Übersicht: Probleme des Mietrechts

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1 Zivilrecht SchuldR BT / MietR Seite 1 von 6 I. Gesetzessystematik Übersicht: Probleme des Mietrechts 1. Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse, MietR-AT BGB 2. Mietverhältnisse über Wohnraum a BGB 3. Mietverhältnisse über andere Sachen a BGB II. Primärpflichten beim Mietvertrag gegenseitiger Vertrag ( 320 ff. BGB) (Gebrauchsüberlassung + Erhaltungspflicht, 535 Abs. 1 BGB gegen Mietzinszahlung, 535 Abs. 2 BGB) Zustandekommen, 145 ff. BGB Beachte: 550 BGB (Schriftform) bei befristeten Mietverträgen über Wohnraum (bei sonstigen Grundstücken, 578 BGB) für länger als 1 Jahr Aber: bei Verstoß unbefristeter Mietvertrag (lex specialis zu 125 S. 1) III. Gewährleistungsansprüche des Mieters 1. Haftungsbegründung Beachte: Vor Überlassung der Mietsache gelten die allg. Vorschriften, 275 ff. (Unmglk, Verzug,...); vgl. aber auch Fall 8 SchuldR-BT zu 536a BGB Raummiete ist regelmäßig absolutes Fixgeschäft bei verspäteter Überlassung, 275 I u. ggf. 280, 283 BGB Nach Überlassung der Mietsache hat der Mieter bei Mängeln die nachstehenden Rechte (aber 275, 326, 280, 283 BGB weiter bei vollständiger Zerstörung der Mietsache)! Zur Anwendbarkeit von 123 I BGB siehe BGH L&L 2011, 11 a) Erfüllungsanspruch aus 535 I 2 BGB a.e. Hauptleistungspflicht des Vermieters: Beseitigung des Mangels (Wichtig: Anspruch auf Mangelbeseitigung ist während Mietzeit unverjährbar, BGH L&L 2010, 359)

2 Zivilrecht SchuldR BT / MietR Seite 2 von 6 Selbstvornahme des Mieters möglich, 536a II Nr. 1 u. 2 Beachte: Soweit die Aufwendungen der Mängelbeseitigung dienen, ist 536a II BGB abschließend. 539 ist in diesen Fällen nicht anwendbar ( P ) Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf Mieter es liegt grds. kein Verstoß gegen 307 I, II Nr. 1 u. 2 vor (ansonsten Selbstvornahme durch Vermieter und Abwälzung der Kosten auf den Mieter: Mieter erspart durch eigene Vornahme höhere Miete und wird gleichzeitig angehalten, die Wohnung pfleglicher zu behandeln) Grenzen: BGH L&L 2004, 807 = NJW 2004, 2586 Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen um der Inhaltskontrolle nach 307 II BGB standzuhalten so abgefasst sein, dass der Durchschnittsmieter erkennen kann, dass der Fristenplan nur ein Näherungswert ist, von dem wegen des guten Erhaltungszustandes auch nach oben abgewichen werden kann. Ein starrer Plan ist daher unwirksam. (insg. dazu L&L 05, 494 ff.) führt der Mieter keine Schönheitsreparaturen durch, kann der Vermieter (bei wirksamer Übernahme) Ansprüche aus 280, 281 oder 283 BGB geltend machen BGH L&L 2006, 521 Unangemessenheit einer Klausel, nach der der Mieter bei Auszug alle Tapeten entfernen muss BGH L&L 2011, 233 = NJW 2011, 514 Unwirksamkeit einer Klausel, wonach der Mieter bei Auszug die Wohnung weiß gestrichen hinterlassen muss Wichtig: Dem Vermieter steht bei Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel kein Anspruch auf Mieterhöhung zu (BGH L&L 2008, 654) Arg.: 558 BGB ist insoweit abschließend Führt der Mieter Schönheitsreparaturen durch, obwohl die Klausel unwirksam war, kann er den Vermieter nicht aus GoA auf Ersatz in Anspruch nehmen Arg.: Mieter wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig BGH L&L 2013, 637 Zur Zulässigkeit sog. Quotenabgeltungsklauseln (lesen!) BGH L&L 2014, 85 Mieter kann zum SE gem. 280 I, 241 II BGB verpflichtet sein, wenn er eine ursprgl. Neutral dekorierte Wohnung in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der viele Mietinteressenten abschreckt.

3 Zivilrecht SchuldR BT / MietR Seite 3 von 6 b) Minderung, 536 BGB im Mietrecht besteht immer noch die Trennung zwischen Fehlern (subj. Fehlerbegriff) und dem Fehlen zugesicherter Eigenschaften (strenger Garantiewille, 536 II BGB) Beachte: Die Minderung tritt anders als im Kauf- oder Werkvertragsrecht kraft Gesetzes ein (kein Gestaltungsrecht!) Trotz Minderung gezahlte Miete kann gem. 812 I 1, 2 nach BGH kondiziert werden (u.u. Problem wegen 814 BGB) Beachte 536 Ia n.f.: Keine Minderung für einen Zeitraum bis zu 3 Monaten soweit energetische Modernisierung i.s.d. 555b BGB c) Schadensersatz, 536a BGB der Schadensersatzanspruch umfasst auch Mangelfolgeschäden (daher 280 I BGB neben 536a BGB nicht anwendbar) Arg.: der typische Mangelschaden, nämlich Unbenutzbarkeit der Wohnung, wird über 536 ausreichend ausgeglichen; MFS sind gerade typische Schäden des Mieters aa) 536a I, 1. Var. verschuldensunabhängige Haftung, wenn Mangel bereits bei Abschluss des Vertrages vorliegt Merke: es reicht aus, wenn die Ursache/Gefahrenquelle bereits angelegt ist (Fehler muss noch nicht hervorgetreten sein) ( P ) Anwendbarkeit des 536a BGB vor Übergabe vgl. Fall 8 Schuldrecht (BT) bb) cc) 536a I, 2. Var. verschuldensabhängige Haftung, wenn Mangel nach Vertragsschluß entsteht 536a I, 3. Var. Schadensersatzanspruch, wenn Vermieter mit Beseitigung eines Mangels im Verzug ist gem. 286 ff. d) (Außerordentliche) Kündigung, 543 II Nr. 1 und 569 I BGB Beachte: Kein Rücktritt, da Miete = Dauerschuldverhältnis

4 Zivilrecht SchuldR BT / MietR Seite 4 von 6 2. Haftungsausschlüsse 536b, 536c, 536d BGB Beachte: Nach BGH keine Analogie zu 536b mehr, wenn Mieter Mangel anzeigt, aber ungekürzt die Miete über längeren Zeitraum (ca. 6 Mon.) fortzahlt (nur Verwirkung, 242); BGH L&L 2003, 675 Beachte: Ein Haftungsausschluss des Vermieters ist auch für einfache Fahrlässigkeit nicht möglich, wenn der Schaden des Mieters auf Mängeln der Mietsache beruht (BGH: Kardinalspflicht und Verstoss gegen 307) 3. Verjährung Anspruch aus 536a Abs. 1 verjährt nach 195; 548 gilt insoweit nicht!!! IV. Vermieterpfandrecht, 562 ff. BGB vgl. Fall 10 Schuldrecht (BT) sowie Vertiefungsfragen Fall 9 V. Grundzüge des Kündigungsrechts 1. Unbefristete Mietverhältnisse a) Ordentliche Kündigung, 542 I BGB Wohnraum - Schriftform, 568 BGB - Einhaltung der Kündigungsfrist, (S) asymmetrische Kündigungsfristen: Mieter immer drei Monate 573c Abs. 1 Satz 1 BGB Vermieter nach fünf Jahren ½ Jahr, nach acht Jahren 9 Monate - bei Kündigung durch den Vermieter: Berechtigtes Interesse 573 ff. BGB vgl. 573 II (siehe zum sog. Drittbetriebsbedarf BGH L&L 2012, 557) kein Sozialwiderspruch, 574 BGB u.u. Einwand des Mieters wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens des Vermieters BGH L&L 2009, 374 = NJW 2009, 1139 bei anderen Sachen: nur Einhaltung der Kündigungsfristen, 580a BGB

5 Zivilrecht SchuldR BT / MietR Seite 5 von 6 b) Außerordentliche Kündigung Jetzt: Allg. Kündigung aus wichtigem Grund (Generalklausel), 543 Abs. 1 BGB daneben besondere benannte Fälle: 543 Abs. 2 BGB Nr.1-3, 569 BGB siehe zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs BGH L&L 2012, 785 = NJW 2012, 2882 Wichtig: Gem. 569 IIa BGB jetzt auch außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters, wenn Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach 551 BGB (= Mietkaution) in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. daneben auch außerordentliche Kündigung mit Auslauffrist, vgl. 573 d BGB z.b. 563 IV BGB 2. Befristete Mietverhältnisse Beachte: Jetzt Befristungsgrund nötig bei Wohnraum, 575 BGB BGH L&L 2014, 85: Zur ergänzenden Vertragsauslegung bei unwirksamer Befristung eines Wohnraummietvertrags a) Ordentliche Kündigung (-) bei befristeten Mietverhältnissen nicht möglich, vgl. 542 BGB b) Außerordentliche Kündigung fristlose Kündigung s.o. mit gesetzlicher Kündigungsfrist, vgl. 575a BGB

6 Zivilrecht SchuldR BT / MietR Seite 6 von 6 VI. Abwicklung des gekündigten Mietverhältnisses 1. Herausgabeanspruch 546 I BGB und zwar im ordn. Zustand (Beseitigung von Einrichtungen) 546a BGB als nachvertragliche Anspruchsgrundlage (str., ob daneben 987 ff. oder 546a als lex specialis, vgl. auch Übersicht zum EBV ) (siehe dazu BGH L&L 2010, 80) 2. Aufwendungsersatzansprüche, 539 BGB 536a II BGB 539 BGB - Mängelbeseitigung, wenn - sonstige Verwendungen, die nicht zur Nr. 1 Verzug oder Herstellung des vertragsgemäßen Zustands Nr. 2 umgehend notwendig vorgenommen werden Beachte: Der Verwendungsanspruch kann wegen 570 als Ausnahme zu 273 II dem Herausgabeanspruch nicht als ZBR entgegengehalten werden 3. Wegnahmerecht, 539 II, 552 sogar Wegnahmepflicht wegen 546 I BGB VII. Untervermietung, 540, 553 BGB (vgl. im übrigen Vertiefungsfragen Fall 9) Beachte: Vertragliche Beziehung bestehen nur zwischen Vermieter Mieter und Mieter Untermieter Vertragsanspruch sui generis zwischen Vermieter und Untermieter: 546 II Arg.: falls Vermieter nicht Eigentümer, da 985 (-) ( P ) Ansprüche des Vermieters bei unberechtigter Untervermietung vgl. Fall 9a SchR BT

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