IVHB für Praktiker die wichtigsten Begriffe
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- Beate Friedrich
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1 IVHB für Praktiker die wichtigsten Begriffe Kurzreferat von Dr. Peter Heer, Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht VOSER RECHTSANWÄLTE, Baden Weiterbildungstage des Schweizerischen Anwaltsverbandes im Stade de Suisse in Bern vom September 2014
2 Einleitung Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) In der Hälfte der Kantone in Kraft (AG, BE, BL, FR, GR, LU, NE, OW, SH, SO, SZ, TG, UR) Kognition des Bundesgerichts Seite 2
3 Einleitung Für die Rechtsanwendung wichtig: Anhang 1: Begriffe und Messweisen Anhang 2: Skizzen Anhänge 1 und 2 sind gleichwertig. Seite 3
4 Einleitung Website der BPUK mit allen relevanten Dokumenten / IVHB Erläuterungen vom 24. September 2013 von Ruedi Muggli und Léo Biétry Website des Kantons Aargau zur IVHB Website von VOSER RECHTSANWÄLTE mit allen relevanten Dokumenten, Begriffserklärungen und aktueller Rechtsprechung (im Aufbau) Anwaltsrevue 2013 S. 440; IVHB EIN WERKSTATTBERICHT AUS DEM KANTON AARGAU von Dr. Peter Heer und Christian Munz, beide VOSER RECHTSANWÄLTE, Baden Seite 4
5 Einleitung Vier ausgewählte Begriffe: 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf 2. Gesamthöhe 3. Fassadenhöhe 4. Unterniveaubauten und unterirdische Bauten Seite 5
6 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Regelung über massgebendes Terrain für die Berechnung von Gebäudehöhe, Firsthöhe, Gesamthöhe, Fassadenhöhe Begriffe wie Untergeschoss, Tiefbaute, unterirdische Baute, Unterniveaubaute Terrainveränderungen etc. Seite 6
7 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Ohne IVHB Massgebend ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens ( 5 ABV ZH, 13 ABauV AG, Art. 97 BauV BE). Seite 7
8 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf A L T Seite 8
9 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Abgrabung Seite 9
10 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Nachteil der bisherigen Regelung: Es wird auf das gestaltete Terrain abgestellt. Korrektur z.b. im Kanton Zürich ( 5 ABV): Auf frühere Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden a) innert eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet ( ) worden ist. Seite 10
11 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf NEU: Ziff. 1.1 Anhang 1 zur IVHB Satz 1: «Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf.» Seite 11
12 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Was ist der «natürlich gewachsene Geländeverlauf»? IVHB-Erläuterungen zu Ziff. 1.1: «( ) dass auf den seit langem bestehenden, weitgehend durch natürliche Prozesse entstandenen Geländeverlauf abgestellt wird und nicht auf einen Geländeverlauf, der auf menschliche Eingriffe wie frühere Abgrabungen und Aufschüttungen zurückgeht.» Seite 12
13 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Der «natürlich gewachsene Geländeverlauf» = Geländeverlauf, der ohne menschliches Zutun entstanden ist. Seite 13
14 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Seite 14
15 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Seite 15
16 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Seite 16
17 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Seite 17
18 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Wie wird der «natürlich gewachsene Geländeverlauf» ermittelt? Zuerst auf dem Baugrundstück. Falls das Baugrundstück unüberbaut ist und keine Anzeichen für eine Abgrabung oder Aufschüttung bestehen: unproblematisch. Seite 18
19 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Falls das Baugrundstück überbaut ist: Geländeveränderungen wegdenken. Baugesuchsarchiv: dokumentierte Zustände (kritisch) übernehmen. Alte Gebäude (Kirchen, alte Bauernhäuser), Wegmarken wie auch alte Bäume geben Anhaltspunkte. Seite 19
20 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Seite 20
21 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Abgrabung Seite 21
22 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Aufschüttung Seite 22
23 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Ermittlung auf dem überbauten Baugrundstück: historische Karten: Nein Geometer: Nein (nützt nichts mehr!) Geologisches Gutachten: im Normalfall nein Seite 23
24 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Wie wird der «natürlich gewachsene Geländeverlauf» ermittelt, falls er sich auf dem Baugrundstück nicht feststellen lässt? Satz 2: «Kann dieser [der natürlich gewachsene Terrainverlauf] infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf in der Umgebung auszugehen.» Seite 24
25 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Seite 25
26 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Aufschüttung Seite 26
27 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Seite 27
28 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Konsequenzen: Es kann nicht mehr auf das Sichtbare, Vorhandene abgestellt werden. Aufwand zur Ermittlung des massgebenden Terrains wird grösser. Der Terrainverlauf ist unsicherer, unklarer: Toleranzen, Streitigkeiten. Schwäche der bisherigen Regelung entfällt. Seite 28
29 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Ziff. 1.1 Satz 3 Anhang 1: «Aus planerischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden.» Seite 29
30 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Ziff. 1.1 Anhang 1 «Planerische Gründe» könnten sein: Grundwasser- und Hochwasserschutz Erschliessung (mit dem Anschluss der angrenzenden Bauten und Anlagen) Lärmschutz Ortsbildschutz Seite 30
31 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Exkurs: Bedeutung der Änderung des massgebenden Terrains für bestehende Bauten? Beispiel: Neuer Anbau an ein bestehendes Gebäude. Seite 31
32 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf Lösungsansätze: 1. Abweichende Festlegung aus planerischen Gründen (Satz 3 Ziff. 1.1 Anhang 1 zur IVHB) 2. Ausnahmebewilligung 3. Besitzstandsgarantie Seite 32
33 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf 1. Abweichende Festlegung (Satz 3 Ziff Anhang 1 zur IVHB) «Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden.» Seite 33
34 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf 2. Ausnahmebewilligung Abweichung vom natürlich gewachsenen Geländeverlauf im Einzelfall. «a.o. Verhältnisse», «Härtefall», «vom Gesetzgeber nicht vorgesehen», «Einzelfall». Seite 34
35 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf 3. Besitzstandsgarantie gemäss BV Teilgehalt der Eigentumsgarantie Art. 26 BV. Entzug oder Beschränkung nur unter den Voraussetzungen von Art. 36 BV. Erlaubt: Unterhaltsarbeiten, Renovationen. Kein Recht auf Umbauten, Erweiterungen und Nutzungsänderungen. Kein Recht auf Wiederaufbau abgebrochener und zerstörter Bauwerke. Seite 35
36 1. Natürlich gewachsener Geländeverlauf 3. Kantonalrechtliche Besitzstandsgarantie (z.b. 68 BauG AG) «Rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden Plänen oder Vorschriften widersprechen, dürfen ( ) b) angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem Zweck geändert werden, wenn dadurch ihre Rechtswidrigkeit nicht wesentlich verstärkt wird und keine besonderen Nutzungsvorschriften entgegenstehen.» Seite 36
37 2. Gesamthöhe Neuer Begriff: Die Gesamthöhe Bisherige Regelungen: AG: Gebäudehöhe ( 12 ABauV). ZH: Gebäudehöhe ( 58, PGB). BE: Gebäudehöhe (Art. 19 Dekret über das Normalbaureglement [NBRD]). Seite 37
38 2. Gesamthöhe Ziff. 5.1 Anhang 1: «Die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain.» Seite 38
39 2. Gesamthöhe Oberer Messpunkt: «Höchster Punkt der Dachkonstruktion» Seite 39
40 2. Gesamthöhe Seite 40
41 2. Gesamthöhe Beim Flachdach: Seite 41
42 2. Gesamthöhe Unterer Messpunkt: «Lotrecht unter dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion liegende Punkte auf dem massgebenden Terrain» (in der Regel ist das der natürlich gewachsene Geländeverlauf). Seite 42
43 2. Gesamthöhe Dachformen mit einem einzigen höchsten Punkt: Kuppeldach Zeltdach Kegeldach Seite 43
44 2. Gesamthöhe Dachformen mit einer Linie der höchsten Punkte: Satteldach Tonnendach Seite 44
45 2. Gesamthöhe Dachformen mit einer Fläche der höchsten Punkte: Seite 45
46 2. Gesamthöhe Seite 46
47 2. Gesamthöhe Seite 47
48 2. Gesamthöhe Seite 48
49 2. Gesamthöhe Seite 49
50 2. Gesamthöhe DG Gesamthöhe 1. OG EG UG Seite 50
51 2. Gesamthöhe: am Hang (Ziff. 5.1 Anhang 1) DG Gesamthöhe 1. OG EG UG Seite 51
52 2. Gesamthöhe: Flachdach mit Attika (am Hang) Attika Gesamthöhe 1. OG EG UG Seite 52
53 2. Gesamthöhe: Flachdach mit Attika (am Hang) Attika Gesamthöhe 1. OG EG UG Seite 53
54 3. Fassadenhöhe Ziff. 5.2 Anhang 1 «Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und der dazugehörigen Fassadenlinie.» Seite 54
55 3. Fassadenhöhe Oberer Messpunkt: «Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion» Seite 55
56 3. Fassadenhöhe Unterer Messpunkt: «Fassadenlinie» Seite 56
57 3. Fassadenhöhe «Fassadenlinie» (Ziff. 3.2 Anhang 1): «Die Fassadenlinie ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Terrain.» Seite 57
58 3. Fassadenhöhe «Fassadenflucht» (Ziff. 3.1 Anhang 1): «Die Fassadenflucht ist die Mantelfläche, gebildet aus den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des Baukörpers über dem massgebenden Terrain. (..).» Seite 58
59 3. Fassadenhöhe Seite 59
60 3. Fassadenhöhe Oberkante Dachkonstruktion Fassadenhöhe Fassadenlinie Seite 60
61 3. Fassadenhöhe Seite 61
62 3. Fassadenhöhe: am Hang Oberkante Dachkonstruktion Fassadenhöhe Fassadenlinie Seite 62
63 3. Fassadenhöhe und Gesamthöhe (am Hang) Gesamthöhe DG Fassadenhöhe 1. OG EG UG Seite 63
64 3. Fassadenhöhe: bei Flachdach mit Attika (Umgang mit Brüstung?) Oberkante «Dachkonstruktion» Attika Fassadenhöhe Fassadenlinie Seite 64
65 3. Fassadenhöhe: Brüstung Seite 65
66 3. Fassadenhöhe: Umgang mit Brüstung Seite 66
67 3. Fassadenhöhe: asymmetrisches Giebeldach Fassadenhöhe Seite 67
68 3. Fassadenhöhe: rückversetztes Attika Seite 68
69 4. Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten Seite 69
70 4. Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten Ziff. 2.4 Anhang 1: «Unterirdische Bauten sind Gebäude, die mit Ausnahme der Erschliessung sowie der Geländer und Brüstungen, vollständig unter dem massgebenden, respektive unter dem tiefer gelegten Terrain liegen.» Seite 70
71 4. Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten Seite 71
72 4. Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten Ziff. 2.5 Anhang 1: «Unterniveaubauten sind Gebäude, die höchstens bis zum zulässigen Mass über das massgebende, respektive über das tiefer gelegte Terrain hinausragen.» Seite 72
73 4. Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten Seite 73
74 4. Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten Grund für die Unterscheidung zwischen unterirdischen Bauten und Unterniveaubauten: Es können unterschiedliche Grenzabstände festgelegt werden. Seite 74
75 4. Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten Ziff. 2.4 und 2.5: «Tiefer gelegtes Terrain» Keine Definition in der IVHB selbst. Gemeint ist: Nach Fertigstellung des Bauvorhabens vorhandenes Terrain, das tiefer liegt als das massgebende Terrain (IVHB-Erläuterungen). Seite 75
76 4. Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten Seite 76
77 4. Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten Gebäude (Ziff. 2.1 Anhang 1): «Gebäude sind ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen eine feste Überdachung und in der Regel weitere Abschlüsse aufweisen.» Parkierungs- und Verkehrsflächen sowie weitere Anlagen sind keine Gebäude. Seite 77
78 4. Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten Seite 78
79 4. Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten Von IVHB nicht erfasste Tiefbauten: Mauern, Lager- und Abstellplätze, Terrassen, Schwimmbassins, Gruben, Terrainveränderungen, Böschungen, Aufschüttungen, Untergrund-Container (Entsorgungsstellen), Kinderspielplätze, Schächte, Treppen, Gartenwege, Sitzplätze etc. Seite 79
80 4. Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten Seite 80
81 4. Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten Seite 81
82 4. Unterirdische Bauten / Unterniveaubauten Seite 82
83
Messweisen im Rahmen ihrer verfassungsmässigen Zuständigkeit. werden, welche den vereinheitlichten Regelungsgegenständen widersprechen.
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