RECHTE UND PFLICHTEN AUS DEM MIETVERTRAG

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1 RECHTE UND PFLICHTEN AUS DEM MIETVERTRAG GRUPPENARBEIT DER IMMOBILIENKAUFLEUTE DER BBS-WECHLOY OLDENBURG, MAI 2011 Dieses Skript wurde im Rahmen des Lernfeldes Wohnräume vermieten von den Schülerinnen und Schülern des ersten Ausbildungsjahres erstellt. Dabei wurde die zum Erstellungszeitpunkt aktuelle Rechtsprechung berücksichtigt. Für etwaige Fehler bzw. nicht mehr aktuelle Aussagen wird keinerlei Haftung übernommen. Bei Fragen, Lob und Kritik wenden Sie sich bitte an den Klassenlehrer Max Lindenberg per Mail:

2 Inhaltsverzeichnis Pflichten des Vermieters... 1 Allgemeines... 1 Ausstattungsmerkmale einer Wohnung... 1 Instandhaltung& Instandsetzung... 2 Gebrauchsüberlassung... 3 Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache... 4 Opfergrenze... 5 Ruhende Lasten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen... 6 Verkehrssicherungspflicht... 8 Pflichten des Mieters Pflicht zur Zahlung der Miete Obhutspflicht des Mieters Anzeigepflicht Duldungspflicht Rechte des Vermieters Geltendmachung von Schadensersatz Schadensersatzansprüche nicht nach Rückgabe der Mietsache sondern nach Beendigung des Mietverhältnisses Zahlungsverzug der Miete Schadensersatz bei Räumungsklage Vermieterpfand- und Selbsthilferecht Betritts- und Besichtigungsrecht Besichtigungsgründe Besichtigungszeiten Kleinreparaturen (kleine Instandhaltungen) Kaution Mietzins... 25

3 Die Hausordnung Mieterhöhung Kündigung Haustierhaltung Rechte des Mieters Wegnahmerecht Untervermietung ( Gebrauchsüberlassung an Dritte ) Nutzung der Wohnung Schönheitsreparaturen Modernisierung Mietminderung Lärmbelästigung durch andere Mieter Aufrechnung Sachwortverzeichnis... 47

4 einem großen Balkon ausgestattet ist, dementsprechend teurer ist sie dann auch. 1 Jennifer Hempen PFLICHTEN DES VERMIETERS PFLICHTEN DES VERMIETERS ALLGEMEINES Der Vermieter muss dem Mieter laut Mietvertrag die Wohnung (bzw. das Haus) zur Verfügung stellen. Mit Einzug des Mieters wird der Mieter Besitzer der Wohnung (Haus), aber der Vermieter bleibt Eigentümer. Der Vermieter sollte für den allgemeinen Frieden im Hause sorgen. Der Vermieter muss die Versorgung von Strom, Gas, usw. gewähren. Außerdem muss der Vermieter für die Entsorgung von Müll, Abwasser usw. aufkommen. Merle Müller AUSSTATTUNGSMERKMALE EINER WOHNUNG Der Vermieter hat dem Mieter eine Wohnung in einem guten Zustand zu überlassen. Dies ist die Wohnung, wenn sie verkehrssicher ist und wenn keine Gesundheitsgefährdung für den Mieter ausgeht. Außerdem muss das Wohnen für den Mieter möglich sein. Sollte dies nicht der Fall sein, kann der Mieter fristlos kündigen. Man kann sagen, dass eine normal ausgestattete Wohnung folgende Ausstattungsmerkmale aufweist: Eine Kochstelle Ein WC mit Wasserspülung Eine Badewanne oder eine Dusche Eine Möglichkeit zur Brauchwasserentsorgung Die Wohnung muss abgeschlossen sein Die Ausstattung macht sich auch im Mietspiegel bemerkbar. Je mehr in der Wohnung vorhanden ist, desto teurer ist die Miete. Hierzu wurde ein Punktesystem aufgestellt. Eine einfach ausgestattete Wohnung enthält ein Ofen oder eine Zentralheizung und einfach verglaste Fenster. Von einer gehobenen Wohnung spricht man dann, wenn die Wohnung z.b. mit einem teuren Parkett und 1 Vgl. Internetseite-http://www.pro-wohnen.de/Mietrecht/Ausstattungsmerkmale.htm Vgl. Immobilienkaufleute 1, Cornelsen 1

5 INSTANDHALTUNG& INSTANDSETZUNG PFLICHTEN DES VERMIETERS Instandhaltung und Instandsetzung, das heißt die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. ( 1Abs.2 Nr.2 BetrKv) Mietrecht für Vermieter A-2 (2.Auflage S. 37) Für Arbeiten am Haus gibt es unterschiedliche Bezeichnungen. Unter Instandhaltung etwa sind vorbeugende Maßnahmen zu verstehen, die den bestehenden ordnungsgemäßen Zustand aufrechterhalten oder drohende Schäden von vornherein unterbinden. Davon unterscheidet sich die Instandsetzung. Sie besagt, dass ein ordnungswidriger Zustand in einen ordnungsgemäßen zu überführen ist. Beispiel: So ist der Vermieter zur Neuanschaffung eines Wasserboilers verpflichtet, wenn eine Reparatur des defekten Boilers nicht mehr möglich ist. Die laufende Instandhaltung sowie die Instandsetzung der Wohnung obliegen nach dem Gesetz grundsätzlich dem Vermieter. Sie erstrecken sich auch auf die Gemeinschaftsräume des Hauses wie Waschküche, Speicher, Treppenhaus. Der Vermieter ist auch verpflichtet, die Mietsache in regelmäßigen Abständen auf ihren ordnungsgemäßen Zustand hin zu überprüfen. Dazu gehört auch die häusliche Elektroinstallation. Beispiel: Kommt es aufgrund eines Defekts in der elektrischen Anlage zu einem Kabelbrand und ist die Anlage nicht regelmäßig überprüft worden, muss der Vermieter dem Mieter den Schaden ersetzen. Ausnahme: Der Vermieter beweist, dass der Schaden auch bei regelmäßiger Wartung eingetreten wäre. Die gesetzliche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters ist zwingend. Im Mietvertrag kann nichts anderes vereinbart werden. Hiervon gibt es zwei Ausnahmen: Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter Schönheitsreparaturen übernimmt und es können auch Klauseln vereinbart werden, nach denen der Mieter kleinere Instandsetzungen oder Bagatellreparaturen zahlen muss. Dies ist aber nur in engen Grenzen zulässig. Voraussetzung für eine wirksame Vereinbarung ist auf jeden Fall, dass die Zahlungspflicht des Mieters begrenzt wird. Dem Mieter können also nicht einfach die Kosten aller oder bestimmter Reparaturen auferlegt werden. Eine Begrenzung ist sowohl für den Einzelfall (zwischen ) 2

6 PFLICHTEN DES VERMIETERS als auch für die im Jahr (nicht mehr als 8% der Jahresbruttomiete) insgesamt anfallenden Kosten notwendig. Die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung darf durch den Vermieter nicht beeinträchtigt oder beseitigt werden. Er hat auch dafür zu sorgen, dass normale Abnutzung oder Alterung den Gebrauchswert der Wohnung nicht mindern. Um seiner Instandhaltungspflicht nachkommen zu können, darf der Vermieter die Mietwohnung besichtigen. Allerdings hat der Mieter die Pflicht, dem Vermieter Mängel und Gefahren anzuzeigen. Zeigen sich Mängel der Mietsache, ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet. Der Mieter hat hierauf einen Anspruch, auch wenn die Mängel bereits bei Mietbeginn vorgelegen haben. Die Instandsetzungspflicht des Vermieters entfällt nur, wenn die Wohnung bewusst in Kenntnis der Mängel zu einem geringeren Mietpreis angemietet worden ist oder wenn der Schaden durch den Mieter oder Personen, für die er verantwortlich ist, verschuldet worden ist. Der Mieter hat die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. (BLZ). 2 Timo Kruse GEBRAUCHSÜBERLASSUNG Der Vermieter ist dazu verpflichtet, nach Abschluss des Mietvertrages dem Mieter die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand, ab dem vereinbarten Zeitpunkt zu überlassen. Die Gebrauchsüberlassungspflicht erfüllt der Vermieter dadurch, dass der Mieter Besitzer wird und somit in die Wohnung einziehen kann. Diese Verpflichtung gilt für alle Räume sowie Neben- und Gemeinschaftsräume wie z.b. Gänge, Trockenraum usw. 3 Jennifer Hempen 2 Vgl. Vgl. Das Mieterlexikon, Herausgegeben vom Deutschen Mieterbund 3 Vgl. 3

7 PFLICHTEN DES VERMIETERS SCHADENSERSATZ WEGEN VERSCHLECHTERUNG DER MIETSACHE Der Mieter muss nur eine Schadensersatzzahlung gegenüber dem Vermieter leisten, wenn die Nutzung der Mietsache über das Maß des vertraglich Vereinbarten hinaus geht. Schadensersatzansprüche entstehen z. B. bei: Schlagstellen in Türen oder Fensterrahmen Löcher in Teppichen oder Laminat Bruch oder Sprünge in Badmöbeln Der Vermieter soll durch den Schadenersatz keinen zusätzlichen Vorteil zu Lasten des Mieters erhalten, darum berücksichtigt man bei der Berechnung der Zahlung den sogenannten Abzug Neu für Alt. Entscheidend dafür ist die Dauer der Nutzung und die gewöhnliche Lebensdauer der beschädigten Sache. Man verwendet folgende Formel: notwendige Kosten der Ersatzbeschaffung gewöhnliche Lebensdauer x noch verbleibende Restnutzungsdauer = Vorteilsausgleich Beispiel: Teppichersatz, Kosten neu EUR, gewöhnliche Lebensdauer 7 Jahre, Miet-(Nutzungs-)dauer 5 Jahre Berechnung: EUR / 7 Jahre x 2 Jahre = 285,71 EUR 4 Björn Barfs 4 Vgl. 4

8 PFLICHTEN DES VERMIETERS OPFERGRENZE Ein Mängelbeseitigungsverlangen des Mieters gemäß 536 BGB kann treuwidrig sein, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie die Höhe des Mietzinses andererseits besteht, und die Mangelhaftigkeit nicht vom Vermieter verschuldet worden ist (Opfergrenze). Wann dies der Fall ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles. 5 Beispiel: Eine Mieterin hatte auf einen Vorschuss in Höhe von geklagt. Insgesamt wären Sanierungskosten in Höhe von mindestens notwendig gewesen, wohingegen der Verkehrswert der Mietsache (=Eigentum Vermieter) auf beziffert wurde. Der BGH hat die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen, da hier die erforderlichen genauen Feststellungen noch nicht ausreichend getroffen wurden. 6 Gerrit Schäfer 5 Vgl

9 PFLICHTEN DES VERMIETERS RUHENDE LASTEN, DIE NICHT AUF DEN MIETER UMGELEGT WERDEN DÜRFEN 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. (...) Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (Bürgerliches Gesetz Buch, 535,Abs.1) 7 Nach 535 Abs.1 Satz 3 hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Als ruhende Lasten bezeichnet man sämtliche Kosten (ruhende Verbindlichkeiten), die durch den Gebrauch, meistens Betriebs- oder Nebenkosten genannt, entstehen und nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Der Vermieter kann einige Kosten, wie z. B. Dachrinnenreinigung nur auf den Mieter umlegen, wenn Sie mietvertraglich als vereinbart gelten. 8 Nicht umlagefähige Kosten sind Kosten, die im Zuge der Betriebskostenabrechnung nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. 9 Solche Kosten sind zum Beispiel: Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung Der Vermieter hat die Verantwortung Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, wenn diese notwendig sind. Darunter fällt u. a der Austausch einer defekten Heizungsanlage oder der Austausch eines defekten Fensters. 10 Gartenpflege Bei verwilderten Grün- und Gartenflächen kann der Vermieter die anfallenden Kosten nicht umlegen, da es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt. 7 BGB 535 Abs. 1, Bürgerliches Gesetzbuch, Deutscher Taschenbuch Verlag, 66. Auflage (Januar 2010)

10 PFLICHTEN DES VERMIETERS Instandhaltungsarbeiten Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie Erneuerungen sind vom Vermieter zu tragen. Auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen obliegt per Gesetz dem Vermieter. Diese können jedoch durch eine Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Wohngeld Wohngeld kann nicht umgelegt werden, sondern nur die davon getragenen Kosten. Diese Gelder bezeichnet man als monatliche Vorauszahlungen der Eigentümer, um die anfallenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum aufzubringen. Bestandteile dieser Kosten sind z. B. Hausmeisterkosten, Wasser und Abwasser, Hausstrom, Heizung, Reparaturen, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Rechtsanwaltskosten, Müllabfuhr, Kontogebühren, Verwalterkosten ( ) 11 Versicherung Beim Abschluss besonderer Versicherungen kann der Vermieter diese nur umlegen, wenn die Mieter im Schadensfall von der Versicherung profitieren. Verwaltungskosten Sämtliche Kosten, die dem Vermieter für die Verwaltung des Hauses entstehen sind nicht umlagefähig wie zum Beispiel 12 : Bankgebühren des Vermieters: Die Kosten, die für das Mietkonto, Vermieter- oder Verwaltungskonto entstehen sind vom Vermieter zu tragen. (Der Vermieter lässt bei der Bank ein Konto für die monatliche Miete einrichten und darf die anfallenden Gebühren nicht auf den Mieter umlegen.) Müllentsorgung Kosten, die bei der alltäglichen Müllbeseitigung entstehen sind umlagefähig, jedoch kann der Vermieter die anfallenden Kosten für Sperrmüllabfuhren oder Bauschuttcontainer nicht auf den Mieter umlegen. 13 Helena Kuhnle Vgl. Der Betriebskostenkatalog ( 2 BETRKV 7

11 VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHT PFLICHTEN DES VERMIETERS Eine Verkehrssicherungspflicht bzw. Verkehrspflicht ist in Deutschland eine deliktsrechtliche Verhaltenspflicht zur Sicherung von Gefahrenquellen, deren Unterlassen zu Schadensersatzansprüchen nach den 823 ff. BGB führen kann. 14 Einfach übersetzt: Ein Vermieter unterhält ein Einfamilienhaus, also eine Gefahrenquelle. Wenn dies der Fall ist hat er die Pflicht, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um Schäden im Haus und auf dem Grundstück liegenden Flächen zu vermeiden. Die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustande zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustande zu erhalten (BGB 535). Das Mietverhältnis ist ein Dauerschuldverhältnis, wodurch der Vermieter eine Fürsorgepflicht gegenüber dem Mieter eingeht. Sprich, ein Mieter verletzt sich auf Grund fehlender Handläufe im Treppenhaus. Durch diese Vertragsverletzungen, die der Vermieter fahrlässig oder vorsätzlich verschuldet hat, haftet er. Einige Beispiele bei Fürsorgepflichtverletzungen, wodurch der Vermieter haftet: unzureichende Beleuchtung, fehlende Handläufe, stark ausgetretene Treppenstufen, nicht funktionierende Türverriegelung eines Fahrstuhls, herabfallende morsche Äste beziehungsweise ein umgestürzter Baum, dessen fehlende Standfestigkeit bekannt war, Schäden oder Verletzungen aufgrund bereits wochenlang herumliegender Glasscherben oder eine mehr als fünf Zentimeter herausragende Fußwegplatte Vgl. de.wikipedia.org/wiki/verkehrssicherungspflicht 15 Vgl. 8

12 PFLICHTEN DES VERMIETERS Frage: Wer haftet, wenn ein Dachziegel bei Wind oder Sturm ein parkendes Auto vor dem Grundstück beschädigt? Bei mangelhafter Unterhaltung des Grundstücks besteht nach 836 BGB eine spezielle Haftung und Verkehrssicherungspflicht des Hauseigentümers. Auch in diesem Fall muss Schadenersatz vom Eigentümer nur geleistet werden, wenn man ihm fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten vorwerfen kann. 16 Jennifer Walter 16 Vgl. 9

13 PFLICHTEN DES MIETERS PFLICHTEN DES MIETERS PFLICHT ZUR ZAHLUNG DER MIETE Die Pflichten des Mieters werden in Haupt- und Nebenpflichten unterteilt. So sind die Obhutspflicht, die Anzeigepflicht und die Duldungspflicht Nebenpflichten eines Mieters. Auf diese wird im weiteren Verlauf noch näher eingegangen. Die erste Hauptpflicht des Mieters ist die pünktliche Entrichtung der Miete, die er als Gegenleistung für die Nutzung der Wohnung zu zahlen hat. Gleichzeitig muss der Mieter die vertraglich vereinbarten Nebenkostenpauschalen bzw. Vorauszahlungen entrichten. Erfüllungsort ist der Mietsitz. Bei der Mietzahlung handelt es sich um eine Schickschuld. Das bedeutet, dass der Mieter die Miete auf seine Kosten und Gefahren an den Vermieter zu übermitteln hat. (BGB 270) Die Miete ist wie im Vertrag vereinbart fällig (üblich ist der dritte Werktag eines Monats). Desweiteren ist die Miete im Voraus zu zahlen. Sollte es zu einem Verzug von mehr als zwei Monatsmieten kommen, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Die hieraus entstehenden Kosten, wie beispielsweise Kosten der Räumung, Instandsetzung, Wohnungsöffnung, Entsorgung, Gerichts-und Anwaltskosten sind komplett vom Mieter zu tragen. Weitere Hauptpflichten eines Mieters werden in keinem Gesetzestext und auch in keinem Urteil konkret genannt, dürfen aber in Individualvereinbarungen im Mietvertrag vereinbart werden. 17 Nicolas Hofmann & Jonas Glandien OBHUTSPFLICHT DES MIETERS Jeder Mieter hat eine Obhutspflicht für seine angemietete Wohnung zu tragen. Dieser sollte die Wohnung sorgfältig und pfleglich behandeln. Auftretende Mängel sind dem Vermieter sofort zu melden, damit sich diese nicht vergrößern und die davon möglicherweise ausgehende Gefahr unterbunden wird. 17 Vgl. 10

14 PFLICHTEN DES MIETERS Außerdem gibt es auch viele voraussehbare Schäden die vermieden werden können wie z.b.: Feuchtigkeit ( bei nicht regelmäßigem Lüften ) Frostschäden ( bei zu wenig heizen im Winter ) Ungeziefer ( bei nicht regelmäßiger Reinigung der Wohnung ) Bei längerer Abwesenheit durch z.b. eine Reise kann die Obhutspflicht an Dritte übertragen werden. Diese ist ab einem Zeitraum von 3 Tagen notwendig. In einigen Fällen muss der Mieter aber auch selber eingreifen wie z.b.: Wasserrohrbruch ( beauftragen eines Installateurs ) Brand ( Feuerwehr benachrichtigen ) Sämtliche hierbei entstehenden Kosten können auf den Vermieter abgewälzt werden. Die Obhutspflicht erstreckt sich auf alle Räume die vom Mieter genutzt werden, auch wenn dies nur anteilig der Fall ist wie bei einem Treppenaufgang oder der Waschküche. Die Obhutspflicht endet erst bei Rückgabe der Wohnung an den Vermieter. Urteil vom 19. Februar 2009 Schimmel ist bei der Obhutspflicht oft auch ein sehr strittiges Thema zwischen Mieter und Vermieter. Hierzu gibt es ein Urteil vom 19. Februar 2009 Amtsgericht Hamburg-Barmbeck: In diesem Fall hatte eine Mieterin auf Instandsetzung/Mietminderung aufgrund der verschimmelten Wohnung geklagt. Es waren besonders die Außenwände betroffen, zudem zog sich der Schimmel durch die komplette Wohnung. Die Tapete hatte sich im unteren Teil schon schwarz gefärbt und löste sich am manchen Stellen auch schon ab. Das Gericht hat festgestellt das die Mieterin berechtigt ist die Bruttowarmmiete um 25 % zu mindern. Die Widerklage wurde abgewiesen. 18 Marcel Bösche & Max Fischer 18 Vgl. 11

15 PFLICHTEN DES MIETERS ANZEIGEPFLICHT Mieter: Nach 536c BGB muss jeder Mangel gleich nach Entdeckung dem Vermieter mitgeteilt werden, auch wenn der Mieter keine Beeinträchtigung durch den Mangel hat. Beispiel: Das Rohr für das Badewasser ist defekt. Der Mieter badet aber nie, sondern duscht nur. Auch wenn der Mangel nichts mit der Wohnung zu tun hat, sondern z.b. mit dem Keller, Treppenhaus etc., so ist dieser Mangel anzuzeigen, da sich der Mieter nicht auf andere Mieter verlassen darf. Ausnahme jedoch wäre, wenn der Vermieter oder sein Verwalter im gleichen Haus wohnen. Die Angabe der Mängel muss konkret sein (z.b. Glühbirne im Erdgeschoss des Treppenhauses), jedoch muss keine Ursachenforschung betrieben werden. Gefahrenanzeige: Ist ein Schutz gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat dies der Mieter dem Vermieter ebenfalls mitzuteilen Beispiel: Ein Mieter verliert seinen Haustürschlüssel. Rechtsfolgen bei Verletzung der Anzeigepflicht: Wird der Vermieter durch den Mieter nicht rechtzeitig von den Problem berichtet, so ist der Mieter nach 536c BGB zum Ersatz des entstandenen Schaden verpflichtet. Dies gilt jedoch nur, wenn der Schaden als Folge des verspäteten Meldens entstanden ist. Durch zu später, bzw. Unterlassung der Anzeige kann der Mieter sein Recht auf Schadensersatz, Mietminderung, sowie das Recht zur fristlosen Kündigung verlieren. Vermieter: Der Vermieter hat die Pflicht Modernisierungsmaßnahmen spätestens 3 Monate vor Beginn schriftlich mitzuteilen. Danach sind nach 554 BGB der Umfang, die Art, der Beginn, sowie die voraussichtliche Dauer ausschlaggebend. Da der Mieter sich auf Beeinträchtigungen einstellen kann, müssen die Angaben so konkret wie möglich angegeben werden. Benachrichtigt der Vermieter den Mieter nicht, so muss dieser die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden. Ausnahme: Nach der Bagatellklausel ( 554 Abs. 3 BGB) müssen Maßnahmen, bei denen sich sowohl bei der Mietsache, als auch bei der Mieterhöhung kaum Veränderungen ergeben, mind. 1 Woche vorher angekündigt werden und nicht wie im Normalfall 3 Monate. 12

16 PFLICHTEN DES MIETERS Zeitmietverträge: Der Vermieter muss spätestens 3 Monate vor Ablauf der Mietzeit mitteilen, ob er an der Veränderung, Verwendung des Wohnraums festhalten will. Ansonsten verlängert sich automatisch die Mietzeit, wenn der Mieter dies denn will. 19 Sebastian Baar & Daniel Fischer DULDUNGSPFLICHT Neben der Pflicht zur Zahlung der Miete, sowie Obhut- und Zahlungspflicht, hat der Mieter die Duldungspflicht zu beachten. Der Vermieter kann sich hierbei auf den Paragraphen 554 BGB berufen. Maßnahmen zur Instandhaltung / Instandsetzung, oder wie es im Gesetzestext bezeichnet wird, Erhaltungsmaßnahmen, oder auch die Modernisierungsmaßnahmen müssen grundsätzlich vom Mieter geduldet werden. Doch auch hier sind wieder Einschränkungen zu berücksichtigen. Sollte der Mieter durch die Arbeiten einer erheblichen Belästigung ausgesetzt werden, wie z.b. extremer anhaltender Lärm, ist es dem Mieter nicht zumutbar. Oder die Maßnahmen bringen bauliche Folgen mit sich, z.b. Folgen aus einem Einbau eines Fensters im Winter. Sollten beim Mieter bereits vorangegangene Verwendungen vorliegen, sprich, wurden in den letzten 2 Jahren bereits Maßnahmen durchgeführt (wobei sich dieser Zeitraum auf Gerichtsurteile beruft und daher nicht genau bestimmbar ist), so ist es dem Mieter wiederum nicht zumutbar. Dieses gilt auch, wenn der Mieter selbst Erhaltungsmaßnahmen bzw. Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Sollten die entsprechenden Modernisierungsmaßnahmen den Wert der Immobilie erhöhen, ist auch hier eine angemessene Grenze zusetzen. Zu dulden hat ebenfalls der Mieter das Betreten bzw. Besichtigen der Wohnung von dem Vermieter bzw. Handwerkern. Einschränkungen sind auch hierbei zu beachten. Wie bereits vorweggenommen, gilt es auch hier, ist ein Abstand von ca. 2 Jahren zu berücksichtigen. Der Vermieter darf die Wohnung betreten, um die durchgeführten Schönheitsreparaturen zu begutachten. Außerdem darf er die Wohnung besichtigen, um die Instandhaltungspflicht, sowie die Verkehrssicherungspflicht des Mieters wahrzunehmen. 19 Vgl. 13

17 PFLICHTEN DES MIETERS Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses, oder beim Verkauf der Immobilie, ist es zu bestimmten Voraussetzungen erlaubt, die Wohnung mit Interessenten zu besichtigen. Der Mieter ist allerdings ausschließlich der Duldungspflicht unterwiesen, nicht der Mitwirkungspflicht, d.h. der Vermieter muss alle erforderlichen Arbeiten erbringen! 20 Oliver Bunjes & Philippe Felske 20 Vgl. 14

18 RECHTE DES VERMIETERS RECHTE DES VERMIETERS GELTENDMACHUNG VON SCHADENSERSATZ Durch ein zweiseitiges Rechtsgeschäft verpflichten sich die Vertragsparteien, die sich aus dem geschlossenen Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten zu tragen und entsprechende Leistungen und Gegenleistungen zu erbringen. Der Vermieter verpflichtet sich per Definitionem des 535 BGB zur Überlassung der Mietsache gegen die Zahlung eines Mietzinses. Der Mieter hat im Gegenzug eine sich aus 277 BGB ergebende Sorgfaltspflicht, die dem allgemeingültigen Konsens von sorgfältigem und ordentlichem Umgang mit der Mietsache entspricht. Behandelt der Mieter die Mietsache nicht mit entsprechender Sorgfalt, oder ergibt sich im Rahmen des Mietvertrages eine Schädigung des Vermieters, so ist dieser dazu berechtigt, Schadensersatzansprüche geltend zu machen 21. Tritt durch schuldhafte Verletzung der Obhutspflicht eines Mieters ein Schaden ein, kann der Vermieter Ersatz des entstandenen Schadens verlangen 22. Für den Fall, dass ein Schadensersatz nur möglich ist in dem ein völlig neues Ersatzstück angeschafft werden muss, so gilt hier der Grundsatz neu für alt. Der Ersatzbetrag verringert sich um den entsprechend üblichen Gebrauchtwert des ausgewechselten Gegenstandes und den dadurch erzielten Vorteil des Vermieters. Wird infolge einer Beschädigung des Teppichbodens ein Schadensersatz gefordert, liegt die Beweispflicht auf der Seite des Vermieters. Dies gilt grundsätzlich auch für Schäden an gemeinschaftlich genutzten Haustielen wie z. B. Treppenhaus und Trockenräumen etc. Der Vermieter kann bei Verletzungen der Sorgfaltspflicht oder vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache durch den Mieter auf Einhaltung der Sorgfaltspflichten drängen und ggf. den vertragswidrigen Gebrauch verbieten. Dies wird durch einen Abmahnung mit genauer Beschreibung des Tatbestandes verboten. Die erste Abmahnung kann mündlich erfolgen. Wird dieser nicht Folge geleistet, so ist eine zweite Abmahnung in schriftlicher Form dem Mieter mit einem Einschreiben zuzusenden. Bleibt auch dieser Schritt ohne Erfolg, so kann der Vermieter beim Amtsgericht auf Unterlassung oder Schadensersatz klagen. Wird die Sorgfaltspflicht jedoch so schwer vom Mieter verletzt, dass eine Gefährdung des Mietobjekts eintritt, oder wird der vertragswidrige Gebrauch der 21 Bürgerliches Gesetzbuch, Deutscher Taschenbuch Verlag, 66. Auflage (Oktober 2010) 22 Spezielle Betriebswirtschaftslehre für Immobilienwirtschaft, Egon Murfeld, Hammonia Verlag, (Weissenfels, 2011) Egon Murfeld 15

19 RECHTE DES VERMIETERS Mietsache nicht unterlassen, so ist der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung zu einer fristlosen Kündigung berechtigt 23. Unabhängig von der Schönheitsreparatur kann der Vermieter jeden Schaden geltend machen, der über die übliche Abnutzung hinausgeht. Hierzu zählt jede Art von Schaden z. B. an vermieteten Einbauten, Farbabplatzungen an Fenstern sowie Türen oder Heizkörpern, Schäden an Teppichböden, Laminat oder Parkett durch Wasser oder andere Stoffe, Beschädigungen der Sanitärkeramik usw.. Über den Tatbestand einer übermäßigen Abnutzung gibt es keine genaue Regelung. Das heißt, dass über das Vorhanden sein einer Übermäßigen Abnutzung jeder Richter im Einzelfall mit ggf. hinzugezogenen Sachverständigen entscheidet 24. Für die Beseitigung der Schäden muss der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist setzen. Hat der Mieter die Schäden nach Ablauf der Frist nicht beseitigt, darf der Vermieter die Mängel durch eine von ihm ausgewählte Fachfirma beseitigen lassen. Hierbei muss der Vermieter keine notdürftigen Reparaturen oder einfaches Ausbessern hinnehmen, sondern hat ein Recht auf eine ordnungsmäßige Instandsetzung 25. Tobias Kreye & Daniel Steenken SCHADENSERSATZANSPRÜCHE NICHT NACH RÜCKGABE DER MIETSACHE SONDERN NACH BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES Der Vermieter hat ein Recht auf einen Schadensersatz für die Dauer der Vorenthaltung in Höhe der vereinbarten Miete oder ggf. einer vergleichbaren, ortsüblichen Miete. Das schließt eine Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht aus 26. Schadensersatzansprüche verjähren 6. Monate nach Rückgabe der Mietsache, auch wenn der Mietvertrag zu einem anderen Zeitpunkt endet und Ansprüche erst später entstehen 27. Tobias Kreye & Daniel Steenken 23 ebd. 24 Dr. Georg Weissenfels, Schadensersatz des Vermieters für Beschädigung der Mietsache (online), (Weissenfels, 2011) 25 Dr. Georg Weissenfels, Schadensersatz des Vermieters für Beschädigung der Mietsache (online), 26 Richter a. D. D. Prof. Dr. Friedemann Sternel ( ). 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe. Deutscher Taschenbuch Verlag (Hrsg.). Mietrecht. Deutscher Taschenbuch Verlag (S. 34). 27 Richter a. D. D. Prof. Dr. Friedemann Sternel ( ). 548 I Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts, Deutscher Taschenbuch Verlag (Hrsg.). Mietrecht. Deutscher Taschenbuch Verlag 16

20 ZAHLUNGSVERZUG DER MIETE RECHTE DES VERMIETERS Gerät ein Mieter mit den Zahlungen seiner Miete in Rückstand hat der Vermieter ein Schadenersatzrecht auf die ausgebliebene Miete und die daraus entstandenen Kosten. Ein Zahlungsverzug bei bestimmtem Zahlungstermin liegt automatisch vor, wenn der Mieter die offene Forderung nicht bis zum Tage der Fälligkeit beglichen hat ( 286 BGB). Ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter bei einem Wohnraummietvertrag den Basiszinssatz von derzeit 0,12 % und bis zu 5 %-Punkte zusätzliche Verzugszinsen erheben ( 288 I BGB). Entstehen dem Vermieter Kosten durch Überziehungszinsen oder sonstige Aufwendungen kann er diese ebenfalls geltend machen. Die entstandenen Mehrkosten unterliegen jedoch der Nachweispflicht seitens des Vermieters. 28 Tobias Kreye & Daniel Steenken SCHADENSERSATZ BEI RÄUMUNGSKLAGE Erhebliche Aufwendungen entstehen dem Vermieter sollte der Mieter im Zahlungsrückstand und bereits eine Räumungsklage erwirkt worden sein. Zuzüglich zu den angefallenen Mietrückständen ergeben sich die Gerichts- und Anwaltskosten, welche sich stets nach der Summe des Streitwertes richten. Das Durchsetzen des Räumungsurteils ist nur durch den Gerichtsvollzieher möglich, für den die Kosten bereits im Voraus gezahlt werden müssen. Findet dieser eine noch möblierte Wohnung vor, so ergeben sich weiterführend Räumungs- und Lagerungskosten für die korrekte Lagerung des Inventars. Abschließend ergeben sich die Aufwendungen zur Renovierung und der während der zwischenzeitlich ausbleibenden Mieteinnahmen 29. Diese Lasten müssen vollständig durch den Mieter bezahlt werden. Sie unterliegen in erster Linie der Regelung des 823 BGB, sowie der sich aus dem Vertragsbruch und dessen Folgen ergebenden Rechtsgrundlagen 30. Tobias Kreye & Daniel Steenken 28 Bürgerliches Gesetzbuch, Deutscher Taschenbuch Verlag, 66. Auflage (Oktober 2010) 29 Miete_.pdf [ ] 30 Bürgerliches Gesetzbuch, Deutscher Taschenbuch Verlag, 66. Auflage (Oktober 2010) 17

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