empfehlenswert ist in jedem Fall ein schriftlicher Mietvertrag, der alle Rechte und Pflichten der Parteien regelt, um Streitereien zu vermeiden. Ein derartiger Muster-Mietvertrag ist beim ADAC erhältlich. Wird eine Wohnung bzw. ein Haus und eine Garage durch einen einheitlichen Vertrag vermietet, so liegt ein sogenanntes Mischraummietverhältnis vor. Da der Schwerpunkt dieses Vertragsverhältnisses auf der Wohnraummiete liegt, ist insgesamt Wohnraummietrecht anwendbar. Das bedeutet für die Form des Vertrages jedoch nichts anderes als bei einem separaten Mietvertrag für eine Garage. In beiden Fällen kommt 550 BGB zur Anwendung. Das bedeutet, der (einheitliche) Mietvertrag bedarf keiner besonderen Form. Wird er jedoch für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit ( 550 Satz 1 BGB). 2. Gibt es Regelungen über die Höhe des Mietzinses oder über die Möglichkeiten des Vermieters, die Miete zu erhöhen? Die Höhe der Miete kann frei vereinbart werden. Eine ungefähre Vorstellung über die üblichen Mietpreise für Garagen vor Ort erhält man durch Recherchen im Internet bei den diversen Immobilienanbietern (z. B. ). Nach 578 BGB sind die Regelungen über Mieterhöhungen, die für Wohnraum gelten (also ortübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel, Form und Begründung der Mietverhältnisse, Zustimmung zur Mieterhöhung usw.), auf Mietverhältnisse über Grundstücke ( 578 Abs. 1 BGB) bzw. auf Räume, die keine Wohnräume sind ( 578 Abs. 2 BGB), nicht anzuwenden.

2 2 Auch Mietverhältnisse über Garagen unterliegen daher nicht dem sozialen Mietrecht (sofern sie separat sind und nicht ein einheitliches Mietverhältnis von Wohnraum und Garage vorliegt, s. o.). Mieterhöhungen sind im Bereich der eigenständigen Garagen- bzw. Stellplatzmiete also ohne Weiteres möglich. In welchem Rahmen oder wie diese Mieterhöhungen durchsetzbar sind, bestimmt zunächst der Mietvertrag. Enthält der Mietvertrag keine Regelungen zur Mieterhöhung, so kann der Vermieter nur im Rahmen einer Änderungskündigung die Mieterhöhung vornehmen. Er muss also den Mietvertrag kündigen und gleichzeitig anbieten, einen weiteren Vertrag zu einem höheren Preis abzuschließen. Diese Änderungskündigung muss am 3. Kalendertag und zum Schluss des übernächsten Monats ausgesprochen werden (sofern die Miete wie normalerweise nach Monaten bemessen ist, vgl. hierzu 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB). Wenn die Garage zur Wohnung bzw. zum Haus gehört, kann keine Mieterhöhung nur für die Garage erfolgen, da in diesem Fall die Garage als ein zur Wohnung bzw. zum Haus gehörender Raum geführt wird. Mieterhöhungen für einzelne Räume sind jedoch nicht möglich. Vielmehr kommt bei derartigen einheitlichen Mietverträgen das soziale Mietrecht voll zur Geltung, d. h. eine (einheitliche) Mieterhöhung ist nur nach den strengen Vorgaben der 557 bis 561 BGB möglich. Das heißt insbesondere, dass eine Mieterhöhung nur dann wirksam wird, wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmt. An das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters stellt 558a BGB sehr strenge Anforderungen. So muss dieses Verlangen schriftlich erklärt und begründet werden. Zur Begründung kann beispielsweise auf einen Mietspiegel verwiesen werden (vgl. hierzu 558c und 558d BGB). Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden, 558b Abs. 2 BGB. 3. Warum ist die Unterscheidung zwischen einheitlichem Mietvertrag von Wohnung und Garage bzw. Stellplatz und separatem Mietvertrag über die Garage bzw. den Stellplatz wichtig? Die Unterscheidung zwischen einheitlichem Mietverhältnis von Wohnung und Garage bzw. Stellplatz und einem separaten Mietvertrag über eine Garage bzw. einen Stellplatz ist wichtig für die rechtliche Beurteilung des Mietverhältnisses, da das sogenannte soziale Mietrecht, welches dem Mieter mehr Rechte zugesteht, nur für Wohnungen gilt, nicht für Garagen bzw. Stellplätze. 4. In welchen Fällen liegt ein eigenständiger Mietvertrag über eine Garage bzw. einen Stellplatz vor und wann handelt es sich um ein einheitliches Mietverhältnis von Wohnung und Garage bzw. Stellplatz? Die Abgrenzung eines eigenständigen Mietvertrages über eine Garage zu einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnraum und Garage ist manchmal nicht ganz einfach.

3 3 So hat hierzu das Landgericht Stuttgart in einem Urteil vom (Az. 16 S 207/00) Folgendes entschieden: Wird eine Garage im Zusammenhang mit Wohnraum vermietet, so handelt es sich dabei nur dann um ein einheitliches Mietverhältnis, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen und zudem Umstände ersichtlich sind, die darauf schließen lassen, dass die Parteien ein einheitliches Mietverhältnis abschließen wollten. Ein solcher Fall liegt auch dann vor, wenn ein Mieter zunächst eine Wohnung und später eine Garage/Abstellplatz hinzumietet und sich aus der Vertragsgestaltung ergibt, dass der Wohnungsmietvertrag hinsichtlich des Mietgegenstandes um die Garage/den Abstellplatz erweitert werden sollte. Dies gilt auch dann, wenn zwischen dem Vertragsschluss und der Vertragserweiterung ein Zeitraum von mehreren Jahren liegt (OLG Karlsruhe, RE v , Weber/Marx, Rechtsentscheidungssammlung zum Wohnraummietrecht, Sammelband Nr. 11, S. III/53). Es kommt nicht entscheidend darauf an, ob die Parteien für Wohnung und Garage/ Abstellplatz ein einheitliches Formular oder verschiedene Formulare verwenden. Vielmehr ist maßgeblich darauf abzustellen, ob in dem Vertrag hinsichtlich des Wohnraums und der Garage/ des Abstellplatzes unterschiedliche Regelungen über die Miete, die Mieterhöhung, die Kündigung usw. enthalten sind (LG München, WuM 1992, 15). Ist im Wohnraummietvertrag die Garage mit aufgeführt und wird dafür kein gesonderter Mietzins vereinbart, so liegt in der Regel ein einheitlicher Mietvertrag von Wohnraum und Garage vor. Wird ein gesonderter Vertrag geschlossen und liegt die Garage zudem auf einem anderen Grundstück, erfolgt der Abschluss zeitlich später und wird die Garage vielleicht als gewerblicher Lagerraum oder ähnlich genutzt, so ist gewöhnlich davon auszugehen, dass getrennte Mietverhältnisse vorliegen. 5. Welche Kündigungsvorschriften gelten für die Garagen- bzw. Stellplatzmiete? Liegt ein separater Mietvertrag über eine Garage bzw. einen Stellplatz vor, so gilt Folgendes: Zunächst sind die vertraglichen Regelungen maßgeblich, wenn es um Fragen der Kündigung des Mietverhältnisses geht. Üblich sind in Verträgen Kündigungsfristen von zwei Monaten jeweils zum Monatsende. Meistens ist auch Schriftform für die Kündigung vorgesehen. Doch auch wenn keine Schriftform vorgesehen ist, sollte die Kündigung (auch aus Beweisgründen) schriftlich erfolgen. Wenn der Vertrag keine eigenen Kündigungsregelungen enthält, gilt für die ordentliche Kündigung 580a Abs. 1 BGB. Danach ist eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, sofern die Miete monatlich entrichtet wird. Neben der ordentlichen Kündigung bestehen für beide Parteien Möglichkeiten, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Hierzu gehören auch die sogenannten Sonderkündigungsrechte nach 580a Abs. 4 BGB.

4 4 Sonderkündigungsrechte sind die Fälle der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist (s. o., also zwei Monate). Diese greifen zum Beispiel, wenn das Mietverhältnis noch länger andauert und auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist oder wenn eine längere Kündigungsfrist vereinbart ist. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter grundlos die Erlaubnis verweigert, die Garage an eine andere Person zu überlassen bzw. weiterzuvermieten, 540 Abs. 1 Satz 2 BGB. Eine fristlose außerordentliche Kündigung ist nach 543 BGB vor allem unter folgenden Bedingungen möglich: - wenn dem Mieter der Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB - wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt, 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB - wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB Aber auch dann, wenn keiner dieser Fälle vorliegt, ist eine fristlose außerordentliche Kündigung nach 543 Abs. 1 BGB bei Vorliegen eines wichtigen Grundes stets möglich. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, 543 Abs. 1 Satz 2 BGB. Beispiele hierfür sind die Erklärung, die Miete nicht mehr zahlen zu wollen (NJW 05, 2552), Verstöße gegen die Hausordnung (LG Stuttgart, WuM 97, 492) oder eine unberechtigte Strafanzeige (BVerfG NZM 02, 122). Liegt ein einheitliches Mietverhältnis von Wohnung und Garage bzw. Stellplatz vor, so ist eine isolierte Kündigung der Garage nicht möglich. Das gesamte Vertragsverhältnis kann nach den Grundsätzen gekündigt werden, die für die Wohnraummiete gelten. Dabei reicht es für die Kündigung nicht aus, wenn der Vermieter lediglich Eigenbedarf an der Garage hat (LG Köln, WuM 1992, 265). 6. Kann der Mieter seine Garage bzw. seinen Stellplatz beliebig nutzen? Der Mieter darf die Garage grundsätzlich nur zu dem vertraglich vereinbarten Zweck benutzen. Mangels besonderer Vereinbarungen besteht dieser Zweck im Abstellen eines Kraftfahrzeugs. Das zum Betrieb, zur Wartung und zur Pflege des Fahrzeugs erforderliche Zubehör (Reifen, Werkzeug, Putzmittel) darf der Mieter ebenfalls in der Garage aufbewahren. Hierzu kann er auch Regale anbringen oder Schränke aufstellen. Auch Fahrräder und andere Verkehrsmittel des Mieters dürfen in der Garage untergebracht werden. Die Lagerung brennbarer Gegenstände (Benzin, Motoröl) ist landesspezifisch unterschiedlich in der jeweiligen Garagenverordnung geregelt.

5 5 In den meisten Bundesländern dürfen in Kleingaragen lediglich bis zu 200 l Dieselkraftstoff und bis zu 20 l Benzin in dicht verschlossenen, bruchsicheren Behältern aufbewahrt werden (so z. B. 18 Abs. 4 der GaragenVO Nordrhein-Westfalen, 17 Abs. 4 GaragenVO Bayern, 14 Abs. 2 GaragenVO Baden-Württemberg, 19 Abs. 4 Garagen VO Hessen). Die Aufbewahrung bzw. Lagerung anderer brennbarer Stoffe ist verboten. Der Raum vor der Garage (Hofflächen, Zufahrten, Wendeplätze) gilt bei fehlender vertraglicher Regelung nicht als mitvermietet. Deshalb darf der Mieter diesen Raum weder zum längerfristigen Abstellen seines Fahrzeugs noch zur Wagenpflege oder zur Durchführung von Reparaturen benutzen. Soweit vertraglich nichts Abweichendes vereinbart wird (auch eine Haus- und/oder Hofnutzungsregelung kann bestehen!), muss der Vermieter den Raum vor der Garage (Hofflächen, Zufahrten, Wendeplätze) sauber halten und für einen verkehrssicheren Zustand sorgen ( 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Sauberhaltung der Garage selbst obliegt nach der Verkehrssitte ( 157 BGB) dem Mieter. In diesem Zusammenhang muss der Mieter auch dafür Sorge tragen, dass der Garagenboden nicht durch Öl oder Benzin verunreinigt oder beschädigt wird. Schönheitsreparaturen in der Garage sind vom Vermieter auszuführen. Wird die Nutzung der Garage z. B. durch ein Fremdfahrzeug behindert, so kann der Mieter als unmittelbarer Besitzer das Fahrzeug abschleppen lassen. Normalerweise wird er mit den Kosten für das Abschleppen in Vorlage treten müssen, außer das Abschleppunternehmen erklärt sich bereit, diese Kosten unmittelbar vom Störer bei der Abholung einzufordern. Der Störer muss die Kosten für das Abschleppen tragen. Dies ergibt sich aus 823 Abs. 2 in Verbindung mit 858 Abs. 1 BGB (Selbsthilferecht zur Beseitigung der Besitzbeeinträchtigung, vgl. hierzu BGH DAR 2009, 515). Dieses Urteil des BGH betrifft zwar das Abschleppen von einem Supermarktparkplatz, dürfte aber für das Abschleppen eines sonstigen Privatparkplatzes ebenso anwendbar sein. Bei einem einheitlichen Mietvertrag von Wohnung und Garage gelten prinzipiell dieselben rechtlichen Vorgaben, was die Garagen- bzw. Stellplatznutzung anbelangt. 7. In welchen Fällen haftet der Vermieter und wann haftet der Mieter? Derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, hat die Pflicht, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um Schäden anderer zu verhindern (sog. Verkehrssicherungspflicht). Hierzu gehört z. B. im Winter auch die Räum- und Streupflicht der Zufahrt zu einer Garage. Diese Pflicht trifft nach 535 Abs. 1 Satz 2 BGB den Vermieter, es sei denn, dieser hat die Pflicht wirksam (vertraglich) auf den Mieter übertragen (vgl. zur stillschweigenden Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter z. B. LG Hildesheim vom , Az. 3 O 375/06, ADAJUR Dok. Nr ). Verletzt der Träger der Verkehrssicherungspflicht diese Pflicht und entsteht hieraus ein Schaden, so haftet er zumindest zu einem Teil mit. Der Mieter haftet z. B. für Verunreinigungen durch Öl oder Benzin und Beschädigungen, die er schuldhaft verursacht hat. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch, also durch die bloße Benutzung, herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten, 538 BGB.

6 6 Der Vermieter haftet bei Mängeln an der Mietsache selbst (z. B. undichtes Dach). Er muss diese unverzüglich beseitigen. Der Mieter kann bei derartigen Mängeln den Mietzins mindern, sofern durch den Mangel die Tauglichkeit der Garage zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert wird ( 536 Abs. 1 BGB). Dies gilt dann nicht, wenn der Mieter bereits bei Vertragsschluss den Mangel kennt ( 536b Abs. 1 Satz 1 BGB). Auf eine vertragliche Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat, 536d BGB. Auch bei einem einheitlichen Mietvertrag von Wohnung und Garage bzw. Stellplatz gelten prinzipiell dieselben Haftungsvorschriften. 8. Welche besonderen Regelungen gelten bei Verträgen über eine Sammelgarage bzw. einen Abstellplatz? Prinzipiell gelten für die Miete über eine Sammelgarage bzw. einen Abstellplatz dieselben Rechtsgrundsätze wie für die Miete einer Einzelgarage. Insofern kann auf die vorigen Ausführungen verwiesen werden. Folgende Besonderheiten gilt es jedoch für die Miete einer Sammelgarage bzw. eines Abstellplatzes (bei separatem Mietvertrag, s. o.) zu beachten: Der Mietvertrag über einen Stellplatz in einer Sammelgarage und der Mietvertrag über einen Abstellplatz auf einer Parkfläche können dergestalt abgeschlossen werden, dass der Mieter das Recht erhält, einen bestimmten Platz alleine zu benutzen. Bei dieser Vertragsgestaltung liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn der Platz durch ein anderes Kraftfahrzeug belegt wird. Der Mieter kann in einem solchen Fall Gewährleistungsrechte geltend machen, insbesondere die Miete für den Platz entsprechend mindern. Jedoch kann formularmäßig vereinbart werden, dass der Mieter nicht zur Minderung berechtigt sein soll, wenn der Vermieter den Mangel nicht zu vertreten hat. Wenn es sich um einen einzelnen Stellplatz handelt, der durch ein Fremdfahrzeug belegt ist und der Mieter keine Ausweichmöglichkeiten in der Garage hat, so kann er das Fahrzeug abschleppen lassen und die Kosten hierfür vom Störer einfordern (BGH DAR 2009, 515; vgl. hierzu auch Punkt 6). Der Mietvertrag kann auch mit dem Inhalt geschlossen werden, dass der Mieter das Recht haben soll, sein Fahrzeug an beliebiger Stelle in der Sammelgarage oder auf der Parkfläche abzustellen. Bei dieser Vertragsgestaltung hat der Mieter zwar keinen Anspruch auf einen bestimmten Platz, jedoch muss der Vermieter durch die Begrenzung der Parkkunden dafür sorgen, dass stets ein freier Platz zur Verfügung steht. Anderenfalls liegt ein Mangel der Mietsache vor mit der Folge, dass der Mieter die oben dargestellten Gewährleistungsrechte geltend machen kann, also insbesondere die Miete mindern kann. Mietet der Fahrer eines Fahrzeugs, welches größer ist als ein normaler Pkw, einen Stellplatz in einer Tiefgarage an, obliegt ihm die Pflicht zur Überprüfung, ob dieses Fahrzeug auch tatsächlich auf den gemieteten Stellplatz passt.

7 7 Er darf sich nicht auf eine diesbezügliche Äußerung des Vermieters verlassen (AG München vom , Az. 423 C 11099/07, ADAJUR Dok. Nr ). Dem Mieter steht in einem solchen Fall kein Recht einer außerordentlichen Kündigung zu. Der Mieter darf auf der Stellfläche keine Gegenstände lagern. Die Reinigungs-, Verkehrssicherungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich auf die gesamte Parkfläche; der Mieter haftet lediglich für Verunreinigungen durch Öl oder Benzin und Beschädigungen, die er schuldhaft verursacht hat. Diese Regelungen gelten auch dann, wenn es sich um einen einheitlichen Mietvertrag von Wohnung und Sammelgarage bzw. Abstellplatz handelt. Kontakt Sollten Sie Fragen zu diesem oder anderen rechtlichen Problemen haben, so können Sie sich als ADAC Mitglied kostenfrei an Ihre Clubjuristen unter der Telefonnummer 089 / oder per an wenden. Auch im Internet stehen wir Ihnen unter kostenfrei zur Verfügung. Wünsche und Anregungen senden Sie bitte an

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