Gebrauchsüberlassungsverträge

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1 Gebrauchsüberlassungsverträge Bestandvertrag 1090ff ABGB Miete Pacht = Gebrauchsüberlassung (bei Pacht: + Fruchtziehung) gegen Entgelt Konsensualvertrag unverbrauchbare Sachen (+ un/selbstständige Bestandteile) ( 1093) bestimmbarer Bestandzins ( 1092) (auch: Dienst-, Naturalwhg.) Miete: Entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch ( 1091 ABGB) Pacht: Entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch u qualifizierte Nutzung ( 1091 ABGB) Rechtspacht: Lizenzen, Bsp: Vertrag zw Filmhersteller u verleiher ( Mietvertrag zw Filmverleiher u Kino) izw entscheidet das Überwiegen (Absorptionstheorie, 1091) Unterschiede der gesetzlichen Regelung von Miete und Pacht: Zinsbefreiung wegen Unbrauchbarkeit ist bei Miete unbeweglicher Sachen unabdingbar ( 1096 Abs 1) Unterschiede in Lastentragung zw BG u BN ( 1099, 1101, 1115) 1

2 Abgrenzung: Leihe Miete: Leihe: unentgeltlich möglich aber: Anerkennungszins (verhindert Ersitzung), Ersatz der durch Gebrauch entstandenen Kosten Abgrenzung: Abbauverträge: Gebrauch u Fruchtziehung unter Verminderung der Substanz: Pacht- u Kaufvertragselemente Abgrenzung: Geschäftsraummiete Unternehmenspacht: Pacht: Überlassung einer lebenden Organisation, eines Rufes und Kundenkreises, einer Konzession, einer Gewerbeberechtigung Vereinbarung einer Betriebspflicht, Übernahme von Angestellten, vom Umsatz abhängiger Bestandzins, etc. KEINE Anwendung des MRGs MRG 1981 Anwendungsbereich, 1 Abs 1: Miete von Wohnungen, Miete von einzelnen Wohnungsteilen od Geschäftsräumlichkeiten samt etwa mitgemieteten Haus- und Grundflächen Miete von genossenschaftlichen Nutzflächen reine Flächenmiete, außer für Errichtung eines Superädifikats siehe Ausnahmen vom Anwendungsbereich: Abs 2 Z1- Z5 siehe Teilausnahmen vom Anwendungsbereich: Abs 3, 4 2

3 Haupt- und Untermiete: Hauptmiete 2 Abs 1: MV mit mit Eigentümer, mit dinglich od obligatorisch berechtigten Fruchtnießer einer Liegenschaft mit Generalmieter/-pächter mit Wohnungseigentümer Anders als im ABGB ist Untermieter im MRG schlechter gestellt [Kündigung: vgl 30 Abs2 Z12, großzügigere Zinsgrenze: vgl 26]. 2 Abs 3: Umgehung des Hauptmietvertrages Zwingende Bestimmungen: 29ff MRG: Auflösung des MV 15a, 16, 16a MRG: Mietzinsobergrenzen, Richtwertsystem 27 MRG: Ungültigkeit bestimmter Abreden (Ablöse,..) siehe Skript S I. Pflichten des BG: Übergabe-, Erhaltungs-, Verbesserungspflicht: 1096 ABGB (dispositiv) volle Erhaltungspflicht: BG trifft volle Erhaltungspflicht brauchbarer Zustand: izw mittlere Brauchbarkeit Haftung für Rechts- u Sachmängel 3

4 3 MRG - Erhaltungspflicht: Ortsüblicher Standard + Beseitigung erhebl Gesundheitsrisiken Allgemeine Hausteile (1), Mietobjekte, wenn zur Behebung ernster Hausschäden bzw zur Beseitigung erheblicher Gesundheitsrisiken (2), Hausanlagen (3), öffentlich rechtliche Verpflichtungen (4), Finanzierung von 3 Maßnahmen: Mietzinsreserve der letzten 10 Jahre ( 20 Abs 2) eigenes bzw fremdes Kapital, wenn bis zur nächsten Sanierungsmaßnahme Kosten durch Mietzinsen wieder abgedeckt werden können. bestimmte Arbeiten ( 3 Abs 3) sind jedenfalls, auch wenn finanziell nicht gedeckt, zu erbringen; andere Arbeiten reihen sich nach Dringlichkeit vorübergehende Mietzinserhöhung ( 18, gerichtliche Entscheidung) 4 MRG - Nützliche Verbesserungen: Sofern zweckmäßig, finanzierbar u mit Rücksicht auf alle BN tunlich ( 4-6 MRG) Finanzierung von 4 Maßnahmen: Mietzinsreserve der letzten 10 Jahre inkl Zuschüsse Mietermehrheit einigt sich über nicht gedeckte Kosten + verbleibende Minderheit wird dadurch nicht finanziell (u auf sonstige Weise) belastet Keine Mietzinserhöhung 4

5 Ausbesserungs- u Wiederherstellungspflicht: Kleine Ausbesserungen trägt BN ( 8) BG sind nötige Ausbesserungen unverzüglich anzuzeigen ( 1097, 8) Bei Untätigkeit des BG kann BN selbst notwendige ( 1036) od nützliche ( 1037) Ausbesserungen als GoA treffen ( 1097) Wohnungsmieter ( Geschäft) hat Ersatzanspruch für obj nützl Aufwendungen der letzten 20 J, Abschreibungsmodell ( 10) Kann gerichtl geltend gemacht werden, wenn dem BG neuer BN innerhalb von 6 Mon namhaft gemacht wird, der Anspruch befriedigt od BG Wohnung sonst vermieten/verwerten kann. BN muss bei wichtigen Gründen Betreten des Mietobj gestatten (Interessenabwägung) ( 8) Ausbesserungs- u Wiederherstellungspflicht: Keine Wiederherstellungspflicht des BG bei außerordentl Zufällen (Feuer, Krieg, Überschwemmung, Wetterschläge) ( 1104) Wiederherstellungspflicht trotz außerordentl Zufälle, wenn dafür Leistungen aus Versicherung ausreichen ( 7) Zecks Schaffung neuer Mietgegenstände (Aufstockung, Ausbau) darf begrenzt in Benützungsrechte des BN eingegriffen werden ( 18c) Lasten und Abgaben: 1099 ABGB: Alle Lasten u Abgaben trägt Vermieter bzw Pächter 15 ivm 21, 24 MRG: BN trägt Betriebskosten u laufende öffentl Abgaben + weitere Lasten/Abgaben des Mietobjekts (anteilig nach Nutzfläche, außer unverhältnismäßige Kosten) 5

6 Schutzpflichten: des BG gegenüber BN + Familie, Besucher Keine Haftung für Schäden, die Vollzugsorgane bei Zwangsräumung verursachen II. Rechte des BN: Recht auf vertragsgemäßen Gebrauch: bei nicht gehöriger Erfüllung: BN kann auf Zuhaltung des Vertrages bestehen, sofern wirt möglich Maßnahme selbst setzen ( 1097) vom Vertrag zurücktreten ( 1117) Gewährleistung: Ex lege Zinsminderung, -befreiung ( 1096) (bei unbewegl Objekten Vorausverzicht nicht möglich; bei Konsumenten: 9 KSchG) SE gegen BG bei Verschulden BN darf Familie, Gäste,.. aufnehmen BN darf Mietobj nicht auf völlig andere Art benützen ( 1098, 8) Veränderungs-, Verbesserungsrecht - 8, 9 MRG: BG muss sich binnen 2 Mon zur Anzeige des BN äußern, andernfalls bedeutet Schweigen Zustimmung. BN hat Anspruch auf erforderliche Veränderungen, sofern Haussubstanz nicht verletzt wird + Veränderung nicht wesentlich ist + nicht schutzwürdige Interessen des BG u BN verletzt werden. BN muss Obj bei Auszug wieder im urspr Zustand zurückgeben ( 1109). BG kann Zustimmung bei wesentlichen, nicht in 9 Abs 2 angeführten Veränderung von Wiederherstellungszusage abhängig machen ( 9 Abs 3). 6

7 Instandhaltung, Verbesserung - 8, 10, 1097: 1097 ABGB: Notwendige, von BG auszubessernde Schäden sind BG unverzüglich anzuzeigen ( 1097) Nimmt BN Aufwendung selbst vor: Ersatz nach angewandter GoA 8, 10 MRG: Wartungspflicht des BN bei bspw Beheizungs-, Sanitätsanlagen, damit BG und übrigen Mietern kein Schaden droht BN hat Ersatzanspruch für best, taxativ aufgezählte Aufwendungen (begrenzt durch Jetzt-Wert u wirklich gemachten Aufwand minus Abschreibung) Kein Ersatz, wenn Zustimmung verweigert od Wiederherstellung ausbedungen. Gebrauchsweitergabe: 1. Untermiete: ABGB: BN hat Recht zur Afterbestandgabe, wenn ohne Nachteil für Eigentümer + in BV nicht ausdrücklich untersagt ( 1098) Untermietsvertrag begründet RV zw BN u Untermieter Rsp: BG kann nur von BN Entfernung von Untermieter verlangen hl: BG kann direkt gegen Untermieter vorgehen Auflösung der Hauptmiete wirkt auch direkt gegen UM: Räumungstitel wirkt direkt MRG: Untermietsverbot kann vereinbart werden ( 11), bei gänzl Untervermietung bei iv zum Hauptmietzins unverhältnismäßig hohem Untermietzins bei Überbelag bei Gefahr der Hausfriedensstörung BG kann Haupt-BN wegen Untermiete kündigen ( 30 Abs 2 Z 4) Geschäftsraummieter hat zwingendes Recht zur Unterverpachtung ( 12a Abs 5) 2. Vertragsübernahme bei Wohnungsmiete: ABGB: Eintritt eines neuen BN in bestehendes BV: Vertragsübernahme: erfordert Dreiparteieneinigung 38ff UGB: unternehmensbezogene, nicht höchstpersönliche Rechte (BV) gehen bei Unternehmensveräußerung auf Erwerber über, sofern BG nicht binnen 3 Mon ab Mitteilung widerspricht. 12 MRG: gesetzlich angeordnete Vertragsübernahme, wenn BN Objekt an nahe Angehörige abtritt, die eine best Zeit mit ihm im gem Haushalt gewohnt haben. uu Zinsanhebung nach 46 MRG 13 MRG: Wohnungstauschrecht innerhalb der Gemeinde nach 5 J 7

8 3. Vertragsübernahme bei Geschäftsraummiete: 12 a MRG : ex lege Eintrittsrecht des Erwerbers eines im Obj befindlichen Unternehmens Mietzinsanhebungsrecht ( Art der Geschäftstätigkeit ist zu berücksichtigen) des VM innerhalb 6 Mon Präklusionsfrist. 12a Abs 3: Mietzinsanhebungsrecht bei entscheidender Veränderung der rechtl/wirtschaftl Einflussmöglichkeit einer jp od Personenhandelsgesellschaft. 12 Abs 5: Mietzinsanhebungsrecht bei Unternehmensverpachtung für Dauer des Pachtvertrages. BN kann Bestimmung der Mietzinsanhebung durch das Gericht verlangen ( 12a Abs 8). III. Pflichten des BN: Vertragsgemäßer Gebrauch: Pflicht zur möglichst schonenden, sachgemäßen Behandlung Pflicht zur Beachtung der Hausordnung, wenn unterworfen. Zinszahlungspflicht: 1100: bei mind 1 J Bestandzeit: halbjährlich; bei kürzerer Bestandzeit: danach izw aber im Voraus am 1. eines jeden Monats bei unbeweglichen Sache (Verkehrssitte und 15 Abs 3) bestehend aus: Hauptmietzins Anteilige BK Öffentl Abgaben (Bsp Grundsteuer) Anteilige besondere Aufwendungen (Bsp Heizung) Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände Sonstige Leistungen zuzügl Überlassung des Mietobjekts (Bsp Parkplatz) USt (Wohnungsmiete: 10%, sonst 20%) Unzulässige Mietzinsvereinbarungen: ABGB: 934, 879 Abs 2 Z 4 ABGB Generell: Soweit Zinsvereinbarungen die Obergrenze überschreiten, tritt Teilunwirksamkeit ein (binnen 3 J geltend zu machen) befristete MV: 6 Mon ab Auflösung des MV unbefristete MV: 10 J ab Auflösung des MV Unternehmer: Überschreitung muss unverzüglich bei Übergabe gerügt werden 8

9 MRG: 15a Kategorierichtwert 16 (1)nach Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungsu Erhaltungszustand angemessener Mietzins Z1: bei Geschäftsräumen Z2: bei Wohnungen, die nach 1945 errichtet wurden Z3: bei denkmalgeschütztem Mietobjekt, für das BG nach 1945 erhebliche Eigenmittel verwendet hat Z4: Wohnung der Kategorie A über 130 qm Z5: unbefristetes Mietverhältnis + seit Übergabe ist mehr als 1 J verstrichen + schriftl Vereinbarung über angemessenen Mietzins 16 (2) alle anderen BV, insbes Altbauwhg (außer: Geschäftsräumlichkeiten): Richtwertsystem 16 (7), 26 (3) einheitlicher Befristungsabschlag von 25% überall, wo eine gesetzl Mietzinsbeschränkung besteht (Richtwert, angem Mietzins), bei frei vereinbartem Mietzins 26 Untermietzins darf Hauptmietzins nicht um mehr als die Hälfte übersteigen BG-Pfandrecht zur Sicherung des Bestandzinses, 1101: an eingebrachten, dem BN od mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Familienmitgliedern Einrichtungsstücken u Fahrnissen echtes gesetzl Pfandrecht durch Einbringung einer tauglichen Sache in Bestandobjekt begründet. erlöscht mit Entfernung der Sachen, außer Entfernung durch gerichtl Verfügung + BG meldet innerhalb von 3 T nach Vollzug sein Recht bei Gericht an. BG hat Sperr- od Perklusionsrecht 9

10 Rückstellung des Bestandgegenstandes, Haftung des BN: 1109 ABGB: Rückstellung im urspr Zustand gewöhnliche Abnutzung trägt BG übermäßige Abnutzung trägt BN (1J Präklusion ab Übergabe) 9 Abs 3 MRG: Rückführung von wesentlichen nicht in 9 Abs 2 enthaltenen Veränderungen, wenn vom BG ausbedungen od eigenmächtig vorgenommen. BN hat weder Zurückbehaltungsrecht noch Kompensations- Einwand Verzögerung der Rückstellung: Verpflichtung zur Zahlung eines Benützungsentgelts BN haftet auch für Verschulden des Unter-BN u von Familienangehörigen,.. ( 1111) IV. Gefahrtragung bei zufälliger Unbenützbarkeit: grs trägt BG das Zinsrisiko ( 1104, 1105, 1096 ABGB) Bsp: Versagen der Heizung, Gefahr terrorist. Anschläge durch Einzug eines Mitmieters 1096 bei unbewegl Mietobjekten zwingend bei bewegl Mietobjekten nur im Anwendungsbereich des KSchG zwingend ( 9 KSchG) Zinsbefreiung im Ausmaß der Unbrauchbarkeit Gefahr entstammt BN-Sphäre: BN trägt Zinsrisiko Bsp: Erkrankung, Inhaftierung grs trägt Pächter das Zinsrisiko ( 1105 ABGB) aber Zinsminderung, wenn durch außerord Zufall Nutzen einer auf 1 J gepachteten Sache um mehr als die Hälfte fällt. V. Auflösung des BV: Untergang des Bestandobjekts ( 1112 ABGB; beachte: 7, 29 Abs 1 Z 2: Wiederherstellungspflicht) Tod des BG od BN löst BV nicht auf. 1116a ABGB: begründet beidseitige Kündigungsmöglichkeit. 14 Abs 2 MRG: Eintrittsberechtigte Personen können binnen 14 T nach Tod von Eintrittsrecht Abstand nehmen. Dissolutionsvereinbarung: einvernehmliche Auflösung Befristeter Bestandvertrag: Zeitablauf ( 1113, 1114 ABGB) jedoch Erneuerung, wenn bei bedingtem Endtermin Kü unterlassen wird jedoch (stillschweigende) Erneuerung, wenn bei unbedingtem Endtermin Obj weiterbenützt wird (für die Dauer 1er Zinsperiode) 10

11 Befristeter Bestandvertrag: außerordentliche Kündigung ABGB: aus wichtigem Grund keine Kündigungsfrist, kein Kündigungstermine 1117, BN: bei Untauglichkeit, unbehebbarer Unbrauchbarkeit, Gesundheitsschädlichkeit 1118, BG: BN macht erheblich nachteiligen Gebrauch von Sache BN zahlt trotz Mahnung Bestandzins nicht gemietetes Gebäude muss neu aufgeführt werden Befristeter Bestandvertrag: außerordentliche Kündigung MRG: aus wichtigem Grund (BN kann jedoch schon nach 1J kündigen) grs jede Befristung zulässig ( 29 MRG); aber: Wohnungen: mind. 3 J bei unwirksamer Befristung: Vertrag gilt auf unbestimmte Zeit Kü nach 30 MRG bei wirksamer Befristung: erstmalige Weiterbenützung: Erneuerung auf 3 J weitere Weiterbenützung: Erneuerung auf unbestimmte Zeit. 25% Mietzinsminderung ( 16 Abs 7, 26 Abs 3 MRG) BN: hat Kündigungsgründe des 1117 ABGB ( 29 Abs 1 Z 4 MRG) BG: kann nur wegen nachteiligem Gebrauch u Zinszahlungsverzug kündigen ( 29 Abs 1 Z 5 MRG) Unbefristete Bestandvertrag: ordentl u außerordentl Kündigung ABGB: ordentliche Kündigung: 560 ZPO (keine Kündigungsgründe) außerordentl Kündigung aus wichtigem Grund: fristlos ( 1117ff ABGB) MRG: 30 MRG: BG kann nur aus wichtigem Grund (demonstrative Aufzählung: 30 Abs 2) kündigen weiter gespannte Kündigungsgründe sind rechtsunwirksam 33 MRG: BG kann nur gerichtlich kündigen (Eventualmaxime) 11

12 VI. Verhältnis des BN zu Dritten Störung durch Dritte: BG: BN: Sachbesitzer Rechtsbesitzer: Besitzstörungs-, Besitzentziehungsklage, actio Publiciana 372, negat. Abwehranspruch 364 Abs 2, 1041, SE, Ausgleichsanspruch 364a quasidingliches Recht des Mieters BN hat Anspruch darauf, dass ihm BG bei Störung durch Dritte beisteht ( 1096 ABGB). BG kann BN nicht auf eigenen unmittelbare Ansprüche gegen den Störer verweisen. BG muss störenden BN kündigen, selbst wenn ihm dies zum Nachteil gereicht. Verbücherung des Bestandrechts ABGB: neuer Eigentümer muss BR gegen sich gelten lassen, wenn es verbüchert ist ( 1095, 1121 ivm 9 GBG). Eintragung unbefristeter BV ist nur zulässig, wenn BG für bestimmte Zeit auf Kündigung verzichtet hat. ansonsten hat neuer Eigentümer Kündigungsrecht nach 1120 (Durch Veräußerung wird befristeter BV zu unbefristetem BV). bei Versteigerung der Liegenschaft ist BR wie Servitut zu behandeln ( 1121). MRG: neuer Eigentümer muss auch unverbüchertes BR gegen sich gelten lassen neuer Eigentümer ist an ungewöhnl Nebenabreden nur gebunden, wenn er sie kannte/ kennen musste. Veräußerung der Bestandsache an Dritte ABGB: vor Übergabe: Kauf bricht Miete SE gegen Veräußerer nach Übergabe: neuer Eigentümer kann nicht verbüchertes BR aufkündigen ( 1120). SE gegen Veräußerer MRG: vor Übergabe: nach Übergabe: Kauf bricht Miete SE gegen Veräußerer neuer Eigentümer muss auch unverbüchertes BR gegen sich gelten lassen neuer Eigentümer ist an ungewöhnl Nebenabreden nur gebunden, wenn er sie kannte/ kennen musste. 12

13 Leasing = Schuldrechtlich begründete zeitliche Gebrauchsüberlassung von Sachgütern gegen Entgelt (Vertragsfreiheit). Finanzierungsalternative Operationsleasing: kurzfristige Gebrauchsüberlassung od unbegrenzte Gebrauchsüberlassung mit Recht zur kurzfristigen Kü LN bezahlt nur für Gebrauchsüberlassung LG trägt Investitions- u Überalterungsrisiko Mietvertrag Finanzierungsleasing: Vertrag auf bestimmte Grundmietzeit, währenddessen er nicht kündbar ist nach Ablauf der Grundmietzeit sind Anschaffungs-, Herstellungskosten, Nebenkosten + Verzinsung des eingesetzten Kapitals durch Raten abgedeckt (Vollamortisationsvertrag) Decken Raten Kosten nicht ab: Teilamortisationsvertrag: LN hat dafür einzustehen, dass Leasingobjekt zum vereinbarten Restwert verwertet werden kann. LN trägt Sach- und Preisgefahr LN kann dem LG gegen den Produzenten zustehende Gew- Rechte geltend machen bei Zahlungsverzug od Konkurs des LN: LG kann Sache herausfordern + alle Raten werden fällig Gebrauchsüberlassungsvertrag sui generis (Miete/Kauf) Kann LN Sache nach LV erwerben: event Abzahlungsgeschäft nach 16 KSchG 13

14 Unmittelbares Leasing: 2-Personen-Verhältnis: Produzent/Händler tritt selbst als LG auf Mittelbares Leasing: 3-Personen-Verhältnis: LG kauft von Produzent u schließt mit LN Vertrag Sale and Lease back: Interessent erwirbt Sache, verkauft sie an LG u schließt mit diesem einen LV Interessent wird LN Cross-Border-Laesing: Sale and Lease back Leasing an ausländ Investor aus steuerlichen Gründen Rsp: siehe Skript S 59 Time-Sharing (Teilzeitnutzungsverträge), TNG = Kunde erwirbt Recht, eine Ferienwohnung od ein Hotelzimmer immer wieder für eine bestimmte Zeit ausschließlich zu benützen. In verschiedenen Formen: Miteigentum Fruchtgenuss Aktienerwerb Vereinssystem Treuhandmodelle Miet-, Beherbergungsverträge 14

15 Teilzeitnutzungsgesetz: zugunsten von Konsumenten zwingend Teilzeitnutzungsrecht = für mind 3 J eingeräumtes dingl od obligat Recht, ein Nutzungsobjekt während eines bestimmten Zeitraumes wiederkehrend zu benützen ( 2) Bauträgervertragsgesetz BTVG 1997 Bauträgervertrag = jeder Vertrag über den Erwerb des Eigentums, Wohnungseigentums, Baurechts, Bestandrechts, sonstiger Nutzungsrechte (auch: Leasing) an zu errichtenden od gänzlich zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen, Geschäftsräumen. BTVG ist zugunsten des Erwerbers als Konsument zwingend Bauträgervertragsgesetz BTVG 1997 Sicherung des Erwerbers gegen Verlust schon geleisteter Zahlungen : schuldrechtl Sicherung durch Garantie, Bürgschaft, Versicherung ( 8) grundbücherliche Sicherung ivm Ratenplan ( 9, 10) pfandrechtliche Sicherung ( 11) Sicherung durch Haftungserklärung einer inländ Gebietskörperschaft ( 7) Gleichwertige überwachte Sicherung nach Landesförderungsbestimmungen ( 7) Sicherung durch Treuhand-Baukonto ( 7) Sicherung durch Fertigstellungsgarantie ( 8) 15

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