Berliner Seminar für Verwalter und Vermieter

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1 Berliner Seminar für Verwalter und Vermieter Teil 4: Kündigung und Fristen im Mietrecht Veranstaltung am , Uhr Seminarräume: Referenten: Kanzlei Eickhoff Scheidacker Maaßenstraße Berlin Rechtsanwalt Tobias Scheidacker Rechtsanwalt Jürgen Hägele Thematische Übersicht: 1. Einführung ordentliche Kündigung außerordentliche Kündigung 2. Kündigungsausschlußvereinbarungen 3. häufige Formfehler Sicherstellung eines beweisbaren Zugangs des Kündigungsschreibens stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses bei Gebrauchsfortsetzung Abmahnung Angabe des Kündigungsgrundes Verpflichtung des Vermieters, auf die Widerspruchsmöglichkeit hinzuweisen 4. Unwirksamkeit der Kündigung bei Nachzahlung Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

2 1. Einführung Mietverträge sind Dauerschuldverhältnisse mit für den Mieter einigem Gewicht. Denn die Wohnung bildet seinen Lebensmittelpunkt und soll ihm daher als möglich erhalten bleiben. Die Möglichkeit des Eigentümers, mit dem eigenen Haus frei zu verfahren, ist im Mietrecht daher erheblich eingeschränkt, solange die schutzwürdigen Interessen des Mieters vom Gesetz höher eingeschätzt werden als das Freiheitsinteresse des Eigentümers. Das führt zu einer Differenzierung im Kündigungsrecht: Ohne Vertragsverletzung seitens des Mieters ist der Vertrag nicht ohne weiteres zu lösen (ordentliche Kündigung), mit aber schon (außerordentliche Kündigung). Hier bestehen unterschiedlich enge Voraussetzungen. 1) Schriftformerfordernis - ordentliche Kündigung - Grundlegend zur Kündigung von Wohnräumen bestimmt 568 BGB. Form und Inhalt der Kündigung. (1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. (2)... Das Schriftformerfordernis gilt für alle Kündigungen ordentliche wie außerordentliche gleichermaßen. 2) Kündigung durch Sie bzw. den Vermieter Für die ordentliche Kündigung durch Sie gelten die 573 ff. BGB. Diese ist nur möglich, wenn Sie bzw. der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung wird vom Gesetz selbst als ein Beispiel für ein fehlendes berechtigtes Interesse genannt. Im Gegenzuge enthält es auch einen Katalog berechtigter Interessen, der abschließend ist und Ihnen die Kündigung erlaubt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, ferner wenn die Wohnung in einem Zweifamilienhaus liegt und der Vermieter eine der beiden Wohnungen selbst nutzt, auch ohne berechtigtes Interesse. Die Kündigungsgründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben. Nicht genannte Gründe bleiben außer Betracht, wenn sie nicht nachträglich entstanden sind. 3) Kündigung durch den Mieter Der Mieter kann dagegen ohne Angabe von Gründen ordentlich, d.h. fristgerecht, kündigen. 4) Fristen In beiden Fällen bestimmt 573c BGB die Fristen, zu denen das Mietverhältnis endet: Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

3 573c BGB. Fristen der ordentlichen Kündigung. (1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.... (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Die Kündigungsfrist für den Mieter ist jedoch ebenfalls verlängert, wenn der Vertrag noch nach altem Recht, d.h. vor dem 1. September 2001, geschlossen wurde und die damals gesetzlich auch für den Mieter vorgesehenen Verlängerungen darin vereinbart worden sind. Die Übergangsvorschrift der Reform lautet: Art EGBGB. (10) 573c Abs. 4 des BGB ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber eigentlich nur Individualvereinbarungen erfassen, denen die Parteien bei Vertragsschluß eigenständiges Gewicht eingeräumt haben. Nach Auslegung des BGH ist diese Absicht allerdings nicht in den Gesetzeswortlaut übernommen worden. Daher komme es allein auf den Gesetzestext an; eine dahinterstehende mögliche Absicht des Gesetzgebers müsse daher außer Betracht bleiben. Die Folge ist, daß nicht nur Individualvereinbarungen, sondern auch AGB zur Beibehaltung der ehemaligen Kündigungsfristen führen, wenn diese Fristen im Vertrag genannt sind. Selbst eine Bezugnahme durch Fußnotenverweis genügt. Da dies und die ebenfalls vom BGH gesehene Möglichkeit, weiterhin Kündigungsausschlußvereinbarungen zu treffen, den Kern der Mietrechtsreform, wie sie von der Bundesregierung gewollt war, unterläuft, ist derzeit ein Korrekturgesetz in der Diskussion. Ob selbiges rückwirkend oder klarstellend oder wie auch immer umsetzbar ist, ist zur Zeit heftig umstritten. - außerordentliche Kündigung - Hat eine Seite eine schwerwiegende Vertragsverletzung begangen, räumt das Gesetz die Möglichkeit einer fristlosen außerordentlichen Kündigung ein. Grundlage sind die 543 und 569 BGB. Erstgenannte Vorschrift gilt für alle Mietverhältnisse, während zweitere weitere Voraussetzungen für die Kündigung von Wohnraummietverträgen enthält. 543 BGB. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der gegenseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, daß er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überläßt oder 3. der Mieter a) für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

4 Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertig ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. (4) 569 BGB. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. (1) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, daß seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluß gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen. (2) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so daß dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (3) Ergänzend zu 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 1. Im Falle des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. 3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. (4) Der zur Kündigung führende Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben. (5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen. 2. Kündigungsausschlußvereinbarungen Nach der Rechtsprechung des BGH ist es zulässig, eine Individualvereinbarung über den befristeten Ausschluß des Kündigungsrechts im Mietvertrag zu treffen. Denn ein solcher Ausschluß berührt das Kündigungsrecht, nicht dagegen die Kündigungsfrist. Gestützt wird diese Auffassung nicht nur durch Auslegungsüberlegungen, sondern auch durch das Gesetz selbst, wenn es in 557a Abs. 3 BGB bestimmt, daß zusammen mit einer Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

5 Staffelmietvereinbarung höchstens ein Ausschluß von 4 Jahren zulässig ist. Das bedeutet zugleich, daß ohne Staffelmietabrede auch längere feste Vertragslaufzeiten als 4 Jahre zulässig sind, mit Staffelmietabrede jedenfalls bis zu 4 Jahre. Was dagegen nicht möglich sein dürfte, sind Vereinbarungen wie der Mieter kann mit einer Frist von jeweils 3 Monaten zum Jahresende kündigen oder die Kündigungsfrist verlängert sich für den Mieter nach Ablauf von x Jahren um y Monate. 3. häufige Formfehler - Sicherstellung eines beweisbaren Zugangs des Kündigungsschreibens - 1) Kündigung per normalem Brief Bei dieser Form der Kündigungsmöglichkeit kann der Mieter in einem späteren Prozeß bestreiten, daß ihm die Kündigung zugegangen ist. Im Zweifel werden Sie dann den Zugang beweisen müssen, was bei Absendung per normalem Brief in der Regel nicht möglich sein dürfte. 2) Übergabeeinschreiben Übersenden Sie die Kündigung per Übergabeeinschreiben, wird sie dem Empfänger nur ausgehändigt, wenn er zu Hause anwesend ist, bei Ehegatten, wenn einer der Ehegatten anwesend ist. Ist der Mieter nicht zu Hause, wird eine Benachrichtigung in den Briefkasten eingeworfen, die darüber informiert, daß das Einschreiben auf der Post für eine bestimmte Zeitdauer zur Abholung bereit liegt. Diese Hinterlegungsmitteilung bewirkt noch keinen Zugang des Kündigungsschreibens. Holt der Empfänger das Einschreiben nicht ab, hat er die Kündigung nicht erhalten. 3) Einwurfeinschreiben Bei dieser Form der Übersendung wird das Einschreiben in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen und der Postbote vermerkt auf einem hierfür vorgesehenen Formular, daß er das Schreiben eingeworfen hat. Da die Post kein staatliches Unternehmen und Briefträger keine Beamten mehr sind, kommt diesem Vermerk lediglich die Beweiswirkung einer Privaturkunde zu. In den meisten Fällen dürfte er ausreichen. Bestreitet der Mieter die inhaltliche Richtigkeit der Urkunde, muß jedoch notfalls der Postbote als Zeuge vernommen werden, welcher sich in der Regel nicht mehr daran erinnern wird, ob er genau dieses Einschreiben in genau diesen Briefkasten eingeworfen hat. Er wird dann lediglich aussagen, daß die Unterschrift unter dem Vermerk die seine sei und er daher davon ausgehen müsse, daß es so war, wie vermerkt. 4) per Boten Lassen Sie das Kündigungsschreiben per Boten überbringen und dem Empfänger gegen Unterschrift persönlich aushändigen, haben Sie den Zugang lückenlos bewiesen. Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

6 5) Nachweis des Inhalts Um auch den Inhalt des überbrachten Umschlages beweisen zu können, sollte das Kündigungsschreiben in der Regel durch mehrere Mitarbeiter gemeinsam in den Umschlag gesteckt und hierüber ein Aktenvermerk angelegt werden, in dem Name der Mitarbeiter, Datum und Uhrzeit der Konfektionierung und die Anwesenheit bei Übergabe an den Boten genau bezeichnet ist. Die Übergabebestätigung der Post bei Einschreiben oder die Übergabebestätigung auf dem Briefumschlag bei Überbringung per Boten belegt nicht den Inhalt des Umschlags. Alternativ kann die Kündigung auch in einem offenen Umschlag überbracht und der Erhalt durch den Empfänger auf einer Zweitschrift bestätigt werden. - Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses bei Gebrauchsfortsetzung ( 545 BGB) - Nach 545 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von 2 Wochen der anderen erklärt. 1) Geltungsbereich Diese Vorschrift gilt nicht nur für Wohnraummietverhältnisse, sondern solche aller Art einschließlich Pachtverhältnisse und Gewerberaummietverträge. Sie ist insbesondere anwendbar bei Beendigung eines befristeten Mietverhältnisses durch Zeitablauf, bei Beendigung eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit durch befristete Kündigung, bei der Beendigung durch fristlose Kündigung, bei Beendigung durch Anfechtung und im Falle von Mietaufhebungsverträgen. Sie ist dagegen unanwendbar, wenn in einem Mietaufhebungsvertrag vereinbart ist, daß das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung enden soll und dem Mieter lediglich eine Räumungsfrist gewährt wird, bei gerichtlichen oder außergerichtlichen Räumungsvergleichen, wenn der Räumungsanspruch tituliert ist, wenn die Gebrauchsfortsetzung aufgrund einer vereinbarten oder von Ihnen gewährten Räumungsfrist, auf einer Stundung des Herausgabeanspruchs, auf einer gerichtlichen Entscheidung über die Gewährung einer Räumungsfrist oder von Vollstreckungsschutz beruht und wenn die Vorschrift vertraglich ausgeschlossen ist. 2) Ausschluß Die Ausschlußvereinbarung muß eindeutig sein. Sie ist zwar durch Formularvereinbarung möglich, muß allerdings so formuliert sein, daß ein rechtlich nicht vorgebildeter Vertragspartner den Sinn der Regelung erkennen kann. Ein wirksamer Ausschluß hat zur Folge, daß das Mietverhältnis trotz der Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter beendet bleibt. Unabhängig hiervon kann in einem solchen Fall aber eine Vertragsfortsetzung durch Vereinbarung zustande kommen, wobei insbesondere ein Vertragsschluß durch konkludente Handlungen denkbar ist. Je länger das Mietverhältnis fortgesetzt wird, desto geringer sind die Anforderungen, die an eine konkludent (schlüssig) vereinbarte Vertragsfortsetzung zu stellen sind. Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

7 3) Widerspruch In allen anderen Fällen, in denen 545 BGB anwendbar ist, müssen Sie zur Sicherstellung der Beendigung des Mietverhältnisses einer etwaigen Verlängerung durch Gebrauchsfortsetzung ausdrücklich widersprechen. Dies ist bereits im Kündigungsschreiben möglich. 545 BGB wird jedoch von den verschiedenen Amtsgerichten unterschiedlich ausgelegt. Nach einer Ansicht reicht der Ausspruch im Kündigungsschreiben. Nach anderer Ansicht kann erst widersprochen werden, wenn die 2-Wochenfrist durch Gebrauchsfortsetzung begonnen hat. Daher sollte zusätzlich nach Ablauf der Mietzeit (Kündigungsfrist) binnen 2 Wochen nochmals gesondert widersprochen werden. Hierbei ist ebenfalls auf einen beweisbaren Zugang zu achten. Neben der Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit ist eine weitere Wirkung der Vorschrift, daß bisher ausgesprochene Abmahnungen ihre Rechtswirkung verlieren. - Abmahnung ( 543 Abs. 3 BGB) - Eine Abmahnung ist immer dann erforderlich, wenn eine verhaltensbedingte Kündigung beabsichtigt ist. Dies gilt auch im Gewerberraummietrecht. 1) Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag Zu den Pflichten aus dem Mietvertrag gehören alle Leistungs- und Verhaltenspflichten unabhängig davon, ob es sich um vertragliche Haupt- oder Nebenpflichten handelt. Umstritten ist, ob in der Abmahnung die Kündigung angedroht werden muß (sog. qualifizierte Abmahnung) oder ob es genügt, wenn der Mieter erkennen kann, welches Verhalten Sie mißbilligen und künftig abgestellt wissen wollen. Daher empfiehlt sich, mit der Abmahnung eine Kündigungsandrohung für den Fall eines erneuten Verstoßes zu verbinden. Fällt nur einem von mehreren Mietern ein vertragswidriger Gebrauch zur Last, so müssen Sie die Abmahnung gegenüber allen Mietern erklären. Denn die spätere Kündigung ist nur wirksam, wenn sie gegenüber allen Mietern ausgesprochen wird, was gegenüber allen Mietern eine Abmahnung voraussetzt. Die Abmahnung ist auch dann gegenüber dem Mieter zu erklären, wenn dieser den Mietgebrauch einem Dritten überlassen hatte und der Dritte von der Mietsache einen vertragswidrigen Gebrauch macht (z.b. unerlaubte Untervermietung und gewerbliche Nutzung einer Wohnung). Der Wortlaut des 543 Abs. 3 BGB läßt zwar auch eine Abmahnung gegenüber dem Dritten zu. Insoweit folgt aber aus dem Zweck der Abmahnung zwingend, daß sie dem gegenüber erklärt werden muß, der später möglicher Adressat der Kündigungserklärung ist, und das ist allein Ihr Vertragspartner der Mieter. Es ist nicht erforderlich, daß Sie dem Mieter in der Abmahnung eine bestimmte Abhilfefrist setzen. Sprechen Sie die Kündigung aber vor Ablauf einer angemessenen Frist aus, ist sie unwirksam. Die Frist kann sehr kurz sein, wenn der Mieter in der Lage ist, das beanstandete Verhalten sofort abzustellen (z. B. bei Lärmstörungen). Es sind andererseits Fälle denkbar, an denen der Mieter eine gewisse Zeit benötigt, um das beanstandete Verhalten abzustellen (z. B. bei unerlaubter Untervermietung, Überbelegung, usw.). Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

8 2) keine Abmahnung? Die Entbehrlichkeitstatbestände der Nummern 1 bis 3 sind in den meisten Fällen auslegungsbedürftig, weil der Lebenssachverhalt nicht eindeutig ist. Eine interessengerechte Abwägung wird das Gericht im Räumungsverfahren nach eigener Einschätzung vornehmen. Hiergegen können Sie sich nicht schützen. - Angabe des Kündigungsgrundes ( 569 Abs. 4 BGB) Abs. 1 BGB lautet: Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. 569 Abs. 4 BGB lautet: Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 1) Begründungszwang und Begrenzungswirkung Dies führt zu einem Begründungszwang bei außerordentlichen fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund. Wichtig ist, daß das Kündigungsschreiben selbst inhaltlich bereits sämtliche Gründe anführt, aus denen gekündigt werden soll. Das gilt sowohl für die Kündigung durch Sie als auch für die Kündigung durch den Mieter. Die Vorschrift hat im vorherigen Mietrecht kein Vorbild, soweit es um eine mieterseitige Kündigung geht, und ist daher von der Rechtsprechung noch nicht entwickelt. Nach dem Wortlaut des Abs. 4 ist zweifelsfrei, daß die Angabe des wichtigen Grundes in der Kündigungserklärung zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der Kündigung gehört. Das hat zur Folge, daß eine fristlose Kündigung bei der Wohnraummiete unwirksam ist, wenn die Gründe der Kündigung entweder gar nicht oder nur unvollständig angegeben sind (was im übrigen auch für Kündigungen seitens des Mieters gilt). 2) Inhalt Zu der ordentlichen befristeten Kündigung von Wohnraum durch Sie nach der vor der Mietrechtsmodernisierung geltenden Fassung des 564 b Abs. 3 BGB existiert eine umfangreiche, subtile und in den Einzelheiten umstrittene Rechtsprechung zu der Frage, welche Anforderungen an die Begründung der Kündigungserklärung zu stellen sind. Es ist anzunehmen, daß die hierzu entwickelten Grundsätze auf die fristlose Kündigung nach 569 Abs. 4 BGB n. F. übertragen werden. Daher sollen die v. g. Grundsätze kurz dargestellt werden: a) Nach einem Rechtsentscheid des Bayerischen Oberlandesgerichtes aus dem Jahre 1981, welcher inhaltlich im Jahre 1989 und in späteren Entscheidungen vom Bundesverfassungsgericht gebilligt wurde, wird zwischen den Kerntatsachen und den Ergängzungstatsachen unterschieden. Danach genügt es, wenn Sie den Kündigungsgrund so bezeichnen, daß er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Kerntatsachen). Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, können nachgeschoben werden (Ergänzungstatsachen). Damit soll der Mieter zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangen und so in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

9 Danach müssen Sie bei einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung das Verhalten des Mieters hinreichend genau beschreiben und die Zeit, den Ort und die näheren Umstände des Vorfalls mitteilen (wann, wo, was). Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung auf eine Vielzahl einzelner Vertragsverletzungen gestützt wird. Ist der Kündigung eine Abmahnung vorausgegangen, so muß sich aus dem Kündigungsschreiben ebenfalls detailliert ergeben, daß der Mieter nach dem Zugang der Abmahnung eine weitere, gleiche oder gleichartige Vertragsverletzung begangen hat. Diese müssen Sie ebenso genau bezeichnen wie die vorherige Vertragsverletzung in der Abmahnung. Es genügt nicht, wenn Sie zur Begründung lediglich auf die im Abmahnschreiben aufgeführten Beanstandungen Bezug nehmen, weil der Kündigungstatbestand eine Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens nach der Abmahnung voraussetzt. b) Bei der Eigenbedarfskündigung sind weitere Angaben nötig, die im Einzelfall rechtlich abgeklärt werden sollten. c) Weitere Kündigungsgründe können sein: ein Nutzungs- oder Überlassungsinteresse aus anderen Gründen, eine beabsichtigte wirtschaftliche Verwertung, der Verkauf des Hauses im leerstehenden Zustand unter bestimmten Voraussetzungen, eine beabsichtigte gewerbliche Nutzung, der Abriß des Gebäudes, Kündigung einer fehlbelegten Sozialwohnung, Kündigung wegen Betriebsbedarfs, Kündigung wegen Überbelegung oder Unterbelegung, aus öffentlichen Interessen, zur Erweiterung eines Gewerbebetriebs oder zur Erlangung von Steuervorteilen. Die Einzelheiten zu diesen Sonderfällen sind zu umfangreich, als daß sie hier dargestellt werden könnten. Ich rate dringend an, in entsprechenden Fällen zumindest eine Beratung einzuholen und sowohl das Vorliegen der Kündigungsgründe als auch den Wortlaut der Erklärung überprüfen zu lassen. Nachträglich entstandene Gründe können nur mittels nachträglich erneuter Kündigung berücksichtigt werden. - Verpflichtung des Vermieters, auf die Widerspruchsmöglichkeit hinzuweisen ( 568 Abs. 2 BGB) - Gemäß 568 Abs. 2 BGB sollen Sie den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den b rechtzeitig hinweisen. 1. Was ist dieser Widerspruch? Gemäß 574 BGB kann der Mieter Ihrer Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung Ihrer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Nach Abs. 2 der Vorschrift liegt eine Härte auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. In 574 a BGB werden die Einzelheiten (Dauer der Fortsetzung, Regelung durch Urteil) geregelt, in 574 b BGB sind Form und Frist des Widerspruchs enthalten. Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

10 2. Was bedeutet soll? Gemäß 574 b Abs. 2 Satz 2 BGB können Sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter den Widerspruch nicht spätestens 2 Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Haben Sie jedoch nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so verlängert sich die v. g. Frist bis zum 1. Termin im Räumungsrechtsstreit. Die Nichtbeachtung der Hinweispflicht führt damit zumindest zu einer erheblichen Verzögerung des Verfahrens und hat möglicherweise sogar den Prozeßverlust zur Folge. Der Hinweis ist rechtzeitig, wenn er so zeitig erfolgt, daß der Mieter den Kündigungswiderspruch 2 Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären kann. Der Hinweis kann daher auch gesondert erteilt werden. Zweckmäßigerweise ist er aber mit der Kündigung zu verbinden. Die Hinweispflicht entfällt bei Mietverhältnissen über Wohnraum, der nur zur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist und bei Mietverträgen, die eine juristische Person oder ein anerkannter Träger der Wohlfahrtspflege zum Zwecke der Weitervermietung abgeschlossen hat. 4. Unwirksamkeit bei Zahlung Begründet sich die Kündigung mit Mietzinsverzug des Mieters über einen Betrag, der 2 Monatsmieten übersteigt, so ist bekannt, daß eine Zahlung binnen zweier Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die Kündigungswirkung beseitigt, 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB. Weniger bekannt ist und deshalb soll hier darauf hingewiesen werden daß diese Vorschrift nicht greift, wenn innerhalb der letzten 2 Jahre schon einmal eine Kündigung deswegen unwirksam wurde, 569 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB. Ist das der Fall, sollten Sie bereits im Kündigungsschreiben darauf hinweisen, da zum einen das Verfahren hierdurch möglicherweise verkürzt wird, zum anderen jedoch derzeit diskutiert wird, ob dieser Umstand (auch) zu den Kündigungsgründen zu zählen ist und insoweit im Kündigungsschreiben angegeben werden muß. Tobias Scheidacker - Rechtsanwalt - Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

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