Missbräuchliche Kündigung / Kündigungssperrfrist

Transkript

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2 Kündigungen

3 Missbräuchliche Kündigung / Kündigungssperrfrist Eine unwirksame ausserordentliche Kündigung z.b. nach Art. 257f OR oder nach 266g OR löst eine 3- jährige Sperrfrist nach Art. 271a OR aus. Bei der Beurteilung, ob die ausserordentlichen Kündigungsgründe vorliegen, steht dem Richter ein grosses Ermessen zu. Während einem laufenden Verfahren kann der Vermieter nicht (mehr) ordentlich kündigen (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR). Eine unwirksame ausserordentliche Kündigung kann nicht in eine gülpge ordentliche Kündigung umgedeutet werden (BGer 4A_189/2011 vom ).

4 Immer Doppelkündigungen Liegen sowohl ausserordentliche wie ordentliche Kündigungsgründe vor, sind daher zwei separate Kündigungen auf separaten amtlichen Formularen auszusprechen (evtl. unterschiedliche Kündigungstermine beachten!). Im Begleitschreiben ist klarzustellen, dass die ordentliche Kündigung nur subsidiär und sicherheitshalber erfolgt, falls die a.o. Kündigung unwirksam oder nichpg ist.

5 Wiederherstellung Hausfriedens / Kündigungssperrfrist Hausfrieden zu bewahren / wiederherzustellen ist ein legipmes, schützenswertes Interesse des Vermieters. (Ordentliche) Kündigung zur Wiederherstellung des Hausfriedens ist zulässig. Vermieter ist nicht gehalten nachzuforschen, wer Hauptschuld trägt. Ausser in klaren Fällen kann der Vermieter daher jeder Mietpartei kündigen (BGer 4A_735/2011 vom ). Eine ordentliche Kündigung ist nicht mehr möglich, wenn bereits ein Verfahren hängig ist (Art. 271a Abs.1 lit. d OR).

6 Kündigungssperrfrist / Vereinbarung Die Kündigungssperrfrist grei_ grundsätzlich unabhängig davon, ob eine Rache die treibende Kra_ hinter der Kündigung war. Lehnt der Vermieter ein Gesuch um Herabsetzung des Mietzinses um einen Monatsmietzins vorerst ab mit der Begründung, die erli`enen BeläsPgungen des Mieters wegen Bauarbeiten durch den Einbau einer Klimaanlage abgegolten zu haben, um dem Begehren nach diesbezüglichem Briefwechsel doch zu entsprechen, löst dies eine Kündigungssperrfrist i.s. von Art. 271a Abs. 2 OR aus (BGer 4A_671/2012 vom ).

7 Keine Kündigungssperrfrist ausgelöst Als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mi`els der eine unter den Parteien kontroverse Rechtslage abschliessend geklärt wird. Fälle, in denen es zu einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht, wird von Art. 271a Abs. 2 OR nicht erfasst und löst keine Sperrfrist aus (BGE 130 III 563). SoforPge MietzinsredukPon des Vermieters auf Wunsch des Mieters SoforPge Korrektur einer Heizkosten- /Nebenkostenabrechnung Eine gescheiterte Ausweisung im summarischen Verfahren (Rechtschutz in klaren Fällen), die mit einem Nichteintretensentscheid endet, löst noch keine gesetzliche Kündigungssperrfrist aus (BGer 4A_588/2013 vom ).

8 Missbräuchliche Sanierungskündigung Regel: Eine wegen umfassenden Sanierungsarbeiten ausgesprochene Kündigung verstösst nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Dies gilt auch, wenn sich der Mieter bei einer umfassenden Sanierung bereit erklärt, die Unannehmlichkeiten der Bauarbeiten in Kauf zu nehmen und im Mietobjekt zu verbleiben, weil seine Gegenwart zu Schwierigkeiten, zusätzlichen Kosten oder zu einer Verzögerung führen kann. Ausnahme: Eine Kündigung wegen Sanierung, die ausgesprochen wird, bevor der Umfang der geplanten Arbeiten und ihre Auswirkung auf die Mieter beurteilbar sind, verstösst hingegen gegen Treu und Glauben (BGer 4A_31/2014 vom ).

9 Formvorschriften - Rechtsmissbrauch Eine Mietzinserhöhung muss eigenhändig unterzeichnet werden, ansonsten sie an einem Formmangel leidet (Art. 266l OR). Beru_ sich der Mieter auf einen diesbezüglichen Formmangel der Mietzinserhöhung und fordert er den Differenzbetrag nachträglich (bei der Kündigung) zurück, obwohl kein Zweifel über die IdenPtät des Erklärenden bestand und beide Parteien der Mietzinserhöhung nachgelebt haben, ist dies rechtsmissbräuchlich (BGer 4A_462/2011 vom ).

10 Formvorschriften Die vom Vermieter auf einem offiziellen, nicht unterzeichneten Formular ausgesprochene Kündigung ist gülpg, wenn das Begleitschreiben selbst eine eigenhändige Originalunterschri_ enthält (BGE 140 III 54). Die Kündigung ist nichpg, wenn das Kündigungsdatum in einem Begleitbrief erwähnt wird, aber auf dem amtlich genehmigten Formular fehlt (4A_374/2012 vom ).

11 Zustellung Kündigung Die Kündigung ist rechtzeipg erfolgt, wenn sie vor Beginn der Kündigunsfrist im Machtbereich des Empfängers eintrii. Kann die eingeschriebene Sendung nicht direkt in Empfang genommen werden, gilt der erste mögliche Abholtag bei der Post als Zustellung. Das ist in der Regel der Tag nach Erhalt der Abholeinladung (absolute Empfangstheorie). BGer 4A_120/ 2014 vom ; BGer 4A_471/2013 vom ; BGE 137 III 208.

12 Absolute Empfangstheorie / ordentliche Kündigung

13 Relative / absolute Empfangstheorie Kündigungsandrohung wegen Zahlungsverzug

14 Relative Empfangstheorie Mietzinserhöhung oder andere einseipge Vertragsänderungen durch den Vermieter auf den nächsten Kündigungstermin (Art. 269b OR)

15 Exmission

16 Vollzug der Ausweisung Beim Vollzug der Ausweisung ist das Prinzip der Verhältnismässigkeit zu beachten. Wohnungsmieter sollen nicht unvermi`elt obdachlos werden. Zusätzliche humanitäre Gründe und ernstha_e Anhaltspunkte für eine freiwillige Räumung können einen kurzen Aufschub rechkerpgen (BGer 4A_207/2014 vom ).

17 Wertvermehrende Investitionen / Nettorenditeberechnung

18 Sachverhalt: BGer 4A_565/2013 vom Hausbau Umbau im Umfang von Fr für 6 220m2 Überwälzung wertvermehrender Anteil zu 50% (Art.14 Abs.1, Satz 2 VMWG 50-70%) Zulässige Überwälzung von Fr. 2.45/m2 Einwand der Mieter auf Mietzinserhöhung, es werde ein übersetzter Ertrag erzielt

19 Altliegenschaft: BGer 4A_565/2013 vom Nimmt der Vermieter eine Mietzinsanpassung gestützt auf das Kriterium der orts- oder quarperüblichen Mietzinse vor, kann der Mieter in der Regel den Nachweis des übersetzten Ertrages erbringen. Bei Grundstücken, die vor mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben wurden, steht die Mietzinserhöhung der Orts- oder QuarPerüblichkeit im Vordergrund. Wann eine Altliegenscha_ vorliegt, sagt das BGer nicht konkret, ausser dass es aufgrund des Alters oder der Geschichte einer Liegenscha_ abstrakt gesehen wahrscheinlich ist, dass die Belege nicht mehr greirar sind. Eine 27- jährige Liegenscha_ ist keine Altliegenscha_.

20 Aufbewahrungspflicht: BGer 4A_565/2013 vom Professionelle Liegenscha_enverwaltungen/Eigentümer müssen die Belege einer Baukostenabrechnung mehr als 27 Jahre, mithin länger als die gesetzliche Aurewahrungspflicht von 10 Jahren, aurewahren.

21 Werterhaltende Investitionen und a.o. Unterhaltskosten: BGer 4A_565/2013 vom Nach der alten und konstanten Rechtsprechung des Bundesgerichts wurden der werterhaltende Teil der InvesPPonen und die ausserordentlichen Unterhaltskosten im Rahmen der Ne`orenditeberechnung zu 5% verzinst (letztmals: BGer 4A_462/2011 vom ). Neuer Verzinsungssatz: Referenzzinssatz + 0.5% Begründung: - Lachat und Mitautoren haben die Meinung geändert, weshalb sich eine Überprüfung rechkerpgt - Ein fixer Zinssatz trägt der Entwicklung der Kapitalmarktverhältnisse nicht Rechnung und kann je nach MarktsituaPon zu einer ungerechten Schlechter- oder Besserstellung einer Mietpartei führen.

22 Verteilschlüssel für Sanierungskosten

23 Verteilschlüssel Es gibt verschiedene Methoden, die Kosten einer umfassenden Sanierung innerhalb einer Liegenscha_ aufzuteilen. Der Richter muss den vom Vermieter gewählten Verteilschlüssel respekperen, solange dieser den Mehrwert für das einzelne Mietobjekt korrekt abbildet. Umfasst die Sanierung im Wesentlichen die Aussenhülle und die KanalisaPon, ist bei einer Wohnüberbauung eine Au_eilung nach Zimmerzahl nicht zu beanstanden (BGer 4A_727/2012 vom ).

24 Rückgabe Räumlichkeiten / Mängelrüge

25 sofortige Mängelrüge Erklärt der Mieter seinen Auszug, räumt er das Mietobjekt und retourniert er die Schlüssel, muss der Vermieter allfällige Mängel umgehend nach Erhalt der Schlüssel rügen. Dies gilt auch, wenn die Mietzinszahlungspflicht andauert (BGer 4A_388/2013 vom )

26 Werkvertragliche Mängelrüge

27 Werkmangel Ein Werk ist mangelha_, wenn es nicht so ist, wie es sein sollte; es ist eine Abweichung vom Vertrag Kriterium Erklärung Beispiel ZweckbesPmmte Eigenscha_ WertbesPmmende Eigenscha_ Vereinbarte Eigenscha_ Dem Werk fehlt eine bespmmte Eigenscha_; deswegen kann es nicht wie vorgesehen verwendet werden. Dem Werk fehlt eine bespmmte Eigenscha_; deswegen ist es weniger wert. Dem Werk fehlt eine Eigenscha_, die der Unternehmer im Vertrag ausdrücklich zugesichert hat. Hauseigentümer H lässt das Aussentreppengeländer neu streichen. Doch der Maler verwendet eine Farbe, die nicht we`erfest ist. Schon nach wenigen Monaten blä`ert sie wieder ab. Das Werk ist mangelha_. Der Maler trägt die Farbe nicht sorgfälpg auf, und es bilden sich Farbtropfen. Die FunkPonstauglichkeit des Anstrichs (Rostschutz) ist zwar nicht eingeschränkt, aber das Geländer ist unansehnlich geworden und deswegen weniger wert. Auch hier liegt ein Mangel vor. Der Maler streicht das Treppengeländer rosa sta`, wie vereinbart, gelb- grün an.

28 Mängelrüge nach Gesetz Offene (erkennbare) Mängel SoforPge Prüfung und SoforPge Mängelrüge (Art. 367 Abs. 1 OR) - Genehmigung bei Unterlassung - Abgabetermin (inkl. Prüfung) bei grösseren Werken Geheime (verdeckte) Mängel (Art. 370 OR) Mängelrüge sofort nach Entdeckung (Art. 370 Abs. 3 OR) 2 Jahre Ha_ung (Verjährungsfrist) nach Ablieferung einer beweglichen Sache (Art. 371 Abs. 1 OR) 5 Jahre Ha_ung (Verjährungsfrist) nach Abnahme eines Bauwerks (Art. 371 Abs. 1 OR)

29 Mängelrüge nach SIA-Norm 118 Offene (erkennbare) Mängel 2 Jahre Rügefrist (Art. 172 SIA 118) ab Abnahme des Werkes/Werkteils Keine soforpge Mängelrüge Verdeckte Mängel (Art. 179 SIA 118) Nach Ablauf der Rügefrist von Art. 172 SIA 118 SoforPge Mängelrüge 5 Jahre Ha_ung (Verjährungsfrist) nach Abnahme des Werkes/Werkteils (Art. 180 I SIA 118)

30 Mit- und Stockwerkeigentümerbeschlüsse

31 Einstimmigkeit bei Miteigentum Nach bisherigem Recht (bis ) erforderte die nachträgliche Abänderung einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung bei Miteigentum die EinsPmmigkeit der Miteigentümer. Nach neuem Recht (ab ) können die Miteigentümer einspmmig vereinbaren, dass die Nutzungs- und Verwaltungsordnung durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann (Art. 647 Abs. 1 ZGB). Sah ein Benutzungs- und Verwaltungsreglement bereits vor dem eine Abweichung vom EinsPmmigkeitsprinzip vor, so wurde die NichPgkeit dieser BesPmmung des Reglements nicht automapsch durch die Änderung der Rechtslage am geheilt. Vorausgesetzt ist vielmehr, dass nach dem sämtliche Miteigentümer einspmmig der Abänderbarkeit durch Mehrheitsbeschluss zuspmmen (BGer 5A_380/2013 vom ).

32 Besonderheit Stockwerkeigentum Für die Aufstellung und Änderung des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinscha_ bedarf es des qualifizierten Mehrs, d.h. der Mehrheit der SPmmen aller Stockwerkeigentümer, welche zugleich über mehr als die Häl_e aller Wertanteile verfügen (Art. 712g Abs. 3 ZGB). Ausnahme: Für Änderungen des Reglements im Zusammenhang mit der Zuständigkeit über Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen bedarf es der EinsPmmigkeit der Stockwerkeigentümer oder einer abweichenden Regelung im Begründungsakt (Art. 712g Abs. 2 ZGB).

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